房产税 – Page 6

卑诗省投机税、空置税将开征度假屋房主受影响最深

加拿大卑诗省大多数城市社区的房主将不得不在今年春季，以及之后的每年，申请免除卑诗省新的投机税和空置税。这是一项房地产征税，原本只针对不到1%的卑诗省房主。

据壹品美房网消息，受投机税和空置税影响的约160万个卑诗省房主将于一月晚些时候收到邮递通知，房主必须申请豁免（如果房屋在豁免范围的话）。受影响的社区主要是大温哥华地区（Metro Vancouver）和大维多利亚（Great Victoria）的大部分地区，以及基洛纳（Kelowna）、纳奈莫（Nanaimo）和菲沙河谷（Fraser Valley）。

卑诗省府2018年初提出的投机税因波及度假屋屋主、可能引发度假城市经济衰退而饱受争议。图为温哥华4卧5卫的豪宅，由国际知名的亚瑟·埃里克森（Arthur Erickson）设计，玻璃住宅独一无二，由业主定制，每一个细节都完美无缺。房价约¥8,572万。
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卑诗省自由党希望在本月晚些时候在纳奈莫补选中获得立法机关的重要席位。他们希望居民们利用1月30日的投票来表达他们对NDP政府税收政策的不满。自由党候选人Tony Harris周三（1月16日）在一则社交媒体报道中说：“如果你不申请所谓的豁免，那么NDP政府会默认向你征收这一税负。”

该税收于2018年2月在省级预算中公布，最初是针对那些不居住在卑诗省，不在卑诗省缴纳所得税，却在卑诗省拥有房产的人群。

然而，尽管政府已经降低了税率，缩小了适用地区，但该税收仍然影响很多在卑诗省拥有度假屋的人们。

卑诗省现在将该税收描述为遏制房地产投机，减少空房数量，同时增加收入以支付经济适用房的政策。该预算预测税收的年收入为1.85亿加元。2019年对本国人（加拿大国籍及枫叶卡持有者）的税率为拥有的物业估值的0.5％。对于外国所有者或在其他国家缴纳大部分所得税的人，税率为2％。

此项税收为默认征收。

申报豁免的截止日期为3月31日。未在截止日期前完成申报的住宅业主将收到税务评估通知，并且税款必须在7月初支付。受影响的房主们必须每年填写豁免申请，政府说这应该花费10-20分钟。

自由财政评论家Shirley Bond表示，征收税款的新细节可能会令许多房主感到震惊。纳奈莫选民已经对税收感到担忧，因为它豁免了邻近的社区。她说，政府计划征税的方式只会加剧这些担忧。

财政部官员周三在一次媒体发布会上表示，未提交豁免申报的卑诗省人民将在4月底前拿到缴税通知单。如果他们有资格获得豁免但忘记提交申请表格，他们将有机会在那时重新申请。

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参考来源：网络采集
责编：Zoe Chan

日本房产税到底有多高？这些减税措施您需要知道

由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。

但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。

听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？

在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。

不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。

”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。

总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。

1、固定资产税

日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。

这里需要注意的是：

毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者：

发生房产交易，当所有者改变时
两种税全年税额的纳税义务者
仍然是1月1号登记的所有者
通常的房地产交易会在交接的时候
按交房日期清算买卖双方各自的负担金额

2、都市计画税

日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3）

3、物业费/年

根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。

4、物业修缮基金

修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。

5、租赁管理费/年

将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。

6、个人所得税/年

净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。

7、税理士费用

税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。

在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？

以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施：

1、住宅用地

小规模住宅用地一户在200平方米以下的部分：

固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1

都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1

2、一般住宅用地

住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分

固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1

都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2

3、新建住宅

2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。

住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内
上述以外的住宅 → 3年内
一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下

税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。

4、如果买新公寓，买一楼

如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。

5、买二手房，房龄越老固定资产税越少

因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。

6、买入新房后，6年以内卖掉

新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。

7、向固定资产税减免制度靠拢

牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。

8、如果重建，在12月31号前拆除旧房

固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。

9、用信用卡支付（有积分制度的卡）

有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。

納税方法：

纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。

到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。

缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。

住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。

当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。

这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。

在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。

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日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。

如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。

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来源：趣日本
责编：Zoe Chan

这座美国宜居城市为何不适合退休养老？

旧金山，依山傍水，气候温和，社会治安比较好，是美国最宜居城市之一。但退休人士可能并不想在湾区颐养天年。

根据GoBankingRates的分析，如果你想将更多的现金放在自己的口袋里，那旧金山就是美国退休最糟糕的选择。

这一个人财务网站查看了50个州的主要城市，根据房产税、退休福利征税、医疗保健费用和社会保障平均退休福利支出对其进行排名。

GoBankingRates发现，其中，旧金山居民居住成本很高：房产均价为119万美元（约786万元人民币）。房产税均值也居高不下：为9,147美元（约6万元人民币）。

与此同时，旧金山居民的平均每月社会保障福利为1,387美元（约9,158万元人民币）。

GoBankingRates的副编辑Sydney Champion表示，“如果你为退休储蓄了很多钱，退休住处就是影响储蓄的关键因素。”

旧金山的房产市场（特别是在房价和房产税高昂的影响下）使其一些都市区生活成本过高。

根据GoBankingRates的数据，弗里蒙特（Fremont）、圣何塞（San Jose）和尔湾（Irvine）为退休人员最不适宜居住的城市的前四名。

见下图。

Champion说：“其中一些城市的房价很高”， “如果你是去租一间房子，那可能是更好的选择。”

另一方面，如果退休人士希望自己留着钱，可以考虑印第安纳州的韦恩堡（Fort Wayne, Indiana）——GoBankingRates认为这是富裕的退休人员的最佳去处。

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这一个人财务网站发现，当地的房产均价为15万美元（约99万元人民币），房产税不高于947美元（约6,253万元人民币）。

与此同时，与湾区相比，退休人员获得的社会保障福利金更高：每月1,462美元（约9,653万元人民币）。

Champion表示，“如果您打算退休，打算搬到其他地方，建议您去一个不需要耗费太多积蓄且不需要购买新家的地方。如有可能，把现在的房子卖了，租更小的房子住。”

原文：CNBC
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外说：洛杉矶学区房回报率怎么样？投资者需要注意什么？

摘选自《居外说》第四期直播嘉宾David Yu访谈实录

洛杉矶学区房往哪找？

从学区房这个概念上讲，东岸和西岸应该是没什么差别的。如果已经获得美国身份的话，比较好的学区房来自用是比较理想的，增值保值的空间也比较大。如果没有绿卡，只是拿来投资，学区房出租也比较容易。所以在美国，用中国的概念来看待学区房也是可行的。在洛杉矶，像尔湾（Irvine）、圣马力诺（San Marino）等传统华人居住的地区一般学区也都是不错的，因为我们华人还是比较有投资眼光的。

学期房的投资回报率肯定是比较高的，比如在洛杉矶，罗兰岗（Rowland Heights）房子较便宜、不错，那边学校排名比较低，通常在加州千名开外；尔湾的学校就要好的多，在加州两三百名左右。另外，像钻石吧（Diamond Bar）、亚凯迪亚（Arcadia）、圣马力诺这边都有不错的学校。房价方面，同样区域的新房通常会贵个15-20%。在好学区与不那么好的学区，房价相差二、三十万美金也很正常。

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什么类型的房产有利投资？

除了这种传统意义上的学区房，从投资概念上讲，大学附近的学生公寓肯定也是比较有值得投资。这是个需求很有保证的市场，什么时候都有学生。还有一种，就是离市中心比较近的地方，在美国也都是房产需求很旺盛的地方。因为美国很多年轻人的住房是逐步升级的，不像中国人靠家里帮助一步到位。

大学毕业以后，很多美国孩子要自己住，需要租类似一室一厅或者单间的小房子，等他要成家的时候，她可能租个一房一厅的，有孩子的时候就会考虑再换更大的。因为大家再美国买房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以购买首套房的年龄一般都在30岁以后了。那在这之前，年轻人的租赁市场是一个很值得关注的投资市场。所以可以说，在美国买房子可以选择的投资市场很丰富。

我自己的女儿就有两套房子，从毕业以后就开始投资买房投资。我记得她买了一套在洛杉矶不远的地方，当时房价大概30万美金（约203万元人民币），每月月供1,200块（约8,137元人民币），但是租金就能达到2,190块（约1.5万元人民币），是比较高的。扣掉房地产税、管理费，收入也不错。而购买了学区房，离学校比较近的房子，绝大部分也都是升值的。

投资学区房的回报怎么样？

美国的房价目前每年增幅大概在4%-8%，不同的区域的差距也很大。比如洛杉矶这几年涨得很厉害，3-4年以内大概也有30-40%的涨幅。跟金融危机之前比的话，比很多地方上涨了有一倍还要多。不过跟中国不太一样，美国不是说整个城市房价一起涨，要看单独的区域。学区好的地方，规划好的地方，涨幅就会大一些。

我们再来谈谈出租房，我本身自己也有投资一个三房三卫，其实那个房子所在的学区不是很好，基本上就是三分、四分的学区，但是它距离大学非常近，我主要就可以租给大学生。那个地方在洛杉矶不算房价高的区域，购房价格超过60万美金（约407万元人民币）。

如果再大一点，比如四房四卫，你租金一般可以达到3,000美金（约2万元人民币）左右，回报率基本上在3%到7%左右。

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洛杉矶的房产税是多少？

美国每个州、每个城市的房产税都可能不一样。至少像佛罗里达州、德州、纽约州等地的房产税是很高的，接近3%。如果你要在美国投资房子，你一定要了解一下房产税。

洛杉矶都会区的房产税基本上在1.1%左右，但是现在有一些新开发的区域，比如尔湾，有一个城市建设费，大约有4、500块钱（约2,712-3,390元人民币）一个月。这样综合起来，它的房地产税就在1.7%到1.8%左右，就有点偏高了。所以有时候这些新区的房子看起来便宜，其实还有一部分额外的税费需要负担。房地产税是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一个月可能一千块美金的持有成本，对收益是个蛮大的影响。

另外投资公寓的时候，还会产生一个HOA，就是类似物业管理费，也是一个要注意的费用。比如洛杉矶市中心，我们花100万到150万美元买一个两房或三房一厅的房子，实际上它每平方米的HOA可能要达到7、8美金，那一年下来也可能上万了，这些零零散散加起来开销其实就不小了。

投资者应该找哪些专业人士帮忙？

最后，对于投资者或者打算移民的人来说，找好专门的物业公司、律师或者会计师还是很重要的。当地人都会通过找律师跟会计师的方式来为自己在税收上省一点钱。这个真的有必要。如果是去美国安家落户，我觉得首先你要找一个比较信得过的律师，帮你办理各种身份与居住的事情。

另外，你最好去找一个好的会计师，不管是做生意还是出租房子，你都要报税。有的人为了省钱自己填表报税，实际上都是不划算，花了时间还不一定可以省下多少钱。假如你找会计师报税，也就花个一两百块钱美金，所以说在过去投资移民之前，最好还是要提早规划，这样的话你就可以少走很多弯路。

David Yu，专注服务留美后服务的加州联合教育集团（UEG）总裁&资深企业家，以其对美国教育制度和资源的深入了解服务于在美留学生，其子女均就读于美国名校。

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文字：Adam Yang
责编：Zoe Chan

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一个中产在新加坡付房产税的经验

作者：华侨银行驻新加坡经济学家谢栋铭

本文没有高屋建瓴的政策建议，也没有细致的政策解读。只是通过笔者了解的三套不同属性的房子，为读者们分享一个普通新加坡中产阶级家庭缴付房产税的经验和一些体会。

笔者是2009年初在新加坡首次置业，当时全球金融危机的悲观情绪并没能抑制笔者的新婚刚需。和多数新加坡中产家庭一样，笔者的首套置业选择了转售政府组屋。新加坡的住宅房屋主要分三种包括政府组屋、私人公寓以及有地住宅（别墅）。所谓的政府组屋类似于中国的经济适用房概念，由政府规划兴建，然后以优惠价格出售给人民。而新加坡独特的组屋政策，使得新加坡基本实现了“居者有其屋”。目前新加坡全岛组屋已经超过100万套，超过80%的人口居住在政府组屋里。

｜房产税初体验

笔者2009年8月搬入组屋，12月初收到了来自税务局的人生第一封房产税缴付通知。新加坡房产税一年一算，一般年底政府会通知明年需要缴交的房产税金额。计算公式非常简单，所缴交的房产税等于房屋的年值（Annual Value）乘以房产税率。无论是政府组屋还是私人公寓和别墅，公式都是一样的。不过年值和房产税率这两组变量则会根据房屋性质和房屋功能来确定。因此普通居民要精确预测未来三年自家需要缴付的房产税基本是不可能的。

先来看房产税率。新加坡的房产税率主要分自住和非自住两种，其中投资出租或者空置都属于非自住范畴。2009年笔者首次置业时自住税率为4%，而非自住税率则为10%。再来看年值，新加坡房产税的年值是根据同地区同类型房屋租金计算得来。简单来说，决定年值的不是房价，而是邻居出租的租金。税务局2009年底对笔者组屋年值估计是9300元，根据4%的自住税率，2010年度所需缴交的房产税为372元，不过当年政府给了组屋自住税务抵扣，外加消费税抵扣等，实际需要缴付的房产税为227元。应该说对于任何一个普通中产阶级来说，一年227元的房产税是可以承受的。

笔者由于买房的时候做了一些功课，对房产税做好了心理准备，不过却发现政府计算的房产税比预期低不少。这里主要原因是房屋年值远低于预期。政府给出的9300元年值所隐含的月租金只有775元，这是远远低于当时市场租金的，甚至不到一半。后来笔者仔细查了税务局的解释才了解到，税务局对年值的估算是基于没有装修和家具的房屋租金。结合后来笔者参与私人住宅的经验来看，新加坡税务机构对政府组屋的年值估算是比较保守的，这种保守其实降低了组屋居民的房产税压力。

｜房产税的劫富济贫

2010年开始新加坡政府对房产税进行了改革。自住的房产税率调整成累进税率。年值6000元以下，税率为零，6000元到65000元区间内为4%，而超过65000元部分则上调至6%。2010年底笔者在收到的税务局的信中欣喜地发现，由于年值维持在9300元不变，笔者2011年度所需缴交的房产税金额已经由上一年度的227元下降至132元。

而新加坡的房产税改革并没有止步，2014年开始新加坡将房产税更为细化，自住的房产税累进档数由原先的三档提高至八档，不过一年以后的2015年又将八档缩减为七档。除了税率细分之外，免税额也由原先的6000元提高至8000元。年值高的豪宅所需要承担的房产税进一步提高，其中年值超过13万新元的房产税率将达到最高的16%。除了自住房之外，非自住房的税率也从2014年开始改为累进式税率。年值超过9万新元的出租或者空置房房产税率将达到20%。

目前新加坡的房产税率沿用了2015年开始执行的累进税制。居住在二房或者一房式政府组屋的中低收入居民受益于递进式税中的免税额，不需要缴付任何房产税。而豪宅投资者所需要缴付的房产税大幅提高，譬如一套年值9万元出租或者空置的私人公寓每年房产税将达到12000元。累进式的房产税率起到了劫富济贫的作用。对于笔者来说，笔者也受益于新的累进制度，之后在这套组屋中缴付的自住房产税再也没有超过2009年时的227元。

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｜随行就市的房产税

新加坡房产税的调整有两个阀门，除了税率之外还有年值。由于年值从租金中计算得来，因此年值与经济周期成正相关。2008年全球金融危机后，受益于全球央行非传统货币宽松的支持，新加坡房地产市场出现了深V反弹，房价在2009年中触底之后迅速反弹，直至2013年底见顶，随后房价在政府高压调控政策打压下回落。在这轮牛市中，笔者的组屋年值也不断被调升，从2010和2011年度的9300元被上调至2013年度的12300元，但是由于上文表述过的房产税率的改革，虽然年值被调高，但是笔者实际支付的房产税却有所下滑。

既然租金是跟着经济周期变化，房产税并不是只上不下的。2014年后随着移民政策调整，房屋供给上升以及全球经济复苏不如预期等叠加因素影响下，新加坡房租开始出现回调，并带动年值回落。最新的2018年度，笔者的政府组屋年值已回调至10980。

由于政府组屋带有福利性质，其年值波动幅度并不大。而更多的波动由经济条件更好的私人住宅的居民承担。笔者有位亲戚在2010年初市场大幅反弹后购入了一套私人公寓参与房地产投资。购入时该公寓的年值仅为21600元，但是2010年中刚完成交易后，就收到税务局的信表示从2010年下半年开始年值上调至26400元。2011年初房地产高烧不退，3月笔者亲戚在刚刚缴完2011年度房产税后不到两个月再次收到税务局信件，表示该套房产年值再次被上调至32400元，因此需要补交房产税。笔者的亲戚接手该公寓不到一年时间，房产税（非自住10%税率）由原先的2160元大幅上调至3240元，涨幅达到50%。不过现在回头看，当时政府对年值的调整却有先见之明，在这波牛市中，该套公寓的月租金由2010年刚接手时候的每月3200元上升至2013年最高4500元。可见，通过年值的调整，政府可以从地产牛市中分得一杯羹，而来自较为富有的私人住宅贡献越多，就可以减少公共住宅居民的税负负担。

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｜“富人区”的持有成本

2016年随着笔者孩子长大，笔者也加入了拼爹行列。为了给小朋友一个小学报名抽签的机会，笔者在新加坡一所传统名校旁买了私人公寓。这所小学所处的社区属于欧美企业外派高官传统聚居的社区。虽然新加坡总体租金过去几年出现较大回落，但是该地区租金依然不低，从而推高了笔者所在小区的年值。从每平方尺单价来看，笔者购买的屋子并没有比笔者亲戚所购的屋子贵很多，但是由于年值上差距较大，意味着房产税高了不少。在新加坡的例子里，房产税多少有时候并不和购买房子时的单价成正比。可见要挤入所谓“富人区”不光是交易成本较高，每年的持有成本也提高了。不过这不正是二次分配所扮演的角色嘛！

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｜透明是对纳税人的负责

一眨眼，笔者已经在新加坡缴了九年房产税，每年按时缴税已经成为生活不可缺的一部分。不过让笔者欣慰的是每次税单上政府都会感谢纳税人对国家建设的贡献。去年开始一贯以廉洁透明著称的新加坡政府又将透明度提高到了一个新的高度，直接在税单上详细表明了房产税将和其他税收一起进入一个资金池用于支持新加坡的发展，包括基建、医疗，教育，国防以及家庭建设等领域。笔者也和朋友开玩笑，看完政府的缴税通知后，有种缴税光荣的感觉。

自2008年全球金融危机以来，相对香港，上海和台北等华人为主的国际大都市，新加坡在房地产调控上是最成功的。除了交易环节的各种税收之外，笔者觉得新加坡持有环节的房产税对稳定房价也起到了重要的作用。2017年度新加坡税收收入达到602亿新元，其中房产税贡献44亿新元，占到总税收的7.3%左右。金融危机以来，经过一系列的改革，房地产税收入从2009年的19.9亿上涨至2017年的44亿元，涨幅达到121%，为新加坡政府的基建教育等基础支出做出了贡献。

笔者经过多年的实践发现新加坡的房产税有三个主要特征，首先累进制的设计让房产税在二次分配中扮演了劫富济贫的作用。其次，房产税也不是一成不变的，有着随行就市的特征，与地产和经济周期呈正相关。最后，就是笔者发现房产税并不一定和房价成正比。房产税的设计从来都不是一劳永逸的，完美的房产税机制也不是从天而降的。过去九年新加坡对房产税制度的几次改革也显示了摸着石头过河的房产税制度完全是可以起到兼顾公平和效率的二次分配作用。

来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

投资澳大利亚物业必读：海外人士空置税｜居外专栏

去年12月，澳大利亚政府正式通过了一份针对海外人士在澳大利亚购买住宅房却将其空置超过6个月之上所征收的空置税的一项法律。这里空置的定义包括没有人居住或没有出租给别人。政府引荐该项法令的目的是迫使海外投资客在购置澳大利亚当地的住宅物业后将其挂牌出租从而缓解澳大利亚紧缺的租赁市场。那么，政府如何知道哪些人需要支付空置税呢？他们通过要求海外人士每年以申报空置税的形式来决定他们是否需要支付。

哪些海外投资客需要向政府每年做空置税申报？

以下购置澳大利亚住宅房的海外人士：

澳洲东部时间，2017年5月9日 19:30后，申请购买澳洲住宅房的海外人士
澳洲东部时间，2017年5月9日 19:30后，购买开发商已经获得新房豁免证书的楼盘

符合上面条件的海外人士，即使出租了他们的物业，他们每年也需要向政府做空置税申报。如果物业持有人超过一个人，有可能所有人一起做一次申报，也有可能要求每个人分开单独申报，具体视购买时的法律文件。

如有以下情况发生，该海外人士不需要进行今后的空置税申报：

购置的物业已售或转给别人（包括物业持有人死亡）
该海外人士成为澳洲税务公民

哪些海外投资客需要支付空置税？

如果你需要做空置税申报，并且在一个空置年你的物业没人居住或没有真实的放在出租市场超过183天；或者在空置税申报截止日期前，没有按时申报的人士。

什么是空置年？

空置年是从你第一天占有该项物业起至接下来的每一个连续的12个月的时间，它不同于公历年，也不同于财政年，是每个物业所独有的。

哪一天算正式占有该项物业？

一般来说从房子交房日那天或也有可能在物业获得可居住证之日。

183天的要求

可以不是连续的183天，而是一年分为几段分开的时间的之和，但是每段分开的时间必须等于或超过30天才能计入183天之中。值得注意的是，短租类的物业（一次合同少于30天）将不符合以上183天的要求，因此需要支付空置税。

空置税豁免

如果你可以证明在一个空置年里你的物业至少有183天不适合人居住，你将不需要支付当年的空置税。当然你还是需要申报空置税来申请此豁免。

申报期限

空置税申报的期限是每个空置年结束后的30天之内。

不准时申报空置税的惩罚

如果你没有准时申报空置税，你将需要支付空置税不管你的物业在空置年居住或出租多少天。严重的，不准时申报空置税或没有保留相关的资料，有可能会受到民事惩罚。每年申报空置税的相关资料需要保存至少五年。

空置税需要交多少？

一般来说，如果你需要支付空置税给税局，空置税的金额将同你买房时海外人士投资申请费相当。具体的金额在申报空置税以后会自动由系统生成。如果你因为购买的是开发商已经获得新房豁免证书的楼盘而没有支付海外人士投资申请费，空置税金额将会是假设你当初购买一般的楼盘所需要支付的海外人士投资申请费，该金额最少是5500澳元（约27048元人民币）.

个人状态变化

如果你有以下情况的变更，你可以在申报空置税时通知税局：

你已经不是海外税务居民
你的投资物业已经转让他人
你的联系方式有所变动

如果您对澳大利亚的海外人士空置税有任何疑问，请透过居外联系皮特马丁（Pitt Martin）会计师事务所。

责编：Zoe Chan

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加拿大魁省买房交税免税的那些事儿 | 居外专栏

魁北克完善的福利制度建立在其税收制度之上，生活在魁北克想必大家一定对“税”不陌生。小到吃饭购物，大到买车买房都需要交税。房产作为大多数家庭的一笔重要的投资，自然也成了政府重点关注的征税对象。近年来加拿大房地产交易一直很火热，继温哥华、多伦多之后蒙特利尔的房地产也开始变得越来越热，但随之而来的是关于房地产税务方面的各种问题。不过值得庆幸的是，魁省拥有相当完善的税收制度，在征税的同时，政府也提供了相应的“抵税”和“免税”政策。今天我们就来和大家分享一下那些关于房地产税务方面的信息。

1. 在魁省买房你都需要交哪些税？

在魁省买房不只是付款、签字、过户交房就一劳永逸、大功告成了，拥有住房的居民，除了一次性需要缴纳的欢迎税，房主每年都需要向政府纳税。每年都需要交的市政税和学校税是随房屋和土地的价值上浮的，各个地区的税率也不完全一样。下面让我们一起来看看在魁省和房产有关的税都有哪些：

欢迎税（Welcome Tax）或称土地转让税（Land Transfer Fee）

说到买房，第一个绕不开的税，就是“欢迎税”，又称土地转让税。这个款项是付给政府的，由买家支付。房屋每转让一次，政府都收取一笔土地转让税。该税项的金额大小与房屋的售价直接挂钩，具体魁省及蒙特利尔计算方法如下：

在魁省除蒙特利尔以外的地区：

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%；
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%；
购房款中超过$ 251,800加币的部分征收1.5%。

在蒙特利尔地区:

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%；
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%；
购房款中$ 251,800 加币至$ 503,500加币的部分征收1.5%；
购房款中$ 503,500加币至 $ 1,007,000加币的部分征收2%；
购房款中超过$ 1,007,000加币的部分征收2.5%。

例如在蒙特利尔买了一间60万房子的欢迎税：

$50,400以内的部分所需缴纳的欢迎税 =50,400*0.5% = 252
$50,400至$251,800内的部分 = 201,400 * 1%=2014
$251,800至$503,500 内的部分= 251,700 * 1.5%=3,775.5
$503,500至$1,007,000内的部分 = (600,000 – 503,500) * 2% = 1930
则欢迎税总计一共需要交：$252 + $2,014 + $3,775.5 + $1,930 = $7,971.5

税率相关网站：

市政税（Municipal Tax）和学校税（School Tax）

市政税，通常也叫地税，是在魁省拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款，地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价政府估价而调整。地税的计算方式是：物业当年的评估价 x 当年的税率 = 地税。蒙特利尔岛上各个城市的税率大约在0.5% ~ 2.5%。

具体税率可以参考以下网址：http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=44,14111603&_dad=portal&_schema=PORTAL

在魁省买房后，除了地税，业主每年还需向政府交纳学校税。学校税主要用于学校的房屋及设备的维护保养、室内供暖照明、校车交通费用及学校委员会的管理费用等。不过相比于地税，学校税则要少很多。

以下是2017-2018魁省主要城市学校税的税率（每100加币的市政房产估价所需缴纳的学校税）：

例如在蒙特利尔购买了一处50万加币的公寓，则每年所缴纳的学校税：500000* 0.17832/100=$ 891.6

学校税计算网址：http://www.calculconversion.com/calcul-taxes-scolaire.html

魁省销售税（Quebec Sales Tax — QST）

此税项仅针对新建房屋。在魁省新建房屋的时候，买家必须给政府交纳销售税，税率为9.975%。购买和销售二手房无须交纳QST。值得留意的是，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳QST。也就是说，卖方需要为经纪人佣金、搬家费等支付QST，买方则要为验房费、公证师费、评估费、房屋保险等支付QST。

商品及服务税（Good and Services Tax — GST）

如果是购买新屋，需要缴纳商品及服务税，税率为房屋售价的5%。如果是购买二手房，则无需缴纳此项税。

资产增值税（Capital Gains Tax）

房屋资产本身是不用征税的，资产增值税要征收的是资产卖出后的增值部分。对于魁省居民来说，自住屋在出售时是可以免交资产增值税的，但是投资房或是非魁省居民的房产出售时则必须为房产的增值部分纳税。增值的金额也不是全部计算征税，只是按照增值的一半纳入计算，增值部分的一半与该屋主其它收入加起来的当年收入总额，决定了应采用累进制税制中的哪一级税率作为征税标准。

非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax）

2017年4月20日，安大略省出台楼市调控新政：包括征收15%非居民购房税，禁止炒楼花，鼓励开发商建出租屋，严格审查地产经纪职业规范等，称为“非居民投机税”。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华出台的海外买家税（温哥华的海外买家税现为20%），主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。不过目前魁北克省暂时还没有推出海外买家税，因此越来越多的海外买家包括中国买家开始关注蒙特利尔的房产市场，蒙特利尔的房势这两年呈不断走高趋势。

看到这里，可能您已经被魁省繁琐的税收吓到。不用担心，因为除了交税，很多项目是可以拿来抵税的。

2. 哪些项目可以用来抵税？

出租抵税

在魁省房屋出租可以当成是一项生意来经营，而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税，也就是说将租金收入减掉费用后的剩余金额，才是你的应纳税收入。

房产税抵扣

如果某人把自住房的部分空间用于个人商用办公室，那么该个体可以根据分租面积占整个住宅的比例，按比例申请房产税抵扣。

保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出（正常且必要的支出，维修总价处于合理范围内）可以在费用发生的当年，全额进行税款抵扣。比如：重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务，那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。

房屋保险

为出租物业所购买的各项保险，基本都可获得税收抵扣，比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务，雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

法律及其它专项服务费用

因出租而发生的，支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用，也可视做运营支出，一并在税收抵扣中进行减免。此外，出租房付出的共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支，亦在可抵扣范围之列。

装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级，创造耗能更少、居住更舒服的环境，政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的，而非常年有效的抵税项目。通常，符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据，就可以在报税时来抵税了。

搬家费用可抵税

据统计，魁北克人平均每五年就会搬一次家，而搬家时所产生的费用，有时也可以拿来抵税。通常，如果你为了开始了一份新工作、新买卖，或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家费用来抵税了。

3. 在蒙特利尔购房的大福利——自住房计划（Home Ownership Program）

近些年不少的年轻人家庭搬出了蒙特利尔市，流失到了蒙特利尔的南岸和北岸。为了吸引人们定居在蒙特利尔，蒙特利尔市政府从2010年开始推出了自住房计划。如果购房者符合“置业补贴”计划的申请条件，市政府将以财政补助的方式向这些新业主退还他们在办理房产过户时需要缴纳的欢迎税和给予一定的补助金。自住房计划今年的最新政策将会在2018年6月1日实施。在最新政策中，补助额度将会提高，申请条件也会放宽。

如果你是初次住房买家…

你能得到一笔最高达15000加币的补助金(financial assistance)来购买房产；
如果恰好你有至少一名未成年孩子并且购买了一处房产（注意：如果不是新楼盘，那么这栋建筑所地面上的部分包含的居住单元不能超过三个），那么政府会退还“欢迎税”；
更容易享受自住房装修和翻新计划。

如果你是非初次买家…

如果你已经有一处房产，或者在过去的5年里只有一处房产，政府会将“欢迎税”退还给你，但条件是：

你的家庭至少有一名未成年小孩
你购买的新房产有至少3个房间是带窗户的

除了欢迎税和一次性补助之外，有孩子的购买者在购买一年的OPUS全价通票的基础上，有资格免费享受6个月的公共交通设施。同时这些家庭可以取得两张免费的Accès Montréal卡.

下表是自住房计划的详细条件与标准：

以上是在在魁省跟房产有关的主要的征税项和抵税项及相关政策。希望可以帮助到大家了解到魁省的关于房产方面的税务信息，在未来报税中有所助益。

居外推荐魁北克省房源：蒙特利尔Roccabella豪华公寓

蒙特利尔市中心René-Lévesque Blvd W上的40层豪华公寓项目，别具投资价值。位于顶级地段，临近地铁、火车站和高速公路。步行即可抵达康科迪亚大学、麦吉尔大学、购物商场和餐馆。

高品质的意大利家居装饰，配备众多便利设施，包括室内泳池、健身房、桑拿浴室、按摩浴缸、电影室、会议室、全天候安保和代客泊车服务。朝南公寓可欣赏美丽河景，北向公寓可远眺市景。

售价仅由45.88万加元（约合227.3万元人民币）起，可以购买室内停车位；还提供物业管理和租赁服务。

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责任编辑：Zoe Chan

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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一图看清加拿大房地产税率：温哥华房价最高税率最低

温哥华拥有全北美平均房价最高的房产市场……还有最低的房地产税率。

全加拿大房价最高的多个房地产市场都位于不列颠哥伦比亚省。身处这样的环境中，当地人需要努力找到合适的物业并及时把它们买下来。

房地产网站Zoocasa最近调查了25个加拿大主要城市后进行的一项研究带来了一条好消息：不列颠哥伦比亚省各大城市的居民缴纳房产税的税率在全加拿大排名倒数第一。

温哥华房地产税率——估计价值的0.24683%——为全加拿大最低水平。这还不到税率第二低的城市，阿伯茨福德的一半（阿伯茨福德房地产税率为估值的0.51300%）。

根据Zoocasa和彭博社的计算结果，在北美洲所有主要城市中，温哥华的房地产税率最低。Zoocasa发现，房产税最低的四个城市都位于不列颠哥伦比亚省，其中维多利亚市的税率为0.52035%，基洛纳为0.52605%。此次调查对象不包括不列颠哥伦比亚省的其他城市。

然而，Zoocasa指出，“如果平均房价更高，则生活在一个低税率的地区并不意味着缴税额也比较低。”

现在，一栋位于加拿大不列颠哥伦比亚省萨里（Surrey）的顶级学区好房正在居外网上出售，无与伦比的建筑工艺和完美无瑕的便利设施只是它的诸多优点的一小部分。

在南萨里市豪宅整体布局排行榜中，这栋别墅位居前50。别墅位于当地Elgin Chantrell社区内备受追捧的区域，这里云集了许多豪华高档的顶级住宅，而这栋别墅又是社区里最大的一栋。

别墅临近学校：Elgin High School、Semiahmoo Secondary School。其中Semiahmoo Secondary catchment是全国常年排名第一的公立高中，并且开设广为人知的国际文凭课程。

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来源：Zoocasa
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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继温哥华和多伦多后蒙特利尔拟征外国人房产税

今年以来，蒙特利尔市中心的公寓有12%被外国人买下。超过一半的外国买主来自中国。

加拿大房贷与住房保险公司（CMHC）警告说，蒙特利尔市房地产市场出现过热迹象。蒙特利尔市长普兰特（Valérie Plante）计划仿效温哥华和多伦多，向外国买主征收特别转让税。Radio-Cabada记者Thomas Gerbet报道说，为此她近日将和新任省财政部长会面。因为开征新税之前，必须先由省政府立法赋予蒙特利尔市政府这个权力。

实际上，普兰特早在去年五月就已经提出过实施外国人房产税的动议。那时她还是蒙特利尔市的反对党领袖。她当选市长后，也曾和当时的自由党省政府提出此事。她认为，温哥华和多伦多在采取行动之前拖延太久，蒙特利尔市应该避免犯同样的错误。

这是几个月以前的事。现在，蒙特利尔市所在的魁北克省已经换成魁北克未来联盟党执政，而涌入该市房地产市场的外国买主，也比普兰特第一次提出征税设想时更多了。CMHC本月公布的报告说，自2018年1月以来，蒙特利尔市中心的公寓有12%被外国人买下。而业内人士认为实际比例可能更高。蒙特利尔Altus经纪公司的咨询部负责人舍里（Vincent Shirley）告诉记者，现在市中心有些楼盘正在建，要等到这些公寓大楼落成、卖出去以后，才能知道到底有多少买主是不住在加拿大的。

他说，实际上过去几十年来，外国投资者并不看好蒙特利尔房地产市场。外国资金大量涌入不过是最近一年半的事。最近在一次多伦多的业内人士讨论会上，蒙特利尔引起了很多人的兴趣，这是过去没有过的。

｜三分之一外国买主是中国人

在蒙特利尔买房子的外国人当中过去一直是美国人最多。但是去年以来中国买主的人数暴增64%，现在已经超过了美国人，成为蒙特利尔房地产市场的第一大外国买家。他们喜欢买市中心的公寓，对本地两大高档住宅区的独立房也有兴趣。

CENTRA邀您坐拥蒙特利尔心脏地带

Centra公寓是由著名开发商CentraCondos Group开发，该开发商在市中心康大学区及CBD商圈拥有多块地块，陆续建设中。现正推出的Centra第四期公寓，共50层建筑，其中2层为商业及零售商铺，地下3层停车场，为您提供公寓套间、1睡房、1睡房+办公室、2睡房及3睡房房型。

公寓由内至外都极力为住户提供极致的奢华体验。24小时的保安以及礼宾服务全天候地任您差遣，力求为住户提供便捷、完美的服务。

公寓还配有30,000平尺的社区空间及绿化造景，为您的住房体验带来更多的清新和自然的氛围。
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温哥华和多伦多开始征收外国人房产税以后，更多的中国人转向蒙特利尔。该市麦吉尔房地产和安格物业的老板格罗洛（Patrice Groleau）说，市场快速增长，以至于不容易雇到人。他手下有三个华人经纪，还有一些合作者，日夜和中国那边保持联系。

｜和温哥华、多伦多相比，蒙特利尔房价尚在本地人负担能力之内

魁北克省房地产联合会认为，蒙特利尔市的房价上升幅度在合理范围内，目前还不需要实施特别税。

根据加拿大皇家银行的计算，蒙特利尔人需要用44%的收入来负担房子。在温哥华和多伦多，这个比例分别是88%和76%。

蒙特利尔Prevel公司的负责人之一文森（Laurence Vincent）刚刚就本地房地产市场出版了一本专著。她认为，蒙特利尔应该尽一切努力避免重蹈温哥华和多伦多的覆辙，让蒙特利尔人可以继续有能力在自己的城市做房主。

她说，在蒙特利尔市中心炒房的人越来越多。过去的买主里有5%到10%是为投资，现在这个比例要高得多。在楼盘发售时一次买下十套这种事并不罕见，以至于她的公司不得不做出限制。

魁北克省财政部正在考虑是否有必要提交法案，赋予蒙特利尔市收取外国人房地产税的权力。根据省政府的分析报告采用的数据，在今年1月到7月期间，整个蒙特利尔岛上的房产有3.5%卖给了外国买主，比去年同期增加了17%。

来源：RCI
责编：Zoe Chan

关于泰国房产租赁你不得不了解的事｜居外专栏

如今在泰国投资房产以赚取租金已经是中国投资者们非常常见的投资手段了，效果也非常不错。在决定加入他们之前，提前了解泰国当地的相关法律及信息是很有必要的。

很多泰国房地产开发商都习惯给他们的项目冠以类似于“首两年年租金回报率保底”这样的极富吸引力的字眼。然而，房产投资的看点往往在于中长期收益，两年以后的情况会是怎样？这其实是非常值得细细斟酌的。

根据众包网站www.numbeo.com今年9月份的数据显示，眼下泰国城郊的平均房屋租金回报率大概在4%左右徘徊。这样的情况，房产中介或许是不愿意透漏给客户的。当然，这个数据仅仅只是作为参考。如果某个单位地理位置极佳，靠近地铁，价格合适，看点又多，获得更高的回报也是理所当然。所以，如何让你手上的房屋比周边的单位更有竞争力，这其实是投资者们很有必要去思考的。

并不是所有的开发商都是会愿意给出保底回报率的承诺的。这个时候，投资者们就不得不借助泰国当地的房产中介或者管理机构来为手上的房产寻找租户了。这是一项有偿服务。通常来说抽取的佣金是出租单位一个月的租金。所以，如果某个单位每月的租金是20000泰铢并且中介公司帮你搞定了租户，一年下来有20000泰铢是需要进到他们口袋的。

值得注意的是，如果你在泰国拥有正在出租的房产超过5处，那么今年5月1日刚刚生效的一项法律条款就和你有关系了。这项新的法令主要针对在泰国当地从事住宅出租的生意人。该法令出台以后，就有些当地屋主认为自己遭受了不平等的待遇并上诉到高等法院要求做出调整。比如说，在新的条款下，一旦条件符合，租户只需支付一个月的押金就可以入住。然而如果屋主名下的房产少于5处，那么他的租户则需要提前支付两个月的押金以及一个月的保险金。如此大的差别是往往会让租户再三考虑一番。

同时如果你名下正在出租的房产少于5处，在此我们也强烈建议与租户签订至少为期一年的租房合同，这将能省下不少麻烦。另外，少于30天的短租目前在泰国仍是不合法的。有些开发商更是明文禁止这样的行为。你的房屋中介或许不会提及，但这是你绝对有必要了解的。

租房合同也是一项需要重点关注的事项。通常泰国的租房合同使用用泰语或者英语。但是无论如何，我们强烈建议你要求一份能够理解透彻的正式合同，毕竟后期所有的相关操作都是以此为依据的。泰国不同于中国，某些在国内可以变通的地方这里可能并不适用。

此外，身为外国房屋买家，泰国当地的法律还是一定要遵守的。这里特别要引起注意的是，房屋出租的收入在泰国是需要缴税的，这与收益人是否在泰国境内无关。整体的税率则是渐进式的，年收入小于150000泰铢的部分不需要征税；对于超过150000但小于300000泰铢的部分，税率为5%。后续的税率则随着收入的增长而不断地提高。如果想在缴税方面做一些优化，我们建议与泰国当地的税务公司寻求合作。他们是有能力在合法合规的前提下实现一定程度上的税务减免的。

还需要提醒的是，由于要求每位租户都将租金汇去中国并不现实，所以拥有一个泰国当地的银行户口也是非常有必要的。开户门槛并不会过于苛刻，基本上将要求的个人及护照信息提供给当地银行就可以了。如果在泰国拥有房产，审批一般会更加顺利。

总而言之，如今在泰国房产投资的租金回报肯定是远胜于中国国内的。然而房市有风险，入市需谨慎。在真正决定入手一处泰国房产之前，最好还是提前将当地房产出租的相关情况了解清楚为好，也希望大家都能在泰国收获一笔成功的房屋投资。

居外推荐泰国房源：曼谷高层豪华公寓Q Chidlom

曼谷Q Chidlom中的最高层东南朝向的转角户型，配有2间卧室。它是33层贵宾楼层唯一出售的住宅单元，独享私人花园。在此，您可欣赏到无遮挡的曼谷景色以及Phatumwananurak公园景观。住宅位于中央商务区的绝佳地段，也即曼谷高端住宅区/Chidlom购物区。
居外物业编号：40727654 点击查看房源信息

责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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