第三部分：投資出租物業(上篇)
上一篇，本人介紹了六處個人覺得值得一看的加拿大度假房熱門區域。購買度假房的目的以個人，家庭享受為主，同時考慮保值。升值潛力，租金收入額是其次。
投資出租物業者，主要看中: 保值，增值潛力，資產回報率(ROI)及儲蓄功能。先向大家介紹的是投資加拿大出租物業前需要了解的信息，這些信息可以幫助你判斷是否做好了投資加拿大出租物業的准備──知其然，更要知其所以然。
1. 在加拿大誰愛投資出租物業？
由於本人的工作性質，接觸了不少加拿大本地的出租物業業主。稍稍留心觀察了下，發現了一些有趣的共同點：
第一，不少房產代理手頭擁有多處物業，一些是出租物業，擁有時間或長或短，取決於當地房市。
點評：天天和房市打交道，有獨特的工作優勢，升值潛力大，價格合適的房子，馬上入手，先出租，等市場好的時候，略翻新，裝修後轉手。
缺點：通常現金流比較緊，房屋貸款或個人信用貸款通常用到上限，屬於高風險的投資者。如果你喜歡研究房產，對市場有敏銳嗅覺，資本雄厚，有高風險承受力可以考慮。
第二，不少投資習慣保守的客人喜歡投資出租物業並長期持有。
點評：通常這樣的投資家庭有較好的儲蓄習慣，現金流健康，對其它理財產品不熟悉，不放心，風險承受能力較低，屬於謹慎的投資者。這條符合了很多華人鐘情於投資出租物業的原因。
第三，從事裝修行業，房屋維修行業的客人喜歡購買損壞或需要更新改造的物業，翻新後或出租或馬上轉手同樣取決於當地房市。
點評：都知道加拿大人工貴了，自己有一雙巧手，收入一套各條件都不錯，只是沒有好好維護的物業，裝修更新一番，大變樣，市場好時出手，不好時也可以租出較好的價格。發現越來越多的華人加入了這一行列，很多華人把自己的地下室當作實驗室。如果你覺得自己手巧，有興趣和資本，不妨一試。
2. 是否應該投資加拿大出租物業？
對於這個問題，我不想武斷的回答，應該根據自己家庭的情況決定：比如風險承受力，現金流，投資目的等眾多方面。
個人覺得，投資也是一種習慣，要改變個人的習慣通常很難，原因主要有：
1） 對自己的風險能力沒有真確評估；市場好時，個個都是高風險；市場不好時，人人都是保守派，歷史證明，通常人們應該反道為之。
2）對一些投資產品不熟悉，不了解；只投資自己熟悉的行業，殊不知，北方電信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多員工就是慘烈的實例。
3）盲目跟風，對自己不熟悉的投資產品所在周期沒調查，高價套牢。遠有美國90年代的互聯網泡沫，2000年的房地產泡沫，現有中國大媽抄黃金，可以安慰她們的就是，黃金是很好的一種抗通貨投資，有耐心總會解套的，也許100年。
4）過於自信，風險過高。記得剛入行，做的是股市交易，老前輩就教育輸得最慘的就是上手做的很順的，此預言在2008年實現了，有同行因此欠債被辭退。
投資最關鍵的就是要能分散投資(diversify)，大家懂得雞蛋不要都放一個籃子裡的原理，應該根據你的資產情況，風險能力，循序有進的學習各種理財產品的知識，逐步養成適宜你和你家庭的投資組合，並根據各市場周期，信息做出相應調整，這是理財師存在的原因，也是我寫這些博文的目的。
現實生活中，喜歡投資出租物業的客人，往往有了第一套後，會尋找更值得投資的第二套，第三套。但是也有客人，擁有出租物業一年不到，就像甩燙手山芋一樣要賣了自己的出租物業。為什麼呢？通常這些客人投資前對加拿大房屋出租沒有足夠的了解比如：稅務、租客的選擇、資金流、風險和投資目標不明確。
3. 在加拿大租房有什麼程序？
在加拿大租過房子的朋友都知道一般房東會要求做背景調查(Reference check)，當然是要經過你本人簽字同意。個人小房東做背景調查一般是詢問你的前房東，你有沒有拖欠租金或者濫用設施的歷史。因為背景調查的信息是由房客自己提供的，所以可信度並不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者學生，通常房東會需要其朋友、親戚、雇主做證明人(Reference)。大的租房管理公司，做背景調查會查你的信用記錄，經常欠信用卡，電費，手機費的租客風險自然高，所以可能被拒絕，使用信用記錄的背景調查可信度較高。根據《住宅租賃法案》和BC省《人權法案》(Human Rights Code)，房東不能因以下原因而拒租：租客的收入來源(如正接受救濟金或失業保險)、性別、性向、年齡、宗教、種族、膚色、婚姻及家庭狀況，也不能因為租客有精神或身體殘疾、懷孕或者有子女而拒租。
通過背景調查後，房東一般會要求押一個月的租金做為押金。如果房客沒有違背出租合同並且沒有濫用設施，物業屬於正常損耗，房東要退回押金，通常會扣除清潔費。加拿大的房子通常都鋪有地毯，按照規定，每次老租客搬走後需要專業清洗地毯，費用通常1百到3百左右。房客如果要搬走，慣例需要提前一個月通知房東，房東要解除合同亦然，大多數租房合同會要求租客住滿一年，當然這條是可以互相協商的。另外，房東如果合同期內漲租金，需要提前3個月書面通知，租金的漲幅頂線是由省政府決定的，比如2012年大多倫多地區為3.1%，大溫哥華地區為4.3%。
如果客人非正常使用損壞了物業，房東可以要求客人自己修理或者請專人修理，如果客人不原意，房東可以請專人修理後，費用從押金中扣除。如果物業破壞較嚴重，租客的租金不夠補償又賴皮的話，就比較麻煩了。很多小房東遇到這樣的情況往往是自認倒霉。大的租房管理公司，會通過討債公司(Collection Company)， 追蹤討要余款，或在該租客的信用記錄裡留檔。
最為頭痛的是住霸王房的房客(不付租金，賴著不走的房客)，他們可能會連鎖都換了，房東可以請律師，費用較高，通常是加幣$200-300/小時。想要驅逐租客，需要先申請法院的命令，向法院提供確鑿的證據。比如：不付房租，騷擾其他租戶，或者有非法的行為(比如：自行換鎖)。有了確鑿的證據，法院才可能會裁決租戶到x日之前付清房租搬出去。最壞的情況是，房客連法院的命令都無所謂還是不搬，那麼就得需要尋求持有“民事強制執行證書”的法警幫忙來趕走你的租客了。如果法院立案，這些信息會被記載在房客的個人信用記錄裡。
我的Tips：
1) 要想成為快樂的房東，房客是關鍵，房東需做好背景調查，利用面談機會了解房客。大部分的加拿大租客還是不錯的。寧可等到合適的租客，不要急於收租金，引狼入室。現實中很多房東，如滿意現在的房客，通常都不會漲價，盡管地稅和管理費每年都在上漲。因為擔心找新租客的麻煩和風險以及房屋空置的成本。
2) 如果遇到糾紛，要冷靜，可以先咨詢當地的住房租賃協會。不要貿然行動，從有利的法律位置變為不利的被動處境。
3) 在埃爾伯塔省有住宅租賃爭議解決服務(RTDRS)，RTDRS與法院的權力和權限完全相同，也有聽證會但不必在法庭中舉行。 RTDRS的申請費比省法院便宜。由於加拿大沒有全國範圍的住宅租賃監督服務，加上各省的相關法律和相關機構不同。據我所知，新斯科舍省、魁北克省、安大略省、馬尼托巴省、薩斯喀徹溫省和卑斯省都可以找到類似的組織和服務。
4) 確保使用書面租賃協議，而不是口頭合同。如果發現問題，要及早采取行動，將危險消滅在萌芽之中。如果糾紛升級，業主擔心自己的安全時，必須立即與警方聯絡。
4. 出租物業需要了解什麼相關的稅法？
投資出租物業前，需要了解一些稅法方面的知識和技巧。本人作為理財師，只是點到而止，加拿大稅法復雜，各省有各自特色，經常修改，具體個案的操作需請教當地專業稅務律師或者專業報稅財務師。
第一，了解報稅時可抵扣及不能抵扣房租的項目，保留可抵扣項目的相關所有憑證6年以上。
在加拿大租金收入屬於需報稅收入，可抵扣房租收入的支出項目有：廣告費、房屋保險費、貸款的利息部分、維護費、公寓管理費(Condo Fee) 、辦公費、法律，會計及其他專業咨詢費、地稅、差旅費、水電費、剪草費、租約取消費、管理費、工資及福利支出、車輛費等。
不可抵扣房租收入的支出項目有：土地轉讓費、貸款的本金部分、及罰金等。注意：房東本人的勞務費比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。
第二，每當改變房產的用途時，稅法上視同該房產按市價出售後立即購回作新用途使用。
當從主要自住房(Principal Residence) 變為出租房屋時，得失無需申報。但當從出租房屋改為主要自住房時，增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要記入應納稅所得，資本損失部分可衝抵當年、往年、或來年資本收益。
不過，當從主要自住房(Principal Residence)變為出租用房時你可選擇用途視同不變，但須滿足以下條件：
當從出租用房改為自住房時(Principal Residence )也可選擇延後到實際變賣時申報其資本增值，條件是該房屋從未抵扣過折舊。
第三，如果決定使用CCA(Capital Cost Allowance)計算房子折舊時，可以根據自己當年的收入情況選擇，但不能造成虧損。
我的Tips：
土地屬於非貶值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折舊的。CCA系統有44組類別的可折舊資產，每一組資產有最高的折舊比率報稅人每年可以使用。建議使用折舊前咨詢當地 CRA(Canada Revenue Agence )專業稅務律師或者專業報稅財務師
出租物業具有較好的保值，抵消通貨壓力的能力，如果仔細研究當地市場，選對區域及入市時間，升值潛力也不可小覷。有些投資者看中的是其較穩定的現金流或用於家庭儲蓄的一種方式。有興趣的朋友請繼續關注我的“投資出租物業下篇”吧！下篇的重點將介紹幾種常見的投資出租物業方式，目的及相應的投資攻略。
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