房贷 – Page 15

“有土斯有財” 年輕人搶搭美國房市末班車 | 美國

美國那斯達克掛牌、以房貸與學貸為主的知名網路放貸公司LendingTree執行長Doug Lebda在接受美國媒體專訪時表示，持續看好美國住宅後市。根據該公司去年8月至今年2月申請線上房貸者，35歲以下的千禧世代族群，占整體申請房貸者的比率超過30%。

千禧世代申請貸款購買房產，最受年輕人歡迎的城市排名是賓州匹茲堡，有將近一半貸款申請人屬35歲以下；至於華人喜愛的城市，如排名第8的芝加哥、排名第9的舊金山、排名20的西雅圖、排名53的紐約市以及排名54 的底特律都會區等，35歲以下的千禧世代族群申請人數占整體申請房貸者的比率均超過1/3。由此可見，千禧世代開始積極進入買房自住的行列。

更有趣的是，LendingTree的股價從2012年3月23日的掛牌7.4元美金，漲至2017年3月17日的124元美金，暴漲超過15倍。除了受惠於美國房市的復蘇外，也隨著房市買家的變化，使其公司營收、獲利水漲船高，進而股價大漲反映。

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根據美國不動產經紀人協會（NAR）的調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機

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另外，根據美國不動產經紀人協會（NAR）近期發布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅機會與市場看法”調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機，而且收入越高者，如年薪超過10萬美金的受訪者，有高達78%的比例認同現在進場。

以區域來看，中西部的受訪者，有77%同意現在是進場好時點；西部則有61%同意，比例最低。問及“對未來6個月房價的看法為何？”，有51%認為持續上漲，相較僅有8%認為房價會下跌，或許是因為有超過6成以上認為美國經濟正持續變好。

事實上，“有土斯有財”這個觀念不只是在華人根深蒂固。根據美國哈佛（Harvard）大學長期實證研究發現，長期擁有房產是累積財富的最好方式之一，而且持有時間越久，財富的“積累效果”越明顯。紐約時報先前甚至有專文發表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是創造財富的最好方式”，也是持同的觀點。

再根據美國人口普查局資料，截至去年第4季，美國整體房屋自有率為63.2%，房屋自有率高低依序為：中西部的68.4%、南部的65.3%、東北部的60.4%、與西部的59%最低。若再從出租空置率來看，截至去年第4季，出租空置率為7.9%，也就是100間出租房產中，僅有8間尚未租出去，維持在過去20年來最低的水准。

就中長期而言，“有土斯有財”這個觀念中外皆然。美國住家型房地產後市不容小歔，現在應該仍是置產美國的好時機；更不會發生像幾天前，知名財經電視節目聳動的題目“美國商業不動產大賣空”的窘境才是。

（據經濟日報）

首付多收5%！澳洲CBA宣布收緊貸款標準 | 澳洲

澳洲最大的抵押貸款提供商聯邦銀行（Commonwealth Bank of Australia，CBA）及子公司BankWest有望再次收緊投資性借貸標準，這就意味著，投資者不得不支付更多的首付。

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據《澳洲金融評論》報道，CBA透露，將會把最大貸款額度從原先的95%降低至90% ，這樣壹來，投資者就需要多付5%的首付資金，而個人和投資用途的信用證存款將增加2％達到10％。BankWest相同的政策也讓投資者貸款變得更加困難。

占據房貸市場份額1/4的CBA表示，這麽做是為了關註現有客戶，鞏固及提高其高質量的房貸業務，同時履行“銀行該有的監管義務”。房屋經理Dan Huggins說道：“這項新政策目前只針對新的銀行投資型客戶，並不適用於自主者業主。”

在過去的12個月裏，投資者貸款數量上漲幅度超過27%，而首次購房貸款比例卻降至13%，成為近13年來最低水平。不少澳洲首次置業者紛紛抱怨，房價越來越高，面對買房，只能“望洋興嘆”。

（據AFR）

中國買家來澳買房數量下跌開發商：沒了中國人房價也會漲 | 澳洲

近日，中國第三大住宅開發商碧桂園已經關閉了森林城市項目在大陸的銷售中心。森林城市項目位於馬來西亞新山市，總投資約40億澳元，有專家指，此舉意味著，中國政府將進壹步限制中國買家海外投資行動。

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據《澳洲金融評論》報道，雖然銷售中心突然關閉真實原因未知，但該項目停售並非海外房產項目中的孤例。今年以來，個人外匯監管封堵漏洞，國內資金難以流向海外，海外購房或將變得更加困難。據悉，購買森林城市項目買家中，70%為中國人。

由中國廣東開發商投資的悉尼北部Ryde開發公寓目前並沒有受到影響，在過去壹年裏，在澳買房的中國買家數量急劇下降，特別是澳洲主要銀行都暫停海外貸款，同時加大印花稅稅收制度後，50%的海外買家購房都受到了限制。

中國材料代理商Walton Chu認為，澳洲房價之所以不斷上升，主要是因為澳洲建築材料和勞動力成本也在不斷增加。Chu表示，即使這些住房中國人不買，也會有當地人買。

他稱，澳洲政府必須意識到，房價並不是由海外買家推高，而是澳洲本身無法解決的負擔性問題，澳洲人口越來越多，房價自然越來越高。

（據AFR）

為買房拼貸款置業者面臨借貸過度風險 | 澳洲

據《每日電訊報》報道，目前，澳洲置業者為了能夠進入房產市場，通常會進行過多的貸款，但這會使置業者們面臨嚴重的財產損失風險。

銀行監管機構澳洲審慎監管局（Autsralian Prudential and Regulation Authority）的新數據顯示，去年澳人貸款的金額達到1100億澳元，其中超過1/5的人只有少量存款。

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經濟師提出警告稱，下周美國或將提升利率，這很有可能導致澳洲的大銀行的利率也隨著提升。

澳洲最大的追債機構Prushka Fast Debt Recovery的首席執行官門德爾松（Roger Mendelson）表示，壹旦利率上調，很多置業者面臨的形勢將非常嚴峻，尤其是悉尼和墨爾本的買家。他們在熱門房產市場置業，沒有考慮到壹旦房價下降所產生的後果。

澳洲審慎監管局的數據顯示，澳洲房屋貸款額已接近1.5萬億澳元，其中22%房屋貸款的借貸比例超過80%，8%的借貸比例超過90%。而當借貸比例超過80%時，貸款機構會要求借款人購買保險，這又是壹筆昂貴的花費。

人生財產規劃福利部門（Wealth for Life Financial Planning）的負責人惠特福德（Rex Whitford）表示，澳人出現了無力償還貸款的風險。而低利率以及高房價則會使這種風險進壹步加大。

據了解，自2011年11月開始，澳儲行（Reserve Bank）便削減了官方利率，目前官方利率維持在1.5%，創下最低紀錄。

BetaShares的首席經濟師巴桑尼斯（David Bassanese）表示，雖然預計澳儲行今年依然維持目前的利率，但美國利率提升致使全球金融成本增加，當地壹些銀行可能也會各自提升利率。

另外，按房產分析公司CoreLogic的數據判斷，悉尼的房價年增長已達19%，墨爾本達14%。

巴桑尼斯表示，其它首府城市的房產市場表現較弱，因此澳儲行需要特別註意。他認為澳儲行並不會提升利率，但也不需要繼續下調利率。利率升高反而能使消費者警惕，減少額外的額開支，並計劃降低家庭貸款利率。

（據澳洲新快網）

據Domain報道，澳洲房地產研究所（Real Estate Institute of Australia）以及阿得雷德銀行（Adelaide Bank）發布的《2016年第4季度住房可負擔能力報告》（Housing Affordability Report for the December 2016 Quarter）指出，澳洲首府領地（ACT）仍是澳洲房價最實惠的地區，但該地區的租房負擔在加重。

據了解，截至2016年12月，堪培拉的業主平均需要花費收入中的19.7%用於償還房屋貸款，在全澳範圍中是比例最小的，而且這個比例與壹年前相比略下降了0.2%。

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但澳洲房地產研究所的負責人岡寧（Malcolm Gunning）指出，低利率與澳人收入適度增長並沒有與貸款額度的增長相抵消，這使得各家庭需要花費更大比例的收入來償還貸款。

據了解，堪培拉的家庭每周平均收入為2608澳元，比澳洲其它地區要高，同時也比全澳的平均收入水平高1000澳元。而該市的平均貸款額度為390,668澳元，與2015年第四季度相比上漲了2.5%。

據澳大利亞國家統計局（ABS）最新的房屋貸款償還能力指數顯示，12月份堪培拉的指數為86.3，與2015年12月份相比有所升高，但與10年的平均指數100相比則略低。

Domain的首席執行官威爾森（Andrew Wilson）表示，該季度的可負擔能力有所下降，這並不奇怪，因為12月份時堪培拉房產市場非常活躍，導致房價升高，而當時的收入增長幅度卻非常小。他預測今年第壹季度的結果也會與此類似，因為2月份時堪培拉拍賣市場達到頂峰，月度清盤率達到74.1%。

威爾森還表示，盡管堪培拉地區在收入方面比其它地區有優勢，但在居民貸款方面相對保守。據澳洲住房工業協會（ Housing Industry Association ）的報告顯示，去年12月，堪培拉進行貸款的人數為2322人，在第四季度增加了18.6%，但年同比下降了1.1%。

另外，堪培拉房市的首次置業者在減少。去年12月份時，進行貸款的首次置業者僅為466人，與壹年前相比減少了3.7%。但與第三季度相比則增加了12%。

該報告還指出，堪培拉出租物業租金越來越貴，租房可負擔能力正在降低。租戶平均需要花費收入的17.6%用於償付租金。與壹年前相比升高了0.8%。

相關資訊：西太銀行：悉尼墨爾本房市沒有泡沫但交割問題遺留房產難消化

（據澳洲新快網）

中國人在澳買房陷窘境！8成買家無法完成樓花交割 | 澳洲

中國買家壹向青睞澳洲的房產，不惜豪擲百萬甚至千萬澳元在澳洲購房。然而由於貸款政策收緊等種種原因，中國買家們也面臨著窘境。壹位澳洲房產業投資專家稱，近80%在澳購買公寓樓花的中國買家無法完成房產交割，甚至希望能夠終止合同。

據《澳洲人報》報道，房地產公司Aussiehome的負責人之壹李明（Li Ming，音譯）表示，當前公寓樓花市場出現了“10年來最差局面”。在澳中文房地產網站ACa Property的負責人Esther Yong也持類似觀點，她表示，中國買家們的問詢重心已經從公寓轉向了房產土地，後者的問詢頻率在過去半年中激增30%。

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Yong透露，身在中國的房產中介們都更青睞房產土地類的交易，因為交割期更短。也就是說，中介們通常都能很快拿到中介費，差不多在1年內。但如果交易內容是公寓，他們就得等上2到3年。Yong還說：“這類買家更願意購買‘土地’而非‘空間’。”

李明則表示，近日，壹位中國顧客以$140萬的價格拋售了位於墨爾本Docklands的壹間公寓。而2年前，他花了$180萬才將其買下來。到底是什麽導致中國買家們寧可虧本也要賣房呢？李明認為，這是由於中國各類金融機構對海外購房的貸款收緊。

李明說：“中國買家們在房市很多領域依舊活躍，比如已建好的那些住房。但是，他們在簽署合約時，希望將交割期限延長到12個月。不少賣家還期待著中國方面的政策能有所松動，比如再次放寬海外購房貸款。”李明還笑稱：“這是中國人的特點，壹聽說新政策收緊，立刻帶著錢抽身而退。”

李明還指出，部分手頭寬裕的中國買家持謹慎態度，偏愛在墨爾本Camberwell、Kew、Canterbury、Hawthorn和Box Hill等區域買房。這些地區房價在$180萬到$350萬之間，相較來說，Toorak等地的豪宅就太過於高調了。

李明預測說，澳洲東部和東南部各區的房價會持續上漲，幅度在10%到15%之間。因為這些地區都是靠近學校的“學區”，頗受買家們偏愛。而身在澳洲的中國或華裔買家則對澳洲本地情況更為了解，喜歡在“非華裔”地區投資買房，如墨爾本的Fitzroy和Northcote等地。

（據The Australian）

重大利好！英鎊繼續跌，房貸又放寬，投資英國正當時 | 英國

話說，脫歐公投至今，英國商界和政界一直是激流暗湧。最新消息稱，梅姨不顧上議院反對，決定在3月15日啟動脫歐條款，比之前預定的月底提前了一半！

商界最大的消息，不就是收購奶酪刨麼？我就靜靜的看著國內的土豪買下金融城，買下金絲雀碼頭，買下海德公園…

瞧，住在英國，好山好水好空氣好八卦，除了食物比較暗黑，風比較魔性，還有啥好抱怨的？

不過，說到安居樂業，英國本地人一定要抱怨一通：中國房價漲漲漲，我們英國人完全能體會啊！你們那邊蝸居，我們這邊租蝸居好麼？這個現像在倫敦尤甚。據調查，65%的倫敦人（不光是年輕人哦）選擇租房和裸婚。

所以，好不容易來到大都市，辛辛苦苦打拼多年，最後還是… 連做房奴的資格都木有麼…?

一直按兵不動的英國央行，看在眼裡，記在心裡… 終於出手了！據英國各大媒體報道，英國央行最近微調了之前的政策，讓貸款人能更容易地獲得超過年收入4.5倍以上房貸。該調整將會即時生效。

之前是什麼狀況呢？幫大家復習一下好了：

2014年，英國金融政策委員會向審慎監管局（Prudential Regulation Authority）和金融行為管理局（Financial Conduct Authority）提議，建議這兩個機構應該“確保房貸機構在每個季度，不要讓新批准的住房貸款總數中，貸款收入比在4.5或者更高的貸款比例超過15%”。

這個規定其實非常模棱兩可，而且如果用季度來作為時限其實很不好控制。現在，作為英國央行一部分的金融行為管理局，已經確認會將目前固定的季度限額改為年度限額。

雖然，這只是一個技術上的調整，但對於想要獲得高房貸收入比的貸款的買家，是具有非凡意義的。因為這樣一來，房貸機構可以更輕松靈活的管理限額，而不是每個季度都得小心翼翼，不肯放貸。

有了這項利好，年輕人完全不用啃老，爸爸媽媽也可以樂享天年了。

所以，大家可以看出，4.5的貸款收入比是個基准線，之前央行怕很多人無力償還借款導致壞賬，一直在放貸方面卡的比較死。畢竟有了次貸危機那種前車之鑒，又加上英國人天生謹慎保守的作風，金融機構放貸前都會做很詳細的背景調查，比如申請人的地址要是頻繁更換，貸方就會覺得他居無定所，從而質疑他的償還能力。

英國房貸專家Ray Boulger表示，這個改變意味著貸款機構批准貸款金額為4.5倍年收入的額度，可以增加約10%。從短期來看，更多的屬於此範圍的貸款申請將會被批准。

不過，Boulger也指出，因為很多房貸產品都有6個月的有效期，但房貸公司並不知道貸款人能多快完成房貸申請，那麼政策一出，申請人必然會增加，那麼這個15%的名額很快就會被占滿，所以一些房貸機構可能會把這個比率調低到13%，以應對突發狀況。

所以，如果想要搭上這趟“順風車”，就要趕快申請哦！再說，英國皇家特許測量師協會RICS發布研究報告稱，未來五年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則大約20%。也就是說，租房的成本比養房的成本還要高了！

當然，目前有一種說法是：脫歐以後，很多人要撤出英國，造成大量房源閑置，人口變少，房價不就應該降了嘛？

那麼，看看歐盟統計局的數據好了：到2050年，英國人口將持續增長，領跑全歐（那時候已經脫了），房價還是會蹭蹭上漲啊！2015年（綠色）和2050年（藍色）三國人口的數據圖，從左到右依次是德國，法國和英國。

Annie02 — 2015年（綠色）和2050年（藍色）德國，法國和英國的人口數據圖

那麼，英國都有哪些區域，適合居住/投資呢？倫敦就不和大家說了，因為目前，很多英國人都把目光投向了價格低窪地——曼城最近可是變得越來越火了。身為全英第二大經濟重鎮，曼城生活現代，發展迅速，而且房價才是倫敦的50%啊！

日前，上議院以358票對256票，要求對梅姨提出的脫歐草案重新修正。修正的焦點不意外，還是歐洲移民問題。

據英國《電報》稱，梅姨將在啟動Ariticle 50後，宣布在這個時間之後入境英國的歐盟公民不再自動獲得永居權，然後，反對黨當然就把梅姨的態度解讀為限制歐盟公民自由入境了。

這時候，一直carefree的歐洲公民才大夢初醒。據內政部統計，去年最後一季度，政府一共給32,000人頒發了永居證，比前年同期增長了560%！

結果，上議院這個投票，讓梅姨原本打算在3月15日就啟動脫歐條款的計劃不得不擱置。因為上議院的意見在13-14日才能發回讓下議院重審，審不完的話… 就沒法開始脫。即使最後下議院否決修正案，要正式啟動脫歐條款，怎麼也得等到三月底。

而現在，雖然梅姨對保守黨占優勢的下議院有信心，但是工黨老大Jeremy卻頻頻贊揚上議院，倒時候搞不好會弄出什麼么蛾子。

自民黨的人也跟風說，他們一定會反對梅姨啟動脫歐條款。黨魁Tim Farron表示，會盡所能促使第二次公投發生… 所以，此時的梅姨，真的需要借助315之力，明辨敵我。

除了“內亂”，據彭博社報道，英國的零售業和房市也不容樂觀。零售業的銷售量整個滑落不說，房價漲幅遠遠不到預期。

到今年二月為止，英國全國房價在三個月內增長了5.1%，比一月的5.7%要低。這個房價漲幅，也是脫歐之後的第二個低點。很多國內，戰鬥民族和中東的買家都聞風而來抄底了！

根據零售業研究機構British Retail Consortium的數據來看，非食品類的零售銷售額出現了自2011年來的首次下降。

於是，在政治和經濟的雙重壓力下，英鎊又一次毫無懸念的跌了！

據彭博社報道，上議院修正提議一出，英鎊對十個主要國家的貨幣就跌到了七周以來最低點。

下圖顯示的是英鎊對主要貨幣貶值的百分比，貶值率最高的竟然是挪威克朗：

英鎊兌美元跌0.6%，為1.2230。美元堅挺背後的原因，根據分析家的意見，是市場認為美聯儲將在本月加息。路透數據顯示，投資人現預計美聯儲在本月加息的概率高達87%。

在談到此次英鎊下跌時，ING的分析師Viral Patel說：“上議院的表決增加了脫歐的不確定性，但是英國近期的經濟數據也不容樂觀。投資界希望看到盡快啟動脫歐條款，這樣，一切不確定性將煙消雲散。”

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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澳洲央行宣布保持1.5%利率不變民眾房貸壓力或增大 | 澳洲

今天，澳洲央行（Reserve Bank of Australia）宣布保持1.5%的官方利率不變，雖然如此，但是業主們仍可能面臨更大的貸款壓力。

據Realestate網報道，自去年8月開始，澳洲央行就壹直保持1.5%利率不變，不過受訪的38位專家表示，各位業主需要做好今年房貸增多的心理準備。經濟學家Nerida Conisbee說道：“雖然央行保持利率不變，但這並不能保證其他銀行不會繼續提高利率，對於業主來說，現在應該多多觀察其他銀行動靜，而非盯著央行。”

Conisbee認為，物業需求對利率變化非常敏感，任何增加都將導致需求減少，他建議貸款人應增加2%-3%的預算，以應對匯率沖擊。