CA Investment Column – Page 24

一讀搞定加拿大房貸（四）談談貸款利率和銀行罰款 | 加拿大

前文說過，低息和通脹是現今的主旋律，全球資產泡沫化的大潮一浪高過一浪。在這種大背景下，房產，尤其是大多倫多地區的房產，更是天然地充當了吸收增量貨幣的海綿。貸款，已經從單一的借貸關系演變成了房產投資的金融杠杆。那麼，利率，好比是這個杠杆中的定盤星，理所當然的成為一份貸款合同中最為人們所關心的因子。

實際上，從貸款合同中所衍生出來的大多數定量的條款幾乎都與利率有著千絲萬縷的聯系。比如，月供金額，其中本金和利息的比例，以及中途買房換房提前還掉貸款銀行要課以的罰金等等。最近，有很多關於銀行罰金的討論，也有很多朋友建議Bruce寫點關於這方面的東西來解答大家的疑惑。從這一篇起，我將層層抽絲剝繭，把貸款罰金之謎給大家慢慢揭開。

首先，咱們從基本的概念開始：掛牌利率和折扣利率。

作為普通消費者，你上銀行網站看到的利率是這樣的：

然後，你說這利率太坑爹了，哥去論壇轉轉，於是你看到的情況是這樣的：

當然，你也可以拿起電話，或者微信Bruce，於是你看到的利率是這樣的：

讓我們再回到銀行的網上利率，如下圖，我已做了標注。

明白了沒有，你拿到手的最終利率，其實就是銀行精算之後的折扣利率。比如，你拿到5年固定2.79%，而此時的5年的掛牌利率是4.64%，就是說銀行給了你1.85%的折扣。別以為這個數字無關痛癢，等到你因為要換房或者refinance轉銀行的時候，銀行要罰你多少銀子基本上就靠這個數字說話了。具體怎樣計算，咱們下一篇再談。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇：都在多倫多，差別怎麽那麽大？| 加拿大

放眼大多倫多地區，200萬加元買到的獨棟別墅長啥樣？

前一篇【黃嵐地產榜】之高端獨立屋專題，Daisy分析了多倫多市，今天我們干脆把視野放寬到大多倫多地區，看一看手持200萬加元在各處都可能有哪些選擇？

首先來了解一下大多倫多地區的定義。狹義的大多倫多地區是指包括多倫多市在內的33個市鎮，一般開車一小時以內能到多倫多市中心；而廣義大多地區則覆蓋更大的區域。我們所說的大多倫多地區一般指狹義的33個市鎮。下圖大數據動圖分析演示了這33個市鎮的大多倫多地區2006至2016年超200萬加元獨棟別墅的成交分布（每個小紅點代表一筆成交）。

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（注：多倫多市的詳細分析圖，詳見另一期文章：多倫多獨立屋大數據動畫分析：200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟別墅？）

為了便於讀者了解，Daisy黃嵐按照獨立屋的市場特點把大多倫多市場分成了幾個梯隊。多倫多市獨占一席，接下來的獨立屋第一熱點梯隊是Richmond Hill列治文山鎮、Markham萬錦市、和Oakville鎮，它們共同的特點是學區好、再有就是生活方便或是風景好。我們來看下圖，體驗一下200萬在2016年能在這些地區買到怎樣的獨立屋吧。

Daisy黃嵐認為高端獨立屋第二梯隊可以包括以下市鎮：Aurora奧羅拉鎮, King國王鎮, Vaughan旺市，Mississauga密西沙加市，和Brampton布蘭普頓市。其中Aurora奧羅拉鎮，King國王鎮是老牌的品質獨立屋地區，而Vaughan旺市，和Mississauga密西沙加市則因為是產業和運輸中心，所帶來的工作機會也吸引了不少對房產的需求。Brampton布蘭普頓市有點特殊，雖然也是產業中心，但一般被認為是加拿大的新德裡，華人購買的不多，價格也不算高。

第三梯隊的特點是地大房豪，這些市鎮可稱為多倫多市遠郊市鎮，但開車一小時內還是能勉強夠到多倫多市。交通有點遠，但好處是房子真的是豪華，風景都很好。如果你是一個醉心田園生活的人，又不是上班族，那這些地區也是不錯的選擇。

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Stoney Creek——隱藏在大多倫多的小“奧克維爾” | 加拿大

如果要問在整個大多倫多地區，華人投資置業的首選是哪，相信很多人都會回答奧克維爾。的確，在短短幾年之間，奧克維爾就憑借著悠然怡人的古樸情調，以及面朝安大略湖的優美風光，從一個乏人問津的小鎮一躍成為房屋買賣的熱點地區。然而，目前奧克維爾的房地產市場已日趨飽和，不僅房價高漲，優質的房源更是日益稀少。於是許多精明的購房者紛紛將目光投向他處。而位於奧克維爾西部，漢密爾頓市的社區Stoney Creek就是這樣一個有望取代奧克維爾的地方。

居住環境：足以媲美奧克維爾

眾所周知，奧克維爾之所以受到購房者的追捧，很大程度上是因為有著緊鄰安大略湖的“地利”。而位於漢密爾頓的Stoney Creek社區也同樣分享了這一優勢。

Stoney Creek位於安大略湖的西岸，也是地理上“尼亞加拉瀑布帶”的最西段。之前很長一段時間，它都是一個獨立的城市。直到2001年，才與漢密爾頓合並。

由於地處湖濱，Stoney Creek社區風光秀麗，靜謐宜人。尤為難能可貴的是，雖然漢密爾頓是一座工業城市，但Stoney Creek卻是一個傳統的農業區，保留了自然的美景和野趣。居住在這片區域，幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂，堪稱是一片工業城市裡的世外桃源。

在並入漢密爾頓之前，Stoney Creek就以出產水果而為名。每年夏天的Stoney Creek，都會呈現出綠蔭茂密，果木繁盛的景像。在近十幾年，這片區域甚至成為了尼亞加拉酒區的一部分，出產優質的葡萄酒和釀酒葡萄。

居住在Stoney Creek，幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂，堪稱是一片工業城市裡的世外桃源

交通網絡：四通八達

Stoney Creek的交通也相當便利。QWE和Hwy 8兩條主干道橫貫其間。

從Stoney Creek出發，沿QWE驅車45分鐘左右，即可到達多倫多downtown；驅車半個多小時，可到達尼亞加拉瀑布；沿407公路驅車40分鐘，可到達皮爾遜國際機場。

房屋價格：遠遠低於奧克維爾

根據多倫多地產局的統計報告，2月份奧克維爾地區獨立屋的均價已經達到$1,137,100，較去年同期增長了25.33%。與之相比，Stoney Creek的房價僅相當於奧克維爾的一半！

根據漢密爾頓地產協會公布的數據，Stoney Creek二月份售出房源84套，均價只有$562,707，遠低於奧克維爾的房價。而根據MLS上的數據，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是獨立屋。

除獨立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易還有半獨立屋，僅兩套，均價$383,300。而奧克維爾的半獨立屋均價則達到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均價$468,230。而奧克維爾的Townhouse售價則位$599,500。

在居住環境相當的情況下，Stoney Creek的所有房源價格都比奧克維爾低上許多，獨立屋的價格甚至低了將近一倍。可以說，相比奧克維爾，Stoney Creek將是一片投資置業的寶地。

投資前景：有望超越奧克維爾

根據漢密爾頓地產協會的數據，今年二月，漢密爾頓所有房屋銷售均價較去年同期增長了27%，其中Stoney Creek的漲幅更是高達32%。而奧克維爾地區較去年同期的綜合增長指數，僅為25.74%。由此可見，在升值空間上，目前尚未達到飽和狀態的Stoney Creek具有極大的潛力。

而在投資方面，Stoney Creek還比奧克維爾多出一項優勢，那就是適合出租。這一方面來自於它的價格優勢，另一方面也得益於Stoney Creek所處的特殊位置。

從Stoney Creek出發，驅車20分鐘即可到達同樣位於漢密爾頓的麥克馬斯特大學；30分鐘左右可到達位於聖凱瑟琳市的布洛克大學。甚至經由QWE公路，到達位於奧克維爾的Sheridan College也只需要26分鐘。

此外，漢密爾頓作為加拿大老牌的重工業城市，在未來，將會和北部素有加拿大硅谷之稱的滑鐵盧地區一起成為加拿大的工業基地。屆時，漢密爾頓勢必將帶動周邊地區的經濟發展，吸引大量的人前來就業生活。而Stoney Creek作為這座工業城市中難得一見的“世外桃源”，也將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客。

Stoney Creek作為工業城市中難得一見的“世外桃源”，將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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蒙特利爾熱門學區介紹（一）

上世紀80年代中期起，投資移民到魁北克省開始風行於中國香港和中國台灣，到後來很多內地的投資移民和企業家移民以及技術移民也紛至沓來，而其中大多數人選擇定居在魁省最大的的城市——蒙特利爾。

居住在魁北克的華人移民往往非常重視子女的教育。因為這裡是英語、法語雙語區，對孩子的教育更有意義。一位在1989年移民的中國台灣投資人，其6個孩子幾乎都能說4種以上的語言，現在旅居世界各地，無論是工作還是經商，都得心應手。加拿大的官方語言是英法兩種語言，所以在渥太華為政府工作的人相當多的來自魁省。對於魁北克的英裔家庭，他們也非常重視子女的法語教育，因為法語不但是一門優美的語言，也是國際上流社會人士彰顯身份的通用語言。當聯合國五種工作語言的文件發生歧義時，均以法語文本為准。

一般說來，富裕地區的學校教學質量相對較高，蒙特利爾也不例外。因為教育的投資很多來源於所在地的房地產稅。本文將對蒙特利爾市區華人居住率較高、相對高收入地區的居住環境，特別是該區的學校做一個簡單的介紹。希望有助於您對蒙特利爾所有的區有個宏觀的認識：

蒙特利爾各區一覽

Westmount 西山區

座落在蒙城山頂，離市中心咫尺的西山區是加拿大有名的富有地區，財產占有度排加拿大第五名。與其它前4名不同的地方是西山區除了商界富豪；還受到政界高層的青睞——很多頂級官員如總理等都在此擁有府邸；同時西山區也是最富有的知識分子的集中地。過去5年來，其獨立屋地產升值居蒙特利爾首位，達65%。優美的居住環境和高雅的社區是西山區的最大特點。其表現之一是該區既擁有國際星級的私立學校，也有星級的公立小學和中學。由於公立學校是以住居地為錄取標准，所以西山區的居民能享受星級公立學校教育培養子女。

有名的公立學校是：

Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山聖裡昂法語小學
Westmount Park Elementary School 西山公園英語小學
Ecole International de Montreal 蒙特利爾國際法語中學
Westmount High School 西山英語中學

西山區更有國際知名的私立學校，如：

Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格蘭普女子學校
Villa Sainte-Marcellines 聖馬爾塞琳英法西三語學校
Selwyn House 塞爾文男子學校
St-George School of Montreal 聖-喬治小學及中學

就讀這些私立學校的往往是家族和家族社區的孩子，他們從學前班開始在這裡讀書一直到大學預科。由於這些家族都是豪門、政客和高級知識分子，子女從小在一起學習，自然形成了一個同學網。孩子們成年工作後，這些“校友”往往形成一個可以互相照應的社群。

2、Mont-Royal 皇家山區

皇家山區是離市中心不遠的在蒙城大島北部的一個豪華區域。該區獨立屋5年以來，價格上漲了59%。從歷史上來說這個區的居民主要是英國貴族。隨著蒙城移民的增加，該地區是富有移民首選之一。皇家山區並不座落在山上，但確實一個地地道道的花園城。高雅的建築、滿眼綠蔭和周到的市政服務，以及它在蒙城優越的地理位置，使該區成為蒙城最具房地產投資的區域。

皇家山區的學校不負該區的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利爾著名的5星級小學；公立中學Pierre Laporte不但為大學輸出了大量的科技專業學生，該校的音樂人才在北美也排得上名次。還有該區的公立中學Ecole Secondaire de Mont-Royal，大學升學率達98%。

3、West Island 西島

西島指的是指蒙特利爾市中心以西的地區，上圖中的藍線左邊的各個小的市政區域合稱為西島。蒙特利爾西島居民的經濟狀況比較好。有些區域非常小，但極為富有，如Baie-d’Urfe，Beaconsfield等。由於是近郊，房價相對便宜，幾十萬加幣就能享受靠近湖邊的獨棟別墅了。西島交通方便、環境優美，優秀的學校也很多，因此有許多華人選擇了在西島定居。

西島以英語為主，但由於魁北克的移民法律，非英語國家來的新移民只能就讀公立法語學校，這一點在上次關於法語歡迎班的文章中有詳細的闡釋。在西島，有兩個公立學校委員會分管著當地的法語學校和英語學校。法語公立學校委員會名為：La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys，英語學校委員會是Lester B. Pearson School Board。網上可以根據居住地點的郵政編碼找到相應的公立中小學。同時西島這一片區域也有非常多的優秀學校，如法語公立小學École Primaire Saint-Remi, 英法語私立小學Academie Marie-Claire，知名英語私校Kuper Academy、College Charlemagne等。

4、St-Laurent 聖勞倫區

St-Laurent聖勞倫區是蒙城北部偏西的一個比較大的區域。其南部地區居住著較多的中東及南美的移民，收入偏低。但在其西北部近年由意大利人開發出來的Bois Franc公寓及連體房是新中產階級的首選，很多華人都在此區置業。在Bois Franc西邊，有著夢幻般的高檔獨立房區。最貴的高達1700萬。業主多數來自意大利（如魁北克法拉利老總）、中東石油國及部分亞洲高級自由職業者，如醫生等。

這個區最近的一個極具盛名的學校是Ecole Pasteur, 全省統考第一名。而附近的公立中學Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省統考中排名第五，該校的學生來源於公立小學Ecole Primaire de St-Laurent.

篇幅所限，本次先為大家介紹四個學區。在擇校方面如有任何問題，歡迎透過居外咨詢天綺移民。

相關文章：蒙特利爾熱門學區介紹（二）

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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澳大利亞房產拍賣入門六問 | 澳洲

在澳大利亞出售房產有兩個最常用的方法，一是通過私人（出售）條約，二是通過房地產拍賣。跟其它很少通過拍賣出售房子的國家不一樣，諸如美國，澳大利亞接受這種售房形式，並且在大多數省會城市拍賣是業主最受歡迎的售房途徑之選。

悉尼和墨爾本是澳大利亞最大的兩個城市，同時也是進行房地產拍賣數量最多的兩個城市。2017年，悉尼每周末拍賣房產平均略低於1000套，墨爾本則平均超過1200套，而且2017年悉尼拍賣清盤率為80%，墨爾本約為75%，這意味著這兩大城市房產主要是在拍賣日那天售出，因此買家准確地理解什麼是房地產拍賣非常重要。

1、什麼是房產拍賣？

房產拍賣是彙集潛在買家，公開競標一套房產。通常是由房地產經紀人和拍賣人進行拍賣，並需遵守嚴格的規則。整個招標過程是公開，如果錘子落下，並且你是出價最高的人，你就必須當時當地簽合同。這意味著你必須確定你所競標的房產是你可以購買得起的。

2、房產拍賣在市場上掛牌銷售多久？

房產通常在拍賣日之前在市場上掛牌銷售3至4周。

3、我可以房產拍賣日之前買房嗎？

可以，在大多數情況下，業主很樂意在拍賣日之前出售房產，如果提前報價是可以接受的。

4、房產拍賣在哪裡進行？

通常在驗房後或開放參觀後在房子現場進行，或是在拍賣行的房間或是酒店會議室進行。

當房產准備進行拍賣，將會寫明拍賣地點、日期和時間。

在澳大利亞，最常在星期六白天進行拍賣出售。

5、保留價格有什麼作用？

拍賣房產之前，賣方將指定一個保留價格，也就是房產出售的最低價格，如果出價持續高於最低價格，拍賣錘落下那刻就是該套房地產出售之時。

如果你是成功中標的出價方，你必須簽署銷售合同並當場交訂金（通常約購買價格的10%）。

6、如果出價一直未達到保留價格水平，會怎麼樣？

如果出價最終未能達到保留價格水平，房產就會以流拍處理，與參加拍賣的潛在買家進行談判商議就會開始。

JP小建議：

作為旁觀者參加一些拍賣會可以熟悉拍賣流程。如果價格被抬得太高，你需要能夠走開。這可能是你最大的決定之一，所以有必要做出正確的決定，盡可能准備充足，充分了解房產信息。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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蒙特利爾買房好還是租房好？——淺談蒙特利爾房市 | 加拿大

在筆者從事蒙特利爾地產經紀多年的經驗中，有不少剛到蒙城的朋友都糾結過到底是在蒙特利爾買房好還是租房好。本文結合目前最新房產統計數據，以及租房網站的房租走勢，為您分析一下蒙市房產市場，究竟是買房劃算，還是租房省錢。

根據加拿大房產局（CREA）2016年公布的數據，目前加拿大房屋平均售價為$480,743（包括獨立房，半獨立房，聯排住宅，公寓住宅以及復式公寓等各種房型）。其中，蒙特利爾市的平均房價為$349,218，平均月供為$1,206，房產稅每月平均所繳金額為$240。而蒙城家庭平均年收入為$75,010，這與加拿大其他大城市相比差距不大。但其平均房屋價格、平均月供支出卻是這四大城市中最有優勢的。

表一，表格來源：The Canadian Real Estate Association（CREA）

在加拿大的一個知名租房類網站（Rentseeker.com）上公布了蒙特利爾市的各類房屋平均出租價格，其中大單間的平均價格為$855.00，是所有房屋種類中租金唯一低於千元的房屋類型。按照下列價格表顯示，一室一廳的租金將近每月一千一百加幣，二室一廳的租金將近一千五百加幣，而三室一廳的租金價格則是高達兩千一百加幣。

根據另一知名房租出租類網站PadMapper對2016年十月份加拿大各大城市的房租與九月份的對比數據也可以看出，加拿大近兩月的房租增長率最高的城市當屬多倫多，十月份比九月份的的一室一廳房租上漲了4.6%，而二室一廳的租金則上漲了4.8%。蒙特利爾在整個加拿大城市對比數據的排行列表中排名第四位，九月與十月對比分別上漲了3.9%和4.5%。打個比方，如果蒙城一室一廳的租金在2016年九月份為$1,000，那麼此房屋的價格在十月份則增加到了$1,045。按小時工資為$10.75計算，那麼就相當於租房者在十月份對他的房屋多支付了近4個小時的工資。但即便如此，蒙特利爾的房屋租賃價格也比其他大城市的要低。如下圖所示，一室一廳（3 ½）的價格為$1,070， $1,380則為二室一廳（4 ½）的價格。

比較上圖與CREA公布的數據（表一）可得出結論，蒙特利爾是加拿大的四大城市中唯一一個買房的月供低於其城市二室一廳（$1,380）月租金的城市，其他城市的平均月供都比在相同城市的兩室一廳的平均房租還要多將近一千加幣甚至更多。就蒙特利爾的情況而言，既然個人或家庭每月都要准備大筆支出用於房屋的租賃或是按揭上，那麼花費到租房子上不如投資到買房子上。因為前者純屬支出，而後者卻是投資。月供中約有50%的錢是還本金了，另50%是還銀行利息，相當於自己做了個零存整取的投資產品。並且在加拿大，土地和房屋的所有權是終身制，也就是說，一旦一塊土地或是一個房屋被一人買走，那麼除非這個人將這塊土地的擁有權或是房屋的所有權轉讓給另一個人，否則他就是這塊土地或是在這塊土地上的這個房屋的終身所有人。長遠看來，在開銷相同的情況下，在蒙特利爾買房投資肯定勝過花錢在蒙特利爾租房。這個加拿大第二大城市，其平均房屋價格僅僅三十五萬加幣，不到兩百萬人民幣的房價放在當今國內房市也是極具競爭力的。

但是，購房置地乃是民之大事，每個人要以個人的自身條件做出選擇。房屋的市場價格是考慮的重要因素，但也要考慮到更多實際的問題：比如自身的經濟實力，以及房地產市場的走勢等等。對於那些初來乍到的新移民，在蒙特利爾的前幾年是相對困難的適應期，筆者建議可適應一段時間並結合自家的經濟狀況考慮買房事宜。其實相比買房，租房自然也有許多好處，比如：租客不用考慮房子本身的裝修以及維修。租客的兩個責任就是按時交房租，盡力保持房子的狀況，所以租房也算是用消費買省心了。

最後總結一下，筆者認為對於有購房能力的家庭或個人來說，眼下正是在蒙特利爾買房的好時機，但是對於出自一般收入家庭的留學生和剛剛登陸的新移民來說，租房一段時間也是不錯的選擇。只是租房一定不是長久之計，大家都還要為買房做准備，並且按照蒙特利爾目前的房屋購買量，以及租房的金額的變化趨勢做判斷，先下手為強，在蒙特利爾買房是非常值得考慮的。

加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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學區好房價貴？【黃嵐地產榜】首次獨家大數據解讀 | 加拿大

不論在多倫多還是在北上廣深，好學區代表著高房價是不爭的共識。但是魔鬼在細節裡，對於大多倫多來說究竟好學校在哪裡？它們和房價又有著怎樣的關系？Daisy黃嵐為您帶來首份大數據圖文解讀。

首先讓我們回顧一下2016年大多倫多各區的房屋均價。下圖中顏色越深代表均價越高，可以看出King地區的均價最高（$1,289,683）、排第二、第三、第四的分別是Richmond Hill列治文山（$1,088,493）, Oakville奧克維爾（$1,018,151）, 和Markham萬錦（$963,793）。前四位中除了King是因為獨立屋豪宅特別多外，其他三個都是我們熟悉的擁有好學校的市鎮。

從學校來說，加拿大的教育體系從小學到大學分類較多。小學和中學的排名成為很多家長或者投資者考慮的因素之一，這其中高中的排名更是舉足輕重。【黃嵐地產榜】選取了安大略省排名前20%暨前120位的高中（總計676所高中），讓我們看看安大略省好高中都分布在哪裡呢？每個紅圓點代表一所排名前20%的高中，紅色越深代表排名越靠前。（見下圖）

我們可以看到，在安大略省境內大多倫多地區是絕對的好高中聚集區，其次是首都渥太華地區，再有就是學習氛圍濃厚的大學城滑鐵盧和倫敦地區（此倫敦非彼倫敦）

再聚焦細看下圖“大多倫多地區好高中的分布”，有圖有真相的【黃嵐地產榜】終於首次驗證了大多倫多地區好學區的房價明顯較高這一事實。

最後Daisy還想借本期主題和大家分享一則信息。約克區今年將有4所高中成為IB學校，而因此約克區的房價格局在悄然發生變化。為什麼這麼說呢？目前整個約克區只有Bayview高中一所IB學校，Bayview高中校區的房源炙手可熱。但由於房源有限，家長們不得不把目光放到IB學校以外的選擇。鑒於目前約克區的這4所學校IB課程正在准備就緒階段（4所高中的位置和2016年學區均價見下圖），Daisy建議有相關意向的家長和買賣雙方密切關注市場動向。

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一讀搞定加拿大房貸（三）貸款申請的5個C | 加拿大

銀行在審批一份貸款申請的時候，會有方方面面的考量。其中最重要的幾個環節，概括起來不外乎是5個C： Credit（信用）、Capacity（償還能力）、 Capital（資產）、 Character（這個可以意會，不好言傳，我姑且叫它社會定位，有點類似social standing）、 Collateral （質押）。

1、Credit

加拿大是個信用社會。有兩大信用機構Equifax和Transunion負責打分和提供信用報告明細。你的每一筆貸款，包括車貸學貸高利貸，Line，信用卡，每月必須還款的金額，債主的名字，你是否能按時付賬單和信用卡，拖欠次數，金額，日期等統統被記錄在案。想像一下當年拖欠樊噲狗肉賬的高祖皇帝劉邦在今日估計早就被打入另冊了。銀行拿到申請的第一件事就是看申請人的信用分數（Beacon Score）以及過去有無拖欠債務甚至賴賬不還的記錄。實際操作中，680分是能夠拿到正常A級利率的基本先決條件之一，並且，低於這個分數，銀行就會用更為苛刻的標准來計算下面要說的TDS，從而限制了申請人的貸款額度。除了分數和還款記錄之外，信用報告上還有申請人過去的受雇記錄，居住歷史等等信息。

2、Capacity

通過了信用審查，接下來銀行要考察申請人的還款能力。公式雖然很簡單：（貸款本息+地稅+取暖+其他信貸開支）/ 收入，根據申請人的信用分數，只要不超過某個比例就可視為pass。實際上，這也是最有可能產生變化，見證奇跡的環節。比如，同樣的一筆租金收入，有的銀行只允許50% offset，有的會允許80% offset。再比如，同樣的自雇人士，有的銀行不允許gross up，有的就允許gross up。惟有對各貸款機構的政策都能了然於胸，才能做到游刃有余，為客人的申請爭取到最佳的結果。

3、Capital

這裡主要是指申請人的資產狀況，尤其是首付比例。較高的首付比例給了銀行更高的安全邊際，自然更容易獲批。多數情況下銀行會要求首付資金來源有3個月的對賬單。此外，銀行還希望看到申請人在首付之外還有相當於大約房價1.5%的現金作為closing cost。實際操作中，如果申請人因為收入不夠而在capacity環節受阻的話，適當提高首付比例往往是使貸款申請起死回生的一個辦法。

4、Character

這是一個Who are you的問題。通俗的講，就是從銀行的眼裡看，你是混哪裡的，混得咋樣。具體一點，比如你是新移民還是老移民，什麼的干活，新手還是老兵，全職還是兼職……

5、Collateral

這是唯一與申請人不直接相關的因子。銀行會請第三方評估房子是不是值那麼多錢，像前不久那個叫價85萬搶到148萬的房，我基本上可以肯定是拿不到全額貸款的，評估價與買價的差額部分只好請土豪買家自掏腰包了。銀行不喜歡的房產還包括：小於600尺的condo，房子位於人口低於特定數量的小鎮，分成n個單間的rooming house，蓄洪區內的房子，歷史上的大麻房，發生過嚴重刑事案件的房產，等等。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少 | 加拿大

根據大多倫多地產協會三月初的最新統計報告，整個大多地區二月在MLS系統上共達成了8014宗房地產交易。而去年二月的交易數還只有7583宗。雖然2016年恰逢閏年，去年二月要比今年二月還多出一天，但今年二月的同期交易數依然增長了5.7%。

報告中的數據還顯示，多數房產持有人依然傾向於將持有房產視為一項長期投資，而獨立屋以及Condo公寓的銷售增幅顯得尤為強勁。而且這種強勁的增幅已經持續了一連數年之久。

然而與這種旺盛的市場需求形成對比的，是大多地區新房源的緊缺。今年二月，在MLS系統上新掛牌的房源數量為9834棟（套），較去年同期下滑了12.5%。

在這一供求關系的作用下，今年大多地區的房屋均價較去年二月上漲了27.7%，為$875,983，其中均價升幅最高的依然是獨立屋。而Condo公寓的均價也繼續保持著兩位數的增長。

從地區角度上看，多倫多地區二月成交數額居大多地區之首，為2900套，均價$859,186。其次是皮爾區，成交1,626套，均價$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全區的90%以上。Halton 區二月共成交788宗，均價$1,015,544。其中，Oakville地區成交346宗，成交均價高達$1,300,827。

來自大多倫多地產協會的經濟分析師，Jason Mercer表示，正是目前樓市的供求關系，導致了多倫多房價增長地如此迅猛。而類似這樣的增長趨勢很可能還將持續很長一段時間。

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區二月獨立屋交易3721宗，獨立屋均價$1,205,815。其中，多倫多地區成交793套，均價$1,573,622。

皮爾區成交715套，均價$986,268。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計439宗交易，但均價最低，僅$850,433。交易數量排第二的是密西沙加，233宗，但均價最高，達到$1,222,347。Caledon地區僅售出43套獨立屋，均價$1,093,827。

Halton區二月共成交490套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出224套，均價$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均價$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均價$936,532。最後為Halton Hills，僅售出53套，均價$824,672。

半獨立屋

二月大多地區共售出651套半獨立屋。皮爾區售出最多，共244套，均價$700,774。其中，Brampton售出130套，均價$649,957。密西沙加售出106套，均價$768,268。Caledon僅售出8套，均價$632,250.

多倫多市共售出半獨立屋199套，位居第二；均價$1,085,484，位居第一。

Halton區僅售出35套，均價$717,531。其中Milton售出16套，均價$672,288；Oakville售出12套，均價$814,542；Burlington和Halton Hills僅分別售出5套和2套，均價分別為$684,300和$580,500。

Condo鎮屋

二月Condo鎮屋共售出546套。多倫多市售出最多，達189套，均價$596,736。

皮爾區銷售量屈居第二，共173套，均價$527,780。其中密西沙加售出121套，均價$559,891。Brampton成交52套，均價$453,062。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共75套，均價$556,473。其中Oakville數量最多，為33套，均價$608,397。Burlington售出27套，均價$570,385。Halton Hills成交10套，均價$400,040。Milton成交數量最少，僅5套，均價$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地區二月的熱點房源類型，共售出2360套，均價$481,194。其中超過半數集中在多倫多，共1632套，均價$515,424。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為325套，均價$358,061。其中密西沙加位居全區第一，售出282套，均價$362,125。Brampton銷售數量位居第二，共42套，均價$323,221。Caledon僅售出1套高價位Condo，因此均價居全大多地區最高，為$675,000。

Halton區二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均價全區最低，為$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均價排名第一，為$585,972。Milton和Halton Hills分別售出10套和4套，均價為$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均價$742,413。

多倫多市共售出68套，均價$878,329。皮爾區售出160套，均價$641,157；Halton區售出99套，均價$744,817。

皮爾區中，Brampton售出最多，為121套，均價$610,092；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$756,314。

Halton區中，Oakville售出45套，數量最多，且均價最高，達$854,762。Milton銷售數量數量第二，為34套，均價$643,623。Burlington售出18套，均價$676,861。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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多倫多獨立屋大數據動畫分析：200萬加元去年能在多倫多買到什麽樣的獨棟別墅？ | 加拿大

一直有朋友問Daisy，手裡有錢想投獨立屋，這麼大的大多倫多市場到底往哪裡投呢？Daisy想說最先要做的是市場盡職調查，特別是在現如今瞬息萬變的市場，實時把握市場脈搏是有效投資的基礎。那怎樣來把脈呢？

讓Daisy來介紹一下【黃嵐地產榜】標杆法，即我們需要知道一定數量的資金在特定地區能買到怎樣的房子。假如您預算兩百萬加元，目標是多倫多市，我們來看看200萬能在多倫多買到什麼樣的獨立屋。首先我們花十秒鐘來看一下【黃嵐地產榜】獨家大數據動態分析“超200萬加元獨立屋在多倫多的成交分布”（每個紅點代表一套超200萬加元獨立屋成交）。

不看不知道，看了上圖是不是有一種快要全國江山一片紅的感覺。多倫多現在幾乎遍地是兩百萬加元以上的獨立屋嘍。市中心和中城區是傳統的高價獨立屋地區，近兩年來北約克的超兩百萬加元獨立屋數量大增。同時西邊的怡陶碧谷和東邊世嘉堡的湖濱和懸崖公園地區也有零星分布（地區標注見下圖）。

那200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟呢？【黃嵐地產榜】篩查了數據，選取了所有20來套以200萬加元成交的獨立屋，帶大家看看它們究竟有何特點，希望能幫助購房者搭建一套心理預期對標。同時Daisy黃嵐列舉了六大要素對這些房產做了個評分小游戲，從第三方的角度看看誰買的最值？誰賣的最好？

【黃嵐地產榜】獨立屋估值六要素 :

環境（該房的周遭環境）
社區（社區均價）
面積（屋內面積和房間數）
占地（房屋占地面積）
裝修（房屋裝修裝飾）
學區（學校的排名，特別是高中的排名）

通過綜合評分，誰買的最值，誰賣的最好，Daisy心裡已經有了答案，您呢？

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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