美國，全球第一大經濟體，有超過3億人居住在將近1.2億套住宅中。2016年4季度美國統計局數據顯示全美住房自有率為63.7%，延續近年來的低值。這意味著將近4300萬套住宅的居住者為租客。造成這樣現像的一部分原因是2006年信貸危機與之後的經濟大蕭條，使更多人負擔不起房貸與首付，被迫選擇租房。不過隨著工作與生活形態多樣化，租房的便捷性、靈活性與對家庭現金流的較小壓力也使得租房成為美國年輕人的主動選擇。根據2015年美國社區調查，超過1.1億的美國人租房居住，而這其中超過一半的租客年齡在30歲以下。隨著這部分人逐漸成為社會中流砥柱，租房居住需求將進一步增加。
租賃住宅的主要房型包括獨棟別墅，聯排別墅與公寓。截止2015年，43%的（約4759萬）美國租客住在獨棟別墅內，高於所有其他住宅類型。 如果說選擇租房是買房居住的替代選項，那麼選擇租住獨棟別墅則代表了居住品質與社區環境對美國居民而言的不可替代性。相比中高密度社區，獨棟別墅通常位處市郊，優美的自然環境與較大的社區空間保證了豐富且高質量的配套設施。低密度的社區意味著良好的鄰裡關系、較高的私密性與安全性也非常適合家庭居住。較為富裕的別墅社區也通常支撐著附近高質量的學校，進一步吸引為子女求學搬家而來的租客。
在這樣的市場背景下，獨棟別墅租賃這一獨特市場便成為了機構投資的熱門選擇。機構通過銀行拍賣或者公開收購獨棟別墅，再出租給那些不打算購買卻依舊願意通過租賃的方式擁有獨棟別墅居住環境的居民們。過去五年中，超過500億美元的資產已經投入到了獨棟別墅出租行業，使之成為一個值得關注的投資市場。投資獨棟別墅租賃具備現金流穩定、收益波動小、杠杆高等特性，已吸引越來越多小型與私人投資者。那麼投資獨棟別墅租賃的發展前景如何呢？
美國住宅租賃需求強勢
如果我們將眼光投向最基本的市場供給與需求，不難發現獨棟別墅租賃正迅速向賣家市場轉型。如上圖所示，經歷金融危機之後的美國住宅出租空置率快速下降，由2009點4季度的10.7%將至2016年4季度的6.9%；而與此同時租金要價則穩步上升，同時期的租金要價中位數由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅達到27%。在公開自由的美國住宅租賃市場，價格是體現供求關系的最好證明。近期美國住宅租賃市場走勢充分說明市場需求增長強勁，不斷下降的空置率也表明供給並無大幅增長，市場料將在近期延續強勢表示，投資前景可期。
租賃市場穩定性強
另一個值得注意的趨勢，是住宅租賃市場相對銷售市場的穩定性。在金融危機期間，賣家大規模增多，買家則急劇減少，美國住宅價格崩盤。整個美國的住宅銷售要價中位數從2007年4季度的17.88萬美元到2010年4季度的13.52萬美元，在3年內下跌了24.4%，在拉斯維加斯、邁阿密以及舊金山等投資者聚集的城市，房價跌幅甚至可能超過50%。而與銷售要價走勢相比，金融危機並未對出租要價帶來太大的考驗，在危機期間依舊保持著穩步上升的趨勢，危機之後的漲幅更是高於銷售要價。究其原因，除了年青一代美國人對租房生活方式的偏好，更因為在市場波動造成許多人不能負擔房貸的同時，卻給租賃市場帶來更多需求，造成了住宅租賃市場需求剛需成分高，抗震性強的特點。而在眾多住宅房型中， 獨棟別墅的租賃需求則更為穩定。由於獨棟別墅適合家庭居住，與鄰裡、自然環境、學校、醫院等設施黏性較高，受外界因素突然搬走的可能性要低於市中心高密度住宅裡生活獨立自我的單身租客。
整體房市前景看好
租賃可以帶給投資者定期回報，而住宅本身的價值則決定了投資者退出市場時可獲得的本金升值，所以投資租賃住宅時也一樣要關注住宅本身的升值潛力。目前美國整體房市仍初於危機之後的復蘇期，整體價值低於金融危機前的峰值水平。在中國投資者最關注的幾個城市裡，除了個別城市的房價在近幾年超過了危機前峰值，大部分城市的房價較之前峰值水平仍有15%至20%的提升空間。
2017年3月，美國非農就業報告顯示美國失業率降至4.5%，為近年來新低。隨著“全民就業“與良好通脹水平的逐漸達成，美國經濟勢頭基本面良好。美聯儲也加快加息腳步，分別在2016年12月與2017年3月兩次加息，目前聯邦利率已經升至1%，並進入計劃加息通道。相信未來幾年美國房市的發展將受到良好的基本面提振，在整體房市發展看好的情況下，獨棟別墅租賃這一獨特市場也必將進一步受到投資者矚目。
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