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二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少 | 加拿大

根據大多倫多地產協會三月初的最新統計報告，整個大多地區二月在MLS系統上共達成了8014宗房地產交易。而去年二月的交易數還只有7583宗。雖然2016年恰逢閏年，去年二月要比今年二月還多出一天，但今年二月的同期交易數依然增長了5.7%。

報告中的數據還顯示，多數房產持有人依然傾向於將持有房產視為一項長期投資，而獨立屋以及Condo公寓的銷售增幅顯得尤為強勁。而且這種強勁的增幅已經持續了一連數年之久。

然而與這種旺盛的市場需求形成對比的，是大多地區新房源的緊缺。今年二月，在MLS系統上新掛牌的房源數量為9834棟（套），較去年同期下滑了12.5%。

在這一供求關系的作用下，今年大多地區的房屋均價較去年二月上漲了27.7%，為$875,983，其中均價升幅最高的依然是獨立屋。而Condo公寓的均價也繼續保持著兩位數的增長。

從地區角度上看，多倫多地區二月成交數額居大多地區之首，為2900套，均價$859,186。其次是皮爾區，成交1,626套，均價$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全區的90%以上。Halton 區二月共成交788宗，均價$1,015,544。其中，Oakville地區成交346宗，成交均價高達$1,300,827。

來自大多倫多地產協會的經濟分析師，Jason Mercer表示，正是目前樓市的供求關系，導致了多倫多房價增長地如此迅猛。而類似這樣的增長趨勢很可能還將持續很長一段時間。

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區二月獨立屋交易3721宗，獨立屋均價$1,205,815。其中，多倫多地區成交793套，均價$1,573,622。

皮爾區成交715套，均價$986,268。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計439宗交易，但均價最低，僅$850,433。交易數量排第二的是密西沙加，233宗，但均價最高，達到$1,222,347。Caledon地區僅售出43套獨立屋，均價$1,093,827。

Halton區二月共成交490套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出224套，均價$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均價$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均價$936,532。最後為Halton Hills，僅售出53套，均價$824,672。

半獨立屋

二月大多地區共售出651套半獨立屋。皮爾區售出最多，共244套，均價$700,774。其中，Brampton售出130套，均價$649,957。密西沙加售出106套，均價$768,268。Caledon僅售出8套，均價$632,250.

多倫多市共售出半獨立屋199套，位居第二；均價$1,085,484，位居第一。

Halton區僅售出35套，均價$717,531。其中Milton售出16套，均價$672,288；Oakville售出12套，均價$814,542；Burlington和Halton Hills僅分別售出5套和2套，均價分別為$684,300和$580,500。

Condo鎮屋

二月Condo鎮屋共售出546套。多倫多市售出最多，達189套，均價$596,736。

皮爾區銷售量屈居第二，共173套，均價$527,780。其中密西沙加售出121套，均價$559,891。Brampton成交52套，均價$453,062。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共75套，均價$556,473。其中Oakville數量最多，為33套，均價$608,397。Burlington售出27套，均價$570,385。Halton Hills成交10套，均價$400,040。Milton成交數量最少，僅5套，均價$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地區二月的熱點房源類型，共售出2360套，均價$481,194。其中超過半數集中在多倫多，共1632套，均價$515,424。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為325套，均價$358,061。其中密西沙加位居全區第一，售出282套，均價$362,125。Brampton銷售數量位居第二，共42套，均價$323,221。Caledon僅售出1套高價位Condo，因此均價居全大多地區最高，為$675,000。

Halton區二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均價全區最低，為$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均價排名第一，為$585,972。Milton和Halton Hills分別售出10套和4套，均價為$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均價$742,413。

多倫多市共售出68套，均價$878,329。皮爾區售出160套，均價$641,157；Halton區售出99套，均價$744,817。

皮爾區中，Brampton售出最多，為121套，均價$610,092；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$756,314。

Halton區中，Oakville售出45套，數量最多，且均價最高，達$854,762。Milton銷售數量數量第二，為34套，均價$643,623。Burlington售出18套，均價$676,861。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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在美國買房的30%中國人認為：房產比黃金更值得長期擁有 | 美國

《2016年中國購房者海外趨勢報告》數據顯示，2016年中國人海外購房目標國家中，美國仍是中國高凈值人群海外置業最喜愛的國家，關註度高達27.7%。其他位列前四名的國家依次是澳大利亞（19.37%）、加拿大（13.89%）和日本（13.16%）。

從國人海外購房目的看，理財成為主用途，“資產配置，分散風險”成為高凈值人群海外購房的主要目的，考慮占比高達51.8%;其次才是自住，約占比38.3%；考慮未來移民，選擇購房的占比約7.8%。

調查顯示，30%購買美國房產的中國人認為，房產比黃金更值得長期擁有。他們熱衷於在以下美國的城市置業，前五名依次為：休斯敦（28%）、洛杉磯（24%）、舊金山（21%）、紐約（19%）、奧蘭多（4%）。（休斯頓房價走勢）

休斯敦位居前列與其房價低、漲幅快和環境好等因素息息相關，多數國人去休斯敦置業都是出於前期理財、後期自住的考慮。要知道，休斯敦的壹套別墅總價也不過20多萬美元。

由於澳洲教育資源豐富、環境宜居，2016年澳洲小學生留學簽證開放，加速中國人進行澳洲置業。調查顯示，去澳洲購房的大部分是30-40歲高凈值人群，除了資產配置和金融杠桿等因素，23%的購房者是為孩子留學讀書。

日本因其地緣近、總價低、租金高，以及國內往返便捷等多種因素而成為不少工薪階級的首選。報告顯示，中國人購買日本房產的預算多在人民幣60萬-120萬元之間;相比北京和廣州，上海人更喜歡購買日本房產，占比高達37%。

值得壹提的是，日前仲量聯行、胡潤等多家機構，也發布了國人海外房地產投資的相關報告。多家報告顯示，2016年中國海外房地產投資再創新高。數據顯示，去年中國買家對境外房地產的投資總額達到330億美元，82.4%的中國買家將自己總資產中超過10%的財富投資於海外市場。

受到國內購房成本飆升和在海外有個落腳之處的渴望推動，中國人正加速購置海外房產。從悉尼、溫哥華等熱門地區到休斯敦、泰國芭堤雅海灘和馬來西亞新山市等價格較低的樓市，他們的觸角延伸之遠前所未見。

（據中國經濟時報）

歐洲長期投資首選——德國 | 海外

在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。

這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。

作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。

來源：Europace, Land Registry UK

那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。

2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。

毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。

需求保持高漲

可負擔性

來源：世界經合組織

世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。

利率

來源：Europace, 世界經合組織

為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。

人口

2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。

供給持續不足

住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。

投資建議

近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。

下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。

來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據

作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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美國樓市正在復蘇中國買家依舊爆買 | 美國

全美房地產經紀人協會（NAR）2月27日公布的數據顯示，美國1月份成屋待成交銷售數較去年12月份下跌2.8%，出人意料地創下了近一年來的新低，成屋待成交銷售數很大程度上預示了未來一兩個月內交割的交易數量。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun對此分析稱，“數據惡化背後的原因主要是1月份全美掛牌出售房屋短缺，另外美國利率上行和房價上漲使得許多潛在購房者退卻。”

“最近在美國房源供應端比較緊張，就供給端來看，現在美國很多人猶豫要不要賣房，因為擔心能力不足以承擔下一套房子。與此同時，美國很多長期租房的年輕人開始考慮買房，因為工資上漲了。也就是說上漲的需求遇到供應量收緊，就使得成交量增長緩慢。” 2月28日，美國最大的房地產數據平台Zillow高級經濟學家Aaron Terrazas在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

美國樓市已接近全面復蘇

2008年美國房地產市場泡沫的破裂，信貸環境出現惡化，最終導致了歷史上最嚴重的金融地產危機，後來在貨幣寬松政策的刺激下，經濟開始復蘇，就業逐步改善，樓市逐漸開始復蘇。據仲量聯行報告，美國多個城市地區的房價，直到2010年左右才開始止跌回升。

“我們的數據顯示，2008年金融危機後，美國房價的中位數從最高位下挫達22%，目前市場已接近全面復蘇的狀態，預計將在二月或者三月份看到房價中位數突破金融危機之前的水平。” Terrazas說。

據Zillow剛發布的1月份美國房地產市場報告顯示，美國目前的房價中位數為19.53萬美元，較上一年同比增長7.2%，房租比上一年增長了1.4%。另據全美不動產協會(NAR)公布的數據，1月成屋銷售跳升3.3%，經季節調整後年率為569萬戶，這是2007年2月以來的最高水平。

“美國樓市的最大的風險是房源供給緊張，我們的數據顯示，買家一般要競標二三次才能買到房子，對於首次購房的年輕人更加困難，許多人往往就繼續租房了。現在在美國買房就像坐過山車一樣，好不容易看中一套房子，可能很快就被別人搶走了。” Terrazas說。

“一月份的房價漲幅讓人擔憂，因為房價增速為收入增速的兩倍多，另外，當下的貸款利率水平比六個月前高了不少。尤其是在那些最貴的市場，潛在買家將會感覺到預算吃緊，很可能需要更多的存款，或者放低購房標准。” Lawrence Yun說。

據全美房地產經紀協會2016年7月發布的報告顯示，中國買家連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家

今年美國房價增速將放緩

不過有跡像顯示，因供給稀缺及可負擔水平繼續惡化，預計美國房價的增速將在2017年放緩。

“佛羅裡達州和德克薩斯州的房價在過去幾年已上漲很多，搶走了舊金山、洛杉磯等上漲較慢的市場的光彩。特別是舊金山灣區的減速，是因為這些市場房價太貴，因此許多人無法承受，這限制了需求。盡管最近全美的房價都在上漲，但我們預期2017年全國範圍都會出現增速放緩，因為貸款利率正在上行，人們的承受能力也在下降。” Zillow首席經濟學家Svenja Gudell在報告中指出。

另外據NAR在2月21日公布的最新房屋可負擔模型顯示，越來越多的美國人難以負擔一些大城市高昂的房價。很多房地產熱門市場中，貧富差距過大，在當地工作的工薪階層根本沒法負擔住房。

據畢馬威1月31日發布的報告顯示，美國的房地產從業人士認為，盡管美國很多地區的房價漲幅已經趨緩，甚至有部分地區可能進入調整或者下降，但2017年美國整體房地產市場還是積極向上的趨勢偏多一些。

中國潛在買家無減少跡像

據全美房地產經紀協會2016年7月發布的報告顯示，中國買家（包括大陸、中國台灣和中國香港）連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家，從2015年4月到2016年3月的一年間，外國人在美國購入價值1026億美元的住宅房產，其中中國人共購置29195處物業，總價值高達273億美元。位列第二的外國買家加拿大人購入的房產價值為89億美元。

中國買家的強大購買力，也促使了像Zillow這樣的美國房地產信息公司進入中國市場。據介紹，Zillow成立於2006年，目前網站上有1.1億個美國房源，約占三分之二的全美市場份額。商業模式是將房地產經紀人和抵押貸款公司與最終的賣家、買家與租房者相連接，收入主要來源於其高級房地產經紀人項目和對抵押貸款公司所收取的訂閱費以及展示廣告。目前在中國有三個渠道，一個是微信公眾號，另外和樂居網及網易也有合作。

“目前，我們網站來自中國的流量占到了國際流量的3%，落後於加拿大、印度和墨西哥等國。2016年，我們網站上的中國用戶搜索的房價平均在48.5萬美元左右，這比全國掛牌房屋的中位數24萬美元高了不少。我們注意到中國用戶最多搜索的社區包括馬賽諸塞州的列克星敦、紐約州，這些地方有極佳的教育資源；另外舊金山灣區、硅谷這些有很好工作機會的地方，也很受中國用戶青睞；還有一些傳統的華人社區也挺受歡迎。另外中國人傾向於尋找新房。” Terrazas說。

國家外管局於2016年12月31日公布了個人外彙信息申報管理的相關調整內容，雖然每人每年可購彙總額仍是5萬美元，但卻迎來了更復雜的購彙流程，以及更嚴格的購彙用途監管。此舉的一大目標是打擊此前利用經常項目從事資本項目交易（比如海外購房和投資等）等行為。

“最近我們看到來自中國的流量並沒有放緩，總體而言，中國人主要是由教育和就業機會驅動，而在美國買房的，因此對於彙率和外彙監管的動態不是特別敏感。” Terrazas說。

（據21世紀經濟報道）

如何選擇澳洲建築師 | 澳洲

一、概述

不像國內某些開發商或管理政府形像工程的領導們喜歡把建築師當做繪圖員，澳洲的項目業主對建築師的尊重和認可往往是發自內心的。這是因為一方面在類似澳洲這樣的發達國家專業分工極為細致，房地產開發相關的建築規劃條例、設計規範和法律法規相當復雜，局外人指點江山的余地也就不大；另一方面澳洲建築師素質也很高，需要5年的大學培養、至少二年的行業經驗和行業認證機構能力評估三部曲，取得執業資格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛圍以及相對合理的報酬使得澳洲建築師^[1]有意願為客戶提供最好的服務，從而形成雙方的良性互動。

當然，由於澳洲房地產項目開發過程中視項目大小可能涉及二十多類專業顧問的服務，而建築師作為設計龍頭，其費用占整個顧問費的比例可能會高達30%以上，如何找到令人心儀的建築師、及時完成設計任務、更好的控制建築師設計費用，以及達到想要的設計和使用效果以促進項目的銷售或出租等等，都是項目業主們需要認真考慮的問題。

二、澳洲建築師行業概況

根據澳大利亞建築師認證委員會^[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的資料，澳大利亞的建築設計行業產值規模約1000億澳元，雇佣人數超過一百萬人。2014年注冊建築師11,090人，2014-2015財年建築師收入64億澳元，利潤6億澳元，全澳60%的建築師在悉尼和墨爾本工作，80%的建築師擔任全職工作。

澳大利亞有幾個有名的與建築師有關的團體機構，如剛剛提到的澳大利亞建築師認證委員會，還有澳大利亞建築師學會、澳大利亞顧問建築師協會和澳亞建築學院聯合會。

澳大利亞建築師認證委員會（Architects Accreditation Council Of Australia）屬於法定建築師注冊機構，非盈利性組織，成立於上世紀70年代（1970s），在各州均有分支機構負責當地建築師注冊，並依據《建築師法案》確保建築師和客戶的合法權益。該委員會負責建立澳洲建築師能力評估標准、組織澳洲本土建築師資格認證考試、海外建築師資格認證以及擬定與其它國家的建築師資格雙邊認證協議等。該委員會和澳大利亞建築師學會、顧問建築師協會、澳大利亞建築學院（Australian Schools of Architecture）以及聯邦政府教育部、移民部都有密切聯系。

澳大利亞建築師學會^[3]（The Australian Institute of Architects）是澳洲建築師行業高峰組織，原名為澳洲皇家建築師學會，成立於1930年，在各州都有分支機構，代表了大約12,000名建築師會員（含未注冊建築師）的利益，致力於促進建築師職業健康發展，每年都組織全國性優秀建築設計作品評選，建築設計作品類型涉及酒吧、咖啡館、飯店、商店、酒店、住宅等。

澳大利亞顧問建築師協會^[4]（Association of Consulting Architects）成立於1987年，在澳大利亞各州都有分支機構，代表了建築設計事務所和個體執業建築師的利益，為會員提供業務運營咨詢和法律框架。

澳亞建築學院聯合會^[5] （Association of Architecture Schools of Australasia）成立於1999年，由澳大利亞、新西蘭和巴布亞新幾內亞有資格授予建築師學位的大學或學院組成，致力於解決建築師高品質本科和研究生學位教育和職業發展問題，以及建築學和環境、政策和社區的關系等。

三、澳洲建築師的選擇

1、澳洲建築師的能力要求

項目業主在選擇建築師之前最好了解一下建築師提供服務需要具備哪些能力。

根據澳洲《建築師能力國家標准》^[6]，澳洲建築師需擁有以下四種能力：

由上述能力要求可以看到，澳洲的建築師不僅得具備專業能力，還得具備一定的項目管理能力，並對建築設計這門“生意”怎麼做有全面的了解。經驗豐富的建築師有能力扮演項目經理的角色，管理協調整個項目的設計和施工過程，當然，項目業主需要為此付費。不過，術業有專攻，一般建築師也不會花費多少精力去做項目管理的業務，否則，專業的項目管理顧問公司怎麼活呢？

2、建築師的選擇方法和條件

對於建築師的選擇方法一般有“基於價值的選擇”、“基於報價的選擇”、“基於職業資格的選擇”和“綜合選擇方法”。所謂“基於價值的選擇”一般適用於打算長期運營該項物業的業主，需要考慮建築師對項目生命周期成本和質量的貢獻。後二種選擇方法顧名思義容易理解，簡單容易操作，在此不再贅述。所謂“綜合選擇方法”也就是根據業主偏好考慮權衡多種因素的選擇方法。這些方法各有利弊，限於篇幅也就不展開了。

基於建築師的能力要求，我們可以將建築師的選擇要求細化為“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”和“報價”等五項，按照百分制打分。這就是一個典型的“綜合選擇方法” 。

對於“報價”這一項，項目業主需要有經驗豐富的項目經理預先准備《設計大綱》，首先要對土地和項目的位置、現狀、開發進程等加以說明，然後對建築設計要求、工作範圍、職責和各階段設計成果進行清晰的定義。工作範圍應有統一的格式，涵蓋項目開發過程以及質保期需要建築師提供服務的各個階段以便於報價的比較。否則，不同的建築師對開發階段的劃分可能不一樣，而且對於哪些屬於業主報銷費用，哪些屬於當時難以定義工作範圍，需要以後按照小時付費的費用各不相同，也就難以比較。從項目業主控制成本超支的角度最好能把設計費用包死，當然前提條件是設計工作範圍得定義清楚，然後項目業主不要一天一個想法，經常要求變更設計。如果能包死設計費，按照設計進度付款即可，這樣建築設計預算不至於經常需要更新和再審，也就不會增加項目業主的預算不確定性和管理壓力。

下面是我們以前在不少項目實施過程中實際用到的選擇條件。“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”這四項各占5分，總占比20%，“報價”總占比80%。

3、建築師選擇流程

根據項目大小和類型，對於建築師的選擇流程可繁可簡。對於小型項目，如一個小別墅或者60平米祖母屋的建築設計來說，項目業主獨立自主選擇自己喜歡的建築師沒什麼問題。但是，對於大型商業或商住地產項目來說，由於對城市人文景觀、周邊環境、交通流量等影響較大，市議會一般要求至少找三家建築設計事務所進行方案競標，項目業主還有機會獲得容積率獎勵。不過，按照市議會的規定，得由地方議會和項目業主共同組建評標委員會決定入選建築概念設計方案。那麼也就意味著項目業主喜歡的方案和建築師也就不一定中標。筆者在擔任澳洲某上市地產公司高級項目經理期間還確實遇到過這種事情。那麼，有什麼補救辦法呢？我們聘請了所中意的那家建築設計事務所擔任自己的建築設計顧問，負責對中標方的建築設計過程加以管理，力圖在不影響市議會所喜歡的建築方案外觀的情況下對房型配比、戶型設計、采光通風、交通組織等各項內容加以優化。

以下是我們對某個地標性建築項目申請更改規劃時實際執行的建築師選擇流程。

上述流程是針對大的項目的比較規範的做法，擬定合同草案時最好請律師過目一下為妥。

四、注意事項

在選擇建築師時以及簽署和執行建築師雇佣合同時需要注意的事情很多，這些包括但不限於：

如何根據項目實際情況決定建築師的選擇方法和條件？
項目業主的建築師評選委員會如何設置以及成員的構成要求？
建築師執業保險金額多少才算合理？
如何准備《設計大綱》並清晰的定義建築師工作範圍？
和建築師簽署合同時有哪些注意事項？
完成各階段設計任務所需時限和費用分解？
項目業主可以像在國內那樣隨意拖欠建築師設計費用嗎？

如果項目業主有一套規範的工作方法和流程，並有經驗豐富的項目經理協助，則可以避免很多問題。另外，最終選定建築師之時，所有的責任和義務還得落實到合同條款上，萬一在項目實施過程中出現問題或爭議比較好辦。例如，在准備合同條款時需要注意的問題包括但不限於：

1、雇佣合同中應該規定假若建築設計事務所在項目中途由於可以理解的原因不得不更換主要建築師，則要求對方以類似經驗和資歷的建築師取代原建築師，否則項目業主有權解除合同。

2、雇佣合同條款要考慮萬一對建築師的工作不滿意（如中途人員發生重大變動、難以容忍的設計進度延誤，設計質量不佳等）的退出機制，應考慮如何用新的建築師來接替原有的建築師而不影響設計工作，因為涉及知識產權的轉移、設計費用的結算等問題。筆者曾經遇到過這類情況，最終項目業主讓原有的建築師提供施工圖設計配合以及施工過程的配合，像征性的支付少量設計費用以顧全對方面子。

3、雇佣合同中要注意《澳大利亞知識產權法案》對建築師知識產權的保護條件，盡可能維護項目業主的利益。根據上述法案，澳洲建築師無需特別申明而對於其設計作品擁有知識產權，建築師去世後或建築設計作品公布後仍然享有知識產權保護約70年。如果項目業主認為自己對建築師的方案或創意有貢獻想要取得知識產權，則需要建築師書面同意。如果項目業主按照原設計翻新原有房屋則不涉及侵犯建築師產權。假若項目業主想要按照原有建築設計圖紙全部擴建或大部分擴建，則要看雙方合約是如何規定的。

五、結語

建築師在房地產項目開發中的重要作用不言而喻，一個優秀的建築師能幫助項目業主達成項目的目標。作為項目業主，首先要了解建築師能幫項目業主做哪些事情，其次應根據項目的大小選擇合適的建築師，然後確定建築師的選擇方法和條件，最後將雙方的責任和義務落實到合同上來，並由項目經理進行日常設計任務的跟蹤、協調和管理。

總之，通過規範的建築師選擇方法和流程以及對於當地建築師行業和市場的透徹了解找到合適的建築師也就意味著項目幾乎成功了一半。

注釋：

【1】為行文方便，本文對個體執業建築師和建築設計事務所均統稱為建築師
【2】http://comparison.aaca.org.au/industry-profile
【3】http://www.architecture.com.au/
【4】http://www.aca.org.au/
【5】http://aasa.org.au/
【6】http://competencystandardforarchitects.aaca.org.au/about/units-of-competency

澳洲酒莊、農場、房地產項目開發及管理專家彭濤專欄全集

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中國跨境房產投資者亞洲最活躍美國再膺最受歡迎投資地 | 美國

世邦魏理仕指出，中國成為亞洲區內最活躍的跨境房地產投資者。根據該行的最新數據顯示，內地投資者於去年投資達282億美元於海外房地產，按年上升47%。中國香港是繼美國之後，成為最吸引內地資金的投資地點。

寫字樓是最受亞洲投資者追捧的資產類別，去年亞洲跨境投資總額達606億美元，寫字樓資產占一半。以地域劃分的話，倫敦寫字樓連續兩年成為亞洲投資者首選，而紐約和中國香港則取代上海和悉尼，成為投資寫字樓的三甲之選。

世邦魏理仕中國香港資本市場部執行董事王振康表示，中國香港的寫字樓投資市場主要受中國的用家需求主導。去年10大跨境投資項目之一，中國光大銀行以12億美元收購大新金融中心，就是為了配合該集團於中國香港擴展業務。

他稱，中港兩地的股票市場互通機制建立之後，將會陸續看到更多內地銀行和金融機構在中國香港擴展業務。雖然北京政府收緊對跨境投資的規管，中國投資者仍然積極運用他們境外的資金投放在中國香港的房地產項目。

另外，中國香港去年跨境房地產投資金額由2015年約100億美元，降至去年的84億美元。

世邦魏理仕研究部指出，美國連續第二年成為最受亞洲資金歡迎的投資地，占總投資額的43%，緊隨其後的是歐洲、中東和非洲（EMEA）市場，占總額的27%，而區內投資總額亦上升至23%，較2015年的21%上升，顯示亞洲投資者較先前偏好把資金投放在區內。

報告中發現，紐約取代倫敦成為去年最受亞洲投資者歡迎的城市，首5位的城市依次為紐約、倫敦、中國香港、首爾和悉尼，但所占的投資份額由2015年的42%降至去年的37%，顯示投資者轉向分散地域投資。

世邦魏理仕亞太區研究部董事方興稱，在中國、新加坡、中國香港和南韓繼續成為區內主要的跨境投資資金來源地時，看到一些新趨勢在市場出現，例如印度和日本。日本跨境投資金額去年大幅上升，主要集中在美國市場。由於日本跨境投資金額基數較低，預期日本跨境投資金額將有顯著升幅。

（據信報財經新聞）

多倫多獨立屋大數據動畫分析：200萬加元去年能在多倫多買到什麽樣的獨棟別墅？ | 加拿大

一直有朋友問Daisy，手裡有錢想投獨立屋，這麼大的大多倫多市場到底往哪裡投呢？Daisy想說最先要做的是市場盡職調查，特別是在現如今瞬息萬變的市場，實時把握市場脈搏是有效投資的基礎。那怎樣來把脈呢？

讓Daisy來介紹一下【黃嵐地產榜】標杆法，即我們需要知道一定數量的資金在特定地區能買到怎樣的房子。假如您預算兩百萬加元，目標是多倫多市，我們來看看200萬能在多倫多買到什麼樣的獨立屋。首先我們花十秒鐘來看一下【黃嵐地產榜】獨家大數據動態分析“超200萬加元獨立屋在多倫多的成交分布”（每個紅點代表一套超200萬加元獨立屋成交）。

不看不知道，看了上圖是不是有一種快要全國江山一片紅的感覺。多倫多現在幾乎遍地是兩百萬加元以上的獨立屋嘍。市中心和中城區是傳統的高價獨立屋地區，近兩年來北約克的超兩百萬加元獨立屋數量大增。同時西邊的怡陶碧谷和東邊世嘉堡的湖濱和懸崖公園地區也有零星分布（地區標注見下圖）。

那200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟呢？【黃嵐地產榜】篩查了數據，選取了所有20來套以200萬加元成交的獨立屋，帶大家看看它們究竟有何特點，希望能幫助購房者搭建一套心理預期對標。同時Daisy黃嵐列舉了六大要素對這些房產做了個評分小游戲，從第三方的角度看看誰買的最值？誰賣的最好？

【黃嵐地產榜】獨立屋估值六要素 :

環境（該房的周遭環境）
社區（社區均價）
面積（屋內面積和房間數）
占地（房屋占地面積）
裝修（房屋裝修裝飾）
學區（學校的排名，特別是高中的排名）

通過綜合評分，誰買的最值，誰賣的最好，Daisy心裡已經有了答案，您呢？

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律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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多倫多市中心的有錢人都住哪兒？——超高端豪宅公寓！ | 加拿大

一說起加拿大的豪宅，是否大家腦海中浮現出的都是3個以上的車庫，一望無際的大院子？那有沒有另外的一種豪宅類型呢？電梯直達的360度景觀公寓，奢華到流淚的細節？今天Daisy黃嵐就要給大家介紹這種平時大家比較少接觸的豪宅類型。

Daisy對於此類超高端豪宅公寓的定義是單價兩百萬加元以上或成交價格位於所有多倫多公寓前1%的公寓。我們可以發現此類公寓一般位於鬧中取靜的富人區，社區環境和人文歷史都很出眾。住在這裡即可享受城市的繁華、生活的品質，又是社會地位的彰顯。（關於多倫多市中心公寓的分類和租金，Daisy黃嵐另有歷史圖文分析：多倫多市中心金融區和多大附近重要路口Condo租金全解密）

Daisy黃嵐分析了地產局的數據，以多倫多主流公寓為背景做了以下高端豪宅公寓分析圖，希望能幫助您解讀這一市場

什麼樣的投資收益最大？搶在所有人前面的投資收益最大。開放大腦，保持接受新鮮事物，才能讓您的投資永遠立於不敗之地。

好了，讓我們來放松心情，看一看去年成交價前三位的超高端公寓（Condo）豪宅都長什麼樣？好房子就是這麼養眼。

一、2016多倫多成交價第一豪宅公寓

50 Yorkville Ave – 4403
成交價：$6,000,000
位於緊靠多倫多Bloor商業街，鬧中取靜的著名富人區
兩臥室，3400 平方英尺

二、2016多倫多成交價第二豪宅公寓

2 Chedington Pl 頂樓
成交價：$4,650,000
位於多倫多Bayview 和Lawrence街交叉口富人區
四臥室，超5000平方英尺

三、2016多倫多成交價第三豪宅公寓

38 Avenue Rd 頂樓 715
成交價：$4,585,000
位於緊靠多倫多Bloor商業街，鬧中取靜的著名富人區
三臥室，3900 平方英尺

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從新房供應和庫存角度看多倫多房產 | 加拿大

大多倫多地區的房子最近為什麼老是在搶Offer？不是說冬天是每年的淡季嗎？為什麼今年的這個“淡季”一點都不“淡”？今天我們從供應和庫存的數據來解讀一下這個問題。

作為加拿大全國的“經濟引擎”，多倫多每年都吸引了大量的新移民和外省人口流入，隨著小特魯多上台後加大移民數字，之後每年湧入多倫多的人口仍將呈持續上升態勢。然而！每年GTA只新建4.8萬套住房，其中低層住宅約1.8萬套，根本無法滿足新增人口的需求。二手房方面，GTA 2016年成交量11.3萬套，但是屬於存量市場，即，你賣給我，我賣給你，並沒有增加房屋供給。如果每年淨流入GTA的家庭人數，包括新移民，非居民，其他省份遷入，達到婚齡需要購房的總家庭數超過4.8萬戶，再加上現有居民的投資需求，GTA的房子不夠賣，就會成為常態。低層住宅將成為奢侈品，而不是必備品，也是自然的。

今天大家跟著Daisy黃嵐聚焦一下新房的庫存。下圖顯示出的新房庫存降低印證了大多倫多房子不夠賣。（數據源：大多倫多建築和土地開發協會）無論是低層別墅還是高層公寓，新房庫存的數據都在減少。

我們再以高層新房住宅為例把庫存掰開揉碎了看看不同庫存狀態的構成。首先我們把庫存依照開發建設過程分為三個狀態：

在售新房庫存
在建庫存（正在建設中的庫存）
已批待建庫存（已經設計批准、等待建設開始的庫存）

從上圖可以看出，新房高層住宅總庫存中真正完工在售的現房僅占10%不到，不僅如此，在建庫存和已批待建庫存近年來均呈下降趨勢並處於歷史低位。一般來說從開發建設到現房完工一般需要3年以上，所以即便現在開發商增加供應，也有3到4年的滯後期，所以多倫多Condo供應看緊的趨勢在未來還將延續。這對我們今年的投資決策應該有所指示。

另一方面，近年來加幣的下跌，導致進口材料較多的公寓開發建設成本的上升，也使開發商的成本驅動型提價蠢蠢欲動。市場拉，成本推，漲價順理成章。作為投資者來說抓住時間窗口至關重要。

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多倫多市中心金融區和多大附近重要路口Condo租金全解密 | 加拿大

縱觀2016年，多大附近片區的CONDO，無論是樓花，還是二手現房，無論是租金，還是售價，行情都是在芝麻開花節節高的熱情中一路向上。那麼這一片區域如此得到大家的熱情關注，每個路口的租金又有什麼細微的不同呢？今天，Daisy就來為您獨家解密。

數據來源依然是最公正無偏差的多倫多地產局官方數據。為了縮小特殊樣本比例，Daisy選取了2016年整年的二手房出租數據，選取了平均值，所以該平均值會略低於現在的市場行情。

好了，讓我們來開始吧，先上地圖…

圍繞地圖上標有數字的路口附近區域，Daisy分別按照一房、兩房的類別算出了2016年的月房租平均值，並標上了代表樓盤。

Daisy將這些路口區域的Condo大致分為了四大類：

至尊享受型

兩房單價2 –3 百萬典型的如：311 Bay St。讓您有美國特朗普總統在他的頂層公寓的奢華感覺。

金領睡覺型

典型的為King St, Queen St, Front St 和Bay St, Yonge St,University St 等的交叉口（地圖上標為2、6、13、18、20的路口），這些路口裡市中心金融區很近，很多工作繁忙的金領下班以後能夠就近休息，減少了冗長的上下班時間，是業余生活可增加2個小時。用地段買時間是這一區租客的主要特征。

學生休閑型

這一塊區域涵蓋的範圍很廣，從多大東面到懷雅遜大學之間的路口基本被涵蓋。該區域由於受到2個大學學生租房的輻射，所以租客多以學生居多，租金範圍一房從$1800 – 2100，二房從$2500 – 3300。

生活質量型

這一塊區域以Bloor街為主。眾所周知，Bloor街上名店林立，是多倫多高檔的購物天堂。那麼選住在這一區域的人，就以注重生活品質為主。再有就是近Lawrence市場（多倫多乃至全球最有味道和歷史的食品便利市場）的Condo，既有市中心的繁華，又有過日子的方便。

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