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外籍人士的财产购置权是新西兰和澳大利亚等许多国家日益关注的问题。为了抑制房价飞涨，提高本国公民的住房自有率，纽西兰有可能从2018年二季度开始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在新西兰购买住宅。日前，该提案已经提交新西兰立法机构。

图：新西兰新当选总理在今年秋提出这一提案，禁止外籍人士购房

新西兰住宅物业上涨去年达到10.46％，在过去三年价格上涨了34％。因此，纽西兰政府开始担心中低收入人群会徘徊在楼市之外。 虽然新西兰的住房拥有量已经达到了65年来的最低水准，但是四十岁以下的成年人只有四分之一拥有自己的住房，而1991年则为一半。

新西兰移民人数在上个财政年度增长了19％。 大量的移民数量，低利率和有限的住房供应，特别是在最近地震的影响，推动了房价的上涨。

2017年12月14日，新西兰禁止外国人购房立法正式提交议会，该提案有望在3月底通过后实施。外国人在新西兰购房更加困难 – 新政府却认为这是未来打击投机性房地产市场的第一步。

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该提案立法时间表

* 12月14日（週四）引入国会；

* 下个星期进入一审；

* 立法要走的“特别委员会”流程缩短加快；

* 新年后纽国会将继续二审三审；

* 2018年3月底之前通过并实施；

在未来，只有新西兰和澳大利亚公民 – 甚至可能包括新加坡公民 – 才能购买住宅而不需要经过特殊的筛选。

新房产部长Phil Twyford表示，“虽然禁止外国人购房有可能违反贸易协定，但这一届联合政府把提高住房自有率和实现房价的可负担性作为最重要的目标。”

目前新西兰执政的工党、绿党和优先党都是反外国买家党派，预料此项法案通过没有问题。

除了澳籍人士在该法案规定内可以获得豁免之外，新加坡公民也可能最终会获得豁免。因为根据自由贸易协定的一般精神，缔约国不能在缔约之后再出台和此前协定精神相违背的投资规定。而现在虽然TPP没有最终签署，但是新西兰和新加坡的自由贸易协定中，已经规定了自由对等投资。

Phil Twyford表示，在纽西兰立法之后，如果和新加坡方面无法达成协议，那么会再在法律中增补一条，将新加坡籍公民增补至澳大利亚籍公民同样待遇。

在14日上午对新西兰电视台发表讲话，Phil Twyford表示，这是迎接房产需求复苏的第一步，也是为了能让新西兰年轻人拥有自己的房子。 “我们正在修订”海外投资法“，让住宅用地的管理也纳入投资法的适用范围。“以免房市再次因为外国直接投资的涌入而暴涨，过去五年我们已经见到外国投资带来的伤害，接下来我们不希望再重复这一历史。”

“现在市场非常冷静，我不认为海外买家现在在新西兰房市上还有什么影响力 。”

Phil Twyford继续表示，政府不希望打击移民 – 只是想知道在新西兰置产者真心想留在这裡。他在媒体解释新法重点：外国人新建房产然后出售可以不在约束范围内，因为这会为新西兰增加房源，修改后的政策将和澳洲极为雷同。

随著立法程式启动，房产新政的更多细节也被披露。

截止目前媒体披露的新政策细节（预期2018年4月1日前实施），买房优先顺序如下：

第一类    新西兰公民和澳大利亚公民，直接买房，无审批；

第二类    新西兰永久居民和澳大利亚永久居民，可直接买房，条件是需要在新西兰居住满一年。（过去一年在新西兰居住的标准是过去12个月住满183天）;

第三类    居住不满1年的新西兰或澳大利亚永久居民，以及新西兰其他非永久居民签证，需要通过海外投资办公室审核后可买房；

上述其他非永久居住签证包含工签、创业移民工签、以及技术移民类和投资移民类别下的resident visa，以及配偶、父母团聚、未成年子女以及难民、萨摩亚和太平洋岛国特殊签证。但不包含短期（临时）工签和学签。

第四类    利用公司及信託购房的，如公司和信託的外国股份大于25%，就需要先通过审核批淮才能买房；

第五类    在新西兰本地的外籍人士以及离岸的外籍买家，原则上不能购买二手房，除非推倒造新房，然后出售；可购买公寓期房，但购买后也不能自己居住。一句话，其他的非永久的居民签证类别要买二手房均需审批。而学签待遇比工签更差，基本算成外国人，他们今后租房会成为主流。

但是该法案中留了2个例外豁免：

* 新建房源者除外 任何人购买土地建造新房然后出售的，可以获得新法豁免。包括买家购买一个现有的二手房，推到之后重新建造多套然后出售的，可以豁免；

* 可证明热爱新西兰者除外 针对持新西兰非永久的居民签证的，需证明自己准备在新西兰长期居住安家的可例外。

Phil Twyford说，“海外投机者把首次购房者和家庭赶出了房产市场，而这一法案将保证房产价格由新西兰买房者决定，而不是外籍买家。这类人群“可以买一个房子自己住，需要通过审核，审核标准目前暂时未定”。但是，这类人群“在离开这个国家或者签证到期的时候，必须把房子卖了。”

居外网海外房产分析师杨嘉锡认为禁止外国人法案的推出并不会立刻对纽西兰房价带来立竿见影的冷却效应，因为实施同样政策的澳大利亚并没有看到此举带来的实际效果，澳大利亚房价不可负担性仍然排名全世界第三。 同样观点得到纽西兰房屋研究院的资料支援，目前，纽西兰的房产拥有者中只有3.8%来自海外。 

编译：Lisa Zhu

参考来源

https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/foreign-buyer-ban-governments-first-step-in-making-housing-affordable-and-giving-young-kiwis-crack-their-home

http://theconversation.com/foreign-ownership-of-housing-how-do-australia-and-new-zealand-compare-87089

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11937172

房地产市场蓬勃发展以及较低的房价，吸引着超级富豪们来到德国首都。

长期以来，柏林一直以欧洲的时尚人士、学生和半退休摇滚明星之都而闻名，现在又成为超级富豪们的聚集地。20世纪70年代，当大卫·鲍伊（David Bowie）搬到西柏林三年时，这座城市到处都是价格低廉的住宅和欣欣向荣的地下音乐场所。

目前，鲍伊曾经居住过的舍恩贝格（Schöneberg）地区及其附近的克罗伊茨贝格（Kreuzberg）深受土耳其移民欢迎，现在已经让人认不出来了。朋克族和革命者被年轻的职业人士所取代，擅自占用建筑物的人群让位于顶层公寓和手工咖啡馆，墙上的涂鸦谴责该地区的贵族化。

据负责跟踪超级富豪活动的调研公司Wealth-X统计，德国共有超过1.3万位超级富豪（净值在3000万美元以上），比2016年增加了近5%。就对富人阶层的吸引力而言，其研究将柏林列为最具吸引力第11位的投资地。

“随着英国脱欧日渐明朗，柏林被认为是全球主权财富和知名投资者的机会主义投资，” Wealth-X定制调研总监温斯顿·切斯特菲尔德（Winston Chesterfield）表示。

过去20年来，该城市的顶级酒店和公寓开发项目稳步增加。柏林的阿德隆酒店（Hotel Adlon）曾接待过玛琳·黛德丽（Marlene Dietrich）、查理·卓别林（Charlie Chaplin）和约翰·D·洛克菲勒（John D Rockefeller），于1997年重新开业，并分别于2004年和2013年与丽思卡尔顿酒店（Ritz-Carlton）和华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）联手合作。2012年，位于原丹麦大使馆的五星级酒店达斯施图酒店开业。

虽然目前超级富豪们有很多去处，但他们也在积极寻找投资机会。主权财富基金紧随其后。

 “涌入德国房地产市场的资金来自世界各地，”第一太平戴维斯投资管理部门欧洲基金管理主管格哈德·莱纳（Gerhard Lehner）表示。“显然对于外国资金，尤其是亚洲资金来说，柏林是极具吸引力的投资市场。”

上月，由加拿大养老基金主导的投资者以近11亿欧元的价格购买了柏林的索尼中心，这是今年欧洲房地产市场上规模最大的交易之一。2016年初，第一太平戴维斯以13亿欧元的价格将20世纪90年代的波茨坦广场（Potsdamer Platz）综合体售予Brookfield Property Partners和Korean Investment Corp，该综合体包含26.7万平方米的零售空间。“柏林已经成为德国最具活力的城市，与伦敦、巴黎和阿姆斯特丹处于同一阵线，”莱纳表示。

近期，《南华早报》发表了一篇题为《现在是时候投资柏林房地产了》的报道。

据房地产顾问公司仲量联行统计，截至今年9月，柏林房地产投资总额增至59亿欧元，较去年同期增长74%。另外，第三季度该城市的写字楼占用率创过去十年新高。

其吸引力是显而易见的。Wealth-X表示，由于相较于其他欧洲首都城市，柏林房价较低，因此，这里仍是科技初创公司和国际学生的中心——虽然近几年房价已经迅猛增长。租金一年增长了7%至12%，由于柏林的住房库存量相对较小，因此，房地产专家预计这一趋势将持续若干年。

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“德国是公认的新的资金避风港，”咨询公司普华永道在一篇报告中指出。“2017年，总体投资和发展前景领先的五大城市依次是，柏林、汉堡、法兰克福、都柏林和慕尼黑。”该报告引用了一位领先投资者的话：“我们认为柏林是未来十年发展最快的大城市。”

但购房者仍敏锐地意识到了潜在的便宜货，抵押贷款经纪商Enness集团常务董事休·韦德-琼斯（Hugh Wade-Jones）表示。“我们已经看到外国投资者对柏林的兴趣大增。该地区的历史估值偏低，这激起了投资者对这里的兴趣。刚开始是本地人随着租金开始上涨，买房具有经济价值；后来是外国投资者，人们把目光从传统的欧洲热点地区移开。”

加上超低的欧洲利率和德国的金融安全性，该城市“广受欢迎”，韦德-琼斯补充道。“我在摩纳哥合作的一位顶级猎头目前只关注柏林，如那里顶级人才的需求。”

由于欧洲最繁荣的房地产市场伦敦在英国脱欧之后面临混乱，德国柏林预计将成为国际购房资金的主要受益地之一。

“目前，对柏林的兴趣主要来自美国和土耳其。在这些国家，柏林被视为安全港，”当地的一家房地产代理商Ziegert的发言人表示。“这也适用于来自亚洲和中东的投资。中国购房者稳步增加，在柏林市中心寻找新的优质开发项目。去年，来自新加坡的需求增加了不止一倍，来自阿联酋的购房者也在柏林市场涌现。”

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原文来源：《金融时报》
发表日期：2017年11月14日
责任编译：Zoe Chan

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