独栋别墅 – Page 6

住进法国“皇家后花园”，这可能是最好的机会｜居外精选

作为欧洲游必行之地，法国的旅游产业的红火程度一直以来都处在世界前列。浪漫、自由、高贵、优雅，这个国家的诸多城市，无时无刻不散发出这样的迷人气息。

法国最大的旅游景区在哪里呢？巴黎有神秘的卢浮宫，戛纳有精致的电影节，波尔多有香醇的葡萄酒，这每一个名声在外的法国城市，真是法国一张张别具特色的文化标签。

而即使如此，今天的主角并不是上述的几个城市。相比之下似乎更加名不见经传的卢瓦尔河谷，才是今天我们要探寻的“法国宝藏”。

法国的母亲河

卢瓦尔河长约1020公里，是法国的第一长河。大家一般所说的卢瓦尔河谷大概是从奥尔良到昂热的这两百多公里。卢瓦尔河最出名的当属它的城堡，而其中几乎所有的城堡都在这一段上，而其中最最精华，集中了最出名的几座城堡的是布洛瓦至图尔的一段。

卢瓦尔河谷产区被誉为为法国“皇家后花园”，无论在地理上还是在文化上，都属于法国的心脏地位。

香波堡是卢瓦尔河谷所有城堡中最宏伟也是最大的一个，已经有500多年的历史。附近的居民常喜欢把它和阴柔的舍农索城堡封为法国古堡里的一王一后。法国历代的国王、贵族在此打造一座又一座度假用的狩猎宫殿，甚至还不时举朝迁移至此。

花草盛开，四季都是如此美景。维朗德里城堡的存在，让城堡不仅仅具有神秘色彩，还有田园风光，如此大气恢宏的设计，真是具有欧式皇家风范。

卢瓦尔河流域是法国城堡的天堂，同时也是一个葡萄酒的高产区。大概从公元5世纪起，这里就开始生产葡萄酒，卢瓦尔河谷是法国产区里面风格最多样性的产区，生产各种风格的物美价廉的葡萄酒。

历史悠久、文化底蕴深厚、环境优美、建筑极具特色，这样的卢瓦尔河谷，也就自然而然成为了法国第一大旅游区，每年慕名而来的旅客都不计其数。

100万欧元，住进法国“皇家后花园”

这是一座位于卢瓦尔河昂布瓦斯边的私人别墅，共254平米的建筑面积。它安静地坐落在黄金岛上，由于昂布瓦斯位于卢瓦尔河谷城堡的中心，因此这里也是最卢瓦尔河谷有趣的旅游站点之一，商业价值极高。

昂布瓦斯距离巴黎需2.5小时的车程，距离高速列车（TGV）则需1小时车程。因此不管是昂布瓦斯，还是离开这里，交通都非常便捷。

别墅建于19世纪，面向昂布瓦斯城堡和达芬奇教堂，每一个慕名来到达芬奇豪宅的旅客，也都会经过这栋别墅。

黄金岛以休闲场所而闻名，拥有的娱乐设施包括游泳池、网球场、足球场及健康步道等等。

整栋别墅共建有三层，一楼和二楼配有商业设施，三楼则为私人公寓，其内部配有大型私人休息室及一间配有开放式浴室的卧室（浴室配浴缸和淋浴间），此外还带有22平方米的带顶露台和42平方米的室外露台。从1991年起，别墅作为一家鸡尾酒吧餐厅经营。

目前，它可以用于经营任何其他活动，或者简单地作为一处独立房产，可商可自住。

如果用来作为自己度假时的居所，对面便是传奇画家达芬奇故居，窗外便是安静流淌的法国第一长河，此情此景，让人神往。

如果用来投资，这里的收益一定不会让您失望。首先这里最不缺的就是游客，这些都是潜在的资源。如果在这里每年进行10个月的商业活动，您的年营业净额为490,000欧元，年末净利润可达62,400欧元。真正意义上达到了商住一体。

另外，别墅周围的学校、医院、公园、车站、银行、剧院等基础设施场所配套都一应俱全，完全满足在生活的需求。

生活在真正的城堡里，可能是相对遥远的事情，但住在城堡对岸，咫尺之隔，和城堡们分享美丽的河景、晚风、夕阳，现在您只需要一个点击便有机会：https://www.juwai.com/50166794.htm，或致电联系居外400 041 7515。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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安居奥地利月亮湖边住在电影里的童话小镇｜居外精选

蒙德湖（Mondsee Lake）也叫月亮湖，是奥地利萨尔茨堡附近的一个美丽湖泊，也是阿尔卑斯山中的一颗翡翠。电影《音乐之声》的大部分场景都在此地拍摄。月亮湖湖水清澈，静谧美丽，与周边的彩色小屋和葱郁森林相映成趣。

月亮湖镇曾是奥地利最古老的修道院（建于公元745年）的所在地。而如今，它最著名的建筑无疑是圣迈克尔大教堂了。这座哥特式风格的教堂位于镇中心，建于15世纪，因其在电影“音乐之声”中的婚礼场景而闻名。大教堂外观壮丽，双塔高达52米，内部的华丽地装饰着镀金的祭坛、彩绘天花板和宝石雕像。现今，“婚礼教堂”已成为电影爱好者的朝圣地，每年有超过20万人参观。

月亮湖镇是一个古老的集镇，镇中心有色彩缤纷的建筑和鹅卵石街道，步行几分钟就能到达波光粼粼的月亮湖。夏天，你可以沿湖散步或者滑水、游泳，湖滨大道上的众多咖啡馆和餐馆可容小憩。

冬天，圣迈克尔大教堂前有热闹的圣诞集市，你可以在这里享受传统美食、文化活动与小型音乐会，空气里充满了节日的喜悦与温馨。

滑雪爱好者也一定会喜欢这里。月亮湖湖畔的Tiefgraben雪场可以体验雪橇和冰壶运动，Oberaschau雪场则为初中级滑雪者提供高质量的雪道。

靠山临湖的理想居所

如果在这里度过了一整个假期，你可能就不想走了。恰好，距离镇中心和湖滨步行大道几百米处，就有一栋现代化的豪华别墅正在出售，一起去看看吧。

这栋独立住宅坐落月亮湖边一块面积为1239平方米的地皮上，位置绝佳，享有月亮湖一览无余的景观和雄伟的龙墙山（Drachenwand）悬崖全景。

别墅从2008年开始施工，2009年7月首次入住。3个楼层392平方米的面积，采光极佳，宽敞舒适。为了保证高品质的起居生活，全屋都采用了顶级的建筑材料和先进现代化设备，包括地暖地板、可控制通风系统、室外恒温游泳池、家庭影院和带桑拿的健身区。起居室和底楼露台都安装了壁炉。

毫无疑问，坐拥开阔视野是这栋别墅的一大亮点。巧妙的设计，让居住在屋内的人最大程度地享有月亮河和龙墙山的绝妙景色。底楼西侧有有一处可欣赏湖景的烹饪区；顶楼设有一条宽敞的起居长廊，亦可尽情欣赏外景；精心修剪的花园同样享有湖景，和别墅的其他设施相得益彰。

此外，主卧配有步入式更衣室和精美卫浴设施。地下室还设有一套可单独进入的精巧公寓，面积约为60平方米。

得益于便利的交通设施，从月亮湖镇出发，可在25分钟内到达萨尔茨堡（Salzburg），2小时到达维也纳（Vienna）和慕尼黑（Munich）。

如您想了解该物业的更多信息，请至居外官网https://www.juwai.com/49847044.htm查看，或致电居外热线400 041 7515垂询。

撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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澳洲东端海滨精美别墅房价5年可涨30%

新南威尔士的房产潜力尚待爆发

新南威尔士州位于澳大利亚东南部，东濒太平洋，北邻昆士兰州，南接维多利亚州，是澳大利亚人口最多、工业化和城市化水平最高的州。得益于其愉快的生活氛围、健全的医疗教育体系和怡人的气候，新州也成为全球移民人心目中最佳的目的地之一。这里不仅坐落着澳洲最繁华的城市悉尼，与此同时还坐拥不少风景优美的海滩，让都市生活和自然气息相结合，营造出舒适绝美的生活环境。

由于购房者对于新州的持续青睐，该地的房产价格也水涨船高。根据Domain房价报告，到今年三月为止，新南威尔士地区的房价平均上涨了7%左右。三月季度的房价中位数为37.5万澳元，与去年同期相比增加了4万澳元。在过去五年中，房价上涨了33.9%。其中，房价增幅最大的区域包括Cooma、Jindabyne、Snowies、Bombala和Berridale。作为全澳房价表现最为强劲的州，新南威尔士的房产市场潜力还没有被完全释放。不少房产分析师仍看好该地区的房价会进一步持续上涨，这无疑给购房者带来了好消息。政府在新南威尔士州的持续投入 – 无论是教育、医疗资源，还是各种基础设施的建设 – 都让该地的房产愈发迷人，同时也愈发昂贵。

新州北部亚姆巴（Yamba）过去5年的房价增幅达到30%（数据来源：Hometrack）

静谧安逸的海滨住宅给您精致的生活体验

那么今天小编带大家前往的呢是一处还没有完全被释放房价的宝地——位于新南威尔士州北部的亚姆巴（Yamba）。这是一处位于Crystal Waters estate社区的海滨住宅，其占地面积为2,182平方米，坐落在牡蛎海峡（Oyster Channel）边上，即新南威尔士州北部克拉伦斯河（Clarence River）河口。

于亚姆巴的这栋房产有着备受赞誉的定制设计。复式两层楼的布局大约有870平方米的建筑面积，由Eggins Prestige Homes建筑商设计建造而成。住宅享有遍布全屋的一流的家庭自动化系统。走进住宅便是宽敞明亮的起居室，木质泛黄的地板和屋内暖色调的灯光给一楼的广阔空间平添了几分温馨的基调。底楼的装饰也十分有趣，放在地上的大时钟、玻璃镜面的小房间等等，都体现出设计师的匠心。从一楼通往二楼的旋转楼梯也颇有特色，蜿蜒而上的设计不禁让人迫不及待地想去二楼一探究竟。

奢华的厨房配有玻璃防溅板、花岗岩台面和通往室外厨房的自动化备餐双折窗，厨房里配有专业级别烹饪厨具，包括对流微波炉和蒸汽烤箱、电热屉。无论你是初出茅庐的小试牛刀的厨师，还是专业级别的大厨，这里的厨房一定能满足你大展身手的需求。此外，若你想在夏日的夜晚坐在室外享用美食美酒，该住宅也能为你实现这个愿望。屋外园景花园里的长桌完全为该需求所设计。吹着夏夜的晚风、享用自己烹饪的美食、再小酌几杯，这样的梦幻生活亚姆巴的住宅来助你完成。

二楼设有主卧，主卧内配有内置特大号床（可欣赏岛上景色）、储物间和相邻的豪华步入式衣柜。另外三间宽敞的卧室均配有套内卫浴和入墙式衣柜。你完全可以在自己的影院室内享受私密的观影体验，里面还配有令人惊艳的7.1声道数字环绕音响系统。

住宅享有宽达27.4米的广阔的临水正面，不会收取年度海域使用费。海滨区设有铝质桁架木平台，平台在水面上延伸开来，适合放松娱乐；私人浮筒和船坡道使得您可以放心地把自己的船只放置在住宅后门。深水确保了大型船只进出便利。

精致的设计和宁静安逸的氛围还不是该住宅所有的优点。齐全的配套设施和便捷的生活日常为它又多加了几分。该住宅距离医院和麦克莱恩只有15分钟的车程。住宅附近共有三个机场可供出行选择——巴利纳机场，黄金海岸机场以及布里斯班机场，平均车程在两个小时左右。与此同时，距离南十字星大学只有一个半小时的路程。除此之外，周边还有日托中心、剧院、银行、超市、餐厅等各种满足你生活日常起居的设施，为你的品质生活保驾护航。

这样一栋有着4卧5卫2车库的豪华精装住宅现在售价2,534万元人民币，不仅比国内一线城市的房价便宜很多，而且还有巨大的增值空间。还在等什么？点击https://www.juwai.com/50074623.htm，或致电居外热线400 041 7515，赶快来向我们进一步详细了解吧！

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

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多伦多这栋别墅里，藏着峡谷山川｜居外精选

似乎无需多言，多伦多的好便也早已深入人心。北美五大湖群孕育的各大城市中，多伦多是最不一样的那一个。

论及繁华程度，多伦多仅次于纽约，与纽约隔湖相望的它，繁华之余却多了一份清净自然，而较之于同处湖区的底特律、克利夫兰以及蒙特利尔等城市，多伦多的现代与蓬勃又昭示着它的与众不同。

是的，这座加拿大最大的城市，用最加拿大的方式吸引着世界各地的人。它随性单纯，却又活力十足；它与世无争，却又名声在外；它看似平淡，却又魅力非凡。

因为华人众多，因此我们想要在多伦多生活是非常闲适自在的，宜居这个形容词对于多伦多来说从来就不陌生。而加拿大优质的教学质量，让多伦多成为了一个不仅宜居、更加宜学的“宝藏城市”。

这样的多伦多，你难道不心动吗？

在加拿大安大略省多伦多市，有一处独栋别墅。别墅位于加拿大多伦多央街和雪柏大道附近，由四季酒店和度假村的设计建造者打造，说起来算得上世界独一无二一处豪宅了。

毫不吝啬地讲，这栋别墅是被大自然环绕的现代建筑杰作：别墅位于一个非常私密的无尾静巷，周围有峡谷，占地面积共800多平米（开间9.21英尺，进深174.93英尺），总建筑面积达500平米。

别墅位于多伦多知名的Lansing-Westgate社区内，作为多伦多北约克最受推崇、最受欢迎的住宅之一，整栋别墅的空间十分出色：它包括五间大卧室、五间浴室、两间厨房、一个精装修的低层客用套房/公寓（配有独立的步出式入口），而且还附赠美丽的峡谷景观。

何谓峡谷景观？唐谷峡谷（Don Valley ）的残影蜿蜒着穿过社区，给这里的许多家庭住宅创造了一种“住在城中的山间别墅”之感。

步行距离内的众多便利设施包括：靠近购物中心和餐馆、优秀的学校、私人网球场、高尔夫球场、医院、礼拜场所、公园、多伦多公共交通系统、高速公路和其他便利设施，都为居民提供便利的日常生活。

除了常规房间，家用健身房、洗衣房在别墅内也是不可或缺的，运动健身，在家里就能完成。

在选材用料以及设计风格方面，别墅采用现代化的时尚定制设计和材料，以及定制家具使得住宅的每个空间都独具特色，屋内装饰设计艺术感十足，整体的格局精致却不庸俗。

别墅自打建成以来，当前的所有者都一直是该物业的唯一业主，并且别墅的内部设施、墙面设计等一直维护良好，无可挑剔。在施工质量方面，从地块挖掘到家具选择，整个施工过程由卖方亲自监管，事无巨细，因此细节方面别墅也是超高品质。

看完如此现代化高品质的内部配置，很难把它和山坡、峡谷联系起来，但多伦多这栋别墅切切实实做到了，山林+现代又正好符合多伦多的城市气质，这也正是它的独特所在。如今，这座房产正殷切地期待着新主人，如果你看到了，点击：https://www.juwai.com/50038230.htm，或致电居外热线400 041 7515，拥抱它吧！

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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多伦多独栋别墅价格你能接受吗

小编不知道各位读者对多伦多独栋别墅价格有所了解，今天小编就为大家简单介绍一下。

多伦多房产价格最近涨势不一。多伦多房地产局（TREB）的数据显示，独栋房屋房价正在下降，而公寓则处于历史最高水平。这迫使很多人问，相对于独栋房屋的价格，一个公寓能有多昂贵呢？但是公寓价格越来越接近独栋房屋；但与历史趋势相比，目前的差距并不罕见。

多伦多公寓房价格涨幅虽然不及去年，但仍在大幅攀升。TREB报告公寓基准价格为469800美元，比前一个月上涨0.34％。全年增幅比上年提高19.88个百分点。这还是在前年已经有了17.94％增长的基础之上。这意味着公寓价格在过去几年里增长了41.37个百分点。

独栋住宅则没有那么幸运。多伦多独立屋的基准价格现在是853500美元，比前一个月下降0.28％。这在过去的十二个月里增长了0.6％。但前一年的涨幅为24.41个百分点。过去两年的总增长率达到了25.16个百分点。虽然这是一个巨大的跳跃，但它仍然远远低于我们在公寓看到的上涨幅度。

公寓和独栋房屋之间的差距正在逐渐缩小。截至2018年1月份，公寓基准价格占比来到了独栋房屋基准价格的55.04％。相较去年1月份是一次大幅攀升，当时这一数字仅仅为46.19％。目前这一比例仍是2013年5月以来的最高水平。然而这一比例并不是历史上的最高水平。

自05年以来，公寓与独栋房屋的中位数比例为56.80％。迄今为止最高的是61.36％，这是在2009年5月达到的。目前的比例比中位数低了3.19％，比我们看到的最高位低了11.48％。就相对价值而言，公寓还远没有达到其最高点。

根据多伦多房地产局（Toronto Real Estate Board）刚刚发布的数据，今年2月份多伦多地区房屋销量持续下滑，比去年同期下滑了34.9%，各类房屋均价降至767818美元，比去年同期下跌了12.4%。

与去年同时期对比，在所有房屋类型中只有Condo价格上升，同时期涨幅达到了10.1%，独立屋降了17.2%，半独立屋和镇屋均价分别下降了8.6%和2.9%。

小编在这里给各位一点投资建议：独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升，对于刚需买家来说这是近期不错的入场机会；而双拼、联排，公寓市场房价在接下来几个月可能会在合理范围内加速增长，重新回到卖家市场区间，投资者对这几个板块的回报预期也相应的可以调高。

15%附加税对多伦多独栋别墅价格有什么影响？

多伦多房市经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的形势似乎是比较清楚了。

从房价指数走势上看，温哥华整体房价在加税后第六个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在现在2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华基本如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。

2017年9月也就是加税后的第五个月，多伦多房价指数环比下跌了0.6%，跌幅较之前已经明显缩小。虽说加税对多伦多房价影响要比温哥华来得更大，但多伦多整体房价反弹预计会在接下来的几个月内发生。

多伦多房市别墅和公寓市场现都在经历剧烈的调整。从销量占库存比例来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年三月的销量均高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足维持一个月的需求，里面双拼别墅和联排公寓的房源只能满足一半的市场需求。

从4月加税开始，这4种房型的销量占库存比开始急速下跌，3个月后就已经进入相对稳定的阶段。2017年10月的最新数据显示，当地独栋别墅市场经过了几个月的调整，已经稳定的处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将会基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外3种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已经回到了卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的通道。

与同样处于加税后6个月（2017年2月）的大温哥华房市相比，多伦多不同房型之间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要比温哥华好，但是公寓市场的表现则比同期温哥华市场要冷清了许多。这有一定原因，因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多。温哥华独栋别墅的均价达到了公寓均价的3倍左右，而在多伦多，独栋别墅价格一般仅仅只有公寓的2倍多。

当市场受到了15%附加税挤压后，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。但是多伦多的独栋别墅还未跌入买家市场，其它房型的市场也在稳步前进，但并未迎来加税前的火热行情。

从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅价格处于平衡市场与卖家市场的边缘，预计仍会有小幅回升；在逐渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。

在英国，从政府补贴小公寓到独立别墅有多难？| 英国

第一次买房子的人，他们主要考虑的当然是房产的价格。

毕竟，那时候他们还很年轻，手里也没有多少积蓄。

政府也会推出对首次购房者优惠的房产（typical first-time buyer property）。

这些房子，物美价廉，虽然不大但却够住了，因此成为很多首次购房者的选择。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

点击查看英国房源

小两口“蜗居”在政府优惠的小公寓里，继续努力奋斗，终于有了自己的第一个家，他们浑身都充满干劲。

然而，几年以后，他们的娃陆续出生了：

一个，两个，或者三个…

原本够用的小房子，一下子变得特别挤，咋办呢？

换大房子吧！

但是卖掉政府优惠的小房子，换成大的独立别墅，到底要花多少钱？

这个过程到底难不难？

最新报告显示：尽管首套房产的价格已经从2013年的£23,643飙升到现在的£100,000以上，

但，2017年2月，39%的房主表示，过去的12个月，想要卖掉自己的小房子，真是太难了！这个数字远高于2015年的18％。

雪上加霜的是，卖掉第一套小房的钱，顶多也刚够补上买独立别墅的差价而已，买别墅还再要出一大笔钱。（在伦敦地区一般为买大一些的公寓，伦敦外的其他地区为购买独立别墅）

这么贵，当然难了。

涨价后的首次购房优惠的房产，与独立house的平均差价高达£317,463，要知道英国的平均差价只有£126,073。

依次是south east地区：£236,005；south west地区：£151,897；west midlands地区：£140,654等。

基本可以总结出一个规律：经济越发达的地方，差价越大。

为啥差价大呢？

因为虽然政府补贴的那套小公寓也在涨价，但涨幅远没有面积较大的独栋house快！

所以才会出现伦敦地区差价最大的局面。

更何况，有三分之二的人表示，自己小公寓增值的部分，刚够还一部分贷款和利息而已。

眼看着差价这么大，32%的人觉得自己找不到合适的别墅，26%的人对现在的经济形势没把握，于是，约三分之一的人，选择改建住房，而不是搬家。

三分之二选择购买二套房产的人中，34%的人准备购买旧房，而35%的人想买新房，只有不到20%的人想要买破旧的需要翻新的二手房。

总的来说，钱不够，没有合适的房子和对经济形势的判断导致很多购买二套房产的人犹豫不决。

英国专家Andrew Mason表示：“如果他们再犹豫下去，很大程度上影响了首次购房者的购房市场。也就是说，可以供给首次购房者的房产数量减少了。”

下图中，我们可以更直观地看出他们的选择。

我们可以看出：

1）政府补贴的小公寓，与独栋house的差价从2012年到2016年期间增长了约£5,000，这说明，整体来说，独立house还是比政府补贴的首次购房者优惠福利房涨价快。

2）政府补贴的房产，价格一路飙升。（与房价上涨保持一致）

3）随着福利房的涨价，占差价的比重也越来越大，也就是说，福利房卖出以后的价格，与差价越来越接近。（能补上差价但是买第二套房还要出一大笔。）

4）首套房产与二套房产的平均差价逐年缩小。这说明，大多数购买二套房产的人，并买不了自己梦寐以求的独栋别墅，而是只能购买价格相对较低的二手房。

提示：

政府补贴的福利房固然便宜，适合两个刚出来打拼的年轻人居住。

但随着孩子的出生，这样的福利小房就需要被大公寓或者house取代，而这时候，他们出售的小福利房，只能抵上83%的差价，也就是说，他们需要再贷款约£21,005才能买上一套独栋的别墅。

因为没有足够的钱，他们只能继续贷款或者退而求其次，买一些便宜的大公寓或者house，又会背上巨额的债务。

尤其在伦敦这种地方，与其如此，还不如一开始就贷款买大一些的公寓，省钱还省事儿。

相关资讯：除了伦敦这里有最多五百万镑以上豪宅

（据英伦房产圈）

《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业 | 美国

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率（Homeownership Rate）在2004年达到近70%的顶点后，便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因，住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后，全美5500万套以贷款购买的房产中，大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖，这便是所谓的法拍屋（Foreclosed Home）。这些住宅被收走后，房主的信用记录会受到严重影响，加之金融危机后更加严格的贷款审查标准，使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而，即便是七年之后违约信用记录被消除，银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎，对贷款人信用的要求更高。因此，这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房，而相对于公寓，他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外，美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似，很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而，随着时代的变迁，这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代（Millennials）是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比，千禧世代的财务状况更加窘迫，他们中的很多人担负着高额学生贷款，刚毕业便遇到了严重的金融危机，让他们需要更多时间储蓄购房首付款，然而随着房租不断攀升，积累存款就变得更加困难；另一方面，如今的美国年轻人更倾向于租房，这样，他们便能在获得新工作后随时搬家，而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭，很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年，出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%；2006年到2014年（下图），出租型别墅增加了390万栋，即34%。同时，由巨大的需求推动，别墅租金也迅速上升，2015年，包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区（Neighborhood）购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如，在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭；位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生，暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率（Property Tax Rate）在不同地区不尽相同，计算租金回报时房产税是一笔重要支出，但高税率不一定是一件坏事，只要别墅位于容易吸引长期租户的地区，仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区（School District）划分范围，在本学区内招收学生，因此，房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素，位于优质学区的房产升值更快，出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入，意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”，包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四个位于德克萨斯州，据福布斯评论，德州已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中，达拉斯2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目，需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可（Building Permits）。此外，投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可，如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓，则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场，其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建，和独栋别墅土地开发三种方式（对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》）。

个人投资者

投资于几套住宅，获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内，房屋销售价格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）较低，投资回报有限。据统计，2014年，中国有78%的城市房屋售租比超过300:1，而在北上广深那样的一线大都市，售租比超过800：1的房产也随处可见。相比之下，美国的房产投资回报率高了很多，例如，一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元，月租金约$1850美元，售租比为135:1，意味着大约11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后，预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多，投资后，BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的，由于人们对住宅的刚性需求，住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小，出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括：

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常，别墅每月的费用占租金收入的50%左右，然而，如果市场供过于求，或处于市场低迷阶段，则别墅的空置率提高，租金下降，在极少情况下，可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外，如果市场不景气，出售别墅时，可能物业升值幅度很低，甚至出现售价低于购买价的情况。因此，在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区，从而确保即使在整体经济低迷的情况下，投资仍有较好的回报。例如，德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位，其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍，共创造逾200万个就业岗位，超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）寻找租户、收取租金，并进行房屋的日常维护，选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长，且爱惜房屋的高质量租客，并缩短房屋空置时间，降低房屋维护费用。

此外，独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而，如果投资运营方也投入自己的资金，在投资份额中占有一定的比例，则运营方与投资者的利益相同，有利于投资者的利益最大化。另一方面，独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式，因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

美国住宅拥有率近年来一路下滑，从2004年的70%的下降到2015的不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。

住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。

投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低，选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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美国独树一帜的独栋别墅租赁——市场分析与投资前景 | 美国

美国，全球第一大经济体，有超过3亿人居住在将近1.2亿套住宅中。2016年4季度美国统计局数据显示全美住房自有率为63.7%，延续近年来的低值。这意味着将近4300万套住宅的居住者为租客。造成这样现象的一部分原因是2006年信贷危机与之后的经济大萧条，使更多人负担不起房贷与首付，被迫选择租房。不过随着工作与生活形态多样化，租房的便捷性、灵活性与对家庭现金流的较小压力也使得租房成为美国年轻人的主动选择。根据2015年美国社区调查，超过1.1亿的美国人租房居住，而这其中超过一半的租客年龄在30岁以下。随着这部分人逐渐成为社会中流砥柱，租房居住需求将进一步增加。

租赁住宅的主要房型包括独栋别墅，联排别墅与公寓。截止2015年，43%的（约4759万）美国租客住在独栋别墅内，高于所有其他住宅类型。 如果说选择租房是买房居住的替代选项，那么选择租住独栋别墅则代表了居住品质与社区环境对美国居民而言的不可替代性。相比中高密度社区，独栋别墅通常位处市郊，优美的自然环境与较大的社区空间保证了丰富且高质量的配套设施。低密度的社区意味着良好的邻里关系、较高的私密性与安全性也非常适合家庭居住。较为富裕的别墅社区也通常支撑着附近高质量的学校，进一步吸引为子女求学搬家而来的租客。

在这样的市场背景下，独栋别墅租赁这一独特市场便成为了机构投资的热门选择。机构通过银行拍卖或者公开收购独栋别墅，再出租给那些不打算购买却依旧愿意通过租赁的方式拥有独栋别墅居住环境的居民们。过去五年中，超过500亿美元的资产已经投入到了独栋别墅出租行业，使之成为一个值得关注的投资市场。投资独栋别墅租赁具备现金流稳定、收益波动小、杠杆高等特性，已吸引越来越多小型与私人投资者。那么投资独栋别墅租赁的发展前景如何呢？

美国住宅租赁需求强势

如果我们将眼光投向最基本的市场供给与需求，不难发现独栋别墅租赁正迅速向卖家市场转型。如上图所示，经历金融危机之后的美国住宅出租空置率快速下降，由2009点4季度的10.7%将至2016年4季度的6.9%；而与此同时租金要价则稳步上升，同时期的租金要价中位数由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅达到27%。在公开自由的美国住宅租赁市场，价格是体现供求关系的最好证明。近期美国住宅租赁市场走势充分说明市场需求增长强劲，不断下降的空置率也表明供给并无大幅增长，市场料将在近期延续强势表示，投资前景可期。

租赁市场稳定性强

另一个值得注意的趋势，是住宅租赁市场相对销售市场的稳定性。在金融危机期间，卖家大规模增多，买家则急剧减少，美国住宅价格崩盘。整个美国的住宅销售要价中位数从2007年4季度的17.88万美元到2010年4季度的13.52万美元，在3年内下跌了24.4%，在拉斯维加斯、迈阿密以及旧金山等投资者聚集的城市，房价跌幅甚至可能超过50%。而与销售要价走势相比，金融危机并未对出租要价带来太大的考验，在危机期间依旧保持着稳步上升的趋势，危机之后的涨幅更是高于销售要价。究其原因，除了年青一代美国人对租房生活方式的偏好，更因为在市场波动造成许多人不能负担房贷的同时，却给租赁市场带来更多需求，造成了住宅租赁市场需求刚需成分高，抗震性强的特点。而在众多住宅房型中，独栋别墅的租赁需求则更为稳定。由于独栋别墅适合家庭居住，与邻里、自然环境、学校、医院等设施黏性较高，受外界因素突然搬走的可能性要低于市中心高密度住宅里生活独立自我的单身租客。

整体房市前景看好

2016年12月房价vs金俯融危机前房价峰值（来源：S&P Corelogic 城市房价指数）

租赁可以带给投资者定期回报，而住宅本身的价值则决定了投资者退出市场时可获得的本金升值，所以投资租赁住宅时也一样要关注住宅本身的升值潜力。目前美国整体房市仍初于危机之后的复苏期，整体价值低于金融危机前的峰值水平。在中国投资者最关注的几个城市里，除了个别城市的房价在近几年超过了危机前峰值，大部分城市的房价较之前峰值水平仍有15%至20%的提升空间。

2017年3月，美国非农就业报告显示美国失业率降至4.5%，为近年来新低。随着“全民就业“与良好通胀水平的逐渐达成，美国经济势头基本面良好。美联储也加快加息脚步，分别在2016年12月与2017年3月两次加息，目前联邦利率已经升至1%，并进入计划加息通道。相信未来几年美国房市的发展将受到良好的基本面提振，在整体房市发展看好的情况下，独栋别墅租赁这一独特市场也必将进一步受到投资者瞩目。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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海外|豪宅装修设计的五个观点建议

大多数的豪宅装修，虽然富丽堂皇，但却总有点高处不胜寒的感觉，步入其中只感觉到豪华，然而却感受不到家居的温馨及人间烟火的气息，究其原因在于设计者对于生活氛围的营造不够到位。人不是机器，仅仅满足物理方面的需求是不够的，人还有心理的需求，这些需求是通过材料、有机的形式、对阳光的处理、灯光的设计来满足的。国外有很多优秀的豪宅设计，非常注重人性的关怀，让人感觉舒适而又尊贵。

所谓豪宅，是针对极少数消费者，位置尊贵、量身设计、售价昂贵、设施先进、功能齐全，用于纯居住的、高质量的满足居住者的安全感、舒适感、和私密性的住宅。豪宅无疑是提供给成功人士居住和使用的，富豪们所追求的是一种与众不同的生活方式，偏好追求并拥有稀缺的资源，这就是为什么那么多的富人会对美国比华利山庄、棕榈滩、中国香港浅水湾情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲，因为这些地方有不可再生、不能复制的海景和山景等自然资源，符合他们的身份和癖好——即极少数人拥有极为珍惜的物质资源，就如同他们渴望拥有钻石、拥有大师设计的常人不敢问津的高档名牌时装以及生产数量极为有限的名车等物品一样。

谈完了什么是豪宅，接下来我们要谈的豪宅的室内设计，豪宅所具有的特性：城市性；稀缺资源的独占性；低密度性和舒适性；装修和装饰的豪华性；物业管理的尊贵性；适度超前与可持续性。

观点一：人性的关怀

国内大多数的豪宅设计，虽然富丽堂皇，但却总有点高处不胜寒的感觉，步入其中只感觉到豪华，然而却感受不到家居的温馨及人间烟火的气息，究其原因在于设计者对于生活氛围的营造不够到位。人不是机器，仅仅满足物理方面的需求是不够的，人还有心理的需求，这些需求是通过材料、有机的形式、对阳光的处理、灯光的设计来满足的。国外有很多优秀的豪宅设计，非常注重人性的关怀，让人感觉舒适而又尊贵。

观点二：整体风格、气氛的把握

豪宅设计不是体现在贴金镶银的表面，而在于设计者对整体风格、气氛的把握上，以及考究的细节处理。说到整体风格、气氛的把握，设计师一定要有丰富的阅历和深厚的专业背景，鉴赏、视野、艺术的修养也不是一蹴而就的。

观点三：精致、细节、舒适

一件东西之所以精致，就在于其精致的细节之处，这种细节，可以是边角的处理，亦可以是对居住功能的细节规划，作为豪宅又岂能不精致呢？但，如果厕所都用纯金装饰，并从世界各地运来了各种名贵的材料，然而感觉上像个类似迪斯尼乐园的主题公园，全是假大空的东西，滑稽成分多于豪的成分，脱离了细节与舒适性，扯不上豪宅。

观点四：艺术品收藏陈列

奢华品质的同时，更注重居所的精神及人文内涵。一些有收藏价值的艺术陈列品，能从整体上升华空间的艺术气氛及增加空间的价值感，让空间具有历史的人文资源，拥有较强的保值、增值能力。

观点五：高科技

豪宅，理应有当今尖端技术材料的优势，让居住者享受到未来生活的舒适与便捷。无论是结构设计，还是技术设备，如果没有超前理念的支撑，而是空言奢华装修，恐难以托起不菲的身价。

（据装一网）

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投资独栋别墅考虑事项

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小结

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