Woodstock——大多倫多以西的投資寶地 | 加拿大

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說起多倫多周邊有哪些投資不動產的寶地,很多華人都會想起列治文山、奧克維爾,或者萬錦。然而在多倫多的西側,其實有這樣一個地方,雖然在華人投資者中知名度不高,可是那裡的投資前景卻無與倫比。那就是位於安省西南部,被稱為“加拿大乳業之都”的Woodstock

地理位置——安省的咽喉要地

Woodstock加拿大安大略省西南部的一座城市,為牛津縣的行政中心。該市坐落魁北克市-溫莎走廊之上,周圍被幾個重要的城市環繞。

Woodstock離多倫多西南面約141公里,離倫敦東北面則約48公里。從Woodstock向北驅車60公里,即可到達滑鐵盧,向東驅車約30分鐘(40公里)可至Brantford,驅車78公里可至漢密爾頓。

加拿大安大略省西南部的Woodstock市
加拿大安大略省西南部的Woodstock

更為重要的是,Woodstock座落401號和403號高速公路的交彙點:前者掠過Woodstock市南部,向西通往溫莎,東通多倫多以至魁北克省邊界;後者的西端則於Woodstock市東南角與401號公路交彙,向東通往哈密爾頓和密西沙加。此外,前屬省道資格的2號公路和59號公路亦於該市交彙。

眼下筆者代理的某處物業,就位於臨近這一交彙口的Woodstock市中心。因此,每天會有大量的流動人口通過這兩條公路經過本案的餐廳門口。這一絕佳地段將為其帶來巨大的商業潛力。

絕佳地段將為Woodstock市中心帶來巨大的商業潛力
絕佳地段將為Woodstock市中心帶來巨大的商業潛力

乳業之都——美麗的投資寶地

Woodstock素來有“加拿大乳業之都”的美稱,同時它還被稱作是安省最具親和力的城市。安省的泰晤士河(Thames River)流經此地,也給小城平添了一份詩意的美景。

憑借秀麗的城市風光和親切的城市文化,近年來,其常住人口更是不斷增加。2016年,其人口增加了8.3%,比安省人口平均漲幅4.6%高出近一倍。

如此規模的人口增長速度,也將為有意在此投資餐飲服務等行業的投資者帶來更多的商機。

Woodstock常住人口不斷增加,2016年增加了8.3%,比安省人口平均漲幅高出近一倍
Woodstock常住人口不斷增加,2016年增加了8.3%,比安省人口平均漲幅高出近一倍

作為加拿大著名的“乳業之都”,充滿詩意田園氣質的Woodstock不僅吸引了大量居民前來定居,還吸引了許多觀光游覽的游客。其“藝術乳制品”更是在整個加拿大頗有名氣。當地一年一度的奶酪節,就吸引了全加拿大的奶酪愛好者紛紛前來。

而在平時,小城上下也都可以找到許多主打藝術風的手工乳制品作坊和農場。許多喜好文藝或追求田園生活的背包客們,甚至專程慕名而來。比如城內著名的Gunn’s Hill農場就是一個旅游勝地。

在當地,甚至還有大量以黃油等乳制品為原料的雕刻作品,以及許多專業的“黃油藝術家”。這些在別處難得一見的奇觀也吸引了大量游客前來參觀。

“乳業之都”Woodstock的“黃油藝術”是別處難得一見的奇觀,吸引了大量游客前來參觀
“乳業之都”Woodstock的“黃油藝術”是別處難得一見的奇觀,吸引了大量游客前來參觀

正是這些豐富而獨特的旅游資源確保了能為投資餐飲服務的投資者帶來持續而新鮮的客源。

發展前景——未來的希望之地

在生產乳制品之外,Woodstock還是一個重要的工業中心,並且是豐田公司在北美最重要的汽車組裝地之一。這一獨特的條件,加上它地處幾大城市之間的位置,也將賦予這座城市以絕佳的發展前景。

Woodstock是加拿大重要的工業中心,更是豐田公司在北美最重要的汽車組裝地之一
Woodstock是加拿大重要的工業中心,更是豐田公司在北美最重要的汽車組裝地之一

在未來,滑鐵盧極有可能被打造成加拿大的硅谷,並成為加拿大的輕工業基地。而漢密爾頓則是加拿大老牌的重工業基地。屆時,這兩地都將帶動周邊地區的經濟發展,吸引大量的人前來就業生活

而滑鐵盧的住宅大多相對老舊,漢密爾頓則有環境污染等問題。因此,環境優美、交通便利,且同為工業中心城市的Woodstock,極有可能吸引大量的人員前來定居生活。這不僅會為餐廳之類的經營項目帶來更多客源。更重要的是,當地房地產的升值自然也是大勢所趨。

因此,如果投資者將眼光對准大多倫多地區之外,那麼地處大多以西的Woodstock將是一個絕佳的投資地點。

 

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賣家必看——簡單幾招,讓您的房子賣出高價!| 加拿大

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隨著目前安省政府對房地產政策的調整,加之央行行長所透露的加息信號,許多賣家也開始擔心自己的房子究竟能不能賣個好價錢。要實現這個目標,做好房屋的售前包裝就尤其重要。所謂售前包裝,也就是我們常說的Home Staging。一次好的包裝可能只需要花費幾千,但最終卻能讓房屋的成交價提升數萬。這樣簡單實用,且性價比極高的好辦法自然每位賣家一試,尤其在目前的市場環境下,更是如此。

那麼今天就讓我們來看一下,一次好的售前包裝都有哪些要點需要注意。雖然這裡只是簡單幾招,但絕對能讓您的房子價值倍增。

  1. 不要讓房屋顯得太過“個性”

很多朋友喜歡把自己的家裝飾地個性十足,或者放上許多充滿家庭溫情的裝飾,比如在房子裡掛上許多和家人還有孩子在一起的照片之類。如果這樣的房屋用來自住,自然很好。但如果用來出售,這就犯了一個大忌諱。因為一般買房者都會在選購房屋時,不自覺地投射進他們自己對未來美好生活的想像。因此太過個性化的布置很容易讓買家感到不適。所以為了賣房,建議房主們暫時拿走和家人的照片。如果牆面色澤太過明亮,那最好也重新粉刷一下,換成比較中性的顏色。

  1. 確保所有物件都完美無缺

有些不拘小節的房主可能對一些細微的瑕疵不甚介意。比如玻璃上輕微的刮痕,石膏上細小的裂縫,凡此種種可能都不會影響日常生活,甚至屋主自己都不一定能發現。但如果賣房者用挑剔的眼光來審視這個屋子,那麼這些瑕疵就極有可能降低他們對房屋的心理估價。所以想要把房子賣個好價錢,那屋主就最好仔細檢查每樣東西。如果有必要,還可以請別人來復查一下,哪怕最細小的瑕疵也不能放過。

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  1. 巧用吊燈

Alyssa Tavazoie是加拿大著名的室內設計師。她在作室內設計時的一大訣竅,就是“使用枝形吊燈”。她認為這是一種成本極低,但是回報率極高的技巧。因為在多數人心目中,好房子的一大特色就是整潔而明亮。然而很多房子本身的照明卻很不夠。這時候最簡單的辦法就是在房子各處多放一些美觀大方的吊燈。或者至少該用些大功率的照明設備,讓房子顯得亮堂堂的。根據Alyssa Tavazoie的經驗:“很多賣家都覺得自己需要在照明上花費一大筆錢。但實際上我們隨便上哪個家具店都能找到許多很不錯的燈具。這最多也就花上幾百塊錢。”

  1. 注意家具和房子搭配後的視覺效果

這裡尤其要注意,配上家居之後的房間,是否會顯得很小。比如,某位房主的家裡可能有一個很大的沙發,也許在生活中沒有問題,但如果它會讓整個房間在照片上看起來局促狹小,那就必須把它搬走。為了讓房間顯得更大,建議房主在做售前包裝時選擇一些成套的、體積比較小的家具,而且每個房間最好多放一些。在這些家具邊上可以空出一些空間,以便讓房間顯得更加寬敞。

  1. 廚房要打掃干淨

廚房和櫥櫃必須整潔干淨。在做售前包裝時,所有的廚具都得放得整整齊齊。雜亂無章的廚房最容易讓人感到反感。如果你的廚具或者碗筷之類的廚房雜物比較多,那就把它們盡可能地放到碗櫥裡。

  1. 廚房設計

除了要干淨整潔,廚房還要盡可能的美觀,這就需要對廚房進行特殊的設計。廚房牆面上一定要安裝房間擋板。如果原本沒裝,那為了賣出好價錢,就更得裝一個。這樣不僅能讓廚房顯得整潔,甚至也能借此遮擋原來的污跡或瑕疵。裝修房間擋板的成本隨情況而定,時間一般不長,一個周末就能搞定。另外,廚房瓷磚的質量一定要保證。至於材質,可以考慮玻璃馬賽克,鏡面瓷磚,或者僅僅在普通的瓷磚上點綴一些新潮的設計。

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  1. 櫥櫃的外形需要整潔、新潮,富有設計感
  1. 布料、坐墊之類都得換成全新的

比如茶杯墊、坐墊,還有烤箱手套之類的物件都得換成新的,至少換完後要讓它們看起來像是新的。

  1. 必須絕對干淨,尤其是廚房!

為保證絕對干淨,房主們甚至可以考慮雇佣專業的清潔公司來負責打掃房屋。確保整個房子裡裡外外都被打掃編了,不能留下任何死角。對廚房的打掃必須尤其仔細。因為廚房可能成為房屋的重點裝修和整治的對像,所以也必須是重點打掃的對像。

  1. 重修浴室

很多浴室裡的家具是買房時自帶的。一般而言,這些家具的特點都是實用有余,但美觀不足。所以為了做好售前包裝,屋主最好把這些東西都換一遍。通常這也不會花太多錢。比如買一面邊框造型比較新潮時尚的鏡子,來替換掉那面買房時自帶的鏡子,可能連一百快都不到。這要這麼一點小小的改換,如果再配上充足的燈光,那麼整個浴室看起來就會像重新裝修過了一樣。你甚至可以在一些家居用品商店找到一些古董鏡,或者一些仿古風格的器物。當然,你得確保這和這個浴室的裝修風格相協調。

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  1. 用酒店標准布置浴室

這裡要尤其注意一些不太容易想到的細節,比如掛毛巾的橫杠。還有毛巾、衛生紙、廢紙簍等等,最好使用成套的物件。而且在做售前包裝時,像香皂、化妝品之類的物件最好是全新的。毛巾首選干淨的白色,而且要整齊地疊好放在毛巾架上。總之,整個浴室最好參照酒店的樣子來布置。

  1. 重新布置一下主臥

布置主臥時同樣可以參照酒店標准,比如在床頭放置兩個套上枕套的枕頭,而且最好是全新的,樣子要盡可能的蓬松;床單要干淨清爽;被子上覆蓋上被套,床單和被套都要曳至地面。而且上面這些床上用品同樣首選白色。另外,床頭櫃上一般建議放置一盞和房間整體風格相協調的台燈。桌子上不要放什麼雜物,但可以酌情放一個插著鮮花的花瓶。

  1. 確保房子的外觀和內部一樣干淨

為了做到這點,房主必須修建屋外的草坪和灌木,精心打理前後院。如果有條件,強烈建議屋主能種上一些時令鮮花。

  1. 芬芳的氣味也會增加別人對房子的好印像

有些精於廚藝的房主還會在別人來看房時准備一些親手制作的小點心,比如新鮮出爐,還透著香味的小餅干。另外,房主還可以在看房的訪客到來前,在屋子裡放上一些熏香或者灑上一些噴霧。但是這裡要格外注意,噴霧和噴霧的味道不能太過刺激,需要和房間風格相吻合。一般建議使用一些氣味淡雅的香水。

  1. 最後,也是最重要的一條,千萬不要把雜物放在看得見的地方

在干完之前所說的所有工作後,尤其要查一遍。否則,前功盡棄……

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【投資新看點】加拿大商業地產最新走勢 | 加拿大

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房地產市場的走向取決於方方面面,各種分析和指標也讓人看著花眼。在個人住房市場方面,最近政策層面和市場新聞頻出,黃嵐Daisy預計市場消化這些消息還需要幾個月的時間。但因經濟基本面並沒有什麼實質上的利空,所以黃嵐Daisy判斷短期盤整完畢,依然會是一個上行的趨勢。

但商業地產則完全不同。我們知道商業地產的特點之一就是穩定性很好,有關房市的很多政策均針對個人住宅市場,與商業地產板塊完全無關。目前加拿大的商業地產板塊可謂相當活躍。黃嵐Daisy也在市場一線體會到了商業物業的溫度,把這溫度和信息傳遞給讀者,希望和大家分享商業地產投資方面的最新資訊及新的思考維度。

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加拿大商業物業投資在2016年創歷史最高記錄之後,在2017年頭一季度又創下了新的更高記錄。全國商業物業投資總額達119億加元,環比和同比分別增長+66%和+86%,無論是漲幅還是總額均創五年歷史新高。

按地區劃分

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與去年相似,2017年第一季度的投資活動主要由加拿大的兩大門戶市場推動。溫哥華多倫多在第一季度占所有投資活動的63%,達到75億加元。溫哥華本季度漲幅最大,第一季度的投資總額為46億加元,同比增長了+177%。多倫多達到30億加元,同比增長了+40%,但比2016年季度平均水平下降了-3%。

第一季有強勁投資增長的地區還包括卡爾加裡埃德蒙頓、和滑鐵盧。卡爾加裡的投資總額為9.69億加元,埃德蒙頓為6.35億加元,比2016年第一季度分別躍升+137%和+123%。這一增長加上2016年底投資活動增加似乎表明投資者對這些地區市場的信心可能反彈。值得一提的是,滑鐵盧地區實際上是第一季度同比增長最大的地區,投資總額為5.05億加元,增長了+275%。作為第一季度加拿大第六大投資市場,滑鐵盧地區似乎在商業投資者心目中的地位日顯重要。

按行業劃分

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幾乎每個商業物業類別的投資都明顯上升(出租性公寓樓除外),零售類商業物業顯然是2017年第一季度最具爆發性的,投資總額達33億加元,同比和環比分別增長+183%和+71%。其中大部分是由於投資溫哥華零售資產的資金突然湧入,其中包括三個獨立的區域性商場的交易。事實上,一季度零售商業物業投資總額的66%投資於溫哥華市場。

第一季度,辦公樓物業是第二大資產類別,投資額達30億加元。雖然辦公樓物業投資再次主要集中在溫哥華和多倫多(占辦公樓總投資的64%),但二手市場的交易活動也有所增加。在第一季度的前五大辦公樓交易中,在多倫多、溫哥華、渥太華、和卡爾加裡各地都有發生,表明辦公樓資產在各地區仍然具備廣泛的吸引力。

截至今年第一季度,工業物業和酒店物業的投資額分別為18億加元和16億加元。工業物業受到大多地區爆發性投資的推動,平衡了全國其他地區的投資,而酒店方面的標志性交易是則以11億加元出售給中國香港買家的加拿大Silver Birch酒店連鎖品牌。

按投資者分類

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養老基金是2017年第一季度最大的投資人,占市場的38%,大大高於2016年的16%。第一季度,養老金主要集中在辦公和零售物業,其收購的90%集中在這兩種資產類型上。第二大買家類別是加拿大私人投資者,占市場的31%,然後是外國投資者18.7%。

黃嵐Daisy認為,外國投資者對推動加拿大房地產市場的作用明顯。特別是一些有實力的公司和家族企業,都在紛紛搶灘加拿大商業地產。吸引外國資金的有利點很多,比如:可以貸款,加幣彙率長期處於低位,貸款利息也處於歷史低位等等。

關於外國投資者

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外國買家在2016年積極收購的趨勢上進一步前行,在2017年第一季度,海外資本流入占加拿大全國商業物業投資的18.7%。這預示著2017年將是外國人在加拿大投資商業物業的又一個輝煌之年。外國買家主要針對位於多倫多和溫哥華兩大門戶市場的零售酒店物業。最大的外國收購是上面提到的來自於中國香港的股權投資基金對SilverBirch連鎖酒店的收購,交易金額為11億加元。

黃嵐Daisy提醒大家注意,來自中國的資金在第一季度占到所有海外資金的80%,但由於中國近期趨嚴的資本管制,導致不少大型跨國並購流產,個人換彙管理也趨嚴。這對於加拿大本地買家或有渠道的中國資金將是利好,因為潛在的競爭買家會有所減少,因此是投資布局的好時機。

關於投資商業地產,如果您還有什麼具體問題需要咨詢,歡迎您透過居外聯系我。

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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家長必看!密西沙加市最好的小學,就在這個經典浪漫的社區 | 加拿大

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眾所周知,每年的Fraser安省公立中小學排名總會受到全體家長們的矚目。然而如果各位家長想為自己的孩子挑選一個好學校,僅僅參考這一個排名還是不夠的。比如,有一所學校被許多家長稱為“密西沙加最好的小學”,但它偏偏沒有參與排名。它就是大多地區著名的英法雙語小學——Vista Heights。而它所位於的,也正是密市最經典的社區——Streetsville

完美學區——頂尖的小學和中學

Vista Heights雖然沒有參與最新一期的安省公立中小學排名,但這所馳名於外的英法雙語小學依然憑著往年驕人的戰績,和絕佳的口碑,被視為密西沙加公立小學中的“無冕之王”。

Vista Heights的綜合評分常年位於9分以上(滿分為10分),並曾多次蟬聯密西沙加公立小學榜單的榜首。而其出色的法語教學,更是受到無數家長的贊譽。

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近年來,因為看中Vista Heights雙語小學的教學質量而特別搬來Streetsville的人也越來越多。其中甚至還有專程從魁北克慕名而來的家長。

而除了有頂尖的Vista Heights小學外,著名的天主教高中St Aloysius Gonzaga的學區也位於這一地段。在最新一期Fraser排名中,St Aloysius Gonzaga中學在安省740所中學裡排名第35位。

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同一地區彙集了密西沙加頂尖的小學和中學,可以說Streetsville有著密市最完美的學區。然而,Streetsville的過人之處還遠不止於此。

Streetsville——經典浪漫的歐洲風情

Streetsville是密市最經典的社區,大多地區著名的豪宅區Credit Mills即位於其中。

自1879年Credit Vally Raiway鐵路通車,Streetsville就與多倫多就連成了一片。同時,流經境內的祈德河Credit River還與安大略湖Lake Ontario相通,便於船運,大幅地提高了社區的發展空間和交通便利程度。

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今天,Streetsville成為密市最集中、保護最完善的歷史建築區,一個現代化城市裡的古典鄉村。漫步在鎮上,古樸典雅的英式歐陸建築,鄉村式店鋪,哥德式教堂,以至偶爾傳來的古典音樂,不時能讓人住步細心欣賞。每年,退伍軍人紀念日Remembrance Day、面包蜂蜜節Bread & Honey Festival、聖誕花車巡游Santa Claus Parade都在Streetsville舉行。

每年夏季,在區內的Streetsville Momorial Park 還會舉行室外音樂會、夏日Funfair,以及燃放煙花活動,成為密市旅游和慶典活動的中心之地。

值得注意的是,在該區英裔移民明顯地高於其它區。在這裡以英語為母語的人口占到了78.34%,另有7.16%的人會在家使用英語。而且本地居民中,超過60%的人有大學或以上學歷。有如此高比例的英語和高學歷人口,也許這也是Streetsville歐洲情調得以保持的那麼好的原因之一吧!

交通便利,配套齊全

作為密西沙加最優質的社區之一,Streetsville不僅具有經典浪漫的文化,也具有交通便利,和生活配套齊全的優勢。

從Streetsville的核心位置,僅需乘坐一輛公交車,即可到達位於邊上Erin Mills社區的著名購物中心Erin Mills Town Centre,著名醫院Credit Valley Hospital,以及Erin Mills社區中心。此外,附近的公交車還可直達Square One、多倫多大學密西沙加分校,和約克大學。從位於Streetsville中心區域的Go火車站乘坐火車,半小時即可直達多倫多市中心的Union Station。

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Streetsville的中心區域還很靠近403/401/407等高速公路,因此如果選擇自駕出行也會十分方便。

Callisto Ct——近乎全新的街區

Streetsville是一個具有200年悠久歷史的社區,那麼這是不是意味著這裡的房源都很舊,樣式也很老呢?當然不是!

在Streetsville的核心位置,就有一個新建的、以獨立屋為主的街區,其房屋的房齡都只有10年左右!這麼新的獨立屋街區,在Streetsville社區,乃至整個密西沙加,都可謂難得一見。更為難得的是,這一街區由多倫多著名的建築商Daniels Home承建,其品牌足以成為房源品質的保障。因此這一街區的房源大多在市場上十分搶手,各方面也堪稱完美。居住這一區域的業戶大多也是收入較高,且注重生活品質的人群。

以位於這一街區的某套在售房源為例,房屋的正前方是安靜的小街Court End,以及一個寬敞的街心廣場。房源後院朝東,是置業的首選朝向。近乎完美的結構和朝向,使房屋中的家庭廳、廚房、早餐廳、主臥等主要活動空間在白天始終陽光明媚,充滿了動感和朝氣。

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整棟房屋共有4間臥室,可改造成5臥,其中共有2個主臥;全屋4間衛生間,其中2個為主臥套間;另有雙車庫、四車位,車庫中還有可供電動轎車使用的充電系統。

特別值得一提的是,在這套屋子的前院中還栽種著美麗的日本櫻花和其他常綠植物,後院也是經典的東方園林風格。這一細節充分顯示了屋主人的審美和生活品味,也表現出這一社區的品質和情調。

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如果您也有意在這一高尚社區選購一套優質的房源,歡迎瀏覽居外密市房產

 

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加拿大出租物業的FAQ解答 瞭解你的房客和稅法 | 加拿大

第三部分:投資出租物業(上篇)

上一篇,本人介紹了六處個人覺得值得一看的加拿大度假房熱門區域。購買度假房的目的以個人,家庭享受為主,同時考慮保值。升值潛力,租金收入額是其次。

投資出租物業者,主要看中: 保值,增值潛力,資產回報率(ROI)及儲蓄功能。先向大家介紹的是投資加拿大出租物業前需要了解的信息,這些信息可以幫助你判斷是否做好了投資加拿大出租物業的准備──知其然,更要知其所以然。

1. 在加拿大誰愛投資出租物業?

由於本人的工作性質,接觸了不少加拿大本地的出租物業業主。稍稍留心觀察了下,發現了一些有趣的共同點:

第一,不少房產代理手頭擁有多處物業,一些是出租物業,擁有時間或長或短,取決於當地房市。

點評:天天和房市打交道,有獨特的工作優勢,升值潛力大,價格合適的房子,馬上入手,先出租,等市場好的時候,略翻新,裝修後轉手。

缺點:通常現金流比較緊,房屋貸款或個人信用貸款通常用到上限,屬於高風險的投資者。如果你喜歡研究房產,對市場有敏銳嗅覺,資本雄厚,有高風險承受力可以考慮。

第二,不少投資習慣保守的客人喜歡投資出租物業並長期持有。

點評:通常這樣的投資家庭有較好的儲蓄習慣,現金流健康,對其它理財產品不熟悉,不放心,風險承受能力較低,屬於謹慎的投資者。這條符合了很多華人鐘情於投資出租物業的原因。

第三,從事裝修行業,房屋維修行業的客人喜歡購買損壞或需要更新改造的物業,翻新後或出租或馬上轉手同樣取決於當地房市。

點評:都知道加拿大人工貴了,自己有一雙巧手,收入一套各條件都不錯,只是沒有好好維護的物業,裝修更新一番,大變樣,市場好時出手,不好時也可以租出較好的價格。發現越來越多的華人加入了這一行列,很多華人把自己的地下室當作實驗室。如果你覺得自己手巧,有興趣和資本,不妨一試。

2. 是否應該投資加拿大出租物業?

對於這個問題,我不想武斷的回答,應該根據自己家庭的情況決定:比如風險承受力,現金流,投資目的等眾多方面。

個人覺得,投資也是一種習慣,要改變個人的習慣通常很難,原因主要有:

1) 對自己的風險能力沒有真確評估;市場好時,個個都是高風險;市場不好時,人人都是保守派,歷史證明,通常人們應該反道為之。

2)對一些投資產品不熟悉,不了解;只投資自己熟悉的行業,殊不知,北方電信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多員工就是慘烈的實例。

3)盲目跟風,對自己不熟悉的投資產品所在周期沒調查,高價套牢。遠有美國90年代的互聯網泡沫,2000年的房地產泡沫,現有中國大媽抄黃金,可以安慰她們的就是,黃金是很好的一種抗通貨投資,有耐心總會解套的,也許100年。

4)過於自信,風險過高。記得剛入行,做的是股市交易,老前輩就教育輸得最慘的就是上手做的很順的,此預言在2008年實現了,有同行因此欠債被辭退。

投資最關鍵的就是要能分散投資(diversify),大家懂得雞蛋不要都放一個籃子裡的原理,應該根據你的資產情況,風險能力,循序有進的學習各種理財產品的知識,逐步養成適宜你和你家庭的投資組合,並根據各市場周期,信息做出相應調整,這是理財師存在的原因,也是我寫這些博文的目的。

現實生活中,喜歡投資出租物業的客人,往往有了第一套後,會尋找更值得投資的第二套,第三套。但是也有客人,擁有出租物業一年不到,就像甩燙手山芋一樣要賣了自己的出租物業。為什麼呢?通常這些客人投資前對加拿大房屋出租沒有足夠的了解比如:稅務、租客的選擇、資金流、風險和投資目標不明確。

3. 在加拿大租房有什麼程序?

在加拿大租過房子的朋友都知道一般房東會要求做背景調查(Reference check),當然是要經過你本人簽字同意。個人小房東做背景調查一般是詢問你的前房東,你有沒有拖欠租金或者濫用設施的歷史。因為背景調查的信息是由房客自己提供的,所以可信度並不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者學生,通常房東會需要其朋友、親戚、雇主做證明人(Reference)。大的租房管理公司,做背景調查會查你的信用記錄,經常欠信用卡,電費,手機費的租客風險自然高,所以可能被拒絕,使用信用記錄的背景調查可信度較高。根據《住宅租賃法案》和BC省《人權法案》(Human Rights Code),房東不能因以下原因而拒租:租客的收入來源(如正接受救濟金或失業保險)、性別、性向、年齡、宗教、種族、膚色、婚姻及家庭狀況,也不能因為租客有精神或身體殘疾、懷孕或者有子女而拒租。

通過背景調查後,房東一般會要求押一個月的租金做為押金。如果房客沒有違背出租合同並且沒有濫用設施,物業屬於正常損耗,房東要退回押金,通常會扣除清潔費。加拿大的房子通常都鋪有地毯,按照規定,每次老租客搬走後需要專業清洗地毯,費用通常1百到3百左右。房客如果要搬走,慣例需要提前一個月通知房東,房東要解除合同亦然,大多數租房合同會要求租客住滿一年,當然這條是可以互相協商的。另外,房東如果合同期內漲租金,需要提前3個月書面通知,租金的漲幅頂線是由省政府決定的,比如2012年大多倫多地區為3.1%,大溫哥華地區為4.3%。

如果客人非正常使用損壞了物業,房東可以要求客人自己修理或者請專人修理,如果客人不原意,房東可以請專人修理後,費用從押金中扣除。如果物業破壞較嚴重,租客的租金不夠補償又賴皮的話,就比較麻煩了。很多小房東遇到這樣的情況往往是自認倒霉。大的租房管理公司,會通過討債公司(Collection Company), 追蹤討要余款,或在該租客的信用記錄裡留檔。

最為頭痛的是住霸王房的房客(不付租金,賴著不走的房客),他們可能會連鎖都換了,房東可以請律師,費用較高,通常是加幣$200-300/小時。想要驅逐租客,需要先申請法院的命令,向法院提供確鑿的證據。比如:不付房租,騷擾其他租戶,或者有非法的行為(比如:自行換鎖)。有了確鑿的證據,法院才可能會裁決租戶到x日之前付清房租搬出去。最壞的情況是,房客連法院的命令都無所謂還是不搬,那麼就得需要尋求持有“民事強制執行證書”的法警幫忙來趕走你的租客了。如果法院立案,這些信息會被記載在房客的個人信用記錄裡。

我的Tips:

1) 要想成為快樂的房東,房客是關鍵,房東需做好背景調查,利用面談機會了解房客。大部分的加拿大租客還是不錯的。寧可等到合適的租客,不要急於收租金,引狼入室。現實中很多房東,如滿意現在的房客,通常都不會漲價,盡管地稅和管理費每年都在上漲。因為擔心找新租客的麻煩和風險以及房屋空置的成本。

2) 如果遇到糾紛,要冷靜,可以先咨詢當地的住房租賃協會。不要貿然行動,從有利的法律位置變為不利的被動處境。

3) 在埃爾伯塔省有住宅租賃爭議解決服務(RTDRS),RTDRS與法院的權力和權限完全相同,也有聽證會但不必在法庭中舉行。 RTDRS的申請費比省法院便宜。由於加拿大沒有全國範圍的住宅租賃監督服務,加上各省的相關法律和相關機構不同。據我所知,新斯科舍省、魁北克省、安大略省、馬尼托巴省、薩斯喀徹溫省和卑斯省都可以找到類似的組織和服務。

4) 確保使用書面租賃協議,而不是口頭合同。如果發現問題,要及早采取行動,將危險消滅在萌芽之中。如果糾紛升級,業主擔心自己的安全時,必須立即與警方聯絡。

4. 出租物業需要了解什麼相關的稅法?

投資出租物業前,需要了解一些稅法方面的知識和技巧。本人作為理財師,只是點到而止,加拿大稅法復雜,各省有各自特色,經常修改,具體個案的操作需請教當地專業稅務律師或者專業報稅財務師。

第一,了解報稅時可抵扣及不能抵扣房租的項目,保留可抵扣項目的相關所有憑證6年以上。

在加拿大租金收入屬於需報稅收入,可抵扣房租收入的支出項目有:廣告費、房屋保險費、貸款的利息部分、維護費、公寓管理費(Condo Fee) 、辦公費、法律,會計及其他專業咨詢費、地稅、差旅費、水電費、剪草費、租約取消費、管理費、工資及福利支出、車輛費等。

不可抵扣房租收入的支出項目有:土地轉讓費、貸款的本金部分、及罰金等。注意:房東本人的勞務費比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。

第二,每當改變房產的用途時,稅法上視同該房產按市價出售後立即購回作新用途使用。

當從主要自住房(Principal Residence) 變為出租房屋時,得失無需申報。但當從出租房屋改為主要自住房時,增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要記入應納稅所得,資本損失部分可衝抵當年、往年、或來年資本收益。

不過,當從主要自住房(Principal Residence)變為出租用房時你可選擇用途視同不變,但須滿足以下條件:

  • 申報出租所得
  • 未曾抵扣房屋折舊。

當從出租用房改為自住房時(Principal Residence )也可選擇延後到實際變賣時申報其資本增值,條件是該房屋從未抵扣過折舊。

第三,如果決定使用CCA(Capital Cost Allowance)計算房子折舊時,可以根據自己當年的收入情況選擇,但不能造成虧損。

我的Tips:

土地屬於非貶值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折舊的。CCA系統有44組類別的可折舊資產,每一組資產有最高的折舊比率報稅人每年可以使用。建議使用折舊前咨詢當地 CRA(Canada Revenue Agence )專業稅務律師或者專業報稅財務師

出租物業具有較好的保值,抵消通貨壓力的能力,如果仔細研究當地市場,選對區域及入市時間,升值潛力也不可小覷。有些投資者看中的是其較穩定的現金流或用於家庭儲蓄的一種方式。有興趣的朋友請繼續關注我的“投資出租物業下篇”吧!下篇的重點將介紹幾種常見的投資出租物業方式,目的及相應的投資攻略。

 

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【購房紅寶書】多倫多市政規劃2041詳解系列(下)| 加拿大

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上一期【黃嵐地產榜】和大家分享了多倫多市政規劃2041的“區域定位”和“經濟”,本期Daisy黃嵐繼續和大家分享該規劃中的“社區生活”、“交通”、“綠地”、以及“湖濱開發”的部分。

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就社區服務設施的投入來說,一般包括學校、社區中心、公園和文體設施、圖書館等等。這些規劃中的設施投入都是基於各街區的人口增長預測作出的土地預留和規劃。這些設施的投入,使得多倫多市中心不僅僅是加拿大的經濟中心,更是極具都市品質和人性化的生活社區,引領世界宜居城市的潮流。多倫多屢次奪得世界宜居城市前幾名也不是浪得虛名的。

下圖的“社區服務和設施規劃”中詳細標注了未來計劃的社區服務設施。讀者朋友們在考察一個樓盤的時候,不僅要考察樓盤周邊已有的設施,還有必要對比這張未來規劃,衡量一下未來的社區服務和設施是否足夠便利。

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我們再看交通。目前的一條U型的Yonge-Univerity和一條橫向的Bloor-Danforth地鐵線早已捉襟見肘,明顯無法滿足多倫多的交通需求,實在有悖於多倫多國際大都市的市場地位。更是與國內大城市四通八達的軌道交通網絡相距甚遠。在多倫多市政規劃2041中,相關規劃人員必然也留意到了這種強勁需求。在下圖中的多倫多交通投資項目中,我們可以窺見今後20年多倫多新的交通路線圖。這其中包括湖濱的地面線路、疏解線路(Relief Line)、Smart智慧線路、King大街交通遠景規劃等等令人期待的項目。

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城市綠地是衡量一個城市是否宜居的重要一環,和眾多國際大都會一樣,多倫多在綠地方面的建設和投入多年以來有目共睹。從綠地類型來分,多倫多的綠地大致分為大面積綠地、商住混合綠地和街區花園三種。下圖的綠色部分表示多倫多市中心現在和未來的綠地位置,值得購房者們參考。

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最值得一提的是多倫多市已經批准並由市長莊德利親自宣布的Rail Deck (軌道架空)公園規劃項目。該綠地位於Rogers Center(羅渣士中心)西側的鐵路干線上方,未來將創造性地把多倫多多年來黑灰冰冷的入城鐵軌上方修建成花草綠樹的大片綠地公園和步道。整個RailDeck公園的面積達到21英畝,這樣的大手筆投入和顛覆性設計又一次讓多倫多引領了綠色宜居的潮流。

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Rail Deck公園“現在”和“將來”對比

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我們再來說說湖濱。任何一個國際大都市的湖景房都是比較值得關注的高檔住宅。多倫多的湖濱一直是城市規劃部門重點關注的區域。多倫多市政規劃2041一定離不開針對湖濱這張名片的設計和創新。基於此,多倫多市專門成立了湖濱開發部(公司),該機構專門負責以世界一流的前瞻視角和創新美學統籌規劃多倫多湖濱的五個片區:湖濱中央區、東Bayfront區、西Don區、港口區、和湖濱衍生區。最近最值得投資者關注的是Google谷歌公司正積極尋求和多倫多市政府達成一致在東Bayfront區開發Google智慧城市項目。權威財經媒體彭博社(Bloomberg)對此在今年5月8日有專題報道

此智慧城市創新項目一旦落地,將為周邊樓盤乃至整個多倫多市中心打開又一度投資和發展的空間。

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另外,【黃嵐地產榜】對上一期的商業街部分做一個補遺,即多倫多將造史上最大的超2百萬平方英尺的購物商場(比現有的Yorkdale Mall還要大),整個發展項目占地60英畝,位於多倫多市中心Don Valley Pkwy東側的湖濱。這個巨型項目需要12-15年來完成,並勢必對多倫多城市布局的演化產生影響。

上期文章:【購房紅寶書】多倫多市政規劃2041詳解系列(上)

 

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五月大量新房源上市 大多倫多房價上漲空間依然巨大 | 加拿大

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根據大多倫多地產協會六月初的最新統計報告,整個大多地區五月在MLS系統上共達成了10,196宗房地產交易。相比去年五月的12,790宗交易,下降了20.3%。在所有房屋類型中,獨立屋的交易量下降了26.3%。Condo公寓的銷售量下降了6.4%。

在去年的五月,大多倫多房地產交易系統上的可售房源是15年來的最低水平。而截止今年五月底,系統上的可售房源較去年同期增長了42.9%,但仍然低於這一年來的平均水平與峰值。像獨立屋、半獨立屋,以及Townhouse這樣的“低風險物業”,它們可售房源的上漲幅度則尤為顯著。而在Condo公寓方面,可售房源的數量較去年五月不增反降。

2017年5月大多地區主要房型的銷售量和平均房價
2017年5月大多地區主要房型的銷售量和平均房價

“今年五月,更多的可售房源會讓購房者從中獲利,無論是較之去年五月,還是較之今年的前四個月,都是如此。”然而,地產局也表示,“雖然五月份上市房源激增,但房源總量依然很低。就五月份的銷售情況來看,系統上現有的房源數量只能維持不到兩個月。這就是為什麼我們會認為多倫多的房價依然有著很大的上漲空間,雖然目前的漲幅低於今年的早些時候。”

相較去年五月,今年五月的房價依然漲幅強勁。五月份的“復核基金指數”較去年同期增長了29%。整個大多地區各類房屋的平均售價為$863,910,較去年同期增長了14.9%。其中,Condo公寓的價格漲幅要高於獨立屋、半獨立屋之類的“低風險物業”。這也反映了在“低風險物業”方面,可售房源的增加對市場所造成的影響。

相較去年五月,今年五月的房價依然漲幅強勁
相較去年五月,今年五月的房價依然漲幅強勁

從地區角度上看,多倫多地區五月成交數額居大多地區之首,為3926套,均價$899,728,新上線房源為8,451套。

其次是皮爾區,成交2,108套,均價$767,848,新上線房源5504套。其中密西沙加成交1071套, Brampton成交918套。兩區所售房源之和占到整個皮爾區的90%以上。

Halton 區五月共成交1020宗,均價$ 949,556。其中,Oakville地區成交348宗,成交均價為$ 1,207,210。

多倫多地產協會首席市場分析師Jason Mercer表示:“目前,安省購房新政的實際效果還有待觀察。在過去,房地產政策方面的變動時常會在短期之內讓買賣雙方都反應過度,但很快市場又會歸於平衡。而在上市房源方面,可售房源的增長則表示許多房主最終選擇對目前的市場做出積極回應。在過去一年,我們都切身感受到了房價的上漲。如今房主們終於在長時間的遲疑之後決定賣房,以便從這一市場中分一杯羹。”

接下來讓我們看看五月份各主要房屋類別的具體銷售數據:

獨立屋

獨立屋方面,整個大多地區五月獨立屋交易4,757宗,獨立屋均價$1,141,041。其中,多倫多地區成交1,146套,均價$1,503,868。

整個大多地區五月獨立屋交易4,757宗,獨立屋均價$1,141,041
整個大多地區五月獨立屋交易4,757宗,獨立屋均價$1,141,041

皮爾區成交991套,均價$1,008,763。在皮爾區中,成交數量最多的是Brampton地區,共計496宗交易,但均價最低,僅$871,052。交易數量排第二的是密西沙加,398宗,但均價最高,達到$1,136,083。Caledon地區售出97套獨立屋,均價$1,190,527。

Halton區五月共成交606套獨立屋。成交數量最多,且均價最高的是Oakville,共售出202套,均價$1,561,514。其次是Burlington,售出176套,均價$1,083,144。Milton位列第三,售出120套,均價$932,899。最後為Halton Hills,售出108套,均價$825,058。

大多倫多地區獨立屋統計數據
大多倫多地區獨立屋統計數據

半獨立屋

五月大多地區共售出930套半獨立屋。多倫多市區售出最多,共348套,均價$1,062,318,位居第一。

五月大多地區共售出930套半獨立屋
五月大多地區共售出930套半獨立屋

皮爾區位居第二,共317套,均價$687,618。其中,Brampton售出186套,均價$648,517。密西沙加售出122套,均價$746,035。Caledon僅售出9套,均價$703,833。

Halton區僅售出68套,均價$714,271。其中Milton售出33套,均價$706,239;Oakville售出10套,均價$845,690;Burlington和Halton Hills僅分別售出20套和5套,均價分別為$697,640和$570,960。

大多倫多地區半獨立屋統計數據
大多倫多地區半獨立屋統計數據

Condo 鎮屋

五月Condo鎮屋共售出711套,均價$575,925
五月Condo鎮屋共售出711套,均價$575,925

五月Condo鎮屋共售出711套,均價$575,925。多倫多市售出最多,達248套,均價$626,607。

皮爾區銷售量屈居第二,共236套,均價$560,214。其中密西沙加售出180套,均價$581,966。Brampton成交56套,均價$490,299。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三,共84套,均價$511,714。其中Burlington數量最多,為38套,均價$526,037。Oakville售出26套,均價$539,565。Halton Hills成交12套,均價$433,192。Milton成交數量最少,僅8套,均價$470,950。

大多倫多地區Condo鎮屋統計數據
大多倫多地區Condo鎮屋統計數據

Condo 公寓

Condo公寓也是大多地區五月最熱點的房源類型,共售出2,854套,均價$481,194。其中超過三分之二集中在多倫多,共2,038套,均價$564,808。

Condo公寓是大多地區五月最熱點的房源類型,共售出2,854套,均價$481,194
Condo公寓是大多地區五月最熱點的房源類型,共售出2,854套,均價$481,194

皮爾區的Condo交易數位居第二,為403套,均價$404,962。其中密西沙加位居全區第一,售出332套,均價$414,745。Brampton銷售數量位居第二,共71套,均價$359,217。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區五月售出Condo公寓100套。Oakville位居第一,共52套,且均價全區最高,為$583,585。Burlington售出31套,位居第二,均價為$457,977。Milton售出16套,均價$480,875。Halton Hills僅售出1套,價格為$421,000,因此均價為全區最低。

大多倫多地區Condo公寓統計數據
大多倫多地區Condo公寓統計數據

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

五月,Attached/Row/Townhouse 共售出802套,均價$727,729。

五月,Attached/Row/Townhouse 共售出802套,均價$727,729
五月,Attached/Row/Townhouse 共售出802套,均價$727,729

多倫多市共售出119套,均價$980,051。皮爾區售出148套,均價$646,850;Halton區售出155套,均價$713,330。

皮爾區中,Brampton售出最多,為106套,均價$620,646,為全區最低;密西沙加售出30套,均價全區最高,為$733,126;Caledon售出12套,均價$662,625。

Halton區中,Oakville售出53套,數量居於第二,但均價遠高於其他地區,達$875,970。Milton銷售數量最多,為68套,均價$624,781。Burlington售出24套,均價居於第二,為$653,275。Halton Hills售出10套,為全區最少,且均價最低,為$597,600。

大多倫多地區Attached/Row/Townhouse統計數據
大多倫多地區Attached/Row/Townhouse統計數據

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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農場——不該忽視的投資之選(下)| 加拿大

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上一篇文章中,我們介紹了投資和經營農場的一些基礎知識,以及農場的升值潛力和盈利方式。但是對於這種在華人投資者眼中較為冷門的投資方式,許多朋友可能會有一些顧慮。比如購買農場的手續是否繁瑣?加拿大政府對農場投資又有怎樣的限制?今天我們就為大家回答一下這方面的疑惑。

買農場,像買房一樣容易

直接投資農場和投資其他不動產大同小異。一般你都需要找一位不動產經紀,找一位律師。當然如果你手上的錢不夠一次付清全款,那就需要貸款。這裡要特別提醒一下,在購買農場時所選擇的律師,一定要和所購買的農場位於同一省份。

直接投資農場和投資其他不動產大同小異
直接投資農場和投資其他不動產大同小異

在如今的互聯網時代,普通人很容易就能完成一筆不動產交易,農場投資也不例外。雖然農場所處的位置大多地處偏遠,而且遠離城市,但買家甚至不需要親身前往就能完成交易。比如買家可以讓自己選定的地產經紀起草一份offer,在簽完字後掃描,並發送郵件給經紀。作為賣方也是一樣,一切工作都可以在網絡上通過郵件來完成。之後再簽署一些相關的法律文件,整個交易就算完成了。理論上來說,整個買賣農場的流程就和買賣一般的房屋一樣。

但是,正如我們之前所介紹的,影響農場的先天條件很多。除了最明顯的面積和地理位置之外,更有氣候、環境、土質,以及適宜從事何種生產等各種不同的因素。而這些信息往往並不會全部包括在購買合同和法律文件當中。因此作為一所農場的投資者,如果想在購買前充分衡量這次投資是不是值得,最好的辦法還是親身前往,實地考察。

買農場,需要貸款也不難

如果說買房和買農場有什麼明顯的不同,那恐怕就體現在貸款方面。如果你的貸款目的是為了從事農業生產,那麼有些銀行會提供一些專門的貸款。在貸款方面,貸款額度最多能高達農場售價的75%。因此對於有意購買農場,並且有信心獲得此類貸款的朋友,至少應該保證自己所能拿出的錢達到了農場叫價的四分之一。

假如實在找不到任何一位貸款經紀,或者沒有任何一家願意為你提供貸款服務的銀行,那麼你可以考慮向“加拿大農業信貸組織”(Farm Credit Canada)貸款。

“加拿大農業信貸組織”(Farm Credit Canada)是全加拿大目前最大的農業信貸機構
加拿大農業信貸組織”(Farm Credit Canada)是全加拿大目前最大的農業信貸機構

“加拿大農業信貸組織”是全加拿大目前最大的農業信貸機構。其宗旨是為包括家庭農場在內的農業生產者提供更多具有專業化和個性化的金融服務,並借此促進加拿大農村地區的經濟發展。他們的貸款業務主要集中在給中小型農業生產企業提供貸款。根據2014年的數據,其平均貸款額是$163,649。此外,他們也為其他從事與農業相關行業,以及農產品生產的上下游行業的公司提供經濟服務。

由於“加拿大農業信貸組織”所提供的貸款服務較之傳統的銀行貸款更加專業化和個性化,因此目前,全加拿大有一半以上的農場都選擇向他們進行借貸。但在利率方面,他們也可能會略高於銀行。因此,有意借貸的投資者需要謹慎考慮其中的利弊。

買農場,在安大略省尤其簡單

加拿大各省份對購買農場的法規各不相同,尤其是對海外買家,往往限制頗多。但是對身在安大略省的買家來說,這一切都不構成問題。因為安省對海外買家沒有任何限制。

目前為止,全加拿大對海外買家購買農地不設限的省份共有五個,分別是安省、BC省、紐芬蘭-拉布拉多省、新布倫瑞克省,和新斯科舍省。

安省的農業土地使用規劃制定於2005年,其中沒有對農業投資做出任何特別的限制。但是規劃中的部分內容,對某些特別農地的常規用途則進行了限定,同時也規定了在哪些情況下可對其用途進行調整。這些規定都源自於“加拿大土地分類系統”(Canada Land Inventory)。

安省的農業土地使用規劃沒有對農業投資做出任何特別的限制
安省的農業土地使用規劃沒有對農業投資做出任何特別的限制

此外,目前有不少海外買家正困擾於安省新近征收的“15%海外買家稅”。對此,有意購買農地的買家完全不用擔心。因為農業用地不在此番征稅之列。因此在身為加拿大農業大省的安省買一塊農地,絕對是一個投資置業的好選擇。

以下是安省周邊幾個農業大省,對於海外,包括外省買家購置農業用地的限制條件。相信明智的投資者在比較之後一定能做出最合理的選擇。

  • 阿爾伯塔——非居民可擁有的農地最高為20英畝
  • 薩省——非居民最多可擁有農地10英畝。部分由薩省居民控制的外資企業,或農業合作組織,可以擁有最多達320英畝的農地
  • 曼尼托巴——非居民最多可擁有40英畝的農地
  • 魁北克——非居民如購買農地面積達4公頃(約10英畝)以上,就必須向“魁北克農業管理局”申請許可

買農場,也有特別注意事項

雖然在加拿大,尤其在安省購買農場的手續並不繁瑣,只要有錢就可以購得。但農場主也相對應要盡到自己的義務,各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策,農場的排放物和農藥使用必須達到要求,如養雞場,必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。

農場主應要盡到自己的義務,各方面都要符合政府規定
農場主應要盡到自己的義務,各方面都要符合政府規定

很多農場有政府明確的生產與規劃要求,不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府,政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批,但也要符合食品安全條例。

農場的行銷途經也受到政府管制,並不是每個農場都可以自行在路口零售。另外,也許當下這個農場可以自產自銷,但一經轉手就不能再行自銷了,因為政府對此農場可能有其他打算。所以有意購買農場的朋友,一定要綜合考慮各種因素,然後制定一個最合適的投資策略。

相關閱讀:農場——不該忽視的投資之選(上)

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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蒙特利尔热门学区介绍(二)

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2017年4月在U. S. News评选出的“全球教育质量国家排名”中加拿大位居第一,其中,巨大的教育经费投入是原因之一。加拿大教育的另一优势是教育的公平性。在加拿大,教育主要是由各省的教育部管理的,各个公立学校之间,教育资源均等,教师经常轮换。

魁北克省加拿大情况较为特殊的一个地区,加拿大前总理史蒂芬·哈珀(Stephen Harper)甚至在2006年给予了魁北克省“国中之国”的地位。尽管魁北克省公立教育在公平性上做得不错,但由于各学校所处的区域经济状况、民族成分不同,各区域内的公立学校之间还是有差异的。建城375年的蒙特利尔市,文化传统深厚,顶级的私立名校云集。华裔家庭素有重视教育的传统,对学区房的选择和子女择校都非常看重。这里我们再为大家介绍几个学区

先前的文章里我们曾介绍了蒙特利尔市西山区、皇家山区、西岛和圣劳伦区四个热门的学区。由于篇幅所限,本文着重介绍蒙特利尔市教育资源最为集中的CDN-NDG区和近年来华人人口比例增长较快的Verdun、Lachine、LaSalle和Southwest等几个区域。

  1. CDN-NDG区

CDN-NDG

该区全称Côte-des-Neiges—Notre-Dame-de-Grâce,成立于2002年蒙特利尔行政区域重组,由Côte-des-Neiges和Notre-Dame-de-Grâce两个主要的社区合并组成。区内英法双语,购物方便,配套齐全。

CDN-NDG区不同地方住房价格差别比较大,价格从30万到300万不等,普通住宅均价65万左右,豪宅均价大约120万,房子大多是1950年代建造的。

CDN-NDG区内学校众多,该区有两所著名大学:蒙特利尔大学(Université de Montréal)和康考迪亚大学(Concordia University)的Loyola校区。

魁北克省最有声望的私立学校Collége Jean-de-Brébeuf就坐落于本区,这所法语学校曾培养出加拿大前总理皮埃尔·杜鲁多(Pierre Trudeau)和现任总理贾斯廷·杜鲁多(Justin Trudeau)父子二人。该区声望很高的私立学校还包括:

  • Collège Notre-Dame
  • Lower Canada College
  • Loyola High School
  • College Prep International

这个区也有不少非常好的公立小学,如:

  • École Marc-Favreau
  • École Sainte-Catherine-de-Sienne
  • École Notre-Dame-De-Grace
  1. Verdun区

Verdun

Verdun区位于蒙特利尔岛西南部,距离市中心5公里。这个区主要由三个社区组成,分别是:Wellington-De-l’Église,Desmarchais-Crawford和Île-des-Sœurs(修女岛)。前两个在蒙特利尔岛上,另外一个位于修女岛上。修女岛被称为Verdun区的明珠,这里我们重点介绍该社区。修女岛位于圣劳伦斯河心,已经发展成了一个高档居住区。由于距市中心仅8分钟车程,又远离市区的喧嚣,吸引了不少中高收入家庭在此安家置业。整个修女岛其实就是一个四面邻水的大花园。在这片不足四平方公里的岛屿上,遍布公园绿地,例如Parc West Vancouver和Parc de la Fontaine景色秀美。岛上有一个高尔夫球场,还有环绕全岛的自行车道。2009年,贝尔电话公司在修女岛建立了全加拿大最大了通讯公司,并从加拿大各地调来了工作人员,修女岛人气大增。岛上居住类型多样:低/高层公寓,联排别墅,独立别墅等多种住宅可供选择。

Verdun区的交通四通八达,除了8条公交巴士穿梭于该区之外,蒙特利尔绿线地铁横穿本区。修女岛虽然处于蒙特利尔岛外,但不是自治市,因此公共交通系统和蒙特利尔大多数区域一样还是STM,无需像南岸和Laval那样另购不同公司的公交/地铁票。

修女岛上有两所法语公立小学École primaire le-des- Sœurs 和École des Marguerite 很受华人青睐,主要接受居住在修女岛上的居民子女入学。虽然岛内没有中学,但由于离市区较近,交通便利,就读任何学校都十分方便。

  1. Lachine

Lachine

Lachine位于蒙特利尔西南,交通便利,工商业发达,所有这些都为房地产的开发提供了便利的条件。现在这里将近百分之四十的居民拥有自己的物业。这里的房屋以独立屋为主,同时也有不少公寓。来此置业的,多为本地中高收入的年轻家庭,他们比较偏爱新屋,而且很注重房屋的环保功能。

Lachine拥有两所声望极高的中学。Collège Saint-Louis International是蒙特利尔市排名最前的四所公立“国际学校”之一。著名法语私立学校Sainte-Anne de Lachine,声望仅次于Collége Jean-de-Brébeuf和Collége Jean-Edues两所学校。

  1. LaSalle

LaSalle

作为蒙特利尔行政辖区之一的LaSalle区位于Lachine区东面,Verdun区西南面,北面与NDG区相连。整个行政区人口大约七万五千人,英语与法语居民各占四成。

LaSalle区濒临圣劳伦斯河,区内还有两条运河(Lachine Canal 与Canal de l’Aqueduc),著名的室内水上乐园Aquadôme,蒙特利尔市唯一准许露天烧烤的Parc Angrignon公园,有全岛条件最好的候鸟栖息地之一Île aux Hérons。另外,LaSalle运动休闲的最好去处激流公园(Rapides Park)、历史建筑佛莱明风车(Fleming windmill)等很值得一看。

LaSalle区的区(市)长Manon Barbe女士非常热爱中国,她在中国访问时看到不少居民小区里的露天健身设施,感觉大受启发。于是在圣劳伦斯河边建造了中国式的露天健身场。自2002年开始Barbe女士一直担任LaSalle区的区(市)长,她的团队在开发LaSalle区之前就对该区做了很好的规划。

LaSalle区里的房屋类型大多数为两层多户型房屋,所以房东比较倾向于出租,租客占全部房屋数量的六成左右。LaSalle区的经济发达,就业机会很多。

LaSalle区的中小学教育资源丰富,这里有多所小学值得推荐:

  • École primaire du Petit-Collège
  • École primaire des Découvreurs (LaSalle)
  • École primaire Notre-Dame des Rapides
  1. Southwest 西南区

South West

蒙特利尔西南区包含五个社区:Saint-Henri,Petite-Bourgogne,Côte-Saint-Paul,Ville-Émard和Pointe-Saint-Charles。其中Pointe-Saint-Charles社区是蒙特利尔最古老的社区之一,仅排在蒙特利尔老港之后,古迹众多。

总体租房价钱便宜,以较低的价格就很可以租到面积相对较大的公 寓,购物方便。近年沿着运河新建起很多高档公寓,但是这却给社区的发展带来另外一个副作用:刺激房租上涨,增加了人们在这里生活的成本。

西南区幼儿园和小学都很多,最受华人欢迎的小学是École Saint-Jean-de-Matha。         

篇幅所限,本文只能为大家约略介绍以上几个区域。蒙特利尔的顶级学校并非高不可攀,只要合理筹划,用心准备,每个人都有机会获得最好的教育。

在教育方面,必须综合考虑孩子的兴趣、学校师资、教学环境等多个方面。学校排名并不是择校的唯一因素,只有最适合孩子具体情况的学校,才是最好的选择。在择校方面如有任何问题,欢迎透过居外咨询天绮移民。

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安省對外國購房者征15%的稅收的影響 | 加拿大

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為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為,安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人(公司)在該地區購房征收15%的反投機稅;同時,國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後,可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。

1、外國人和外國公司

從2017年4月21日起,外國人和外國公司在大多倫多及其周邊地區購買房屋時,必須繳納15%的反投機稅收。這裡的外國人是指在加拿大生活的未獲得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外國公司是指未在加拿大注冊的公司,或者雖然在加拿大注冊但是部分或全部,直接或間接地由外國公司控制的公司。

2、15%稅收所適用的房產包括哪些?

安省所征收的15%的反投機稅收主要適用於購買居民住宅型房產,包括獨立房屋(detached)和半獨立房屋(semi‑detached houses)、鎮屋(townhouses)和共管公寓(condominium units)。此外,所購買房屋屬於兩個單元房屋(duplexes)、三個單元房屋(triplexes)、四個單元房屋(fourplexes)、五個單元房屋(fiveplexes)和六個單元房屋(sixplexes),外國購房者也需要繳納15%的稅收。

對於所購買的房產超過6個單元的出租公寓大樓,以及購買農業用地,商業和工業用地,購房者不需要繳納15%的反投機稅收。

3、15%反投機稅的豁免

如果外國人獲得了安省移民提名項目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)},或者外國人獲得難民庇護身份,該外國人在該地區購買房屋時不需要繳納15%的反投機稅收。

若外國人的配偶具有加拿大公民身份,或擁有加拿大永久居民身份,或者是安省移民提名項目的提名者,或者是擁有難民庇護身份,該外國人和其配偶聯合購買房屋時,不需要繳納15%的反投機稅收。

4、15%反投機稅收的返還

外國人在購買房屋後的四年內獲得了加拿大的公民身份,或者獲得了加拿大永久居民身份後,可以獲得該項稅收的返還。

國際留學生在購買房屋後的至少兩年內在安省的大學(University/College)注冊了全日制的學習課程,可以獲得反投機稅收的返還。

外國人在購買房屋後,能夠合法全職在安省工作至少一年後,可以獲得反投機稅收的返還。

5、15%反投機稅收所適用的地區

從一般概念上講,15%反投機稅適用於多倫多及其周邊地區,或者稱為大金馬蹄地區。那麼,該地域範圍又包括那些具體的地區呢?

從地理範圍來看,主要包括以下地區:Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。對我們中國人來說,比較熟悉的地區,除了大多倫多地區外,像漢密爾頓(Hamilton)、滑鐵盧(waterloo)、尼加拉瓜(Niagara)、貴而富(Guelph)等都包括在這次反投機稅所征收的範圍內。

從該政策的具體內容看,該政策的設計確實是為了打擊在大金馬蹄地區投機房地產的炒作行為,而對於那些要在該地區安家置業者影響並不大。當然,對於國際留學生和獲得工作簽證的外國人士來講,盡管在未來一到兩年內可以獲得稅收返還,但是,現在在大金馬蹄地區購房要多支付15%地費用。因此,這種政策實際上也抑制了這部分人士對購買房屋的需求。

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(注意:本文僅為一般知識性介紹,不作為任何決策的依據。資料來源:加拿大安省政府網站)

 

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