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居外網：加拿大房市問題根源在於金融監管政策並非外國買家 | 加拿大

外國買家在加拿大房地產市場具有舉足輕重的影響，也被當作是引發當前房市熱潮的重要因素。對此，中國最大海外房產門戶網站-居外網CEO羅雪欣女士（Carrie Law）有獨特的看法。在她看來，加拿大房價不斷上漲的壓力更多來自寬松的房貸政策，而非大陸買家，溫哥華等地或將面臨房價行壓力。羅雪欣女士被認為是全球房產行業最具影響力的人物之一。

在羅雪欣女士看來，中國買家對溫哥華房產的需求，自2015年達到頂峰後，正一直下降。因此，加拿大房價不斷上漲的壓力並非來自外國買家和針對外國買家的稅收政策。相反，寬松且低利率的房貸政策是最大問題。加拿大金融監管局（OSFI）在2017年10月也有著同樣的結論。更有趣的是，當我們仔細研究加拿大央行的分析報告時，相信他們也認可這一判斷。

中國人的需求逐漸減少

羅雪欣女士進一步解釋到，盡管中國買家的需求逐步減少，但加拿大房價仍在加速上漲。據居外網數據顯示，中國買家對溫哥華房產的興趣在2015年達到最高點，之後，房價過高、房屋庫存不足抑制了中國買家的購買需求。通過觀察分析，就可以發現這些信息都已清楚地反映在相關數據中。

圖表：大溫哥華地區非長住居民產權轉讓

數據來源：BC省財政部。第一個數據折點很可能是由外國買家所收到的“警告”引起，這可能迫使一部分外國買家加速購房。事實上，2017年12月的銷售數量，實際上與所有銷售的中位數相當。

根據加拿大財政部數據顯示，大溫哥華地區外國買家的房屋交易正在持續增加。2017年12月，共有190位外國買家進行了房產交易，較上年同期增長了13.09%。然而，有必要了解房產交易被注冊登記的規則，例如，在建築未完工之前，公寓房的預售是不被記錄在案的，這意味著現在登記的交易數據有可能是幾年前就已經完成交易的。2015年被認為是加拿大房市最火的一年，但當時的部分交易要到現在才完成注冊登記。

當然，我們也假定這些買家一直持有物業，而不是在注冊之前就轉手，他們也不可能通過居外網來轉售這些房產。一般來說，房產開發商與大買家都保持有特殊的聯系，無論是國內還是國外買家。

加拿大央行是否知道他們正在制作房市泡沫？

羅雪欣女士表明，加拿大央行才是房價上漲的最大推手。“溫哥華的房地產市場繁榮來自加拿大央行的交易大廳，而非北京大街。因為此前加拿大房貸利率固定、且處於低位，當信貸資金流動時，房價自然就會上漲。這是每個大學生在學習房地產市場時了解到的第一件事，這與外國買家無關”

加拿大央行實際上也多次認同這一說法。2010年，加拿大央行前行長馬克•卡尼（Mark Carney）表示：“經驗表明，長期的超低利率可能會阻礙金融風險的評估，這會促使人們去尋求收益，並推遲對資產負債表的調整。”今天你只需要前面兩部分，這意味著人們會以過高的杠杆來追求收益。

值得玩味的事實：在2013年被任命為英格蘭銀行行長之前，馬克卡尼向英國財政委員會重申了幾乎相同的聲明。

幾個月之後，馬克卡尼在溫哥華貿易委員會發表演講時表示：“低利率信貸資金被用來抬高加拿大房產的價格，而不是投資於擴大我們企業的生產能力和出口競爭力。”其含義是，信貸資金大多被借出用於房屋貸款上，然而，加拿大央行更希望它是用來幫助企業擴張的。

大溫哥華地區非居民的物業交易正在持續增加。圖為居外網上的溫哥華4臥3衛房產，土地面積567平方米，售價約1,860萬元人民幣（點擊圖片查看房源信息）

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監管信貸政策比征稅更為重要

如果加拿大央行認為寬松的信貸政策是罪魁禍首，那麼提高准入將是最有效的措施嗎？這正是羅雪欣女士的建議。“從居外網的角度來看，去年10月，針對BC省房產市場，加拿大金融監管局做出了最為重要的政策調整，決定將加拿大人申請抵押貸款的申請標准提高，這將是影響房市發展的核心舉措。”

在羅雪欣女士看來，加拿大金融監管局制定的 B-20新准則確實做到了這一點，降低了借款人的最大信貸能力。在所有受聯邦監管的金融機構中廣泛開展的壓力測試表明，將最大抵押貸款規模降低了約20%，將使信貸資金供應緊縮，更難推動房價的上漲。此外，它還促使銀行采取更好的風險控制措施，包括借款人的收入驗證。在B-20執行之前，加拿大銀行對借款人國內外收入的來源驗證監控備受質疑。現在實行的新措施平息了這些爭論，並得到國際信貸機構的認可。

這些新的B-20准則還解決了外國買家的國外收入征稅問題。越來越多的新移民家庭購買房產，然而他們的收入來源不明，征稅政策對此也毫無辦法。溫哥華記者道格拉斯·托德（Douglas Todd）在2015年發表的一篇文章中指出，溫哥華一些新落成的豪宅主人宣稱是貧困階層。人們普遍認為，這些在海外賺取收入的人並沒有在本地申報自己的收入。

這其中很多都不是外國買家，而是加拿大新移民，他們免征外國人的購房稅，但仍有資格使用海外收入獲得抵押貸款，而且許多人沒有在加拿大申報收入。B-20執行之後，這是不允許的。加拿大帝國商業銀行向我們提供了一些關於采用新准則的解讀。

借款人用於獲得抵押貸款資格的收入來源，現在必須是合法且可核實的。若要獲得地方抵押貸款，加拿大國家稅務局會關注到你的現金情況，並要求支付任何未付的稅金。這不會影響那些已經產生的購買，但足以令今後想犯規的人打消念頭。

BC省確實已推出了一項投機稅以應對這些問題。然而，你願意支付房子價值的2%，還是支付房費所需收入的40%作為稅金呢？我猜大多數人會偏好投機稅而不是地方所得稅。

外資在加拿大房地產市場的作用不可低估。不可否認，外國買家起到了一定的作用，但這些資金怎麼會在這裡、為什麼會在這裡都是重要的問題。即使外國買家占了25%的市場份額，但仍然有75％的國內市場能輕易吸收房價的上漲。投機者不論是國際的還是國內的，除非能賣出去，否則都賺不到錢。通常你需要賣給那些在當地有收入，或者至少有能力通過當地信貸來負擔增長的人。

加拿大的銀行體系至今一直通過擴大信貸供應來實現房屋所有權。房價在攀升，他們並沒有遏制它。目前B-20的實施和不斷提升的利率會抑制信貸供應，國內外的投機者將難以像之前一樣輕松獲利了。

原文：Better Dwelling
翻譯：Rick Zheng
編輯：Zoe Chan & HY

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

房價連續第5個月下滑，貸款限制影響大 | 澳洲

2018澳大利亞房價走勢最新消息，根據Corelogic剛剛發佈的數據，澳洲房價在2018年2月整體環比下跌0.1%，8大首府城市中只有霍巴特房價較上月有所增長。悉尼在2月房價環比下跌0.6%，跌幅僅次於達爾文。相比去年同期，全澳房價的同比增幅也被縮小至2.2%，悉尼房價更是同比下跌了0.5%。

Corelogic的研究部主管Tim Lawless認為目前市場上價格的下行壓力主要是來自借貸緊縮政策對純投資性質需求的打壓。

悉尼房市軟著陸

過去三個月裡，悉尼房價下跌了2.4%，跌幅高於其他首府城市。Lawless認為悉尼房市並無崩盤之憂，但是市場上投資者的減少確實正在帶領悉尼房市軟著陸。不過，雖然近期房價小幅下滑，悉尼房價對於大多數首套房買家而言仍然是難以企及，目前悉尼的別墅中位價超過100萬澳幣，公寓中位價也在76萬澳幣以上。

霍巴特增長難以持續

過去12個月裡，霍巴特的房價漲幅高達13%，中位價已經超過41萬澳幣，是澳洲表現最好的首府城市。但是Lawless認為這種增長難以持續太久，因為霍巴特房市增長的主要吸引力就是來自當地相對低廉的房價。目前的房價高增長正在侵蝕霍巴特的這一優勢。一旦房價不斷升高，市場需求也會轉移去其他更大更繁榮的城市。

達爾文租金回報率最高

澳洲首府城市中，目前租金回報率最高的是達爾文。然而這並不是代表當地有著很好的租金增長，高回報更多則是來自達爾文不斷下滑的房價。2月房價同比下跌7.4%的達爾文是澳洲房價表現最差的城市，不斷走低的房價有助於提高租金回報率的數據。但對於投資者而言，在達爾文購置房產目前很有可能是比虧本生意。另一方面，房價最高的悉尼與墨爾本則有著澳洲最低的租金回報率，目前投資這兩個城市短期回報可能不如預期。

目前，投資者相對理想的投資地包括布里斯班、阿德萊德與堪培拉。在這幾個城市，投資者可以同時獲得資產升值與較高的租金回報率。這三個城市目前的別墅租金回報率超過4%，公寓的租金回報率則超過5%。

作者：Adam Yang

責任編輯：Shelly Du

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霍克灣房價突破歷史記錄 | 新西蘭

如今新西蘭房價多少錢一平？最近，新西蘭霍克灣房價突破歷史記錄，霍克灣（Hawke’s Bay）位於北島東岸Mahia Peninsula與Cape Kidnappers之間，西南岸是Napier港，在奧克蘭東南方向，車程約5小時，相對於奧克蘭，霍克灣的房價較為低廉，致使來自奧克蘭的買家湧入，有人指出奧克蘭買家要為此負責。

過去兩年來，霍克灣（Hawke’s Bay）的葡萄酒十分著名。這裡的房價和房租漲幅劇烈，排隊等候政府援建房屋的家庭數比以前翻了一番。越來越多人找到社會服務部門幫忙尋找住處。

數據顯示，該地區房價中位數在過去兩年內上漲36%，達到43.8萬紐幣，房租中位數增長了20%。

霍克灣房地產公司Tremain Group總經理Simon Tremain表示，在意識到奧克蘭的房價中位數和霍克灣之間的差距後，“過去兩到三年裡，來自奧克蘭的買家大幅增長。”

隨著買家湧入，當地房主紛紛出售房屋，致使可租房產所剩無幾，Harcourts物業管理組經理James Moran介紹說，40波房客看一處房並不罕見，“租戶的諮詢和電話不斷，不得不開放房屋才能接待那麼多人。” 貸款限制和出租物業新要求等因素致使很多房東出售房屋，過去兩年裡房價高漲，可租房屋數量驟減。

據Trade Me數據顯示，Napier的周租金在過去兩年裡增長24%，增至$390，Hastings增長21%，增至$375。

Napier的Family Centre首席執行官Kath Curran介紹，面臨高租金和找房困難，很多人尋求預算顧問的幫助。

Napier的The Salvation Army表示，有三分之一的人都有找房困難的問題，發言人稱兩年前3處過渡性住房只有三分之一是住滿人的，而如今7處住房都住滿了，還有一大堆人在排隊。

到去年12月，共有398個家庭在排隊等候政府援建房，而兩年前這個數字是150。

社會發展部表示，當前霍克灣有2,674個社會住房，到2020年會再建209個。

同時，預計今年霍克灣的房價會再上漲5%-10%。

來源：新西蘭天維網

責任編輯：Shelly Du

新西蘭房市1月交易量整體攀升，奧克蘭房價出現下調 | 新西蘭

成交量：

1月的新西蘭正處在炎熱的夏季，然而超歷史記錄的高溫天氣似乎沒有影響購房者的熱情。2018年1月新西蘭房市成交量出現了19個月來的第一次同比增長。全新西蘭的16個地區中，有11個都出現了成交量同比增長。其中，Gisborne地區的成交量為11年來最高。在最大的房產市場奧克蘭，1月的成交量也同比增長了0.9%。另一方面，新西蘭的房源待售天數則有所增加，1月份的新西蘭房源待售天數中位數為41天，較去年同期增加5天，也是2012年2月以來的最長記錄。

房價：

新西蘭房價多少錢一平？在全新西蘭16個地區中，14個都出現了房價同比增長，只有奧克蘭與西海岸房價同比下跌。1月新西蘭住宅中位價同比上漲7.1%，目前為52萬新西蘭元。不過奧克蘭的住宅中位價則同比下跌1.2%，目前為82萬新西蘭元。奧克蘭的房價下滑主要體現在Manukau City, Rodney District，以及Waitakere City。Manukau City在1月的中位價2年以來最低。

供給：

1月全新西蘭的活躍房源同比增長了7%，然而在奧克蘭這個數字卻高達20.4%，這說明目前奧克蘭房市仍在往買家市場的方向發展。

作者：Adam Yang

責任編輯：Shelly Du

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為什麼今年珀斯有望反彈成為最新的熱門房市？| 澳洲

澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）和聯邦證券（Commsec）最新的季度調查報告綜合了零售、經濟增長、人口、商業投資、住房建設以及房價等九項主要經濟指標，分析了各居住地區的信息，以及工作和商業的氛圍。

據澳洲9號電視台網報導，該次調查的一個明確的信息是，西澳仍然在全國墊底，與東部各州相比很容易黯然失色。問題在於，這是否進一步暗示，就承受能力和增長能力而言，西澳的住房市場可能會成為全國最好的。

由於礦業投資下滑，就業機會逐漸減少，西澳房價四年來已經下跌不少。

這可能是整個調查中最有價值的提示。如果查看CoreLogic最新的月度數據，珀斯房價平均為484,562澳元，而墨爾本為832,735澳元，悉尼為105萬澳元。這一價格在2017年下降了2.6％。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

珀斯市場的特別之處在於租金顯然比其它州更低。珀斯房產的收益率為3.8％，而霍巴特為4.9％，達爾文為5.7％，堪培拉和布裡斯本為4.1％。這直接反映了租房者的負擔能力，疲弱的工資增長水平和更高的失業率。

對於珀斯而言，關鍵在於觀察鐵礦石價格（從2016年初的每噸約31美元的低點到今天的每噸76美元以上）和對勞動力的需求。

2017年，西澳從業人員增加了5萬多人，總數達到134萬人，失業人數下降了9,000人左右。就業人數增加意味著更多的人能夠支付更高的租金或購買房產。

珀斯是擁有增長前景的市場，因此關注鐵礦石的價格是重要的。歷史告訴我們，珀斯具有高度的周期性，而且依賴商品周期。

對珀斯房市榮景終結的悲觀預測可能為時尚早。圖為珀斯市郊3臥2衛的精美別墅，位於灌木保護區對面，臨近海灘、商店、咖啡廳、餐廳、學校和公園（點擊圖片查看房源信息） — 對珀斯房市榮景終結的悲觀預測可能為時尚早。圖為**珀斯市郊3臥2衛的精美別墅**，位於灌木保護區對面，臨近海灘、商店、咖啡廳、餐廳、學校和公園*（點擊圖片查看房源信息）*

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新州仍然在全國領先並不讓人意外，該州創造了最多的就業機會，擁有最強勁的房地產市場，因此吸引了大量的新投資。

從全國來看，新州的強勁對澳洲有好處，因為新州是全國人口最多的州。但這些正在慢慢改變，維州的人口增加最為強勁，這又促進了對住房的強勁需求，也意味著維州的就業機會將繼續增加。

該調查與其它調查都顯示出，住房市場所謂的低迷可能被誇大。盡管有一些不足（認為大規模的公寓房發展項目是建立在中國強勁的需求假設基礎上的），但似乎沒有任何全面崩盤的跡像，因為人口的增加將繼續促使工薪階層的人們要求更多的住房和新房。

雖然關於澳洲是否能夠承受人口快速增加的爭論仍然存在（當然，答案是建立更新、更強大的基礎設施來應對日益增加的州府城市人口），但事實上迄今為止，州府城市也從中受益。

原文來源：9news.com.au
責任編輯：Zoe Chan

英國房價1月繼續增長，首套房買家正在流失 | 英國

儘管退歐前景不明朗，Nationwide最新發佈的數據顯示，1月英國房價同比上漲了3.2%，漲幅高於17年12月的2.6%，環比增幅則保持在0.6%，目前的中位房價為21.18萬英鎊。不過雖然房價維持上升，市場仍然處在不活躍的狀態。

去年12月，英國房貸審批數量已經降至6萬1千起左右，為3年以來最低，新的買家詢盤數量也在近幾個月接連走低。在稅收、貸款等制度面臨多項改革的情況下，現金買家佔比已經越來越多。

市場的冷淡同時有著供需兩方面的原因：

供給：可售房屋供給持續短缺，是支撐房價在退歐環境下依然走高的最主要原因

需求：儘管失業率與利率保持在低位，但是薪資水平增長乏力意味著面對不斷增長的房價，普通買家的購房能力並沒有同步提高。

不斷攀升的房價與緩慢的薪資增幅意味著英國租房一族佔比越來越大，特別是在年輕人群中，買房的人正在逐漸減少。2003年之後，英格蘭住房自有率一路下滑，2017年的英格蘭住房自有率為62.6%。其中，首套房剛需購房者人群（25-34歲）的住房自有率在2008年之後顯著下滑，目前僅為37%。35-44歲人群的住房自有率也從2015年開始下滑，目前為50%左右。這意味著，越來越多的潛在年輕購房者並不只是推遲購買時間，而是根本選擇不買。

與其同時，英國選擇租房的家庭則在過去十年間上漲了75%，其中35-44歲的租房家庭增加了了126%，45-54歲的租房家庭增加了130%。目前英國20%的家庭住在租賃住房中。

在買賣冷清，租賃增長的市場行情下，倫敦以外的租金回報率較高城市就更頻繁地進入了投資者的視野。2017年12月，英國租金回報率最高的3個城市為曼徹斯特，利物浦與布萊克本，均位於英格蘭西北部，是十分值得投資者關注的區域。

作者：Adam Yang

責任編輯：Shelly Du

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多倫多商業地產回顧與展望：2018年投資這三類准沒錯 | 居外專欄

對於多倫多和加拿大的房地產市場，2017年絕對是不平凡的壹年。多項針對房地產市場的政策出臺，令投資人和地產從業人員都感到眼花繚亂。而在人們對今後住宅市場的走向眾說紛紜之時，多倫多和整個加拿大的商業地產市場卻呈了諸多令人欣喜的跡象。

回顧：商業地產投資市場逐步回暖

根據多倫多地產局的官方數據，2017年第四個季度，通過MLS完成租賃的商業地產（用途囊括了工業、零售業，和寫字樓）面積為5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期數據5,824,485平方英尺。這也意味著多倫多商業地產租賃市場的正式回暖。

在總共的租賃面積中，大部分是工業用地，占到了75%。但就同比增長情況來看，增長最多的是寫字樓，總面積為989,545平方英尺，較去年同期的693,589平方英尺，漲幅高達42.7%。

而在單位面積的出租價格和銷售價格方面，寫字樓也是壹枝獨秀。在出租價格上，寫字樓漲幅達到了21.2%。而在銷售價格上，更是狂漲了115.2%。

2017年第四季度的租賃活動，尤其是辦公寫字樓的租賃市場越發活躍，這其實是壹個十分積極的信號。這表明，未來壹年加拿大的經濟增長將保持壹個相對強勁的勢頭，大量企業也相信自己將在未來壹年實現擴張。因此商業投資的意向仍將保持下去，投資前景也越發樂觀。

多倫多市區及周邊辦公用地

根據著名商業地產投資分析公司JLL的調查結果，得益於多倫多的經濟活力，其市中心的辦公物業始終供不應求。目前多倫多的失業率處在近年來的最低水平，2017第四季度共增加了66,500個就業崗位，而2017全年則增長了165,100個崗位。而對寫字樓對市場來說，這也是壹個歷史性的季度，其吸收率為1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多倫多市區，最缺乏的是大型的辦公物業，尤其是高質量的大型辦公物業。直至2017年末，在多倫多市區的市場上，只有兩處辦公物業超過10萬平方英尺。

相較多倫多市中心，多倫多周邊郊縣區域的辦公室空置率就高出了不少，達到了13%。由於壹部分大公司紛紛遷往市中心，也進壹步擡高了多倫多周邊區域的空置率。但總體上，多倫多周邊區域的辦公物業依然值得看好。比如說，雖然阿迪達斯已經將他們的辦公地點從旺市的壹處物業搬出，但著名的高爾夫用品公司TaylorMade卻立刻宣布會搬入該處。在西區，加拿大著名建築商PCL也選擇了壹處位於Oakville，面積達到82,543平方英尺的物業，作為他們的總部。

2018年商業地產投資前景展望

壹、多倫多市郊蘊藏機遇

在2018年，甚至在未來2-3年內，市中心的商業租戶將大幅擴展他們的空間需求。2018年，新建成的辦公空間只有60,727平方英尺，遠遠不能滿足市場需求。2018年以後交付的辦公物業，預計預租率將到達58%。在未來12-18個月內將全部租出。在租金方面，以Bay街為代表的金融中心，租金已高達$70/平方英尺。

而由於市區空間有限，且價格高昂，也給位於郊區的辦公物業帶來了機遇。到2018年，空置率將繼續保持平穩降低的勢頭。由於多倫多經濟強勁，且市區空間有限，郊區提供了新的選項。尤其對壹些中小型企業，和無力承擔市中心高額租金的商業租戶，多倫多周邊無疑是更好的選擇。

二、優質商業地產炙手可熱

根據著名地產市場投資分析公司仲量聯行（JLL）的調查結果，投資者普遍對2018年的商業地產走勢持樂觀態度。仲量聯行總結，2017年整個加拿大的商業地產市場，正處在穩步上升的階段，這種勢頭是和加拿大的積極增長情況相吻合的。而且在2018年房地產行業也將繼續受益於這壹強勁的經濟表現。

根據JLL的預測，2018年加拿大的商業地產市場依然會有大量的資本流入，而作為加拿大最大城市的多倫多，自然會是其中翹楚。

根據最新的市場評估，多倫多的GDP在2017年增長了2.7%，預計在新的壹年裏還會繼續保持這壹增長態勢。整個大多地區的市場在全加拿大排名第二。根據央行的預測，2018年多倫多的經紀增長幅度將到達2.5%。由於資本易於流入，並且集中了大量優質的投資項目，多倫多至今依然是全加拿大最好，也最具競爭力的投資目的地之壹。

目前，來自不同領域的投資者，都對多倫多各個商業投資領域有著巨大的需求。這壹趨勢自2016年便已十分明顯，並維持至今。隨著機構資本和私人投資者繼續尋求穩定且長期的投資，優質資產將在市場中保持高位。

三、住宅開發大有可為

在物業開發方面，由於擔心安省會通過立法對租金進行管控，壹些開發商對新建公寓的興趣略微下降。然而市場對公寓的市場需求卻不降反升，而且目前的升值和投資空間依然十分巨大。

根據地產協會的統計，2017年多倫多的Condo銷售量為26,931套，四個季度的均價已達到了$511,901，較之2016年的均價$415,654，提升了近4分之1。

根據仲量聯行的觀點，從長遠看，租金管控非但無助於改善租房者的困境，反而會進壹步的縮小供應，致使房屋空置率下降。因此有意長線投資的投資者其實完全不用擔心。

2017年多倫多的房屋空置率是2.1%，少於2016年的數字。之後這壹數字還可能繼續縮小。目前公寓房屋正處於嚴重的供小於求的狀態。此外，外國移民和國內的投資將繼續增長，這也將對房價構成上行壓力。更重要的是，隨著更多公寓樓的建起，優質的公寓用地必然越發稀缺。

壹方面是巨大的潛在市場，另壹方面是越發稀缺的資源，這兩者共同為物業開發與公寓用地的投資前景提供了保障。因此在未來幾年，公寓房項目的開發，依然大有可為。尤其是臨近高速公路，或交通便利的住宅開發項目，更是具有非常高的潛力。

責任編輯：Zoe Chan

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西雅圖房價領漲全美業內人士相信漲勢2018年仍可持續 | 美國

2017年年底，標准普爾公司（Standard & Poor’s）公布了截止到2017年10月為止的凱斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）全美房屋價格指數。數據顯示，全美房價繼續攀升，12個月累計漲幅達到6.2%。漲幅較大的主要是西部城市，其中，西雅圖以12.7%的漲幅領跑全美，而華盛頓D.C.漲幅最小。

標普的房價指數顯示，10月份的指數超過2006年峰值的6%。受益於強勁的經濟復蘇，潛在買家的購房需求大幅增長，17年來最低的失業率水平也使美國人更有信心買房。11月，現有房屋的銷售速度達到了11年來的最高值，但可供銷售的房屋數量卻在過去的一年中下降了10%。30年期的按揭貸款利率從4.3下降到了3.94，進一步推動了購房需求。根據標普指數，房價的增速是工資增長速度的兩倍多，這迫使很多人不得不選擇租房。

截止到2017年10月的凱斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）美國房屋價格指數

為什麼西雅圖房地產這麼火？

Engel & Völkers北美房產公司CEO安東尼•希特（Anthony Hitt）對居外網表示，他仍看好西雅圖房地產市場在2018年的走勢。在庫存有限加上西雅圖經濟高速發展和高需求等因素的推動下，不論是經典老區勞雷爾赫斯特（Laurelhurst），還是吸引年輕人的新興社區綠湖（Green Lake）、巴拉德（Ballard）和弗裡蒙特（Fremont），西雅圖為個人投資者帶來了利潤豐厚的機會。

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人口增長：西雅圖是美國增長最快的城市之一，2015-2016年平均每天吸引57位新居民。市區及周邊地區的房市競爭激烈，銷售價格越來越高。在亞馬遜和微軟等公司的經濟實力支撐下，這些技術巨頭是引發人才大規模遷移到西雅圖的主因。

就業機會：華盛頓州有25萬個技術工作崗位，其中90％位於大西雅圖地區。盡管西雅圖的高科技產業在這些機會中占有很大一部分，但是空缺職位並不局限於藍籌高科技公司。專業服務、零售、餐飲和酒店等許多行業，今年都預計會有所增長。

國際買家的興趣：科技市場繼續蓬勃發展，吸引了來自世界各地，尤其是歐洲和印度以及來自中國的房地產投資者。溫哥華對外國買家征收15％的附加稅，令許多中國投資者將目光轉向鄰近的西雅圖。據《福布斯》報道，2014年時中國買家占比不到四分之一，現在在西雅圖最受歡迎的街區中，超過一半的買家是中國人。中國房主比例較高的地區也導致房屋售價上漲。

豐富的休閑娛樂藝術活動：湧入西雅圖的除了有年輕的高科技專業人士，所謂的“空巢老人”也搬到市中心來體驗充滿活力的藝術文化。盡管西雅圖被稱為Nirvana和Pearl Jam等傳奇搖滾樂隊的坩堝，但其藝術文化其實非常多元化，包括戲劇、古典音樂、喜劇、舞蹈和視覺藝術等等。西雅圖藝術博覽會（The Seattle Art Fair）和上游音樂節（Upstream Music Festival）是當地的一些主要活動。

希特表示，西雅圖強大的經濟基礎能繼續支撐房地產市場的蓬勃發展，現在正是投資西雅圖房地產的好時候。盡管最近幾個月全美房價穩步上漲，但沒有其他地區的增長比得上西北太平洋地區，特別是西雅圖。西雅圖獨棟住宅的價格在過去一年裡已經翻了一番多，而且只會繼續上漲。雖然價格可能相對較高，但明日的收獲值得今天的投資。

Engel & Völkers北美房產公司CEO安東尼•希特（Anthony Hitt）

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1977年成立於德國漢堡，Engel & Völkers業務遍布全球33個國家，專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。Engel & Völkers與居外網開展合作後，旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上，為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

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作者：Zoe Chan
責編：HY

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美國稅改法案實施房地產投資市場迎新契機 | 居外專欄

據外媒CNN報道，2017年12月20日，美國參議院及眾議院陸續投票通過了《減稅與就業法案》（Tax Cuts and Jobs Act）。22日上午，總統特朗普正式簽署確認，法案就此落定。

最終通過的法案與之前特朗普公布的稅改方案有所出入。這版長達500頁的稅改方案是美國三十年以來最大規模的稅務調整。此法案由2018年1月份正式開始實施。

這份特朗普送給美國人民的“聖誕大禮”到底有什麼亮點呢？有以下幾大重點最值得期待：

個人所得稅：大部分稅率下降

在個人所得稅方面，大部分都是降低稅收負擔的好消息。首先，是個人所得稅稅率的變化。在稍前的稅改計劃中，曾有簡化稅階的計劃，但在最終通過版本中，個人所得稅仍保留了7檔，但在數額上進行了調整。最終版將最高稅率的起征點從41.8萬美元提高至50萬美元，稅率也進行調低，最高征稅率為37%，最大降幅有4%。

以一位收入為10萬美元的個人作為例子，我們可以看到在稅改後，需要繳納的稅金明顯減少，減少了近20%的個人所得稅負擔。

夫妻共同報稅下降，最高稅率的起征額度從47萬美元漲至60萬美元。對於高薪收入人群來說，以上稅率的調整將使其受益。

對於低收入人群來說，同樣有好消息傳來。個人所得稅的標准抵扣額將翻倍：單身人士的標准扣除額由$6,350美元提高至$12,000美元；夫妻所得報稅的標准扣除額由$12,700美元升至$24,000美元。由於大部分報稅人群選擇標准抵扣額來報稅減免，所以此項法例將惠及大多數人。

同時，還有子女稅收抵扣加倍的優惠。對於收入在40萬美元以下的家庭，每一個不超過17歲的孩子都可以擁有$2,000美元的抵稅額度，之前的額度為$1,000美元，且收入水平要求僅為11萬美元。

除以上之外，還有購買電動車高達每輛7,500美元的扣稅額；遺產稅保留，但提高門檻；對奧巴馬醫保取消不購買罰款；擴大學生貸款範圍以及博士學位學費依舊免稅等具體條例。

個人所得稅稅率大部分下調，有助於居民可支配收入的增加，對於拉動美國內需、提高美國居民的消費水平、進一步提升美國經濟水平起著重要的作用。

企業所得稅：大規模減稅

在企業所得稅方面，此次稅改針對企業進行了大規模的減稅行動。美國聯邦企業所得稅率將從最高39%降至21%；流動收入稅率的稅收方式變為合營企業、S型股份制企業、獨資企業收入前$315,000美元中的20%免稅；取消針對企業的替代性最低稅。

以一間收入為100萬美元的企業作為例子，企業所需繳納的稅費有近40%的減少，減稅幅度驚人！

企業所得稅的大規模減少，將無疑會降低美國企業的稅收負擔，增加美國企業的盈利空間。企業可以將稅收減免的資金作多用途：進行員工的薪資獎勵；投入企業建設，提高生產力等。

對企業的惠利不是空話，許多美國企業在第一時間對此進行了實踐。美國電信巨頭AT&T在稅改當日就迅速宣布，公司將向超過20萬員工每人發放1000美元的特殊獎金；NBC母公司康卡斯特（“Comcast Corp”）也立即宣布，將給其超過10萬名員工每人發放1000美元獎金，並投資500億美元用於接下來5年的基礎設施建設；美國富國銀行（“Wells Fargo & Co”）發聲，稱銀行將於2018年3月將最低時薪提高到15美元1小時，這比先前的最低時薪增長了11%，還會向其25萬名員工發放股票獎勵；波音公司也聲明，將投資3億美元用於公司運營，包括培訓員工、升級設備、基礎設施和慈善投資；Fifth Third Bank也發出通告，計劃將所有員工的最低小時工資提高到15美元，並向13500名員工發放一次性獎金1000美元。

大型企業紛紛開啟了行動模式，對稅改進行積極的反應。此前，美國的大型跨國企業為了避免美國高額的企業稅都紛紛至海外開設分支，雖對全球化作出貢獻，但對美國本土經濟來說流失了不少資金。企業稅大幅下降，有助於大量的海外資產返回美國，可促進美國本土市場上的投資活動，並為本土人才提供更多的就業機會。

大規模的減稅行動不僅僅使當下的運營企業收益，降低稅收負擔，鼓勵企業的發展和運作。同時，優惠的稅收條件還有利於創業環境的優化。無論是本地創業者，還是海外到美創業者都會因此受益。

企業國際收入：徹底改變，美國企業全球發展阻礙降低

本次稅改還有一大亮點，本次稅改一改之前全球征稅——曾是美國企業全球擴張的“噩夢”。據《經濟日報》報道，此次稅改確定將“對美國企業留存海外的利潤實行一次性征稅”，其中現金利潤的稅率為15.5%；推行“屬地制”征稅原則，即未來美國企業的海外利潤將只需在利潤產生的國家繳稅，無需向美國政府繳稅。

對美國本土的跨國企業來說，這無疑是助力企業前進的大好消息。美國企業在全球化擴張的道路上，減輕了大量的稅收負擔，對於進行外貿交易的企業來說，擴大了生存空間。

稅改下的美國房地產市場新契機

本次美國稅改將對經濟格局產生重要、深遠的影響。各行各業都受其波動。其中，法案中直接涉及的房貸利息減免額的調整將直接影響房地產行業。

屬於個人所得稅範圍的購買房地產按揭利息扣除的上限有所下降，由100萬美元下降至75萬美元。北美土地投資專家和頓國際集團表示，購買房地產按揭利息扣除的上限下降對於在美國東北部地區，一線高房價城市如紐約、芝加哥等地的房地產市場會造成一定的衝擊。但對於房屋平均價格在75萬美元以下的二線城市、城市郊區的房屋市場來說，反而是一個利好消息。對於這些地區來說，適中的房屋價格加上本次稅改帶來的個人稅收優惠，會使其在住房問題上的壓力降低。

除了房屋剛需的群體，本次稅改對於房地產的投資者來說也是一個絕佳的利好機會。按照本次稅改的調整方案，房地產長線投資的稅收將降低。以一個價格為50萬美元的房屋作為計算，房地產長線投資的稅收有小幅度地下降，對於房地產投資人士來說是一個好消息。稅收減少將提高房地產投資市場的靈活性。

美國國家房屋建築商協會（NAHB）在本次稅改法案落定後，一改之前的質疑口吻，贊揚、支持本次稅改：相信個人低稅率會有助於降低中產階級的房貸壓力、企業低稅率有助於市場經濟的發展，這兩者都有利於房屋市場的發展。據財經媒體報道，仲量聯行CEO表示：稅改計劃對商業房地產市場有“較積極”的影響，稅改計劃將使美國房地產市場的海外投資者獲益。

北美土地專家和頓認為，本次稅改將對美國二線城市以及城郊地區的房地產市場產生良性影響，有助於當地的房產價格上漲。二線城市、城郊地區房價普遍低於75萬美元，仍屬購買房地產按揭利息扣除的上限內，不受稅改中貸款上限影響。

此外，此類二線城市及城郊地區中，有跨國企業入駐的地區更值得受人關注，因本次稅改大幅度削減企業稅收，且在跨國企業上“裡程碑式”地“一次性征稅”且推行“屬地制”征稅原則，這特別有助於企業“重返美國”，從而在美國擴大生產規模。這不僅解決當地的就業問題，同時，生產用地的開發以及勞工的聚集，都會對當地的土地開發、房屋興建市場有積極作用。本次稅改法案將為此類房地產市場帶來新的增長動力。

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責任編輯：Zoe Chan

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新加坡房產投資費用詳解

全球最富有國家之一的新加坡，吸引著來自世界各地的投資者。其語言環境、生活節奏和遍地商機的優勢，使不少中國人選擇那裡作為留學、移民及房產投資的目的地。

據居外網介紹，房產是近幾年來新加坡最熱門的話題，更是熱門投資項目。作為亞洲炙手可熱的投資國之一新加坡，針對海外投資者制定了一套詳細的購房收費明細。其中主要的費用類別有：交易費、貸款費、持有費、轉讓費。

在新加坡買房投資相關費用明細一覽表：

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