美國 | 德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選

德克薩斯州是美國南方最大的一州,也是全美第二大州。它在房屋售租比和經濟環境等方面具有獨到優勢,和其他州比較,德州房地產已脫穎而出,成為美國房產投資的新秀。在德州的賽普拉斯(Cypress),有一處新建物業正在出售,享有漂亮的湖景,擁有完善的度假設施,環境宜居且靠近學區,是投資置業的優質之選。

社區環境優美絕倫,帶有迷人湖景與大片綠化

這個新建物業位於賽普拉斯(Cypress),賽普拉斯位於休斯頓市區西北部,橫跨290號公路(西北高速公路)大約25英里(約合40公里)。這裡的居民在美國收入100強中,排名50,算是比較富裕的區域,因此生活環境幽雅,居民素質很好。

德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選
位於美國德克薩斯州的湖景社區周邊環境十分幽雅舒適,私密盡享,遠離喧囂
 德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選
位於美國德克薩斯州的湖景社區4室2衛、4室3衛、3室2衛等多種房型可供選擇,能滿足各種家庭結構的需求
 德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選
位於美國德克薩斯州的湖景社區擁有良好的地理位置及環境,整體裝修及風格均依照美國傳統
 德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選
位於美國德克薩斯州的湖景社區鄰近托姆伯爾獨立學區、購物中心、托姆伯爾醫療中心和大百匯,十分便利

該新建物業的詳細地址為:14708 Boudreaux Road, Cypress。這裡周邊環境十分幽雅舒適,私密盡享,遠離喧囂。同時又享有一切便利的生活設施,毫無後顧之憂。這個完美規劃的社區享有湖景,帶有度假村風格的設施,住宅附近被水景和漂亮的綠化所環繞,讓人彷彿生活在花園美景之中,流連忘返。這裡還有步行徑圍繞社區的湖泊,1/2英畝的湖畔休閒中心設有游泳池、遊樂場、狗公園、小型公園和開放空間等。這些完備的設施都讓人可以放鬆身心,盡享生活,過著悠閒而貼近自然的生活。

這個社區內有4室2衛、4室3衛、3室2衛等多種房型可供選擇,能滿足各種家庭結構的需求。室內空間佈局十分合理,規劃完美,住宅內部十分通透寬敞,大幅面積的玻璃窗帶來良好的採光,讓居住者時刻保持愉悅心情。寬大的廚房、客廳、溫馨的臥室,這裡的每個空間都採用了高標準的品質來進行建造,優雅大方的格調彰顯了主人的不凡品位。

英國 | 教育體系50年來最大變革 會影響房市嗎?

英國的新首相Theresa may上台以後,雖然還沒有對留學生簽證做啥打動作…. 不過,她已然盯上了英國本國的教育體系….

這兩天,梅姨做出了一個決定,

一個英國教育體系50年來最大的一次變革的決定:

撤銷18年前的禁令,開始開設新的grammar school文法學校,也就是英國的公立重點中學。

要開新的重點中學反而還成了50年來最大改革了?

是的,因為過去很長一段時間以來,英國人(特別是工黨)都嫉妒鄙視這種把好學生挑出來的精英教育,提倡人人平等。 好學生壞學生都按地段上學就好。

可想而知,當這個消息出來後,有的網友就炸鍋了紛紛表示:

「狗屁文法學校」!

「一上台就出這種幺蛾子!無語!」

一個學校為啥這麼招噴,還得勞煩梅姨親自動手?

這我們還得從英國的中學情況說起…..

英國的中學有好幾種,從好到差排的話,大概有這幾個

1 公學,總共就只有8所。 當年皇室欽定的。 比如最著名的伊頓公學啊,哈囉公學啊都屬於這類。 屬於英國最精英的中學,光學習好不行,還得有家庭背景才能進得去. 而且家裡幾代人去過伊頓,成了這個人家庭背景歷史的一個體現。 比如卡梅倫就是「三代伊頓」的老伊頓,他自己,父親,爺爺都是伊頓出身。 而Boris Johnson就是一代伊頓的新伊頓,只有他自己去過伊頓。

2 私校,這就是英國大大小小的私立學校了,每個學校都有自己的獨立招生和選拔體系。 雖然說私校也有參差不齊的水平,但是總體來說,私校的教育質量要比公立學校更好不少。 當然,花錢就是了,一年幾萬鎊的學費是正常的。

(注意,1里的公學雖然叫公學,但是也是私校,最牛的8所私校而已)

3 公立學校

這才是真正政府出資,免費或者低價的學校。

公立學校又分兩種, 普通公立學校和文法學校(Grammar School)

普通公立麼,就是只要年齡到了,按著片兒區自由隨便上。

文法學校嘛,是英國公立學校裡最好的,需要在11歲開始經過嚴格而全面的統考,擇優錄取。有了附近的學區房還不夠,通過考試競爭之後才有機會入學。

如果用一個相對比較好理解的概念的話,你也可以把文法學校理解成英國高中裡的重點中學,畢竟生源都是考試挑出來的好學生。

文法學校出來的學生,一點兒不輸那些頂尖的私利學校,還幾乎免費!這些年也向名校和社會輸出了一大批人才

於是乎,在英國,

有錢人去私立,

沒錢人蹭公立。

沒錢又想去好學校的,只有好好學習考Grammar School。

然而這Grammar School 最大的問題是… 少!! 實在是太少了!

全英國3000多中學,Grammar School只有150所!

而這次,就是梅姨要發話的內容,我們要開更多的Grammar School啦!!!

那麼,為什麼英國Grammar School這麼少呢?這一切,還得從文法學校的歷史和工黨的政策說起…

【文法學校的前世今生】

英國這種頂尖的公立學校的前身,最早可以追溯到公元600年。 當時就是教點兒拉丁文,偶爾涉及一些宗教的內容,多少也帶點兒貴族性質。

大學出現之後,文法學校的學生們,就成為了各大高校的「預備役」~當時仍然像學校的名 字一樣,對貴族來說與人交流的用語十分重要,所以仍以傳授語言知識為主。學生們在這裡唸到14歲之後直接進入大學。 所以在英語裡這才叫Grammar School,剛開始真的是就是主教拉丁語和各種貴族交流的語言的。 這個名字,就這麼一直流傳了下來….

1000多年後,隨著學校裡教的學科越來越多。 1944年英國終於頒佈教育法案,建立了一個「中學體系三方系統」,就是上面提到的私立中學和兩類公立學校。這才使得文法學校真正成為公立教育。

11歲小升初考試的時候,考的好的學生就能上文法學校,考得不好就去普通公立學校。

也就是這個法案,徹底把英國公立中學的教育體系分成了這種形式

二代們去私立,

其他好學生考進文法學校的學生專心搞學術,繼續考大學。

差生直接讀普通公立中學,高中畢業就找工作去吧。

看起來各不耽誤,多好~

當時的英國人也是這麼覺得的。

那段時間全英國有將近1400所文法學校,有新建的,有維多利亞時期留存下來的,每所學校的學術氛圍都特別棒,很多學生上文法學校也有明確的目的,就是以後奔著牛津、劍橋和各種大學去。 而且,幾乎所有的文法學校都是免費!

直到現在,英國的那些中產階級、高新工種,到內閣大臣、議會成員除了私立學校出來的,幾乎都有文法學校的學習背景。

【工黨急剎車!】

然而,這一切,都被工黨做了個巨大的急剎車…..

當年,英國工黨的一些政治家和倡導公平的教育家們覺得這事兒不對啊!11歲就開始教育分層這也太不公平了!

他們發現,文法學校裡都是中產階級的孩子,而普通學校裡都是窮人和工人子弟,文法學校已經發展成中產階級特權的代名詞了!!

(因為中產階級有錢雇家教,所以成績也比僱不起家教的工人階級的孩子要好。)

你們是考上大學了,那些普通學校裡想考大學的孩子咋辦???他們的後代怎麼辦???不能眼睜睜看著階層分化加劇啊。

不光教育資源分配不平等,而且學校既然要成為學校,不都得是好學生和學習差點兒的一起上課,讓他們互相輔導互相促進嘛?? 現在這樣,普通學校都是差學生了,課還怎麼上?

不帶這麼玩兒的!得改!

提出質疑之後,1965年,工黨就推出了政策,建立非選拔性的綜合學校,你們這些文法學校全部變成普通中學去!!

這一刀也砍的夠徹底的。 

當年,在那些工黨執政地區,文法學校要麼被合併,要麼直接關門。蘇格蘭和威爾士地區幾乎所有的文法學校都成為歷史。 

只有在保守黨佔優勢的範圍內,在保守黨政治家的各種呼籲和死撐下,這些學校勉強撐了一陣子。但是到80年代,文法學校也僅剩150所。只剩十分之一

英國 | 教育體系50年來最大變革 會影響房市嗎?

而且留下的學校想要繼續免費招生,就要受政府的控制

不然….就靠收學費自給自足吧

這總該可以了吧,沒想到。 

1976年工黨又要求禁止英國的中學通過考試來挑選學生

那用啥挑??

嗯…你就別挑了,讓學生挑學校不就得了!

就連剩下的文法學校進一步被削弱,被一種綜合體系代替——學校不分好壞,學生想去哪兒上去哪兒上!學校不能有意見!

型號,在保守黨的堅決擁護下,文法學校保留了最後一點兒底線:想來我這兒上學,還是得考試!

工黨這一連串的政策之後,得到了英國中低產階級的廣泛響應。 他們的孩子們終於能跟其他的「好生」們一起上學了。

之後,保守黨上台之後也試圖觸碰過這個禁令,1979年要求開設新的文法學校,結果招來國內上下已經嘗過好處的民眾們的一片罵聲,提議無疾而終…

終於完了?

並沒有….

1998年,布萊爾帶領的工黨再次表示,現在文法學校數量銳減,大家做的不錯啊,看來還是很支持這個政策的嘛。 

那啥…既然大家這麼支持,那不如我再更進一步,宣佈一個事兒:

英國以後,都不開再新的文法學校了吧!!

(這也就成了這次梅姨想要廢除的禁令)

行吧,當時來看,雖然上面有政策,學校的反應也並非坐以待斃。

既然你不讓開新學校,那我們就偷偷的多招點兒學生唄,從1983年英格蘭只有不足12萬人能上文法學校,直到去年,學校還是那些學校,卻多招了5萬名學生。總共有17萬學生在文法學校裡。 但是,那也僅佔佔英格蘭中學生人數5%.

【梅姨的反擊】

梅姨這一上台就看不下去了,這麼多年爭下來,結果我們的孩子咋上個學還得偷偷摸摸的?放著我來!

於是我們就看到了這個事情:

「梅姨決定結束對文法學校的禁令!」

這隔了半個世紀沒人管的燙手山芋,梅姨一上台就接過來了。

梅姨表示,雖然這件事兒不好做,一個不小心就是政治不正確,弄的自己兩頭不是人。

她最近表示,我之所以敢冒險,還是有原因的!

1、文法學校=社會公平的促進

梅姨在英國國家學書院做演講的時候就曾經提出,文法學校的設立能夠幫助來自不同背景的、普通工薪階層的學生活得更好的教育機會~

2、公立學校=差學校? 改之~

在英國,公立學校似乎很早即被貼上了「普通」的標籤,似乎一提到公立學校,立馬聯想到的就是「教學一般般啦」的固定思想模式;而一提到私立學校,大家腦海中的第一印象就是:是啊,教學質量好,但是貴啊!

在梅姨看來,這樣的學校分類是不同平的。高質量教學怎麼能與高價格劃等號?正確的做 法,就是建立更多的文法學校,讓更多花不起錢上私立的好學生們,也能享受到更高質量的教學啊! 通過優勝劣汰的模式給學生一定的心理壓力,整體提升英國的教育水平同時,也能改善公立學校的地位,又何樂而不為呢?

(對,又回到了最早文法學校的初衷)

3、精英管理模式培養「自己人」

其實,梅姨很早就表達過希望把英國建設成一個精英管理的社會的願望。她認為,好的教育要從娃娃抓起,用最少的成本在學生早期挑選出最好潛能的「未來精英」、將更多的重點放在他們身上,才是王道~

4、梅姨自己就是從文法學校出來的啊!

從梅姨牛津大學畢業的身份就可以得知,梅姨是一個從小到大的大學霸~

她本身就是文法學校出身,因此對於培養她的惠特利公園綜合學校(Wheatley Park Comprehensive School)有著自己獨特的熱愛~

從梅姨的角度看,文法學校就是能助她考上牛津大學、而後進入英國中央銀行就職、接著踏入政界的一個強有力踏板。

因此,梅姨更堅信文法學校成就普通孩子、讓窮人家孩子走上社會高階層的方案是切實可行的,同時也對那些對她所提議文法學校成果提出質疑人士扇了一個響亮的巴掌~

於是,她這才決定,英國需要更多的普通公立學校裡的「高配產品」——文法學校。

嗯..面對這件事,肯定少不了網友們的嘴炮

【正反辯友齊上陣】

總結來看,反對者認為

1,真正的窮孩子還是無法享受文法學校的教育,因此會加大社會階層之間的差距;

2,文法學校的考試機制太難,想要考上就要上各種補習班,讓孩子喪失了快樂童年;

3,考試過於困難,容易讓孩子們喪失自信心。

而在支持者看來,

1 文法學校能夠讓孩子最大限度的發揮自己的才能,憑藉自身努力獲得更好人生。通過就讀文法學校,背景不好的孩子能夠考上劍橋、牛津這些高端學校,之後找到一份體面的工作,從而進入社會精英階層。

2 如果沒有文法學校這樣的渠道,工薪階層的孩子很難與富孩子公平競爭,結果只能一代窮、代代窮的延續下去。所以,文法學校絕對是促進社會公平、促進社會階級流動的有效手段。

好吧…

最後的最後…

你們來感受一下….

這個要考上英國重點中學的文法學校,所要考的考試試題:

【11-plus 考試】

一部分英國網友表示,看到試題的那一刻,就已經一臉懵B了……

比如這種找規律的……

【右邊四個圖形中,哪個與左邊三個是一類的? 】

<img class=” size-full wp-image-192845 aligncenter” src=”https://e-images.juwaistatic.com/2016/09/20160919005013_47926.jpg” alt=”英國 | 教育體系50年來最大變革 會影響房市嗎?” width=”521″ height=”393″ /

澳洲 | 投資移民逾7成是中國富豪 或影響投資多樣性

據《澳洲日報》援引《澳洲人報》報導,據指中國富豪佔澳洲吸引創新外國投資者和企業家簽證的70%以上,這增加了人們對該移民項目總體上可能拖累經濟的擔憂。

澳洲 | 投資移民逾7成是中國富豪 或影響投資多樣性
中國富豪佔澳洲吸引創新外國投資者和企業家簽證的70%以上,這增加了人們對該移民項目總體上可能拖累經濟的擔憂

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澳洲生產力委員會對澳洲移民攝入量的報告發現,企業創新及投資項目因為缺乏多樣性而受到損害,需要有更全面的數據才能判斷它是否在浪費納稅人的資金。

報告發現,中國學生佔留學生簽證的五分之一以上,並接收了澳洲發出的17%的僑民匯款,從2000年的大約10億美元,增加到了2013年的超過70億美元。

報告發現,企業創新及投資項目在2014-2015財年共接受了6484名移民,絕大多數都與小企業有關,超過93%在2010年僱傭的員工人數在4人或4人以下,而且基本上都是已有的零售或服務企業,推動創新的可能性非常之低。

報告稱,70%以上的移民都來自中國,其他則是來自一些新興經濟體,缺乏多樣性降低了該項目創建起全球聯繫的可能性。

報告顯示,企業創新及投資項目或許對經濟帶來了淨收益,但並不大。

報告中提到:「實際上,目前的設計是有風險的,結果可能是負面的,如果該項目用戶貢獻的大部分收入和其他經濟利益都很一般,而納稅人卻要負擔起使用者在社會保障、衛生和養老方面一輩子的費用。」

企業創新及投資項目的打分測試是針對資產在80萬澳元到225萬澳元之間、年營業額在50澳萬到200萬澳元之間的青壯年。

雖然中國人佔了企業創新及投資項目申請人的70%以上,但卻只佔2013-2014年度永久移民的14%和技術移民的10%。

近期,包括一族黨領導人波琳•漢森在內的一些國會議員,都對中國收購澳洲資產,以及本地華人小區的影響力日增表達了擔憂。

然而數據顯示,中國移民還遠遠不是最大的移民群體。英格蘭和紐西蘭仍是最大的移民群體。而中國出生、在澳生活的人口自1996年以來增加了一倍至40萬人,只佔總人口的2%。

相關資訊:悉尼新公寓搶購一空 房市熱潮仍不減

(據中國僑網)

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澳洲 | 悉尼破房也賣264萬? 中介:只因土地供應極缺

悉尼富人區壹棟簡陋物業竟然拍出了264萬澳元的高價,超出保留價34萬澳元。要知道,50年前,業主購買這棟物業時僅僅花了1萬澳元。

據《每日電訊報》報道,這棟三居室房產位於Vaucluse 的Hay St 1號,最終由英國出生的男子Steve McArdle 從8個競拍買家中勝出。

Hart Estate地產中介Alex Hart稱,該房產的拍賣價格反映了這個地區對土地的需求狀況。買家都希望自己的房子有個後院,但是目前土地供應非常稀缺。

雖然這座房產不是處於該地區的最佳位置,但周邊環境很有住家氛圍,而且占地412平米,對買家來說很有吸引力。Hart還表示,目前市場各方對公寓的行情態度不壹,但是普遍認為獨立屋不會掉價。

據悉,該房產業主已經過世,50年前,他購買這棟房產的時候,成交價格為1萬澳元,而如今卻賣出了264萬澳元的高價。這棟房產進入市場時,有8名註冊競拍者,其中5名在拍賣中表現活躍,最終導致價格推高。

(據今日悉尼

 

澳洲 | 澳洲失業率又升高 青年就業遭忽視

據《悉尼先驅晨報》報道,很多政治家、經濟學家和商人更加看重社會不公和未實現的生活願景,而不是關註成績優秀的青少年以及遊手好閑的青年。

越早能意識到和幫助在教育、培訓和就業方面有欠缺的孩子,就越能為社會和孩子給予更多的幫助。這是壹種社會和經濟投資,如果我們忽視它,那不久後將失去更多,人們往往更願意把精力放到生活福利上,但很少給員工提高生產力。

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澳洲有超過50萬的青年不升學又不就業。他們當中僅有三分之壹的人在找工作,但剩下的三分之二的人則選擇不找工作

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周壹,聖勞倫斯兄弟會(Brotherhood of St Laurence)在墨爾本舉辦論壇,經濟合作與發展組織(Economic Co-operation and Development)發布了《澳洲:投資年輕人》的報告。我們的教育體系“總體表現良好,近年來,學校的畢業率壹直在上升。”按照國際標準,澳洲年輕人的勞工市場還是非常有利的,但青年失業率低於經濟合作與發展組織的平均水平。報告中還顯示,自從20世紀90年代以來,青年失業率持續降低,而當青年就業下降時,失業率又開始提高了。

然而,報告中沒有重點關註青年失業問題,而是更加側重年齡在15-29歲的“三無青年”(NEETS),即不就業、不升學或不參加就業培訓的青年族群。2015年三無青年的比例達到11.8%,比2008年爆發全球金融危機時還高。

據悉,澳洲有超過50萬的青年不升學又不就業。他們當中僅有三分之壹的人在找工作,但剩下的三分之二的人則選擇不找工作。受教育程度低是促成三無青年高比例的首要因素。在三無青年中,擁有10年級畢業證書的青年人占了逾三分之壹。

更糟糕的是,報告還發現,很多三無青年缺乏基本技能(包括計算和讀寫能力)和非認知技能,而這些都是在勞動力市場獲得成功就業的重要前提。

而女性成為三無青年中的危險指數達50%,有60%的三無青年是女性。大部分原因是已成為媽媽,要照顧孩子。但占據澳洲3%青年人口的土著三無青年比例更高,高達10%。而身體殘疾的青年成為三無青年的可能性更大。報告還指出,三無青年往往承受更大的較高的心理壓力和表現出更低的生活水平滿意度。

因此,澳洲應給求職者,尤其是弱勢求職者,提供積極就業培訓,將其作為求職者進入穩定就業的有效方法。

“最近收緊的失業救濟金的資格標準壹方面或會刺激青年人積極尋找工作,但也面臨壹定風險,或會將大多數弱勢青年推入不知所措和貧窮的境地。”

(據澳洲新快網)

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英国 | 买房砍价也要适可而止啊…不要惹怒卖家

今天要說說買房中討價還價下Offer的事情。

之說以今天想說這個,還得從幾天前我遇到的一個哭笑不得的事情說起。

(為了不洩露一些具體信息,下面的一些價格數字有更改)

之前有一個房源,南倫敦的一套房。 13年買的期房,今年因為回國了想要轉手樓花。 開價88萬英鎊。

後來有個買家,一上來口氣就很大,說我要這套。 麻煩你們安排賣家來跟我見一面,我們當面談,你們中間轉一手信息不直接。

給他解釋了半天,其實英國買房,買賣雙方其實不怎麼需要見面。基本談下了價格,都是直接雙方律師接洽了。

溝通了半天,原來買家只想從賣家知道一個信息: 13年買這套花了多少。

這是一個很敏感的信息,因為這基本意味著這就是賣家的底線。 這種賣樓花的交易裡,因為買家必須是現金買家,所以賣家的談判籌碼很低。 因為一旦在completion前找不到買家,就只能自己付完餘款。 要是資金不到位的話就比較危險。 所以通常這種買樓花的,在知道對方購買價之後,大概加一些錢,讓對方滿意有得賺不虧也就行了。

賣家也還比較心急。 也就直接報了當年的購房合同。 當年的購買價78萬英鎊。

過了兩天,買家回話: 我的offer是70萬英鎊。

當時我都有點懵, 你確定你的出價不是80萬? 你確定你的offer比人家當年的買價還低?真的有誠意麼??

買家的表示是:是的,我就是覺得而這只值這個價格。 出offer就是我的誠意了。 賣家這種賣樓花的本來不就是在求買家買麼?

好吧.. 還能說什麼呢。

這套房子又不屬於之前高溢價的區域,賣個樓花不賺也就算了還要虧6萬? 開出這種offer,跟直接說「我覺得你的房子是垃圾」 有什麼區別。 都不用轉告給賣家,光是我這就通不過不是麼。

無奈。

那麼,出offer討價還價究竟該怎麼做?

今天,我們就來給大家講講怎麼樣給出offer,以及如何討價還價。

一般來說,看完房子之後,我們心裡應該會有兩個數字:

這個房子本身值多少錢;

這個房子對我們來說值多少錢.

那麼對我們來說,最高的出價應該就是這兩個數字中較小的那個。

不過注意,如果房子的情況不是特別好,需要重新修整啊什麼的,這時候如果作為沒有經驗的人,估價就比較困難了。那麼如果可能的話,最好請一個裝修師傅去看一下,報個價,那麼問題就解決了。那如果不行的話,我們自己估價的時候可能就需要非常保守了。

接下來,我們就要進入給offer的時候了。記住,不能一開始就給出自己的心裡最高價位。

最好的策略是,一開始,給出一個你認為基本上對方就會拒絕的價格。對,就是這樣,我們來分析分析為什麼要這麼做。

首先,在討價還價的階段,買方出價只能越出越高,不可能往低了走。那 麼如果一開始給出了一個比較高的價格,對方一下子就接受了,那麼就很可能這個房子本來對方可以以更低的價格賣給你,但是這時候後悔也沒有用了。所以呢,如 果一開始給出了一個相對來說很低的offer,然後對方拒絕了,那麼至少我們知道,這個價格沒有很高,我們沒有吃虧,主動權還在我們手上。

好吧,雖然如果我們給出的價格真的太低了,比如說差不多打了個六折,這個時候賣家有可能會有點生氣,直接扭頭就走也不是不可能。 畢竟,一下砍太多,明顯買家心不誠。

關於給offer的方式,有些人會喜歡以一種比較正式的方式來做,比如給一個offer信啦或者一封比較正式的郵件啦;但是也有一部分人喜歡口頭上來討論價格。有一種觀點認為,如果以信件或者郵件的方式給出offer,就會顯得更加正式,也會有一個記錄,以後萬一有什麼問題還可以找到原始的記錄什麼的。但其實這種沒有太大的所謂,大家自己喜歡怎樣就按照怎樣的方式來就可以了。

但是,有一點在給offer的時候大家是要注意的,那就是討價還價並不僅僅只是圍繞房子的價格來的。還有兩個重要的因素是你的確定性和交易的速度。簡單來說,如果你很確定你要買這個房子,然後你確定你能很快進行交易,那麼在給offer的時候一定要讓對方知道。這樣一來,你就很有可能佔據了很大的優勢,特別是有時候賣家比較急著出手房子的時候。

那麼對於購買的確定性,你應該要表現出來你是一個靠譜的買家,不會突然變卦什麼的。不過這不僅僅是用嘴巴說說就可以了:至少,你要讓對方知道你是有這個經濟能力去承擔這樣一筆錢的。不過呢,賣家或者中介心裡還是知道,錢沒有落袋,就還是有可能出現意外,但至少你讓他們知道你有能力去支付這個房款,總比那些什麼都沒有的人強。

一般來說,如果你不是需要賣掉一套房再來買房的話,你付款的速度會得到很大的保證;而 如果你根本不需要貸款的話,那對方就會更高興了。這樣一來,我們之前給大家說的,在看房的時候問一下對方為什麼要賣房子就很重要了——如果我們能看出來對 方賣房子比較著急的話,而我們又能做到全款支付,不需要貸款的話,那就很有優勢了—即使我們的出價比那些要貸款的低10%。

所以呢,如果我們能現金全款支付的話,在給offer的時候就讓對方明確這一點:我出的價格並不是說就是比你的要價低20%,我可是可以現金支付的哦,差不多一個半月你就能拿到錢的喲。

但是,即便是這樣,你的第一個offer也是應該被拒絕的—這是一件好事,因為這樣一來你就知道你給的offer是在對方最低價格以下,慢慢往上加價,然後我們就以對方可以承受的最低價成交了。

不過怎麼樣去加價呢,就在於你多想要到這個最低的價格了。如果你覺得你自己的預算還是夠的話,最好就給的比你心裡想的對方的最低價多一點,這樣也好快點成交。拖得時間太長,對投資來說不是一件好事,畢竟時間成本也是要計算進去的。

有些人會把討價還價當成一個遊戲,並且還有點樂在其中的感覺,就是拼了老命去拿到最低 價。這種做法沒有對和錯之分,但是記住,往往是很迫切需要達成交易的人會輸掉這個遊戲。把這件事情看得越重要,那麼就越容易在這場博弈中處於劣勢。換句話 說,給自己留一條退路,不行就找別的,放鬆心態,會好很多。

其實說了這麼些,大家看起來覺得這好像是一件比較簡單的事情—其實不是這樣的。就好比 說你真的很想要找到一個好的投資機會,但是看了好幾套,總是被別人搶先,這個時候其實心裡都會比較著急,也容易犯錯。那麼這個時候我們可能要問問自己這個 問題:如果回報率什麼的都還過得去,是不是把預算提高一點會比較好呢?不過有時候,就算已經提高了預算,還是不行,這個時候怎麼辦呢?這個時候其實要做的 就是給到對方這個offer,告訴對方這就是我們最後的offer了,並且讓對方知道我們手上還有別的機會在談,如果別的談妥了,這個offer就失效 了。時間是一把雙刃劍:一個房子如果剛開始賣,賣家肯定會要價很高的,但是時間拖得越長,他就會越沒有信心,可以承受的價格可能就會慢慢降低了。

(據英倫房產圈)

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加拿大 | 水岸度假村和高端休閒區:稀缺優質物業,用途靈活潛力巨大

不少人想在海外尋求優質投資項目,能夠獲得穩定增長的回報,讓財富持續增值,並且開啟一項新事業。在加拿大安大略省Parry Sound,正有這樣一處絕佳投資型物業正在出售——這是一個商業水岸度假村和高端休閒區,佔地面積超過80英畝,帶有2.1英里長的水岸。它的優越位置、稀缺性和獨特性,以及巨大開發潛力,都令其極具投資價值,未來前景良好,也能為您帶來豐厚回報。

佔據湖畔絕佳位置,設施完善深受遊客喜愛

該物業坐落於Otter Lake湖畔,該湖泊以純淨的水體而知名,更有便利的公路交通,駕車前往安大略省多倫多市只需2小時。優越的位置,得天獨厚的自然環境,都是該度假村的極大優勢,深受人們的喜愛,使之成為悠閒放鬆的最佳選擇。在休閒時刻,加拿大人很喜歡來到如此幽雅的場所,在湖畔度過難忘的時光,而這個度假村正好能符合人們的一切需求。

加拿大 | 水岸度假村和高端休閒區:稀缺優質物業,用途靈活潛力巨大
這是一個商業水岸度假村和高端休閒區,佔地面積超過80英畝,帶有2.1英里長的水岸
加拿大 | 水岸度假村和高端休閒區:稀缺優質物業,用途靈活潛力巨大
度假村和休閒區一共包含9棟非常私密的3居室和4居室別墅,這些別墅全部帶有露台、台階、碼頭和私家車道
加拿大 | 水岸度假村和高端休閒區:稀缺優質物業,用途靈活潛力巨大
該物業坐落於Otter Lake湖畔,該湖泊以純淨的水體而知名,更有便利的公路交通,駕車前往安大略省多倫多市只需2小時
加拿大 | 水岸度假村和高端休閒區:稀缺優質物業,用途靈活潛力巨大
在休閒時刻,加拿大人很喜歡來到如此幽雅的場所,在湖畔度過難忘的時光,而這個度假村正好能符合人們的一切需求

度假村和休閒區一共包含9棟非常私密的3居室和4居室別墅,這些別墅全部帶有露台、台階、碼頭和私家車道。現代風格主宅建築包含7間臥室、3.5間浴室、洗衣間、大型露台和一個海灘,可常年在該海灘上欣賞美麗的日落。這裡完全可以讓人遠離喧囂、貼近自然,告別一切煩惱。

這個度假村和休閒區中包含一家小旅館,該旅館中有7套用於出租的套間、1套3臥室公寓套房、一個商業洗衣間、辦公室和桑拿室。這些建築樓通體帶有高品質家具,而且始終都維護得很好,並且經過了大幅度升級更新,包括新裝了最先進的供水系統。整個度假村和休閒區朝向西南,是最佳朝向之一,而且坐落於湖泊最私密的區域內。

美國新房地板裝修新潮流 專家為妳專業講解

近年於地板裝修設計有三大趨勢,地毯流行柔軟蓬松材質,木地板走粗曠風格,乙烯地板則更趨奢華。是的,妳沒有看錯! 奢華的乙烯地板(塑膠制地板貼片) 聽起來非常沖突。尤其對於追求建材品質的買家來說,乙烯地板壹直是廉價象征。

史考特。漢佛瑞,加州地板貿易協會的主席,特別說明: 「過去兩年,乙烯地板有很顯著的成長。主因在於印刷技術精進,乙烯地板現在看起來跟真正的木地板幾乎完全相同。」乙烯地板並非唯壹引起消費者關註的地板裝修潮流,New Home Source更準備了其他項目與大家分享。

地毯

地毯材質近年不但更加柔軟更兼具環保意識。漢佛瑞表示: 「各家廠商都開始意識到環保的重要性。有些工廠會將回收的尼龍,高溫熔解後制造出全新的地毯。」漢佛瑞出生於地板世家,他見證了地毯產業的興起繁盛。 「我很意外奢華的地毯竟然又重新流行了起來,現今的頂級地毯甚至比我小時候接觸的都來得更加柔軟。」

當前,奢華的地毯竟然又重新流行了起來。

他也特別提到了Shaw’s Caress – 以全新方式將尼龍制造為頂級布料,以及Mohawk Flooring’s SmartStrand Silk – 使用三倍量的尼龍來制作地毯。漢佛瑞也預言其他地毯商將會跟進這兩大廠商的制造趨勢。

至於地毯花紋,近年受歡迎的技術是Cut-and-Loop,顧名思義是將毛料部分裁切部分環狀連接,制造出浮雕立體感。安柏。薛伊,Standard Pacific Homes丹佛分部總裁補充「他們屬於混紗或是多色調。主要潮流是簡潔風格的花紋地毯,可呈現個人風格。」薛伊說在丹佛地區,此類地毯多使用於臥室及樓梯間。

木地板

隨著近年興起的開放式空間,許多人會將客廳及廚房連結在壹起。為了搭配空間壹致性,越來越多人在廚房使用木地板。然而實木地板價格不斐,因此許多人選擇Laminate美耐板(由木屑壓制而成)。薛伊解釋: 「這種材質耐重且穩定,木板間不易產生空隙,價格比起實木地板也來得親民。」

與國內壹樣,木地板也廣受業主歡迎,山胡桃、櫻桃木及胡桃木是大眾選擇較多的木材。

消費者對於木紋材質的喜好,也趨向深色系,而淺灰色調也頗受歡迎。 「買家傾向選用大面積木片或是將不同尺寸的木板混合拼裝。材質選擇上也偏向異國風情,例如山胡桃、櫻桃木及胡桃木等等。」

薛伊認為仿舊木材也是壹大趨勢,針對這點,漢佛瑞補充:「買家還是喜歡新地板,只是想要看起來有點歲月痕跡。」就如同年輕人喜歡穿破損感的牛仔褲。市場上也發展出對二手木材有興趣的新族群,二手木材主要是從老屋汰換下來的建材或部分廠商刻意將新木材仿舊。

此外,由竹子所建造的木材也曾在市場掀起壹陣漣漪,相較於其他木材原料,竹子生長期較短再生性也來得高。不過部分消費者反應竹子會有縮水的問題。對此漢佛瑞認為: 「竹制建材持續在進步,現在已經很少聽到縮水問題了。我很期待廠商未來開發出更多樣化的竹材花紋及尺寸。」

奢華乙烯地板

奢華也許有點言過其實,但隨著科技進步,乙烯地板的確被賦予了新風貌。乙烯地板的制作流程是將各式木紋印制在塑膠材質上,讓它看起來如同實木地板壹樣高級。

漢佛瑞提出: 「只要相機能捕捉的花紋都可以被印制在乙烯地板上。這不僅限於木紋,我看過有人運用磁磚及大理石紋的乙烯地板來進行浴室裝修,效果相當出色。」

磁磚

陶瓷磁磚趨勢是極大化。消費者喜愛大面積的磁磚,尤其是大於30*30公分的尺寸。漢佛瑞說明: 「之前提到的數位印刷,不僅可以應用在美耐板及乙烯地板,連磁磚也適用,所以就算看到木紋磁磚也不稀奇。」薛伊分享丹佛地區盛行模組磁磚– 長方形磁磚或是30*60公分的尺寸。 「我們近期看到很多類似布料或是木頭材質磁磚,另外還有水泥表面的。」

 

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美國新房裝潢改裝8要訣 新房建築商誠意推薦

恭喜妳終於簽了合約買下了第壹棟房子,下壹步就是開始思考如何設計房屋。購買新建案的壹大好處就是能夠選擇從建商提供的裝潢選項中,挑選自己喜愛的裝潢設計。

但對於第壹次買屋的人,如何選擇可是壹大問題。櫥櫃、流理臺桌面、地板、燈具及廚房設備,甚至包含是否建造額外車庫或是衛浴,以上提及的項目在房屋裝修的選項裏,仍是九牛壹毛。

新屋主究竟應該要怎麽做呢?

房屋結構

簽下合約後,第壹件事就是針對房屋結構及隔間做出決定。位於亞利桑那州的Cachet Homes 銷售暨行銷副總裁蘇。古德奇說: 「買家簽約時,常被復雜的法律文件搞得頭昏眼花。但我們確保在完成合約簽訂後,會立即與他們談談房屋隔間。」
部分買家希望增加額外衛浴或是車庫、加裝出入口、壁爐或是燈具等。買家必須在裝修前期就下好決定,因為此類裝潢會影響房屋整體結構及相關建築執照申請。另壹方面,調整水管管線及電線需要移除部分墻面,為避免不必要工程,買家都應該盡早下定決心。

裝潢升級

買家也許認為房屋的美化裝潢例如墻面粉刷、庭院造景、選擇燈具及水龍頭把手、地板材質、墻面裝飾以及基本的廚房設備都是比較不急迫的項目。就算建商交屋結案後,再來進行也不遲,尤其當買家有充足的裝潢預算,並不需要立即下決定。

達拉斯的Grenadier Homes建案底價中並不包含加裝冰箱等廚房設備。根據Grenadier Homes設計師凱西。克斯塔表示: 「買家自行選購有時會獲得更好價格。但直接向建商加購,花費可被計算在貸款內,不會占用裝潢費用。」

此外,克斯塔也提醒,在交屋後進行的房屋改裝,壹般不會包含在建商保固項目內。當然,另壹個原因在於結案後,自行進行房屋改裝,可能無法找到合適施工廠商,或是因承包廠商不了解屋況而發生錯誤。

建商施工時間

盡量配合建商施工時程表。通常在簽約的兩到三周後,建商會安排會議來了解屋主的設計需求。不同建商會有不同規則,有些建商不允許屋主二次修改裝潢項目。因此建議屋主在會議時,詳列裝潢項目及需求,針對喜愛的設計風格,也淮備照片幫助設計師進壹步了解。

樣品屋

許多買家購屋起因於對樣品屋壹見傾心。然而樣品屋跟實際交屋後狀況可能不盡相同。樣品屋通常搭配頂級建材及高級設備,而裝潢選擇也未必會出現在建商所提供的方案中,若想將新家設計得跟樣品屋壹樣,必定需要額外花費。

預算規劃

事先規劃預算並且依照計畫實施。當買家走入建商的設計中心,就如同三歲小童進入琳瑯滿目的糖果店。頂級及極具設計感裝潢所費不貲,因此盡量按照原先預算規劃以避免不必要開銷。

對此,古德奇提供了壹個參考金額: 房屋裝潢花費大約占房屋總價的12%為合理範圍。切記房屋貸款金額需要涵蓋裝潢費用及房屋總價。

實際需求

遵循原先的預算規劃,妳不可能負擔所有妳所喜愛裝潢項目。建立清單時,可分為必須項目及理想項目。

懷得利夫妻向Cachet Homes購買了三房兩衛的新屋,市價約為35萬美元。他們淮備了3萬元來進行裝修,其中兩萬六千元都花費在櫥櫃及地板等項目。懷得利太太表示: 「原先我們計畫在廚房防水墻面做馬賽克拼接磁磚設計,然而我們實在無法負擔這筆費用,最後的折衷方案是僅於烤箱旁墻面做小部分的磁磚拼貼。」

未來變現價值

不要過度客制化。新屋主想要將新家設計得極具個人風格,這種心情是可以理解的。然而,必須考慮過度設計是否會影響未來出售的困難度。佛洛裏達房地產經紀人安迪。威爾斯說明: 「屋主也許考慮薰衣草紫的廚房中島,然而強烈個人風格會讓妳在轉售時遇到困難。較理想的方式是將喜歡的顏色運用在墻壁粉刷,主要廚房流理臺面仍保持中性色調。未來出售時,才能吸引較多買家。」

信任合作廠商

設計及施工團隊在改裝過程中,會解釋施工細節,針對特定項目提供除了設計美感外的專業意見。此外,也會針對屋主預算提出建議。懷得利先生說:「施工廠商會努力幫助妳完成夢想新居。因此,請相信他們多年以來的專業及經驗。」

 

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新加坡 | 靠近名校、烏節路 新私宅項目料帶旺新加坡住宅區房市

武吉知馬地區向來是新加坡受買家歡迎的住宅區,特別是外地富豪買家,因為這裡不僅環境清幽、靠近購物街烏節路,該地區也是名校林立。

上周,該地區迎來了一個新項目——“維多利亞園山莊”(Victoria Park Villas),預料這將進一步帶動武吉知馬私宅的買氣。

維多利亞園山莊是凱德集團(CapitaLand)發展的有地住宅項目,占地40萬3000平方英尺。這是一個99年地契項目。

項目位於加冕路(Coronation Road)和維多利亞園路(Victoria Park Road)交界處,共有106棟半獨立式洋房與三棟獨立式洋房。

目前,該項目售出約七個單位,平均銷售尺價在2000元左右,從440萬元起跳。項目預計在2018年底竣工。

新加坡新私宅項目“維多利亞園山莊”的概念設計圖

對一些買家而言,維多利亞園山莊的最大優勢或許是它靠近名校。例如距離南洋幼稚園和南洋小學不到一公裡,步行到華僑中學和南洋女中也只需十多分鐘。此外,項目附近還有萊佛士女子小學、國家初級學院和新加坡國立大學武吉知馬校園等學府。

維多利亞園路、加冕路至公爵夫人道(Duchess Ave)一帶的住宅項目以有地住宅項目為主,洋房單位價格一般是400萬元甚至超過1000萬元。這一帶也有不少規模較小、樓高四五層的公寓,但新項目並不多。

例如這一帶最近完工,是由華業集團(UOL)發展的Duchess Residences。這是一個999年的共管公寓項目,在2011年完工,共有120個單位。項目上個月有兩個單位轉售,成交價分別為230萬元和410萬元,尺價相當於1571元和1360元。

沿著公爵夫人道還有Duchess Crest和卡沙貝拉(Casabella)等共管公寓項目。這些項目屋齡至少10年以上,如Duchess Crest建於1999年,屋齡達17年。

由於屋齡較大,這兩個項目的轉售價格也較低。像卡沙貝拉去年一個超過3000平方英尺的單位以282萬元轉手,成交尺價只有916元。作為一個位於第10郵區,屋齡約10年的永久地契項目,這單位尺價可說是相當吸引人的。

至於靠近華中初級學院的兩個私宅項目臻園(The Tresor)和Duchess Manor,或許是因為各項目只有50至60多個單位,轉售活動不多,成交價也維持堅挺,尺價處於1600多元的水平。

臻園兩年來只有一個單位轉售,尺價為1671元。

租金市場而言,Duchess Residences現在的中位數租金為3050元。按此而計,一個面積達1500平方英尺的三房式公寓的月租是5250元。

目前,武吉知馬發展已處於飽和狀況,發展商要取得新的發展地段,大概只能通過集體收購的途徑,這意味著維多利亞園路周圍的私宅——特別是一些屋齡較大的私宅項目,被集體收購的可能性很高,對該區房價起著一定的支持作用。

(據聯合早報)