tencent-header-banner – Page 6

去美国买房，如何签订购房合同？

Part 1 聘请专业的律师敲定合同条款

在美国置业，律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续。在海外买卖房屋过程中，找个信得过的、负责任的律师十分重要。

购房合同签署过程中律师的作用

买卖双方各自有自己的经纪人和律师。通过双方经纪人帮助，买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过此合同，双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务，违反的法律后果等。之后在双方同意基础上签名。>>>详细

律师在买房交易环节的其他作用：

▶ 产权调查

▶ 完成交割

▶ 售后登记

法治社会买房产好的律师在纽约很重要

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。>>>详细

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

Part 2 签订购房合同时，应该注意哪些事项？

一、检查、确认购房合同中所包含的基本要素

美国房屋交易合约都是格式化合约，非常完善，充分考虑到买卖双方的利益。当然，从规则上，更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险，保证买家只要按规则行事，一般不会买到问题房。但是，签合同时，下面的这几点还是需要注意的。>>>详细

美国购房合同的标准格式，通常包含以下信息：

1、房屋和买卖双方的基本信息；

2、房屋价格；

3、付款方式（贷款或一次付清）；

4、订金数量及返还条件；

5、房屋检查（inspection）期限及问题处理方法

6、Closing日期等

二、关注附加条款

一旦讲定价格，买卖双方需签订购屋合同。这时买方必须付一笔订金，数额可能是几千元或房价的某个百分比。事后如反悔，定金可能全部没收，除非购屋合同列有一些附带条件(contingency)。这些附带条件明白列出必须在某些情况下合同才有效。>>>详细

以下是一些最常见的附带条件：

▶ 贷款条件：让买方可以在规定时间内，获得贷款承诺和可以接受的贷款条件。

▶ 房屋检查：根据各州法律，可能包括结构问题或材料缺陷等各种检查，也可能包括白蚁、氡气，以及房子是否位于淹水区或地震带。

▶ 购屋合同必须通过法律审查，包括由律师审核有关文件、产权报告，或是任何与交易有关的法律文件。

▶ 有关交易必须通过共有公寓或合作公寓管理委员会核准。

▶ 符合建筑法规。

美国买房暗藏陷阱国际购房者如何保护自己？

美国是世界最安全的和最有利可图的房地产市场之一，当然美国房地产市场也面临着挑战。特别是对于那些首次在美国买房的投资者而言。国内和国外都有骗子，菜鸟代理以及新的购房流程。>>>详细

Malte Kramer 专栏全集：

Luxury Presence CEO号召世界上最成功的房地产经纪人

Part 3 美国购房合同案例分析

案例一：从一个洗碗机合同条款说起

我有一个客户，签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候，他的律师告诉他，这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢？他不想不买，于是我们在合同中加了一句：这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段，物业公司说这个洗碗机是不允许的。>>>详细

案例二：购买美国房产遇毁约该怎么办？

美国房地产经纪人遇到代理客人改变主意打算退掉已进入交易合约的买卖，许多房地产纠纷案件就在这里发生，假若代理经纪人未能谨慎妥善处理，日后衍生问题更大。

假设买主有其他原因想要取消已进入Escrow的房屋时，经纪人要协助买主仔细看清楚卖方在合约上写明的一切审议日期，譬如说买主有权在几天内请房屋检查专家详细查验屋况，屋况有问题严重到买主不能接受，可以取消购买，卖方也退还买主付的订金。>>>详细

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

英国提前大选：对英国留学、海外投资的影响分析及走势预测 | 英国

英国首相梅姨在复活节开工之后宣布了一个令全世界惊讶的消息：英国将在6月8日提前举行大选。英国保守党政府此前多次强调不会在2020年前举行大选，此番却突然变卦，分析人士普遍认为，这是梅姨与保守党政府精心策划的一场好戏哪，实则起到“一石三鸟”之效——让梅姨真正成为“民选首相”、让保守党在议会赢得更多议席、让英国之后的脱欧谈判更加顺畅。

英镑上演深V反弹买定梅姨获胜

货币汇率的涨跌一直是市场对待政治动向的态度的最直观最迅速的测量仪。在这场临时讲话前一小时，当时传闻四起，英镑兑美元大跌0.5%至1.2514；而就在梅姨宣布提前大选的消息之后，英镑的市场反应是“卖谣言、买事实”，从此前低点反弹后疯涨，最高触及1.2758，创四个月以来的的最高位。

与此前脱欧公投、触发里斯本条约50条后英镑狂贬的反应相比，此次提前大选相同的是“政治的不确定性”，不同的是“市场的信心”。

在梅姨宣布提前大选的消息之后，英镑从此前低点反弹后疯涨，最高触及1.2758，创四个月以来的的最高位

脱欧公投至今已经过去了将近一年，不确定性渐渐散去，梅姨领导下的保守党政府在脱欧谈判中也向民众显示出了强硬、不妥协的态度，让舆论和市场都大大增加了对英国未来发展的信心。目前的普遍观点是，保守党在大选中获得大胜的可能性较大，而梅姨将在大选后继续担任英国首相。就在上周公布的一项YouGov民调显示，目前英国保守党的支持率达44%，工党23%，自由民主党12%。因此英镑的强势回升也正是显示了市场的乐观态度。

虽然也有一些声音表示不能对英国提前大选的结果盲目乐观，就像谁都没想到英国会脱欧、川普会当选美国总统一样，梅姨会不会成为下一个信心满满发动脱欧、铩羽而归失意退位的卡梅伦呢？但是个人认为这种概率是极低的，英国目前需要铁腕梅姨驱除阻力、带领政府与欧盟谈判出一个对英国最有利的脱欧条件，上下一心，继续巩固英国经济在欧洲领头羊的地位和优势。

以下大选后预测分析，基于梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相的前提。

英国提前大选后英国留学走势分析和预测

文法学校将复兴

文法学校出身的梅姨自上任后一直大力倡导复兴文法学校。2016年9月，扩建文法学校的计划最初由梅姨公布，她认为公立文法学校的“分数选拔制”，有利于改变贫穷家庭出身的学生的未来。现在的教育体系使得有钱家庭才能买得起离优秀公立学校最近的“学区房”，彰显了教育不公、贫富差距拉大的社会现状！2016年11月，英国财相菲利普哈蒙德在公布秋季预算报告时，宣布未来四年里，将每年拿出6千万英镑扩建文法学校，到2020—2021年，一共花费2.4亿英镑用于支持扩建英国文法学校。

可是这个提议遭到了英国反对党工党的猛烈质疑。因为这项计划压根没有出现在2015年首相大选时的保守党宣言里。即便在保守党内部，也有不少反对的声音。

那么可以预见的是，复兴文法学校的计划一定会出现在每一提前大选时的保守党宣言里，一旦梅姨通过大选，那么该计划的实施将不再有阻碍。

公立学校财政不足的现状将继续

公立学校财政不足的情况已经被大众诟病，财政不足造成的学校人员裁减、课程压缩等现象此起彼伏，越来越多的公校转而寻求家长募捐的形式来强化财政。虽然社会一直在像英国政府呼吁提高英国公立学校的财政拨款，但是一直得不到切实的回应。笔者听到在伦敦某公校任教的老师的亲身证言，作为数学老师，她一个人要教这个学校从7年级到11年级的全部班级的学生，一共好几百人，每周除了密集的课程安排，还要批改每一个学生的数学作业，疲惫不堪，更别提能够记住每一个学生的姓名和学习状况了！笔者也听到从家长方面的反馈，孩子在伦敦家附近的公校上学，每次去开家长会询问老师孩子的学习进度，老师都只有一句话“还不错”，别的就没有了！还是同一个原因，师生比太大，老师哪有精力照顾到每一个学生呢。

可以预测，梅姨也许会在大选宣言里公布对公立学校财政扶持不均衡问题的解决方案，或者未来将新建多少所免费学校的计划，但是却无法从根本上解决目前公校财政严重不足的现状。

与此同时，反对党目前也在抓紧时间制定教育改革方案。比如工党，目前公布出来的教育改革方案包括给所有公立小学学生提供免费午餐，对私校学生征收学费的VAT（增值税）。不过这些政策被真正实施的可能性微乎其微。

低龄留学英国的人数将迅猛增长

近几年来英国低龄留学渐成热潮。尤其是脱欧公投之后，英镑汇率的下降造成实际学费便宜了，一方面是打了折的学费，一方面是全球最顶尖的寄宿私校教育，更是促使了大批的海外家庭将孩子送来英国私立学校留学。在海外学生群体中，尤其以中国学生居多，在过去十年里，在英的中国小留学生的数量翻了三倍。

吸引海外学生来英读书的不仅仅是打折的学费、顶尖的学术教学，还有优质的寄宿生活、丰富多彩的课外活动及素质教育。举个例子，大名鼎鼎的哈罗公学目前在北京、中国香港、曼谷等地都开设了分校，但是哈罗北京一年的学费高达30多万人民币，还不包括住宿费，笔者认识的好几位孩子在哈罗北京就读的家长，都在积极计划不久之后将孩子送来英国的寄宿中学读书。且不说教学质量、校园环境、寄宿水平等等的差异，这个费用足够抵得上在英国读书的学费加上寄宿费了。

对于中东富豪们来说，他们比中国家长更早认识到英国私立教育的优势，还有毕业后能够申请到英国、美国顶尖大学的几率的增加。

但是另一方面家长也应该看到，英国的中小学教育并没有像高等教育一样商业化运作，且大部分私立学校都会控制国际学生的比例不超过20%，且在国际学生群体中尽量维持生源的多样化，因此可以接纳中国小留学生的比例还是有限的。

英国提前大选后海外投资走势分析和预测

中国高净值家庭近几年来越来越意识到将家庭资产做全球配置、用来分散风险保值增值的重要性。而投资手段最受青睐的还当属房产投资。

英国自去年6月脱欧公投以后，受政治不确定性因素影响，英镑汇率跌了，造成英国房产实际价格便宜了，于是出现了被海外买家抢购的疯狂局面。

中资机构纷纷领跑英国房产投资。其中在2016年6月28日，也就是公投后的第五天，中国香港上市公司华大酒店投资公司（Magnificent Hotel Investments）就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店。成为了第一个在英国确定脱欧后出手扫货的海外投资商。

公投后的第五天，中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店

随后，北京首都开发控股（集团）有限公司最近斥资逾2亿英镑购入 Pinsent Masons 律所在伦敦金融城的总部30 Crown Place。紧接着，总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate。

总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate

今年3月，有“重庆李嘉诚”之名的张松桥，其旗下的中渝置地以10.2亿英镑（约合人民币85亿元）收购伦敦天际线成员Leadenhall Building，该项交易或成为英国自2014年以来交易额最高的单宗地产买卖。

中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building

就在前不久英国正式启动脱欧程序前夕，中东国家卡塔尔承诺将在未来三五年内向英国注入50亿英镑（432.5亿人民币）的投资，显示对英国经济前景的信心。

对于住宅房产来说，脱欧公投后的成交量也是一路飙涨。而梅姨宣布英国提前举行大选，对于英国的房地产市场而言影响不大。根据英国在线房产平台eMoov对1000名房产买家卖家进行调查显示，57%的卖家和59%的买家将继续他／她们的房产交易，不受英国提前大选的影响。

若梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相，那么预计保守党政府将实践此前增加英国房产供应量、改变目前房产供不应求局面的计划。保守党政府将会施压那些已经拍得地的开发商来加快新房建设的速度，如果不开发让地闲置的话，可能会面临被当地政府重新回收的风险。个人认为，此政策的实施显然能够推动开发商积极作为、减少囤地升价和奇货可居的行为，但是英国尤其是伦敦的房产市场供不应求的局面很难在短时间内被扭转。作为国际一线大城市，伦敦房产市场的涨跌幅度真实理性地反应市场波动，对比国内一线城市的价格优势越来越明显，对比美澳等其他国家，房产投资的准入和维护成本更低，因此未来将吸引更多的海外投资者来到伦敦投资。

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外课堂：海外买房是否可以移民？

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用，那么目前都有哪些国家可以买房移民，哪些国家不可以买房移民呢?下面，居外为你一一介绍。

一、在这些国家买房能移民

从上述列表可看出，能“买房移民”的国家多集中在欧洲，且大多经济状况欠佳。一些非主流的移民国家为了提振经济敞开投资移民大门，像葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊、意大利等国都先后出台了鼓励外国人买房移民的政策。

2012年8月22日，塞浦路斯正式宣布，在其本土购买价值30万欧元的房产，即可直接获得绿卡！成为欧洲首个开放低门槛买房移民政策的国家，不过鉴于塞浦路斯本国经济实力较差的现状，一直未能受到国内申请者的青睐。2015年起，塞浦路斯买房移民政策先后进行了多次调整，门槛有所降低，想要查看塞浦路斯最新买房移民政策，可点击查看。

在推出买房移民政策的欧洲各国中，葡萄牙的黄金签证计划无疑是最为成功的典范！有数字为证，自2012年10月8日开始实施以来，截止2015年5月31日，共有2254名申请者通过在葡萄牙买房获得绿卡（其中1914名申请者来自中国，占80%以上），投资总额高达13.5亿欧元，成为葡萄牙经纪复苏的一大“吸金”功臣！不难发现，相较于希腊、塞浦路斯等国，葡萄牙自身经济实力较强、条件较好是最大因素！想要了解更多，可点击查看。最新葡萄牙买房移民指南

不过，最受中国申请者欢迎的买房移民目标国，则是韩国济州岛！根据该政策，购买济州岛50万美金房即可获得房屋和土地永久产权。韩国离中国近，且是发达国家，面对家门口的香饽饽，中国富豪自然争先恐后。其次，韩国积极引进先进教育，中国富豪看准济州岛的教育资源，想要以此作为子女的留学跳板。不过，需要注意的是，可以获得永久居住权的并非指所有济州岛的房产，而是指定区域内的度假公寓、度假村、家庭式公寓、别墅等，且投资者在投资基准额内不得长期租赁(6个月以上)或设定担保，并且投资状态要保持5年。想要了解跟多，可点击查看。最新韩国买房移民指南

二、在这些国家，买房与移民无关

当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择相应的移民方式，下面是居外为大家总结的一些最便捷的投资移民方式。

由于进籍时间快、限制条件少，投资移民项目被视为一种快速移民渠道，中国近年来也一跃成为美、加、澳等国最大的投资移民来源国。然而，各热门移民国家都出现中国申请者扎堆现象，导致投排期大大延长、积案严重现象，为此，以上这些主要的移民国家纷纷调整政策，细化投资领域和申请人条件。仔细了解近两年这些国家投资移民政策的走势，很容易就能发现，当前各热门移民国家的投资移民政策都呈现出：投资门槛大幅提高、风险陡增的趋势。

美国：投资移民门槛从50万美元涨至80万美元(约497万人民币)，如无意外将于10月1日施行。想要了解更多，可点击查看。居外投资移民系列——美国EB-5投资移民政策图解

加拿大：往年喊停80万加元投资移民，并于今年年初推出”风险投资移民”，申请人投资额至少200万加元(约1008万元人民币)，且必须有1000万加元(约5637万元人民币)合法净资产。想要了解更多，可点击查看。加拿大移民政策变化大汇总

澳大利亚：将在7月1日推行1500万澳元(约7113万元人民币)”超级投资者签证”，进门金额比重大投资者签证翻了三倍，同时，限制500万澳元签证申请者投资房地产，需将至少50万澳元投进到风险领域及新兴企业中。

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

快断了雄安买房的念头英国的“千年大计”更值得关注 | 英国

雄安让全国人民躁动起来了。网上流传一个段子：1979年，深圳特区成立，无数人失眠了，想着如何去干一番事业！2017年，雄安新区成立，无数人又失眠了，想着怎么去炒一套房！

在宣布这个消息之前，中央政府也考虑到了这一点，哄抬房价地价，将会很大程度上干扰新区的建设与发展。也正是考虑到这一点，政府当即停售了所有的商品房，中介等交易，现在看来，关于炒房这一件事，足以让大家可以死心了。

但这仅仅只是表面，接下来的一段时间里，雄安房价必然会疯长，这看起来华丽的泡泡，实则一戳就破。一直以来大家担心的就是“任何一次重大的政策，最终都只是引发一场炒房的热潮，剩下的几乎是一地鸡毛。”

真正的发展潜力区域是需要耗费时间成本和当地政府积极配合规划建设的，而一切都应以当地居民为本，一个有前景的“千年计划”不是一夜之间形成，伦敦就是按着这样的步调不紧不慢的发展着。

从伦敦金融城（The City）往东不远，是一个叫金丝雀码头（Canary Wharf）的地方。那儿面积不大，却矗立着数幢几十层的高楼，汇丰银行和花旗银行巨大的广告牌似乎有意挑战相邻的伦敦金融城的地位。

和被称之为“一平方英里”（The Square Mile）的老金融城不同的是，这儿的楼群都是近20年内建起来的，规划更新，设计也更现代化。无独有偶，电子商务巨头阿里巴巴的伦敦总部已从梅菲尔区迁移至此，同时英特尔公司在这里开展的6项智慧城市建设，正逐步利用高科技手段，在环境、健康、交通等方面降本增效……如果说金融城代表了伦敦的过去，那么金丝雀码头就引领着伦敦的未来。

金丝雀码头的前世

在过去航空、陆运都不太发达的1802-1939年代，金丝雀码头地区曾是世界上最繁忙的港口之一。

那时，金丝雀码头是不夜码头，水上是大大小小的轮船在装卸，还有很多的船则在外面的锚地等待。岸上则是车水马龙，”机”声鼎沸。随着产业革命的到来，1960年代以后港口业开始萎缩，1980泰晤士河上最后一个港口关闭标志着 Canary Wharf 1.0时代的结束。

金丝雀码头的今生

金丝雀码头1980年英国政府决定重振港口区，其中最为重要的一项政策是在1981年成立了伦敦港口发展公司，并于1982年辟出一片区域，以金丝雀码头为中心作为城市企业区和新商务中心.金丝雀2.0自此开始。

金丝雀1期的建设从1988年开始，首栋楼竣工于1991年，其中包括了当时全英最高的 One Canada Square，此楼也是港口区重建计划的地标性建筑，然后受到伦敦老金融城的强大打压（为了对抗金丝雀，其修改了市政规划法，允许在火车站之上（Blackfriars），马路之上（Alban Gate）修建办公楼），其结果直接导致了伦敦商业物业的供应多度，并且金丝雀的主体投资公司宣布破产。

若干年后，随着产业复苏，对大面积商业物业需求的持续增长，并且伦敦政府为了迎接千禧年，决定建造 Jubliee Line延长线在千禧之前竣工，在金丝雀开设站点，加入已有的湾区轻轨体系，将金丝雀的交通体系，由线变网，市场对金丝雀的信心随之大升。

2007年，金丝雀的HSBC大厦，创下£11亿成交记录，震惊世界….

经历了30年的发展，金丝雀码头区从一片近乎荒芜的船坞港口崛起成为国际上举足轻重的伦敦第二个金融中心，云集了英国现代的高楼大厦，成为新贵们住房首选地之一和公司商务办公的绝佳场所。

如今的金丝雀码头是一个集写字楼、商业、会议宴会中心、休闲娱乐、广场公园及轨道交通于一体的大型综合体项目。占地面积约39.25万平米，其中公园及广场占地13万平米。

在金丝雀码头众多的摩天大楼中，许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大通，以及每日电讯、独立报、路透社和镜报等就在这里落户，仅员工就有8万之众。

金丝雀码头不光是有金融、商业、出版行业，教育领域也插进来了，如伦敦城市大学就在这里抢占了一块地盘。与之配套的服务行业更是涌了进来，如国际知名品牌四季酒店、万豪酒店、弗雷泽宫酒店以及宜必思酒店，还有形形色色相当多的酒吧和小餐馆。

如果你在这楼宇间、草坪里闲逛着，观赏着。走累了，就在那音乐喷泉边、雕像下、草地上坐一坐。如果想去商场，可以乘自动行人电梯到地下，地面上并没有几家商店。地下是一个大世界，那里面商场连商场，餐厅接餐厅，五花八门的都有。而且又同地铁连接起来。甚至地下的上层是商场，下层是地铁线，或者地铁线的上面、旁边又是另几条地铁线，这让金丝雀码头充满多样性。

在这里，还可以尝到了印度、日本、法国、葡萄牙、意大利当然还包括英国的美味菜肴。

人口

在1980年后的人口增长过程中，金丝雀码头所在的陶尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets）是伦敦人口增长最快的区域，增幅达到64%。应该说，从1980年代初开始，金丝雀码头的再造工程为区域带来了新的产业支撑，从而带动了人口的增长。持续的产业支撑最明显的影响就是就业岗位的稳步增加。十年前，金丝雀码头地区的金融业从业者占伦敦的7.8%，这一比例在十年后成熟期2009年上升至20.4%。

轨道交通

Crossrail途经伦敦市中心、金融城以及伦敦东部的金丝雀码头等重要地标，将于2018年通车

Crossrail，又称伊丽莎白线，是英国伦敦一条建筑中的客运铁路，这条新的城建铁路工程耗资高达150亿英镑，途经伦敦希斯罗机场、伦敦市中心主要商业区、金融城以及伦敦东部的金丝雀码头等重要地标，将于2018年通车，届时将为伦敦及周边提供快捷的客运服务。

东扩计划

伦敦市长的鲍里斯•约翰逊表示，支持金丝雀码头集团重建其东部区域的计划。该地区被称为木码头，将新增3610间办公场所，个人1.9米平方米的办公空间，35,000平方米的零售楼面，包含一个社区中心，覆盖公共网络。金丝雀码头集团特别设计这些新的办公场所，以适应科技、媒体和电信公司，以及金融和专业服务公司办公的需要。

总结

作为近30年来迅速发展的新兴金融中心，金丝雀码头正不断吸引着更多来自全球投资者的眼光。依靠优厚的资本基础和便利的交通环境，金丝雀码头的未来发展空间和投资潜力正不断扩大和提高。值得一提的是，伦敦金融城在继续扮演欧洲首屈一指的金融中心的同时，将原先的金丝雀码头地区改建为伦敦第二金融城，极大扩充了伦敦金融城的发展空间，吸纳全球更多的金融机构、媒体企业、产业企业、互联网创新企业，增加了伦敦这座历史悠久的古城在欧洲乃至世界的竞争实力。

在此三十而立之年，金丝雀码头金融区最大的物业集团——金丝雀码头集团再次发力，即将启动下一阶段的大规模建设，在保持原有金融区特色的基础上，新建的办公区域还将吸引媒体、科技和电信类公司的入驻，预计将为该地区再新增110,000个工作和生活的新增人口。金丝雀码头，作为伦敦的第二个金融中心，将会稳定健康的向前发展，作为伦敦的“千年计划”毋庸置疑会主导整个欧洲乃至全世界的金融地位。

天际投资置业创始人张思琪专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解 | 澳洲

相信大家在澳洲买房第一个想要知道问题是：外国投资者是否有权在澳洲买房？简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。（相关资讯：澳洲房产购买流程）这一点，从澳洲投资审批委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的相关政策就能看出来。具体而言，澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定（中国人在澳洲买房条件）如下：

1、外籍人士的定义

澳洲政府对于“外籍人士”的划分是非常细致的，可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

澳洲政府的相关法律条文规定如下，大家可以详细对照、比对。

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益。该法案第五条定义“外籍人士”为：

非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

《澳洲海外投资政策》显示，“常住居民”指符合以下条件的人士：

他们在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西兰公民）；
该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200 天或以上。
此外，《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：
持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；
已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

2、 外籍人士在澳洲只可买全新住宅

对澳洲房产投资稍有了解的人，大都听说过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定义

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

以下情况下，外籍人士可在澳洲购买二手房

《澳洲海外投资政策》规定非常住外籍人士不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住，以下情况除外：

　　　1) 由外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；

　　　2) 非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)，并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量(例如：拆毁一个现有住房，然偶建造两个或以上住房)，或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

3、 外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请

外籍人士如要购买澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申请。这类申请通常会获得批准，而且在获得批准时通常没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。

FIRB的政策解读

从FIRB的政策来看，针对非常住外籍人士的批准更倾向于指具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士，而不是这位外籍人士可不可以买这一套房子。根据这一原则，申请人在申请FIRB的购房批准时必须要提供具体的房产信息（如地址等），如果通过批准的房子因故没有买成，申请人需另外申请购买其它房子的批准。

FIRB审批时间

根据法案规定，国库部长有 30 至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。

相关建议

由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。目前，还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。

4、 外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题

我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准，这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当外国投资者购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。

不过，这只是其中一个特例。根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房：

从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅；
让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；
综合旅游度假村的某些住宅房地产；
按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者
从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

综上所述，外籍人士只需向FIRB递交购房申请，便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳洲政府对于外籍人士在澳购房的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量，因而才设置了审查批准这一流程，并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。相反，澳洲政府是非常欢迎外籍人士投资澳洲房产的，从各州政府对购房优惠/补贴政策可见一斑。在今后的栏目里，我们会具体介绍澳洲各州对外国投资者购房的优惠政策，敬请留意！

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

西班牙购房指南

在西班牙买房难吗？

一点也不难！不过，找到适合的房产和法律顾问非常重要，因为得到好建议，购买的过程将会简单得多。西班牙拥有全球购买房产最安全的法律体系之一。三个不同的法律层面为您提供最高标准法律保障：律师、公证人(*)以及土地登记(*)。

西班牙购房指南 — 过去几年的房产危机房价正从低点持续上涨，投资收益率正处高点，现在是投资西班牙房地产的最佳时机。

一、依法、安全无忧地获得西班牙房产所有权五大步骤：

步骤1：预订协议

预订协议是什么？

一旦买方已经选择好了房产，买方和卖方将签订预订协议，根据协议，买方将支付预订保证金，从而使这套房产退出销售市场。

需要由买方支付多少保证金？

房产不同，保证金金额高低也不等，取决于房价高低(最高为购买总价的3%)。保证金将从购买总价中扣除。

签订预订协议后，卖方或买方能取消购买吗？

这取决于预订协议的内容措辞。

买方需要签订预订协议吗？

这不是强制的，但是建议买家签订，使得买家看中的房产退出销售市场。

步骤2：初步销售协议

初步销售协议是什么？

这是买方和卖方之间一个简单的协议，卖方同意出售房产，而买方同意以约定价格购买房产。这份协议将包含所有的相关信息，如对房产的描述、购买价格、完成日期，以及一旦卖方或买方违约后将支付多少违约金。

需要买方支付多少金额？

买方需要向卖家加付订金(通常是约定购买价格的10%)。

签约初步销售协议后，卖方或买方能撤销购买吗?

如果是卖方决定撤销销售，买方有权获得双倍定金作为补偿。如果买方决定撤出，此前支付的定金将没了。

买方需要签署初步销售协议吗?

签名初步销售合同是自愿的，但如果买家无法立即签订销售合同，建议签订初步销售合同。

步骤3：销售合同

销售合同是什么？

销售合同表示房产购买交易完成。卖方和买方在公证人面前签署一项公众购买契约。在西班牙，签订出售契约必须由公证人作为政府官员见证。

完成交易前，非西班牙买家需要出示西班牙税号(NIE)和西班牙银行账户。

需要由买方支付多少金额?

签署销售协议当天，要付清购买价格的余额(销售价格减去定金)以及其他买家必须需支付的费用

步骤4：支付转让税

详见下文关于西班牙买房税费的介绍

步骤5：到土地登记所登记是得到充分保障的必要步骤之一

证明您是唯一真正的业主
保护您免受卖方的债权人骚扰
保护您免受不明产权指控
未经您的事先允许，没有人能有效获得任何房产权

二、在西班牙买房成本解析

整体而言，在西班牙买房，相关的买房成本大约在购买价格的12%至15%(如果适用，另加21%的增值税)。大概包括以下几个部分：

1、律师费：根据房产价值和交易的复杂性而定

2、公证费：购买价格的0.1%至0.4%。若房地产购买价格为50万欧元，那么公证费约1000欧元左右

3、土地登记费：购买价格的0.1%至0.2%。若房地产购买价格为50万欧元，那么土地登记费约800欧元

4、转让费

新建房：转让费为购买价格的10%

二手房：转让费在购买价格的6%和10%之间不等，这取决于房产所在地区(马德里为6%，巴塞罗那为10%)

5、印花税：在购买价格的0.5%和1.5%之间不等。只有新建房需要缴纳，二手房不需要。

6、其他费用：办理证明、法律文书资料等

三、买房后，每年的维护费用

1、地方税- IBI

由西班牙税务办公室计算土地的课税价值，取决于地段和其他因素。以购买50万欧元的房产为例，约为3000欧元。

2、非居民企业所得税Non-resident income tax (IRNR)

若物业用于自住，而非出租，需缴纳IRNR税为：地籍价值的2%的24%，通常约为总价的0.2%。地籍值远小于房产价值。
如物业用于出租，则需缴纳的IRNR税为租金收入的24%。

3、非居民财富税(Patrimonio)

在西班牙拥有房产的人(居民和非居民)必须每年支付一次财富税，税金基于他们减去如抵押贷款等应扣除款项后在西班牙的资产净值计算。

财富税由地方政府征收。根据你在西班牙的房地产和其他资产的净值(股票、银行资金、艺术收藏)计算，非居民免税上限为70万欧元。

税率按比例增减，边际税率最低0.2%，最高2.5%。

4、物业社区成本：是否缴纳取决于你所住的房产类型。通常适用于公共领域，比如花园、游泳池和车库。

5、房产保险：成本取决于房产类型和所需保险范围(基本保险金额大约为150欧元到500欧元之间)。

(*)公证人(Notario)：公证人是确保房地产交易正确执行所需的政府官员。他们的工作是通过亲眼见证，将私人合同转化为公共契约，即向所有人证明您是业主的文件。

土地登记所(Registro de la Propiedad)：土地登记所是房产信息安全属性信息的数据库，为业主提供安全保障，保护房产不被同时出售两次。

本文件所含信息仅供参考，不构成任何法律和/或投资，以及/或其他建议。维尔纳资本有限责任合伙公司（Werner Capital LLP）对于本文件所做陈述以及所含信息和/或财务数据所引致的任何不良后果，一概不负任何责任。该声明归属维尔纳资本有限责任合伙公司所有，禁止转载、复制或使用这些信息。

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

八问八答：国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期，不少地产经纪人在此日前忙得不可开交，帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时，我便与的地产圈的朋友们打趣说，10月中旬或许会比那时更忙，因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时，他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司，澳大利亚居民更会受到澳洲税务局（ATO）的监管。果然，近日受到不少经纪人和客户求助，到底应该如何安排国际汇款且避税？汇款金融超额，不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO的“虎视眈眈”。

不唬人的例子，拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是，在2015年末，ATO寄来一封长达42页的意见书（Position Paper），里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细（汇款日期与汇款人等），付款明细与使用明细（车！房！生意！一清二楚并细思极恐）。你不知道的是，比你老婆更明帐的是ATO。最后，ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由，要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金！

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法，特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

我在中国赚的钱，澳洲政府凭什么要求我交税？

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定，当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录，并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入，即有权要求补交所得税。

严重的是，一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查，则可以根据与中国政府的税收协议，通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元，而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休，那怎么能说明这真的是合理且合法收入？细思极恐。

我该如何汇款外币到澳洲吗？有什么限制吗？

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》：年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元，即一张身份证每年5万美元额度。

澳大利亚银行收款方（往往是开发商或卖家的律所信托账户）的开户银行名称与地址、银行代码（swift code）、开户支行代码（BSB）、信托账户帐号（account number）与账户名称（account name）。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可，并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分：手续费＋电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1％收取，但单笔收费的限额不同，最低约为80元人民币，最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取15～30澳元不等的手续费，不同的银行账户金额不等。

如果需要汇款超过5万美元，我该怎么办？

此时，你可以选择金融货币交易公司，帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚，钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率，算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户，收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户，不是公司账户。所以实际上，钱并不是从中国汇来的，更不是从本人或家人的账户转来，而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些，对于大额交易，有些可以免除手续费。

但同时，金融货币交易公司交易风险较大，应谨慎选择可靠的金融机构，即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

我只是想买一套房，为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税？

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额，使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入。

ATO规定成为澳大利亚居民后（不包括临时居民），需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入，就业收入，养老金，年金收入，银行利息，股息，特许权使用费，租金，资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下：

任何海外收入，包括产生的，衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
来自海外的商业活动和投资收入，即使是在澳大利亚已无需纳税的
如果你是临时居民，海外来源的收入
获得免税的海外就业收入

看完这些定义，你应该可以长呼一口气，重点词是：周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资，则可以不必担心ATO的监管。

国际汇款在什么样的情况下需要交税？

根据ATO的规定，如果过去几年中，银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报，及有可能收到ATO的通知函或意见书，要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话，该汇款金额将被定义为“海外收入”，除补交税款外，还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复，税务局有权修改你的个人收入，从而影响应交税款，产生税务欠款，滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行，一定注意保持和ATO畅通的信息渠道，第一时间做出反应。

如何避免国际汇款被征税？

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款，用于在澳大利亚学习、生活和置业，许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上，如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时，需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

已经收到澳大利亚税务局ATO意见书，我该怎么办？

一般情况下，你收到的国际汇款来源分为三类：由亲属直接汇出，由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款，你须向税务局提交汇款人银行对账单、（带英译）相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制，通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证，以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款，并非投资收入。如果资料准备时间不充分，可向税务局致电要求延长时间，一般会获得宽限。

国际汇款被监管后，哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税？

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时，你需要准备以下材料：

汇款人的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出，且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符；
亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件；
亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时（由于外汇金额限制），请你准备以下材料：

汇款人的银行对账单：能够清楚的显示款项是由他人账号汇出，且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符；
你亲属的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人，且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符；
亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件；
亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时，请你准备以下材料：

你亲属的银行对账单：能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号，且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符；
向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料：能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户；
亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件：如果是父母汇款，那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以；其他情况下，需要由亲属所在地的政府机关出具，并由公证机关出具翻译公证件。
亲属的个人声明：声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款，由亲属签名，并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款，而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取，为了保护你在澳洲的个人税务利益，建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料，以备ATO检查之需。

注：

澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议；
部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站；
部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

2017新展望：未来5年伦敦写字楼市场变化 | 英国

伦敦写字楼未来走势

脱欧公投使得伦敦商业陷入了长期的不确定性中。但在未来两年里还需要作出正确的商业决策，第一太平戴维斯（Savills）认为，随着企业需求的变化，短期内伦敦将面临办公产所短缺。

>>>点击查看：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

2017新展望：未来5年伦敦写字楼市场变化 | 英国 — 第一太平戴维斯（Savills）认为，随着企业需求的变化，短期内伦敦将面临办公产所短缺

点击查看英国更多精品房源

目前伦敦市中心写字楼租金创下历史新高，市郊地产开始受到关注，能够提供更灵活且价格更实惠的办公场所，以满足伦敦的动态增长。

伦敦33个区未来5年的就业预测显示，办公场所的需求还将继续增加，但活跃买家和热门地点有所变化。例如，根据预测，Tower Hamlets区的艺术和娱乐行业就业率在未来5年将上升11%，但该行业在Hammersmith和Fulham的就业率增幅或只有6%。这反应出伦敦各地区不同地理位置市场情况也各不相同。

办公场所需求增加

伦敦市内三大关键行业预计将增加7.2万个工作岗位，包括艺术、娱乐、金融、商业服务以及信息通讯等行业，相比之下伦敦市郊增加的岗位数量约为2万个。在平均就业密度下，相当于伦敦市内在未来5年需要增加580万平方英尺的写字楼面积，而伦敦市郊共需增加160万平方英尺。所以，伦敦能提供这么多办公用地吗？

除金融城和西区之外，伦敦市内未来五年计划增加320万平方英尺的办公室面积，而外伦敦则只有70.7万平方英尺。由此可见伦敦内外办公用地供需缺口的巨大。一方面原因是开发商对于伦敦市中心高昂租金的考量，另一方面则是政府通过特许开发权（Permitted Development Rights）允许将部分写字楼改为住宅。据估计，过去3年伦敦至少有300万平方英尺的写字楼被改造。

满足当地需求

外伦敦部分地区缺乏供给对一些房东和开发商而言反倒是好消息，Croydon, Wimbledon和Ealing等地区的房租因此水涨船高，甚至某些市场的A级租金上涨高达40%。许多业主纷纷搬离伦敦市中心。对他们而言，外伦敦的租金仍相对低廉。但这对当地居民和新兴公司而言就是坏消息了。

第一太平戴维斯认为，为了确保伦敦未来的发展，房东、开发商和策划者必须确保全面提升楼盘质量和性价比，同时办公楼必须租有所用。尽管目前伦敦市中心的写字楼租金有所下降，但这里仍然是全世界最昂贵的办公地，因此企业会继续选择外迁，或采用轴辐模式（hub-and-spoke model）。

通勤极限

能获得成功的地点不仅仅是需要办公楼或住宅的其中之一，而是要两者兼顾。由于市中心房价飞涨，伦敦的通勤者通勤距离更长，时间越来越久，价格也越来越贵。那么今后理想的办公楼地点应该设在哪里？

当然，金融城和西区市场依旧非常重要，问题在于今后区域内办公网络的规模如何。企业能否在大伦敦各地区设置较小的办公场所？

根据第一太平戴维斯和BCO的“员工想要什么”（What Workers Want ）调查，伦敦50%的通勤者单程通勤时间约为46-90分钟，而英国其他地区花费同样时间通勤的人数比例只占22%。

此外，有29%的伦敦白领迫切希望改变“通勤距离过长”的现状，对此英国其他地区只占21%。对雇员来说，通勤时间最短的办公地点最具吸引力，随着交通基础设施的改善，外伦敦地区完全能够做到这一点。

相关资：跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

（据英中时报）

川普经济政策将对美国房市的6大影响 | 美国

1、市场持续复苏，房价继续上涨

在 30 份报告中，几乎所有的机构都认为 2017 年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台 Zillow 数据，2016 年全美房价上涨了 4.8%，并预测 2017 房价将上涨 3.6%。

而全球最大的地产数据提供商 Corelogic 要乐观一些，它预计房价将在 2017 年 9 月时，再上涨 5.2%。

川普的政策为:

稍减稅金

动工美国基础设施

这两项政策会加强美国经济而导致国内生产总值(GDP)成长提供更多的工作机会。

下图是 Zillow 对 110 多位经济学家和地产专家做的调查，对 2016-2021 年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来 5 年房价将上涨 6.3%；绿色虚线是乐观预测，认为未来 5 年房价将上涨 26.7%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨 17.3%。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费