海外买家如何在加拿大贷款买房

目前加拿大的房贷政策较为开放,除了我们熟悉的新移民、非居民等贷款项目之外,也有一些银行和金融机构向境外人士(无加国身份)投资购买加国本地房产提供特别贷款项目,以迎合越来越多海外投资者;与国内相比,加拿大的房贷制度更完善、产品更丰富,而且,对于海外买家来说,只要满足一定要求,也是可以办理房贷的。

一、海外买家可以在加拿大申请贷款

海外买家可以在加拿大买房贷款,加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%,非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。

海外买家如何在加拿大贷款买房

外国人和本地人贷款买房没有什么实质的区别,程序也差不多。要说区别,那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时,银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。

二、 加拿大房屋贷款的类型

加拿大买房,除非手头十分闲着一大笔钱,不然大多数的购房投资人都考虑贷款。那么在加拿大有哪些贷款类型,又有哪些注意事项这就和居外一起来看看吧。

海外买家如何在加拿大贷款买房

以上3类房贷形式,每家加拿大银行的具体细则可能会有不同,且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能。

三、 在加拿大怎么贷款买房?

1、在加拿大买房贷款时需要哪些文件?

购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,工作等个人材料以及首付材料。

2、在加拿大买房贷款的流程是什么?

中国人买加拿大房子申请贷款和加拿大当地人贷款的流程一样吗?有一些特殊的要求吗?我们来看看申请贷款的步骤。客户在加拿大签署买房合约通常都有“银行审批贷款合格”这项条件,所以在建议在买房前就去银行咨询贷款事宜。

海外买家如何在加拿大贷款买房

3、在加拿大买房贷款的相关费用

在加拿大买房,可并不是支付贷款那么简单,名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以,一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型,那么你就需要计算一下买房所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算,以防手足无措。

海外买家如何在加拿大贷款买房

房贷利率种类有很多,普遍的有固定利率、浮动利率、半固定半浮动和LOC房贷(HELOC)产品。根据合约的年限从0.5年至10年,总还贷期5年至40年,目前大部分的主流银行的总还贷期在5年至35年。房贷利率的合约年限与总还贷期是不同的,合约年限只是表示在合约时间限定内,约定的利率计算方式是不变的。

4、加拿大买房贷款常用的银行

如果去银行,可以选择几家同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些,大银行会慢一些。和美国一样关键是要多对比,选择APR最低的加拿大买房贷款。下面就跟着居外来了解下,在加拿大中国人用的比较多的几家银行。

加拿大蒙特利尔银行(BMO

加拿大第一家特许银行,是一家中规中矩的最老牌加拿大银行,拥有中文服务。在加拿大,蒙特利尔银行是最大的信用卡业务拥有者之一。他的房屋贷款服务还可以,一般利率在5大银行里偏低,特别对于没有什么加拿大信用记录的新移民来说值得考虑。

加拿大帝国银行(CIBC

加拿大五大银行之一的帝国商业银行,从2015年10月16日起,从CIBC 汇钱到34个其他国家将免收手续费。海外汇款可以通过是网上汇款也可以前往各分行,国际汇款都不再收取手续费。这个消息对于新移民和经常有海外资金转汇的消费者是一个好消息。

加拿大皇家银行(RBC

为迎合新移民在温哥华购入百万元豪宅的需求,加拿大皇家银行近日新出台了一项规定,新移民贷款购豪宅将不受金额限制。相继上限了中文网站页面,并提供中文客服服务,还在温哥华设立了专门的团队,帮助豪宅买主通过贷款审批。

加拿大丰业银行 (SCOTIA

丰业银行拥有中文服务,有200多间分行遍布大多地区,是加拿大最国际化的银行,独有的Mortgage还款组合20%(按揭年)+20%+双重报酬计划帮助广大新老移民快速的还清本金,最大程度上的节省利息。而且新移民在登录后的5年中可以买2套总价值$230万的房子而无需任何收入及包税证明;另外对于新移民的优惠项目还有很多。

道明加拿大信托银行(TD

拥有加拿大银行业最长的营业时间,最大限度地方便客户前往办理业务。此外,他会推出各种优惠活动比如现金奖励,免费支票等鼓励新用户加入。TD的中文服务也较好,普通话口齿清楚而且电话接通率比较高。

Tips:加拿大办理贷款 请律师,多咨询

律师会处理贷款文件的审核,对于新移民来说,繁复的法律文件和术语要自己搞懂不被欺骗,要花很长的时间进行研究,即使本地人看到如此多的银行或其他贷款机构的文件也会一头雾水。

聘请一个律师不仅可以节省时间也可以会进行的更顺利,关键律师通常会在审核结束后向你详细解释这些本让人云里雾里的贷款条款。要是贷款通过了检验,银行便会通知律师,并把贷款文件交给代理律师。想要了解其银行或贷款机构的贷款详细业务便要到门店自己咨询相关的工作人员。建议贷款人要多去咨询几家银行或贷款机构,不仅能货比三家也能保证自己不在这个贷款之路上失足、降低风险。

四、中国贷款买房和加拿大贷款买房有什么区别?

海外买家如何在加拿大贷款买房 海外买家如何在加拿大贷款买房

 

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期房贷款难度加大!买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲

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内容摘要

  • 银行在审批墨尔本布里斯班期房贷款时非常保守
  • 约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项
  • 目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款,但利率大幅提高

我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难,尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房:你需要知道的残酷事实

Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》(The Australian)透露,自那时起,约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。

主要问题在于,由于新出台的借贷政策非常严格,因此,外国投资者没有资格申请抵押贷款。

银行认为,布里斯班墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高,因此,对于贷款申请的审批非常谨慎。

虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月,但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同,并转售公寓

然而,转售公寓本身也有困难,那么有没有第三种选择呢?是否仍有可能获得贷款,并完成期房的购买呢?

是什么引发了这场完美风暴

我们不过多分析宏观经济状况,而是从两方面来看待这一问题。

一方面,中国政府正在打击资本外流,其中大部分资金正是流向(显然)包括澳大利亚在内的海外房地产市场。

另一方面,澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资,从而迫使银行限制其借贷政策提高税收

基本上,如果你在过去6到12个月内购买了期房的话,将无法申请抵押贷款,除非结算期还有3个月。

此前,如果结算期还有18个月的话,也会有借贷机构考虑你的申请!

这一政策上的变化清楚表明,银行变得越来越担心未来的房产估值。

如果银行拒绝我的贷款申请怎么办

除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外,非银行借贷机构可以提供帮助。

不过,利率通常高达8%并且会向你收取高额开户费

你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。

私人借贷机构的年利率通常为12%,但可以考虑特殊情况,如果你拥有海外收入或者职业特殊的话,这点非常重要。

这一类型的贷款通常为短期贷款(一般为1至3年),不过,如果你能找到合适的借贷机构的话,也可能申请到30年的长期贷款。

最重要的是,贷款受限的原因在于,大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局(APRA)的监管。

它们必须遵守特定的风险限制,以便将其贷款额保持在控制范围之内,因此,它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。

如果这部分资金用光,申请就很容易被拒绝。

这就是现在的普遍情况!

转售我的期房如何

如果你已经支付了10%的订金,但现在发现自己不符合贷款条件的话,转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。

如果时机把握得好的话,你甚至还能赚上一笔。

不过,这并不意味着这是一个轻松的选择!

首先,你签订的合同可能有转售限制,因此,务必确保与律师商议,避免违反这些条件。

其次,你必须切记,你将会与开发商形成竞争,因为开发商仍在出售剩余房源(虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的)。

最后,你将需要负担资本利得税(CGT)、印花税和房地产经纪商中介费。

仍考虑购买期房吗

作为中国投资者,你可能会考虑购买标准住宅(房产)。

你将能够向更多借贷机构贷款,并且有资格申请更具竞争力的利率

期房和高密度住宅的估值通常较低,因此,如果你仍然希望走这条路的话,务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。

最后,务必向抵押贷款经纪商咨询,与其探讨你的情况以及你的投资计划。

确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。

向恰当的借贷机构提供令人信服的证明,是通过贷款审批的关键。

关于Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立,专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款,以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元,并荣获多项行业和客户大奖,包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度(非专营)优秀经纪商”。

 

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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在美国买房如何确保交易安全

一、在房产交易中买家最关注的两大问题

任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房产市场最初也是跌跌撞撞,时有纠纷,问题不断,总的来说,在房产交易中两大关键问题是,产权是否清晰可售和交易资金是否安全。接下来我们就盘点一下美国房产知识。(中国人可以在美国买房吗?)

在美国买房如何确保交易安全

二、解决办法——产权保险公司

为了应对以上一系列问题,美国房产市场逐渐兴起,由办理房产业务的律师发展而成的新兴行业——产权保险公司。他们为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易,如同贴身警卫般保障购房者的权益,即使真的遇到麻烦,最差的结果也能把钱拿回来,最大程度上保护了用户的权益。

三、产权保险公司如何确保房产交易安全

这里所说的保险并不是普通的房屋保险,而是专门的产权保险。也正是因为美国有了这样的产权保险,才会完全由市场而不是政府职能机构来监管完成全部过户程序。其中提供第三方账户和产权转移过程是相对重要的。在整个房地产买卖交易的过程中,只要投资者购买了产权保险,费用在200-300美元,此费用在购房时一次性缴纳,产权保险公司将以第三方的身份全程参与,其具体负责事项及流程如下:

  • 产权核查:

调查卖主房子的产权记录,即物业产权转移的历史情况,同时也要调查该房子的产权上有没有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果有问题,必须要解决了才能转移产权,如果卖主不愿意解决所查出的问题,那么买主就可以中断合同,定金退回给买主。

  • 产权保险:

产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险,负责买卖双方产权转移和过户手续,其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。

  • 提供第三方账户:

美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性,往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则,一旦违约,买主要求退还定金时,卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话,一旦买主违约,卖主要扣下定金时,买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。 所以,定金存放在中立的第三者——产权公司手里,这样一旦发生纠纷,定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

如何使用第三方支付平台保证交易安全?

在美国买房如何确保交易安全

在美国买房交易时,第三方支付平台就类似支付宝一样的,买卖双方达成交易协议,买家付钱给支付宝,卖家发货,买家确认收货,支付宝付款给卖家。

  • 产权转移过程:

所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) 或第三方监管公司,如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如: 佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除,并立即支付给卖主,所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

四、产权保险公司的收费标准

通常产权调查的费用为200-300美金,而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%,而保额一般为房产的总价。美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统的设立提供了解决方案,该系统是由各州政府制定的,因此在相似的同时也有所差异。一般来说,一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。

五、延伸阅读:为何产权保险公司能够监管资金

在购买美国房产过程中,产权保险公司从交易前的产权调查,产权保险,资金监管,过户登记,同贴身警卫般如影随形地保障了购房者的权益,即使真的遇到麻烦,最差的结果,便是把钱拿回来。由此可见美国房产市场体系非常成熟完善,投资者都是非常安全的。眼光锐利的投资者大可放下种种顾虑,将重心放在投资目标的选择上,莫要错过了目前这段投资的黄金时机。

Q:也许看到这里你会有疑问,将所有的资金汇入产权公司会是安全吗?它占有了那么多资金,卷走钱财逃跑怎么办?

A:在美国,第三方资金监管者(Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等,而房产经纪或代理则可以帮助客户选择合适资金监管者。首先,产权公司隶属国家或州政府部门管辖,并且拥有其颁发的资金监管执照,其资金流动受政府严格监管;另外,产权公司需要缴纳一定金额的保证金(类似银行准备金),以备特殊情况下向客户赔偿。所以,资金交由产权公司监管是绝对安全的。

Q:如果产权公司破产?

A:产权公司都隶属于州政府保险部门的管辖范围,如果产权公司面临破产解散,则必须遵守州法进行关闭清算。通常在结束经营之前,面临破产的产权公司会被出售或者兼并。所有的保单也将被新东家接手,监管账户和信托账户也将被重新清算。

 

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金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读(上)| 海外

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导读

金融、法律圈的人士对CRS(缩写相关定义请参看附录一)已经非常熟悉,但对于一般大众来说,很多人还是对其基本概念和前因后果没有意识,也会有诸如CRS是什么意思,对我们有什么影响的疑问。但是不管普通人是否有意识,5月9日中国相关管理机构已经正式发布了中国CRS的具体管理办法。了解CRS基本概念,获取基本知识,做好基本准备,对将受影响者意义重大。澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐律师在此解读CRS基本信息和目前中国公布的相关政策法规的影响。

>>>CRS全球征税启动,国人的海外资产何处安放?

一、CRS 的来龙去脉

每个国家经常会有些企业或者个人希望通过各种方式手段逃避税务责任,其中一个比较常见的就是将资金或者收入转入其他法律管辖区,转出境外以隐匿收入。各国政府早就对此头痛并且希望有行之有效的方式处理解决。

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很多人听说过美国全球征税的政策,CRS可以说就是其他国家在借鉴美国全球征税经验上的建立起来的彼此合作加强金融信息联系交换、遏制跨境逃避税的相应手段。

美国所谓的全球征税,是指美国的FATCA(美国于2010年颁布的《海外账户税收合规法案》,Foreign Account Tax Compliance Act,简称FATCA),规定外国金融机构必须向美国国内收入局报告美国税收居民账户信息,否则就会在指定情况下对该外国金融机构扣缴30%的惩罚性预提所得税。

其他国家也希望做同样的事情却没有美国的强势力量,于是大家只能走合作的途径。2010年国际间就开始议定《多边税收征管互助公约》(The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol)。

2014年7月,OECD(The Organisation for Economic Co-operation and Development, 经济合作发展组织,简称“OECD”或者“经合组织”)在G20(Group of Twenty, 二十国集团)的委托下,发布了金融账户涉税信息自动交换标准(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 简称“AEOI标准”),并获当年G20布里斯班峰会的核准,为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税提供了统一的原则和标准并建立了初步的程序规则。

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AEOI标准包括了两部分:

第一部分MCAA(Model Competent Authority Agreement,主管当局间协议范本),是各国(地区)税务当局关于相互(双边或者多边)进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件;

第二部分CRS(Common Reporting Standard, 通用报告标准),是规定金融机构识别、收集、申报外国税收居民账户信息给本国税务主管机构的要求和程序。

 

简单说,MCAA规范的是国家间的合作程序,而CRS是规范一国内税务主管部门对该国金融机构在如何获取满足MCAA交换要求的信息的程序。两者相辅相成,共同构成金融信息交换大网,专注于捕捉跨境避逃税收责任的大鱼。

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在国际理论讨论和实践探讨层面上,尽管正式和准确的理解CRS仅仅是AEOI标准的一部分,但是由于CRS解决了国家间信息获取标准化问题并且直接会对民众有影响,其重要性以及曝光度使得CRS知名度远远超过AEIOI标准。由此导致在一般口头交流模式下所说的CRS就是指向了整个国际间金融信息监控、信息共享、打击跨境逃避税的系统。

二、AOEI标准中国相关公约、协议汇总解读

1. AOEI标准流程图例说明

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2. 多边税收征管互助公约 – 法律基础

中国于2015年经立法机构批准并于2016年2月生效。该公约为实施AOEI标准在中国落地和实施提供了法律依据,约定了缔约方在涉税事宜中为彼此提供征管协助,包括情报交换、追索协助、文书送达,并且适用于所有的税种。这是中国实施AOEI标准的法律基石。

3. 金融账户税收信息自动交换多边主管当局间协议 – MCAA操作细则

该协议具体规定了缔约方之间具体如何交换信息,规范各国(地区)税务主管当局如何开展金融账户涉税信息主动或者自动交换的流程、规则,是一份操作性非常强的规范文件。中国2015年底签署了该协议,也确定了中国会同意以此协议为基础操作国际税收征收互助。

4. 非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法 – CRS 信息收集程序

从目前的官方文件上看,该办法是2017年5月9日发布,2017年5月12日印发,但是新闻媒体正式公布是5月19日。这是整个AOEI标准中法规体系中的最后也是最关键的一环,也是直接会和民众发生关系或者直接影响金融机构以及相关人员、机构的法规,所以中国政府非常谨慎。其内容概括如下。

三、《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》(以下简称“管理办法”)

1. 管理办法简介

该管理办法包括七章四十四条,涵盖总则、基本定义、个人账户尽职调查、机构账户尽职调查、其他合规要求、监督管理以及附则,规定了相关金融机构必须针对新开账户和存量账户开展尽职调查的相关规范、信息报送和监管合规等方面的细节内容。其核心是增加了金融机构审查获取报送非居民金融账户信息的责任和程序。

2. 金融机构为责任方

办法中所指金融机构是指依法在中华人民共和国境内设立的金融机构(不包括中国金融机构在海外的分支机构),并且分为存款机构、托管机构、投资机构(证券期货信托等等)和特定保险机构,不包括金融资产管理公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、消费金融公司、货币经纪公司、证券登记结算机构等等。

3. 税收居民与非居民

尽职调查针对的是非居民金融账户。该管理办法中确定非居民是指中国税收居民以外的个人、企业和其他组织,不包括政府机构、国际组织、中央银行、金融机构或者在证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国税收居民根据我国税法指

在中国境内有住所,或者无住所而在境内居住满一年的个人;和

依法在中国境内成立,或者依照外国(地区)法律成立,但实际管理机构在中国境内的企业(包括其他组织)

中国税收居民金融账户信息将不会被收集上报,但是如果是同时具有中国和其他国家(地区)税收居民条件的,根据管理办法第十条,账户信息还是会被收集并报送。

4. 金融账户

根据管理办法,需要进行尽职调查的金融账户包括:存款账户(活期、定期、旅行支票等)、托管账户(包括证券、期货、贵金属、国债经纪业务代理客户买卖的账户,理财产品、基金、信托及其他金融投资产品)和其他账户(包括投资机构的股权或债权权益、具有现金价值的保险合同或者年金合同等)。

5. 消极非金融机构 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)

根据管理办法和相关解读,如果一家非金融机构取得大部分收入是股息、利息、租金、特许权使用费等消极经营活动收入,该机构则为消极非金融机构。但是有些特殊情况也不会被定义为消极非金融机构,比如上市公司及其附属企业、政府职能部门、非营利组织等等。

由于消极非金融公司容易成为跨境避税的工具,其实际控制人必须需要被识别出来。简单说就是对于消极非金融企业,要追查到实际控制人的具体个人。

实际控制人为:直接或者间接拥有超过25%公司股权或者表决权的个人;通过人事、财务等其他方式对公司进行控制的个人;以及公司高级管理人员。合伙或者基金也是按照25% 比例确定,而信托则包括了委托人、受托人、收益人以及最终有效控制信托的个人。这也说明信托也将彻底曝光。

如果此消极非金融企业的实际控制人个人为非居民,则金融机构需要收集相关信息并上报。

6. 尽职调查程序

中国金融机构应对在本机构开立的相关账户进行尽职调查,识别非居民金融账户,记录并报送非居民金融账户相关信息。

2017年6月30日前的为存量账户,此后为新开账户。管理办法分别对新开账户和存量账户的尽职调查程序予以了不同的规定。

简单说,新开个人账户必须提供合理声明文件确定是是否非居民账户。新开机构账户比较复杂,需要获取声明文件确定是否非居民,还要确定是否消极非金融机构,只有在该机构是居民并且不是消极非金融机构,或者是居民是消极非金融机构但是实际控制人不是非居民的情况下,才不需要进一步处理,不需要收集记录并上报信息,否则都需要收集、记录并上报相关信息。

对于存量账户中的个人账户,又分为高净值(2017年6月30日前账户余额超过100万美金)和低净值账户。都需要金融机构根据现有记录并调查确定是否非居民金融账户。高净值账户要求2017年12月31日前完成尽职调查,低净值账户则要求2018年12月31日前完成。

对于存量账户中的机构账户,如果截止2017年6月30日账户加总余额不超过25万美元的,无需开展尽职调查,否则需要在2018年12月31日前完成尽职调查。当然还需要确定是否消极非金融机构,还会有一系列专门的复杂程序完成尽职调查。

附录一:相关英文名词缩写语解释(按字母顺序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融账户涉税信息自动交换标准,简称“AEOI”标准。很多文章中将此简称为“标准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗钱
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用报告标准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美国海外账户税务合规法案。
  • G20: (Group of Twenty二十国集团) 1999年经七国集团财长会议倡议成立的财长和央行行长会议机制,此后升级为领导人峰会,由中国、阿根廷、澳大利亚、巴西、加拿大、法国、德国、印度、印度尼西亚、意大利、日本、韩国、墨西哥、俄罗斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英国、美国以及欧盟等二十方组成。 G20成员涵盖面广,代表性强,构成兼顾了发达国家和发展中国家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,国土面积占全球的60%,国内生产总值占全球的85%,贸易额占全球的80%。G20峰会采用协调人和财金渠道双轨筹备机制,按照协商一致原则运作,目前无常设机构。
  • KYC:Know Your Client 客户信息获取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管当局间协议范本,是各国(地区)税务当局关于相互(双边或者多边)进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 经济合作与发展组织,简称经合组织,是由35个市场经济国家组成的政府间国际经济组织。目前中国尚不是经合组织成员国。

以上便是CRS的由来和基本知识,以及中国CRS的具体管理办法。接下来,我们来了解CRS在中国及全球实施的时间表和落地後对不同群体的具体影响。

相关阅读:金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读(下)

 

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在澳洲買房前,如何做好房屋檢查?

Part 1  關於澳洲房屋檢查8個問題

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1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)?

澳洲置業,尤其舊的House,Townhouse和Unit,買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。

2、什麼時候做房屋檢查?

Private Sale買的房子,Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後,馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。

Auction的房子,贏了Auction的買家,要無條件履行合同條款,所以Auction之後房屋的任何建築問題,就只能接受了。如果覺得有必要,就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、做房屋檢查需要多少錢?

一般在300-500澳元左右,當然房子大小差異,價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。

4、房屋檢查整個過程需要多長時間?

一般需要1-2個小時。

5、我怎麼知道房屋檢查的結果?

一般Building Inspector做完檢查之後,馬上就會打電話和買家溝通,說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale,可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。

6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告?

看Building Inspector的具體情況,一般1-2周。

7、房屋檢查報告很長,看不懂怎麼辦?

可以和Building Inspector聯繫,讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。

8、Building Inspection出了問題,我可以解除合同麼?

如果你的合同裡有:Subject Building Inspection條款,就可能可以解除合同。

這個條款一般兩種情況:

A、合同保證買家滿意,那麼只要買家指出不滿意的問題,就可以解除合同;

B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候,才可以解除合同。這種情況,如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題,但是賣家不同意,就比較麻煩,需要法庭判定了。

 

Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則

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在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告,也許您會認為價格昂貴,不值得去做,但等到發現問題的時候,你要損失的可能就更多了。>>>詳細

黃金法則:

檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可/執照。

▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告,您還可以參與他們的檢查工作,從而馬上得到一些建議,例如一次翻修所需的大概金額,您也可根據此建議調整出價。

▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500,但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340-600。

▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內,例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果,還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。

報告不包括內容──在墨爾本,一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。

 

Part 3  購房前要做的五項房屋檢查

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再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是,即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題,而修理可能會花費很多。>>>詳細

1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移,房屋都會有些許的下陷,不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細

2、天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題,必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細

3、白蟻

在澳大利亞,每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細

4、石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音,那麼很有可能是石棉板。>>>詳細

5、電線

買家應該查看一下保險絲盒,看看最近是否安裝過安全開關和斷路器,以預防短路或漏電情況。>>>詳細

 

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首次置业者必看:去澳洲买房该如何选房?

Part 1  澳洲五类热门房屋类型

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越来越多人对澳洲房产投资感兴趣,澳大利亚属英联邦国家并主要沿袭了英国的体制 ,其房地产建筑大致分为以下几类:House,Townhouse,Apartment,Unit,Villa和Studio等。>>>详细

▶ House 独立屋/别墅

澳洲别墅House是一层或者两层的独门独院的住房,有自己独立的院子和自己的房子。

▶ TownHouse 联排别墅

Townhouse可以是附近的几个相连的别墅,因为相邻的Townhouse共享一堵墙,一个紧挨着一个所以在国内又叫做联排别墅。

▶ Apartment 公寓

 Apartment就是国内常见的公寓房,至少在3层以上,每个楼有一个或多个单元,每个单元有一个楼道,一般Apartment都有电梯,每个单元每层有一户或多户。一般来说,Apartment的安全性是最好的,大都有门禁系统,租金也一般是最高的。

▶ Unit 单元房

Unit简单来说可以说是Apartment的旧式单元楼,房子大多是2层或者3层,老式的Unit都是没有电梯的。Unit一般没有门禁系统,单元门是用钥匙就可以开的。

▶ Studio

Studio翻译过来是工作室,对于住房来说跟旅馆的房间类似,但是要多一个厨房,一般厨房和客厅还有卧室是一体的,有一个独立的房间是卫生间。层数不一定。有高层的也有矮的。

 

Part 2  澳洲买房,选房时要注意哪些问题?

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一、在澳洲选投资房要考虑哪些外部因素?

1、市场需求

确保你做过市场调查,你需要知道在不同地区,什么类型的房产是市场需求最多的,或者即将是会被需求的。确定完毕你就可以根据这个来买房了。

2、公共交通:买靠近公共交通设施的房产

3、中位价:购买的房产可以选择价位接近于该区的中位价左右。

4、购前调查

如果你正在寻找新的公寓,那么你很有必要先调查好该公寓的开发商和建筑商是谁,看看他们之前推出的已上市的其它公寓评价如何;

5、现房优势

如果你是准备买现房,那么有美观外貌和小型停车场的公寓是最受欢迎的。

6、房产位置

从地理位置来看,靠近CBD的地区,就一直是会有不错的租金回报的。

>>>更多

 

 二、在澳洲买房,挑选房屋时要看哪些内部因素?

1、看朝向

一定要检查房屋的朝向。朝北的房屋当然是最好的了。所以理想的情况是房屋的主要部分,特别是起居室是应该朝北的(澳洲位于南半球,所以澳洲房产与中国房产是反过来的),这样光线才会好。

2、看大小

一般来说,房屋广吿不会吿诉你房屋的具体长宽等数据,所以你就要仔细看看卧室是不是够大,有没有足够的空间再建一个入墙柜,起居室能不能容纳下你们一家人,等等。

3、看车位/车库

看房的同时,当然得看车位/车库。对于澳洲房产来说车库是比较重要的。

4、看房屋外部的保养状况

5、看房屋内部的保养状况

6、房屋的平面结构(floorplan)

>>>更多

 

三、澳洲学区房选购的五大技巧

1、购房政策

在购入房子时最好选择一手物业,因为海外人士不能购入澳洲二手房,虽然子女在留学期间可以购入二手房物业,但是一旦失去“身份”,就必须在一个月售出二手房,否则政府会强行拍卖。>>>详细

2、学校分布

既然是为子女留学而买房,建议家长先选定在澳洲几个教育事业发展比较好的城市区域,选定学校后,再从某些网站上去查这个学校几公里分为内,都有哪些学区房>>>详细

3、住房环境

学区问题是家长们关注的重中之重,这会导致他们对于房价、品质、环境、配套等其他方面考量的缺失。但实际上,如果房屋出现质量问题,或周边环境嘈杂混乱,这都会影响孩子正常的学习和生活。>>>详细 

4、出租需求

澳洲的著名学校基本都集中在市中心附近,目前的形势是供不应求,空租率低于1%。提醒各位准买家比较房屋的性价比,投资随时能套现的房子,并不一定是越繁华的地段越好。>>>详细

5、量力而行

由于教育资源优势明显,导致学区房价格始终坚挺,普遍比同区域其他房源要高,所有的投资都是有风险的,投资者应从家庭实际经济实力出发,量力而行。>>>详细

 

Part 3 中澳选房有大差异: 如何计算澳洲房屋的面积?

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中国房产计算面积

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

澳洲房产和国内不一样,国内会有公摊面积的计算方法,澳洲房产都是使用面积。

▪ 根据当地政策规定,澳洲房产并不是所有的都要算入住房面积里的。

▪ 建筑面积:为整座建筑物(或层)的结构外边线在水平投影上的面积(包括结构外墙与柱)。

▪ 使用面积:为指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。

▪ 在澳洲基本上只算主要的构成空间,一些附带的都是不需要加以考虑的,但是在中国这些都是要算的,这也就是说同样的房子,在澳洲比在中国要便宜很多。>>>详细

 

名家观点

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jinkaiping段增值潜力决定投资成果 切勿喜新厌旧

一般来讲,任何一个城市都有好的地段和差的地段,好的地段房子贵,差的地段房子便宜。所以,在投资额固定的情况下,就有两种考虑:要么选择好地段,但是要迁就买旧一些的房子;要么选择新一些的房子,但是要迁就去差一些的地段。>>>详细

澳中集团主席金凯平专栏全集:

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

 

 

 

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居外课堂:价格昂贵的美国“学区房”究竟值不值得入手

 Part 1 什么是美国学区房

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美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校,公立中学和小学和幼儿园,都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个学区内的孩子,都享有免费教育的权利。学校质量好的地区,就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住,便形成了所谓的“学区房”。 学区房值得购买吗

价格昂贵的美国“学区房”究竟值不值得入手

公立中小学跟“学区”有关系

美国的公立中小学的资金,主要来源于学校周边地区的房地产税。各地税率不同,大多为1%-3%。学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多,则有财力提高教学质量。

私立中小学跟“学区”没关系

美国的私立中小学不管学生的居住地区,优质学校首先看钱,每年学费起码得交两三万美元。其次看人,如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏料”,就会被清除出校。

大学跟“学区”没关系

美国好大学很多,大学没有“就近入学”的规定。

但美国公立大学的学费州内州外有别,比如外州(包括外国)学生,一年学费是3万美元,而州内学生只要1万美元出头。如果要享受州内学费优惠的条件:在开学前在该州住满一年。

 

Part 2、美国学区房是如何划分的?

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和中国一样,是以划片入学,但美国的学区划分跟为精确,会具体到每一条街道、每一个门牌号,和行政区没有直接关系,行政区和学区经常会出现交叠或者说“跨片儿”的情况。

很多人误以为好学区就这个学校所在的城市/地区,但如果不针对物业所在的具体地址进行核实,很有可能出现即使买在好学区也无法就近入到好学校的情况;以及在一般学区也会有好的“小”学区的情况。

所以如果以购买学区为目的,一定要具体到每一个物业的地址,查询物业所在的学区。以奇诺市为例,这里的整体学区并不是很好,但是The preserve社区由于是自己建校,因而这个社区的学校API分数远高于奇诺市;又或者奇诺市的某些地段会有跨到学区较好的奇诺岗市等等情况发生。

 

Part 3 、美国学区房的房屋价格

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美国1600多所最好的高中分布在各个州,但100强则相对集中在几个州:加利福尼亚州、佛罗里达州、马里兰州、纽约州、弗吉尼亚州、得克萨斯州、华盛顿州等。也就是说在加州最好的高中数量多一些,其中尔湾名列前茅。和中国一样,美国的学区房价格稍高,在美国买一套学区房的均价在20万以上,以高中数量最多的加州为例,买一套学区房要50万以上,尔湾甚至更高,达到70万以上。

价格昂贵的美国“学区房”究竟值不值得入手
美国、加州、尔湾房价中位数对比

 

 

Part 4、外国人买学区房 能否入学

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这个问题是很多中国人经常会问到的问题,答案是可以入学,在美国只要购买了学区房或租住学区房,就可以通过就近原则进入到所属学区的学校直接就读无需考试。如果没有绿卡,则需要持有学生签(I-20)才可能入学,而有的城市还有可能拒绝唔绿卡的学生入读。

挑选和购买美国学区房

价格昂贵的美国“学区房”究竟值不值得入手

房产税和学校、学区的关系

公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税,学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多,则有财力提高教学质量。

在美国,如果你拥有房子就需要交房地产税。由各县或各市政府征收,税率各地不同,大多数为1%到2%(也有地区会高于2%),房地产税根据房子的评估价值征收。想要了解更多,可点击:美国房产_美国房产税如何征收

地方政府每年都要详细公布房地产税的去向,通常各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学,如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动、校车接送等。一个学区如果房子价格高,房地产税也就相应较高,用于学校的钱就相应充裕,学校教学质量便会提高,好学校必然吸引家长来买“学区房”,从而推动房价上涨。

 

Part 5  美国高校周边学区房大盘点

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当人们还在讨论着北上广房价高的令人咋舌的学区房时,一些富裕的中国家长早已将目光投向了海外。而作为世界上教育水平最高的国家,美国当仁不让的成为众多中国家长为子女教育购房的首选地之一。

那么,美国的高校周边都有哪些学区房源可供选择呢?下面,居外网就以城市为主线,为您整理出美国加尼福尼亚州、纽约州、马萨诸塞州和德克萨斯州四个大州各自代表性高校周边的房源,以供您参考。(全球性价比高的学区房

 ▪ 斯坦福大学Stanford University(旧金山)

南加州大学University of Southern California(洛杉矶)

圣地亚哥大学University of San Diego(圣地亚哥)

哥伦比亚大学Columbia University(曼哈顿)

纽约大学New York University(纽约)

福坦莫大学Fordham University(纽约)

哈佛大学Harvard University(剑桥市)

波士顿大学Boston University(波士顿市)

莱斯大学Rice University(休斯顿)

贝勒大学Baylor University(韦科)

 

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安省对外国购房者征15%的税收的影响 | 加拿大

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为了打击在大多伦多及周边地区投机炒作房地产市场的行为,安省政府决定在2017年4月21日起开始对外国人(公司)在该地区购房征收15%的反投机税;同时,国际留学生和获得工作签证的人士在该地区购买房屋后,可以获得该税收的返还。本文就这方面的政策作简单介绍。

1、外国人和外国公司

从2017年4月21日起,外国人和外国公司在大多伦多及其周边地区购买房屋时,必须缴纳15%的反投机税收。这里的外国人是指在加拿大生活的未获得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外国公司是指未在加拿大注册的公司,或者虽然在加拿大注册但是部分或全部,直接或间接地由外国公司控制的公司。

2、15%税收所适用的房产包括哪些?

安省所征收的15%的反投机税收主要适用于购买居民住宅型房产,包括独立房屋(detached)和半独立房屋(semi‑detached houses)、镇屋(townhouses)和共管公寓(condominium units)。此外,所购买房屋属于两个单元房屋(duplexes)、三个单元房屋(triplexes)、四个单元房屋(fourplexes)、五个单元房屋(fiveplexes)和六个单元房屋(sixplexes),外国购房者也需要缴纳15%的税收。

对于所购买的房产超过6个单元的出租公寓大楼,以及购买农业用地,商业和工业用地,购房者不需要缴纳15%的反投机税收。

3、15%反投机税豁免

如果外国人获得了安省移民提名项目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)},或者外国人获得难民庇护身份,该外国人在该地区购买房屋时不需要缴纳15%的反投机税收。

若外国人的配偶具有加拿大公民身份,或拥有加拿大永久居民身份,或者是安省移民提名项目的提名者,或者是拥有难民庇护身份,该外国人和其配偶联合购买房屋时,不需要缴纳15%的反投机税收。

4、15%反投机税收的返还

外国人在购买房屋后的四年内获得了加拿大的公民身份,或者获得了加拿大永久居民身份后,可以获得该项税收的返还。

国际留学生在购买房屋后的至少两年内在安省的大学(University/College)注册了全日制的学习课程,可以获得反投机税收的返还。

外国人在购买房屋后,能够合法全职在安省工作至少一年后,可以获得反投机税收的返还。

5、15%反投机税收所适用的地区

从一般概念上讲,15%反投机税适用于多伦多及其周边地区,或者称为大金马蹄地区。那么,该地域范围又包括那些具体的地区呢?

从地理范围来看,主要包括以下地区:Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。对我们中国人来说,比较熟悉的地区,除了大多伦多地区外,像汉密尔顿(Hamilton)、滑铁卢(waterloo)、尼加拉瓜(Niagara)、贵而富(Guelph)等都包括在这次反投机税所征收的范围内。

从该政策的具体内容看,该政策的设计确实是为了打击在大金马蹄地区投机房地产的炒作行为,而对于那些要在该地区安家置业者影响并不大。当然,对于国际留学生和获得工作签证的外国人士来讲,尽管在未来一到两年内可以获得税收返还,但是,现在在大金马蹄地区购房要多支付15%地费用。因此,这种政策实际上也抑制了这部分人士对购买房屋的需求。

关于房屋贷款详细政策,请通过居外联系安省持牌贷款专家成小洲

(注意:本文仅为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。资料来源:加拿大安省政府网站)

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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居外课堂:在加拿大买房需要交多少税务费用?

买房子可以算是笔大投资呢,通常人们都要花很长的时间选房、看房与购房。在加拿大第一次买房子的人们或许搞不太清楚在这里买房子都需要交什么费与税,然而不清楚这些,你就无法正确的做出购房预算。下面居外列出了投资加拿大房产的各个阶段所需要的税费,试着算一下买个房子究竟要花多少钱吧。

居外课堂:在加拿大买房需要交多少税务费用?

律师费:加拿大购房的手续由律师全程负责,包括审查业主的业权、物业的抵押权、买卖协议及产权过户等一系列工作,收费约$800~$1500。

物业转让税:又称土地转让税,每次新业主向地产局申请变更屋主时产生的税收。他是按照物业的“公平市场价值”进行收费,不一定是实际的成交价。具体计算公式是前20万缴纳1%的PTT;20万以上的部分缴纳2%的PTT。例如,价值15万的房子缴纳$1500的PTT($150,000×1%);25万的房子缴纳$3000元的PTT($200,000×1%+$50,000×2%)。

商品购置消费税:如果购房者买的是全新的房子,须缴纳约为7%的商品购置消费税,如房价在35万加元以下,大约可享受36%的免税。

产权证书费用:如果售房者不支付产权证书费用的话,那么你就不得不自己支付了,这部分费用大约在$1000-2000之间。

房屋检查费:由买主付,价钱根据房价而定,从$300-$500甚至更高,房价越高检查费越贵。

居外课堂:在加拿大买房需要交多少税务费用?

房屋保险及家庭财产保险:每年的房屋保险费约为房价的0.1%-0.2%,保费的计算取决于房龄,房子的状况、所处的区域、自住还是出租、保单覆盖的范围以及房主过去是否索赔等因素。如果你需要贷款购买房屋,所有贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则你拿不到贷款的款项。

房屋评估费:所谓房屋评估费就是对你所买房子的价值进行估计,你的抵押借贷方可能会要求你来支付评估费用。这项费用大约在$150-$350。

抵押贷款保险费:如果你的抵押贷款是首付低于20%的高比率抵押,约为0.75%-3.75%,你就需要抵押贷款保险,从而支付一定的保险费。你的借贷方可能会把保险费加到你的抵押贷款里或者要求你在交易完毕以前付清。

首付款:加拿大买房可以向银行贷款,但首期款要自己先付。通常是房价的20%,对于没有工作的新移民,这是最少的,而且通常会要求30%,不同的银行有不同的规定。如果你有一份很好的工作,最低可降到5%,但你必须购买加拿大按揭贷款保险计划或GE按揭保险,根据贷款金额和首期付款比例计算保险费,费用一般在数千元。保险费加在贷款金额中分期支付,首期要在交屋的前几天准备好。

居外课堂:在加拿大买房需要交多少税务费用?

物业税/土地税:当地政府每年会对物业进行估价,并按估价的金额收取物业税,税金视乎地点及物业而定,如多伦多地区约为房产估值的1%;而温哥华地区则是政府每三年评估一次,约为物业估值的0.5%-0.6%。

物业管理费:物业管理费为$0.42-$0.6/平方尺,新房较低,旧房较贵,一般共管公寓需支付,独立屋一般无此项费用。

居外课堂:在加拿大买房需要交多少税务费用?

房屋出租管理费:投资者业主可以根据自身情况来决定如何出租房屋,一般,长期居住在加拿大的业主会选择自己寻找租客;而短期或是不经常居住的业主则会委托房屋托管公司代为管理并进行出租,费用主要按房型和面积而定,月收费由$100-$400不等。

所得税:在加拿大,租金收入属于需报税收入,拥有出租房地产的纳税人应该每年都申报所得。按照2013加拿大联邦税收规定,所得税率按年收入分级,最低为15%,最高为29%,而各省个人所得税税率有异。

居外课堂:在加拿大买房需要交多少税务费用?

资本利得税:是对资本利得(低买高卖资产所获收益)征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。并不是所有国家都征收资本利得税。加拿大资本利得的50%按照一般所得税税率进行征税(另外50%不征税)。目前,资本利得税的征收对长期投资资本利得与短期投资资本利得不作区分。某些例外情况,比如出售自己主要居所(primaryresidence)所获收益,是不被征税的。

律师费:前面有提到加拿大购房的手续由律师全程负责,转让期同样会有律师全程负责,收费约$800~$1300,依房屋种类与市场不同,收费有所不同。

中介费:大部分中介都是个体营业的,中介费一般是可以面议的,约成交额的2%-2.5%,一般在买家的承受范围之内。不管是登记在哪个中介的房产,买家都可以通过任何一家中介购买。一般而言,每一笔交易都涉及两家中介——卖方中介和买方中介。

 

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多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(上)| 加拿大

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很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点, Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得:

  1. 什么是商业地产
  2. 各类商业地产投资的风险和收益
  3. 投资商业地产的优点
  4. 投资加拿大商业地产正逢其时
  5. 多伦多地区商业地产行情
  6. 商业和民用地产投资的不同
  7. 商业地产的投资回报率
  8. 投资人士主要聚焦的商业物业
  9. 在售商业(物业)机会举例

篇幅所限,9大部分将分上丶下两期文章发布。今天先来看要点1—4。

1、什么是商业地产?

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什么是商业地产?

多伦多现有商业地产类型:公寓物业(以收租金为目的的各类物业,例如:六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等)、商务楼、酒店物业、零售物业(包括大型购物广场商场,小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等)、商业物业(社区中心、养老院、教堂等)

工业用地中,生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好,市政审批都准备好了,已经改成商用了,所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益,是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。

2、各类商业地产投资有什么风险和收益?

各类商业地产投资有什么风险和收益?
各类商业地产投资有什么风险和收益?

3、投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点?

  • 利于资产增值。
  • 保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多,例如美国房地产泡沫破灭的时候,普通住宅价格跌幅巨大,而商业地产基本维持原状。
  • 稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工,可以贷款杠杆提高收益,有政策优势。
  • 税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。
投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点?
投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点?

4、为什么说投资加拿大商业地产正逢其时?

近几年,外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低,其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%,美国为代表的美洲地区占总投资的48%,欧洲的占10%但呈明显上升趋势。

原因一:多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意,为了规避风险,欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。,举例:收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团,在2015年,从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼,在2016年,花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL,拥有66%的股份,包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店,总面积约150万平方英尺。

原因二:加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐,更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化,最火爆的温哥华市场有点降温,多伦多涨势扩大,贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示,银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。

为什么说投资加拿大商业地产正逢其时?
为什么说投资加拿大商业地产正逢其时?

CBRE的执行副总裁表示,2016年经历了史无前例的商业带框旺季,贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。

大约58%的投资受访者表示,他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置,现在最受关注的是工业物业。看图,多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多,且持续走强。办公楼物业占据第二大份额,其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示,每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。

从成交价格看,办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情,办公楼物业价格在逐渐走低,商业零售去年有大幅增长,工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看,工业物业和商业零售是不相上下的。

延伸阅读:多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(下)

声明:居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权,可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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