Category: News Feature UK

據英國BBC 6月2日報道，據悉，今年4月英國房屋抵押貸款（Mortgage）的批準率是14個月以來最高的。

但分析人士說，這並不會導致英國房價的瘋狂上升。

英格蘭銀行（Bank of England）說，今年4月，英國房屋貸款機構共批準了68706份申請，但是還是遠遠低於2006年的129996份。

然而，今年春季批準的房屋抵押貸款的申請要大大高於去年後半年。

英國抵押貸款批準件數升至14個月高位

 

英國優質項目推薦

通常，房屋抵押貸款活動會影響房價，但是房價的漲跌還取決於其他的壹些因素。

專家說，房屋押貸款率的低利率以及良好的就業市場壹般會對房地產市場起到支持的作用。

但是，目前英國的貸款機構批準借貸的標準仍然十分嚴格，因此像目前這樣的房屋抵押貸款高通過率不會維持下去。

申請人需要經過嚴格的審查，看看他們在利率上漲之後是否還能夠承擔得起。

此外，抵押貸款申請批準率的上升也證明了原來人們預言的許多人由於5月的大選而在觀望，把購房推遲在大選之後的說法不準確。

與此同時，據英國土地登記局(Land Registry)周壹（6月1日）公布的數字，截止到今年4月，英格蘭和威爾士的房價上漲了5.1%。

其中，半獨立屋（semi-detached）房價上漲的幅度最高（5.6%）。

如果從地區來看，倫敦以及英格蘭東南地區的房價漲幅最高，分別為10.9%和8.8%。

英國官方數據顯示，過去5年，中國對英國投資年均增長85%，去年投資額達到51億美元。這壹趨勢仍在加強。

英國《金融時報》的報道說，未來10年，英國的基建投資缺口達到5000億英鎊，中國將向英國投資1050億英鎊，其中能源、英國房地產和運輸是最大投資對象。

最新發布的研究數據顯示,近幾年中國人赴英國投資購房出現熱潮,英國成為中國人海外投資的熱點國家。僅2014年壹年裏,來自中國內地的投資者購買的倫敦住宅房產價值超過11億英鎊,其中100萬英鎊以上的倫敦豪宅交易,有11%的買家是中國人。
　　
2014年,中資企業在倫敦商業地產的投資更是碩果累累,共投資22億英鎊,所擁有資產以及項目完工後的物業價值預計超過90億英鎊。

英國官方數據：過去5年中國對英國投資年均增長85％

來英國投資住宅房產的華人中,有六成為了自住或在英國留學、工作的子女自住,四成為投資出租房產獲得租金收益或者是期房樓花的短期套現投資者。華人在英國購買房地產的平均投入約為60萬英鎊,所購房產集中在英國的優質學區、高等院校周邊、新建軌道交通的站點附近、以及大型公園綠地周邊的宜居區域。

華人所購房產類型方面,來自中國的購房者格外青睞倫敦泰晤士河沿岸或運河湖泊旁的水景房。據統計,倫敦東區新建的水景住宅中,28%的房產被華人購買,居所有購房者之首,遠遠高於英國本國人16%的比例。

倫敦市場之外,最受華人青睞的是大學城劍橋的房產。從劍橋當地各大地產代理機構統計的數據顯示，整個劍橋房產中6%由華人購買,其中新房的華人買家接近兩成,個別新建樓盤的房產有三分之壹被華人所購得。

華人的購房習慣因人群而異:其中留學生以學校宿舍、商業學生公寓和小部分自租房為主;新入職的單身或沒有孩子的情侶職業人士,青睞公寓樓房;成家有孩子的華人,則多數選擇購買有花園的別墅房產。

目前,投資購買高樓公寓的華人有兩大類,壹類是倫敦金融城的華人專業人士,在投行、對沖基金、會計事務所、律師事務所等機構供職,年薪超過5萬英鎊,另有不菲的年終分紅。另壹類投資者是來自國內的非自住投資者。

英國地產管理公司London Central Portfolio（LCP）最近的壹份報告顯示，過去12個月，富裕的外國留學生已經趕超專業的金融從業人士，成為英國倫敦市中心黃金地段的最大的新租客來源。中國留學生在這些富豪學生租客中只占很小的比例，但他們的需求正在上升。

目前，居住在倫敦頂級物業的富二代外國學生平均每年支付租金28,886英鎊

LCP最近公布的這份研究報告強調了國際學生在倫敦市中心租賃市場中日益增加的重要性。LCP指出，租房的富裕學生人數壹直處於迅速上升的趨勢。2006年，學生只占LCP租客中的12％；在過去12個月裏，這壹比例上升至34％。

報告顯示，倫敦的新租客中，金融從業人員的數量在相應減少，下滑至31％，屈居第二；法律和會計專業人士的比例緊隨其後，占11％。LCP發現，那些居住在頂級房產的倫敦學生，平均每年支付租金28,886英鎊。

LCP指出，該公司的學生租客中有約30％來自西歐；中國學生僅占6％，但是他們的隊伍正在擴大。

LCP的首席執行官Naomi Heaton說：“倫敦如同磁鐵壹般，正吸引著那些追求壹流教育和高質量住宿的富裕學生，因為家長都熱衷於將自己的孩子安置在最好的、最安全的住處。”

Naomi Heaton又說，在過去的壹年裏，倫敦富裕學生支付的平均月租金為2,405英鎊。在LCP的管理組合中，23％的學生都選擇租在馬裏波恩（Marylebone），因為它靠近攝政商學院（Regent’s Business School）、皇家音樂學院（Royal Academy of Music）和倫敦時裝學院（London Fashion School）。

（點擊下壹頁，查看英文原文）

由KPMG研究得出的這份報告顯示，英國各個地區的房價，目前對首次購房者來說都是不可負擔的

壹份最新的報告指出，在英國，首次購房者每年需要賺取大約4.1萬英鎊才能買得起房屋，而那些住在倫敦的人甚至需要每年賺取7.7萬英鎊才能供養房屋。由KPMG研究得出的這份報告顯示，英國各個地區的房價，目前對首次購房者來說都是不可負擔的。

KPMG的經濟學家繪制了首次購房者在每個區域的平均房價圖，計算了在繳納10%的首付，並取得抵押貸款的情況下，人們為供養房屋需要賺取的平均工資。計算得出的數據遠遠超過目前的平均工資。

據國家統計署辦公室報告，全英範圍內，首次購房者面臨的平均房價為202,765英鎊。若想成功購置房產，那麽在申請到抵押貸款的情況下，購房者需要賺取40,533英鎊的年薪。

房價與薪水之間的差距在倫敦表現得最為明顯，購房者每年需要賺取76,971英鎊來負擔平均價格為384,856英鎊的房屋。但是，目前在倫敦的首次購房者的平均年薪只有28,000英鎊。

房價與薪水之間的差距在英國東北部地區最微弱。在這些地區，人們的平均年薪是20,149英鎊，而購房所需的年薪是23,616英鎊。不過，兩者之間的差距仍有17%之多。

在倫敦，首次購房者需要儲蓄38,500英鎊來繳納10%的首付，這比稅前年收入還要高。同時，全英範圍內的首次購房者需要儲蓄20,000英鎊，這幾乎等於稅前年收入。

KPMG的報告是建立在個人購房者的基礎上。報告特別指出，有大量新業主必須等待壹位伴侶來共同購房，以便擴展貸款額度。不過，在這種情況下，首付的上限也會提高。

由於低利率和停滯的工資水平，上述的儲蓄額度對大多數人來說是不可能達到的。結果他們只能動用父母，甚至祖父母的儲蓄。

盡管貸款利率近來降到了很低的水平，人們需要繳納的月費也隨之降低，首次購房者面臨的困難仍然沒有減少。他們不得不貸更多錢，儲蓄更多的現金以便繳納首付。

KPMG與房產慈善組織Shelter共同呼籲政治家制定長遠的置業計劃，增加可負擔的房產數量。KPMG的房產經理克若斯拜（Jan Crosby） 認為，這些數據讀來讓人恐慌，房產可負擔性已經不再僅僅是低收入階層的問題了。如今，除非工資超過平均水平，或者取得壹筆遺產，否則不管住在哪裏，人們都 將不可能買得起房子。他表示，擁有壹個穩定的住宅，是人類的基本需要，而現在只有少部分人可以實現這個願望，這是不對的。政治家需要制定長遠的房產戰略， 鼓勵公共和私人投身建造，穩定房產市場。他建議政府進壹步深化改革，例如解鎖公共地域銀行，鼓勵小型和自建房屋，賦予城鎮建造房屋的權力，提高可負擔房屋 的投資水平，以實現預期目標。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

MMR使得購房及重新抵押的貸款數量均減少了

抵押貸款申請人經受更嚴格的評估，已經有壹年了，抵押貸款市場評論（MMR）希望貸款業務可以進行得更好。威特利（Martin Wheatley）治下的金融指導權威（FCA）表示，MMR將同時保護借款人和銀行。MMR使得購房及重新抵押的貸款數量均減少了。

壹開始，借款人抱怨貸款人向他們提出的有關其消費的方方面面的問題過於尖銳。但是很快，其他問題開始浮出水面，比如舊有借款人被否決貸款，另有壹些借款人不公平地陷入了高額貸款率陷阱。

現在，在新的抵押貸款政策實施壹年之際，《每日電訊報》財經頻道進行了壹次統計，用於評估MMR的真實影響。

抵押數量減少

MMR使得購房及重新抵押的貸款數量均減少了。據抵押貸款委員會（CML）數據，2014年二月，有48,500份購房抵押手續在辦理當中，總值78億英鎊。而在今年的二月，該數據下降到了40,600份，總值為68億英鎊。

盡管抵押貸款率處於史上最低水平，重新抵押率也從去年二月的24,900筆，下降到了今年的21,500筆。

壹些借款人表示他們向90%的抵押借款人發放了貸款，但是據代理商John Charcol的波爾格（Ray Boulger）聲稱，這些數據具有高度的誤導性。“這些數據只是統計了那些已經通過了“規則決定”步驟的借款人，”他說，“而其他大多數借款人，在第壹 關就被拒絕了，他們不得不另找機會。所謂的90%不過是謊言，統計學意義上的謊言。抵押貸款政策的改革，提高了借款人申請貸款的駁回率，而有時候他們其實 完全能夠負擔貸款。”

首次購買者和再次購買者均變少

首次購買者的數量，從2014年二月的22,300，跌到了今年二月的18,700名，下跌了16%。貸款總價值從31億英鎊，跌到了27億英鎊。

另外，在抵押貸款政策改革以後，更少的戶主能夠購得他們的第壹棟房產。

去年二月，發生了26,200筆二次購買貸款，而今年則只有21,900筆，二次購買貸款的總價值從47億英鎊，下降到了41億英鎊。

“抵押犯”和被拒絕貸款的老年人

迄今為止，MMR造成的最壞結果是，制造了壹大批“抵押犯”。新的規則使他們無法切換至另壹個貸款人，甚至不能與同壹個貸款人進行另外類型的交易。沒有確切數字顯示，究竟有多少人被迫變成了“抵押犯”，但是波爾格估計，所有借款人中，估計有40%都淪為了“抵押犯”。

此外，由於年齡超過了65歲，有大批老齡借款人被拒絕貸款。借款人甚至不批準退休人士的貸款，很多借款人拒絕給40多歲的人提供25年的長期貸款。而買來租貸款，年齡適用範圍則廣至105歲。

更長的等待時間，更多失敗的交易

地產中介商國家協會的管理主任海沃德（Mark Hayward）表示，申請壹筆貸款的平均時間，已經從37天，上升到了53天。

他說，“交易的流程越長，交易鏈條就越容易被不可知因素打破。貸款人向借款人詢問很多有關收入和可負擔性的額外問題，減緩了批準流程。去年夏天房價飆升的時候，我們發現有很多購買人，在交易達成之後，又眼睜睜地看著房產被改售給了其他人。”

5月7日大選近在眉睫，主要的黨派均已發表了競選宣言

5 月7日的英國大選近在眉睫，主要的黨派早已發表了各自的競選宣言。目前尚未有候選人占有明顯優勢，聯合政府的可能性依然存在。在某些熱點議題上，未來的執政黨也許會顧 及多方意見而作出改動，所以如果想分析物業政策和市場在大選後的走向，不妨了解主要黨派之間的異同之處，而不僅僅關註某壹政黨的承諾。

豪宅稅（Mansion Tax）

“豪宅稅”獲得多個政黨的關註。除非保守黨組 閣，否則其它任何壹個政黨上臺都會推出某種形式的“豪宅稅”。知名中介Chestertons表示，雖然暫時沒有更多的細節，但可以肯定“豪宅稅”壹旦施 行，除了真正的大富豪之外，許多並不那麽富裕的家庭也會受到影響。很多在同壹地址居住多年的老年人，隨著近年英國房價大幅增長， 他們已經身不由己地成為豪宅業主，不少長者可能會因此不得不換房，以免落入“豪宅稅”的魔爪。可以預見的是，受影響的大部份家庭位於房價昂貴的首都倫敦。

私人住宅出租

主要政黨壹致認為這個領域需要改革，但是做法上差異很大。工黨和綠黨傾向推出更多的行政手續，如推出房東登記方案、延長標準租約期限，以及制定限制租金增長的規定以防租金超過普通居民的承受能力。保守黨則傾向於盡可能少幹預自由市場經濟的壹些作法。

Chestertons在壹份報告中說，地產業界認為，問題的實質在於，隨著越來越多的人買不起房子，令租房需求大大增加，同時租房供應嚴重不足，才將租金推高。Chestertons擔心，針對業主過於嚴格的監管將會導致流入租賃市場的房產減少，增加的手續和步驟也會令成本增加，最後還會轉嫁給房客，反而未能起到保障他們的作用。

市政稅（Council Tax）和商用房產稅（Business Rates）

有分析認為，各大政黨雖然都認為有必要改革適用於私人住宅的市政稅和非私人住宅的商用房產稅，但是由於大的改動意味著動用大量資源為數目龐大的樓房重新估值，而且政黨也不願意政策造成大眾的荷包縮水，這些原因造成無論下屆政府由誰入主，只會在外圍討論這個話題，不會有實質性動作。

首次購房者

各黨派都有心協助首次購房者，只是作法各不相同。保守黨的‘Help to Buy’以及建議中的‘Help to Buy ISAs’確實對買家有幫助，有利支持了房地產市場的需求，但是對於房源供應方面沒有觸及。工黨和自民黨將保守黨推出的‘Help to Buy’方案中的部份資金直接流向建房壹方。英國獨立黨則堅持只有英籍買家才能受益。與此同時，保守黨將‘Right to Buy’方案擴至住房協會的福利房遭到其它政黨反對，認為這種作法會令福利房供應減少。

地產界普遍認為，只要需求大於供應的問題不解決，房價就會高居不下，超出壹般居民的經濟能力。

新建房

大多數政黨認同有必要建造更多新住宅，綠黨希望改造翻新和修繕舊樓，而不是建新樓。所有政黨都贊同重新開發原來的工業廢址，用來建造民居，不過業界人士認為，大型開發項目遭遇真正的阻力往往來自於當地的居民。

工 黨針對發展商擬定的政策在所有政黨中最為“激烈”——如果相關地皮的建築許可已經獲批，但建築工程延期，在該項政策之下，相關土地將被收回。自民黨擬推出 措施鼓勵地方政府協助推出更多地皮用作樓盤開發。英國獨立黨的態度完全相反，認為當地居民有權通過公投來否決建築許可申請。

總而言之，業界認為，若要實現保守黨提到的每年推出10萬套經濟房，或者自民黨說的每年30萬套經濟房，新建房的規劃必須更加大刀闊斧。
Chestertons 中介公司在其報告中提到，在英國，別墅類住宅過多，公寓的供應遠遠不足。公寓所占新建房的比例從2008年至2009年高峰期的46%，跌至去年的 26%。許多空穴老人希望能大房換小房，減輕經濟壓力，手裏也可多出些現金以備不時之需。但是由於公寓房源很少，他們往往找不到合適的單元。