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居外研究：新加坡房市——政府嚴控下的機遇

新加坡公寓價格同比增長快速反彈

新加坡市區重建局（URA）的數據表明，2017年4季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年，隨著觀望情緒的緩解，低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來，新盤受到極大追捧，二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中，新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%，為7年來最高水平。

圖1：新加坡私人公寓房價走勢

新加坡房市中的政府調控

全球金融危機之後，隨著經濟復蘇，消費者信心增長，新加坡私人住市場市迅速復蘇，並且增速驚人。從2009年2季度到2013年2季度的四年間，新加坡公寓房價漲幅超過50%，這無疑引發了市場對房價過高與投資行為的擔憂。其實從2010年開始，新加坡政府就陸續出台多項針對賣家的限制政策，旨在為房價降溫，擠出泡沫。2011年底與2013年初，新加坡兩次增加外國人與新加坡當地居民購房需繳納的附加印花稅，2013年1月開始，外國人需繳納的附加印花稅上升到15%，永久居民購置首套房也需要繳納5%的附加印花稅，非首套房則需繳納10%。加上3%的基本印花稅，外國人面臨的總印花稅率為18%，在當時是全球主要地產投資國家中最高的。同時，管理機構也不斷地縮緊最高貸款額度上的限制。

真正為房市成功降溫的，是第二次附加印花稅的提高與2013年6月總債務償還框架（TotalDebt Servicing Ratio，簡稱TDSR）的實行。根據TDSR，貸款機構在評估房貸時，需考慮到申請人所有房貸類與非房貸類貸款，所有貸款的月還款額不得超過收入的60%。這兩項改變同時打擊了公寓市場上當地與海外的需求，成交量也從2013年開始銳減。伴隨著成交量的萎縮，新加坡公寓房價終於開始朝著政府預期的方向下行。

圖2：新加坡私人公寓價格指數與主要降溫措施

經過了幾年的沉寂，2017年開始，市場需求的不斷累積導致新房市場以及二手房市場成交量增幅明顯，去庫存速度加快。2017年3季度開始，新加坡私人公寓市場迎來價格的拐點，止跌反彈。在那之後，房價上升勢頭迅猛，環比、同比增幅都迎來2011年2季度以來的最高水平，政府堅持多年的“降溫措施”眼看就要完全被市場情緒消化。在這個轉捩點，新加坡政府雷厲風行，在7月5日宣布將從次日（7月6日）起，再度調整額外買房印花稅和貸款與價值比（loan-to-value ratio），為房地產市場降溫。由於新政將在第二天執行，導致消息發布當夜新加坡買家蜂擁至售樓處，連夜排隊等待搶購。這次加稅，除了擁有新加坡公民和永久居民身份的首套房買家，其他所有買家要繳納額外買家印花稅一律上調五個百分點。作為企業機構的購買者，則需多繳納10個百分點。此外，貸款與價值比也降低了，貸款與價值比指貸款金額和抵押品價值的比例，多見於抵押貸款，如房產抵押貸款，通俗來說就是你的抵押物能貸出的錢變少了。

房價料平穩升值，租金迎來上漲空間

7月初的突然加稅，讓市場措手不及的同時，也帶來了短期的市場回調。根據新加坡房地產平台SRX發布的最新報告，7月份私人公寓市場雖然房價依然保持上漲勢頭，但是成交量卻逆市回調，顯示出突然加稅的威力。不過長期來看，市場上的供求關系依然沒有發生太大改變，長期來看新加坡私人公寓市場的上升動力依然不減，但是房價上漲的幅度大小似乎已經被掌握在政府的手中。

華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓，最高達290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（約合15,311元人民幣）的平均尺價，在全球最昂貴公寓中排行第九。
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隨著此前房價連續走弱，從2016年底開始，新加坡刮起了一股整體收購的風潮。許多地皮短缺的開發商們開始通過整體收購老舊的私宅項目，並加以重新開發的方式為市場帶來新盤供給。據不完全統計，從2016年底到2017年底短短一年時間內，有18個私宅項目成功集體出售，售價總額達到令人瞠目的68億元新幣（約333億人民幣）。由於從收購到新樓盤的開盤通常要一年以上，這意味著這些新供給大概率將會在2019年前後進入市場。而在那之後，由於新加坡新項目的工程周期通常為3年到3年半，從現在到2022年的新房市場都將會處在一個供給的低谷期，這將把一部分新房需求推至二手與租賃市場，促使二手房價與租金上漲加速。

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

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澳昆州房產交易法律指南（3）置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免｜居外專欄

澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林彙銘律師）
昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、（首次）補貼與印花稅減免（主筆：林彙銘律師）
昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。

1. 置業昆士蘭州的主要稅務

1.1 基礎印花稅

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對各類文書（即書面文件）和相關交易征收印花稅。各州采用不同的印花稅率，文件和交易類型不同，稅率也會有所差別。如今，有些地區征收不再需要實際的書面文件來征收印花稅，現多稱為“交易稅”。

昆士蘭州的基礎印花稅稅率表如下：

關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

如買的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅。
如買的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。

1.2 海外人士附加印花稅

在2016年昆士蘭州的預算案出台以後，昆士蘭州政府也將從2016年10月1日起開始對海外人士征收除印花稅以外的附加印花稅。

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士:

澳大利亞公民
持有永久居留簽證人士
其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2016年10月1日後簽署交換的合同的買家需要繳納額外3%的海外人士附加印花稅。這就意味著，如果買家是2016年10月1日前簽署並交換完的文件，就不需要繳納這個額外的印花稅。如果是此日期後，海外買家除了需要支付正常的印花稅外，還需要支付額外3%的印花稅。

我們以昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：

一般印花稅：×3.75%=22,500澳元
附加印花稅：×3%=18,000澳元
總印花稅額為：40,500澳元

1.3 土地稅

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值

土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。

除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅如下：

關於土地稅豁免的更多信息，請參閱以下文章：

澳洲房產收到土地稅稅單該怎麼辦？怎麼豁免？︱居外專欄

2. 首次置業補貼與印花稅減免

與中國各大城市紛紛推出“限購令”不同，澳大利亞政府一向將“讓從來沒買過房子的年輕人買得起房“作為主要政策進行落實與執行。在此大背景之下，昆士蘭州政府對於首次置業者的支持力度也越來越大，主要推出以下政策以鼓勵並支持首次置業者安居樂業：

2.1 首次置業補貼

首次購房補貼計劃由澳洲政府投資、由OSR機構管理，旨在幫助符合條件的澳洲首次置業者去購買或者建造他們的第一套自住房。這個計劃只針對住宅房產的購買或者建造，申請者也必須是澳洲公民或永久居民。這個補貼的數額隨各個州和所購買的房屋項目而不同，最多可高達2萬澳元。在2017年12月31日前簽訂交換的合同，昆士蘭州政府將給予2萬澳元的置業補貼。在物業交割過戶手續完成之後，或在物業建成拿到建成證明之後，即可在12個月內向昆士蘭州OSR辦公室遞交申請。

申請首次置業補貼的主要要求如下：

必須是澳洲永久居民或公民；
置業者年齡滿18周歲；
不能以公司的名義購買；
置業者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
新房合同價值不超過750,000澳元；
必須在成交後12個月內提出申請；
至少在所購物業的第一個12個月中連續在居住滿6個月；
聯名置業者中的任何人未曾申請過補貼；
聯名置業者只可以申請一次，並僅限於一套物業；
如果在2000年7月1日之後買過房子作為投資用，而且從來沒有住過此投資房，並且在2000年7月1日之前沒有擁有過任何房產，同樣有申請資格。

2.2 自住（房屋）印花稅減免

申請自住（房屋）印花稅減免的主要要求如下：

置業者以個人名義購買；
置業者年齡滿18周歲；
置業者在交割過戶手續完成之後的12 個月內必須搬進去自住；
置業者入戶之後的12個月內不可將房屋出售或出租；
置業者必須是首次購買房屋，在世界上任何地方沒有擁有過房產；
置業者未曾申請過類似補貼。

印花稅減免的幅度如下：

2.3 自住（空地）印花稅減免

申請自住（空地）印花稅減免的主要要求如下：

置業者是首次購買空地，世界上的任何地方沒有擁有過任何房產；
置業者購買的空地價格少於$400,000；
置業者年齡滿18周歲；
置業者承諾在空地上建築自己的自住房；
置業者承諾只會在空地上建一套房子；
購買時，空地上沒有其他建築物的存在；
置業者未曾申請過類似補貼；
置業者必須在空地交割完以後的2年內建好房屋並入住；
置業者必須自住滿一年，且一年內不可出售或出租。

印花稅減免的幅度如下：

聲明：

《昆州房產交易法律指南》由林彙銘律師主編：
- 第1、5篇章主筆：林彙銘律師
- 第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師
《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

居外責編：Zoe Chan

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外國買家購新加坡豪宅上半年比率上揚占38％

本地豪宅市場的外國買家比率今年上半年上揚，鐘情烏節路等地區的印度尼西亞買家比率也增加。

不過，隨著新一輪房地產降溫措施在下半年開始發揮效應，有分析師預測外國買家將遭受最大衝擊，豪宅市場下半年銷量將大跌高達四成。

根據高緯環球（Cushman & Wakefield）提供數據顯示，今年上半年共有224個豪華公寓單位成交，其中，外國買家（包括公司）占38％，高於比去年的32％。

反觀同時期本地豪宅買家所占比率卻下跌6個百分點，報38％。至於新加坡永久居民買家大致維持在24％水平。

高緯環球對豪宅的定義是屋價至少400萬元，面積至少2000平方英尺的非有地私宅。

高緯環球研究部高級總監李敏雯指出，外國買家向來是本地豪宅市場的最大支撐力量，2011年占豪宅交易的一半左右，不過2013年外國買家須支付額外買方印花稅（ABSD）增至15％後，占比隨之滑落，去年只達三分之一。

雖然今年上半年外國買家的豪宅交易比率有所增加。李敏雯認為，今年7月新一輪降溫措施，外國買家的額外買方印花稅增至20％，預料會重挫他們的購買情緒。她說：“很多外國買家過去幾年都在觀望本地豪宅市場，等著良機進場。措施推出後，他們可能又會繼續采取觀望態度了。”

由於外國買家需求下跌，她估計下半年豪宅銷售會下跌三四成。

萊坊高級咨詢與研究部主管李乃佳有相似看法。他說：“外國買家流動性一般較強，如果他們覺得這裡印花稅過高，他們就可能選擇在其他國家置業。”

根據萊坊整理數據，外國買家主要以中國、馬來西亞、印度和印尼為主。高居榜首的是中國買家，近幾年占比一直維持在30％左右水平。

值得一提的是，中國買家購買豪宅有增加趨勢。例如2009年，他們購買的私宅單位中，只有2％是總值超過500萬元，去年增至4.4％。

本地買房印花稅率與其他大城市相差不遠

李乃佳也指出，今年上半年印尼買家購買177個私宅單位，比去年多4.1％，這又以烏節路等黃金地區豪宅為主。

然而，利斯蘇富比國際房地產新加坡運營總監梁文豪指出，本地買房印花稅率其實跟一些大城市相差不遠。

例如，香港的外國買家須交付的稅率可達30％；倫敦的外國買家則須支付12％至15％的印花稅，外加每年3500英鎊（6130新元）稅款。

加拿大溫哥華去年也把外國買家的印花稅從15％增至20％，另外超過300萬加元（315萬新元）房子轉手時，也須支付額外5％的轉讓稅。

梁文豪說：“外國買家在選擇房地產投資地點時，除了考慮價格和稅率，往往也考慮地緣政治穩定性和彙率走勢等其他因素。”

世邦魏理仕研究部主管沈振倫是另一個對豪宅市場持較樂觀態度的分析師。

他說：“新加坡始終是具吸引力的居住城市。處於優越地點和被視為物有所值的豪宅項目，依然會讓買家趨之若鶩。”

長期而言，沈振倫認為，一些豪宅項目仍可帶來客觀投資回報。

世邦魏理仕最新豪宅市場報告顯示，上半年共有232個位於核心中央區，總值至少500萬元的豪華公寓成交，比去年同期高出36％。它們的平均尺價為2798元，也比去年同期高出14％。其中，尺價最高單位來自銀峰（New Futura），高達4630元。

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另一方面，戴玉祥產業執行總裁高春華指出，外國買家選擇在新加坡置業，不僅是為了投資，有時也包括提供孩子安定學習環境等因素。

她說：“降溫措施或許會‘嚇走’一些外國買家。但我相信，新加坡憑借宜居環境、良好教育條件和完善基礎設施等長遠優勢，始終能吸引這些買家回流。”

來源：聯合早報
責編：Zoe Chan

投資澳洲房產如何選擇最適合你的律師？

在英聯邦法律體系的國家中，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業地產還是住宅地產，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外置業的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

此文將通過執業律師在澳房投資中的職責、客戶委托流程以及客戶如何選擇合適自己的律師等方面進行介紹，幫助各位讀者在置業過程中更好地得到法律支持。

在澳房投資法律服務中，律師的職責與委托流程

在澳大利亞法律體系中，律師的身份是法院的組成部分，是法院的工作人員，首先對法律和法院負責。盡管在具體案件中律師收取客戶的律師費，為客戶提供法律服務，但是律師必須在遵守法律規定，遵循正義公平原則的基礎上，才能為客戶爭取最大利益。比如客戶要律師做偽證，律師沒有別的選擇只能拒絕。在物業投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

買方律師在為客戶服務時，會為客戶提供一份律師收費協議，明確告知客戶和律師的委托關系。律師代理產權轉讓手續是基於委托人和律師或律師事務所協商一致而形成的委托代理關系，委托人與律師事務所協商簽訂的委托代理合同，是規定律師代理委托人辦理具體法律事務的合同，它確定了律師事務所與委托人在代理該項法律事務過程中的權利義務關系。

根據相關法律，一般情況下，一個律師只能為一方工作（除非特殊情況並且利益雙方明確知情和同意），必須避免利益衝突。那麼買方的律師在該購買合同中，一旦確定為買方律師，只能為買方工作，為買方爭取法律權益提供法律服務，不能也不是為賣方或者賣方的代理工作。

作為律師，其專業範圍也只能僅限於提供法律服務。至於客戶所購買的房屋是否物有所值，是否會漲價增值，是否好出租，租金有多少，是否有景觀，是否旁邊有幼兒園、學校、公共交通、購物中心等，房屋建設進度，房屋建築質量如何，屋內裝修標准是否合格，以及自己能否貸款，能貸多少，貸款利率，如何還貸，彙率走勢如何等等諸如此類關於房產投資、貸款、外彙等的問題，律師作為法律專業人士（而非投資分析師）不能夠，也不可以，更不應當提供任何建議或者答案。

總體而言，律師在產權轉讓（Conveyancing）過程中主要工作可以分為以下：

1、購房合同：在簽署購房合同之前代表買方與對方律師協商、敲定其中的合同條款，以其專業角度盡可能地去除對買房不利的不公平或懲罰條款。

2、交換合同及支付定金：由於國內的外彙管制，通常中國買方需要更多的時間，將款項轉賬到澳大利亞。這是，律師可與賣方律師協商，要求延長買方支付定金的時間，以確保買方能夠正常履行合同條款。

3、印花稅計算：印花稅的計算繁雜，一般購房者可能並不了解，而律師不但可以幫助買方准確計算所需購買房產的印花稅金額，還可根據買方的情況申請相應的印花稅減免。在簽署買房合同前，律師都會向買方確認印花稅的金額，並幫助買方完成所有相關文件、表格，確保滿足法律、法規的要求。

4、所有權轉讓：澳大利亞各州對於房產轉讓證書的隱性要求較高，稍微處理不慎，可能會引起不小的法律糾紛。為保證這一步驟的順利進行，律師會起草房產轉讓證書，提醒買方按照正確的方式簽署轉讓證，並在房產交割前及時檢查證書的有效性，是否能被政府部門接受，確保買方在交割後順利成為新的房主。

5、房產交割：在交割當日，買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用，以確保買方正確支付。此外，買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項，以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點，通常由律師代表買方出席交割過程，以保障買房權益、以及房產的順利交割。

6、向土地局注冊所有權：律師會在房產交割後，與當地相關政府部門聯系，以確保該房產的所有權已正確轉讓至買方名下。

如何選擇合適自己的律師

現在法律行業就像是一個雙盲的市場，客戶抱怨找不到好律師，律師也會抱怨找不到案源。絕大多數買方在簽署購房協議時都會聘請律師進行，但仍然有例外。如果客戶原來就有一些投資經驗，並且時間充裕，願意鑽研相關法律法規，那麼仍然可以自己操作相關的法律事宜。不過對於大部分人來說，有一位專業的法律從業者幫助客戶進行產權轉讓，可以更好地保護交易安全與個人權益。

從建立信任的角度，當事人找到合適律師的相關途徑有：

一是通過投資經驗豐富的“過來人”推薦口碑好的律師。

二是通過中介推薦律師：有買方擔心使用中介推薦的律師會產生利息相連的問題，其實不用擔心，有過切身體驗的買方通常都會承認，專業中介推薦的律師可能往往比自己盲目找的律師更專業。原因是，作為從業多年的中介，對行內的律師可能也多少打過交道，貌似互相競爭的中介之間也常會互相交流客戶回饋，對律師的狀況也要比外行人更了解。中介通常也希望推薦最專業最盡責的律師說明自己的客戶完成交易。而律師是持牌經營，他們只收取服務費，不可能去勾結中介做坑害買方的事情、冒丟掉牌照的風險。而賣方有自己的律師，中介推薦的律師與賣方律師沒有直接利益關系，只代表買方利益為買方服務。

三是通過媒體曝光率：一些律師會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。文如其人，如果你讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富，人品正直，不防打電話或去電子郵件做進一步的了解。此外，還可以到一些專業的海外投資置業網站上咨詢，這些網站推薦的房產律師都會附有詳細的背景介紹，為有意於海外置業的買家提供個人化的服務。

買方容易陷入兩個誤區，一是誤以為律師級別越高越好，接了地產業務的律師必然精通地產方面的業務。二是片面對比價格，傾向於選擇最便宜的律師。

實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的業務，需找持有其他州牌照的律師。

此外，建議不要太糾結於律師費價格。建議不要與律師壓價格，如同真正聰明的投資者只求最專業的相關服務，不屑向房產中介與貸款中介索取回扣一樣，只貪圖最低的價格，很可能令你支付其他方面更昂貴的代價。

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

責編：Zoe Chan

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香港之後新加坡也出手了：提高住宅印花稅收緊貸款限額

在香港推出樓市大招，宣布征收相當於樓價5%的一手房空置稅不到一周後，新加坡也迅速加入了樓市調控的隊伍。

今日，新加坡金融管理局、國家發展部和財政部聯合公告表示，新加坡將上調購買住宅物業的額外買方印花稅（Additional Buyers Stamp Duty，ABSD）稅率，並收緊貸款限額。新政策將從7月6日開始實施。

濱海灣地區是新加坡最負盛名的住宅和商業地段，該區的新建項目**Marina One Residences 濱海盛景豪苑**，現有1、2、3和4臥室單位和閣樓公寓可供選擇，售價約¥901萬-2,848萬。居外物業編號：39990118 *點擊查看房源信息*

新加坡政府稱，該舉措旨在使房地產市場降溫，維持房價漲勢與經濟基本面一致。公告稱，在利率上升和住房供應面強勁的情況下，如果不加以控制，房產價格一味上漲可能會導致市場出現不穩定的回調。

ABSD是新加坡政府推出的房地產降溫措施之一，是在一般買家印花稅上添加的額外稅務。

此前，新加坡公民購買首套房時免除印花稅，但在購買第二、第三套及更多套私宅房子，分別需付額外7％和10％印花稅；對於永久居民，購買第一、第二及更多套房子，分別需付額外5％和10％印花稅；外國人和實體購買房子時，一律需付額外15％印花稅。

調整後，新加坡公民和永久居民購買首套住房的ABSD稅率仍然維持在0%和5%，所有其他上述個人的ABSD稅率均上調5個百分點，實體的ABSD稅率上調10個百分點，如果涉及到針對土地開發商，還需在上述基礎上再增加5%的額外ABSD。

華爾街見聞此前提到，2008年全球金融危機爆發之後，美聯儲實施QE政策，導致大量資金湧入新加坡樓市。外資和外國人的湧入，推動新加坡房價持續飆升，一躍成為亞洲房價第二高的城市。

為此，2009年開始新加坡實施樓市管控，政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅。管控措施之後，新加坡房價在2013年見頂，隨後便開始長達近四年的下跌，直到去年三季度又開始重回漲勢。公告指出，過去一年裡，新加坡房價大幅增長了9.1%。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

澳洲印花稅減免如何影響投資

海外人士7月1日後不再享有澳洲印花稅減免優惠。

2017年7月1日之後，在維多利亞州購房任何人將不再享有印花稅的減免，包括海外人士、澳洲公民、永居簽證PR持有者。新政實施以後海外人士將不再享有原有的5%的印花稅減免，購買期房需要支付12.5%左右的稅，購買成本將上升不少。
維多利亞州

新南威爾士洲
海外人士額外印花稅翻倍
新洲從2016年6月21 日開始對海外人士征收4%的額外印花稅，現在新南威爾士州政府有了新計劃，計劃向海外房產投資者收取更高的費用以及稅費，並以此來籌集幾十億資金、用來幫助澳洲本地的首次置業人士。
此次計劃中外國投資者附加稅（Foreign Investor Surcharge Duty）將從4%大幅增長到8%，並從7月1日開始實施。每年繳納的土地稅也會有所調整，將從0.75%調至2%。

昆士蘭州
海外人士額外印花稅維持3%不變
昆士蘭州從2016年10月1日開始向海外人士征收3%額外印花稅，目前暫無其他加稅消息。不出意外的話昆州壹般會在新洲和維州新政出臺之後做相應調整。

澳大利亞政府公布的聯邦預算宣布，對於海外人士置業，具體新規主要有3條：
1. 房地產開發商出售給海外購房者的配額須限制在總房屋數量的50%以內，該規則自2017年5月9日開始生效並被要求執行；
2. 對於每年空置6個月以上的房產，澳大利亞政府將實施新政稅收，但這壹規定並非適用所有人，只適用今年5月9日後提出申請的購房者；
3. 從2017年7月1日開始，海外人士的申請費將提高10個百分點，這些稅費除了用於資助壹些基礎設施中心的建設維護外，還將加用於支持政部門從事對外國投資的審查工作。
聯邦政府

我們可以友由以上得出結論：澳洲政府上調印花稅旨在維持房價的合理增長、抑制由於市場過熱而導致的房價虛高、從而保證投資者獲得穩定且較高的投資回報，此舉是在保護投資者的利益。各大州接二連三上調印花稅，可以說明澳洲，甚至整個海外房市仍然被十分持續看好。但對於投資者而言凡事還是要趕在之前，以便獲取更多收益回報。

新加坡房產投資費用詳解

全球最富有國家之一的新加坡，吸引著來自世界各地的投資者。其語言環境、生活節奏和遍地商機的優勢，使不少中國人選擇那裡作為留學、移民及房產投資的目的地。

據居外網介紹，房產是近幾年來新加坡最熱門的話題，更是熱門投資項目。作為亞洲炙手可熱的投資國之一新加坡，針對海外投資者制定了一套詳細的購房收費明細。其中主要的費用類別有：交易費、貸款費、持有費、轉讓費。

在新加坡買房投資相關費用明細一覽表：

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限貸征稅中中國買家紛紛撤離澳洲房市 | 澳洲

由於對國際買家征稅以及信用監管加強等因素，海外買家對澳洲房產的需求幾近降至冰點。前往澳洲購買住宅的海外買家在壹系列新政下數量急劇下降，澳洲當地的開發商們開始就此表達不滿。

根據澳洲當地房產開發商的數據，兩年前海外買家在澳洲購房者中數量占比40%，現如今海外買家的交易量下降到只占期房銷售量的1%，導致整個澳洲住宅交易量萎縮近20%。

碧桂園澳洲分公司營運總監胡國濤（Guotao Hu，音譯）說：“在我們看來，澳洲的海外買家正在急劇變少，背後的原因是澳洲銀行的房貸政策鎖緊、印花稅附加費以及中國政府的調控造成的’。” 從2018年1月1日開始，澳洲最後壹個開始對外國買家征收附加稅的南澳州也開始效仿其他地方，增加7%的附加費。

這也側面印證了澳大利亞最大公寓開發商梅麗頓（Meriton）公司創始人哈利·特裏古波夫（Harry Triguboff）在上周接受《澳大利亞金融評論》采訪時提到的海外買家“流失”過後，澳洲本土房地產業的景氣程度不是差，而是“非常糟糕”。

這種“行業的寒冬”迫使碧桂園迅速改變其澳洲公司的經營戰略方向，將業務重點轉移至項目總體規劃及土地開發，這也是碧桂園的強項。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

去年，碧桂園達成其在澳大利亞最大的壹筆海外交易，搶下了炙手可熱的墨爾本西部增長走廊溫德姆谷（Wyndham Vale）的未開發土地，該地面積363英畝，價值4億澳元。

澳洲第壹金融控股有限公司的管理總監王仁和（音）說，盡管業內人士已發出過不滿，但是澳大利亞仍然“搬起石頭砸了自己的腳”。

王先生說：“許多開發商決定停止建築開發，因為項目有可能獲批，但還沒有動工，因為可能會面臨賣不出去的局面。澳洲對於國際投資者而言，投資環境欠佳的名聲已經眾所周知。”

澳洲第壹金融控股有限公司主營業務為房產項目營銷並為小型開發商提供資金。他提到目前他的公司面臨客源減少，因為需要營銷的期房樓盤變少，而許多已經完成預售的開發商現在也面臨結算困難的問題。

澳洲房地產委員會曾警告澳洲聯邦政府，勿再繼續“妖魔化”海外投資者，因為正是海外投資者才提振了澳洲房產業的景氣度。

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澳洲開發商呼籲為國際投資者創造“更多便利，而非各種限制”

澳洲皇冠集團管理總監伊萬·蘇尼托（Iwan Sunito）對媒體說，澳大利亞應該鋪著紅毯歡迎來迎接投資者，而不是設置各種限制。

“這些限制海外買家的措施非常短視，在澳洲投資型出租公寓的市場需求也非常大。我們應該為海外投資者提供更多便利，而不是各種限制。比如說房貸，我們的銀行可以把貸款比例降到50%。目前的限制長遠而言只會傷害我們自己的經濟，因為它會降低政府的稅收收入，比如印花稅等。”

中國房地產開發商福星惠譽的執行總監劉浩（音譯）2014年售出了自己位於帕拉馬塔長廊（Parramatta Promenade）的幾套公寓。他說，在房地產周期的後半段增加印花稅、附加費並壓縮房貸只能表示國際投資者在澳洲會面臨不公平的投資環境，並不能幫助澳洲政府實現其目標。

他說：“很多開發商很興奮地進入市場，反而在開發過程中遇到行業下行。”

“中國人不會挑不受歡迎的地方來投資”

在悉尼有多處公寓項目的某主要中國開發商正在試圖進入諸如印度尼西亞等其他亞洲市場，提到“海外買家並不想在不受歡迎的國家進行投資。”

這位開發商提到，“在資本出海同樣困難的情形下，尋找海外投資標的的中國買家更傾向於到沒有“額外”附加稅的英國或美國進行投資。如果澳大利亞想要可持續的發展，它應該考慮放寬這些政策。”

正在冷卻的房產行業也迫使墨爾本的壹家中文地產信息平臺將業務重點轉移至其他國際市場。該集團去年在墨爾本並未向海外買家售出任何新公寓。楊總監說，“如果不轉向其他市場，我的生意就完了。”

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但也不是所有的開發商都損失慘重，海外買家並不是完全撤離了澳洲市場。很多已經把資產轉移出中國的買家仍然在尋找澳洲的高端及豪宅項目。澳洲本地的售賣代理The Agency說道，“開發商仍在購入土地，期待行業的復蘇。”

原文：《澳大利亞金融評論》

編譯：Maya

排版：Zoe Chan

責編：HY

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

供應上升悉尼多地租金下降 | 澳洲

據房產網站Realestate報導，新調研揭示，悉尼東部城區、遠西及北部城區內多個地區的房租已開始下滑，其他地區房租則保持不變。自全球金融危機以來，悉尼租賃市場一直緊縮且競爭激烈，此次趨勢是悉尼市場因供應增加及監管政策調整，而首次偏向租客。

經濟師預測，隨著明年新建房的上市，租客將有更多住房選擇，租金下滑的趨勢將得以持續。7月施行的首次置業者印花稅減免政策鼓勵了不少潛在租房者買房，租客面臨的租房競爭也將減少。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

供應上升悉尼多地租金下降 | 澳洲 — 悉尼市場因供應增加及監管政策調整，多地房租下降

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這波供需趨勢的變化使租賃市場自全球金融危機後形成後的“房東市場”發生了傾斜。在達令角（Darling Point）海港邊（Harbourside）地區，招租廣告上標註的房租下滑最明顯，地區中位房租在過去一年中下跌22.7%，周租從去年此時的2200澳元跌至1700澳元。

彭裡斯（Penrith）附近的蘭迪洛（Llandilo）的房租也下滑約21%，更北邊的博士山（Box Hill）亦如此。上北岸韋斯利（Westleigh）及沃拉維（Warrawee）的中位房租下跌14-15%，周租減少125-140澳元。

市場調研公司SQM Research的數據也發現，在過去一年中，悉尼獨棟房屋租金下滑1%，公寓租金上漲2%。SQM Research負責克里斯托弗（Louis Christopher）表示，投資者在過去4年裡動作不斷，由於擔心自己房產空置，不少房東不得不開出更優惠的租金。

他提到，悉尼租賃房產的空置率已達到了較高水平的2.1%。克里斯托弗稱，現在正是租房的好時機，並預測一些供應充足地區的房租還或進一步出現下滑。

來源：澳洲新快網

責任編輯：Shelly Du

2018年中國香港新宅市場看俏樓價升幅预计不超兩成 | 中國香港

國際房地產服務商——仲量聯行周一（12月11日）稱，預測2018年中國香港住宅房價將上升一成，倘在符合某些條件下，升幅更可能高達兩成。

該行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平在發布會上稱，明年將有較多豪宅樓盤推出，特別是港島區的一線豪宅，加上有數個鐵路沿線項目落成，料這些新盤將帶動房價走高。

“假如政府還是什麼也不做，我們所有的樓市措施（俗稱樓市辣招）仍像以往般勒住二手市場，把買家推向一手市場的話，樓市在情況配合之下，（樓價升幅）是可以達到兩成的。”他說。

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部分市場人士指出，政府的樓市辣招令二手市場呆滯，因在辣招下市民需要支付更多的首期才能“上車”，而發展商為了吸引這部分購買力，不惜向置業人士提供借貸，以及各種稅務回贈，因而造成現在一手住宅買賣暢旺，而二手市場呆滯的情況。

仲量聯行表示，二手市場存在約120萬伙存量，釋放此供應能為買家提供更多選擇，買家重投二手市場更可重建換樓階梯，這將令二手市場的定價更能有效調節。

曾煥平建議，政府應檢討冷卻樓市措施，令樓市運作恢復正常，包括讓換樓人士可獲較長的雙倍印花稅退稅期，或容許買家分期支付稅款。准許較高的按揭成數；分開處理新盤及二手市場，於二手市場放寬印花稅及按揭成數以平衡樓市焦點。

另外，戴德梁行今天亦發表預測，料明年上半年中國香港住宅房價上升一成，因近期兩度誕生住宅新地王，加上本地經濟向好，失業率處歷史低位，而即使未來中國香港銀行跟隨美國聯儲局加息，但市民亦早已消化了這因素，料對房市影響不大。

今年首10個月，中國香港整體住宅房價累積升11.4%，而房價此番漲勢已持續長達19個月。

來源：路透
責任編輯：Zoe Chan