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澳洲房產購買流程詳解

澳洲房產購買流程如下：

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1. 預定房屋

購房者選定了滿意的房子後，需支付壹筆訂金（壹般是2000－5000澳幣）來讓中介向開發商申請保留該物業；訂金會在成交後規定時間內退還給購房者。

2. 簽訂購房合同

中介/開發商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同，購房者在咨詢了律師並充分理解合同條款後簽字；同時開發商也需要在購房合同上簽字，並提供壹份雙方簽署的合同給購房者，購房合同就此生效。

3. 申請海外人士購房許可

作為不屬於澳洲公民的海外人士，同樣也可以購買澳洲房產，並可以享受澳洲本地的貸款政策，房產可以用來作為投資、以房養學、休閑度假等方面。海外人士購買房產需要通過澳大利亞海外人士投資委員會（FIRB）批準。FIRB擁有絕大部分的樓盤的配額；對於沒有申請FIRB的那部分樓盤，海外購房者可直接向澳洲海外投資審核委員會提交購房申請，這壹選項僅適用於非澳大利亞公民。購房者另外需填寫壹份申請表格並遞交FIRB審核，這個過程通常是由購房者的代表律師協助完成。

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4.支付10%的購房首付金

購房者需要在合同規定的時間內（壹般為10個工作日）支付購房款的10%作為首付。支付方法：這筆訂金可以支付到開發商律師的信托賬戶,購房者也可以選擇存入自己的賬戶再由其銀行出具壹份擔保；銀行收取壹次性開戶費（250澳元），並有壹年65%的管理費。如果是以 銀行擔保（Bank Guarantee）的方式支付訂金，購房者在房屋交割前還可以獲得這筆定金的存款利息（根據當時的利率而定，但通常都比當下的利率高）。

5. 房屋施工

購房者在此施工期間不需支付任何費用。

6. 申請印花稅減免和首次置業補助

澳洲公民或永久身份的首次購房者可以向政府申請印花稅減免和首次置業補助。以新洲為例，現在購買低於$75萬澳幣以下的房產可以拿到$1.5萬澳幣的首次置業補助。

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7. 交割前驗房

開發商在房屋完工後會邀請購房者或購房者的代表前去驗收。在驗收過程當中，查出的問題將被記錄在案，開發商將盡快安排修善。如果房屋在完成交割後的三個月內出現了任何質量問題，開發商也會負責及時維修。

8. 保修及室內設施的維護和使用

在每季度交付的物業管理費中，已經包括了房屋保險，因此不需要另行支付額外的費用。這裏涉及的室內設施包括洗碗機、烤箱、抽油煙機和爐竈都是擁有三年的廠家保修和兩年的政府強制險，即壹共五年保險期。

9. 交割

房屋交割的當天，購房者需將購房的全款支付給開發商，購房者的律師會持合同和房款，與開發商的律師會面完成最後的交割手續。購房者隨後即入住新屋。

澳洲購房流程壹般是怎樣

今天居外給大家帶來的是澳洲購房流程的分享。

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澳洲早已是世界公認的全球最宜居的地方，自然也吸引了很多華人不斷的投資或移民到澳洲。隨著中澳自貿協定的落地，中國人投資澳洲房產市場的熱情也在不斷上漲。同時，澳洲發達的教育系統、完善的福利制度、健全的法律制度也為澳洲的房產投資提供良好的支持。特別是2010年後，澳洲的房市增長驕人，對海外投資者來說有著莫大的吸引力！

根據咨詢公司New World Wealth在其“2018年全球財富移民評論”上的分析顯示，澳洲成了富豪們最愛移民的國家。

2017年，澳洲新增富人移民10,000人，凈資產超過100萬美元（折合為125萬澳元）。

澳洲過去10年的強勁增長毫無疑問對信心和商業機會產生了影響。過去10年，澳洲持有的總財富增長了83%，相比之下美國僅增長20%，澳洲普通人現在遠比美國普通公民富有。

在前10大移民目的地中，澳洲的人口密度相對較低。人口密度較低意味著對貿易和資源的依賴較少，對國土資源的爭奪較少，浪費和汙染也較少，並且有更多的自然空間提高當地人的生活質量。

從歷史走勢來看，澳洲房價平均每7年就會翻壹倍，投資回報十分優秀，也是吸引大量海外投資的壹大原因。那麽澳洲如果在澳洲買房（這裏指新房：off-the-plan）的程序是怎樣的呢，就讓小編在這裏為大家介紹壹下在澳洲購房的全套流程，供大家參考！

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澳洲購房流程（新房）：

1. 選擇中介
由於國際買家對於在澳洲購房的政策、流程、貸款、法律等各方面事項都可能不太了解，而大部分的澳洲地產開發商都是沒有銷售團隊的，所以國際買家基本都會在購房之前找壹家房產中介進行咨詢，並且幫忙處理在購房過程中的各種事項。

2. 預定房屋

 購房者選定了滿意的房屋後，可支付壹筆訂金，壹般是5000澳元上下，向中介或者開發商申請保留該房屋。 訂金會在規定的時間內退還給購房者。如果最終未完成購房流程，訂金也將退還給買家。

由於澳洲是壹個誠信至上的國家，加上又有厚厚的購房合同作保證，所以在澳洲購房基本不會出現規劃和實際相差甚遠的情況。購房者可以放心地挑選。

選定律師
澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割，買家必須並選定壹位澳洲認可的律師解釋和協助，並於交房時作為妳的代理 ，如果妳沒有指定的澳洲律師，迎新海外置業的金牌合作方，有豐富經驗的APL律師事務所會為您提供澳洲頂級律師助您無憂投資。

3. 向澳洲的海外投資審核委員會FIRB提出購房申請（海外買家）

如果購房者不是澳洲公民或澳洲永久居民，則需要向澳洲的海外投資審核委員會（FIRB）提交購房申請。如果購房者是澳大利亞公民或永久居民，則不需要這壹步驟。

自2017年7月12日起，申請FIRB收費如下：
在澳洲購買$100萬澳元以下及$100萬澳元房產的海外投資者，須繳納$5,500澳元的申請費；
購買價值在$100萬-$200萬澳元房產的海外投資者，須繳納$11100澳元的申請費；
購買價值在$200萬-$300萬澳元房產的海外投資者，須繳納$22300澳元的申請費；
購買價值在$300萬-$400萬澳元房產的海外投資者，須繳納$33400澳元的申請費；
更多詳情請閱讀政府官網：http://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/

4. 簽訂購房合同
中介/開發商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同。購房者在咨詢了自己的代表律師並充分理解合同後簽字。隨後，開發商也需在購房合同上簽字，並向購房者提供壹份雙方簽署後的合同。

5. 支付10%的購房定金和印花稅
 
購房者需要在合同規定的時間內，壹般為2周內，支付購房款的10%作為首付款。這筆款項可以利用電子轉賬安排，轉賬到開發商的律師（每個開發項目的代表律師不同）的銀行信托賬戶，這些信托賬戶均是澳洲政府監管的信托賬戶，妳的10%首付款會很安全地存儲在監管賬戶中，並還能獲得利息，直至房產成功交割後才會轉移至開發商。

所以，這筆錢並非真正交給了開發商，而是放在了銀行的信托賬戶裏。在正式交收房屋之前， 基本上購房者仍可享有這筆首付的利息收入。這也就是說，投資者只是換了個銀行存錢，可已經購買的房產還在不斷為自己創造投資收益。

關於印花稅，比如在新州，房產的印花稅需要在簽署購房合同後的3個月內上交給政府，在其他州，壹般都是在交房時支付印花稅（更多詳情請咨詢H&T客服微信號：0467052756）。除了向政府繳納印花稅，以及FIRB，購房者不需支付其它任何大額費用。

6. 房屋施工
開發商需要在合同規定的時間內完成房屋的建造施工。施工期間，購房者不需支付任何費用。

7. 辦理貸款

在房產交割的前三個月，買家律師以及中介會通知客人房屋即將竣工, 如果需要貸款，客戶需要聯系貸款經紀人，準備貸款材料，看自己是否符合要求，然後遞交申請。海外貸款的話，建議提前半年開始準備。

和中國不同，在澳洲從支付首付後到房子蓋好之前並不需要馬上貸款，什麽時候房子正式交付到購房者名下，貸款才開始，也才從那天開始算利息。

8. 交割前驗房

房屋完工後，開發商會邀請購房者或購房者的代表人前去驗房。購房者要以此機會確定房屋的建造是否達到合同規定的建造標準。H&T的投資顧問們會陪同每壹位客戶完成整個購房過程，在交房日期前，H&T顧問會與買家預約看房，直至確認所有房屋設施均無任何問題，才完成房屋交接。

在驗房過程當中，如果發現任何問題，開發商會安排修善。在房屋完成交割以後的三個月出現任何問題，開發商也會保證維修（對有些電器等家具，保修期會達到兩年）。

9. 交割入住

房屋交割的前二周至壹個月左右，律師會通知購房者交房的具體日期，屆時購房者需要把剩下的尾款交給律師，然後購房者的律師會在房屋交割當天，持合同和尾款與開發商的律師交涉完成最後的交割手續。

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澳洲購房流程完畢，然後您的海外資產配置就妥妥的搞定啦！

最大華人律師行AHL法律合伙人沈寒冰律師漫談澳洲房產投資 | 澳洲

澳洲房產

終於不再加加加！ 新南威爾士州將“返稅”以吸引房市投資

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別讓繁瑣購房流程搞暈你，找房產律師解煩惱！

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當澳洲房產買賣因外彙管制而不能成交，應該如何處理？

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澳洲法律能給你的財產什麼保障？

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從漫畫看“不倫戀騙產案”——澳洲贈與房產的產權糾紛

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夢想的澳洲房產買到手 就可以對其為所欲為了嗎？

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澳洲賣房遇“不道德交易” 投資者該怎麼辦？

在房屋買賣過程中，最忌諱的就是輕信他人，特別是在海外。但是在澳洲法律面前，即使是在雙方律師見證下完成的交易，一旦失衡，該買賣將被視為“不道德交易”，交易合同也將隨之失效。【閱讀原文】

 

漫談首次“觸電”澳洲房產 的8個常見問題

雖然很想在澳洲買套房子，但是卻不知道怎麼買？能不能購買？是否可以貸款？在澳洲買房，除了基本的購房費用和稅之外，是否還有其他的相關費用？這些問題，都是首次購房者會遇到的。想知道答案，就請看我漫談澳洲房產的首期專欄。【閱讀原文】

 

海外買家如何在澳洲辦理買房貸款？

在澳洲，政府壹向把房地產作為主要的支柱產業大力扶持，其中壹項很重要的政策就是鼓勵海外人士購買澳洲房產，以此作為個人投資組合的壹部分。那麽，海外買家在澳洲申請買房貸款可以得到哪些政策支持？貸款的註意事項？貸款的具體流程如何？如何還貸？這都是我們必須去了解的，下面跟著居外壹起去看。

壹、海外人士能不能在澳洲申請貸款？

海外買家如何在澳洲辦理買房貸款？

有意置業澳洲的中國買家非常關心能否在澳洲貸款呢，答案是肯定的。在澳洲，政府壹向把房地產作為主要的支柱產業大力扶持，其中壹項很重要的政策就是鼓勵海外人士購買澳洲房產，以此作為個人投資組合的壹部分，所以海外人士可以在澳洲申請貸款。

首先，妳在澳洲買房時可以享受到和澳洲本地居民同樣的政策，即國民待遇。唯壹需要多辦的壹個手續就是須經澳洲海外投資審查局（ FIRB）的批準，只要買房人不是澳洲政府認為有損國家利益的人士，所買房產不是澳洲歷史文化遺產名單上禁止出售的歷史物業，通常都會在兩周之內批準。除此以外，對海外人士沒有其他特殊限制，以此來看，對於海外購房者的要求是非常寬松的，在哪兒買，買什麽，買幾套都可以自由選擇。

其次，澳洲銀行對海外客戶同樣是積極支持，客人只需要提供簡單的文件，如護照、駕照復印件，收入證明信，買房合同首頁就可批出房價70%的貸款，有些項目、有些客戶更可批出高達80%的貸款。而且利率和產品功能和澳洲本地客戶完全壹樣。

第三，澳洲發達的金融業令海外投資人士如虎添翼，有些支持甚至在其自己國家都不能享受到。如允許客戶在前五年內只付利息，本金可以暫時不付，使貸款投資的客戶輕松實現 “以房養房”；房子升值後，不必賣房，只需簡單地做個再評估，就可以把增值的部分兌現，“死錢變成活錢”，實現滾動投資，非常方便。

二、在澳洲買房貸款時需要哪些證件？

海外買家如何在澳洲辦理買房貸款？

根據貸款機構不同，金融產品不同，所需材料各有不同，對於海外人士而言，實際上操作手續也很簡單，主要提供以下材料：護照駕照、銀行卡以及最近6個月的流水賬單、信用卡、收入證明等。

三、在澳洲買房貸款的流程是什麽？

海外買家如何在澳洲辦理買房貸款？

澳洲買房當地人包括公民和綠卡持有者，留學生和普通外籍人士買房的制度是不同，但是流程基本相同，下面我們來看看壹看在澳洲買房貸款的流程。

四、中國貸款買房和澳洲貸款買房有什麽區別？

海外買家如何在澳洲辦理買房貸款？

和國內不同，澳洲的金融機構對於房屋貸款可以提供高於80%的貸款比例，有些金融機構甚至可以貸到100%。但是對於高過80%的貸款，您必須繳納壹定比例的抵押保險。這是壹筆不小的開支。

自住房屋/投資房屋貸款：與國內不同，澳洲房貸利率按照買家購房用途而分為自住房屋貸款和投資房屋貸款2種，投資房屋貸款要略高於自住的。通常，國內買家在澳洲買房並辦理房貸的話，由於不常住，而被認定為投資用途購房，適用於投資利率。

還息不還本：這種還款方式是中國沒有的，選擇這種貸款方式，貸款人可以在5年內，每次還款只還利息不還本金，數目較低，到期滿時壹次性付清本金。可清楚看到，這類還款方式更適合以投資為目的房產投資者，投資者期望房產快速增值，在三到五年內，房屋價值快速增長，壹旦達到投資期望值，就轉售獲利。整個投資期間，投資者只需支付很少部分的利息，就能完成投資。

五、澳洲買房貸款常用的銀行

由於大量說中文的海外人士到澳洲買房，所以澳洲很多銀行都建立了專門的中文網站，身處中國的客戶也可以登錄該網站。網站大大方便了說中文的客戶，雖然他們在澳洲工作生活，同時也會說英文，但申請房貸是件復雜的事情，市場上有千款不同類型的按揭貸款產品，他們都具備不同的收費和特點，用中文介紹這些產品，能方便說中文的客戶提出問題，下面就跟著居外來了解下，在澳洲中國人用的比較多的幾家銀行。

中國銀行澳洲支行（bank of China Australia)

中國銀行是我們中國人自己的銀行，很多去澳洲買房人士都會選擇此行，而且中行計劃兩年內將在澳房貸業務擴大壹倍，並為當地人提供更多住房貸款，希望將房貸業務覆蓋到更多非華人人群。

西太平銀行（Westpac)

是澳洲第壹家銀行，也是澳洲最大的銀行之壹，能接受非澳洲居民，是廣大華人市場較受歡迎的銀行之壹，也是唯壹壹家換外匯不要手續費的銀行。它的網上銀行系統也非常全面，可直接進入它的系統進行生意結算，外匯對換，海內外付賬，股票交易等。

聯邦銀行（Commonwealth Bank of Australia)

是目前澳洲最大的銀行，分部面最廣的銀行之壹，資金雄厚，其地位好中國的中國銀行，是唯壹可以申請留學生信用卡的銀行，同時它的網上銀行系統也非常全面，可直接進入它的系統進行生意結算，外匯對換，海內外付賬，股票交易等。

六、在澳洲辦理貸款應該註意什麽？

海外買家如何在澳洲辦理買房貸款？

在澳洲辦理買房貸款時要註意壹些瑣碎的事情，其中比較重要的是買房貸款必須要有專業機構進行預貸評估，必須經過澳洲海外投資審查居的批準等。

七、關於澳洲買房貸款常見問題

 

Q:我的房貸審批需多久才可以通過？

A:絕大部分金融機構將會給予以下3種批復中的壹種：

  • 預批（pre-approval）：2-3工作日，有助於在尋找房產過程中的客戶
  • 有條件性批準（conditional approval）：2-3個工作日
  • 正式批準或無條件性批準（formal or unconditional approval）：2-7個工作日（取決於房產價值的評估情況）

Q:提前償還貸款是否會產生額外費用？

A:壹般而言，標準的浮動利息貸款都可以提前還款，並不需要支付額外費用。由於貸款產品的多樣化，部分低息和固息貸款對於提前還款收取額外費用，建議在申請不同貸款產品之前咨詢貸款顧問。

Q:我的住房貸款比例可以達到100%麽？

A:壹般來說，您需要準備至少物業價值的5%左右首付。在某些情況下您有可能借貸物業價值的100%，例如當您可以提供額外的物業作為抵押時或者有家人可為您擔保時。具體情況，請咨詢專業的貸款顧問。

看完以上關於海外買家在澳洲買房辦理房貸的介紹，妳如果有這方面的需求，歡迎來電或來信資訊，居外網專業服務將給妳提供滿意的答復和專業服務。

 

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答， 點擊查看更多系列文章 。

 

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留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎？華人律師親自解答 | 澳洲

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近期很多讀者朋友來信詢問，想給在澳大利亞留學的孩子置業，看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢？（相關資訊：澳洲房產購買流程）

相關規定

首先，讓我們來解讀一下相關的法律規定。根據澳洲《1975 年外國收購與兼並法》規定，“臨時居民”為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：

  • 持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證；
  • 已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

澳大利亞外國投資與審查委員會的官網明確說明，臨時居民通常可以在澳大利亞購買一處二手房作為其在澳居所，並受到下述條件限制：

  • 該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所；
  • 該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住；且
  • 在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業。

需要強調的是，該臨時居民不得在澳購買任何二手房作為投資或出租目的。

由此可見，擁有12個月以上學生簽證的留學生是可以在澳購買二手房的，但必須自己使用該二手房作為居所。在購買二手房前，該學生必須向澳大利亞外國投資與審查委員會遞交購房申請並支付相應申請費，在獲得批准函後才可合法購買二手房。具體申請方式，請務必在購房前聯系自己的律師准備相應材料。

注意事項

那麼，留學生在澳購買二手房需要特別注意哪些事項呢？

第一，二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

第二，如果學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。因此，留學生購買二手房必須准備好充足的資金才行。

第三，留學生購買二手房後，必須將其作為自己在澳的主要居所使用，不得出租或分租該物業的任何部分，從而獲得投資收入。嚴格來說，購買了二手物業後必須搬進去居住，即使空關著也是不符合FIRB規定的。

第四，在學生簽證到期或學生離開澳大利亞或停止使用該物業為其主要居所的3個月內，必須將該物業出售。一般來說，如果該學生獲得了澳洲永居簽證，則可自由使用該物業。

值得注意的是，學生的父母在沒有澳洲有效簽證的情況下是不可以購買二手房的，只能以孩子的名義購買。若是購買新房或樓花，則可自由選擇是寫在孩子名下還是父母名下。

 

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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買澳洲新房有較長等待期 投資該如何避免潛在風險？| 澳洲

購買樓花總是存在一定的風險，尤其當買家在選擇樓盤和戶型的時候看到的都只是圖紙和效果圖。從簽訂合同到實際交割收房，一般會有1~3年的等待期。這期間可能存在著各種不確定因素和可能性。那麼作為海外買家，特別是首次在澳洲購房的買家需要如何避免這些潛在風險呢？

售房合同的定金

買賣雙方在簽訂售房合同時，一般買家需要支付房價的10%給賣方律師或地產經紀的信托賬戶（詳細請看以下小貼士），並由持有方代為管理，直至房產交割後再由定金持有者交至賣家。

如果房產按合同條款規定進行交割，那麼在交割完成後，10%的定金才會由持有人轉入賣家/開發商的賬號。萬一合同因任何原因被終止或取消，那麼10%的定金將會由受損方獲得（例如：買方違約，賣方可以獲得者10%的定金）。一般這在售房合同裡都有明確條款說明。

特殊情況：

有一些售房合同規定，賣家有權提前動用10%的定金而無需等到房產交割。此時，買家應與其代理律師商議了解其中的風險再做出相應決定。

Tips:

信托賬戶

信托賬戶是由第三方監管的獨立於普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家或開發商在房產正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對於買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

日落日期

樓花的售房合同裡一般不會有具體交房的日期，而是會有一個時間段，並再。加上一個最後日期，例如2016年7月31日，我們稱為“日落日期”。簡單來說類似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。

只要開發商在規定的日落日期前交房，都被視為履行合同義務，買家需要接受開發商指定的交房日期。

相反地，過了日落日期，開發商還不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登記好等），通常買方可以選擇繼續等待或反悔合同（每份合同內容不同，請務必在購房前與自己的代理律師確認）。如果選擇反悔合同，開發商需要將10%的定金退還給買方，雙方之前簽訂的合同被視為無效。但這其中不存在違約責任，因此不會有額外的賠償。

對於買家而言：10%的本金並沒有損失，而是喪失了2~3年等待期的機會成本。

對於開發商而言：雖也承擔了一定的風險，但在目前的市場情況下，也可以比較輕松地將造好的房屋轉賣給他人。

Tips

樓花合同裡規定的時間段一般都在2年或3年，所以時常可以聽到“2年樓花”或“3年樓花”的說法。

誤差

在買樓花中，最大的風險莫過於圖紙與實際交房時的誤差。產生誤差的可能性有千百個，尤其是買家看到圖紙時腦中浮現的畫面與現實的差距，而其中最直觀且在合同中有明確規定的要數面積大小了。

通常，購房合同會明確規定一定比例的誤差是合理的，買方必須接受（通常為5%-10%之間）。如果交房前，面積縮小超過合同規定的比例，那麼買家可以在規定時間內選擇退房，將10%的定金拿回來，但這其中不存在違約責任，所以不會有額外的賠償金。我建議,買家在簽訂合同前咨詢律師充分了解合同條款的內容。

澳大利亞的法律已相應地將購買樓花的風險降低，但有一些風險卻是無可避免。所以，除了選擇良好聲譽的開發商外，買家在購房時也應做好自我的規劃。如將投資樓花的最壞情況考慮進去，並覺得能夠接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相應誤差），那麼這時您不妨考慮投資鏤花。如果覺得自身無法承受其中風險，那麼我建議海外買家將目光投向全新的現房可能更為安全。

 

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律師楊泱解析澳洲房産投資 | 澳洲

澳大利亞海外人士購房申請更新

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也隨著時間推移進行了一些修正和補充。今天讓我們一起關注一下有哪些變化。【閱讀原文】

 

澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露

上一期專欄我們講到在澳大利亞購房的海外買家可以申請“拍賣豁免證書”。根據FIRB條例規定，拍賣豁免證書的目的是為了幫助需要參加拍賣的買家避免申請幾個不同的批准函僅僅為了能夠參加拍賣，且限制條件之一是買家必須通過拍賣購買該物業。本期我們將透過兩個實例與大家分享一些注意事項。【閱讀原文】

 

“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！

在之前的專欄中提到過，海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可。然而，如果買家需要在參加大大小小的物業拍賣前為每一處物業都申請買房許可，且不說審批的時間不夠，還要付出不計其數的申請費。為了解決該類問題，FIRB特別增設了拍賣豁免證書。【閱讀原文】

 

留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎？華人律師親自解答

近期很多讀者朋友來信詢問，想給在澳大利亞留學的孩子置業，看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢？讓我來解讀一下相關的法律規定，以及留學生在澳購買二手房需要特別注意的事項。【閱讀原文】

 

澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政以來已過了月余，審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局（ATO）。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。【閱讀原文】

 

澳洲房產投資常見Q&A：海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎？

近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說是有可能這樣操作的，基本流程讓我用一個例子來具體說明。而海外買家如欲買地建房，則只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。【閱讀原文】

 

【最權威！最完整！】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀

澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）宣布將於2015年12月1日起，除了開始收取申請費外，還有加大力度的合規機制。在新政開始前，FIRB的合規及處罰機制相對比較薄弱，令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲房產。楊泱律師總結新政下違反住宅物業規定的處罰機制，讓各位讀者一目了然。【閱讀原文】

 

人民幣貶值 現在還應進入澳洲房市嗎？律師：趁早抓住好時機

人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響，但由於澳元彙率同時暴跌，海外買家反而比本地買家更加受益。而且，澳大利亞海外投資審查委員會已確認將於2015年12月1日向海外買家征收買房申請費，有意在澳置業的買家於 12月前訂購物業即省5000澳元。所以現在不失為一個入場的好時機。【閱讀原文】

 

澳大利亞律師為你解析 “重大投資者移民簽證(SIV)”新政三大變化

澳大利亞重大投資者計劃於2012年11月推出。對於在四年時間裡投資不少於500萬澳幣的投資者，該簽證為其提供分兩步獲得永居身份的途徑。相較於其他投資類移民 簽證的要求，SIV簽證申請人無需滿足英語語言要求或商業技能要求。【閱讀原文】

 

在澳洲如何保護子女婚前財產——房產

在一個沒有“婚前”與“婚後”財產一說的國度，該如何保護自己子女的婚前財產——房產？上期專欄中，我就明確表示，澳洲就是一個無“婚前婚後財產”一說的國家，所以，對於在子女留學期間就早早為他們購買房產的家長來說，本期我介紹到的4大方式值得一鑒。【閱讀原文】

 

澳洲無婚前婚後財產一說 購買澳洲房產需多加思量

隨著澳幣彙率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踊躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但是有一個問題始終困擾著這些父母：如果今後子女與配偶分開，由父母所出資購買的房產是否會最為婚前財產需分給配偶？本期，我就來詳解這個問題。【閱讀原文】

 

購買澳洲樓花 開發商在什麼情況下才可取消售房合同？

一則有關悉尼房產開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裡，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麼，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？【閱讀原文】

 

澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費為哪般？

一則有關聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費的新聞引起了中國房產投資者的極度關注。本期，我將對此話題稍作分析，探討一次澳洲政府收取買房申請到底為哪般？【閱讀原文】

 

投資澳洲樓花如何避免潛在風險？

投資樓花的風險相信大家都有所耳聞，那在法律健全的澳洲投資樓花是否就不會存有風險？當然不是。在投資樓花的過程中有一些投資者不可避免的風險，但是有一些是可以避免的。本期，我將於大家分享如何避免潛在風險。【閱讀原文】

 

如何降低澳大利亞物業持有成本之房屋土地稅

在澳大利亞購買物業除了需向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。本期我將向投資者介紹如何降低投資成本的方法。【閱讀原文】

 

澳洲房屋出租：自尋租客，省錢 委托經紀，省事

投資者在順利拿到房屋後，該如何出租房屋？自己出租和管理還是委托專業機構？不論在選擇哪一種方式，都有相應的利與弊。本期我就為投資者分析這種方式的利和弊。【閱讀原文】

 

澳洲貸款政策縮緊對海外投資的影響

現今，澳洲房產市場蓬勃房展，澳元兌人民幣的彙率也降至多年來最低。不僅促進澳洲旅游業的迅速發展更是有越來越多的海外資金湧入澳洲市場。而近期澳洲亞銀現有的貸款政策使央行表示擔憂，希望改善澳洲貸款政策。如果政策正有改變，對於海外投資者是否有影響？【閱讀原文】

 

澳洲住宅房價走高 到底誰是高房價背後的始作俑者？

購買澳洲房產的海外投資者越來越多，同時，澳洲房價也不斷走高。因此，各大媒體都把房價走高的歸因於海外買家。但事實真是如此嗎？本期我將詳析澳洲房價走高的原因。【閱讀原文】

 

投資澳洲土地不可忽視的附帶限制——地役權

現今，有越來越多的買家在澳洲選擇帶有土地的住宅。這一類的住宅雖然價格比一般住宅價格偏高，但是土地的升值幅度卻很大。在此類房屋產證上所注明的地役權是許多買家所關心的，不過又有多少買家對地役權真正了解？本期我將為投資詳解地役權。【閱讀原文】

 

澳洲聯名購房3大方式 多與律師溝通可免後顧之憂

該以誰的名義購房？這是許多房產買家都會遇到的問題之一。但或許買家們都忽略了一個點，在澳洲是可以聯名購房的。本期就將為中國投資者介紹如何在澳洲聯名購房。【閱讀全文】

 

投資澳洲房產 有三類產權可不要搞錯了！

在澳洲投資房產，中國投資者定會遇見三類房產所有權：托倫斯所有權、分契式所有權和其他所有權。這三種房屋所有權都對應著不同的地產類型，但是海外投資者很容易混淆。本期專欄，我就來介紹這三類所有權。【閱讀全文】

 

澳大利亞買房訂金的持有與管理

在簽署了購房合同後的所付訂金是有誰來管理與持有？在房屋交割前，這10%的定金是否安全？買家的利益是否會受到損害？本期專欄為投資者詳細解答。【閱讀全文】

 

澳洲房屋拍賣規則多 多參加觀摩會提高拍賣成功率

澳洲的房屋拍賣會在當地非常的流行，幾乎所有的二手房都是通過拍賣來尋找新戶主的。中國的投資者一定了解，海外投資者是不能購買二手房的，是不是就意味著國內的投資者不能參加拍賣會或是沒有任何機會通過拍賣購得理想房屋？當然不是。在這期專欄中，我我就為投資者詳解澳洲的房屋拍賣會。【閱讀全文】

 

農業大國澳洲鼓勵投資農地 3類購買渠道適合外籍投資者 

據澳洲最新調查報告顯示，僅2兩年的時間內，外資持有澳洲農田增值470萬公頃。對於海外投資者購買農業土地方面，澳洲是對外籍人士有相關的限制或特殊的政策？外籍投資者可以通過哪些渠道購買？本期我將為中國買家一一詳解。【閱讀全文】

 

能省印花稅能選喜愛戶型的投資方式——買地建房

在澳洲投資房產，如何為自己省下一筆可觀的印花稅費用？怎樣住進自己理想的戶型？買地建房就能一舉兩得。那麼，海外投資如何在澳洲買地建房呢？ 【 Posted on Author Jane YuanCategories Special Investment Column FeatureTags , , , , , , , , , , , , , , , Leave a comment on 律師楊泱解析澳洲房産投資 | 澳洲

悉尼Goulburn街59號：獨占市中心鉑金地段，不容錯過的投資機會 | 澳洲

對於投資者來說，投資澳洲房產可擁有穩定的收益和廣闊的增值空間。在國內房產調控趨緊的大背景下，投資澳洲房產顯得更具優勢。悉尼是中國人投資澳洲的首選城市，尤其是市中心的房產升值潛力很大。仲量聯行和高力國際在市場上引以為傲地推出一個值得關注的物業——悉尼 Goulburn 街59號。這是一個不容錯過的機會，可以買到一處位於悉尼中央商務區核心位置並已經獲批多用途開發的房產。如此優越位置的機會千載難逢，千萬不要錯過。

仲量聯行和高力國際在市場上引以為傲地推出悉尼 Goulburn 街59號，位於悉尼中央商務區核心位置，並已經獲批多用途開發的房產
仲量聯行和高力國際在市場上引以為傲地推出悉尼 Goulburn 街59號，位於悉尼中央商務區核心位置，並已經獲批多用途開發的房產

千載難逢的投資機會，市中心未來升值潛力更大

悉尼是澳大利亞新南威爾士州首府，宜居的環境、優越便利的生活條件，豐富的教育資源，都使得這成為宜居之地，房產也始終受人青睞。悉尼市中心接壤港口和公園，餐廳和畫廊星羅棋布，是宜居的好地方。其南北軸貫通北面的環形碼頭與南面的中央火車站，東西軸則從以風景聞名的綠地公園區（包括海德公園、禁苑、皇家植物園及東面的悉尼港的農場灣），延伸至情人港與西面的西部干道高速公路（Western Distributor）。悉尼中心商務區摩天大樓與各類建築林立，區內建造了數個零散的公園，如溫拿公園（Wynyard Park）與海德公園。

悉尼 Goulburn 街59號獨占市中心優質地段，稀缺性更使其未來升值潛力相當巨大，能為投資者帶來豐厚的回報
悉尼 Goulburn 街59號獨占市中心優質地段，稀缺性更使其未來升值潛力相當巨大，能為投資者帶來豐厚的回報
這裡已經獲得了混合用途開發申請的批文，批准的建築面積29,546平方米；並且 98%已經出租給 AAA 級的州內和政府租戶
這裡已經獲得了混合用途開發申請的批文，批准的建築面積29,546平方米；並且 98%已經出租給 AAA 級的州內和政府租戶
如此優質的房產已經十分稀少，加上可以靈活開發，絕對是性價比很高的物業
如此優質的房產已經十分稀少，加上可以靈活開發，絕對是性價比很高的物業

地理位置的選擇在你投資房產時起到關鍵作用，因為這與你個人的經濟狀況和願意承擔的風險水平密切相關。澳大利亞悉尼房產投資規則最關鍵的一點就是——在市中心而非遠郊地區進行投資。Keyhole房產投資公司的總經理Melissa Opie說：“悉尼 Goulburn 街59號”如今為您帶來獨一無二的投資機會，它獨占市中心優質地段，稀缺性更使其未來升值潛力相當巨大，能為投資者帶來豐厚的回報。

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澳洲 | 先拍賣還是先申請FIRB？「二手房豁免證書（拍賣）」全解析

澳洲 | 法律專欄05 先拍賣還是先申請FIRB？「二手房豁免證書（拍賣）」全解析

自從2015年12月1日後，澳大利亞對於海外買家投資的審批制度有了大幅的改動。如果海外買家在購澳房時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會觸犯相關法律規定，尤其對於參加二手房拍賣的海外買家來說更是容易遇到法律問題。

  1. 一而再再而三的問題：海外買家到底可以不可以買二手房？

海外買家一般被禁止購買澳大利亞已建住房，但在澳洲的臨時居民 （通常為持有超過12個月有效簽證的居民，包括163，188，457及學生簽證等）可以申請購買一棟二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。如果海外買家意圖購買二手房屋並且進行推到重建的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之前房屋的數量（即推倒一棟必須要建兩棟以上）。

  1. 什麼是「二手房豁免證書（拍賣）」？為什麼會有這一豁免證書？

拍賣是澳大利亞目前二手房出售的一種主流的、賣家中介較為偏好競價購買形式，也更能更好體現賣家優勢的一種買賣合同表現形式。很多持有臨時簽證的海外人士在參加各式各樣後二手房拍賣後才能買到心儀的物業，而拍賣合同中通常是不會有任何的條件性條款的，也不會設有冷靜期，物業一旦拍下則無法再修改合同條款或退出合同。在這裡很多客戶會有疑問，如果FIRB申請批准週期有40天，那麼理論上一旦無法在拍賣前獲得該房產的FIRB批文，則買家就會喪失參加拍賣的資格，這樣無疑大大增加了海外人士參加拍賣的難度。

可以想像，如果海外買家要提前為每一處物業都申請買房許可，這是一個非常費心費力且不合理的程序，不僅審批的時間不夠，而且還要付出不計其數的申請費。

為了排除海外人士參與拍賣的此類困難，FIRB新政下給予這類買家申請「二手房豁免證書（拍賣）」(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解決方案。海外買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費（一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定），從而申請「二手房豁免證書（拍賣）」。「拍賣二手房豁免證書」可以理解為海外人士參加二手房拍賣的入場券，即買家可在這6個月內參加任何拍賣購買一套在申請房價範圍內的不特定房產，一旦拍賣下物業，則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可（買家一般需支付額外的$5000澳元的申請費）。

  1. 申請「二手房豁免證書（拍賣）」的條件？

條件限制：

  • 只能用作拍賣購房，若參加非公開拍賣房屋（Private Sale），仍需要再申請FIRB。
  • 該豁免證書只能允許購買者購買一套不特定房產。
  • 在申請中所填寫的地區（即各州或領地）內購買物業；
  • 購房者在拍賣中的中標價不得高於申請許可的房價限額。

申請費：

申請人在申請「二手房豁免證書（拍賣）」時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤（計算方式與一般個人申請費用相同）。舉例來說，申請人計劃購買$2,000,000澳元的物業，則申請費應為$10,000澳元。則申請人在參加二手房拍賣時，若叫價超過$2,000,000澳元，則會違反FIRB的審批規定，會得到相應的處罰。值得注意的是，如果申請人最後購買的物業價值為未超過$1,000,000澳元，則實際申請費只需$5,000澳元，而當初多繳納的$5,000澳元是不可退款的。因此申請人在遞交申請前需要確定自己的購房預算，尋求專業的法律和投資建議，從而最大程度地保障自己的利益，避免不必要的支出。

參考文獻：

  • https://firb.gov.au/resources/guidance/gn09/
  • https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/

 

林匯銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

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澳洲 | 海外房貸嚴峻，澳洲樓花到期交付如何轉賣？

澳洲 | 法律專欄05 先拍賣還是先申請FIRB？“二手房豁免證書（拍賣）”全解析

自2016年4月以來，由於海外貸款政策不斷收緊，很多面臨即將交付的海外買家都因為無法通過銀行貸款審批，所以部分海外買家被迫無奈將已簽約的樓花委托中介放回市場，進行轉讓出賣。一方面，澳大利亞政府及開發商對樓花轉讓持反對的態度，因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。另一方面，市場上很多潛在買家都對重回市場的二手樓花非常感興趣，畢竟樓花合同的價格可能會維持在過去1-2年的價位，與現在的市場價相比有一定的價格優勢。

因此，近日有許多海外買家紛紛咨詢關於轉讓樓花的事宜。一般來說，轉讓樓花的手續比普通房屋買賣的透明度要低。因此，樓花能否成功轉讓很大程度上取決於合同條款、開發商立場等各種不確定因素。如果海外買家在轉讓樓花時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會影響投資計劃，違法合同的相關規定。

  1. 直接轉賣– 樓花轉讓的最基本方式與風險

當一手買家進行樓花轉讓時，若不考慮合同的相關禁止規定與開發商的立場，直接轉賣即是樓花轉讓的最基本方式，其流程如下：

  • 2015年1月，海外身份的小悟與澳洲M開發商簽訂了一份購房合同，房屋售價為70萬澳元，預計2016年10月交付；
  • 小悟在簽購房合同時支付了10%的首付款，即7萬澳元；
  • 2016年6月，眼看樓花即將交付，小悟天天睡不好吃不飽，海外貸款的嚴格收緊使得他無法順利獲得貸款，他也無法安排全部的尾款；
  • 7月，擁有澳洲身份的小羅由中介找到了小悟，願意出價75萬澳元夠得此房產，進行樓花轉讓；
  • 小悟欣然答應，小羅隨後支付了一筆房價10%的定金給小悟，即5萬澳元；
  • 10月交付時，小羅將5萬澳元尾款支付給小悟；
  • 同時，小悟將63萬澳元尾款支付給M開發商，房產由此順利交付。

這種直接轉賣的方式是小悟自己的合同仍然繼續進行，只不過小悟找到了一個新的下家小羅購買自己的房產。那麼小羅此時可以出一份新的合同，在新的合同中，原本的一手買家小悟成了賣家，合同價格可以由小悟制定。在這種情況下算是兩筆交易與兩份合同，兩個買家都要按照合同金額交印花稅。小悟需要跟開發商先成交這個樓花，然後再過戶給二手買家小羅。

在本案例中，對於小悟來說，他用一年半的時間通過樓花轉讓，賺到了5萬澳元的利潤，更重要的是樓花的順利轉讓讓他成功脫手了一個“燙山芋”，避免了無法獲得貸款從而產生的違約責任。

但這一切真的如看上去的這麼順利嗎？

  • 首先，小悟需要在交付前需要按照60萬的房價交納印花稅，而小羅也需要按照70萬的房價交納印花稅。因此，在直接轉賣的樓花轉讓方式下，新舊兩個買家都需要交一次印花稅，新的買家必須有澳洲身份，而且合同必須允許買家自由轉手。
  • 其次，對於5萬澳元利潤，小悟還要支付資本收益稅以及中介的佣金（低買高賣資產所獲收益）。因此，小悟的淨收益其實並非有賬面上的那麼多；
  • 第三，小悟在與小羅簽訂了合同後，小悟與M開發商之間的合同仍舊生效，因此小悟依舊需要履行其在購房合同下的責任和義務。如果在交房時，小羅並沒有按約定向小悟支付尾款，可能致使小悟無法和M開發商按時交付，M開發商可根據原合同追究小悟的違約責任。
  • 最後，開發商往往會在購房合同中要求買家不能隨意在交房前轉手。這是因為開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，任由買家隨意的轉手定價將會在極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。
  1. 與開發商協商終止合同– 樓花轉讓的特殊方式

同時，小悟也可以向M開發商申請終止購房合同，M開發商將房產直接轉賣他人。

因財政困難或其他因素導致無法繼續履行購房合同，小悟可以向M開發商提出申請終止合同，同時需要給M開發商找一個潛在的買家。

如果M開發商同意終止合同，那麼小悟和M開發商之間的合同便終止，開發商可以自由地與其他買家簽訂新的購房合同，通常價格和條件會保持一致。這種情況下，小悟作為第一個買家並不需要交印花稅，因為他最終並沒有完成購房合同，進行置業。如果小悟已經在15個月內繳付了印花稅，那麼他可以以合同終止為由申請退回印花稅。

可見在向開發商提出終止合同的這種樓花轉讓方式下，小悟作為退出合同的買家無需繳納印花稅，或申請印花稅退回，從而避免損失。但是， 這種方式需要開發商的積極合作，也需要一個非常積極蓬勃買家市場的襯托。通常情況下，開發商不會願意以原來的合同的價格和條件轉讓，因為這可能會對開發商持有待售的物業估價造成一定的影響。

  1. 政府與開發商的主流立場

值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不支持樓花轉讓，由於開發商通常都有一些保留項目會在交付前後出售的，如果任由買家隨意轉讓樓花，會極易擾亂開發商的定價及市場。其次，開發商往往會在購房合同中添加相關條款，以禁止買家在房產交付前進行轉讓，這也使得最近許多海外買家因海外貸款問題與樓花轉讓問題的限制焦頭爛額。尤其對於樓花轉賣來說，一手買家只能尋求本地的二手買家，而不能再轉賣給海外買家（除極個別地區，如昆士蘭Hope Island部分項目）。

一些不正當從業的中介可能會建議一手買家通過Nomination（即轉名過戶）的形式轉賣樓花，這是非法行為，有可能會被澳洲稅務局認為是為了規避印花稅而實施的逃稅行為，一但被舉報或者被稅務局發現，買家和賣家都會被處以高額罰款。

因此，這也是為何“中國（溫州）炒房團”遲遲未大規模入駐澳洲房地產市場或屢遭敗績。所以當你的投資顧問告訴你“澳洲炒樓花可以快速賺大錢”時，那麼你就可以第一個炒掉他了！所以，再三建議在簽訂購房合同前，一定與律師了解合同內容，特別是樓花轉讓的相關條款。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。

 

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