房产投资 – Page 15

提升房产投资价值的3大绝招 | 美国

许多投资前辈都会很乐意与年轻的投资者分享他们的经历，并会感慨地说，如果可以重新开始的话，结果就会大为不同了。其实这些前辈可以很快地从他们早期的挫败中学习经验，并且继续进行持久的投资。

学习“曲线投资”对于长期投资者非常重要。要提升房产投资的回报，从一开始就要使自己的房产投资朝获得最大化收益的方向发展。提升投资回报主要有以下3招：

把个人的使用率降至最低

拥有可以收取租金并时常度度假的寓所对很多人都极具吸引力。然而，购买投资型不动产和度假不动产却有很大区别。

投资型不动产用于最大化地获取租金收入和投资增值。如果管理得当，每月都有固定收入。这种房产并不用于个人之用。有些买家选择长达十年的全出租计划，然后到退休后再自用。我认为这个计划很不错。

度假型不动产也可以产生收入，但是不太固定，或者时常中断。有时候你出租几个月获得不少收入，而其他时候你却一无所获，与此同时你还在支付房产产生的各种费用。游客什么时候来什么时候走都难以事先知道，同时短期出租的管理维护费用又十分高昂。

选择一套最好的套房

当房产价格大幅下跌的时候，购买最便宜的房产并不意味着是最好的投资。相反，这种廉价房产时常是赔钱又耗费精力的投资。

和其他事情一样，房产也存在一个使人乐观的中间地带。要做的是在一个不错的社区，选择一处价格合理的房产，但是要挑最好的购买。

如果社区中有湖景，就挑能临湖观景的。如果高层的两居套房又有多出的楼顶空间，或者阳台更宽敞，买下没错。如果社区有泳池、网球场和烧烤区等公共设施，价格只比街对面那些没有额外设施的社区高一点，那宁可多花点钱买下。

要耐心等待，直到合适的房产出现为止。记住，对于优质的房产不要过于令色，因为这通常是值得的。

确保你的房产得到良好的管理

许多投资者能够自己管理好房产。他们找到租客，并直接与之打交道。如果房产离业主住处不远，自己也有时间和耐性打理，是最好的了。如果情况不是这样，可以雇用专业的房产经理，并且踏实地做好情况跟踪和听取真实的情况汇报。

能够年复一年地管理好自己的投资和出租事务的专业经理值得高价聘请。房产管理经理做得越出色，租客就越满意而愿意长期租房。租客来来去去的很容易带来不爽，收入又要少。管理好房产出租是很值得投入的。

最好的管理公司是那些了解租客需求的，防止问题发生，并能为租客带来良好体验的。同样地，那些拖拖拉拉，拒绝维修和更换设备部件的房东，可能自食其果。

懈怠于打理和房东顽固不化经常造成不必要的空置和房客的抱怨与争执。请你不要让这种情况发生在自己身上，从而导致收入的损失。

结论

要充分使用这三招来提升自己房产的投资回报，最好的方法无疑是三招并用。如果买贵了，或者买了一个不好的位置，就很难解套了。

然而，无论处于什么情况，随着时间推进，坚持这三招总会对你的房产投资产生积极的效益。

房产投资公司总裁Colin Murphy专栏全集

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居外课堂：在加拿大买房需要交多少税务费用？

买房子可以算是笔大投资呢，通常人们都要花很长的时间选房、看房与购房。在加拿大第一次买房子的人们或许搞不太清楚在这里买房子都需要交什么费与税，然而不清楚这些，你就无法正确的做出购房预算。下面居外列出了投资加拿大房产的各个阶段所需要的税费，试着算一下买个房子究竟要花多少钱吧。

律师费：加拿大购房的手续由律师全程负责，包括审查业主的业权、物业的抵押权、买卖协议及产权过户等一系列工作，收费约$800~$1500。

物业转让税：又称土地转让税，每次新业主向地产局申请变更屋主时产生的税收。他是按照物业的“公平市场价值”进行收费，不一定是实际的成交价。具体计算公式是前20万缴纳1%的PTT；20万以上的部分缴纳2%的PTT。例如，价值15万的房子缴纳$1500的PTT（$150,000×1%）；25万的房子缴纳$3000元的PTT（$200,000×1%+$50,000×2%）。

商品购置消费税：如果购房者买的是全新的房子，须缴纳约为7%的商品购置消费税，如房价在35万加元以下，大约可享受36%的免税。

产权证书费用：如果售房者不支付产权证书费用的话，那么你就不得不自己支付了，这部分费用大约在$1000-2000之间。

房屋检查费：由买主付，价钱根据房价而定，从$300-$500甚至更高，房价越高检查费越贵。

房屋保险及家庭财产保险：每年的房屋保险费约为房价的0.1%-0.2%，保费的计算取决于房龄，房子的状况、所处的区域、自住还是出租、保单覆盖的范围以及房主过去是否索赔等因素。如果你需要贷款购买房屋，所有贷款机构都会要求你购买房屋保险，尤其是火险，并在交房日当天生效，否则你拿不到贷款的款项。

房屋评估费：所谓房屋评估费就是对你所买房子的价值进行估计，你的抵押借贷方可能会要求你来支付评估费用。这项费用大约在$150-$350。

抵押贷款保险费：如果你的抵押贷款是首付低于20％的高比率抵押，约为0.75%-3.75%，你就需要抵押贷款保险，从而支付一定的保险费。你的借贷方可能会把保险费加到你的抵押贷款里或者要求你在交易完毕以前付清。

首付款：加拿大买房可以向银行贷款，但首期款要自己先付。通常是房价的20%，对于没有工作的新移民，这是最少的，而且通常会要求30%，不同的银行有不同的规定。如果你有一份很好的工作，最低可降到5%，但你必须购买加拿大按揭贷款保险计划或GE按揭保险，根据贷款金额和首期付款比例计算保险费，费用一般在数千元。保险费加在贷款金额中分期支付，首期要在交屋的前几天准备好。

物业税/土地税：当地政府每年会对物业进行估价，并按估价的金额收取物业税，税金视乎地点及物业而定，如多伦多地区约为房产估值的1%；而温哥华地区则是政府每三年评估一次，约为物业估值的0.5%-0.6%。

物业管理费：物业管理费为$0.42-$0.6/平方尺，新房较低，旧房较贵，一般共管公寓需支付，独立屋一般无此项费用。

房屋出租管理费：投资者业主可以根据自身情况来决定如何出租房屋，一般，长期居住在加拿大的业主会选择自己寻找租客；而短期或是不经常居住的业主则会委托房屋托管公司代为管理并进行出租，费用主要按房型和面积而定，月收费由$100-$400不等。

所得税：在加拿大，租金收入属于需报税收入，拥有出租房地产的纳税人应该每年都申报所得。按照2013加拿大联邦税收规定，所得税率按年收入分级，最低为15%，最高为29%，而各省个人所得税税率有异。

资本利得税：是对资本利得（低买高卖资产所获收益）征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。并不是所有国家都征收资本利得税。加拿大资本利得的50%按照一般所得税税率进行征税（另外50%不征税）。目前，资本利得税的征收对长期投资资本利得与短期投资资本利得不作区分。某些例外情况，比如出售自己主要居所（primaryresidence）所获收益，是不被征税的。

律师费：前面有提到加拿大购房的手续由律师全程负责，转让期同样会有律师全程负责，收费约$800~$1300，依房屋种类与市场不同，收费有所不同。

中介费：大部分中介都是个体营业的，中介费一般是可以面议的，约成交额的2%-2.5%，一般在买家的承受范围之内。不管是登记在哪个中介的房产，买家都可以通过任何一家中介购买。一般而言，每一笔交易都涉及两家中介——卖方中介和买方中介。

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新数据：英国买房出租市场闪崩？| 英国

（5月17日）周三有一个最新统计数据出炉不知道有没有把投资人吓到：Buy-to-let breaks down: Lending plummets 80% as stamp duty hike and tax penalties scare off landlords

这是《每日邮报》的新闻标题。是不是buy to let市场闪崩了？脱欧恶果？房价从此一泄千里？真相在哪里？我们来看图说话。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

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原来这个所谓80%的下跌是和去年年初时候相比。去年年初的时候是对第二套房产增收3%额外附加印花税的截止日期。大量交易赶在四月初截止日期之前完成，从而造成按揭贷款申请大爆发。拿今年的数字和去年因故大爆发的数字比较当然是不公平的。

实际上，我们从图里可以看到最近的数字和去年一年的正常水平相比并没有显著的下降，反倒略有提高。

同样我们可以看到的是remortgage的数字持续稳定提高。很大原因是市场竞争越来越激烈，而由于各种各样原因英国的基础利率一直保持低位，所以remortgage的利率一直也保持很低的程度造成的。

这么低的利率，房主房东们不急着还钱，自然也就促进了remortgage的业务。由于英格兰银行调低了最新的英国经济增长预期，从而加息的预期降低，按揭及再按揭利率还在进一步下降。我本人就刚刚做了一笔，两年期固定利率1.39%。

消除了《每日邮报》新闻标题制造的恐慌之后我们再来看另外一个新的统计数据。那就是伦敦地区的平均租金下跌了1.2%，出现了2009年12月份以来的首次下降。虽然英国其它地区的租金还在上升，但是受到伦敦的拖累，总体涨幅降低到了仅仅0.4%。

这个统计数字来源于英国比较有名的房客资信调查和房东保险机构Homelet。

HomeLet提供的数字和我们房联朋友们最近提供的反馈基本是相一致的。那就是，房子相对以前来说难出租了，空置期也有所延长，有时候不得不用降价的方式加速找到房客。

同样，从房屋买卖市场来说，逐渐转入买方市场。尤其是楼花转让合同大量增加。有些是和几年钱同样的价钱，甚至亏本。

从大机构的动作来说，开发商一方面继续努力开拓海外买家市场，一方面以相对较低的价格将尚未开发完或者尚未完成销售的楼盘转卖给投资机构。以所谓“build to rent”的方式消化掉存货缓解自己的资金压力。

那么，又回到前面的问题，是不是房产投资的冬天来了呢？

房产投资增值收益有周期性这是西方发达国家的一般规律，一般来说是八年左右，而上次下跌是2008/09年的金融危机期间。脱欧公投以来的英国房产市场虽然比我估计得要更坚挺。但是地区和结构性的调整显然已经来临了。全面入冬的担忧还为时过早。至少我最近想去杀价买入的几个房子大多未能如愿，证明市场仍旧有足够的承压能力。

在目前的市场情况下，我给的建议是现金为王。如果购买时不是稳妥地显著低于市场价，或者通过一定的改建加建获得增值可观的项目，那就不要对短期内获得很高的自然资本增值抱太高期待。相对而言，投资期间的现金流更为重要。密切关注政策和市场变化，和志同道合的朋友多多讨论交流，才能使自己立于不败之地。

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（据英中时报）

英国华人房产投资协会会长：海外房东在英国的房产租金该如何缴税？| 英国

近来有很多读者电话咨询有关作为中国人在英国租房子，应该如何缴税的问题，笔者觉得很有必要对于现有的相关法律做一个分析。海外房东税务政策是针对拥有英国房产收入的海外人士的征税政策，不论个人是否居住在英国，所有的房产租金收入在英国都应纳税。

1、英国租金收入缴税的计算方式

海外房东每税务年度必须向税局如实申报其英国租金收入，个人年度自估纳税申报必须每年向税局按时上报，并根据具体收入范围缴纳英国个人所得税。

2015-2016年度英国个人所得税征收标准
收入（英镑）	税率
0—£31,785	20%
£31,786 — £150,00020%	40%
£150,000以上	45%

注：海外房东可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现为£10,600

征收时间：年度租金所得的计算是在一个税务年度（从每年的 4 月 6 号到来年的 4 月 5 号）以应收租金减去累积费用。请注意，这不同于中介或者租客的现金计算法。

扣除费用：值得注意的是，个人所得税只是针对租金净收入进行征收，指的是扣除掉相关费用后的收入。一般而言，可抵扣费用一般包括以下：

会计费用、房屋交接清点费、租金管理费、园丁费用、贷款利息、中介费用、管理费用、地方政府税

对于资本性质的费用，在计算租金纳税基数时将不允许抵扣，例如购买土地，房屋的本金及房屋改造费用。

另外，如果在计算时选择 10%磨损津贴补偿方式，家具或其他房屋硬件更换费用将不能作为费用抵扣。

2、英国租金收入的征收方式：租客每季度代扣或房东每个财年结算

你可以让中介或是租客有责任先从所付给海外房东的租金收入中代抵扣 20%的基本税，并每隔 3 个月向税局交付。

如果没有房屋中介介入，租客必须从所付房租中抵扣 20%的基本税，每季度向税局申报与交付。中介在计算代抵扣基本税基时，可以从所收房租中先扣减相应合理的，税法允许的费用，这些费用只限于中介所列举的，海外房东直接支付的费用不在可抵减范围之内。

当然，房主也可以先收取房租，等财政年度末的时候补交一年所欠税款。大多数外籍房主会选择后者作为自己的缴税方式。

3、租金基本税抵减递延申请

海外房东可以向税局申请租金基本税的抵减递延，海外房东需满足以下条件，税局才会批准申请：

海外房东没有延迟的英国税务事务；
或是从来没有任何的英国纳税义务；
或是在递交申请的税务年度，海外房东预测不会有英国纳税责任；

如果申请成功，税局会发给海外房东，或者是其代理人，例如房屋中介，或是代理会计师确认信。

英国华人房产投资协会会长Gary专栏全集

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中国为澳洲海外投资主要来源国澳洲海外投资管理局公布年度报告 | 澳洲

澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亚政府在上个世纪70年代左右建立的负责审查海外投资的专门管理机构。澳大利亚税务局（ATO）在2015年5月份之后开始参与负责所有的住宅房屋FIRB申请，并收取相应的FIRB申请费，同时负责海外投资中涉及住宅FIRB申请的后续监督审查等程序。

今年FIRB公布的年报显示去年财政年度（2015年-2016年财政年度）申请批准数额达到41,445个，相对于2014-2015财年的37,953有大约10%以上的的增长。同时，批准的海外投资财产数额高达2,479亿澳币，相对于2014到2015年财年的1,919亿澳币，也有大幅度增长。

报告中同时指出，中国已经连续三年成为已经被批准的澳大利亚海外投资的最大资金来源国，投资金额高达473亿澳币，且主要集中在房产方面的投资。

农业土地登记制度

自2015年FIRB的程序改革以后，相应的，程序、制度、规则都产生了巨大的变化。其中，农业土地登记系统，也已经建立。最新的记录显示，截止到2016年9月份，中国投资者在澳大利亚，拥有大约150万公顷土地，大约占整个澳洲农业土地面积的0.4%，占海外人士所拥有的澳洲农业土地面积的2.8%，在海外拥有农业土地的国家中占据第五位，目前占据第一位的国家是英国。

FDI 海外直投资金总数

截止2015年12月份，外国直投资金（英文为Foreign direct Investment FDI）数额累计高达7355亿澳币，相对于2014年，增长了493亿澳币，大约有7%的增长。其中，美国投资数额占比最大，占据整个投资数额的23.6%，中国暂居第五位，大约占整个海外直投资金数额总额的4.8%。

其中就行业方面来说，矿产行业一直占海外直投资金数额主要位置。2015年年底，矿业占整个海外直投资金的40.1%，但是自2011年开始，这个行业的投资数额已经在减少，相对于2014年-2015年的矿产投资仅仅增长了6.4%，相对于上年增长度的13.8%降低了近一半。生产制造业为第二大类别，占整个海外直投资金的11.7%。房地产行业虽位居第三，但是值得注意的是，房地产行业海外投资呈现巨幅增长，相对于去年增长幅度达到36.8%之多。

FIRB 申请费

自2015年，澳洲开始收取相应的FIRB申请费用以后，FIRB就海外投资申请收取的费用总数已经高达7800万澳币，其中，住宅类的FIRB申请费，达到6750万澳币。

海外投资审查委员会公布了2012至2016年度批准的海外投资申请的案子数额，投资总额，各个行业投资批准数额，以及各个州投资批准数额，下面有一些具体的列表（除非特别说明，否则以下数据均来源于FIRB）。

房产领域FIRB相关数据

该报告显示，在2015-2016年财年总数中，关于房产的海外投资申请达到40755个，占整个申请份额的98%，其中包括商业物业和住宅物业申请。住宅FIRB申请达到40149个申请，总价值约为724亿澳币。

此外，维多利亚州（墨尔本）申请获批数额，占总体申请数额的44%，新南威尔士州（悉尼）占32%，昆士兰站17%。

2016年12月底财长所公布的一个报告当中显示海外投资对于房地产市场的影响并不是特别大。比如说，海外投资申请在墨尔本投资申请的获批数额，远远超过在悉尼投资申请的获批数额，但是，悉尼房产价格的增长速度强度要比墨尔本高很多。当时的报告，还认为，由于海外投资导致房产增值的数额，墨尔本和悉尼每个季度大约为80和122澳币，这相对于两个城市每个季度增长高达12820澳币记录的数值比较，是非常微不足道的。

该年度报告中列出了一系列表格，其中下列表格说明，2015-2016财年，海外投资者个人购买新建住宅用房的申请数额为26253个，涉及到的房产价值约576亿澳币。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亚房地产海外投资的各州申请及批准情况

中国因素

目前中国在澳大利亚仍然是海外投资输入数额最大的国家，在申请总数以及投资所涉及的价值等方面，都位居第一位。相对于投资总额来说，与2014-2015年财年相比，中国投资人的投资增长数额大约略少于6%。相对于2013-2014年度和2014-2015年度间增长达60%的数额来看，增长幅度减少了非常多。

中国投资者在澳大利亚投资批准的总数额中，大约占整个批准数额的26%，其中涵盖了制造业、电力和天然气行业等等。此外，中国在澳大利亚房产行业的投资势头仍然强劲，相对于2014-2015年增长了31%。

美国目前在当年投资总数中居于第二位，第三位为荷兰，第四位为加拿大，第五位是阿联酋。

FIRB法律监管情况

报告中还披露了相关的FIRB申请调查以及监管FIRB法律遵守条件的情况。在2015-2016年期间，大概2100个案子的调查中，完成调查的有1637个，其中有260个被发现违反了相关条件，其中包括了在购房之前没有申请批文，或者临时签证到期后没有卖掉自己的房子，或者临时签证持有人持有超过一个以上的二手房，以及名义上是澳大利亚人但是实际上是外国人控制的公司和信托拥有二手房，以及没有遵循批准条件等情况。

根据2015年更改的方案，如违反FIRB有关法律，法律规定违规者有可能会承受刑事或者民事处罚，一般是涉及到比较严重的违反条件，目前来说还没有一例这种刑事案件。但是报告当中指出，有可能会对有些案件执行刑事或者民事处罚。例如，在购买二手房必须不能出租的前提下，购买者在收房后马上进行出租。还有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去购买澳洲的房产，然后马上去转让股份给外国人，以逃脱FIRB监管等情况下，刑事或者民事处罚有可能会适用。

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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中国在澳投资总额排第一多为房产投资 | 澳洲

据澳洲新快网援引《澳洲金融评论报》报道，澳洲外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的年度报告显示，2016财年审批的外国投资中，中国投资者占据首位，在澳投资总额达473亿澳元，其中大部分为房产投资。

据了解，2015、2016财年，中国在澳投资的473亿澳元中，有319澳元属于房地产投资，其中大部分为住宅开发。

外国投资审查委员会指出，新住宅、空地和现有住宅再开发等方面的开发，增加了房市供应，占所有住宅审批中的85.4%。其中获批的住宅建设大部分位于新州和维州，这两州中的悉尼和墨尔本房市需求继续在增大。相比之下，自2014-2015年以来，获得审批购买已建住宅的投资下降了36%。

这些数据以及去年澳大利亚财政部发布的分析均显示，外国投资审批和住宅物业投资并没有推高房价。外国投资审查委员的报告指出，虽然墨尔本得到的外国投资多于悉尼，但悉尼的房价增长幅度却比墨尔本更大。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

FIRB报告显示，2016财年审批的外国投资中，中国投资者占据首位，在澳投资总额达473亿澳元，其中大部分为房产投资

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不过，中国房产集团居外网（Juwai.com）方面表示，虽然中国在澳的投资总额超过了排在第二的美国（310亿澳元），但美国所拥有的澳洲资产是中国的4倍。

与中国投资者相比，美国投资者在澳洲房市方面仅投入82亿澳元。大部分获批的美国投资都为金融和保险资产方面。前一年，美国在该方面的投入为20亿澳元。美国是澳洲非房产行业最大的投资者。

到去年6月30日，有13.6%的外国投资投入到澳洲农业用地方面，其中两个占有澳洲最多农业资产的国家是美国和英国。

除此之外，荷兰投资者也对澳洲的矿产勘探开发资产产生兴趣，投资额从前一年的全无增至去年的152亿澳元。

总的来说，2015-2016年度澳洲审批通过的外国投资总额上涨29%，达到2479亿澳元。

（据中国新闻网）

美国房子为何炒不起来 | 美国

网上有不少来美国炒房大赚的帖子，相信让不少有钱人为之心动。而实地调研一下在纽约买房养房卖房的种种税费等成本，发现这种吸睛的帖子如果不是有意误导，提及的大多也是难以复制的个案。美国房子之所以炒不起来，是因为相关税费在制度设计上，给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”。

纽约瑞禧地产创始人杰西·汤在接受新华社记者采访时表示，炒房这个概念在美国不适用。美国房地产市场历史悠久，法律齐全。次贷危机过去10年了，美国房地产市场已基本回归理性，即便是在纽约这样的繁华大都市，房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税丶物业费丶保险费丶修缮维护费和资本所得税等成本，靠炒房子短期内赚大钱几乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高，短期资本所得税也越高。2017年税率为10％到39.6％，共7个档次。如果在购房后一年以上两年以内卖掉，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15％，高收入阶层是20%，低收入阶层则不需要缴纳此税。若持有房屋两年以上，且此房是卖房者自住房，则有25万美元（1美元约合6.9元人民币）的利润免税额，夫妇共同申报，免税额为50万美元。而如果是二套丶三套投资房，则无此免税额待遇。另外，对於外籍房产持有人在售房时会有10%的预扣税，可在当年报税季申报，多退少补。

同时，在美持有房产的成本也相当高昂。首当其冲的是房地产税。房地产税率由当地政府决定，各州有差异，同一州内不同郡市之间也可能不同，具体计算起来比较复杂。在纽约，除曼哈顿岛之外，一般而言，房产密度较高或者商业较发达的郡县，房地产税相对会低些。比如长岛，价值在200万至300万美元左右的房产，房地产税一年就可能要3万至5万美元。另外，由於房地产税中有一部分是教育费用，好学校周边的房子，房地产税也会因此增加。

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其次是物业费。公寓楼物业管理公司收费不低。纽约皇后区森林小丘一套两居室的使用权公寓，一年物业费8000至1.4万美元左右；如果是产权公寓，一年房地产税加物业费也会在1万美元左右。独立房还要支付剪草坪丶扫雪等费用（如果自己不做的话），一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单，比如丢垃圾不合规，罚款300美元等。

第三就是房屋保险。为防火灾丶飓风等天灾人祸，房子必须买保险。一般房险每年在750至2000美元左右，如果出租房里有2至3家人住，保险也会增加。房屋修缮和维护费也不低。房子里的地毯丶地板丶中央空调丶冰箱丶洗碗机丶洗衣机丶乾衣机丶灶台和微波炉等，出租了也需房主维护修理，到使用寿命年限则需全部翻新更换，水丶气丶电丶供暖和制冷系统更需维护，独立房还需维护或更换房顶丶外墙丶内墙，草坪需要剪草，游泳池需要专业维护等等，而美国人工相当昂贵，动辄几百数千美元是常事。记者的一位华人朋友在长岛买了套6个卧室的豪宅，住进去不久就发现光请人打扫卫生丶维护泳池就每月花费不菲，最後索性只住一个角落，泳池也拿塑料布给蒙上了。

即便是出租，还有空置和租客赖租的风险。租约一般一年一签，到期租客不续签，则需整修清理，寻找新租客。要碰上赖租的，需要隔30天书面催租一次，催租两次后，才可提告，而法庭排期则要在2至3个月以後，法官判其败诉后还要给他一个月搬家期限，如有孩子，这个期限会更长，至少6个月的租金泡汤。且不说还需要付每小时150至300美元的律师费。

此外，卖房时需交付房产中介佣金丶转让税及其他手续费，加在一起约为房价的8%－10%，而当初买房时还支付了房价4%左右的相关手续费用。

显然，在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在美国投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。纽约瑞禧地产创始人杰西·汤说，也有不少美国人买房投资，但大多做长线出租，他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供丶保险和物业费等”。

（据新华社）

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？| 澳洲

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。在澳大利亚新的财政年开始后，许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单（下图）。其中，一些业主已经拥有名下物业许久，却突然收到土地税税单；一些业主只听说澳洲有印花税，表示从来不知道土地税怎么计算；更有一些业主已经拖欠土地税，却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。今天，我们一起“十问十答土地税”。

什么是土地税？

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。

州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单（Council Rate Notice）上。

土地税和房屋建筑有关系吗？

土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。

例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。

即，土地税和房屋建筑价值没有关系。

哪些土地需要缴纳土地税？哪些土地可豁免土地税？

如果物业的土地价值超过一定价值的话，则可能就需要缴纳土地税了。无论是自己拥有，或是和别人一起拥有以下这类土地，都需要按要求缴纳土地税：

商业或工业物业，例如零售店、商务房和工厂
度假房
租赁或是投资房产
一些没有得到豁免条件的初级生产用地
空地，包括乡村荒地
任何其它非免徵土地
其它

可豁免土地税的包括：

主要居所（家）
- 一般而言，物业产权在业主名下，而不是公司或信托机构
- 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。这些情况中，一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所。
某些做初级生产用地的土地（生活农场）
总价值低于土地所在州/地区政府规定的土地税征收额
公寓和慈善机构
其它

一言以概之，投资物业大多需要交纳土地税，自住的物业或者用于初级生产用地通常可以申请土地税豁免。

为什么我会突然收到土地税的评估税单呢？

与上一个财政年相比，所拥有物业的土地价值已经超过土地税征收额
购买了另一新物业以作投资目的
之前物业的土地税豁免已经终止

第一次收到土地税的评估税单，我该怎么办？

要求审查评估税单中的土地税概要
联系州税局已更新业主与土地信息细节
若符合本文上述的条件，可申请豁免
乖乖地缴纳土地税

土地税征收额是多少呢？

除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。

以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例，如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州，应缴土地税请见下表：

个案的土地税计算可参见以下网站：

新南威尔士州：http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
维多利亚州：http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
昆士兰州：https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/

我不会用上述的计算网站算土地税，怎么办？

您的税务师、会计师或是税务律师会为您做好土地税的详细报表。

请您询问他们得到进一步信息，并且尊重他们的工作与支付相应的费用，即使只是为您做简单的计算。因为，他们每一次计算的背后都是学习工作到半夜的辛勤与付出。

联名/集资/私募买的土地，土地税按所占份额缴纳吗？

大面积土地的投资与囤积联名/集资/私募风已经慢慢从中国吹到了澳洲，那么在土地税缴纳上，地税是按照一户土地征收的，按照州税局寄出的土地税评估税单为准进行缴纳。

至于税额的分摊问题可以由各土地拥有者们自行商定，并未规定要按照所占份额进行缴纳，只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。

案例分析

王先生于2015年首次置业买了一套位于悉尼价值100万澳元的公寓楼花作为自主房屋。2016年7月1日交房时，在律师出具的交房费用明细表中发现自己需承担915澳元的土地税。随后查看购房合同后发现：

合同首页标明“Land Tax is adjustable – Yes“;
特殊条款68条写明买家接受1,825澳元/每年作为交付当年的土地税清算数据。

问1：王先生是否需要缴纳915澳元的土地税？

答：是。原因是开发商在开发该楼花项目过程中每年需要缴纳相应的土地税。开发商在2016年初向政府缴纳了当年的土地税，但是7月1号以后开发商将房产交给王先生，所以开发商要王先生返还其预支的半年土地税金额。该金额由具体房产交付日期决定，因为7月1号交房，开发商需承担182/365天，王先生需承担183/365天，即915澳元（1,825*（183/365））。

问2：王先生是否在接下来的每一年都需要缴纳土地税？

答：如果王先生并无其他房产且将此套房产作为主要居所（家），则一般情况下他无需再缴纳土地税，因为：

该公寓的土地价值一般不会超过2万澳元（2016年新南威尔士州土地税起征额）；
假设该公寓土地价值超过2万，但由于属于自住房产，仍无需缴纳土地税。

注：本人在所有购房合同的解释中，都会向买家着重说明一个“Adjustment”的条款，该条款即与此问相关。

此外，在购买楼花时，可由律师发信给开发商以尝试协商免除房产交付当年的土地税清算，即注明 “Land Tax is adjustable – No”。并且，需要格外注意任一合同中特殊条款关于土地税的规定。

减免土地税的策略与规划方案

分散物业投资区域
- 在不同州购买土地
- 瞄准北领地
- 控制土地的购买价格

用不同的主体来购买投资物业
- 不同家庭成员
- 家庭信托

以公寓房取代别墅进行投资
- 读者思考题：为什么一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税？

注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛县。（旧金山房价走势）

地区界定

下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升9.8%

房产储量自2015年第四季度减少17.6%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为74天

房产售价与要价的百分比为99.69%

线下交易的房源百分比为57.88%

第四季度房市分析

受高价位房产销量的刺激，索诺玛县第四季度与2016年整体的房产销量与去年持平。售价300万美元或以上的房产销量接近去年的两倍。同时，售价低于100万美元的房产储量持续降低，限制了销售活动的进一步发展。

但是，该地区房价不高，有助于维持对房产的需求。买家数量充足，且部分房产能以高于要价的价格出售，与去年情况保持一致。价格实惠的房产储量不足仍然是个问题，同时也导致房价的上涨。在旧金山湾区，索诺玛县的房产增值率最高，特别是价格相对实惠的房产。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛县销售的最接近房价中位数587,000美元的一套房产。

1743 Northstar Drive, Petaluma, CA 94954
3 室/3浴/1,467 平方英尺
售价：587,500美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛县出售的售价最高的房产。

5024 Montgomery Drive, Santa Rosa, CA 95409
3 卧/5浴/4,297平方英尺
售价：6,000,000美元

前景预期

近期抵押贷款利率的增加，以及围绕新一届政府施政的不确定因素，可能会阻碍2017年第一季度的房产销售。但是，索诺玛县的房价相对不高，这会成为一项有利因素，继续吸引旧金山湾区的购房者。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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加勒比海投资移民最佳地：安提瓜岛 | 海外

安提瓜岛有着所有海滨生活的浪漫，并可以赋予你现代人所能享受的所有舒适。最近，一项全新的海洋度假胜地开发区将海岛资源发挥到新的高度。Laura Henderson带你领略这个魅力海岛的风情，同时为您介绍这个地方的房产投资潜力。

安提瓜岛帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海区域非常重要的节日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），这一节日将迎来50周年纪念。这个活动也是很多旅店经营者们为了延长当地的旅游季而想出的点子，最初的活动是为期两天的当地渔船比赛，参加比赛的渔船都被漆成缤纷的彩色来增添节日气氛。

今天，这依然是安提瓜岛吸引度假者的好方式，但是帆船运动更加的严肃了。当然，之前的渔船也消失了。现在，来自世界各地的游艇，在这里汇聚成小型舰队，还有邮轮与运动皮划艇，在不同竞技类别中比赛。

但是这个岛屿有着远远超出船赛的魅力。坐落在背风群岛的中心，在沙滩上感受细沙穿过脚趾是日常，更不要说犹如百宝箱般的历史与文化景观。作为英国前殖民地之一，这座岛上的英国传统依然随处可见，如旧堡垒、纪念碑和教堂，还有混合了英国与西印度风情的独特文化。

过去的几年中，随着欧洲和中东成为内部投资的领先市场，这里的旅游业迅猛发展起来。这里有着充足的房产供哪些有追求的买家和游艇迷选择，大多都处在度假胜地，为买家提供一站式的安全保障和所有权，以及有着社区氛围生活环境。比较恰当的一个例子便是海滨小村庄欢乐港（Jolly Harbour），在这座岛风景如画的西海岸，有着一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都设有私人的游艇停泊位，航行归来后在甲板上小酌一杯是再惬意不过的事情。娱乐设施包括网球中心、游泳池和沙滩聚乐部，还有几家绝佳的餐厅喝酒吧、一个超级市场和成排的商店。豪华的四室别墅800,000美元起，最高价的房产达200万美元左右，通常是五室的别墅，带有私人停泊位和通往沙滩的私人通道。

在这个岛上掀起让人兴奋的浪潮的是还没有正式发售的度假别墅开发区Callaloo Cay。这片住宅区坐落在Morris Bay Beach——东南海岸线上的一篇静宁沙滩上。Callaloo Cay的设计结合了奢华海滨度假地的活力与世外桃源的静谧。

这个度假胜地在2017年将迎来史无前例的开发计划，预计在2020年完工。开发项目遵循良好的可持续发展的建设原则，打造绿色建筑和和谐互通的社区是扩建项目的主旨，其中包括一个著名的五星级酒店，私人别墅，和世界级温泉浴场，以及引领潮流的沙滩聚乐部和一些海滨餐厅。

在这里你可以遥望到地平线处迷人的日出与蔚蓝的海水，这个高档私人度假胜地将占据海滨的中心地带，面积将达32公顷。另外5公顷地将用于为当地居民和游客开发的国家公园。房产的拥有形式有可赎回股份，分式产权和全部产权。想要拥有全部产权，至少要投资400,000美元，这也会使投资者获得公民身份，还附带一系列的优惠税收政策。

通往乐土的护照

自从吸引世界富豪的投资移民项目推出以来，安提瓜岛和巴不达岛的加勒比海岸一直被外来投资的浪潮冲刷着。

受同位于加勒比海的邻居圣基茨和尼维斯岛最早推出的世界上第一个投资项目的启发，安提瓜岛和巴不达岛的投资移民项目仅在过去的12个月中就吸引了大量的投资者，包括好莱坞影星Robert De Niro，他前不久在巴布达岛投资了一个2.4亿美元的度假胜地“人间天堂”；来自中国的一达投资集团，在临近巴布达岛的吉纳岛（Guina Island ）投资了10亿美元，准备建造一个面积达1,600公顷的巨型开发区。

与此同时Arton Index——一项权威的全球投资移民界的统计机构将安提瓜岛的项目排在了加勒比海各国同类项目的第一位。这一结果是从办理速度、花费、生活质量、闲适程度和自由度等几个指标的衡量中得出的。

来自安提瓜岛和巴不大岛投资局的J Henderson Fields表示，尽管安提瓜大岛的投资移民项目颇为成功，但这个岛国希望尽可能地保持业界的这一声誉也是显而易见的。

能够体现这一“谨慎乐观”态度的举动是，政府在投资者的合同中加入了一项条款：在特定时间内，投资者离开该国的时间是有限制的。

Fields 解释道：“每个申请人都会经过合格机构的细致审核过程，所有项目必须经过投资单位的批准。”

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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