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“草原城市”溫尼伯 2018年繼續以實惠房價打動買家 | 加拿大

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加拿大第八大城市溫尼伯，座落於草原三省東緣，半數多的馬尼托巴省人口集中於此，是一個運輸、經濟、制造業、農業與教育的重鎮
加拿大第八大城市溫尼伯，座落於草原三省東緣，半數多的馬尼托巴省人口集中於此，是一個運輸、經濟、制造業、農業與教育的重鎮

馬尼托巴省（Manitoba）省會和最大城市溫尼伯（Winnipeg）經濟持續良好態勢：據加拿大咨議局（Conference Board of Canada）數據顯示，溫尼伯實際GDP繼2016年2.6%的增長之後，2017年增長率為2.2%，預計2018年達2.3%。

圖一：溫尼伯住宅平均價格（2008年1月—2017年12月）

圖二：溫尼伯住宅銷售活動（2008年—2017年11月份）

圖標：黑線—10年均值

在MLS®共享數據庫中，2017年11月房屋銷量為878套，比2016年多1套，高出十年平均水平4%。11月的亮點是高端市場，在該月共售出50套售價在50萬加元以上的獨立屋，而2016年11月僅售出34套；其中售價在100萬加元以上的有4套，這4套中有1套以200萬加元成交，1套共管公寓售價157.5萬加元。

MLS®共享數據系統中獨立屋和共管式公寓占據總銷量的86%，非獨立單戶住宅今年市場表現穩健，已售出500余套，占據4%的市場份額。11月單位產品銷售額上升22%，從年初至今銷售額增長11%。

溫尼伯經紀人聲稱，溫尼伯是全加拿大價格最實惠的區域市場之一，支持這一說法的是溫尼伯30萬加元以下房屋所占比例。去年11月，59%的獨立屋和77%的公寓售價均於30萬加元。占銷售總量26%的共管公寓售價在15萬加元到19.9999萬加元之間。

租賃市場概覽

溫尼伯普查都會區的空置率從2016年10月至今一直是2.8%。2017年10月，一套兩居室公寓的平均租金為1,107加元，而2016年10月為1,068加元。總體來說，同樣公寓的租金比去年同期增長了3.9%。

圖三：2017年溫尼伯各類型房屋空置率及租金

2018年房市的機遇和挑戰

盡管住宅市場仍然疲軟，但大量非住宅項目彌補了這一弱勢。耗資4.67億加元的西南公交專用道系統將把曼尼托巴大學（University of Manitoba）和市中心連接起來，這一公交專用道系統將在未來幾年成為發展的焦點。在市區核心地段，價值4億加元的True North Square正在施工，該項目含4棟塔樓，屬於多用途建築。此外，樓高45層的綜合項目天空之城（SkyCity Centre）預期將開工。還有位於Portage和Main交叉口的40層，價值1.65億加元的公寓大樓預期也將啟動。該公寓大樓將於2020年完工，屆時，除了可供出租的單元外，還將提供零售和辦公空間。

溫尼伯公寓買家目前看好位於市中心的天空之城（SkyCity Centre），45層高，是多倫多和卡爾加裡之間最高的大樓
溫尼伯公寓買家目前看好位於市中心的天空之城（SkyCity Centre），45層高，是多倫多和卡爾加裡之間最高的大樓

居外馬尼托巴人氣房源：

總價 227萬人民幣 3臥 148平米 72 Falcon Creek Road, Winnipeg, Manitoba, Canada
總價約320萬人民幣， 177平米，4臥3衛， 66 Swindon Way, Winnipeg, Manitoba

信息來源：普華永道（PwC）、加拿大房地產協會（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）

責任編輯：Zoe Chan & Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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多個大型重建項目齊頭並進 2018多倫多房市不會大跌 | 加拿大

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大多倫多地區將在今年及以後看到明顯的集約化發展
大多倫多地區將在今年及以後看到明顯的集約化發展

根據加拿大咨議局（CBoC）的數據，多倫多的實際國內生產總值（GDP）在2017年增長2.7％，預計在2018年將增長2.5％。盡管經濟增長率出現小幅下滑，但該地區並未出現有問題的跡像，房地產業將繼續受益於這一強勁的經濟表現。以千禧一代的單身人士和夫妻為主的居民，仍然追求在市中心的工作生活方式；而企業則渴望招攬人才，熱衷於進駐附近的新辦公室，以填補他們正在創造的新技術和研究職位。

潛在的購房者可能會不同意，但業內人士並不認為多倫多太貴——至少與目前的世界級市場，包括溫哥華在內相比。預計國內外的移民和投資將繼續導致整體價格上漲。雖然價格可能暫時下跌，但除非出現令全球經濟不振的突發事件或政府政策的重大變化，否則沒有人會預期價格出現大幅回落。

圖一：多倫多MLS®綜合房屋價格指數（2005年1月—2017年12月）

圖標：紅色—大多倫多地區；藍色—合計
圖標：紅色—大多倫多地區；藍色—合計

圖二：多倫多MLS®房屋基准價格（2005年1月—2017年12月）

圖標：黑色—綜合；綠色—單層獨立房；紅色—兩層獨立房；橙色—聯排別墅；紫色—公寓
圖標：黑色—綜合；綠色—單層獨立房；紅色—兩層獨立房；橙色—聯排別墅；紫色—公寓

圖三：多倫多各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

多倫多大都會區的主要空置率達到了16年來的新低1.0％。房屋可負擔性問題使更多的家庭租房居住。專門為出租而建造的私人單位新供應不足以滿足日益增長的需求，共管式公寓繼續充當新租賃住宅的供應來源。

圖四：2017年多倫多各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 由於豪宅需求持續加上供應短缺，多倫多的豪宅板塊將繼續保持強勁增長。報告顯示，多倫多的人口增長速度是北美大城市中最快的。
  • 安閣物業 （Engel＆Völkers）預計，被形容為“熔融”的2017年春房價急漲不會在2018年重演。相反，2018年預計增長相對穩定，顯示市場調整已經結束。
  • 千禧一代將繼續遷離獨立式和半獨立式住宅，轉向靠近市中心的公寓。
  • 多倫多地區最貴的永久產權公寓是玫瑰谷（Rosedale），每平方英尺1,300加元。這個中心社區以其綠化覆蓋和豐富的教育資源而聞名，深受家庭歡迎。
  • 受益於輕軌的完工在即，央街 （Yonge）和埃格林頓（Eglinton）走廊將持續增長。
  • 渥太華有“北方硅谷”之稱，多倫多也不遜色。其創業經濟的蓬勃發展將會持續吸引由企業家、風險投資家和技術高管組成的全球消費者群體的興趣，包括最近宣布的谷歌的城市創新實驗室——Sidewalk Labs將選擇開發多倫多的東邊碼頭和海濱地塊，該區域被稱為金絲雀區（Canary District）。
大多倫多東區的金絲雀區在2016年新建了1,200個新單位，成為了公寓項目的熱點地區
大多倫多東區的金絲雀區在2016年新建了1,200個新單位，成為了公寓項目的熱點地區

以上豪宅市場分析由 安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 提供。1977年成立於德國漢堡，安閣物業（Engel & Völkers）業務遍布全球33個國家，專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。安閣物業與居外網開展合作後，旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上，為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

2018年房市的機遇和挑戰

由於機構資本和其他投資者繼續尋求穩定的長遠投資，對於最佳資產的需求將保持高位。但同樣地，這些投資者會采取謹慎態度，因為他們不會為新的物業付出太高的代價——至少不是在其他地方有可能以更好的價格找到更好的收益時。在多倫多，獲得資本肯定不是問題，如何找到一個好的地方來善用資本才是。

城市集約化將持續下去，特別是在多倫多。普華永道“2018年房地產新興趨勢”調查的大多數受訪者指出，大多倫多地區將在今年及以後看到建築密度明顯提高。隨著土地供應緊張，有志擴張的公司正在尋找擁有“次等”房地產的地段。一位受訪者補充說：“核心還是要讓政府把重點放在增加供給上。”他指出，多倫多需要商量出一個新的建築密度，來提供更多的供應以應對對房屋不斷增長的需求，同時保持可負擔力。

隨著多倫多周邊地區的集約化發展，幾個濱水棕地項目釋放出原先關閉的土地進行重建，引發轟動。一是港口地塊（Port Lands）的長期重建，這是占地800英畝的市中心以東的海濱地產。再向西行，克雷迪特港（Port Credit）的開發商最近公布了一個空置海濱土地的大型混合用途重建項目草案。

延伸閱讀：

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央街/布魯爾豪華公寓大樓Casa Ii——位於黃金地段的一套2臥1衛角落公寓，現在僅售約342萬元人民幣，設有最先進的設施，包括無邊泳池、宴會廳、健身房和賓客套房。物業編號：37063795（點擊圖片查看詳情）
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參考信息源：普華永道（PwC）、加拿大房地產協會（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）、安閣物業（Engel & Völkers）

責任編輯：Zoe Chan & HY

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

源舍·勞倫斯邸——曼城全新旗艦項目限量發售！| 英國

源舍·勞倫斯邸
英國強勁地產市場全新旗艦項目限量發售！

源舍旗艦住宅，開啟豪華家中之旅
深厚歷史內涵，激發現代居住靈感

僅需 160萬人民幣，坐擁 250年產權。
屢獲殊榮的英國尚選地產集團推出全新旗艦項目，
位於英國熱門投資城市曼徹斯特。
現代化設計注入尖端新科技，傳遞海外之“家”的概念。

活力曼徹斯特 孕育無限商機

據估計，英國每年需要至少240,000套新房才能滿足日益上漲的需求。過去十年，這一數額並未達到，由此而導致房價持續上漲。基於價格上漲和對居住靈活度的偏好，過去十年內租房需求每月都會增加17,500戶。英國現時房屋擁有率進入30年以來的低谷。至2025年，在20歲至39歲的人群中，將有60%會選擇租房。可持續的資本增長和定期的高收益率使英國成為全球投資者的避風港，其中曼徹斯特尤為吸引投資者目光。

根據仲量聯行預計至2021年，曼徹斯特的房產回報增速將比英國平均水平高出15%。作為工業革命和現代文明的發源地，曼徹斯特因發展歷史、發明創造、傳奇球隊和音樂成就而聞名於世。這裡也是繁榮的金融和媒體產業中心，並已成為英國經濟增長最快的城市。

源舍·勞倫斯邸所在的西曼城灣綜合生活社區，地處曼徹斯特Exchange車站歷史遺址，傳承豐富遺產。深受昔日偉大發明家、科學家和藝術家的啟迪。如今這塊寶地已成為英國最大的商業和零售中心區，擁有城市其他區域無可比擬的高端生活方式。西曼城灣優越的地理位置及寬松的投資方式，將會促使租金升值和資本增長保持良好勢頭，超越已經足夠強勁的曼城市場。

源舍·勞倫斯邸 小豪宅新概念

為租而建，融合超高建築品質與優越地理位置，而勞倫斯邸正是源舍的旗艦樓盤。

極具彈性的投資機會，自住、租賃、出售皆可。開間、一居室至三居室應有盡有。

源舍響應市場最大需求，為租而建，融合超高建築品質與優越地理位置，為投資者帶來無可比擬的城居體驗。

西曼城灣——曼徹斯特未來的中心

尚選地產集團及其他傑出開發商，在英國“北方經濟引擎計劃”的促進下已在此區域投資數億英鎊。

私人投資由曼徹斯特市政府提供支持，保證創造21,000個就業機會的總體規劃就此展開。而在中世紀街區額外投資2,000萬英鎊，還將把這裡的游客數量提升20%。

曼徹斯特西曼城灣地處著名的Exchange車站歷史遺址。如今這塊寶地已成為英國最大的商業和零售中心區，擁有優越的地理位置及寬松的投資方式。

源舍·勞倫斯邸，投資英國房產的難逢之機

屢獲殊榮的英國尚選地產集團又一全新力作，160萬人民幣起，坐擁西曼城灣新型生活社區250年產權。

全新住宅投資項目，坐擁曼城繁華地段——西曼城灣，
體驗前沿科技、時尚現代的居家生活。

作為可租賃、出售、融資的靈活資產， 源舍•勞倫斯邸適應各類人群的需求，這意味著投資者將有機會坐擁大幅的資本增值外加不斷增長的租金收益。

英國尚選地產集團 一站海外置業體驗

尚選地產集團及其他傑出開發商，在英國“北方經濟引擎計劃”的促進下已在此區域投資數億英鎊。私人投資由曼徹斯特市政府提供支持，保證創造21,000個就業機會的總體規劃就此展開。而在中世紀街區額外投資2,000萬英鎊，還將把這裡的游客數量提升20%。在尚選地產集團，建造房屋或增設投資機會只是基礎，我們改變城市生活方式，規劃設計極具創意的新型社區。

尚選地產集團載譽無數，專為供不應求的地產市場帶來悉心設計和貼心服務，源舍住宅項目應運而生。源舍響應市場最大需求，為租而建，融合超高建築品質與優越地理位置，帶來無可比擬的城居體驗。投資者既可享受出租帶來的租金收益，也可擁有自住所帶來的優質生活。作為可租賃、可出售、可融資的資產，源舍·勞倫斯邸適應各類人群的需求，不論是首次投資者、短期租客還是這個城市的居民。這意味著投資者將有機會坐擁大幅的資本增值外加不斷增長的租金收益。

欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35914697.htm

責任編輯：Zoe Chan

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英國脫歐促使房產巨頭轉投租賃市場 | 英國

在英國公投脫歐之後，使得英國的辦公室需求大量縮減，坐擁720億美金的地產業巨頭Oxford Properties也因此決定將地產業務投入到租賃產業以及亞洲市場。

據《金融時報》報導，目前企業已經在加拿大、英國、美國和歐洲各地都擁有房地產，並希望能進一步擴大資產。公司高級總監Paul Brundage表示，“我們不會減少在英國的企業規模，但比較前幾年，會減少一定比例的業務。”

Paul Brundage還表示，英國的脫歐決定，將導致一些公司的銀行業務轉移至歐洲大陸，同時倫敦的辦公室租賃市場也愈加冷淡，而且Oxford Properties也已經將處於倫敦核心地段Holborn的新辦公樓The Post Building的一半產業，提前租給了管理顧問公司McKinsey，此外位於倫敦Wall Place正在新建中的另一處辦公樓，也同樣將其一半預租。

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今年3月份，Oxford Properties以10多億英鎊將倫敦昵稱Cheesegrater的摩天大樓Leadenhall Building的部分股分出售給了中國香港企業CC Land
今年3月份，Oxford Properties以10多億英鎊將倫敦昵稱Cheesegrater的摩天大樓Leadenhall Building的部分股分出售給了中國香港企業CC Land

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在過去一年裡，Oxford Properties已經將其位於Paternoster Square辦公室產業的五成股權以2億英鎊出售給美國私募股權投資公司Madison Realty，以及以5.6億英鎊將位於雷丁的一處商業停車場出售給新加坡基金Mapletree Investments。在今年3月份，Oxford Properties更是以創地產交易額紀錄的10多億英鎊，將倫敦昵稱“Cheesegrater（奶酪刨絲器）”的摩天大樓Leadenhall Building的部分股分出售給了中國香港企業CC Land。

與此同時，Oxford Properties也在積極購買海外產業，今年在德國和Madison Realty地產公司合作，以11億歐元收購了位於柏林的Sony Centre，同時在今年初宣布會在新加坡開設辦事處。Brundage先生還表示，雖然目前不會開展在英國辦公物業方面的投資，但正計劃在住宅房產上進行更多投資，並以租賃房作為重點項目。

目前英國幾家大型投資行，包括Legal and General Investment Management以及M&G Investments在內，都十分支持將英國私營租賃行業專業化，英國政府也對該行業表現出了濃厚興趣，並已經通過上市基金直接參與投資。

來源：《金融時報》
責任編輯：Zoe Chan

居外教您在巴黎如何做不“踩坑”的房東 | 法國

據TheMoveChannel.com 九月數據顯示，法國房產在國際投資者中的吸引力在2017年9月上升至全球第二位， 其受歡迎的背後主要驅動因素包括了法國本土房價穩定，貸款利率優勢，以及马克龙在年初当选法国总统改善民眾對法國發展前景的預期， 越来越多的國際投資者青睞法国住宅板块。

在法國，什麼樣的房產板塊最吃香？

便利的交通往往是租客們考慮的首要因素。以巴黎地區為例，很多有車族都選擇乘坐公共交通以避免上下班時段的交通堵塞，步行幾分鐘就能到地鐵口的房子相對更容易出租。加之，大巴黎計劃（le Grand Paris）*竣工後，巴黎市區與77、91、92、93、94和95省之間的地鐵連線將更加便利和快捷，周邊房地產業勢必增值，被眾多投資者看好。

其次，一些公共基礎設施如學校、醫療機構、公園綠地等，是很多有孩子的家庭考慮最多的因素。但具體情況，也和租客類型有關。法國人多數注重生活質量，據法國民調機構IFOP的一項問卷顯示：十個法國人中，八人希望住在靠近綠化帶的居所。由此導致，公園周圍的房屋超出普通價格10-15%。所以，如果您希望租給資金來源相對穩定的當地人，選址不要離綠地太遠。而對於中國同胞來說，現階段，可能考慮更多的是安全因素。一些治安不好的街區，雖然房價不高，卻容易失去升值價值。

巴黎都會區首要的中心商務區拉德芳斯（La Defense）俯瞰圖
巴黎都會區首要的中心商務區拉德芳斯（La Defense）俯瞰圖

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什麼樣的戶型最容易出租？

獨立單間、一室一廳、兩室一廳，投資哪種房型回報更大？通常，小戶型在巴黎的回報值較高。一室戶單身公寓 （Studio）是巴黎學生們偏愛的房型，臥室、客廳、廚房合一，相對合租獨立空間更多。所以，需求量很大，一般租賃周期為一年至兩年半。但是，通常在學校放假期間，容易出現斷檔，有一定的不穩定性。

其次，頗受青睞的是一室一廳戶型，租賃周期為兩年至三年半，租客多為伴侶，相對穩定。但由於價格偏高，回報年限也隨之拉長。

記得問物業索要房東大會報告

在法國大城市，用於租賃的房產大多是公寓。那麼，每季度則避免不了繳納物業和工程費用，尤其一些舊的樓房，維修和工程費更不可小覷，稍不注意，可能做了賠本買賣。所以，在購買之前，一定向房屋所在物業公司索要上一年的“房東大會報告”，看“是否有已經投票決定或列入未來規劃的大型翻新工程”。

*註：大巴黎計劃是法國薩科齊總統上任不久後提出的巴黎城市建設新規劃，計劃是在巴黎日益嚴重的城市交通、發展，城市建築受限制，同時在兼顧巴黎古老建築保護的背景下產生的。法國人希望通過大巴黎計劃將巴黎打造成世界之都。實施大巴黎計劃後的巴黎涉及區域包括凡爾賽、楓丹白露、戴高樂機場以及迪斯尼樂園等巴黎周邊地區，居住人口達1500萬，GDP約占法國GDP總量的30%。

互聯網資訊綜合整理

責任編輯：Zoe Chan

新移民經商必讀（3）澳洲商用物業（店鋪）承租指南 | 澳洲

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澳州的經濟高度多元化，在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲“安居樂業”，市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角，因此許多人在如何做盡職調查（Due Diligence）或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講，“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前，潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查，損失數百萬澳幣的不計其數；許多通過合適且及時的盡職調查，查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此，法律專欄的《新移民經商必讀（1-4）》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點，包括購買生意的事項，闡述籌劃商業談判的重要性，介紹您可能購買經營的不同生意類型，以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章：

  1. 新移民經商必讀（1）澳洲生意買賣盡職調查80問
  2. 新移民經商必讀（2）如何選擇澳洲企業結構與名稱、商標注冊
  3. 新移民經商必讀（3）澳洲租用商用物業盡職調查
  4. 新移民經商必讀（4）澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀（3） | 澳洲商用物業（店鋪）承租指南》：

簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前，您應該全面了解合同中所列條款和條件，以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律意見。

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一、租約簽署前的房東聲明與盡職調查

房東必須至少在租約生效前七天將出租人（房東）信息公開聲明交給承租人， 該聲明中須列出有關店鋪和租約的一些重要事實。承租人必須在收到該聲明後七天之內將承租人（租客）信息公開聲明交給房東。

仔細閱讀房東的信息公開聲明，檢查其中是否包括協商過程中達成的所有協議及任何許諾。在承租人信息公開聲明中記錄下所有房東或房東代理向您做出的口頭承諾。如果不理解或不同意房東的聲明，則要立即通知房東。如果需要的話，向房東再要一份新的信息公開聲明。

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在承租人聲明中一定要寫入任何房東曾說過的有關店鋪的你認為重要的信息，如房東說過的有關以下方面的話：

  • 途經貿易額；
  • 承租人組合；
  • 房東打算做的任何工程；以及
  • 你享有銷售某種特定產品或服務的唯一零售商的權利。”

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二、租約簽署時所須知的重點條款解釋

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三、租約的相關主要費用

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四、租約的爭端與解決

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  • 參考與更多閱讀：
    • http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
    • Retail leases act review factsheet: http://www.smallbusiness.nsw.gov.au/site-search?queries_keywords_query=lease
  • 聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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澳洲房屋出租：自尋租客，省錢；委托經紀，省事 | 澳洲

當順利交房後，買家要考慮的下一步就是如何將物業出租，為自己帶來利潤，同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為准房東，買家們要注意些什麼問題呢？

首先，買家需要考慮，是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。自己管理出租物業可以為業主省下一筆可觀的管理費用，還能與租客建立更為直接的友好關系。如果業主居住所投資房的附近，並了解相關的租賃法律和擁有空閑的時間的話，這不失為一個可行的辦法。相反的，選擇專業的地產經紀可能為更佳的辦法。尤其是對許多居住在海外的業主，由於沒有過多的時間來管理出租物業，所以，及時選擇地產經紀安排出租事宜最佳。

無論買家做出何種選擇，值得注意的是，擁有一套投資物業並非一本萬利毫無風險的。業主應當確保為物業進行合適的保險。同時，作為房東，業主也應當購買適當的房東險，例如房屋損壞時的房租損失，租客違約搬走的損失等。

其次，買家需要考慮的問題是，如何選擇合適的地產經紀代為管理自己的出租物業。澳大利亞的地產經紀必須經過專業的培訓獲得執照才可以從事該項服務。一般的地產經紀公司會同時提供出售與出租服務。然而，術業有專攻，買家如果從某個地產經紀公司購買了投資物業，可以繼續選擇該公司代為管理出租物業，當然也可以選擇其他合適的地產經紀公司。根據經驗，買家應當至少與2~3家不同的地產經紀公司接洽，了解他們的費用及所能提供的服務來幫助做出決定。值得注意的是，一般經紀公司無論是在出售還是出租時都無法保證租金金額的，只會給出相應的市場標准，買家亦應當根據市場價為出租物業定價。在與地產經紀接洽時，買家可以考慮以下問題：

  • 該經紀公司從事租賃物業管理事宜的歷史及經驗；
  • 該經紀公司目前管理著多少租賃物業；
  • 該地產經紀在當前公司工作了多久？
  • 該經紀公司是否定時檢查出租物業？
  • 該經紀公司如何有效審查潛在租客？
  • 如果租客遲交房租了，該經紀公司有何辦法來解決？
  • 管理費用包含了哪些服務？

一旦買家確定了經紀公司，應當及時與經紀公司簽訂代理協議。協議內容應當經過雙方協商而定，例如：多久檢查一次出租物業等。目前大部分的經紀公司都收取一周的房租作為租賃服務費以及相應的管理費。一般管理費按照每周租金的百分比收取（一般在5%~12%）。服務協議裡也會列出其他的費用，例如：出租廣告費、起草租賃協議費以及其他可能會收取的費用等。買家應當在簽訂服務協議前確保自己的責任與義務。

 

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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在英國54%城市租房比買房便宜得多 | 英國

根據 Zoopla 的最新資料顯示，在英國 54% 的城市裡租房比買房便宜得多。

英國 50 個城市的兩居室房屋平均每月租金為 690 英鎊，比平均按揭貸款還款額（737 英鎊）便宜 47 英鎊。（抵押貸款還款額的計算根據城市兩居室房屋平均價值的 90%，利率為 4.5%）。

研究發現，倫敦人租房的性價比最高，為 1,861 英鎊，比平均按揭還款（£3,001）少了 47%。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

英國 50 個城市的兩居室房屋平均每月租金為 690 英鎊，比平均按揭貸款還款額便宜 47 英鎊
英國 50 個城市的兩居室房屋平均每月租金為 690 英鎊，比平均按揭貸款還款額便宜 47 英鎊

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Zoopla 上一次統計相關資料是在 2016 年 10 月，相比上次，本次統計資料顯示，租房比買房便宜的城市比例增加了 14%。

但是，Zoopla 的發言人 Lawrence Hall 發表了一個關於調查結果的注意事項。他說：“重要的是要記住：盡管租房在某些地區的短期和中期來看可能會更好，但買房是一項長期投資。”

“而且，長遠來說，大多數的 25 年抵押貸款與租賃相比是更好的選擇。”

（據鉅亨網）

美國房產租賃三種常見模式及註意事項| 美國

雖然在美國買房的投資者中，有不少人是用來自住，不過，大部分還是想從中得到固定回報，出租獲取固定的收益是最好的選擇。那麽，買家人在國內，如何管理房產，管理出租，能獲取多少租金收益，以及買家需要為租金收益繳納個人所得稅嗎？這些都是大家在美國買好房後最為關註的事情，以下居外網將為大家壹壹講解。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國房產租賃三種常見模式及註意事項 | 美國

在租賃方式上，投資者有三種選擇：委托經紀人、委托物業管理公司、自己尋找。

壹、委托經紀人

交給經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間，由於經紀人的專業，可以幫助投資人選擇條件較好的租客，最主要就是幫投資者找到租客的客源，篩選出符合條件，合適的租客。通常經紀人要幫投資者查證客人的信用，客人的收入是否穩定，還有家庭情況（幾個人住），有沒有寵物等。

辦理流程：

  • 和經紀人簽訂壹個委托租賃的協議書；
  • 經紀人幫助您找尋合適的房客，通常經過MLS房源共享系統，發布租賃信息，加上經紀人個人平面廣告及網絡媒體去尋找租客；
  • 在房客提出的申請書中，選擇最適合的房客，簽訂好租房合約，完善租賃的細部內容。
 收費標準：傭金壹般是全年租金的6%。

實例說明：房租2000塊/月，壹年就是24000，那麽投資者需付給房產經紀人的費用計算方式是：24000*6%=1440

居外網提醒：該經紀人只負責幫忙尋找租客，並不涉及房屋管理，房屋管理多由專業的物業管理公司進行，需要另外收費。

二、委托物業管理公司

跟經紀人不同，物業管理公司提供的是出租+管理的綜合服務，幫投資者收房租，還有日常的維護服務。對於精力有限、想省事的投資者來說，找到壹家合適的物業管理公司就能解決所有相關問題。我們將在下面的《在美國買房出租 選擇優質的物業管理公司非常關鍵》壹文中，介紹如何選擇優質物業管理公司。

辦理流程：

  • 尋找合適的物業管理公司（評判標準詳見“文章選擇優質物業管理公司的重要性”）
  • 與物業管理公司簽訂合約
  • 由物業管理公司全權負責出租、管理事宜
收費標準：各物業管理的收費不壹，壹般收費為每個月租金的6%-8%。

舉例：房客提出房間內存有問題，那管理人員會負責幫投資者維修，比價來找合適的人做修復工作，驗收修復工作，滿足房客的各種需求。另外，會幫業主處理房客不交房租，遲交房租，或驅逐房客的手續（但修東西的費用，或者驅逐所需要的律師費等等還是需業主自付。管理人員只是執行該項工作）。

居外網提醒：業主在全權委托管理公司之前，最好在經費方面做出約定。如果超過規定費用維修，管理公司需要提出兩個公司以上的比價，來征求房主的同意。

三、自己尋找租客

這個方式比較適合在海外擁有多套房產的投資人或是住宅房屋有多余的投資人。建議想自行尋找租客的投資者，在達成交易前，需對租戶做壹個徹底的調查，如果可以，通過自己的親朋好友找到合適的租客，以避免不必要的損失。

四、關於出租條例及註意事項

投資者了解完以上三種方式，就可以選擇合適自己的，並與經紀人、物業管理公司簽訂出租條例。需要註意的是，在美國沒有統壹的出租合約範本，不同的物業管理公司和經紀人，都有自己的處事風格，以及不同的要求，只要投資者認可其做法，即可簽約。

此外，還有2點大家需要註意：

1、 外國人和本地人租房的所有步驟和條款都是壹樣的；

2、 出租房子算是投資人的壹份收入。這個收入每年是需要報稅，具體的收費標準，參閱下面《投資美國房產涉及到的各項稅費簡介》壹文。如果投資者沒有報稅號，還需先申請。

 

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2017年3月紐約市房價和租賃市場的最新指數 | 美國

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美國俗語說：“投資房產，地段代表一切。”在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。

目前曼哈頓公寓的平均價格是2,455,709美元，在這些被搶購的設施的三個街區內，您可預測的平均售價（Average Price）和平均尺價（Average PPSF）為：

在紐約被搶購設施的三個街區內可預測的平均售價和平均尺價
在紐約被搶購設施的三個街區內可預測的平均售價和平均尺價
紐約市租賃市場的最新數據
紐約市租賃市場的最新數據

歡迎來到租房優惠的陰影世界。

盡管同比去年的租賃市場下降1％，但今年曼哈頓租憑市場持續兩個月出現了平均價格小幅上漲。自二月份以來，三月份的平均價格為$3,539上漲了1.1%，平均每平方英尺平均價格上漲0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以來，擁有門衛的大樓在套房至3臥式的平均租金價格上漲了1％，但在4臥室以上卻下降了2.8％。而非門衛的大樓比上個月以來平均增長了2.5％。在3月份裡，我們可見更多租金下調的的房源，這種現像平均每月上升了11.3%而房源庫存總量穩步增長8.5％。由此可見，房源的增漲提高了市場的價格競爭。許多大業主，在過去幾個月裡提供了優惠配套給新租客。德詩集團（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了兩到三個月免費租金來代付經紀佣金。在金融區一代，180 Water Street 和 70 Pine Street則提供提供了兩到三個月免費租金給簽兩年租約的租客。

市場總是有租房者願意每兩年從一座新建築跳到另一棟，尋找最新的優惠套餐，但很多人不喜歡這種不穩定的生活。根據TOWN截至2017年4月7日的《租賃優惠報告》裡，曼哈頓有1,800個房源以及布魯克林和皇後區共有500多個房源提供這類激勵措施。報告裡也指出曼哈頓子當中有63%所得到優惠的房子介於在$2,500至$5,000租金內，上東城占了總數量的15.5%。在布魯克林和皇後區裡，威廉斯堡（Williamsburg）成為榜首。許多新開發的大業主試圖通過提供免費租金來競爭。當租客享有超過兩個月免費時，折後租金與實際總租金之間會產生相當大的差距。有些租客會覺得不想在兩年後處於不安心的位置，因為他們續約時必需支付租金的實際面值加上潛在的2%到5％的租金上漲。在許多情況下，優惠配套都不公開的，因為業主不想通過以較低的價格簽署新的租戶，來打亂樓宇中的現有租戶。

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如果，您想在紐約投資房產可委托有經驗的中介為你分析當地的行情。我個人認為，很多租客會選擇投向小業主的房子因為這類公寓的平數和設計都比出租大樓的大和好看。此外，精明的租客一般會覺得小業主會合理的漲租。

 

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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