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外国人对泰国别墅需求上涨 马上到普吉岛看房去！

越来越多在东南亚主要城市（如新加坡、中国香港、吉隆坡、曼谷）工作的外国人将他们的家搬迁到泰国普吉岛，这已经成为一个日渐增长的趋势。

普吉岛国际机场为他们提供了便利，他们可以在该地区开展业务，以低廉的飞行成本来往于各个城市。因此，放眼整个地区，选择普吉岛作为生意的基地础是可行的。

普吉岛目前的生活水平、生活成本和基础设施对于目前住在在新加坡和中国香港等地的家庭有着很大的吸引力，他们目前的住宅面积不仅小，而且成本高。

在新加坡，一套两卧室的公寓的价格可以在普吉岛买到或租用一套4间以上卧室的别墅，并且还带有一个私人游泳池。普吉岛有着一流的教育、国际医疗、良好的基础设施，美妙的海滩，还有许多休闲活动，低廉的生活成本，极好的美食，大型外籍人士社区，以及许多人渴望的生活方式。

亚洲顶级城市房地产的每平方米价格（来源: 全球房地产指南研究）

随着越来越多的家庭搬到这里，人们需求住房面积大，最低4间卧室，带有大型游泳池，花园，位置好，以及安全的环境。符合这一系要求的房产价格在2000万泰铢以上。

上图这套拥有不动产永久业权的4间室别墅就是这种类型的房产一个很好的例子。这栋别墅坐落在一个安静的居民区，该地区以高端房产闻名。这套800平方米的宽敞别墅带有美丽花园，内部面积共450平方米。

一个理想的家，最好有完善的花园区，可供娱乐和宠物玩耍，以及带有高墙。这个呈U字型的大厨房配备时尚、白色光泽橱柜与高端设备。附设的早餐台/工作空间配有三个座位。厨房旁边就是大餐厅。休息室特色是拱形天花板，并对着露台开敞。宽敞的游泳池露台带有54平方米、设计现代的大型游泳池，外部极可意按摩浴缸和大厅适合外部餐饮和娱乐。

屋顶露台大厅也可供娱乐，你也可以在这里放松小憩一下。这里有一个小型快餐厨房，还有餐厅区，和座位区，无论在哪，都能看到广阔的海景。别墅里的三间卧室配有浴室套间。主卧还带有一个衣帽间。从卧室走到阳台，就可看到美丽的海景。

别墅是现代装潢风格，非常注重细节。地板全部都是柚木地板。浴室用的是瓷砖和花岗岩。天花板设计得很高，给人一种和平、凉爽的感觉。此外，这里还有一间房供女佣居住，还有一间洗衣房。车库买家宽敞，能容纳两辆汽车，并带有自动闸门。别墅不仅有家庭安全系统，晚上还有门卫看守。

目前这套别墅已割价促销，这引起我们对普吉岛房地产市场另一个热门话题的讨论。这套房地产的卖方是俄罗斯人，近来俄罗斯卢布大幅贬值，这套别墅最初是以近3000万泰铢买入，但卖方目前以1900万泰铢价格出售，但并没有赔钱。对买家而言，这真的是一个很好的机会，购买一套远低于其市场评估价值的房产。

为什麽会这样？5年或更久以前在普吉买了房的外国买家已经看到泰铢相对他们国家的货币大幅升值。相对起美元丶欧元和英镑，泰铢在过去5年已升值超过20％。因此，很多想卖房的外国人便能够以比实际市场价值低得多的价格出售在泰国的物业，因为卖家可从汇率中获利。对买家而言，购买一套远低于其市场评估价值的房产，这真的是一个很好的机会。

更多信息请联系暹罗房产（Siam Real Estate）或查看居外的所有泰国精品房源。

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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澳大利亚地产开发系列之二——可行性及背景调查（上）

人们常常无法理解为什么做一个可行性分析以及背景调查是那么至关重要。在一个竞争非常激烈的市场中，通过一个准确而又相对比较切实际的可行性分析可以计算出在地块竞价时能出的最高价钱。 如果你过分保守，意味着你永远不可能成功地买到任何地块。但是过分地乐观也可能意味着细微的市场变化，建造价格的变化，城镇规划的拖延，甚至是预期之外的电源接通的费用都可能对你产生影响。同时这也强调了做一个购买之前的背景调查的重要性，特别是在面临非常激烈的竞争的时候，一些常规条件例如项目融资审批和背景调查条款无法获得。

我们在分析和购买开发地块上的经验告诉我们如果没有市政规划的批复，开发商会面对如下一些尴尬：

  1. 市政府能够允许我在这块地上能建造什么？在目前阶段我应该做多大的弹性预估来确定我理想的土地价格？我应该给市政规划预留多少时间？这个项目是否要介入维多利亚州民事和行政仲裁机构或者是如果发生问题是否值得向维多利亚民事和行政仲裁机构申请仲裁？
  2. 我或者是我的投资人在投资回报上最低的要求是什么？通常我或者银行在最低的成本回报上的要求是什么？基于银行政策和银行的期望，他们是否会给予我在这个项目上很好的杠杆？
  3. 我应该如何预估在出售项目时的每平方米的价格？如果太过保守则意味着我的地块的出价不会具有竞争力。是否有空间能提升项目的附加值却不增加建造价格？
  4. 我可能面对的最好和最坏的情况？如果遇到最坏状况，我是否还可以达到盈亏平衡？我应该如何合理地定义可能遇到的最坏状况？
  5. 即便是已经有了许可的地块，我们也会问开发潜力是否已经最大限度地被挖掘了？通常而言，潜力会被充分挖掘，但是即便是在已经获得批复的项目中，你也可以运用一些平行思维，例如更出色的设计，开发的组合，或者提升更多可出售的面积来提升价值。有时，一个楼里公寓的数量更多并不代表会获得更大的利益。在一些区域中，少量但是面积大的公寓可能获得更高的价值。所以依据当地市场的需求，做不同的组合反而更合理。这可能带来停车位需求的减少，和可能的相对小的地库台面空间，从成本的角度来说这样更有效。更进一步，这也可以让市政府和你的邻居获得更大的满足。

计算地块出价通常是通过预期的销售价格减去所有的开发成本，费用和政府的税收，开发商的利润，最终获得一个剩下的土地的价格。敏感度分析是用来决定可能的地块出价的上限。但是，必须记得永远不能让你的感情和激情凌驾于你的分析之上。记得这是一个投资而不是建造你自己的家。

所以下面这些问题是至关重要的：

  1. 我如何确保所有的开发成本都已经计算了？这些开发成本都有哪些？
  2. 在早期的背景调查中，我需要考量些什么？
  3. 我如何做敏感度分析？哪些变量我需要测试？

我们会对于每个关键问题提供一些初步的的建议：

开发成本

在可行性分析中必须要考虑到主要的开发成本，通常是用一个Excel表格的模版来实现。我见过很多可行性报告，有意或者是错误地把一些主要的费用给忽略了，从而把土地出价估计得非常高。不要受到其他人准备好的可行性报告的诱惑或者影响，永远只相信你自己，因为只有你知道应该如何根据自己的风险承受能力和期望来做出假设。下面是一些在维多利亚州开发的主要成本，但是应该与澳大利亚其他州都比较类似，可能只是有一些说法上的不同：

  1. 土地价格
  2. 印花税和转让税
  3. 法务和会计的费用
  4. 咨询费用（市政规划和具体的设计的文件）
  5. 建造费用
  6. 紧急备用金
  7. 市政贡献费用
  8. 法定费用（水电煤连接费用）
  9. 融资成本
  10. 建筑许可税收
  11. 都市计划税收
  12. 软性的景观美化（可能已经是建造成本的一部分了）
  13. 市场营销费用
  14. 销售奖励预算
  15. 土地持有成本
  16. 房产代理的销售佣金（通常佣金的50%是需要提前支付，剩余的是在交付时候支付）
  17. 项目管理费用
  18. 拆迁和地块的清理
  19. 其他特定成本（污染，树木砍伐等）
  20. 融资利息
  21. 基于销售的政府消费税（在某些状况下可以能按照阶梯状收取）

你期望获得多少开发的利润？这也最终决定了可以接受的土地价格。大部分银行为了达到建造融资的标准，要求在开发成本的基础上有15%的回报。取决于总的贷款价值比率（LVR） ，这可能带来更高的年度的资产回报。你觉得你需要多高的利润来平衡自己在这个项目上承担的风险？什么是你的机会成本？你是否有足够的安全的空间来抗衡在未来几年中潜在的市场震荡？这些是否是你和你的投资者所必须要考虑的？

针对不同的情况和项目会有一些特别的支出例如其他的咨询费，州政府的费用等等，但是上述清单基本已经提供了一个良好的项目可行性的初步内容，并且能够帮助你判断土地的要价是否合理。

如何获得上述列出的款项的数字则取决于项目本身，只能根据不用的项目按照实际情况分析。对于利润没有一个标准或者公式。我们非常乐意帮助土地持有者或者投资者做可行性的分析。

延伸：

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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2016伦敦房产投资指南：买家必知的投资热地与技巧

2016年投资伦敦房产，买家应该注意哪些？我们知道，伦敦的几个主要重建项目和交通提升工程正在创造新的房产投资热地和投资机会，并且这些地方曾经被忽视。如果你既想买房又想做笔好投资，那么你必需了解这些正在改变伦敦面貌及投资游戏规则的交通提升工程——从伦敦地铁北线的扩展到伦敦横贯铁路（crossrail），再到将创造全新“东伦敦城”的13个新的泰晤士交通枢纽，请听我一一道来。

很多希望在2016年置业的伦敦人，如果你想寻找到一处性价比高的住宅，并且具备长远的投资价值，那么我建议你，要用全新的视角看这座国际化大都市。我们正居住的伦敦，这里飞速增长的人口正在改变这里的房地产市场。同时伦敦的重建工程、交通提升工程、劳动力市场变化等因素正在创造新的房产投资热地及投资机会。随着伦敦不断上涨的房价，投资者应该开始着眼考虑距离更远的通勤地区。

本文将从以下四个方面重点讲解2016伦敦的投资热地及投资技巧：

1、跟着规划走

如果你想在房产投资方面走快一步，我们的建议是您要挑选那些基础工程建设和大的投资走向的区域。很多地区也许不是大工程的直接覆盖区域，但是可能非常靠近重建区，那么该地区的房产价值也会随之水涨船高。举例来说，巴特西九榆树地区是目前重建重点区——其旁边的Oval and Stockwell区域也得到了积极的影响。还有在富勒姆地区的North End Road，也因为靠近伯爵宫（Earls Court）大型重建工程而受益。

伦敦市长约翰鲍里斯曾经提醒伦敦市民要为伦敦的人口增长而提早做准备。同时伦敦市政府也宣布释放了一系列土地，来为新房建设、交通提升工程提供基础。

虽然一些重建工程耗时较久，但是有趣的是，往往这些计划一公布，对于房地产市场的影响就立竿见影，买家的兴趣也立增。如果你是聪明的投资者，那么当你最终倒手的时候，就会收获惊喜。

2、伦敦横贯铁路CROSSRAIL


即将在2018年建成通车的Crossrail就是长期投资价值体现的典型。自从该规划公布以来，从线路起点Reading到线路终点Shenfield的周边地价都在一路看涨。在Ealing地区，房屋均价截至2015年7月，过去12个月的涨幅高达25.5%！比伦敦房屋平均涨幅高了整整两倍（根据土地注册署数据）。

另外横贯铁路2号（Crossrail 2）也在规划之中，从北到南连接赫德福德郡的Broxbourne和萨里郡的Epsom。

伦敦市长办公室将横贯铁路2号视作规划终点，表示铁路建设将带动20万套新建住宅的开发建设，尤其是东伦敦的Upper Lea Valley区域。由此对于基础设施建设、配套设施、工作岗位等都是很大的带动作用。

横贯铁路还会与HS2高速铁路（从伦敦到伯明翰）相连，计划在2026年前开工建设。

3、地铁北线的延伸工程

地铁北线的延伸工程是从肯辛顿到巴特西，计划于2020年开通，另外地铁褐线（Bakerloo line）也计划开通延伸工程，连接Elephant & Castle和伦敦南部的肯特郡。

伦敦交通委员会（Transport for London）刚刚公布了针对13个新的沿河交通枢纽的方案——这13个地方都有的共同特征是，现有的交通连接薄弱，但当地人口的增长却很迅速。13个交通枢纽的大部分都会建在东伦敦，其中包括从Royal Docks 到 Charlton Riverside的通道，和连接Rotherhithe及Canary Wharf的行人及自行车道。

4、选对伦敦区（ZONE）

各位知道，伦敦是以“区”划分的，相当于北京的“环”。

开发商的视线重点正在从伦敦一区、二区转移到三区、六区，建设更多居民可以负担的新房。这里有个投资技巧：沿着地铁线路，往往只要再远个两三站，房价都会便宜很多，并且有更大的升值空间。比如在地铁北线（Northern line），Balham站的房屋均价为£659,777，仅仅再往前走三站到Colliers Wood，这里的房屋均价即£393,139。

在北伦敦，不要再盯着传统的“贵地”Hampstead或Highgate了，Temple Fortune是更好的选择——这里同样是家庭宜居区域，但是更多的年轻人青睐这里。

  • 伦敦三区：

专业人士建议伦敦三区是目前最好的投资选择，因为三区正在经历最旺盛的住房需求，同时房价更便宜，通勤市中心也方便。

横贯铁路也会帮助三区的交通更畅快，周边配套更完善。

举例来说，Brent Cross和Cricklewood区域的一项投资规模达40亿英镑的铁路重建工程，将为该地区带来7,500套新建住宅，3个新学校、4个公园，再加1个泰晤士链接站——市中心的通勤时间将因此缩短为12分钟。

  • 伦敦四区：

四区也值得投资，这里连接市中心和城郊——就像北京四环一样——西到Greenford，北到Mill Hill，东到Upney，南到Morden。十个伦敦四区最便宜的区域，平均房价仅为£301,000。举例来说，位于四区的温布利（Wembley）具备二区的交通条件，去往Baker Street仅13分钟。围绕在温布利体育场周边，这里计划新建5000套住宅。

  • 伦敦五区：

Zone 5离伦敦市中心仅32分钟的通勤时间，房屋均价£242,000。

  • 伦敦六区：

这里的房屋均价与伦敦三区差不多高。这里更接近英国乡村，有更多的田园风光与景色。

有更多英国投资问题希望沟通和探讨，欢迎添加作者微信annie_huyue！

 

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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新年伊始 匈牙利连出重磅房地产市场利好政策

刚刚进入2016年，人们还沉浸在新年假期的喜悦之中，匈牙利政府相继颁布了针对房地产市场的重要刺激政策，随后被广泛认为是利好匈牙利房地产的重磅消息。

众所周知欧洲国家的税赋水平都是非常高的，这次匈牙利政府出人意料的把房地产开发建设环节的增值税从先前的27%一次性调整到5%。相关人士认为此举无疑将极大的减少了开发成本，增强了开发商投资的积极性，引导各种国内外资金进入匈牙利房地产市场。与此同时匈牙利政府还颁布了刺激需求的补贴政策。其中包括对那些有3个孩子的家庭提供1千万福林现金补贴，另外再提供1千万福林低息贷款用于购置住房，期限最长为25年！

布达佩斯某资深房地产经纪人表示非常看好未来的房地产走势。她认为这直接获益于对购房需求的刺激，房屋对于匈牙利人来讲是非常重要的财产，拥有舒适温馨的住所是很多年轻人的奋斗目标。匈牙利政府提供数量可观的现金补贴和低息贷款，预计此举可以直接增强部分匈牙利家庭购置更大更好的房屋的意愿和购买力。同时该政策也被看作是对出生率的有效刺激。更多的孩子将需要更多的住房面积。在一个需求驱动和政策导向刺激的市场里，预计更多的发展商会选择在合适的时机进入市场，开发更多新建项目，在这个过程中一定会有海外资金投资匈牙利房地产市场，从而带动更多相关产业一同发展。

该房产经纪还补充到，2015年匈牙利房屋价格呈现明显的上涨，她预计在各种积极政策的刺激下，未来几年的房地产市场将更加活跃并充满活力。这也许是很多海外房产投资人所更为看中的，并希望从未来的投资中获得比较满意的收益。

这些福利显然来得太突然了，很多家庭已经开始了各自的咨询和规划。目前在匈牙利投资开发房地产市场的海外公司主要来自俄罗斯、英国、德国等，近年也出现了来自中国的投资身影。由于布达佩斯独特的人文特制，重要的地理位置，出众的自然资源，颇具吸引力的房价和生活成本，也使得越来越多的外国人来此购买房产长期定居或度假小住。

如果你正在考虑尝试欧洲的生活方式，或者正在考虑海外的资产配置或生意投资，希望这些来自匈牙利房地产市场的重磅消息能对你有参考价值！我们同时建议准备投资海外房产的投资客多了解海外购房过程中的法律法规和税收等相关信息，以便作到从容快乐地投资！因为我们大家常说：“市场有风险，入市须谨慎！”

 

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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2015年是中国海外地产发展里程碑的一年

2015年中国资本进军海外房地产市场正在进入一个全新的阶段。各大品牌开发企业已经快速开始自己的海外项目布局。随着中国投资者通过购买更多的海外资产来分散快速增长的国内财富，中国资产输出，在全球房地产投资市场将会占有越来越多的比重；据CBRE报告数据显示，2013-2014 年，中国资本占亚洲资本投资海外商业物业总额的四分之一以上，2014年已经达100亿美元以上。机构预计2015年投资总额将超过200亿美元。

观点1：尝试性开发逐渐向规模化开发转变

从2010年开始，多数国内品牌开发企业已经开始在全球不同区域进行尝试性开发，经过几年的海外开发经验积累，已经基本形成了品牌开发企业的海外地产开发模式。依托国内强大的消费承载力，引导国内高净值客户进行海外资产配置。随着碧桂园2015年12月18日发布在马来西亚新山投资2500亿元，开发“森林城市”项目，标志着国内品牌开发企业由原来的尝试性开发向规模性开发的转变。

观点2：形成产业化发展

同时，部分品牌开发企业结合自身产业布局，形成了以旅游产业、养老产业等为发展方向的海外地产开发模式。标志着国内品牌开发企业已经结合自身产品特点，形成海外产业化地产开发模式。如中发地产以世界各地经营的酒店为依托，推出了自己的产业化开发模式，以海外旅游与海外地产开发相结合，打造出附加投资价值的海外旅游度假房产产品；

观点3：多元化发展

目前从产品供给来看，已经不全是美、加、澳、英等主流移民国家的产品了，越来越多的新兴区域项目进入国内市场；欧洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、南亚区域国家、非洲重点城市均有项目在国内进行销售。

从产品结构来看，也呈现多元化发展的状态，移民加投资的房产、居住类房产、纯投资产品等，所能覆盖的产品业态基本都已涵盖。

在人民币贬值预期的影响下，预计2016年，又是海外地产高速发展的一年，国内开发企业的海外开发步伐，带动了国内客户海外投资的热情。同时，由于国内客户海外投资的热情，也会促使国内开发企业更快的向海外迈出步伐。

另据消息，2015，中国内地监管机构正在讨论推出新版合格境内个人投资者计划（QDII2），该计划允许资产净值超过100万元人民币的高净值人士至多将其50%的净资产用于购买海外资产，包括房地产。这一海外投资计划最早在2016可以在部分城市试点实施，包括上海、深圳、天津、武汉、重庆和温州。这可能成为中国居民在海外投资的一个重要里程碑，因为它将开辟一个不受干扰的渠道，允许他们直接投资海外房地产。如果成功实施，预计该计划将促使未来几年海外房地产投资激增。

 

吕小斌专栏全集

中发地产海外高级经理带你“走出去”投资获利

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澳大利亚海外人士购买住宅物业新政追踪 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）实行新政以来已过了月余，审查FIRB海外人士在澳买居住物业许可申请的执行机构也从委员会移交至了澳大利亚税务局（ATO）。这次我们主要来看下新政实行以来的效果。

澳洲买房许可的申请表格与过去基本保持一致，需要申请人的如下具体信息：

  • 购房者姓名（需与护照信息一致）；
  • 购房者现住址、电话、邮箱（注意必须提供住址的邮编）；
  • 购房者护照号码及澳洲有效签证信息；
  • 所购物业具体地址及房价；
  • 如以前在澳购买过物业，需提供之前物业的FIRB许可编号。

因此，买家应保存好自己所有的FIRB许可，以便日后购房能够提供相应信息。在递交申请表格后，会生成一个18位的申请号。同时，还会生成一个19位的付款编号。买家需要及时安排支付申请费，并在付款时注明该19位的付款编号，以便ATO及时查账。

值得注意的是，递交申请表并不表示该申请已被接受。ATO将会在收到申请费后才会开始正式受理该申请。目前ATO对于申请费支付的受理时间为5个工作日，即从买家支付申请费之日起要预留出5个工作日的时间给ATO查账记账，然后才可以计算申请受理开始的日期。因此，买家在付款时一定要认真注明付款编号，以免延误ATO查账及申请审批。

此外，目前ATO接受澳洲境内及境外银行转账。对于境外银行转账的买家而言，需要预留出更多的时间给ATO查账，并计算好落地费及银行手续费，以免申请费短缺。我们建议买家提前和自己的律师或物业经纪做好汇款安排，例如事先将申请费转入律师或经纪公司的信托账号，再由境内银行转账支付给ATO，会为申请节省不少时间，并避免意外情况。

ATO收到款项后，就会开始受理申请。法律规定的受理时间与旧政保持一致，为30天。此外，ATO有权在30天后的10天内再将审批决定通知给买家。因此，从开始准备资料到申请批准，买家要预留出约40-50天的时间。这与过去海外买家的买房许可申请从递交至批准只需2-3个工作日的局面大相径庭。

一般开发商都要求买家在出合同后的7-14天内进行合同交换，这对目前需要申请买房许可的买家来说是一个两难的局面。因此，买家需要提前与自己的地产经纪和律师做好沟通。在这样的磨合期，需要大家共同的努力并正面看待政府的决策。

从另一方面来说，目前ATO对于买房许可的审查较之以往严格了不少。在受理期间，ATO会就所购物业的具体地址，地块等相关信息进行调查。在确认后才会批准该申请。特别是在申请批准函上会明确注明所购物业的最高金额，并要求申请人在购房成功30天内通知ATO。

此外，ATO工作人员亦表示，递交的申请表格是由其系统自动分配给各位决策人员，因此在申请被正式分配前，ATO的工作人员也无法获知会由谁来接管哪位买家的申请。这无疑给查询工作带来了一定难度。从目前我所经手的申请来看，从分配到决策人员后至审批下达的速度还是比较快的。

12月时递交的海外人士买房许可申请，已有不少获批并成功在12月至1月期间完成合同交换。还未获批的买家请继续耐心等待，我们相信在不久的将来，ATO的审批系统及工作人员磨合完整后，审批的速度会较之现在提高许多。

 

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产

 

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【利好消息】Bakerloo地铁线将延长 最新伦敦房产潜力区出现！

关于之前伦敦政府提出延长Bakerloo Line地铁线的提案，近日伦敦交通局（TFL）对该提案做出了进一步回应。

报告中指出，规划中的地铁线Bakerloo Line 将会延伸并途径Old Kent Road地区，并于2030年开通至伦敦Lewisham 区，同时将新建大约25,000户新宅。

伦敦地铁最新延伸图展示

伦敦交通局计划在接下来的15年内，将投资20-30亿英镑到地铁改线中。Bakerloo地铁线将从终点站Elephant Castle向东南方向延伸，经过Southwark地区，然后再向东南延长至Lewisham地区，当中途径Ladywell, Catford Bridge, Lower Sydenham, New Beckenham，继续向南经过Clock House, Elmers End, Eden Park, West Wickham 等站点，最后终点在东南区的Bromley区Hays。

规划案中还在考虑新建另外一个分支，东南途径Beckenham Junction后，可通往Bromley区的核心镇。

从英国房产投资的角度来看，这次地铁延伸工程将会为刺激伦敦房市并带来巨大影响，此次延伸工程还伴随而来的是将要新建的25,000套新房来满足市场需求，更重要的是，Bakerloo地铁线延长部分站点周边地区的房价必定会因为新地铁开通有所上涨。

另外，工程建好后将会为伦敦东南地区的交通状况带来巨大改善，每个方向的运输载客量可达65,000人次，到达伦敦市中心通勤时间缩短20分钟，到时沿线居民能够直达伦敦各大中心站点如：Waterloo、Piccadilly Circus 、Oxford Circus、和Paddington等。发车的频率也会由现阶段的每小时6班地铁增加至每小时15班地铁。

伦敦交通局表示将于2020年开始施工的规划申请，同时伦敦交通局将明年开始就具体的技术工作为延长线工程建立专案。此外专案中还包括在Lewisham新建一个新的换乘枢纽，计划于2024年开始。

伦敦交通局预计此次Bakerloo Line地铁延长线在多方面的贡献包括弥补了伦敦东南没有地铁线的空白，提高东南地区到中心的通勤效率，都将会支持伦敦东南区发展，创造更多就业机会。

 

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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澳洲各省偏远郊区去年房产收益令你刮目相看！

精明的投资者会发现一个事实，远离城市的郊区的澳洲房产也会有很好的获益。当谈及偏远地区的房地产，焦点大多是在矿业城镇或通勤便利的海滨中心，而现在其它地方也有较好的收益。

据澳洲房地产网报导，利用房地产数据机构CoreLogic RP Data的数据，列出了距离各个州会城市市中心50公里以上的房产价值增长最大的郊区。

位于榜上顶部的是维州偏远地区Bendigo的Ascot区，在截止到第三季度中，3卧室房中位价出现了高达31％的涨幅。即使有这样的跳涨幅度，Ascot的房产中位价仍然很便宜，只有335,000澳元。

房地产代理Barry Plant Bendigo公司主管加德纳（Jesse Gardner）表示他对Ascot 的房价的飙升并不感到惊讶并说：“该地区的规化改为高密度生活区后，几年来呈现出巨大的发展。”

他说：“该区很快重新焕发活力，实现了人口和收入的巨大增长，形成了新住宅和更多设施的更年轻人口的郊区。”

Ascot及其周边区的发展，包括扩建的购物中心、重新装修的医院及一个新的Bunnings 五金商场。

偏远地区房产投资者凯尔曼（Mark Kelman）也认为，大企业的迁入会很吸引投资者。这些公司已经完成了他们的调查，如果他们愿意投资一个地区，就可以跟在他们的后面。但不要只跟随单一的指标，最好还有其它的证据的支持。潜在的投资者还需要检查一项镇的人口数据、犯罪率、出租房空置率及就业机会等。

他说：“我喜欢投资于偏远地区的原因之一是有一些城镇令人惊喜。造访这些地方很有趣，乡村的食品很棒，人们非常友好。如果你懒得开车或跳上飞机来查看你的投资房，那么你就会错过投资的所有乐趣。”

凯尔曼预计，2016年将会有大量的投资者被吸引过来。悉尼房价基本到顶了，墨尔本上升也有限。而偏远地区有着更高的收益率，能吸引投资者。

昆州距离黄金海岸以西185公里的Rosenthal Heights，在一年内四卧室住房价格上涨了26.5％。Warwick房地产公司Southern Downs Realty负责人鲍尔斯（Brent Bowles）称，应感谢该地区市议会，将该地区重新规化为乡村居住区。

在过去一年中，全澳前十名的涨幅度都在20％以上，都为三或四卧室的房产。分析的数据来自澳洲各地的三、四卧室的房产过去12个月的价值增幅。其中Maddingley出现了两次，其三卧室和四卧室住房都有很高的价值增幅。

澳洲偏远地区有着更高的收益率，能吸引投资者

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以下为市中心50公里以外房产价值上涨最佳地区：

全澳

  1. 维州Ascot：3卧室住房增幅为31.3%，达到335,000澳元；
  2. 昆州Rosenthal Heights：4卧室住房增幅为26.5%，达到350,000澳元；
  3. 维州Maddingley：4卧室住房增幅为26.2%，达到371,570澳元；
  4. 维州Maddingley：3卧室住房增幅为25.1%，达到315,000澳元；
  5. 西澳Glenfield：4卧室住房增幅为23.7%，达到437,500澳元；
  6. 昆州Ashfield：4卧室住房增幅为22.7%，达到415,000澳元；
  7. 新州Camden Park：4居室住宅增幅为22.6%，达到802,500元
  8. 新州Greta：4卧室住房增幅为21.5%，达到725,000澳元
  9. 新州Chisolm：4卧室住房增幅为21.0%，达到357,500澳元
  10. 昆州Branyan：4卧室住房增幅为20.8%，达到375,000澳元

维州

  1. Ascot：3居卧住房房增幅为31.3%，达到335,000澳元
  2. Maddingley：4卧室住房增幅为26.2%，达到371,570澳元
  3. Maddingley：3卧室住房增幅为25.1%，达到315,000澳元
  4. Maiden Gully：3卧室住房增幅为11.7%，达到450,000澳元
  5. Somers：3居室住宅增幅为10.8%，达到800,000元

新州

  1. Camden Park：4卧室住房增幅为22.6%，达到802,500澳元
  2. Greta：4卧室住房增幅为21.5%，达到357,500澳元
  3. Chisolm：4卧室住房增幅为21.0%，达到534,000澳元
  4. San Remo：4卧室住房增幅为19.6%，达到339,000澳元
  5. Gillieston Heights：4卧室住房增幅为17.9%，达到410,000澳元

北部行政区

  1. Tennant Creek：3卧室住房增幅为9.2%，达到280,000澳元
  2. Katherine：3卧室住房增幅为4.2%，达到393,000澳元
  3. Araluen：4卧室住房增幅为1.2%，达到582,500澳元
  4. Gillen：3居室住宅增幅为0.9%，达到429,000元；
  5. East Side：3卧室住房增幅为0.2%，达到440,394澳元

昆州

  1. Rosenthal Heights：4卧室住房增幅为26.5%，达到350,000澳元
  2. Ashfield：4卧室住房增幅为22.7%，达到415,000澳元
  3. Branyan：4室住房增幅为20.8%，达到897,000澳元
  4. Gracemere：4卧室住房增幅为20.6%，达到375,000澳元
  5. Marian：4卧室住房增幅为18.9%，达到345,000澳元

南澳

  1. Robe：4卧室住房增幅为8.3%，达到343,750澳元
  2. Freeling：3卧室住房增幅为7.7%，达到314,975澳元
  3. Clare：3卧室住房增幅为4.5%，达到280,000 澳元
  4. Penola：3卧室住房增幅为4.1%，达到216,000澳元
  5. Mannum：3卧室住房增幅为3.8%，达到245,000澳元

西澳

  1. Glenfield：4卧室住房增幅为23.7%，达到437,500澳元
  2. Yalyalup：4卧室住房增幅为14.5%，达到445,000澳元
  3. Dalyellup：3卧室住房增幅为14.1%，达到372,500澳元
  4. Abbey：4卧室住房增幅为10.4%，达到610,000澳元
  5. Pinjarra：4卧室住房增幅为8.5%，达到399,000澳元

塔州

  1. Evandale：3卧室住房增幅为6.4%，达到368,000澳元
  2. Smithton：4卧室住房增幅为5.8 %，达到271,000澳元
  3. Montello：3卧室住房增幅为4.5%，达到214,000澳元
  4. Penguin：4卧室住房增幅为3.9%，达到399,000澳元
  5. East Launceston：4卧室住房增幅为3.1%，达到475,000澳元

由于地理范围较小，距离堪培拉市中心50公里远处缺乏足够的采集数据。

互联网资讯综合整理

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2015年11月最新新加坡房价走势

最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡11月私人公寓房价环比反弹微升0.6%，同比仍然下跌1.3%；成交量环比下滑2.8%，较去年同期却已高出31.2%。中央核心区与其他核心区房价环比上升，非核心区房价则继续下跌。


2015年11月私人公寓租赁市场则继续面临下滑，租金同比下跌5.6%。
 

11月新加坡重点区域房价地图

11月新加坡第11邮区（汤申，挪威纳，纽顿）与14邮区 (巴耶利峇, 芽笼) 均价继续上涨，呈现良好势头。但除此之外的各大重点区域公寓均价与去年同期相比依然出现下跌。第1邮区（滨海湾，莱佛士坊）与4邮区 (港湾，圣淘沙) 年比均价下跌幅度均超过20% 。

不过在11月份，所关注的8个重点邮区中有7个区域的均价出现回升或与10月持平，以实例证明新加坡房市在本月出现反弹，持续下跌似乎有放缓的迹象。

查看2015年新加坡月度房价报告

 

 

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2015年10月最新英国房价走势

英国最新房价走势

英国房价10月继续呈现上涨势头，英国国家统计署公布的价格指数显示9月份全英房价同比上涨7.0%，环比略升0.14%。其中，初次购房者房价指数同比涨幅为5.9%。英国房价同比涨幅已连续三个月加速，但环比增幅呈减缓趋势。

英国各区域房价均同比上涨。北爱尔兰与英格兰增长幅度最大，分别为10.3%与7.4%。大伦敦区房价同比上升7.7%。

 

10月英国房价地图

与去年10月相比，英国大部分城市房屋均价仍呈现同比增长，但环比普遍出现下滑。独立屋方面，伦敦，伯明翰与曼彻斯特10月均价同比增长3%-5%左右，剑桥受较少成交量影响，均价大涨26.5%；公寓方面，伯明翰与曼彻斯特相比去年同期有较好表现，增幅在5%-10%。不过同上月相比，除去曼彻斯特与成交量较低的剑桥，其他三个大城市的独立屋与公寓市场10月均价普遍出现环比下滑。

10月英国重点区域均价

10月大伦敦区房价最高的区域依旧为伦敦中心区，独立屋均价接近480万英镑，单元房均价也超过了100万英镑，较其他区域差距十分明显。

在西米德兰兹区域，两大城市伯明翰与考文垂的房价较高，独立屋均价超过260万英镑，公寓均价则在10万英镑左右，沃尔索尔房价也紧随其后。

查看2015年英国每月房价报告

 

 

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