美国公寓合并的七大建议

如果你已经拥有一套美国公寓,对该地段、街坊邻里、施工人员以及建筑设施感到满意,而又想要更大的空间,那么你可以买一套相邻的公寓,这是一个非常方便的选择。

在纽约购买隔邻的公寓合并使用是常见的做法

对于公寓合并相关注意事项,我在此提供以下建议:

1、垂直公寓合并

即买下楼上或楼下的公寓,花费较高,因为需要结构性改造,添加一个楼梯。这就需要聘用一名结构工程师,提供如何打通上地板的细节。这需要给现有的结构巩固支柱,因此需要支撑图以便公寓大楼审查。审批过程通常需要较长的时间建设,公寓大楼方面也有旗下工程师审核你聘用的工程师的计算。施工时间也需要更长的时间也比相邻公寓合并所耗的时间要长。增加楼梯减少大楼的建筑面积。

2、流动空间

聘请一名建筑师很重要,他可以帮你弄清楚可以打通哪里让公寓衔接。建筑师可以帮你找到非支撑墙的位置,并提供了一些计划选项,显示最好在哪些地方打通墙壁。流动空间非常重要的。生活区和私人卧室通常是分开的。要让你可以很容易从玄关走到休憩空地。卧室通常位于远离公众生活区域。

3、干湿分离

对于把房子改建成浴室、洗衣房或厨房,大多数大楼都有一定的规则。这些用途的房间被称为湿房,都安装有自来水设施, 这些规则要求所有湿房相互隔离,以防漏水或发大水。这些湿房需要做防水工作,一旦漏水或发大水,可以帮助控制和减少损失。建筑师将研究你的公寓水管走线图,以确保你的新计划符合这些规则。

4、保留两间厨房

通常合并公寓时不允许保留两间厨房。一般可以很容易把其中一间厨房(湿区)改建成浴室或洗衣房。

5、建筑部

建筑部要求由建筑师或建筑工程师编制的一组计划。公寓大楼也必须批准该计划。这两个评审都需要时间。越快聘请建筑师开始进行规划,你就可以越快开始施工。

6、家具计划

确保建筑师或家具设计师为你提供一个家具计划。这将帮助确保当前家具与新家具相得益彰,门扇在适当的位置,墙上有足够的空间挂艺术品等,家具计划有时是后来添加上的。很多时候客户对门位置不满意,所以之前先计划好,会更好。

7、搬出去

施工过程中,尘土飞扬,气味重而且嘈杂。你要准备在施工前搬出去住。呆在那里会造成巨大的压力,因为灰尘和噪音难以忍受。

原文由Kai的合作伙伴达尼尔·伍格尔特尔(Daryl Wugalter)撰写

在纽约,非美国公民购置房产并不是什么稀奇现象。有些人是希望买一处临时住所。有些人的子女在纽约留学,他们希望帮助孩子毕业后在这里找到工作,还有一些人可能仅仅把在纽约置产看成是一个不错的投资机会。不管出于何种原因,在美国购置房产都要谨记五点注意事项。【阅读全文

 

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伦敦房产一年增值46000镑!你辛苦一年没有房子赚得多……

根据最近的数据统计,在2015年,英国5个白领里,平均有2个的年薪没有英国房屋的去年的平均增值多。也就是说,英国房子在2015年的平均增值部分,比将近一半的英国工薪阶层的年薪要多哦!

根据Post Office Money的统计报告,全英房价在2015年平均上涨了一万八千英镑,比英国40%的工薪阶层去年的年薪还要多。

给你一些对比数据:在英国,一些专业职业,比如护士、老师、初级医生、警察,他们的起薪都在两万两千镑左右一年。

伦敦和英格兰东南部

伦敦,房屋在2015年的增值平均为4万六千镑,可是对比来看,伦敦工薪阶层的平均年薪仅为3万六千镑。也就是说,房子才是家庭收入的最大贡献者,赚的比房主还多!

同时,Halifax的最近的一份调查报告显示,房屋增值与工资收入差距最大的,出现在赫德福德郡的Three Rivers地区,在过去两年房屋的平均增值为£148,000,比当地的工资收入整整高出£98,000.

Three Rivers地区属于伦敦通勤地区,这里交通线路发达,Metropolitan line途径这里,使得越来越多的伦敦工薪阶层来到这里安家置业。

房屋增值与工资收入差距最大的排行榜上,排名第二的是西北伦敦的哈罗(Harrow),该地区的房屋增速可以排名全伦敦前十。

排名第三的是格林威治,这里不仅有一线泰晤士河景,还在进行大规模的重建工程。并且交通也不错,离金丝雀码头很近,几条线路同时到达,而且2018年的crossrail也将途径这里!

房价增速放缓

全英的平均房价在2014年12月到2015年12月间,同比下降了£5,800,同时工薪阶层的年薪上涨了£400左右,到£26,400。

在伦敦,平均房价上涨到了£536,000,英格兰东南部的平均房价为£365,000,英格兰东部的平均房价为£315,000。

不断上涨的需求

Post Office Money的首席贷款专家John Willcock表示,虽然对比2014、2015年,英国的房价增速有所放缓,但是我们还是看到了房价的大幅继续上涨。

房价上涨一部分是由于始终旺盛的需求,而房产供应的短缺不能很好地满足需求。

看到这个消息,已经是房主的同志们可以偷着笑了,而对于初次置业者来说,越来越高的房价让他们越来越难爬到房产的阶梯。

未来的预测

英国房产专业人士们预测,在2016年英国的房地产市场将有两次波动。一次在4月份之前,想购买二套房和投资房的,因为新印花税政策的影响,正在大幅涌入市场。而5,6月份,将会随着伦敦市长大选和英国脱欧公投而有所冷却。随后,在2016年下半年,房地产市场将继续升温,房价将继续在多方因素的推动下上涨。

今天我们来聚焦伦敦,从房屋出租后的租金回报率方面来审视,到底哪10个区域会是未来购房出租(Buy to Let)选址的大热门?房姐帮您选优址,买好房!【阅读全文

 

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安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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纽约房地产市场已泡沫化了吗?

今年,大家一直在谈论纽约房地产市场会否泡沫化,但是在2016年第一季度曼哈顿的销售数据反映纽约的房地产热潮依然持续。(相关阅读:纽约房租

第一季度曼哈顿房产销售

根据道格拉斯艾丽曼公司 (Douglas Elliman)第一季度曼哈顿销售报告指出曼哈顿公寓的平均价格今年历史性的突破了200万美元,同时中位房价现在已经达到1,137,500美元(这仅是1.1%低于2015年第四季度创下的纪录)。这些数字虽然非常惊人,但是这也包括在过去几年前所签署的期房如公园大道432号公寓,逐渐的在一月开始交房(第一户公寓以$1775万交易)。该报告指出,新建设的公寓销售比去年同期上涨了94%,当中有三分之二是高级公寓。

在TOWN Residential的报告中也显示相同的结论,平均价格创下了历史新高。在曼哈顿二手房市场的中位价为95万美元比同年时期长了7.3%,而二手房占了曼哈顿的房地产的78%,这数据也真实的反映了整体市场的表现。

可是根据Zillow网站的数据显示,美国整体的中位房价为208,226美元,曼哈顿比全美国的中位房价高很多。尽管在2016年初华尔街的股市动荡,纽约的房地产还保持了增长,这意味着纽约房市拥有稳固的动力。正当许多国际买家还是对纽约市的前景很有信心,小投资者也不甘示落的购买中端房地产。

在莱坊今年的《财富报告》中提及,纽约房地产因为价格上涨和低融资成本结合的优势,开发商在毫宅市场供应有持续的增长。随着市场向买家倾斜,许多地区的毫宅价格增长潜力将有待重新评估。

纽约的租赁市场

曼哈顿的租金终于出现了相反的效应。在道格拉斯艾丽曼公司今年三月的租赁报告显示中位租金比去年同月下滑了2.8%报$3,300。房地产评估师,乔纳森·米勒指出出租房源比去年增加了两倍,如果纽约市的经济没有太大的强化的话,空置率将会提升。不过,暂时的数据只是意味着租金已达到了承受能力门槛,很有可能在未来的日子里不会有太大的起落(当然,这不包括未来经济危机所带来的影响)。由于过去几年里,曼哈顿有大量的房子都被国际投资者买下变为出租房,这使得曼哈顿的租赁市场出现了很大的竟争或需要更久的时间才能租出去,尤其是下城的金融区或东村。近期,有很多业主都愿意为房客承担经纪费或免付一个月租金来吸引房客,希望能让房子更快的租出去。

与买房市场出现同样的现象,在中端的市场租金增长仍然是很强劲的,有谁不想租到又好又便宜的房子呢?在布鲁克林的租赁市场比起其它地区有明显的涨幅,曼哈顿和布鲁克林的中价租金距离只差$525报$2,775。租赁市场的高峰期是在5月和9月之间,在这期间会有很多国际学生,工作调遣或因为租约到期想换房子的房客。选对好的房客是非常的重要,一般房地产经纪都会为客人的房子招租和审核房客的收入和个人质料。有很多房客因为不符合审核机制而被逼到比较便宜的地区,而布鲁克林或皇后区就成为了抢手货了。 

综合了各方面的报告,曼哈顿的房地产已达到了最高纪录。在过去几个月里受到许多负评的阴影之下,数据证明了市场还是保持着平稳的状态。不管买房或租房,纽约永远是一个有市有价的国际大都会。

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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2016美国投资看点:你的机会在哪里?

时光如梭,2016年第一季度已悄然而过,4月份也过去一半,回顾过去几个月,若用惊心动魄一词来形容市场表现毫不为过。经济、货币、股市及石油之间彼此关联,互相影响,接下来的三个季度里, 投资者应如何看准大局稳健投资呢?

2015年12月16日,美联储宣布将联邦基金利率提高25个基点,联邦基金目标利率将维持在0.25%至0.50%之间,这标志着美国自2006年6月来正式开启加息周期,在耶伦高调宣布2016年将会按部就班加息四次地同时,也开启了市场的第一波下跌行情,好在之后有所反弹。但是新年伊始,油价便率先开始发难,在伊朗拒不减产的高调言论下,油价一搓再搓,屡创新低。随后以银行业为主的2015年第四季度财报表现不佳,更是为虚弱的股市火上浇油,以至创下了美国股市有史以来最差的开年记录。好在之后在沙特与俄罗斯虚虚实实的冻产谣言中股价开始反弹,这也让美国股市压力倍减。

本以为会就此别过危机,可是谣言终究是谣言,当市场对这些信息免疫之后,新一轮的下跌再次来临,并伴随着大量石油能源公司的破产瓦解,一时间能源公司的债务违约问题风声鹤唳,能源巨头Chesapeake(CHK)的破产重组就是最好佐证。 2月11日油价一路跌至新低26.21美元,创下13年来的新低。

就在市场哀鸿遍野之际,反弹却来了,而且是报复性且具有持续性的反弹。截至今日,三大股指纷纷扭亏为盈,油价重回40美元时代。究竟是什么样的原因促使这波上涨行情呢?大量的空头回购形成了一种触底反弹的行情,使得不少投资人逢低进入。期间银行也是一个原因,美国能源公司在银行的帮助下大举承销发放股票及债券集资,总额约达90亿美元,缓解了很多危机公司的燃眉之急。另外,美联储的暂缓加息,耶伦出乎意外的鸽派发言更是推动股市上扬的直接因素。

总之,过去几个月的行情确实让不少投资人多少有些失措,不知接下来的投资方向应进行如何调整,下文将分析一下未来可能发生的几种情况。

美股市场

若想知道股市的去向,关键还要看美联储的下一步动态。从美联储最近公布的“DOT PLOT”来看,今年加息已由四次削减到两次。美联储之所以迟迟按兵不动,其实并非美国经济不好,而是基于对全球经济的担忧。通俗点解释, 欧洲、日本、中国等重要经济体系都在纷纷的进行货币宽松政策,欧洲、日本甚至很有可能在现有负利率的基础上再加大宽松,美联储不加息便已经等于美元较其它货币升值,更何况加息呢?结果一定会使美元强上加强,美元走强后进出口行业会遭受重挫,还会降低海外对于石油的需求量,这都是美联储所不愿看到的,所以全球因素导致美联储暂缓加息步伐。因此若美联储继续暂停加息,那么大盘还有持续上涨的空间,股票市场则还有投资的机会,大宗商品类黄金也可作为投资对象。

另一方面,美国的各项数据表现强劲,当属一家独大。非农数据,通货膨胀,GDP数据都在按部就班的超预期发展,其实已经具备了加息条件。所以当美联储继续迈步加息时投资人也无需恐慌,虽然美国股市会下跌,但加息后可以看多美元,美债收益率也会提高。

黄金走势

在这里需要提及一下黄金,黄金与美元的走势息息相关,而且走势基本相反。美元涨、黄金跌,反之,美元跌、黄金涨,但是当遇到危机时刻,或者市场避险情绪高昂时,美元与黄金会同时上涨。

美国地产

2015年美国房产走势依然乐观,以纽约曼哈顿为例,新屋销量年增61%,仅布鲁克林部分地区房租涨幅竟高达31%。虽然第一季度部分地区房屋价格增速相对放缓, 但是长期来看美国的地产领域仍有非常大的需求。 随着城市中心人口继续的增加,千禧年代逐渐进入生儿育女年龄以及相对于租房成本价格不断上升而购房者收入增长缓慢甚至是停滞的情况下, 更多人会考虑买房。根据亚美置业报道, 自从2012年以来, 在全美100个大都会区,买房均比租房更加划算。然而在纽约等类似大都市房价的持续攀升,对于普通收入的首购族来说,支付买房首付金依然困难非常大。然而长久来看,随着经济的发展、大都市人口的增加、千禧年购买力逐渐的增加以及建立家庭的需要等,对于地产来说需求依然明显。

原油方面

原油方面,4月17日举行的多哈会议将会极其重要,但是结果应不会太乐观。最大的阻力在于沙特和伊朗的立场冲突,伊朗同意冻产的可能性微乎其微,伊朗曾多次表态,在产量达到制裁之前的水平时,不要提冻产的话题。一个不和谐的声音,便会影响整个会议的结果。因为当前的情况下,石油的价格不是重点,市场份额才是这些产油国最为重视的标的物。失去了市场份额,再高的油价也弥补不了之中的损失。

再考虑到美国方面,页岩油是中东产油国的劲敌。此一轮的油价下跌,沙特也有打压页岩油增长的因素在其中。沙特在短期已经赢得了胜利,成功遏制了美国页岩油的增长之势。但是长期来看,这终究不是长远之计。因为页岩油是以高端技术为主,而技术只会日新月异。目前美国近一半的页岩油产商运作低效,但如果油价能保持在现有水准,一年之后,低效的产商便会降低至20%﹣30%。技术进步是一种趋势,沙特的价格战只能逞一时之快。这就是为什么原油很难有上涨的动力,市场份额是命脉所在,中东产油国绝不会放弃市场份额。所以油价下跌,应是长远看来的一个趋势。

“根据麦肯锡的2016预测, 向海外投资的中国投资者目前除了地产之外, 越来越向其它领域来将其投资多元化, 分散风险,瞄准更加稳定的产品和领域。在这些领域中, 石油和天然气是不少来自于中国投资者的优势选择。”来自于Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投资领域的专家,其公司主要勘探石油和天然气,而Gloster对石油领域投资业绩在近年内平均都保持两位数的回报,有的石油投资项目甚至能够达到10倍以上。

“投资石油和天然气将是一个长远的战略,中国是进口石油大国,对于能源的需求是长期的。”

再来看看美国股市本身的情况,根据标准普尔提供的数据,2013年上半年标普的平均每股收益为88.5美元,比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盘价为1618美元,而今天S&P 500的价格为2075美元,上涨28%。股价上涨当然是多多益善,但是股价上涨,却未能带来相应的回报,这就是问题所在——付出与所得不成正比。现在比起2013年,相当于投资人多付出了450美元,但所得利润却在下滑。市盈率(P/E)方面,目前S&P 500的市盈率为24.5,而2013年6月为17.8,同样上涨了37%。事实上,2013年17.8这一数值较比往年历史数据已经显得较为昂贵,已经高于了平均数值13%,现在的市盈率更是高于历史平均的55%,距离2000年及2008年经济危机时的市盈率只有一步之遥。从美国股市的自身角度来看,风险不仅没能消除,反而还有形成泡沫的势头。

海外方面,来自于中国的影响也会波及美国股市。 2013年中国的经济增长为7.7%,属于最巅峰的时期,为美国及全球企业带来了巨大的利润点。但自此以后涨势便有所放缓,目前数字为6.8%。预测中国未来的经济增长还将继续放缓,这一定会波及影响美国企业的利润,当这些利润下滑反映在年报、季报时,股价就会做出相应的反应,然后蔓延至股市。

总之,目前最能明确判断走势的方法就是紧紧盯住美联储的动态,若不加息,继续鸽派,那么问题还会被暂时掩盖住,股市、黄金还有上涨机会;如选择加息,那么即可坚定的看涨美元。所谓牵一发而动全身,不过如此。

原文由禹含的合作伙伴——纽约财经新闻媒体从业员Josephine Xing撰写

 

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欧洲小国移民升温:马耳他买房移民面面观 | 海外

尽管欧洲南部深陷债务危机,反紧缩抗议此起彼伏,但南欧小国马耳他的经济却仍然表现不俗。这个地中海小岛国是一个利用投资发展经济的成功例子。劳拉·汉特森(Laura Henderson)来为你详述这一趋势。

马耳他是一个位於地中海中心的岛国,有“地中海心脏”之称

财政赤字目前依然是欧元区某些国家的一个高压话题。但是在小巧而坚韧的马耳他岛上,这却不是什么问题。强有力的多元服务经济使南欧债务危机对马耳他的冲击大大减轻。除了银行、保险、旅游和博彩业之外,住宅房地产业也吸引了大量的海外投资者。

“与某些欧元区的国家不同的是,马耳他在过去5年中大大增强了其经济自由度,”来自Frank Salt的房产顾问Nick Bilocca说。“这个国家有着相对开放的经济环境,较低的关税和高效的投资规则。马耳他的国内银行资本充足,盈利高,拥有大量的可流动资金。银行资产大多来自于在马耳他当地的零售存款、国内的贷款和国内发行的证券,而不是像希腊政府债券那样的高风险资产。当地人的语言和技术水平很高,通讯和信息基础设施极佳,而且政府也重视对生产部门的投资,这些因素都促进了外来投资的增长。”

对于考虑购买第二套房产的海外买家来说,马耳他的相关财政政策非常吸引人。国外居民可以不为他们在马耳他以外的收入和财富缴税,只需为汇入马耳他的收入交纳15%的所得税。印花税也非常低,不用缴纳市政税,还可以转移养老金基金,这使移民马耳他非常具有吸引力。在人们关心的医疗、教育和残障人士的公共设施等方面,马耳他也都做得非常出色。同时,马耳他银行继续向外国人提供购房贷款,这一切都有助于维持投资者的信心。

根据马耳他中央银行发布的数据,房地产价格指数在2015年第四季度上升了11%。“在经济危机时期,与其他的地中海旅游国家相比,马耳他的表现非常稳健,”来自Malta Buy Property的顾问Ray Woods说道,“住宅市场的增长反映,不同经济领域都在遵循审慎的宗旨。在金融市场不稳时,投资者会将资金转移到较安全、品质较高的项目上。因此,有高附加值的房地产业正吸引着雄心勃勃的国际投资者。”

2015年第四季度马耳他房价上升11%

买房获得公民身份

马耳他吸引外国人购房的一个举措是马耳他个人投资项目(Individual Investor Programme 简称 IIP)。该项目允许向符合条件的、对马耳他经济发展有贡献的外籍个人和家庭(包括欧盟和非欧盟)授予公民身份。

马耳他吸引外国人购房移民

要获得马耳他公民身份,主要申请人需要贡献65万欧元,其直系亲属,包括配偶和未成年子女在内,每个人要缴纳2.5万欧元。对于年龄在18到26岁之间的成年子女,还有55岁以上的父母,每个人需缴纳5万欧元。

申请人必须承诺在马耳他保留一处住宅,至少为期五年。可以选择购买一套价值超过35万欧元的房产,或者租一套年租金超过1.6万欧元的房子。申请人还需要向政府批准的金融工具投资至少15万欧元,并保留投资至少五年。

申请人在购买或租赁房产后,等12个月就可以获得公民身份。获得公民身份前,申请人无需全年都呆在马耳他。马耳他法律将居留定义为“有意于任何财年在马耳他居留,通常在马耳他停留最少 183天,或购买/租赁不动产并入境马耳他一次都可以充分证明该居住意向”。

海滨豪宅还是古镇别墅?

风光旖旎的南欧岛国马耳他

对于房产的选择,想买新房的人可以在“特别指定区域”(Special Designated Areas)内找到各种各样的选择。“特别指定区域”是政府划定的重建区域,其中海滨和游艇码头是重要的组成部分。

在“特别指定区域”内,欧盟和非欧盟的人士享有和马耳他公民一样的购房权,并且不需要申请“不动产收购许可” (Acquisition of Immovable Property,简称AIP)。所以一个人能买多少房产也是没有上限的,一旦买下,还可以将房产租赁,没有任何限制。

坐落于风景如画的圣朱莉安斯的Portomaso,是马耳他政府于2003年划定的第一个“特别指定区域”。自那之后,又出现了很多“特别指定区域”,每个区域都有自己的个性和风格。从坐落于世界遗产城镇Valletta以南的维特奥沙海滨别墅(Vittoriosa Waterfront)到离中世纪村庄Ghargur只有几步之遥的山间封闭式小区Madliena。价格方面,从起价11.5万英镑(约105万人民币)的一室一厅公寓,到1百万英镑(约1千万人民币)以上的顶层豪华套房。还有全套的便利设施,以及全面的管理服务。

对于喜欢老房的人来说,可以去风光旖旎的小镇,如加格胡尔(Gharghur)、 巴尔赞(Balzan)、纳沙尔(Naxxar) 和泽巴格(Zebbug)。这些以绿树环绕的广场和露天咖啡馆为特色的古镇,遍布着各式传统房屋。有联排别墅和独立的复式小楼,更不要说散落在各处的豪华宫殿,有着内置的庭院和屋顶阳台。这些房产都带有不同历史时期的特色,如石板路、拱型天花板和裸露的房梁等。一般来说,25万-42.5万英镑(约250-425万人民币)就可以买下一栋充满怀旧意味的老屋。

马耳他房产价廉物美

2016年西班牙地产市场被认为将是劫後重生的一年:2015年第三季度的房产销售数据显示了2007年以来房价的可观上涨以及房屋贷款金的放宽。种种迹像表明,2016年如果您有买房的打算,那麽肯定不是一件坏事儿。西班牙中国律师事务所翻译自西班牙《国家报》发表的文章,整理出适用於中国投资者的六大实用投资建议 。【阅读全文

 

劳拉·汉特森专栏全集:

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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中国投资者面对海外房产投资纠纷应如何维权?新西兰案例分享

投资海外房产已经逐渐成为中国投资客和潜在移民的一个热衷选择。干净的空气、优美的环境、永久的产权以及巨大的升值空间都使得海外房产成了投资市场的“香饽饽”。但与此同时,投资者们对于海外房产投资可能出现的交易风险和法律纠纷又心有余悸。毕竟是千山万水之隔,语言上的障碍、法律体系的不同,甚至是文化的差异,都会让中国投资者们望而却步。如果付出了资金,无法得到当地的产权登记怎么办?如果产生了纠纷,该怎么找律师为自己维权?如果要打官司,是应该选择中国法院还是外国法院?官司打赢了,涉及到海外资产如何执行?面对这些困扰已久的问题,新西兰皇家律师事务所将用一个真实的案例为大家提供一个解决方案。

中国法院判决书首获新西兰承认

中国公民陈某于2007年7月在中国与林某通过口头约定达成了土地股权转让协议,双方约定由陈某出资人民币2000万元收购林某所有的新西兰奥克兰某处地块30%股权,2007年7月10日,陈某将2000万元人民币转入林某指定的账户,同日,林某就上述收款向陈某出具了收条,并在该收条中承诺双方于2007年10月8日共同至新西兰办理相关股份转让手续。之后,双方一直未到新西兰办理相关手续。陈某多次催促,林某一直未配合履行。在其他救济手段无果的情况下,陈某于2009年向福州市中级人民法院提起了诉讼,要求解除双方的地块股权转让协议,并要求林某返还人民币2000万元的本金并赔偿相应的利息损失。

此案的一方当事人长期居住海外,争议涉及的资产也在海外、程序上还有管辖争议,确实非常复杂。经过长达两年的审理,最终陈某的诉讼请求得到了法院的完全支持。该份判决书在经过二审和再审程序后,成为了生效判决。然而,在陈某赢得官司的同时,新问题接踵而至,林某已将大部分资产转移至新西兰,想要拿到钱就要去新西兰去申请执行,新西兰法院能承认中国法院的判决书吗?

2014年3月,陈某在新西兰奥克兰高等法院提起诉讼,要求执行中国法院的生效判决书。2014年7月,奥克兰高等法院做出了判决,法官由于失误,忽略了利息部分,将执行总金额错判成了人民币两千万元,这等于是对中国法院判决的重大改变,将会给陈某造成非常大的经济损失。陈某上诉至新西兰的上诉法院,代理他的是新西兰皇家律师事务所的汪君尊律师。在上诉书中,除了请求支持中国法院原判决的全部金额外,陈某还要求获得奥克兰高等法院判决作出后这段时间的利息。

在上诉审理过程中,林某和代理律师坚持认为中国法院对于利息部分的判决不应该得到新西兰法院的承认和执行,但是汪君尊律师通过分析中国央行的利率数据证明了中国法院的判决是正确无误的。最终新西兰上诉法院采信了汪律师的说法,判决支持陈某的全部上诉请求,这就意味着陈某在中国法院的生效判决在新西兰得到了完全承认并且可以进行执行。这是中国法院的判决书在新西兰得到完全承认的首个案例,在整个英联邦的法律体系中这样的案例也是十分罕见的。汪律师认为这无疑将给未来的类似案件树立一个可以参照的标杆。

汪律师专业忠告

汪律师提醒广大投资者,投资海外房产本身就存在更多的风险,远程操作可能造成交易的延迟,对于海外房产登记制度的不熟悉也会给投资者带来困扰。如果投资了海外房产,到头来却发现自己的名字没有被登记在产权证上,通过诉讼去要求强制执行转让协议或是解除协议寻求资金赔偿都是常见的维权手段,在新西兰购买房产,律师是需要全程参与的,应尽早聘请适合的律师。

律师能为你的海外投资保驾护航,投资者做好功课也是相当重要的。阅读澳大利亚海外人士购买住宅物业新政追踪装备自己的投资知识!

 

汪君尊律师专栏全集:

汪律师解析新西兰房产投资

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澳大利亚房地产开发系列之六——细部设计

你现已获得城镇规划许可。恭喜你开启了这一重大的里程碑!裁判离场,现在正式开球,真正的乐趣刚刚开始。在规划审批阶段结束时,你已经在这上面花费了一年时间,你将拥有以下可交付成果——现场详细调查规划、建筑布局、立面设计及材料规格、剖面图、阴影图,有时还有景观规划、基础3D渲染及图像。在某些大型项目中,可能还包括交通报告、风环境报告及其他支持性技术工程报告。这些仅占全年工作的一小部分!

在施工单位定价和开工建设前还需要掌握更多必要信息。这些信息包括材料规格、细部装饰及细部、陈设布局、全方位度量图、建筑许可、岩土报告、环境可持续性评估以及附带的结构、土木和服务设计图纸。在开发流程的这个阶段,我们全面开展项目的设计和文件编制工作。

采购模式

建筑施工有多种采购模式,不过一般来说区别最大的两种是设计—施工模式和总承包模式。完全采用设计—施工模式一般是委托城镇基本规划图纸和规格纲要获得许可的施工单位,该施工单位负责完成细部设计并进行实体施工工作。总承包模式是由开发商完成全部细部设计直至达到施工级别,然后委托第三方施工单位,与其签订固定总价施工合同。

采用以上任何一种模式都会面向一系列施工单位招标,不过有人提出,对设计—施工模式来说,无法采取公平的方式比较不同的投标价格,因为仅仅基于规格纲要选择材料的话,最终的变数会很大。比如,规格纲要可能规定工程铺设木地板,但市场上的木地板有多种不同的级别、质量和规格。你如何将A种木地板与B种木地板进行比较呢?另外,规格纲要限制了施工单位寻找更多创新性替代材料的能力,而这些解决方案的成本效益大多较高。施工单位采购实木地板的价格可能比采购复合地板的价格低得多,因为该施工单位也可能拥有自己的地板供应商,或者数月前完工的另一个项目有剩余的库存。加之,这一阶段可能没有完成结构设计,因此对任何施工单位来说,除了可以基于其他已完工的项目保守估计费率外,都很难计算实际的结构成本。自然地,由于可能出现许多意外开支,这一阶段的定价较为保守。

我们将在后续的系列文章中深入探讨各种采购模式的优缺点和特征。

另一方面,总承包模式对设计进行全方位控制,所有施工单位都将根据完全相同的图纸和设计进行定价,这样在寻求最优价格时能够有更高的可比较性和竞争性。但在这一模式下,开发商将承担协调错误、设计缺陷或文件编制质量差的风险。我们可以将这两种模式混合使用,但其中的任何一种模式都应被视为某一项目类型的唯一采购模式。

如果你问我们对于一般的中型公寓或商住两用项目来说应采取何种模式的话,我将毫不犹豫地推荐总承包模式,或者其他与之相近的模式。过去在亚洲和澳大利亚的经验告诉我们两种文化存在差异。亚洲开发商对直接、完全控制和物有所值的看重程度高于澳大利亚开发商,后者更倾向于采用合作、单点联系和轻松的方式工作。作为中国人,我自然会采用控制力度更强的方式,享受领导和完成整个设计和文件编制流程带给我的兴奋和挑战。毕竟,你为什么要把项目中最有乐趣的部分移交给第三方呢?

我们相信,设计—施工模式仍有运用的空间,但仅限于在技术上较为复杂的项目或施工要素,它们对设计和可建造性相结合的要求较高,且有明显证据显示所委托的施工单位拥有其他设计咨询公司不具备的专业技术。立即出现在我脑海中的一个项目类型是结构复杂、设计独特的主题公园。世界上能够成功完成此类项目的承包商或供应商屈指可数,因此所选用的采购模式应保证设计和施工的完全整合。对更多常规建筑来说,可能有某些施工要素需要采用设计—施工模式,如特殊的屋脊、冷热电三联产机械工厂、专业的大跨度玻璃结构或特殊的外观系统。在这种情况下,我们应详细说明这些施工要素的性能要求,以便控制最终的设计和施工效果,同时确立合同机制,如暂定金额、主要成本项目或者用于维持成本控制的重复测量。

有许多公开发表的文献对总承包模式和设计—施工模式进行了比较,每个文献都给出了不同的结论。对常规施工项目如公寓或高层建筑来说,我们倾向于采用总承包模式,原因如下:

1、控制与所有权

开放商是项目的最终所有者并以其品牌交付。最终用户看到、感受到和触摸到的是细部设计。细部设计的精雕细琢对最终产品和你的品牌有直接影响,直接控制设计流程是保证最终产品达到你所追求效果的唯一可靠方式。亲力亲为的方式总是能够达到比袖手旁观更好的效果。另外,在设计—施工模式下,一旦你与咨询公司的合同终结,并与施工单位签订合同后,将必须由你一方推进项目,并希望施工单位能够有效开展工作。你将再也无法获得更多关于设计细节的外部技术支持。在这一阶段,开发商将如同无牙老虎或独行之狼。

2、物有所值

在亚洲和澳大利亚各地与各种不同级别的施工单位——从顶级商业化国际承包商到名不见经传的国内施工单位——合作后,我们有足够的信心说设计—施工模式通常会导致更高的成本支出和逊于预期的性能效果。施工的质量越高,偏离预期的程度越大。正如世界上所有的服务或产品一样,要想享受奢华和便利总是需要付出很高的代价。我们必须谨记,在设计—施工模式下,管理和交付项目的成本没有消失,因为你委托了设计—施工承包商——在这一模式下,你只需要与一个合作方,即施工单位进行交易,而不用再和众多设计咨询公司和子承包商打交道了,你为这样的“便利”和“轻松”支付了费用。在这种情况下,施工单位一般会收取项目管理费和设计管理费。因此,一个拥有丰富项目管理经验且精打细算的开发商应节省这笔费用,亲自管理项目,在预算和设计方面完全实现自己的设想。这也是你会发现许多有能力亲自交付项目的开发商/施工单位效率更高的原因所在。

而且,从投资者的角度来看,与开发商/施工单位合作将意味着你会为只与一方进行交易的便利性付出更高的代价,也因此需要应对潜在的利益冲突(开发商/施工单位具体规定了昂贵的材料和装饰规格,因此可以实现更高的总利润)。所以,我们推荐投资者与专业的开发商合作,通过竞争性投标外包施工工程,以实现物超所值。

3、相对的成本确定性

在签订总承包合同时,假定有完整、协调的文件编制的话,最终成本就可以或多或少地确定下来了。在这一阶段不会出现范围变更。但显而易见,我们仍将需要客户意外开支来处理突发事件,如未知的土地状况、设计文件编制或协调错误。不过,在签订设计—施工合同时,在最终合同价格方面仍存在许多不确定性,原因是没有细部设计、装饰选择和细部、暂定金额、客户可能做出的范围变更和设计开发的改进。所有这些都增加了最终合同价格的不确定性。尽管有许多机制可以限制合同价格,如使用阶段性GMP、成本分担/节省等,但这些机制也增加了管理和合同的复杂性,为争论和延期提供了更大的空间。与施工单位迅速签约节省下来的时间可能很快会超过谈判和敲定合同价格所耗费的程序性和管理时间。最终,任何金融机构都不会愿意审批那些目标不确定的施工融资。

下一期专栏,我们将会探讨:

  • 开发商如何管理和控制设计流程,以确保设计符合预期目的丶在预算内丶与销售和营销流程相结合且以有效的方式将重新设计的可能性降至最低?
  • 我们如何确保由多家咨询公司提供的设计方案能够相互协调且没有错误或遗漏?

 

Simon & Vivien专栏全集:

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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关于在纽约置产时如何购买保险的几个要点

基本要点是,在美国,保险单涵盖财产保险责任保险。财产保险针对的是对财物或公寓本身的有形损坏,责任保险针对的是对被保险人提起的诉讼,无论是在房产内部还是外部。了解如何选择保险很重要,因为虽然价格方面需要着重考量,但如果房产所在地因遭遇焚毁而必须从头重建的话,足够的承保范围也很重要。在美国,必须遵守建筑法规,产权公寓和合作公寓在这种情况下需要及时、恰当地重建。对被保险人来说,选择在价格和承保范围之间适度平衡的保险单非常重要。

在美国,诉讼很重要。美国是一个喜欢通过诉讼解决问题的国家,尤其是在经济低迷的情况下,人们都在想方设法捞钱——这些人总是对金钱趋之若鹜。我能举出的关于诉讼最基本的例子是在公寓内滑倒。对象包括在大型派对上饮了酒或未饮酒的朋友、UPS送货员、公寓管理员、地产经纪等。这些人在公寓内滑倒并摔伤的话,会选择起诉屋主。在这种情况下,对方律师可以选择查看资产清单,包括所有储蓄账户、退休金账户、当前已购房产及其他财产等(通常仅包括在美财产)。理想的情况是,被保险人/屋主的保险金能够抵消所有赔偿金额。

房屋保险单的处理流程很简单。它要求就房产和屋主进行初步会谈,并根据在美房产的多少设定48到72小时的周转时间。我知道在美国办理房产过户时需要购买保险,我希望您可以尽可能容易地办理过户。

为何选择代理商而不是State Farm保险公司Allstate保险公司

通过代理商投保和直接向State Farm保险公司或Allstate保险公司投保有一些不同。我们称State Farm保险公司或Allstate保险公司为“直营商”,也就是说他们只销售自己的产品。这些公司能够迎合大众,在大都市区以外是最有竞争力的保险供应商。但他们在公司或其他实体投保、高保额个人投保、客户服务、理赔服务或专属保险经纪方面存在局限。

你正在进行房屋翻修或改建吗?

在房屋改建方面有一点需要注意。如果屋主正在进行房屋改建的话,他们需要签订改建保险单(称为改建者风险保单)。该保险单区别于屋主保险单,是特别针对房屋改建的,因为改建中的房屋风险敞口更高。如果常规保险公司的调查员发现屋主在没有签订改建保险单的情况下进行房屋改造的话,屋主保险单将立即作废,直至改造完成。保险公司仅在房屋改造开始前提供改建保险单——一旦改造开始,他们将不再承担风险,因为风险敞口已经存在,诉讼也可能已经展开。

原文由Kai的合作伙伴唐娜·霍金斯(Donna Hawkins)撰写

美国买房购买保险固然是重要的一环,选择一位优秀的经纪人其实也是一门艺术!由洛杉矶顶级经纪亲自向你授课。【阅读全文

 

Kai Wong专栏全集

 

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澳洲人口破2400万大关!房产投资热点频现

根据澳洲统计局(ABS)人口时钟测算,澳大利亚人口将于2016年2月16号上午12:50达到2400万。

“作为当前人口指示标,人口时钟是以出生和死亡数据(来自澳洲统计局)以及移民数据(来自澳洲移民及边境保护署)为基础进行投影计算得出结果的。”澳洲统计局人口统计部主管Beidar Cho说。“我们不知道谁将会成为第2400万位澳洲公民:他/她可能是一位新生儿也可能是一位移民。”

作为一个移民大国,澳洲自1901年独立以来已经走过了115年的历史发展,成功地从370万人发展到2400万人。其中值得注意的是从2006年开始,纯海外移民成为澳洲每年人口增长的主力军。这种情况在2009年达到了顶峰,当年新增人口的60%来自纯海外移民。根据最新的统计数据(2015年6月)显示,今年新增人口比例中,纯海外移民占比53%,剩下的47%属于本土自然增长。

由此可见澳洲每年的新增移民人口数都是相当巨大,而澳洲目前的移民以投资移民和雇主移民为主,一定程度上促进了当地的经济发展和房地产市场的持续繁荣。

海外投资者在选择投资目的地的时候一定要关注所投资的市场有没有房价上升的潜力,而人口的增长在房价的推动中起着不可或缺的作用。人口的增长是保持房价竞争力的重要前提,可以试想如果一个国家或地区连人口增长率都没有优势的话要用什么来支撑房价的良性增长呢?毕竟,没有需求就没有买卖!

澳洲人口历史数据:

  • 2016年3月季度:2400万
  • 2013年3月季度:2300万
  • 2010年6月季度:2200万
  • 2007年12月季度:2100万
  • 2004年12月季度:2000万
  • 1981年12月季度:1500万
  • 1968年:1200万
  • 1959年:1000万
  • 1918年:500万

 国际人口对比

2015年世界人口数达到73亿,中国和印度是世界人口最多的两个国家,人口分别都超过10亿。澳大利亚的邻国,新西兰2015年的人口是450万,而印度尼西亚则超过2.5亿。

然而,土地面积比澳洲塔斯马尼亚州还要小的中国台湾地区,2014年的人口达到2350万,几乎与澳洲持平。在澳洲人口达到2400万之前,世界上已经有一批超级大城市超过了这个人口数。2015年上海人口已经达到2400万,而大东京地区人口已经接近3700万。

笔者认为,相对其他国家而言,澳洲的整体人口密度相对较低,但人口集中,呈高度城市化,超过一半的国民都生活在墨尔本和悉尼两大城市,逆城市化发展如火如荼。同时拥有健全的社会保障制度、完善的房地产法律法规及移民政策等。目前相对美国、加拿大国家而言,澳洲还是很鼓励海外人士来澳投资的,更为海外的投资人提供了宽松优质的金融服务。

这些优势令越来越多的人关注澳洲市场,同时也被澳洲独特的魅力所吸引,悉尼墨尔本布里斯班阿德莱德等多个城市还连续多年被评为“世界上最宜居城市”。大量的海外人士涌往澳洲度假、旅游、移民、求学、投资,而这一系列行为大大地促进了澳洲当地的经济发展。在健全的社会制度以及移民政策和房地产监控体系相互协同的良性发展下,过去的60年里澳洲都保持稳健的房价增长,平均约每7年翻一番。澳洲如此良性高速稳定的房地产发展历史和宽松的金融投资体制轰然掀起一场声势浩大的全球投资热潮。悉尼房价正是因这股全球投资热潮连续多年年增幅高达15%,让投资人得到了丰厚的回报。墨尔本、布里斯班等热门的城市也是因此受益,房价保持稳定高速增长,欣欣向荣。

房屋需求预测

据ABS澳洲统计局预测显示,2018年澳洲人口将突破2500万,未来两年内新增的移民人口有望高达50万人,而根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示,过去12个月(截止到1月份)由规划部批准的新建筑房屋合约一共有231,752套。新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套,并开始持续下降,因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。因为仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数,更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。

在全球都在紧盯澳洲房地产市场的情况下,澳洲新一轮的人口增长带来的将会是更加强烈的住房需求,还在观望状态的投资者们可要把握良机哦!

(本文数据来源:ABS澳洲统计局 & Property Council of Australia)

 

甘秀芬 Janna专栏全集:

广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

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选择优秀豪宅经纪人是一门艺术!洛杉矶顶级经纪亲自授课

美国豪华房地产的买家与卖家应如何选择最好的房地产经纪人呢? 

你的时间丶私隐和住所都是十分宝贵的。但是,买卖房屋或公寓的整体过程还是其中一件最费时及欠缺效率的事。那豪华房地产的买家和卖家应如何稳选一个专业的经纪人,去确保一个顺利并最能迎合他们需要及品味的有效益交易呢?

基础入门  

很多经纪人都十分努力工作,找“一位”房地产经纪人并不是那麽困难。但当有成千上万的经纪人在脸书上翻墙拉客,到哥尔夫球会所接触富豪,又以自己的面孔作招徕时,是你应如何选择适合你的那个呢?

  • 网络搜寻
  • 别人推荐
  • 寻找专门处理你所需交易类型的
  • 与他们会面

谢绝销量的炒作。询问有关他们的价值观丶经营手法,和看看他们是否用心关注对你最重要的要素。 

寻找一个在这个行业受欢迎和被受尊重的房地产经纪人。找一个行动性和经验有适当平衡的经纪人。确定你知道你将会和一个怎样的人合作。 一些具名气的代理拥有庞大的团队,假如你会被安排与公司的新手共事,那单靠广告牌上的面孔去选择并非一个好主意。

升级技巧:你也要明确表现你作为优秀顾客的角色。列一张清楚说明你所需所想的清单,显示你已准备充足丶有能力及认真行动。

给豪宅买家

找一个欣赏你挑房品味的经纪人是关键。如果你会从远处购买物业,或者要飞往纽约丶洛杉矶丶中国香港,或摩洛哥当地视察,你的经纪人一定要精挑细选,紧慎策划看房名单。如果他们从一开始已经挣扎,那之後亦难以改善。

给豪宅卖家

准备检阅所有将用於销售你的豪华房地产的推广资料。有些经纪人和房地产代理会做的比别人多,而且有更高质量的营销队伍丶工具以及其他材料。确保推广资料提及到你具体的邻里环境,包括针对你物业所作出的详细比较。即使是这个星球上最宏伟的住所,我们都需要付出努力丶投入丶专业知识和人际网络,才会带来成功及有效益的销售。

因此,如果经纪人的人际网络是成功的要素,豪华房地产的卖家如何确保他们所选的代理人拥有合适买家的联系呢?

参考符合你的价格范围和地段的详细成交纪录,以及准备该社区长期参与纪录。此外,你会想你的经纪人拥有全球性的网络,所以请询问你的经纪人有关他们与其他市场的代理商和公司的合作关系。例如,作为经纪人我会每年透过众多的房地产活动与潜在买家交流。此外,透过与一个精英房地产网站合作,它将我和所有豪华房地产市场最顶尖的经纪人联系起来,我的未来买家可能来自那里。

精明的业主也知道销售楼盘只是经纪人工作的一部分。经纪人在筛选潜在的买家上,并在此过程中保护您的个人财物和资料安全都担当相当重要的作用。试问您的经纪人有一个系统处理这方面吗?

给豪宅租户

或许你还未准备好置业,或者只是有特别需要暂时租住豪华房屋一年。你的时间丶私隐丶和低压力指数的重要性,可能对你现在和买一间一千万的房屋无异。可惜,并非所有高端房地产经纪人都想处理租户个案,或者起码对租户的服务质素和投入度会有所不同。找一个对任何工作性质一视同仁,并会投放同等努力的经纪人。

给豪宅投资者

越来越多高素质的人仕、基金经理,甚至名人以房地产作为一种投资,一些正在参与非常活跃的房地产投资和高档住宅炒卖。然而,没有多少房地产经纪人乐意与投资者工作,尤其是在豪华住宅的市场;其他的经纪人则纯粹跟不上最新的趋势丶现今投资者所使用的工具和策略。针对性寻找一个欢迎投资者的经纪人去处理你想进行的买卖,甚至可以作为顾问为你带来额外的收益。

现在了解过如何挑选最出色的房产经纪助你达成美国购房梦,那麽【到美国置业的五大注意事项】你又听说过吗?居外【名家专栏】的另一位专家Kai Wong为你撰文解析!

 

原文由Malte的合作伙伴Jade Mills撰写。拥有超过40亿美元的房地产销售的事业,Jade是比华利山(Beverly Hills)丶贝莱尔(Bel Air)丶 荷李活(Hollywood)丶 和马利布(Malibu)——令人梦寐以求的洛杉矶一带领导的房地产经纪人。Jade一直与顶尖的名人丶科技公司创办人及商界领导人共事,她以优秀的销售纪录丶国际性的成功丶还有诚信和专业态度而世界知名。若想与Jade合作,请发邮件至 homes@jademills.com 。

 

Malte Kramer专栏全集:

Luxury Presence CEO号召世界上最成功的房地产经纪人

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