在本月初時，加拿大五大銀行之一的道明銀行突然宣佈，即刻提高房屋貸款利率15個基點，將貸款基準利率提高至2.85%！這是自2015年七月以來首次提息，而且是在中央銀行降息的環境裡，實在讓人費解！
隨後，跟眾多媒體預測的一樣，繼道明銀行（TD Bank）上調房屋貸款基準利率之後，在11月15日早上，加拿大皇家銀行（Royal Bank of Canada）也對部分房屋貸款利率進行了調漲，尤其那些貸款時間超過25年的貸款利率漲幅更大。皇家銀行表示，這些新貸款利率標準從17日（週四）開始生效
新規將使每年多付1200加元
對於一個有50萬加元按揭貸款的客戶，如果選擇25年期的5年固定利率，按照舊規定，他們每月支付2,274.85加元。本週四實施新規則後，他們的每月支付額將跳到每月$2,376,51加元，每月多付$101加元，相當於每年多付超過1200加元，並在25年按揭貸款期限內增加近10,000加元的利息成本。
皇家銀行（RBC）本週四實施全新利率制度，購房者如果選擇了25年或更短分期還款期（Amortization），五年期固定利率按揭的特別優惠利率為2.94%，比原來的2.64%增加30個基點。RBC同時將四年期固定按揭利率設定為2.79%，比原來的2.49%增加0.30%;三年期固定按揭利率2.69%，比原來的2.44%增加0.25%。
購房者如果選擇了超過25年的分攤還款期，也將面臨新的利率。比25年或以下還款期的還要高10個基點，而舊的按揭利率，25年或以下和25年以上還款期的固定利率是一樣的。RBC本週四開始的新按揭利率，超過25年還款期的三年期固定按揭利率的特別優惠利率將會是2.79%，漲0.35%，四年期為2.89%，漲0.40%，五年期將會是3.04%，漲0.40%。
債券市場一路走低致利率上漲
銀行動用各種資金來源貸款給想要購買房屋的人，其中一個主要來源就是債券市場。簡單來說，銀行向投資者們借錢，並給予回報，然後轉身向購房買家貸款並收取利息，從利息收入和成本之間的差價中賺錢。當銀行的成本增加時，便會以提高貸款利率的形式把成本轉移給借款人。
由於多種多樣的原因，近幾週內，銀行的利差一直在迅速收窄，一些基準債券的收益率自唐納德·特朗普參加選舉以來一直在飆升。例如，自7月以來，10年期美國政府債券的收益率幾乎翻了一番。通常情況下，債券收益率的增長非常緩慢。
在解釋其利率上漲原因時，RBC表示因為融資成本變得更高了。皇家房地產融資部高級副總裁MaryEllen Brown說：「提高抵押貸款利率的一些因素包括融資成本和市場條件。根據目前的情況，我們的利率反映了我們客戶的期望和融資抵押貸款成本之間的正確平衡。」
另外，據報導，目前加拿大貸款保險系統實質上是讓納稅人承擔幾乎所有的按揭風險。如果貸款出現問題，那麼保險機構將會支付借貸機構損失的本金、利息甚至是期間物業的維護費用及相關法律費用。
由於借貸機構自身承擔的風險非常少，政府曾提議重新平衡加拿大房屋市場的風險配比，在讓借貸方承擔部分風險的同時，降低納稅人所需要承擔的風險。同時可以讓借貸機構對於「風險」較高的借貸人進行更嚴格的審核。
國債收益率上升推高按揭利率
特朗普當選美國總統後，加拿大樓市即將受到一輪新的衝擊，這一次的原因，被經濟學者們稱為「特朗普通脹效應」（Trumpflation）。
所謂的「特朗普通脹效應」，非不是指房價上漲，而是指房貸按揭利率上升。打擊債市的「特朗普通脹效應」，同樣會衝擊加拿大房地產市場，因為房貸按揭利率與加拿大國債收益率直接掛鉤。加拿大與美國經濟息息相關，美國債券收益率上升，加拿大也不會倖免，進而影響加拿大政府債券的收益率。
本週一，加拿大債券收益率已升至11個月高位，意味著債券價格跌至11個月低位。而在6個月前，加拿大債券收益率處於有史以來最低位，即價格處於最高位。
蒙特利爾銀行（BMO）Nesbitt Burns首席經濟師Douglas Porter說：「加拿大政府債券收益率確實面臨上升壓力，只是幅度小於美國債券收益率。」
他認為，幅度較小是因為加拿大央行在可預見的未來不會加息，對於加拿大樓市而言，房貸按揭利率被捆綁在債券市場上。
溫哥華房價帶領BC省走下坡路
RBC此次的固定貸款利率上漲對溫哥華房市的影響如何，恐怕還需要些時間才能看出來，但在利率上漲前，溫哥華的房價已經大幅下跌，甚至影響著整個BC省的數據一起走下坡路。
據《溫哥華太陽報》（Vancouver Sun）報導，BC省的房價上個月繼續大幅下跌，下降的主要原因就是溫哥華市場的疲軟，銷售下降。
擁有20000個房地產經紀人的BC省房地產協會今天表示，上個月通過MLS（MultipleListing Service）銷售出的房屋為7272套，較上年同期下降16.7%。銷售總額為44億元，比一年前下降24.2%。
10月份BC省的房屋平均銷售價格為606,787元，比上年同期下降9.1%。
該協會首席經濟學家Cameron Muir說：「10月份全省的住房需求依然複雜。整體來說，低陸平原地區的房屋買賣比一年前漲幅有所下降，但月與月之間比較穩定。相比之下，溫哥華島和內陸地區的房屋銷售繼續保持強勁的同比增長。
Muir說，全省平均房屋銷售價格的下降是由於來自溫哥華的房屋銷售比例減少。通過大溫區的房屋銷售佔BC省交易的比例上個月下降到31.4%，而去年同期為42.6%。
不過在今年的前10個月，BC省的房屋總銷售額為704億元，比一年前增長了27.4%，銷售數量上增長15%，平均價格攀升10.8%至696,992元。
目前，加拿大五大銀行已經有兩大銀行宣佈提升按揭利率，有分析認為，上個月加拿大財政部引入的按揭新規令到非銀行貸款人更難操作，加拿大人可能會承受更高的利率負擔。這一系列的變化無疑是對加拿大房地產市場迎頭一擊！更有人指出，加拿大房地產市場的好日子，或許將要到頭了。
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（據約克論壇）
