英國|英租客呼籲取消租房中介管理費用徵收

對於在英格蘭,威爾士和北愛爾蘭尋找房子租住的租客們,一旦和租房中介簽署了租房合同後就要支付一筆中介服務管理費用。

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據悉,房客會在辦理入住和搬家離開結束合同的時候需要涉及上交這筆中介服務費用,其價格由各個中介自行規定,一般的收費標準從25英鎊到500英鎊不等。

此外,如果租客住在蘇格蘭,那麼很幸運當地中介將不會向租客徵收任何這方面的額外費用,因為此費用徵收已經被取締。

近日,英國租客們紛紛號召,希望可以在英國其他地區也施行類似蘇格蘭取消租房中介服務管理費用的徵收規定。目前已經有25萬人簽署了一份要求政府使房屋租金公平化的請願書,其旨在於希望取消不必要的中介費用。

自由民主黨貴族男爵夫人奧利格倫德(Olly Grender)已經向政府正式提議,應對租房者權利法案進行修改,修改條例中一項就是涉及廢除中介額外附加費用。據悉,她做出的提議更改很有可能會獲得上議院的通過批准。

格倫德在接受記者的採訪中表示,“現如今很多租房中介總是找各種原因向租房者徵收管理費,服務費等。有時租客搬進新家的Check-in費用明明只需要25鎊,但是租房中介有時甚至能收取150鎊甚至更多。我不認為租客們應該支付任何形式的中介服務費,這筆費用更應該讓業主們來承擔。”

房客本(Ben),24歲,在倫敦南部租房,他現在要為他之前住過的房子支付150英鎊Check-out費用。在採訪中,本告訴記者,”我認為用20英鎊來做背景調查是合理的,但是我不知道為什麼還要支付150英鎊。”

莫(Mo)在他上學的時候租了一間公寓。他表示,“當我上大學的時候,我被要求支付100英鎊的費用填寫一份入住前租房調查表格,我的舍友每個人都需要交這筆費用才允許入住。但是一個表格真的需要交那麼多錢嗎?”

來自慈善中心的凱特韋伯(Kate Webb)告訴記者, ”很多時候,租客並沒有權利去協商這筆中介服務費用,有很多人也並不知道他們交的錢去了哪裡。這也是為什麼人們如此憤怒,也許你能做的最有利的事情就是遠離那些租房公寓。”

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(英中網)

英國|英國房價有望出現短期下跌

據BBC,英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors,簡稱RICS) 近日預測,英國房價在未來三個月之內會短期下跌,這將是六年來房價首次出現明顯下跌狀況。

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皇家特許測量師協會(Rics)的會員表示,倫敦和East Anglia地區的房價已經出現下跌現象,且此兩處區域房價下跌將最為顯著。

此外,測量師們還進一步預測,房價將會在以下四個地區進一步下跌:South East England,South West England,Yorkshire and Humber。與之相反,蘇格蘭,威爾士,北愛爾蘭中部地區和北部地區的房價有望升高。調查還顯示,如今市面上湧現的房產數量進入了有史以來的最低水平。

不過,Rics的首席經濟學家魯賓遜(Simon Rubinsohn)表示,“這次房價下跌的延續期間預計不會太長。我們將會迎來短期的房價下跌,其原因主要是即將到來的歐盟公投結果的不確定性,以及人們在四月份之前為了避免印花稅改革而瘋狂搶購房屋導致的。”

“在此次短期的房價下跌中,相對可惜的是,對很多希望進入房產市場的年輕人來說,一個更可負擔的房產市場價格仍不可能浮現。”魯濱遜補充道。

據悉,在皇家特許測量師學會的該項房產預測中,預計價格會下跌的測量師總數比預計價格會上漲的測量師數量多10%。另外,上次英國平均房價出現明顯下跌是在2009年的秋天。

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(據英中網)

新加坡 | 5月新加坡非有地私宅租金比去年跌逾5% 高檔私宅跌幅最大

根據新加坡房地產聯合交易網(SRX)6月15日發布的數據,新加坡5月份非有地私宅租金比4月份下滑0.6%,這已是私宅租金連續四個月下跌。

分析師認為,隨著經濟疲弱、勞動力市場轉向不依賴外來勞工,以及私宅供需失衡,私宅租金的下滑趨勢料將延續下去。

SRX最新數據顯示,代表高檔私宅的核心中央區(CCR)私宅租金下跌幅度最大,跌幅為0.8%。代表大眾化私宅的中央區以外(OCR)和代表中檔私宅的其他中央區(RCR)私宅租金,則分別下滑0.5%和0.4%。

同一年前相比,5月份租金下挫5.2%,高檔私宅、中檔私宅和大眾化私宅分別下挫1.5%, 8.1%和6.5%。與2013年1月的高峰相比,5月份租金下跌16.5%。

與此同時,出租的非有地私宅單位達到4400個單位,環比增加5.8%,同比增加14.4%。

分析師認為,竣工私宅的增加,持續加劇出租市場的競爭,使得租金受到不利影響。今年全年將有2萬3396個私宅單位竣工,而明年也有1萬2760個。

新加坡非有地私宅租金走勢圖

高檔私宅租金跌幅最大

智信研究與咨詢總監王伽勝說,過去,下調租金求租的一般是舊私宅的屋主。如今,由於出租市場競爭激烈,連新竣工私宅的屋主也這麼做。

對於高檔私宅的租金在5月份跌幅最大,分析師認為,這是由於跨國企業改變聘請外派人員的政策,以及調整住屋配套所造成。

王伽勝指出,企業為了節約成本,持續削減外派人員的住屋津貼和暫緩聘請高級外派人員,因此不論高檔私宅有多好,仍受到放緩的租金市場所波及。此外,竣工私宅大多屬於大眾化私宅,也促使這類私宅的租金繼續受到衝擊。

戴德梁行研究部東南亞區域主管李乃佳則認為,盡管高檔私宅租金在5月份減低,但跟一年前相比仍較其他私宅類型更有韌性。此外,一些優質高檔私宅如雅茂園公寓(Ardmore Park)的租金,大體上沒有什麼變化。

與其讓房子空置,屋主越來越能夠接受下調租金的做法。ERA產業主要執行員林東榮認為,隨著屋主盡量吸引和留住現有租戶,出租市場將繼續對租戶有利。

對於出租活動增加,有分析師認為這在意料之中,因為上半年一般會有更多外派人員進入本地。

不過,也有分析師認為,出租活動增加不代表有許多新租戶進場,而是隨著更多新私宅竣工,租戶有更多選擇,並在租約到期後轉而去租用其他私宅。

組屋租金環比保持不變

另一方面,5月份組屋租金環比保持不變,同比下滑3.8%,而跟2013年8月的高峰相比下挫9.7%。至於出租的組屋單位是1975個,環比上揚1.5%,同比增加2%。展望今年租金市場,王伽勝預料私宅和組屋租金全年都將下滑約5%。

(據聯合早報)

新加坡 | 5月新加坡新私宅銷量環比增41.7%

5月新加坡推出的新私宅項目反響良好,帶動5月新私宅銷量環比大增41.7%。

Stars of Kovan是目前新加坡新私宅暢銷項目之一

市區重建局今天公布的數據顯示,發展商在5月份共推出1345個新私宅單位,賣出1056個新私宅單位,比4月份的745個單位多。暢銷項目包括大巴窯的Gem Residences(312個單位)和實龍崗路上段的Stars of Kovan(76個單位)。

(據聯合早報)

 

澳洲 | 案例分析:澳大利亞小規模房產項目開發的成功因素

成功領導並完成一個小規模項目比大型復雜的項目更具挑戰性。大型復雜項目意味著你有機會獲得更好的資源——最好的設計師,最稱職的顧問,最有經驗建築承包商,和大量的資金。同時易與政府,主管部門和利益相關部門建立緊密的關系。但是小規模項目的主要困難是你需要確保最重要資源包括設計師,建築商和顧問的質量和可靠性。很多時候在澳大利亞,小規模項目容易超過預算,並出現嚴重延誤!為了盡量減少發生這種情況,專業的項目管理是最重要的。

對於一個小規模的項目,主要的風險在於每個聯排別墅的銷售價格。如果聯排別墅中的一個以較低的價格出售,所有的項目預期的利潤,可能會完全抵消!對我們來說,KODA RESIDENCES項目相比於其他類似項目取得了卓越的銷售成果。這不僅依賴於面積和內部空間的質量,而且項目的質量管理。

  • 我們設計的項目使用日本設計主題,建立了獨特的品牌標識,並且非常有技巧地運用了性價比高又具有特點內飾。買家都能夠看到我們的產品和其他競爭聯排別墅的區別
  • 我們設計精巧,專注於廚房和客廳質量- 配置了電及蒸汽烤爐, 優質石材的廚房台面,特殊設計牆,存儲空間——這些都是受到我們的目標市場客戶所關注的
  • 我們在營銷方面也做了比較大的投入,設計並制作了高品質的3D效果圖和宣傳冊,- 這讓我們的目標客戶群體對這個項目產生了情感上的關聯

本項目成本管理是通過……

  • 建築承包商資格審查程序——考量建築承包商的項目質量和承接這個項目的能力,同時配合競爭激烈的招標過程
  • 基於我結構工程的背景,優化了結構設計
  • 重點項目價值工程並依據制定的預算進行價格談判
  • 直接采購獨立建築構件包括房屋拆遷,廚房用具,門用五金,衛浴配件和園林綠化工程 等,將在各項協調中可能產生的風險降到最低,這減少了承包商在執行這些項目中所要賺取的利潤

管理整個項目時間計劃

  • 積極投入營銷和預銷售活動,並且給到銷售代理極具競爭力的佣金獎勵
  • 事先計劃與提前協調所有外部機構相關申請程序- 服務斷線,服務管理局申請(電,氣,通訊,排水,污水處理,水連接),批准土地分割
  • 定義設計團隊的主要事件節點和階段性審查和審批項目設計文件
  • 主動監控承包商的進展和對建設工作的裡的主要時間節點——在必要時果斷行動

項目介紹

  • 三個高端聯排
  • 土地面積830sqm(於2015年4月購買,並且包括已經批准的三個聯排規劃)
  • 總建築面積630sqm
  • 所有4臥室的雙層住宅(200-230sqm建築面積)
  • 按計劃預期項目在2016年八月完成

項目主要的挑戰

  • 坡地形狀
  • 獨特設計導致更高的建造成本
  • 附近一帶競爭項目

KODA RESIDENCES的設計效果圖 KODA RESIDENCES的實景圖

項目成果

  • 設計驅動的項目——創造獨一無二的主題設計,並且吸引特定的目標市場客戶
  • 取得在Camberwell的聯排別墅最高銷售價格——兩個聯排別墅在6周內售出
  • 紀律嚴明,高效的項目管理——從土地交割以及獲得銀行融資後的3個月內開始建設
  • 聚焦營銷戰略-在營銷和銷售有比較大的投入

項目在投資方面取得的成果

  • 銀行融資占開發總成本65%
  • 預期收益——每年49%的股權投資回報率(73%總體)

 【延伸閱讀:澳大利亞房地產開發系列

 

Simon & Vivien專欄全集:

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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加拿大|意外大幅看低 加拿大房地産協會發布2017年加國房市預期

加拿大房地産協會(CREA)通過房源共享服務站(MLS)更新了加拿大在2016年和2017年房地産銷售活動的預測。

CREA預測2017年安省和卑詩省房市回落,圖爲多倫多空中景致(Archbob/pixabay.com)

2015年加拿大轉售住房市場的發展趨勢有所加劇。2016年上半年加拿大銷售活動和平均價格上到了新高,主要原因是卑詩省和安省的獨立屋的供應短缺,尤其是溫哥華位處省內西南部低陸平原地區(Lower Mainland)和大多倫多地區。

這些地區的房價大幅上漲,而其他與石油能源相關的地區房價,如阿爾伯塔省已經下滑。

其他地區,例如渥太華和蒙特利爾漲勢溫和。

但從2016年下半年開始,卑詩省和安省的銷售,以至全國的銷售預期都將放緩,因爲供應短缺給這些地區房價帶來壓力。

預計卑詩省的銷售量,將從2016年的12.3萬套,下降到2017年的12.02萬套,降幅爲2.3%;而在安大略省,將從2016年的23.55萬套,略爲下降到2017年的23.4萬套,降幅爲0.6%。

2016年,阿爾伯塔省,薩斯喀徹溫省和紐芬蘭和拉布拉多省的銷售額預計將上升,而房價將繼續保持疲軟。

在其他大多數省份,隨著經濟好轉,和利率保持低位,房屋銷售活動和平均價格應該有所改善。

據CREA預測,2016年全國銷售將上升6.1%,達到53萬6400套,平均房價達到$490,700 ,年增長10.8%。2017年,全國房屋銷售數量爲537500套,與2016年基本持平,房屋平均售價也不會有明顯的上漲。

卑詩省預計2016年銷售量年增長最大(+20.0%),而阿爾伯塔省預計最大年度跌幅(-11.5%)的。盡管住房需求仍然在安大略省的許多住房市場保持強勁,但供應短缺預計將限制銷售活動,2016年的增長爲(+5.2%)。

2017年加拿大房市銷售量預測(CREA官網截圖)

在房價方面,卑詩省2016年也是漲幅最大,年上漲13.5%,預計價格達到72萬2500元。安大略省的漲幅緊隨其後,2016年上漲10.3%,價格達到51萬3400元。

而卑詩省省2017年價格將下跌1%,達到71萬5200元。安省仍然保持上漲勢頭,上漲1.5%,達到52萬900元。

2017年加拿大房市價格預測(CREA官網截圖)

(據加國無憂報道)

英國|來看看印花稅的作用:4月全英房地產銷量下滑

據《每日電訊報》,房地產行業數據顯示,自財相奧斯本宣布印花稅上調後,英國房產銷量在3月份出現短暫激增,4月份卻突然急轉直下。

新印花稅的頒布不僅對需支付額外印花稅的房東產生影響,同時也影響了首次購房者和搬家公司。

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房東為避免新印花稅上調後的額外開支,3月買房出租投資者購房28,700套,而4月僅4,200套。相比之下,2015年平均每月買房出租投資者購房超過1萬套。

英國抵押貸款協會(Council of Mortgage Lenders,簡稱CML)的房東購房記錄顯示,2016年4月房東購房量降至三年來的最低值。

買房出租投資者爭搶在4月前購買房產,這種搶購風潮對整個房地產行業都產生了連鎖反應。儘管早已預料到買房出租房產的銷量將在4月後急劇下降,但出乎意料的是那些無需支付額外印花稅的買家也受到了波及。

房東搶購房產的行為或將激勵其他買家購買房產,4月後購房量隨之減少。4月前房東(購房)需求的激增也搶佔了房地產市場上更多的房產,那麼其他買家可供選擇的在售房產量也有所減少。

而且,許多買家和搬家公司是緊密相關的,當前任屋主已購買別處房產後,新買家才得以搬入新居。

4月搬家公司的搬家量為22,200套,比搬家高峰期3月的41,300套有所下降,比2015年同期下降15%,4月成為搬家公司三年多以來的最空閑期。

同樣地,3月首次購房者的購房量從27,600套下降到25,100套,但整體呈增長趨勢,剛踏入有房一族的新買家比2015年同期增加7%。

CML整合了銀行和建房互助協會(Building Societies)的數據,結果顯示,房產總銷量從3月的97,600套下降至4月的51,500套,4月房產總銷量降至2015年初以來的最低點。

CML的總經理Paul Smee表示:“在3月的買房熱之後,房地產市場有所降溫。借款人為了趕在印花稅上調之前購買房產,4月份的貸款市場出現回落。”

4月房產銷量下降,房價有稍微下跌的跡象。據英國國家統計局(Office for National Statistics),4月平均房價為20.9萬英鎊,比2015年同期上漲8.2%。

延伸閱讀英國|英國房價與交易量上漲趨勢減緩

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(英中網)

欧洲|英國脫歐公投在即 德媒挽留:請不要走

參考消息網6月16日報道 德媒稱,英國將在9天後公投決定是否與歐盟分道揚鑣。本周一的一項民調顯示,脫歐陣營明顯領先。德國老牌雜誌《明鏡》近日發特刊,含情脈脈地挽留英國留在歐盟。

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德國之聲電台網站6月14日刊登題為《《明鏡》喊話英國:“請不要走”報道》,在米字旗背景下,德文大標題寫着”請不要走”,旁邊還注着這句話的英文”Please don’t go”,這是最新一期德國《明鏡周刊》的封面,這裡的信息再清楚不過–挽留英國留在歐盟。

文章對幾個問題進行了分析:英國厭倦歐盟對於政治、經濟、文化意味着什麼?如果英國公投決定退歐將帶來哪些影響?德國人是怎麼看英國人的?

對於這個德國老牌雜誌的做法,英國《金融時報》評論道:《明鏡》的編輯們真的認為,這個來自德國人感性的懇求,能夠對英國公投者產生什麼影響嗎?

無論如何,在這期《明鏡》中,所有與”英國退歐”(Brexit)相關的文章破例採用了英、德雙語出版,以饗英、德兩國的英語讀者。與此同時,雜誌在英國的售價也從往日的5.2英鎊下調為2英鎊,來鼓勵英國人購買。

寶馬救駕MINI

其中一篇文章講述的是寶馬如何救英國老牌汽車MINI Cooper於危難之中,稱這是一個”德-英成功故事”。

寶馬在1994年收購了路華集團,MINI就是該集團旗下品牌。而明顯帶有英倫風格的MINI,成為了寶馬進軍小車市場的主力。寶馬集團稱,2015年是寶馬車和MINI車銷售業績最好的一年,其中MINI的銷量增加了12%,達到了33.8萬輛。

據”明鏡在線”今年2月報道,寶馬自2000年起向英國市場投資了17.5億英鎊,如今有2.4萬人在英國的四家MINI工廠及MINI車行工作,80%的MINI出口海外。

寶馬集團高管、董事會成員、英國人羅貝爾森(Ian Robertson)在今年一月對到訪的英國首相卡梅倫說:”我們認為,留在歐盟、繼續充當一個主動而有影響力的成員對英國有利。”

針對Brexit的警告

英國將於下6月23日舉行公投。6月13日的一項民意調查顯示,53%的英國人希望脫歐。

對於英國而言,這是一個包含着很大風險的決定。卡梅倫曾多次表示,脫歐會影響英國經濟。在英國第三產業向歐盟的出口中,很大一部分來自於銀行、保險和公司服務。如果英國與歐盟分道揚鑣,這部分出口難免受到影響。

據路透社報道,對於脫離歐盟,一些英國企業考慮到可能的關稅、利潤流失、大幅裁員,已做出了”最壞的打算”。今年年初,英國工業聯合會(CBI)就已經對Brexit提出警告。

今年5月,英國文藝界近300名大腕發表公開信,表示歐盟的財政支持、跨境合作對於英國創意產業有着重要意義,脫離歐盟將會讓英國成為”局外人”。”我們相信,英國作為歐盟的一部分有利於促進其在世界舞台的領導作用。”

延伸閱讀英國|英國脫歐影響日本股市?

                    英國|退歐或引發房地產“反彈” 掀起新一波買房熱

                   英國|投資者稱會減少在英國投資,但不撤離

(據英中網)

美國 | 美房價預測 大城市房價上漲最高可達8.7%

2016年美國房市到底熱不熱?穆迪分析機構(Moody’s Analytics)預測,到2016年12月,美國所有20個大都市的房價均會上漲,其中佛州的坦帕/聖彼得堡房價漲幅最大,高達8.7%。

美國 | 房價預測 大城市房價上漲最高可達8.7%
穆迪分析機構(Moody’s Analytics)預測,到2016年12月,美國所有20個大都市的房價均會上漲,其中佛州的坦帕/聖彼得堡房價漲幅最大,高達8.7%

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據《金錢》(Money)雜誌報導,基於標普/凱斯-希勒房價指數(S&P/Case-Shiller Index),穆迪分析預測,到2016年12月時,美國20個大都市的房價較去年同期上漲的幅度有所不同,其中坦帕/聖彼得堡房價以8.7%的漲幅領 先,休斯頓的房價漲幅最低,只有0.9%。 佛州的坦帕/聖彼得堡是一對雙子城,穆迪預測這裡有著最強勁的房價增長。部分原因是這裡房屋的價格還沒有升上來,而這裡的經濟基礎強大。穆迪說,當前這兩座城市的房屋價格仍偏低,基於長期趨勢, 現有價格比其該有的價格低出10%。

漲幅排名第二的西雅圖,其房屋價格幾乎升至美國上一次金融危機前的房價峰值。由於收入的增長,預計會繼續推高西雅圖的房價,加上很多企業或公司工作機會增多,將吸引一批美國家庭到西雅圖落戶。

加州的奧克蘭(Oakland)預計也有7.7%的漲幅。

穆迪分析公司的資深經濟師Andres Carbacho-Burgos說,聖地亞哥5.2%的升幅很紮實。儘管他也提到聖地亞哥的收入增長並非是最好時期。

美國首都華盛頓DC地區僅有1.6%的漲幅,由於聯邦政府是該地區的主要僱主,聯邦政府機構瘦身直接影響了首都房屋價格的升速。

休斯頓的房屋價格漲幅最低,以0.9%排在20個大都市的最後,原因是這座城市的經濟依賴於能源產業。當原油價格疲弱時,房屋價值也低迷。休斯頓人若要抱怨的話,只能怪石油價格的暴跌了。

美國部分都市房價漲幅的預測如下:

  • 坦帕/聖彼德堡 8.7%;西雅圖 8.3%
  • 加州奧克蘭 7.7%;鳳凰城 7.5%
  • 丹佛 6.7%;巴爾的摩 6.0%
  • 邁阿密 5.6%;聖地亞哥 5.2%
  • 芝加哥 5.0%;亞特蘭大 4.8%
  • 明尼亞波利斯/聖保羅 4.5%;洛杉磯 4.1%
  • 紐約市 3.9%;達拉斯 3.5%
  • 華盛頓特區 1.6%;休斯頓 0.9%

     

    事實上,根據標普/凱斯-希勒房價指數(S&P/Case-Shiller Index),從全美範圍來看,美國20大城市2016年1月房價較去年同期上漲5.7%,2月房價較去年同期上漲5.4%。

相關資訊:美國 | 留學生家長助長美國房價 世界一線城市房價皆高

(據看紐約)

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日本 | 房價狂飆2成!東京住宅銷售創24年新低

日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute Co., Ltd. )6月16日公布調查報告指出,因房價續飆、衝擊需求,拖累2016年5月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大減14.1%至3,002戶,連續第6個月呈現下滑,遠遜於不動產經濟研究所原先預估的3,500戶,且就歷年同月的情況來看、已創下24年來(1992年以來)新低紀錄。

5月份東京住宅大樓銷售契約率(指於銷售當月簽訂契約的戶數比重、即於當月實際賣出的戶數比重)為70.9%,較前月的66.4%上揚4.5個百分點,3個月來首度突破顯示買氣好/壞界線的70%水准。

5月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月飆增18.3%至5,692萬日圓,連續第12個月呈現增長;每平方公尺單價較去年同月飆增21.2%至82.3萬日圓,連續第12個月呈現增長。

不動產經濟研究所預估,2016年6月份東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數料將為3,000戶左右,將較去年同月(3,503戶)下滑14%。

5月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月飆增18.3%至5,692萬日圓

另外,不動產經濟研究所並同時公布2016年5月份日本近畿地區住宅大樓新增銷售戶數較去年同月驟減25.9%至1,422戶,3個月來首度呈現下滑;5月份近畿地區住宅大樓銷售契約率較前月下滑5.5個百分點至64.5%,4個月來首度跌破70%關卡。

不動產經濟研究所並預估,2016年6月份近畿地區住宅大樓新增銷售戶數料將為1,800戶左右(去年同月為1,755戶)。

(據鉅亨網)