房地產數據分析公司CoreLogic總結了2018年澳大利亞房地產市場的表現。

在對2018年的房地產市場表現進行總結時，CoreLogic澳大利亞區域研究部門負責人Cameron Kusher將澳大利亞描述為一個整體增長正在迅速放緩的市場，然而，當您細細觀察表像之下的真實情況時，您會發現市場狀況與以往一樣有好有壞。

截至2018年11月的一整年裡，澳大利亞平均房價下降了4.1%，這是自2011年12月以來幅度最大的一次同比下跌。在這一年當中，隨著時間不斷推移，房價下降的速度越來越快，悉尼和墨爾本的房價下跌尤其明顯。在各大首府城市中，悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文的房價在過去一年內有所下降，而其他首府的房價則有所上升。值得注意的是，除了達爾文突顯了市場整體的疲軟之勢外，所有首府城市截至2018年11月的房價年度變化幅度都低於去年同期的數值。

過去一年中，各大首府城市的房價年度變化記錄如下：悉尼房價下跌8.1%（自1983年5月以來幅度最大的一次同比下跌），墨爾本下跌5.8%（自2009年3月以來幅度最大的一次同比下跌）。布裡斯班房價微漲0.3%，阿德萊德上漲1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，達爾文下跌0.8%。堪培拉上漲4.0%。

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這次的變化與以往房地產市場放緩的情況有所不同。以前，房地產市場放緩通常是由經濟放緩（如上一次經濟衰退或全球金融危機）或抵押貸款利率上升引起的，而現在經濟持續增長，抵押貸款利率也接近歷史最低水平，所以造成這次放緩的真正原因是信貸政策收緊。自從1980年代中期政府放松金融管制以來，申請信貸的難度變得越來越低，但從2015年初政府開始實施宏觀審慎政策後，獲取信貸的難度持續上升。投資者和申請僅付息型貸款的借款人不得不支付較高的抵押貸款利率，而存款較少的借款人也發現自己難以獲得融資，那些負債較多的借款人也遇到了同樣的問題。除此之外，貸款機構在發放抵押貸款之前都會對借款人的支出進行比以往更嚴格的審查。

在當前階段看來，2019年的情況應該和現在基本相同。人們預計，由於悉尼和墨爾本的房價嚴重下挫，全國各地的房價將受到波及，出現進一步下跌。然而，由於信貸政策收緊，預計澳大利亞大部分地區的房價增長將有所放緩或基本不變。

至少在2019年初期，信貸政策預計將繼續收緊，而這也會讓房產市場環境受到負面影響。有人預測皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）將於二月初公布調查結果並提出相關建議，這些結果和建議有可能顯著改變抵押貸款的政策環境。

迄今為止，澳大利亞儲備銀行並沒有過多地關注房價下跌現像，這主要是因為房價大幅下跌的城市只有悉尼和墨爾本，而且這兩大城市的房價今年都經歷過大幅度的上漲。雖然事實可能確實如此，但如果房產市場放緩對消費者的消費產生了影響，那我們也許就會迎來策略上的變化。如果出現這種情況，那2019年我們可能就會發現某些臨時性的宏觀審慎措施在逐漸放寬。盡管如此，人們還是普遍認為：隨著悉尼和墨爾本的房價降幅達到最大值，全國房價將在2019年進一步下降。

2018年度的“優中之優（Best of the Best）”報告基於以下標准評選了房市表現最突出的全國十大郊區（獨棟住宅和公寓）和首府城市：

• 表中的高亮數據均為截至2018年11月的統計數據：（銷售總額截至2018年9月）。
• 中值數據：以整個郊區所有房產自動估價數值的中位數為基礎。
• 12個月變化：相比一年前的同一時期，平均自動估值中位數（AVM）的百分比差額。
• 5年變化：相比5年前的同一時期，平均自動估值中位數的百分比差額。 
• 租金：引用數據基於截至2018年11月的12個月內所有廣告租金的中位數。
• 總租金收益率：根據招租物業的廣告信息計算的數值。本年度出租物業的租金總和除以估價值即可得出一套物業的總收益。以上列出的總收益是這段時期內整個地區的中位數。
• 總交易額：截至2018年9月的12個月內記錄的所有房地產交易的總交易額。分析中僅包括那些擁有至少200套住宅，20個租賃觀察點，20筆房產交易（至少有100個AVM觀測值）的郊區。

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原文：CoreLogic
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

知名房地產研究機構都門（Domain Group）日前發布的最新研究預測顯示，澳大利亞房價持續下跌的狀況將在2019年趨於穩定，之後進入溫和上漲階段。

都門的價格模型模擬了各首府城市未來2年的房價中位數走勢。這一模型預計，全澳單元屋（Unit）的價格在2019年增長2%，2020年增長3%。

該機構經濟學家特倫特·威爾特（Trent Wiltshire）表示，由於穩定的人口增長、低失業率和低利率，到2020年，全澳房價將得以鞏固。

“我們認為市場將在2019年自行修正，然後轉變為2020年適度增長的周期，”威爾特先生稱。

都門同時警告，這一預測也存在不確定性，如貸款利率上升過快、人口增長低於預期、投資者被迫拋售，以及中國經濟下行等。

悉尼和墨爾本的房價出現了1980年代以來的最大跌幅。過去4周，悉尼有超過1,100套房屋流拍，威爾特認為，對於正在考慮買房的人來說，現階段存在一定議價空間。

悉尼

首府城市中，悉尼目前獨立屋（House）中位數較2017年6月的最高點120萬澳幣（約600萬人民幣）跌去約8%。都門預測，直至2019年中期，悉尼獨立屋中位數都將維持目前100萬澳幣（約500萬人民幣）上下，並在之後的2020年上漲4%。

悉尼公寓（Apartments）的情況則不容樂觀，模型顯示，悉尼公寓價格將繼續下跌3%，2019年出現一定回漲，到2020年增長5%。

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墨爾本

墨爾本的房價已持續動蕩12個月之久，在今年下跌9%後，都門預計明年墨爾本房價繼續下降約1%，2020年將增長約4%。

2017年9月，墨爾本獨立屋中位數達到91萬澳幣（約455萬人民幣）的高點，預計2019年中將下降到80萬澳幣（約400萬人民幣），與2016年底的價格持平。

墨爾本單元屋的價格，今年下跌了2%，預計2019年和2020年將分別增長1%。

布裡斯班

布裡斯班的房價今年下跌了約6%。但由於新房開發減少和人口的強勁增長，都門預計布裡斯班的獨立屋中位數在2019年將上漲4％，2020年上漲5％。這也使布裡斯班成為未來澳大利亞房價增長最快的市場之一。

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阿德萊德

報告顯示，與其他州相比，南澳房市今年表現良好。都門預計，未來2年，阿德萊德房價將繼續穩步上漲，獨立屋和單元屋的價格在2019和2020年都將有2%的上漲。

珀斯

由於礦業低迷，珀斯獨立屋的價格自2014年的61.6萬澳幣（約308萬人民幣）已下降了13%，其中今年下降了5%。都門預計，隨著西澳經濟和人口增長，2019年，珀斯獨立屋價格將增長5％，2020年將再增長3％，增速超越其他地區。

2018年，珀斯單元屋下降約6%，都門預計2019年和2020年將分別增長約2%。

霍巴特

塔斯馬尼亞首府霍巴特房價在2018年逆勢增長了12％，目前霍巴特獨立屋價格已比2016年高出40%。但都門預計，未來兩年霍巴特的房價增長將放緩至2%。

堪培拉

得益於低失業率和強勁的人口增長，2018年，首都堪培拉的房價增長了約2%，未來兩年預計將保持4%增速。堪培拉單元屋的價格存在不確定性，都門預計其漲幅將低於獨立屋。

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來源：中金在線
責編：Zoe Chan

澳大利亞的住宅價格持續下滑，其年跌幅達到了6年半以來的最大值。

要點：

• 澳大利亞房價在過去12個月內下跌3.5%，創下了自2012年以來的最大跌幅。
• 悉尼是過去一年中全澳表現最差的房地產市場，其房價下降4%。
• 墨爾本房價經歷了最嚴重的季度下跌，其跌幅達到2.1%。

房地產分析公司CoreLogic發布的最新數據顯示，澳大利亞全國平均房價同比下跌3.5%（目前均價為538668澳元，約271萬元人民幣）。

這標志著澳大利亞房地產市場陷入了“自2012年2月以來最糟糕的宏觀住宅困境……10月，全澳大利亞的住宅價值縮水了0.5%，”CoreLogic調研部主管Tim Lawless說道。

由於全國住房市場普遍處於疲軟狀態，我們可以清楚地看到，信貸收緊拉低了住房需求，並且對全澳大部分地區的住宅價值表現產生了不利的影響。

各大首府城市的平均房價於上個季度下降1.6%，低至625125澳元（約314.5萬元人民幣）。

在過去三個月內，區域房地產價格下跌0.7%，目前均價為375444澳元（約188.9萬元人民幣）。

去年澳大利亞房價變化趨勢

墨爾本的物業平均價格為665044澳元（約334.6萬元人民幣），高居全澳第二。

幾年前，許多專家曾駁斥全國房價將大幅下跌的觀點，而當前的議題已經變成了房價會跌多少。

悉尼和墨爾本市場前25%的“高檔住宅”和後25%的“低端物業“之間也存在著較大的差異。在這些城市中，價格排前25%的房產經歷了近9%的價值縮水。

與此同時，墨爾本價格居後25%的房產獲得了2.9%的價值提升。

然而，悉尼最便宜的房產經歷了4.3%左右的價格下跌。

上個月，珀斯還是表現最不理想的市場——物業價格下降0.8%，目前均價為451148澳元（約227萬元人民幣）。10月，悉尼和墨爾本的房價均下降了0.7%。

小城市實現強勁增長

在過去的一年裡，霍巴特還是房產價格最實惠的市場（物業平均價格為445655澳元，約224.2萬元人民幣），但現在這種情況已不復存在了。

作為塔斯馬尼亞州首府，霍巴特仍是迄今為止表現最強勁的房地產市場。在這段時間內，霍巴特房市取得了9.7%的增長。

達爾文已經成為住宅售價最低的城市，其房產均價僅為433818澳元（約218.3萬元人民幣）——在過去一年內，當地房價下降了2.9%。

布裡斯班上個季度和上月房價均未變化，目前維持在491925澳元（約247.5萬元人民幣）的水平。

阿德萊德的表現稍好一些，月度和季度增幅均為0.2%，目前的房產均價為431554澳元（約217.1萬元人民幣）。

這套搶手的朝北兩臥室現代化公寓距離霍巴特的中央商務區僅數分鐘路程，提供充滿活力和時尚的生活方式。 酒店距離薩拉曼卡海濱（Salamanca Waterfront）僅有幾步之遙，那裡擁有許多優質餐廳、咖啡館和精品店。
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價格持續下跌

“我們預計，在今年剩下的時間裡，房產價值將持續下滑，而且這樣的下跌趨勢至少會延續到2019年上半年，”Lawless先生說道。

“引起這次房價下跌的主要原因是信貸可得性和配給政策變化。”

去年，澳大利亞審慎監管局（APRA）出台了一項新措施，而這項措施使得貸款的發放標准有所收緊。

APRA要求，各大銀行發放的僅付息貸款在其抵押貸款組合中所占的比例不能超過30%。

海因皇家委員會（Hayne Royal Commission）可能會推動多項借貸相關改革，在這些改革措施的影響下，購房者可能會發現自己可申請的借貸額度銳減40%。

資本經濟公司（Capital Economics）的Ben Udy同意這個觀點——他還認為未來房價將繼續以較大的幅度下跌。

“我們之前預測，房價最終會下跌至少12%，而10月份房價持續下跌的走勢驗證了我們的看法。”

Udy先生說，這將導致“當前的房價跳水成為澳大利亞現代歷史上持續時間最長，影響最嚴重的一次下跌”。

“此外，要等到（銀行業）皇家委員會采取的信貸收緊措施完全發揮作用後才能判斷最終的結果。”

房價最高的市場經歷最大跌幅

悉尼和墨爾本再次成為表現最差的房地產市場——去年，這兩大市場的房地產價格分別下降了7.4和4.7%。

這兩個城市是全澳房價最高的兩個房市，投資型買家所占的比例也最大。

悉尼住宅（包含獨棟房屋和公寓）的均價為833876澳元（約419.5萬元人民幣）。

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原文來源：ABC News
翻譯：LPS
編輯: Zoe Chan

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