【黃嵐地產榜】特意編制2017年第一季度大多倫多各市鎮房屋均價地圖，以及相對去年第一季度的房價漲幅，讓各位居外用家對大多房市熱區一目了然！
本圖文基於多倫多地產局數據。不作投資現金流、稀缺性、價值窪地、風險積累、租售比、空置率、租客素質、維護成本和便利性等構成投資決策要素的評估。具體各類房產和個案請咨詢顧問級金牌經紀Daisy黃嵐。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
Category: CA Investment Column
農場——不該忽視的投資之選（上）| 加拿大
眾所周知，加拿大不僅國土遼闊，地廣人稀，而且還是一個農業大國。只要走出城市就能看見大片大片風光秀麗的農田和充滿了田園野趣的牧區。那麼在這樣一個國家，農場是否也是一項不錯的投資選擇呢？現在，就讓我們來一探究竟。
為什麼要選擇農場？
說起投資農場，很多華人朋友可能並不熟悉。的確，對華人而言，農場確實是一個比較冷門的投資選擇。不同於很容易讓人大喜大悲的股票，以及一連數年長勢喜人的樓市，農場的價格一般來說還是比較穩定的。就保值能力而言，農場更在一般的房產之上，尤其是在遭遇通貨膨脹或者是泡沫經濟的情況下。
而且農場和一般的房地產有著很大的不同——由於氣候變化，以及城市化建設，農場的數量只會減少，幾乎不會增加。正是因為農場固有的稀缺性，決定了這片土地本身就比一般的房產更不容易貶值，甚至還有巨大的增值潛力。
為了說明這個問題，我們可以舉一個例子。
我們知道，在2009年的時候，加拿大的房地產市場遭遇了一次危機，當年的房價下跌了2.3%。而當時加拿大股市由於受到美國股市的連累，表現得也同樣不盡如人意。但就是在這一片蕭條之中，當年的農場價格卻依然保持著近20年的上漲勢頭，漲了6.6%。而且這一上漲的勢頭還一直保持到了現在。以下是自1985年至2016年，全加拿大農業用地的價格變化情況。
從圖中可知，加拿大農地的價格在經歷了2011至2015連續5年兩位數的大漲之後，已經漸漸歸於理性。然而，根據專家對未來幾年的預測，加拿大農場土地價值依然會維持只增不減的趨勢。
投資農場怎樣增值？
通過投資農場而獲得資產收益，主要是通過兩種方式，一個是資產增值，另一個就是經營農地本身獲得的收入。前者最直接的體現，就是隨著農地價格的上漲出售農地以獲利。而後者才是投資農場的核心所在。一般來說，只要善加經營，農場達到20%的年平均收益率並不算特別困難。但是，如果真正想經營好一塊農地，那必須對農業和管理有著相當的了解才行。
在加拿大，不同農場隨面積、氣候、位置、土質，以及適宜從事何種生產等各種因素的不同，價格差異往往很大。
以目前安省南部為例，80余萬的價格即可購得某處占地面積約300畝，其中有240畝耕地的大型農場。而同樣位於安省南部，且有部分土地位於礦藏區域的農場，面積僅190畝，而要價卻達到了175萬加幣，整整翻了一倍。
因此投資者在選購農場時，要考慮到氣候、土壤、養殖品種等各方面，絕不能一味貪圖低價和大面積，否則一旦選擇錯誤損失將會巨大。如果投資者在處理購買、規劃、種植等一系列問題的過程中，沒有足夠的經驗，就一定要尋找專業人士的幫助。
這裡要特別提醒，投資農場的花費絕不僅僅是買地，還有包括雇佣工人在內的一系列後續花費。所以對有意經營農業的朋友來說，勞動力資源、生產成本分析、土地市場價格評估一項也不能少！
投資者如果要通過農場來獲取收益，那麼在購買農場之前就一定要認清自己的目的。是想要靠土地升值獲得收益，還是為了能夠生產。加拿大對農業土地都有不同發展規劃，各規劃區土地價格差別很大，政府管理要求也差別很大。所以購買農場時所注意的事項非常細致，一點不能疏忽。
購買農場要注意什麼？
在加拿大購買農場手續並不繁瑣，只要有錢就可以購得。而且加拿大聯邦政府對於農業種植業一直以來提供惠民的政策，希望鼓勵更多的人能夠投身於此行業，所以農場主能夠享有很多福利，比如，他們可以擁有城市居民夢寐以求的大洋房，而且幾乎不用交稅。
而在享受實惠的政策補助和服務時，農場主也相對應要盡到自己的義務，各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求，如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。
很多農場有政府明確的生產與規劃要求，不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府，政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批，但也要符合食品安全條例。
農場的行銷途經也受到政府管制，並不是每個農場可以自行在路口零售。另外，也許當下這個農場可以自產自銷，但一經轉手就不能再行自銷了，因為政府對此農場可能有其他打算。
不懂農業，是否就不能經營農場？
當然不是！加拿大是一個在各領域專業化程度都非常高的國家，在農業方面自然也不例外。在加拿大，作為投資人的農場主如果本身不懂農業技術，可以選擇一種叫Custom Farming的方式來經營自己的農場。簡單說來，所謂的Custom Farming就是農場主或投資人出錢雇佣職業的農民（同時也可以是職業的經理人）來經營管理這片農場。根據雙方達成的協議，受雇的農民可以負責諸如收割、運輸，或者從播種到收獲這一過程中一系列專業而具體的工作。至於經營農業所需要承擔的成本，比如購買種子和設備之類的費用，則由農場主承擔。
如果選用Custom Farming的經營方式，那麼首先需要考慮的因素，就是雇佣農民的成本。在這種經營方式中，農場主的收入來源於農產品的銷售。至於負責經營的農民，其收入可以來自於定期支付的工資，也可以來自於銷售後的分成，也可以是兩種方式相結合。
在加拿大，農民的收入一般都很不錯，尤其是隨著這幾年食品價格的上漲，農民的年收入始終在提高。此外，由於加拿大政府對農業采取扶持的政策，農民還可以從政府那裡獲得相應的福利和補貼，比如他們可以獲得更廉價的汽油，相對低廉的農業保險，而對年輕的農民，政府還會為他們購置農具提供補貼。
以下是加拿大統計局在此前金融危機期間對全國農民家庭收入的統計結果，以及安省近幾年農民家庭的平均收入。
從圖中可知，即便在遭遇經濟危機，加拿大各行業普遍失業率提高收入下降的情況下，農業從業者的收入依然保持在比較穩定的水平。
這一情況對有意投資農場，尤其是有意選用Custom Farming這一經營方式的朋友，可謂利弊參半。因為一方面，對農業的一系列優惠和扶持政策更容易讓農場主獲利，而另一方面農業從業人員較高且較為穩定的收入，也意味著農場主需要承擔更高的人工成本。這些都必須計入投資計劃當中。
總的來說，Custom Farming經營方式的好處是可以讓農場主和投資人從具體而繁瑣的農場工作中解脫出來，對於缺乏農業經驗，也不太了解具體農業生產過程的朋友比較合適。
然而，這種方式的缺點，則是農場主和投資人可能要承擔更多財務和管理上的風險，所以對市場以及經營管理方面的要求會比較高。而且一般來說，農場主需要對農場的生產進行整體上的把控， 所以農場主最好還是要有一定的專業知識。
相關閱讀：農場——不該忽視的投資之選（下）
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
加拿大房產買賣中的額外費用 | 加拿大
在上一期專欄中，我介紹了加拿大房產投資的概況，本期我將介紹有關加拿大房產買賣的額外費用（除房產價格以外）。
稅收
非加拿大居民需要為其在加拿大的收入交納所得稅。稅收的種類和所得稅的申報材料根據收入類型決定。
房產轉讓（購置）稅/土地轉讓費是房產價值的0.5%~2%（亞伯達、新斯科舍農村地區和薩斯喀徹溫省除外）。20萬美元以內的部分稅率是1%，超過部分稅率2%。
購買首套房不需要交納財產轉讓稅（PTT）的情況如下：
- 加拿大公民或永久性居民，且在全球範圍內沒有購置過房產；
- 購房之前在房產所在省份居住超過1年；
- 此前六個月上交過2份報稅單；
- 購下房產後至少將房產作為主住宅居住一年。首套房購買者還享有一些房產轉讓稅的部分優惠，具體情況按照當地的公平市價而定。
2007年12月，安大略省為首套房買家（高達2000位）免除土地轉讓稅，現在也同樣適用於轉售和新建的房產。從2008年2月以來，多倫多（很可能其他省會城市也會實施類似政策）有自己的土地轉讓稅，為購買轉售和新建房產的首套房買家提供稅收減免。
若購置的是一片空地，必須在一年以內建造房屋，當年買家必須要住在房屋中。
想要免除PTT還要滿足其他條件，所以最好要咨詢律師和公證人。
清稅證明
准備和申報清稅證明的費用由買家支付，費用根據交易情況為300~1000美元不等。
主要住宅不需要交資本收益稅。
商品和勞務稅（GST）稅率5%，適用於新建房屋，一般包括在房產價格之中。如果房產是買家的主要住宅房，那麼350 000美元以下的部分可以申請GST優惠，減稅率高達36%，最高可達6300美元。
稅前（GST）35萬~45萬的房產GST按比例減免。稅前高於45萬的房產不享受GST優惠。經過修繕的二手房和新建房產都享受GST優惠。
截止2013年4月1日，英屬哥倫比亞取消了統一銷售稅（HST），轉而使用GST和省級銷售稅。轉讓規定，包括英屬哥倫比亞交易稅，適用於2013年4月1日仍在進行中的所有交易。適用於交易稅的房產同樣適用於英屬哥倫比亞交易稅。
有關GST的問題參見 Revenue Canada，或咨詢熟悉房產收入稅的會計。
英屬哥倫比亞的省級銷售稅（PST）是7%，一般包含在銷售價之中。
HST（GST和PST的融合）稅率為12%，適用於安大略省、新不倫瑞克省、紐芬蘭、拉布拉多、新斯科舍。2010年6月1日，安大略省實施了聯邦的HST。聯邦的HST適用於大部分的交易，主要是新建房屋，不適用於二手房。不管房產價格如何，新房買家都能享受最高2.4萬美元的優惠。
加拿大房產稅是社區的年費，也就是說每個省稅率都不同。房產稅和PTT的區別在於PTT曾經是省級的稅，發生在房產轉移的交易中，而房產稅是每年交給地方稅務部門的。房產稅是根據省級的評估單位評估的房產價值再通過當地稅收部門規定的目前的稅率進行計算的。房產稅每年都可能不同，但一般都是在0.5%~2.5%之間的。
小結
當地、省級或聯邦政府對海外買家都不會征收額外的稅費。房產轉讓稅、房產稅年費等都是基於同樣的計算方式，適用於所有房產買家。所得稅的交納要看納稅人的國籍或者看納稅人的國家與加拿大是否有稅收協定。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
加拿大的房子該怎麽買？| 加拿大
在加拿大買房，每個省都有不同的法律法規，所以買家最好咨詢一下當地的房產代理商、律師和會計師。
如果你計劃每年在加拿大的時間不超過6個月，你就不是加拿大居民，但你仍然可以開銀行賬戶，可以購置房產。如果你計劃每年在加拿大居住6個月以上，你必須要申請移民。
加拿大政府出台了促進外國投資政策，大部分省（不列跌哥倫比亞省、安大略、魁北克、新斯科舍、紐芬蘭、新不倫瑞克省）不限制海外投資者的數量。一些省份對國外居民購置房地產的數量有所限制。
在愛德華王子島，外國公民如果要購買面積超過5英畝（約2公頃）或是臨海長度超過165英尺（約50米）的地產，就必須要向島嶼監督管理及上訴委員會（Island Regulatory and Appeals Commission）提交申請。在馬尼托巴，外國公民無法購買農田，除非他們計劃兩年內要移民到當地。在薩斯喀徹溫省，外國公民不得購買面積超過10英畝（約4公頃）的土地。在亞伯達，外國公民最多只能購買兩塊地，總面積不得超過20英畝（約8公頃）。
尋找合適的房產中介
房產中介在加拿大地位很高。中介能提供價值，整個行業都很透明，管理也十分得當。
大部分中介都是個體營業的，中介費一般是可以面議的（一般在買家的承受範圍之內）。不管是登記在哪個中介的房產，買家都可以通過任何一家中介購買。一般而言，每一筆交易都涉及兩家中介——賣方中介和買方中介。
賣方中介（擁有房源的中介）一般都忠於賣家，只為賣家服務。也就是說，買家找到一家中介為其商議購房事宜，而賣家為其支付中介費。
《購買要約》
一旦選定一家中介，你需要給賣家一份《房地產買賣合同》（也稱《購買要約》）。
制定了《購買要約》，而且賣家也接受了該要約之後，就要支付保證金。一旦買家簽署了文件，那麼文件就具有法律效力。如果買家要退出《購買要約》，就會損失保證金，還可能會遭起訴。
保證金放在一個信托賬戶中。一旦買賣雙方達成了一致，保證金就自動成為買家支付給買家的房產交易額的一部分，然後交易就完成了。
貸款融資
加拿大居民購買一般的住宅，最高可以貸款支付75%的金額，最高貸款年限為25年。外國公民需要交35%的首付，最高可以貸款支付65%的金額。貸款的資格審查跟其他國家一樣，即通過電話、傳真或電子郵件訪談來收集個人信息，包括財產和負債狀況、就業和（或）收入狀況。貸款機構會逐個審查每個買家的申請。你的中介會給你推薦適合的貸款機構。
國外銀行無法在加拿大登記貸款，所以買家比必須通過加拿大的貸款機構進行貸款。加拿大銀行十分了解中國買家的需求。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（上）| 加拿大
很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：
- 什麼是商業地產
- 各類商業地產投資的風險和收益
- 投資商業地產的優點
- 投資加拿大商業地產正逢其時
- 大多倫多地區商業地產行情
- 商業和民用地產投資的不同
- 商業地產的投資回報率
- 投資人士主要聚焦的商業物業
- 在售商業（物業）機會舉例
篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。
1、什麼是商業地產？
多倫多現有商業地產類型：公寓物業（以收租金為目的的各類物業，例如：六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等）、商務樓、酒店物業、零售物業（包括大型購物廣場商場，小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等）、商業物業（社區中心、養老院、教堂等）
工業用地中，生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好，市政審批都准備好了，已經改成商用了，所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益，是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。
2、各類商業地產投資有什麼風險和收益？
3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點？
- 利於資產增值。
- 保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多，例如美國房地產泡沫破滅的時候，普通住宅價格跌幅巨大，而商業地產基本維持原狀。
- 穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工，可以貸款杠杆提高收益，有政策優勢。
- 稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。
4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時？
近幾年，外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低，其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%，美國為代表的美洲地區占總投資的48%，歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。
原因一：多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意，為了規避風險，歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。，舉例：收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團，在2015年，從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓，在2016年，花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL，擁有66%的股份，包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店，總面積約150萬平方英尺。
原因二：加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞，更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化，最火爆的溫哥華市場有點降溫，多倫多漲勢擴大，貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示，銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。
CBRE的執行副總裁表示，2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季，貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。
大約58%的投資受訪者表示，他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置，現在最受關注的是工業物業。看圖，多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多，且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額，其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示，每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。
從成交價格看，辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情，辦公樓物業價格在逐漸走低，商業零售去年有大幅增長，工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看，工業物業和商業零售是不相上下的。
延伸閱讀：多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）
聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
非加拿大居民申請貸款有哪些要求？| 加拿大
非加拿大居民是指哪一部分人群呢？ 關於非加拿大居民的定義，若從稅收的角度講，加拿大國家稅務局有特定的定義。本文關於非加拿大居民的定義僅限於在加拿大未獲得工作許可的國際學生，具有外國身份而非登陸移民的各類工作人員。在貸款方面，有時也把具有這種身份的人士稱為暫時在加拿大居住的人士。
近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？
最大房屋貸款額
對於未獲得工作許可的國際學生來說，如果要在加拿大購買房屋，首付資金最低為35%。也就是說，可以獲得的房屋貸款數額為房屋價格的65%。除此之外，銀行或者金融公司在審批房屋貸款時，還需要審核申請人的其他財務狀況，信用狀況，等等；其目的是確保申請人在獲得貸款後能夠而且願意按照合同條款償還貸款資金。
對於獲得工作許可的非加拿大居民來說，購買房屋的首付資金可以最低為5%。也就是說，具有這種身份的人士，可以最大獲得所購買房屋價格的95%房屋貸款。這種標准與加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申請購房貸款的標准完全相同。
房屋貸款違約保險
盡管如此，但是在購買房屋貸款違約保險方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇還是有差別的。對於加拿大居民來說，一般地，如果購買房屋的首付資金少於所購買房屋價格的20%，就必須購買房屋貸款違約保險。而對於非加拿大居民來說，如果購買房屋的首付資金低於35%，就必須購買房屋貸款違約保險。
一般地，審核房屋貸款的銀行或提供保險的公司，在審核時，會要求申請者至少有三個月的工作時間。因為這是保證申請者有穩定的工作收入。有些公司還會要求申請者在加拿大的最短居住時間。
對於所購買的房產，提供房屋貸款違約保險的公司也有要求。從再出售角度來看，該公司要求所購買的房屋將來能夠容易賣出，且不損失其市場價值。這是保證發放涉及該房產貸款資金的安全性。這條標准一般似乎容易達到。因為許多非加拿大居民購買房屋的目的，不僅僅為了省房租，而是要獲得投資收益。
最低首付資金計算
在首付資金方面，盡管房屋購買者的首付資金可以最低為房價的5%；但是，如果房屋價格高於50萬加元時，首付資金就會高於5%。按照新政策，當所購買房屋價格高於50萬加元時，首付資金的比率分兩步計算。低於50萬加元的部分按5%計算首付資金；而高於50萬加元的部分則按10%計算首付資金。最後，把這兩部分加總，獲得最低首付資金。
此外，無論是銀行（金融公司）或者提供房屋貸款違約保險的公司，對於貸款申請者信用狀況，家庭債務與收入的比率，仍有很多要求。限於篇幅，今天就講這些。有關房屋貸款的詳細信息，請通過居外聯系房屋貸款經紀成小洲。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
加拿大購房，首付資金來源有哪些？ | 加拿大
當您為購買房屋申請貸款時，一般都要有首付資金。根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件，例如利率和償還貸款的條件等。
那麼，首付資金從哪裡支出呢？一般地，關於首付資金有以下幾種來源。
1、自己的儲蓄資金
這是從過去日常生活中生吃簡用所節約下來。一般來說，金融公司給您提供貸款時，首先要保證您有足夠的首付資金。這些資金要求在您個人的銀行賬戶上至少存在三個月。
2、從RRSP賬戶中提取資金
如果您是第一次購買房屋，您可以從您的RRSP賬戶提取資金作為首付資金。最大的提取量為25000加元。提取的這部分資金，您不用向加拿大稅務局補交稅收，但必須在未來的15年內重新還到RRSP賬戶。如果與您共同購買房屋者，也是第一次購房者，他（她）也可以從他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。這樣，你們就可以獲得50,000加元的資金。同時，加拿大稅務局對第一次購買房屋者有明確的規定。這是指在過去四年內沒有屬於自己的住房。在加拿大，這個規定被稱為Home Buyer Plan。
3、從直系親屬獲得的資金
對於購買房屋者來說，即便有房屋貸款，即便首付的比例可以最低達到5%；但是，一下子要拿出一筆資金，對許多人來說，都不是一件容易的事情。所以，有時候，就需要親戚朋友的支持。根據加拿大金融公司（包括銀行），在審批房屋貸款時，對資助首付資金的親戚有明確的規定。英文稱Immediate family，中文可以翻譯為直系親屬。這是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。這些親屬資助您購買房屋的不用償還的資金，可以作為您的首付資金來源。
4、從朋友借來的資金
有時候，為了籌集資金，您可以從您可以信賴的朋友處借款，作為您的首付資金。有些金融公司可以把此作為您的首付資金來源，為您提供房屋貸款，但是，您從朋友借來的這部分資金仍然被認為是您的債務。在計算您的家庭債務率時，要考慮這部分債務。這樣的評估結果實際上會提高您的貸款風險。
5、從金融機構獲得的貸款
除了從朋友處借款外，您也可以從金融機構獲得貸款，作為首付。例如，用其他房產作為抵押獲得信用貸款（Line of Credit），或者用您的信用卡等獲得貸款。與從朋友處獲得的借款性質相同。這部分借款仍然被認為是您的債務，在計算您的債務率時必須考慮在內。這將提高您的總債務率水平，同樣，也增加了您的貸款風險。
所以，在考慮您的首付資金來源時，必須仔細考慮，權衡利弊。
（注意：本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的貸款專家）
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）| 加拿大
很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：
- 什麼是商業地產
- 各類商業地產投資的風險和收益
- 投資商業地產的優點
- 投資加拿大商業地產正逢其時
- 大多倫多地區商業地產行情
- 商業和民用地產投資的不同
- 商業地產的投資回報率
- 投資人士主要聚焦的商業物業
- 在售商業（物業）機會舉例
篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。上期看過要點1—4，今天我們來研究餘下的5個要點，結尾還會加載多倫多商業地產干貨問答。
5、大多倫多地區商業地產行情
6、商業和民用地產投資的不同
申請商業貸款和住宅貸款的主要區別？
審核商業貸款需要看你過去幾年的經營數據和成績是否理想，物業的位置和租客情況。
如果有大銀行大公司的租客，確保每月租金收入是比較穩定的，這樣的拿到貸款的幾率就會比較高。在住宅類的貸款領域，作為借款人的投資者是主要關注點，個人的財務狀況是主要關注點。在商業貸款領域，投資者買的商業物業是主要關注點。
7、商業地產的投資回報率
商業地產的投資回報率是指每年運營的稅前的淨利潤和資產轉手成交價值間的比值。在北美常用輸出淨回報的計算方法確定。是根據投資者實際能拿到的收入來計算的。
公式：租金淨回報率＝一年的租金收入/買家買入的價格*100%
例如一個咖啡店賣了100萬美元，如果年租金收入為5萬美元，那麼租金的淨回報率就是5萬/100萬*100%等於5%。
這個回報率的算法就是把投資周期按照每年來計算。投資人持有的物業基金每年從物業實際產生的收益來算的。目前加拿大商業地產市場各類商業資產投資回報率處於3%~15%。
這個比率區間歷來是被認為比較合理的區間。地域不同，行業不同，環境管理也決定著回報率的高低。影響投資回報率的差異中，地域因素是最主要的，地區地段越發達和熱鬧，地價就會越高，回報率就會越低。
就大多地區來說，多倫多市中心的回報率相對來說比較低，一般是3%~4%。中心城區回報率一般是5%~6%。外圍層地區達到6%~8%，更偏遠的地方高達8%~10%以上。決定購買一個商業地產，它的投資回報率影響投資決策的重要因素，也是商業資產定價的最重要的參考依據。
比如，在投資回報率5%的地區，如果稅前的淨利潤是每年40萬加幣，物業上市的價格就會在200萬左右。稍微偏遠的地區，回報率可能達到10%的地方，如果稅前淨利潤同樣為每年40萬加幣，這一項資產上市的價格可能只有400萬左右。
7、為什麼和中國的投資回報率有差距，沒有中國投資回報率高？
在很長一段時間裡，接到不少客戶咨詢加拿大商業地產的投資回報率如何計算，為什麼沒有中國投資回報率高。商業資產的轉手，它都涉及比較大的投資額，投資收益的核算是至關重要的。
對於很多中國投資者來說，中國的商業資產投資回報率要比多倫多高，有的可以達到20%~30%。但是客觀的理解，加拿大和中國的基本條件是不同的，風險值和社會環境不同，所以回報率也是不同的。
中國的商業資產是沒有土地產權的，發展規劃沒有長期的打算，隨意性較強。反觀加拿大，它擁有的是永久性產權。個人產權不可侵犯是加拿大立法的根本條件之一。
加拿大商業資產的投資回報最大的特點就是長期的穩定性。由於永久產權的存在，只要維護保養得當，資產的保值和增值是沒有問題的。加拿大的地產收益很高，年均收益率大概達到16.7%左右，同時加拿大有比較堅實的經濟和銀行體系，以及比較高質量的教育和醫保體系。
中國的房產受制於產權期限，加拿大房產擁有永久產權。加拿大是一個非常可靠的長期投資地，溫哥華和多倫多都是進行長期投資的首選城市之一。
8、投資人士主要聚焦的商業物業
目前市場上投資人士主要聚集的商業物業包括：小型的出租公寓樓、市區或臨郊區的店面小型、辦公樓、土地投資、購物廣場、加油站、小型的地產開發和酒莊等。
作為好的商業投資人來說，不僅僅是房東，也應該對當地的相關行業有一些了解。很多商業物業要求購買人具有相關的商業經驗，這樣才能了解各商業物業的投資特點，估值要素，投資戰略和策略等。
比如投資商鋪，投資商鋪之前要研究好幾大方面問題。
一周邊消費是否具有持續支撐力，周圍消費率是決定投資回報率最關鍵的因素。
第二要看商鋪是否有正確的目標市場定位。
第三要看商業布局能否將商場人流有效交織，推動商鋪經營。第四要看實質的回報率和未來物業管理水平。
物業管理水平會決定未來價格。任何投資都是有風險的，商業地產的投資風險性也是顯而易見的，遵循風險越大回報越高的規律。你如果不能在投資前做好各項可行性的研究，就把風險架在了自己的脖子上。
9、在售的一些商業地產物業的類型舉例
- 土地開發包括生地熟地
- 有牌照的冷凍食品加工廠（189萬9加幣）
- 超大占地辦公樓（頂級租客，資質較好1500萬加幣）
- 兩個酒莊（運營種植產酒具備專業管理團隊和公司，根據規模不同幾百萬到幾千萬不等）
- 經濟型酒店（132間客房）
投資便利店需要注意哪些因素？<
加拿大三類購房貸款大解析 看看哪款適合你
2014年11月，隨著國際油價的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下調-0.25%）。疲軟的加幣加上更低廉的房屋貸款利率，2015春季的加拿大房市呈現冰火兩重天的景像。大多倫多地區和大溫哥華地區房市的興榮，同每年大量的新移民及其所帶來的大額外資有著緊密聯系，越來越多的新移民，留學生和非居民加入了當地的置業隊伍。為此，加拿大6大主要銀行迎合市場需求，制定了特殊的新移民房貸項目，留學生房貸項目和非居民的房屋貸款項目。本期，我就來逐一詳細介紹。本文將主要惠及希望投資加拿大房地產並想靈活運用自己的資本，享受加拿大當前歷史低。
- 新移民房屋貸款項目 （New immigrant Home Ownership Program）
新移民房屋貸款只適用於新近落地且獲得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面顯示成為永久居民不超過五年並且不是美國公民，那一般符合了新移民的身份。
無需加拿大信用記錄和無需提供收入證明是新移民房貸的最大優點。但是，各大銀行還是會盡職審批貸款。所以，充分的准備和充足的資料將幫助申請人迅速有效的通過貸款審核 。
貸款額度
按照現行各大銀行對新移民房屋貸款的規定，首付款一般至少在35%，最多可貸款至房產總價的65%，且房屋貸款數額不能超過150萬加幣。
舉例：
注：申請新移民購房貸款首付，需是申請人本人資產
首付款需在貸款放款日前15個工作存入加國主銀行
貸款前需向銀行提供首付款到位證明（如加拿大或國內銀行出具的存款證明）
新移民房貸最長為30年
可申貸房屋：
- 一般的獨立屋（Single House）
- 公寓（Condominium）
- 連體別墅（townhouse）
注：大多倫多和大溫哥華的公寓在申請貸款時，房屋面積不得小於550平方尺即不小於49平方米；其他地區公寓申請貸款時，房屋面積不得小於750平方尺即不小於67平方米。
新移民貸款也可用於購置二手房或者正規建築商的新建物業。如果自建房屋或者私人買賣的房屋沒有通過中介或MLS公共平台買賣暫不能申請新移民貸款。
另外，新移民貸款允許移民可同時擁有兩處自住房產：一處是主要自住物業；另一處可以是度假物業或者是為家庭直系的主要成員（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所購買。
如果投資人的兩處物業都符合新移民貸款條件，且位於大多倫多地區和大溫哥華地區，貸款總額（包括房屋貸款、普通貸款和個人信貸)一般不超過250萬加幣。如果房產位於加拿大其他地區，總貸款額不超過175萬加幣。
- 國際留學生房貸項目（International Students Mortgage Program)
國際留學生房貸項目適用於取得加拿大留學資格的大專生、本科生及研究生。申請人需要提供入學證明，比如錄取通知書， 來確定被加拿大符合資格的學校所接受。
貸款額度
申請時需居住在加拿大，購買房產時需提供50%或以上的首付款，最高貸款比率為購房總價的50%,最高貸款金額則不超過50萬加幣。
舉例
注：最長房貸期（amortization）為25年
首付款允許學生自身存款或父母資助（父母資助需提供饋贈證明）
貸款發放15個工作日前，首付需存入加拿大主要銀行（Canadian major chartered bank）
另外，國際留學生貸款“可買房型”雖與新移民貸款一樣，但是，只可申請購買1處自住房。
留學生房貸申請要求
- 財務情況說明（如父母的彙款記錄，如果留學生是公司股東需提供紅利記錄，或者在加拿大的存款證明等）
- 與房屋相關的收入負債率（GDSR）不超過32%
- 總收入負債率（TDSR）不超過40%
- 非居民貸款項目（Non-Immigrant Home Ownership Programme）
非居民貸款是特別為還沒成為加拿大移民，卻想在加拿大投資房產的買家量身定做的。通常，非居民購買加拿大物業主要用於投資、出租、商務、度假或者是為了在加拿大讀書的孩子所購買。
非居民房屋貸款申請要求
- 提供財務證明
- 房屋相關收入負債率不超過32%
- 總收入負債率不超過40%
- 現未定居加拿大
- 無移民身份
- 提供子女准讀證（如果給留學子女購買）
貸款額度
- 房貸小於100萬加幣，首付在35%或以上，最高貸款比率為65%
- 房貸介於100~200萬加幣，首付至少房款總價的50%，最高貸款比率為房價的50%
舉例
注：非居民房屋貸款最長貸款期為30年
非居民貸款的首付款不可為再次貸款（secondary financing) 或者是他人饋贈，非居民房屋貸款項目只限於申請一處物業。另外在BC省購買的物業，購買房屋保險時會被要求包含地震這項。
【注】：以上3類房貸形式，每家加拿大銀行的具體細則可能會有不同， 且各大加拿大銀行有隨時改動自己房貸規則的權利和可能，本文信息僅供參考
附：申請加拿大房屋貸款常見術語與分類
房屋相關收入負債率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和購買物業相關的每月（或每年）開支包括房屋貸款的利息、本金、地稅、電暖或者物業管理費等）占其每月（或每年）總收入的比率。
總收入負債率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括購買物業需要負擔的所有開支（利息，本金，地稅，電暖等）及申請人其他所有負債的供款（比如信用卡，個人貸款，汽車貸款等）占其總收入的比率，通常可以按每月的開銷，收入計算也可以按每年的開銷，收入計算。
前文介紹的加拿大新移民房貸，國際學生房貸和非居民的房屋貸款主要是根據申請人的身份劃分，享受加拿大銀行提供的特殊審核手續，不需要提供傳統房屋貸款要求的收入證明和加拿大本地的信用記錄。
另外，申請人需根據自身情況選擇活期房屋貸款（Open Mortgage）或者是死期房屋貸款（Closed Mortgage）。
活期房屋貸款（Open Mortgage） ：一 般銀行提供六個月， 一年，三年或者五年的活期。活期房屋貸款關鍵是還款靈活，可隨時付清尾款或者轉往其他銀行而無需支付違約金。但是通常活期房屋貸款的利率比死期房屋貸款的 利率高，且一般申請人選擇的活期房屋貸款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高於五年活期的利率。
死期房屋貸款（Closed Mortgage）：銀行一般提供一年期，兩年期，三年期，四年期，五年期， 七年期 和十年期。死期房屋貸款在合同未到期前，如果要求結清貸款或者將房屋貸款轉至其他銀行，會受到合約影響通常需要支付罰款。
還有比較下銀行的浮動利率貸款（Variable Rate Mortgage）和固定利率貸款（Fixed-Rate Morgage）看看哪個更合適您。
浮動利率房屋貸款（Variable Rate Mortgage）： 基於每個銀行的最優惠貸款利率（Prime）。
最優惠貸款利率（Prime）：指在加拿大商業銀行向信譽最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟隨加拿大中央銀行利率上下浮動。
銀行和客人簽訂的浮動利率的房屋貸款（Variable Rate Mortgage)合同一般會寫明最優惠貸款利率（Prime）+增加多少個百分點 ／(或者) -減少多少個百分點。合同期間，銀行的最優惠貸款利率（Prime）會根據加拿大央行的決定或漲或跌。浮動利率的房屋貸款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申請人可以選擇五年死期浮動貸款（Variable Rate Closed mortgage）也可以選擇五年活期浮動貸款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人會混淆這兩個名稱，同是五年的浮動利率，五年活期浮動利率比五年死期浮動利率要高，因為客人可以隨時付清或者轉至他行，無違約金。
固定利率的房屋貸款（Fixed-Rate Morgage）利率在貸款合同期內不變，一般房屋貸款合同期限越久固定利率貸款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋貸款利率一般會高過五年固定的房屋貸款利率。雖然也有固定利率活期房屋貸款（Fixed-rate open Mortgage），但是還是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋貸款（Fixed-Rate Morgage）更常見，選擇更多。多數銀行提供死期：一年，兩年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。
五年固定死期房屋貸款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是傳統和熱門的選擇。近幾年，5年浮動利率死期房屋貸款（5 year variable rate closed mortgage）也被越來越多的客人所接受。
Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特許銀行最優惠貸款利率 1960-2015：
從 1960年至2015年，加拿大六大銀行的平均貸款利率為7.59%，1981年的8月是加拿大歷史上最高貸款利率紀錄：22.75%，加拿大歷史貸款最低的紀錄：2.25%發生於2009年的四月。加拿大六大銀行2015年2月和3月的利率為2.85%。資料來源於加拿大央行 （Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
政府要對多倫多房市出手了嗎？| 加拿大
進入2017年以來，多倫多地區炙手可熱的房價牽動著眾多人的神經。而近期（四月二十七日）要舉行的三級政府聯席會談（多倫多市長John Tory，安省財長Sousa，聯邦財長Morneau）更讓坊間眾說紛紜，莫衷一是。可惜加國的現有的中文媒體非但不能提供有用信息，還因為利益決定立場，往往屁股決定腦袋，以訛傳訛，使得市場最近謠言四起。很多客戶都在問我對未來政府會如何干預房市的看法，趁著長周末，本著客觀，准確的原則，小李飛刀對該會談的主發起人Sousa關於房市的態度和可能會出台的政策做以下分析和解讀，也是對長期以來關心支持我的朋友和客戶們的一個回饋。
《多倫多星報》一天前對財長先生關於新預算案的摘要介紹。如果不想讀大段英文，可以繼續往下看。
財長的講話大體上有幾個要點：
1、安省經濟增長快速，是全國平均水平的兩倍，更高於所有G7發達國家水平。具體體現在出口，制造業，零售，金融行業，安省居民家庭收入也同步受益於這種增長，更重要的是，這是全省範圍的增長，不僅僅局限於大多倫多金馬蹄地區。健康增長的經濟也同時帶來了人口的持續流入，這是最大的，不容置疑的基本面。
2、此前溫哥華出台了排外稅而導致的房市和政府的雙輸局面，有前車之鑒，財長明確暗示了他們會采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出現一些不願意看到的後果（untended consequences）。這就基本上排除了大家所擔心的外國買家加稅的可能性。
3、財長繼續明確表達了對兩類市場行為的憂慮：爆炒樓花牟取短期暴利，和空置房屋待價而沽。這次政策的火力點必將聚焦於此。可能的做法是，對於炒樓花獲利的部分將降低資本利得稅豁免額度，更極端的做法，比如對於轉讓多個樓花獲利者將100%按收入交稅也不是不可能，從而打擊炒樓花的熱度。這是一個重量級武器，影響頗為深遠，一旦通過，則投資樓花要三思（關於樓花的投資價值與風險另文分析）。另外空屋稅極有可能此次拿上台面，這對囤房人士是一個利空，但我個人覺得影響不大。
總結，基本面繼續看好無疑，外國買家稅可能性不大，空屋稅可能會通過，樓花轉讓可能要交更高的稅。供給方面，會增加土地供給和公寓的建設。總的來說，政府不會，也不應該硬性打壓房價，這裡是自由社會，市場經濟，價格的事情市場說了算。政府要做的事情是規範一些市場過度投機行為，減少一些狂熱的躁動。作為同時深度涉入房貸和地產領域的專業人士，我認為這不是一件壞事。我對多倫多房市長期繼續看好20年，但也不希望人們涸澤而漁，搞到子孫後代都買不起房。至於有人擔心的加息，那是央行的職能，跟這三位沒有一毛錢關系。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。