澳洲資產折舊抵稅系列(一):合法避稅 現金為王 | 澳洲

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當下全球經濟的萎靡不振和商品價格/貨幣彙率的動蕩不安,使投資固定資產(包括出租房或生意)重新成為人們投資的焦點。在澳洲投資固定資產的優點很多,除了長期穩定和可觀的增值外,它還可以帶來獨特的資產折舊抵稅額度,每年可為投資者省下一筆可觀的稅金(每年可達成千上萬的現金返還),不僅可以增加他的現金流,進而提高投資的回報率。

固定資產折舊(depreciation)與投資人的收益密切相關,已成為投資人置業前,進行項目可行性分析的重要依據。同時,一些房屋開發商,也將一份有價值的資產折舊抵稅報告作為吸引買家的市場營銷手段。

資產折舊與避稅、省稅的關系

固定資產擁有壽命(effective life)且壽命是有限的。澳洲稅務局允許將固定資產當作一個會經歷生老病死的物體。資產折舊的核心思想是,隨著時間的推移,資產將會產生貶值(depreciation)。那麼這一貶值部分是可以在一定時期內,每年按照一定的比例計入投資的支出項目中,從而合法地減少收入,達到少繳稅或不繳稅的目的,實現投資人在稅務上的利益最大化。

在眾多避稅省稅的方法中,資產折舊抵稅報告是一個重要且被廣泛應用的工具。每一個擁有固定資產的投資者都應該善用它。真可謂:交稅是光榮,逃稅是犯罪,省稅是智慧。

資產折舊是帳面上的一種花銷,有別於一些普通項目的支出,如維修費、地稅等,資產的擁有者不需要日常額外的資金投入,卻可享有每年報稅後得到的額外收入,大大地改善了現金流和財務狀況。另外,購買資產折舊抵稅報告的費用可當年全部用來抵稅,果真是利大於弊啊!(弊處將在以後討論)

折舊申報者必須是該資產的擁有者(owner),這包括對其的部分擁有(如一些年青人把單元房的部分房間出租,在和別人共享住房的同時,同時享有出租的房間折舊帶來的抵稅好處,一舉多得)。所以租客或承租人不可以申報不屬於他們的資產折舊。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

 

估算師黃旭剛Lawrence專欄全集

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英國房產與教育:名校之都倫敦的房產現狀 | 英國

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海外買家將倫敦視為優質學術的中心,Laura Henderson本期帶我們深入了解教育產業的欣欣向榮對當下倫敦房產市場的影響。

這裡的夏天有屋頂電影院,戶外游泳池和公園裡的各種節日慶祝。除此之外,這裡溫和宜人的氣溫也使許多海外買家對這座首都城市青睞有佳,他們對這裡頂尖大學附近的房產情有獨鐘。

“他們一般在6月和8月左右來到這裡為在九月份入學的孩子尋找合適的房產。一般集中在UCL,帝國理工和其他頂尖的大學附近。”來自地產中介公司Savills的Charlie Bubear說。

他說,來自中國大陸,新加坡和中國香港的買家喜歡一室到兩室的價錢在£100萬到£150萬之間的新公寓。“如果父母打算經常來探望,他們一般會在更時髦的地段購買更大房子,如切爾西。

教育相連的房產是個大產業,據高等教育統計局和Dataloft的數據,去年共有361,000個學生在倫敦的37所高校就讀。

所需的住處也是相當多的,這其中32.6%是全職的大學生,42.5%是來自海外的研究生。

來自Sons and Co的Alex Stocker 正在買35個一到三室的公寓,樓盤位於Holborn的Pinks Mews,是六座維多利亞式建築翻新後打造的公寓,靠近倫敦政治經濟大學,這些公寓在海外買家中大受歡迎。

Alex Stocker說“我們在亞洲市場上測試,一個周末就賣了6套公寓。這全歸功於臨近好的交通樞紐和大學。遠東的家庭一般都有較早且長遠的計劃。”

來自高力國際(Colliers International)的Ashley Osborne認為很多人都認為倫敦是全球真正可以提供世界級教育的城市。

1區和2區對於本地人來說是最理想之地,但是Osborne看到,海外買家為了得到更劃算的房產,不介意到市中心以外的地方購房,只要臨近公共交通設施,並且在孩子完成學業後,容易將房屋出租。

大部分買家會要求新公寓大樓設有花園,陽台和門房服務。Osborne說:“沒有人願意離家6,000英裡以外,還經常被怎樣修水管而困擾。”

許多人都明白,有些設施不僅沒什麼價值,還會推高服務費。“比如為宴請賓客而設的大廚房可能十年才用得上一次。”來自地產中介London Real Estate Advisors的Charles Smith說。

另外,他提醒海外買家對Clerkenwell 和 Hoxton這樣的地方要三思:“所有人都會在這些地方逛街,但是這些區域都非常昂貴——價格不一。”

西倫敦傳統富人區豪華公寓Lincoln Square
西倫敦傳統富人區豪華公寓Lincoln Square

Lincoln Square是一個有著202套公寓的新樓盤——在倫敦政治經濟大學(LSE)的附近。“我們這裡一半的買家是為他們的孩子來買房子,大多數在孩子畢業後繼續持有房產。他們將購買公寓看成是一輩子的事情。”來自Lodha UK的Charlie Walsh說。

保安系統對外國人來說是很重要的。Walsh強調Lincoln Square設有CCTV攝像頭和24小時門房服務,還有很多其他的高端設施,包括25米長的游泳池,電影院,私人就餐室,醫療室和“可以和朋友一起喝杯紅酒,打杆台球”的前廳酒吧。

就職於房產中介Garrington Property Finders 的Nicholas Finn推薦倫敦南銀大廈公寓(South Bank Tower),臨近國王學院(King’s Colleges),摩利學院(Morley Colleges)和倫敦傳媒學院。還有倫敦南岸的酒吧,餐廳,畫廊和劇院。她最近買了一套價值£255萬的公寓給一位來自新西蘭的客戶,從她手中拿到了優惠價£205萬。

倫敦南銀大廈公寓(South Bank Tower)
倫敦南銀大廈公寓(South Bank Tower)

Finn還推薦在Mount Anvil 區City Road上的 Lexicon樓盤,£700,000一套公寓,還有開發商Berkeley Home的Abell 和 Cleland樓盤,他給這些樓盤的形容詞是:“搶手,安全和保值。”

“有些時候我們過於被經濟所禁錮”來自Middleton Advisors的Ashley Wilsdon說。她前不久為一位海外的學生找到了一套兩居室的£225萬的公寓,可以走路到大學。“倫敦是一個充滿文化的城市。人們喜歡住在這裡。”

 

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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無懼征稅15% 海外買家仍青睞溫哥華、多倫多 | 加拿大

為了打壓過高的房價,溫哥華多倫多相繼對海外房屋買家征收15%的額外土地轉讓稅,多數本國房地產業分析人士相信,此舉會讓兩大城市內的海外投資人向二線城市流動。然而,事情的發展再度出乎這些專家們的預料。多個案例顯示,現在海外投資人還是最喜歡溫哥華和多倫多,像蒙特利爾卡爾加裡這類的二線城市,則根本入不了他們的眼。

據本地英文媒體《環球郵報》報道:在多倫多也推出15%的海外買家稅之後,卡爾加裡的地產開發商蘭普(Brad Lamb)覺得賺上一筆的機會來了。當中國海外購房門戶網站的市場代表找他來做廣告的時候,他幾乎毫不猶豫地答應了。

蘭普並非頭腦一熱就做了決定。他的想法其實十分符合邏輯:溫哥華和多倫多都推出了海外買家稅,投資人又不是冤大頭,自然不肯掏這筆額外的費用的。如此一來,他們就會向卡爾加裡、蒙特利爾這類二線城市流動。這個時候在網上投放房源廣告,肯定能起到事半功倍的效果。

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在征收海外買家稅後半年,溫哥華的房市已漸漸走出了低谷
在征收海外買家稅後半年,溫哥華的房市已漸漸走出了低谷

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然而,那些在地球另一端的投資商偏偏不是按照蘭普的邏輯走的。廣告投放的時間已經不短了,但是幾乎沒什麼效果。面對著《環球郵報》的記者,資深開發商蘭普嘆道:在網上放廣告,根本就是浪費了大量時間。

他從這個失敗的推廣中學到了兩個功課:第一、來自中國的買家,只願意同華人地產經紀打交道;第二也是最重要的一點、他們還是最喜歡多倫多和溫哥華,對加拿大的二線城市的興趣不大。

蒙特利爾的情況,比卡爾加裡要好一些。在溫、多開始對海外買家征稅之後,大蒙地區的房產交易量出現顯著上升。在今年5月,該區房地產銷量年同比增長15%,房價則增長了6%。大蒙地產局甚至還上調了對行情的預測,相信今年應該能創下史上第四好的銷售業績。

這說明來自亞洲的富豪投資人在流向蒙特利爾嗎?並非如此。

在2016年,蒙特利爾海外買家購房的數量增加了60%,看起來很多,但僅是從477宗增加到了766宗而已。在去年大蒙地區房屋總成交量(5.75萬宗)裡,這只占了區區的1.3%。此外,該地區的海外買家仍以美國人和法國人為主,亞洲人的比例相對並不高,

當地一位華人地產經紀李生也證實,在自己所接觸的客戶中,沒有一個是來自亞洲的投資人。他們大多不是特別有錢的人,到蒙特利爾買房,只圖房價便宜而已。還有一部分則是學生的家長,為孩子買公寓住的。在過去五年中,位於蒙特利爾的麥基爾大學的中國學生數量增長了242%。

蘇富比地產公司加拿大區總裁亨德森(Brad Henderson)相信,15%的海外買家稅無法阻擋海外買家對多、溫兩地房市的熱情。這兩個城市亞裔社區多、生活和投資障礙低,因此仍是他們最青睞的對像。

更重要的是,對投資人來說,他們最看重的是房價增長的前景,這兩個城市房屋供應量遠比卡爾加裡、蒙特利爾等城市少,需求量則不斷增加,所以房價增幅是它們比不上的。盡管征收海外買家稅,會在短期內打壓海外投資人的熱情,但是只要他們開始適應,行情仍會像以前一樣。

在征收海外買家稅後半年,溫哥華的房市已漸漸走出了低谷,似乎已完成了對這一政策的消化。多倫多是否也是這樣,半年後我們會看到答案。

(據加國無憂)

5大避稅方法報你知 赴美置產省很大 | 美國

海外房產業者表示,國外先進國家如美國,只要善用高額免稅項目,海外買房收租稅後得獲利能力更佳。以佛州大城邁阿密(Miami)房價美金175,000元、年租美金12,250元的2房公寓為例,扣除免稅額與折舊額後,首年因含購房成本,分文免繳(多餘的抵稅額度還能延至來年計算),第2年應納稅金也只要美金180元,房東純益上看8萬人民幣。外國房地稅負看似驚人,但只要善用高額免稅項目,有時反而比國內出租稅負輕松,5大避稅方法供想在美國置產的民眾參考:

一、挑選沒有州所得稅的州份

美國所得稅大致分為聯邦所得稅和州所得稅兩種,聯邦所得稅稅率全美統一,且適用外籍人士,而州所得稅目前有7個州免徵,像是:佛羅裡達州、德克薩斯州、華盛頓州等,改用營業稅或消費稅作為財政補充,目前最高的州所得稅是加利福尼亞州,稅率13.3%。

二、中古屋租金所得可列折舊

每年出租房產除了個人免稅額外,翻新中古屋的折舊額也可提報抵稅,計算方法為建築物的鑒價除以美國國稅局認定的使用年限。

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民眾在美國置產收租,要善用合法避稅方法,就能減輕成本壓力
民眾在美國置產收租,要善用合法避稅方法,就能減輕成本壓力

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三、高滿租物業公司吸收稅費

美國的包租代管已行之多年,每年可為房東賺取8~9%淨收益,對於租客穩定、滿租率高的社區,物業公司甚至願意吸收房屋稅、保險費、代管服務費和管理費。

四、以有限公司責任公司名義持有

以有限公司持有美國房產,未來水電、電信、燃料費不僅可合法抵扣,也沒有企業及個人重復課稅問題。

五、赴美賞屋機票錢也能抵稅

保留到美國看房的機票、食宿收據證明,可作為差旅費的底稅之用。

(據自由時報)

海外買家稅推出 養學房市道續好 全日制滿2年可退稅 | 加拿大

業務範圍包括養學房的一間地產公司負責人認為,安省海外買家稅不會扼殺國際學生前來多倫多進修的意欲。

李丁表示,事實上,新稅推出前後,養學房市道未有明顯的改變。他解釋,國際學生選擇多倫多,主要的考量是學業,至於買不買房,做租客還是業主,影響並不大。李丁是嘉德集團總裁,公司辦有向中國學生推介加拿大升學的服務,旗下地產分支業務範圍亦包括養學房市場。

根據他的看法,對於國際學生來說,多倫多有優勢,近年來人數不斷增加,對樓市的需求應不會受到新措施的打擊。這些亮點包括加拿大移民政策較寬松,以及多倫多是全國教育重鎮,學校最多的地方。

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加拿大安省海外買家稅推出後,國際學生無減少,養學房市道續好
加拿大安省海外買家稅推出後,國際學生無減少,養學房市道續好

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安省政府4月20日宣布樓市16招,重要措施之一是在金馬蹄地區向非居民徵收投機稅,但由於國際學生可以申請退稅,被指可能成為避稅漏洞,削弱令樓市降溫的效果。

共管公寓市場分析專家希爾登布蘭德(Shaun Hildebrand)便指出,海外買家如果利用留學子女名義買屋,便能夠符合退還15%稅款的資格。

國際學生在多倫多購買的物業,主要是鄰近大學的住宅,尤其是起居生活方便及價格較低的共管公寓。

不過,李丁並不認同國際學生退稅措施有問題。他解釋,根據規定,這些學生必須至少讀滿2年才可以申請取回已繳付稅款,所以不構成避稅漏洞的說法。

根據省府制定的條件,符合資格的國際學生也須修讀全日制課制,此外,對於學校亦有規定,必須是安省訓練、學院及大學廳法例下認可的學府,而且校舍也要位於安省之內。根據他的理解,部分家長為子女購買物業,出發點是安排求學期間的住所,不在於地產方面的投資。

(據明報加東網)

吉隆坡馬六甲 國際投資客新寵 | 海外

距離馬來西亞首都吉隆坡二小時車程的馬六甲,近期土地買賣非常熱絡,市調指出,政府主力開拓馬六甲,其中包括印象馬六甲丶皇京港丶隆新高鐵等投資計畫,都為馬六甲地產增值加分。(吉隆坡房價多少錢一平?

歷經2016年馬幣走軟,全球經濟放緩等對房市造成的衝擊,大馬今年的經濟發展相對理想。根據大馬財政部預測,全年的國內生產總值(GDP)預料可達到5%的成長,優於去年的預期。

隨著大馬今年的經濟展望較為理想,馬國人對房市的投資信心也大為恢復。根據大馬2017年購屋意向調查顯示,高達83.7%的受訪者打算在今年買房,購屋主因是認為現在入場門檻較低。

馬六甲位在馬來半島西南面,面積1,650平方公里,是馬來西亞第三小的州屬,總人口只有86萬人,在2008年正式列入世界文化遺產,每年吸引1,400萬人次到此觀光旅遊。

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馬六甲近期最受到國際投資者矚目,主要就是發展總值400億馬幣的“東方之珠”皇京港計畫,此計畫由三個填海島嶼構成,總發展面積616英畝,預計2025年全部竣工。

亞太國際地產吉隆坡營運長曾智偉分析,皇京港屬於馬來西亞國家級二號工程計畫,其中包括100公尺高的大馬眼摩天輪,可瞭望整個馬六甲海洋;建設東南亞最大遊艇碼頭丶建造主題公園丶打造海洋遺產博物館及七星級燈塔酒店。

馬六甲海峽貨物進出口量,是蘇伊士運河的三倍丶巴拿馬運河的五倍,堪稱世界第一海峽。但馬來西亞的港口沒有發展起來,卻成就新加坡的繁榮。

對此,馬國一直想從馬六甲海峽獲得更多利益,隨著中國一帶一路進入馬來西亞,皇京港規劃被寄予厚望,預計在2025年全部完工,屆時馬六甲海峽60%的貨物,將從新加坡轉移到皇京港。

另一大工程“印象馬六甲”,也是中馬共同攜手打造的總合型發展計畫,印象馬六甲是印象系列國際導演團隊張藝謀丶王潮歌所執導創作,踏出海外的第一站。

此案投資額達3億馬幣,周邊發展項目包括零售丶餐飲丶飯店以及旅遊等,印象馬六甲將打造成為國際舞台。

再加上2026年啟用的隆新高鐵七個站點,其中一站將在馬六甲愛極樂站停靠,搭高鐵從馬六甲北到吉隆坡只要30分鐘,往南到新加坡只需60分鐘,將促進馬六甲州經濟蓬勃發展。

曾智偉表示,馬六甲市中心價格,預售屋每平方英呎大約590令吉至1,000令吉不等,房產分永久地契及99年地契。2016年,馬六甲房產增值10%至12%;馬六甲的崛起,讓國際投資者爭相卡位,來自中國丶新加坡和中國香港是最大買家。

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(據經濟日報)

2017年第一季度紐約房市簡報:春暖花開,曼哈頓房市復蘇 | 美國

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曼哈頓房地產市場打破了去年下半年來市場成交量持續下滑的趨勢,在2017年第一季度強勁反彈,這對今年下半年的發展奠定了樂觀的基調。

根據我司Compass的調查顯示,在連續5個季度的下跌後,17年第一季度整體簽約數量與同比增長16%。特別是上東城區,由於第二大道新地鐵線的修建,我們看到了非常顯著的24%的簽約增長。大選過後的穩定感,加上要在貸款利率上調前買房的意願,推動了更多買家涉入市場。中間成交價(Median sales price)同比上漲了5%至120萬美元。總吸納率(Absorption rate),也就是市場供給量,於一年前相比基本沒有沒有變化,維持在5.6個月上下,與長期均衡值(8個月)相比還是相對較低。也就是,市場還是處於供小於求的狀態。

布魯克林房產市場則是另外一種情況。在去年,當曼哈頓房產市場處於比較低迷的一年,布魯克林的市場則未受到影響。而且競價戰爭任然時有發生,市場沒有減緩的跡像。在2017年的第一季度,中間成交價為創紀錄的92萬5美金, 同比增長了19%。然而,總體交易量則下降了6%,初步顯示布魯克林市場在達到如此高價位後,開始逐漸形成對高價格的不接受。

曼哈頓房市在2017年第一季度強勁反彈,對下半年的發展奠定了樂觀的基調
曼哈頓房市2017年第一季度強勁反彈,對下半年的發展奠定了樂觀的基調

我的業務基本均分在曼哈頓和布魯克林,所以有時候我會比較這兩個區域的市場。對比於曼哈頓,我在布魯克林的買家中有更大比例是自住(曼哈頓更多為投資者),所以相比曼哈頓,布魯克林房地產市場受股票市場的影響要小,布魯克林高端房市的購買者不太會因為股市的下滑而退市。

 

紐約房產經紀人葛宜珉專欄全集

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舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典 | 美國

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基(公寓)

太平洋聯合地產簡要總結灣區各個地區在2016年第四季度的房地產交易活動,最後一篇介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)的公寓。太浩湖迎來一個精彩的滑雪季,因此預計太浩湖地區第一季度的銷售情況將保持強勁。【閱讀原文

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基(獨棟房產)

第四季度,太浩湖/特拉基地區的房產活動仍然保持了強勁的勢頭,整體的銷售量達到15年來的最高水平。旺盛的需求量導致房產儲量的變動,全年的房產儲量持續下降。在太浩湖地區,對豪華房產的需求尤其強烈,是去年的兩倍之多。100萬美元以下的房產價格增長穩定,而價格較高的房產通常會以低於要價的價格出售。【閱讀原文

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷

索諾瑪谷第四季度的情況可以總結為一句話:“虎頭蛇尾”。10月與11月的成交量可觀——與2015年同期的成交數量與價格點類似。但是與2015年相比,12月的銷量與新簽合同的數量都有所減少。是總統大選對房地產活動造成了影響,還僅僅是比以往更加明顯的季節性下滑,只有時間才能告訴我們答案。【閱讀原文

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪縣

受高價位房產銷量的刺激,索諾瑪縣第四季度與2016年整體的房產銷量與去年持平。售價300萬美元或以上的房產銷量接近去年的兩倍。同時,售價低於100萬美元的房產儲量持續降低,限制了銷售活動的進一步發展。【閱讀原文

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——中半島

太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中,大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。中半島的房價略有下滑,房產儲量也減少。【閱讀原文

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——硅谷(獨棟房產)

太平洋聯合地產簡要總結灣區各個地區在2016年第四季度的房地產交易活動,本期介紹的是位於舊金山灣區南部,高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷,別稱硅谷的獨棟房產。經過蕭條的夏秋兩季,硅谷的房產市場在第四季度終於迎來一

金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(上)| 海外

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導讀

金融、法律圈的人士對CRS(縮寫相關定義請參看附錄一)已經非常熟悉,但對於一般大眾來說,很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識,也會有諸如CRS是什麼意思,對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識,5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念,獲取基本知識,做好基本准備,對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。

>>>CRS全球征稅啟動,國人的海外資產何處安放?

一、CRS 的來龍去脈

每個國家經常會有些企業或者個人希望通過各種方式手段逃避稅務責任,其中一個比較常見的就是將資金或者收入轉入其他法律管轄區,轉出境外以隱匿收入。各國政府早就對此頭痛並且希望有行之有效的方式處理解決。

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很多人聽說過美國全球征稅的政策,CRS可以說就是其他國家在借鑒美國全球征稅經驗上的建立起來的彼此合作加強金融信息聯系交換、遏制跨境逃避稅的相應手段。

美國所謂的全球征稅,是指美國的FATCA(美國於2010年頒布的《海外賬戶稅收合規法案》,Foreign Account Tax Compliance Act,簡稱FATCA),規定外國金融機構必須向美國國內收入局報告美國稅收居民賬戶信息,否則就會在指定情況下對該外國金融機構扣繳30%的懲罰性預提所得稅。

其他國家也希望做同樣的事情卻沒有美國的強勢力量,於是大家只能走合作的途徑。2010年國際間就開始議定《多邊稅收征管互助公約》(The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol)。

2014年7月,OECD(The Organisation for Economic Co-operation and Development, 經濟合作發展組織,簡稱“OECD”或者“經合組織”)在G20(Group of Twenty, 二十國集團)的委托下,發布了金融賬戶涉稅信息自動交換標准(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 簡稱“AEOI標准”),並獲當年G20布裡斯班峰會的核准,為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅提供了統一的原則和標准並建立了初步的程序規則。

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AEOI標准包括了兩部分:

第一部分MCAA(Model Competent Authority Agreement,主管當局間協議範本),是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件;

第二部分CRS(Common Reporting Standard, 通用報告標准),是規定金融機構識別、收集、申報外國稅收居民賬戶信息給本國稅務主管機構的要求和程序。

 

簡單說,MCAA規範的是國家間的合作程序,而CRS是規範一國內稅務主管部門對該國金融機構在如何獲取滿足MCAA交換要求的信息的程序。兩者相輔相成,共同構成金融信息交換大網,專注於捕捉跨境避逃稅收責任的大魚。

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在國際理論討論和實踐探討層面上,盡管正式和准確的理解CRS僅僅是AEOI標准的一部分,但是由於CRS解決了國家間信息獲取標准化問題並且直接會對民眾有影響,其重要性以及曝光度使得CRS知名度遠遠超過AEIOI標准。由此導致在一般口頭交流模式下所說的CRS就是指向了整個國際間金融信息監控、信息共享、打擊跨境逃避稅的系統。

二、AOEI標准中國相關公約、協議彙總解讀

1. AOEI標准流程圖例說明

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2. 多邊稅收征管互助公約 – 法律基礎

中國於2015年經立法機構批准並於2016年2月生效。該公約為實施AOEI標准在中國落地和實施提供了法律依據,約定了締約方在涉稅事宜中為彼此提供征管協助,包括情報交換、追索協助、文書送達,並且適用於所有的稅種。這是中國實施AOEI標准的法律基石。

3. 金融賬戶稅收信息自動交換多邊主管當局間協議 – MCAA操作細則

該協議具體規定了締約方之間具體如何交換信息,規範各國(地區)稅務主管當局如何開展金融賬戶涉稅信息主動或者自動交換的流程、規則,是一份操作性非常強的規範文件。中國2015年底簽署了該協議,也確定了中國會同意以此協議為基礎操作國際稅收征收互助。

4. 非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法 – CRS 信息收集程序

從目前的官方文件上看,該辦法是2017年5月9日發布,2017年5月12日印發,但是新聞媒體正式公布是5月19日。這是整個AOEI標准中法規體系中的最後也是最關鍵的一環,也是直接會和民眾發生關系或者直接影響金融機構以及相關人員、機構的法規,所以中國政府非常謹慎。其內容概括如下。

三、《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)

1. 管理辦法簡介

該管理辦法包括七章四十四條,涵蓋總則、基本定義、個人賬戶盡職調查、機構賬戶盡職調查、其他合規要求、監督管理以及附則,規定了相關金融機構必須針對新開賬戶和存量賬戶開展盡職調查的相關規範、信息報送和監管合規等方面的細節內容。其核心是增加了金融機構審查獲取報送非居民金融賬戶信息的責任和程序。

2. 金融機構為責任方

辦法中所指金融機構是指依法在中華人民共和國境內設立的金融機構(不包括中國金融機構在海外的分支機構),並且分為存款機構、托管機構、投資機構(證券期貨信托等等)和特定保險機構,不包括金融資產管理公司、財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司、消費金融公司、貨幣經紀公司、證券登記結算機構等等。

3. 稅收居民與非居民

盡職調查針對的是非居民金融賬戶。該管理辦法中確定非居民是指中國稅收居民以外的個人、企業和其他組織,不包括政府機構、國際組織、中央銀行、金融機構或者在證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國稅收居民根據我國稅法指

在中國境內有住所,或者無住所而在境內居住滿一年的個人;和

依法在中國境內成立,或者依照外國(地區)法律成立,但實際管理機構在中國境內的企業(包括其他組織)

中國稅收居民金融賬戶信息將不會被收集上報,但是如果是同時具有中國和其他國家(地區)稅收居民條件的,根據管理辦法第十條,賬戶信息還是會被收集並報送。

4. 金融賬戶

根據管理辦法,需要進行盡職調查的金融賬戶包括:存款賬戶(活期、定期、旅行支票等)、托管賬戶(包括證券、期貨、貴金屬、國債經紀業務代理客戶買賣的賬戶,理財產品、基金、信托及其他金融投資產品)和其他賬戶(包括投資機構的股權或債權權益、具有現金價值的保險合同或者年金合同等)。

5. 消極非金融機構 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)

根據管理辦法和相關解讀,如果一家非金融機構取得大部分收入是股息、利息、租金、特許權使用費等消極經營活動收入,該機構則為消極非金融機構。但是有些特殊情況也不會被定義為消極非金融機構,比如上市公司及其附屬企業、政府職能部門、非營利組織等等。

由於消極非金融公司容易成為跨境避稅的工具,其實際控制人必須需要被識別出來。簡單說就是對於消極非金融企業,要追查到實際控制人的具體個人。

實際控制人為:直接或者間接擁有超過25%公司股權或者表決權的個人;通過人事、財務等其他方式對公司進行控制的個人;以及公司高級管理人員。合伙或者基金也是按照25% 比例確定,而信托則包括了委托人、受托人、收益人以及最終有效控制信托的個人。這也說明信托也將徹底曝光。

如果此消極非金融企業的實際控制人個人為非居民,則金融機構需要收集相關信息並上報。

6. 盡職調查程序

中國金融機構應對在本機構開立的相關賬戶進行盡職調查,識別非居民金融賬戶,記錄並報送非居民金融賬戶相關信息。

2017年6月30日前的為存量賬戶,此後為新開賬戶。管理辦法分別對新開賬戶和存量賬戶的盡職調查程序予以了不同的規定。

簡單說,新開個人賬戶必須提供合理聲明文件確定是是否非居民賬戶。新開機構賬戶比較復雜,需要獲取聲明文件確定是否非居民,還要確定是否消極非金融機構,只有在該機構是居民並且不是消極非金融機構,或者是居民是消極非金融機構但是實際控制人不是非居民的情況下,才不需要進一步處理,不需要收集記錄並上報信息,否則都需要收集、記錄並上報相關信息。

對於存量賬戶中的個人賬戶,又分為高淨值(2017年6月30日前賬戶余額超過100萬美金)和低淨值賬戶。都需要金融機構根據現有記錄並調查確定是否非居民金融賬戶。高淨值賬戶要求2017年12月31日前完成盡職調查,低淨值賬戶則要求2018年12月31日前完成。

對於存量賬戶中的機構賬戶,如果截止2017年6月30日賬戶加總余額不超過25萬美元的,無需開展盡職調查,否則需要在2018年12月31日前完成盡職調查。當然還需要確定是否消極非金融機構,還會有一系列專門的復雜程序完成盡職調查。

附錄一:相關英文名詞縮寫語解釋(按字母順序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融賬戶涉稅信息自動交換標准,簡稱“AEOI”標准。很多文章中將此簡稱為“標准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗錢
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用報告標准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美國海外賬戶稅務合規法案。
  • G20: (Group of Twenty二十國集團) 1999年經七國集團財長會議倡議成立的財長和央行行長會議機制,此後升級為領導人峰會,由中國、阿根廷、澳大利亞、巴西、加拿大、法國、德國、印度、印度尼西亞、意大利、日本、韓國、墨西哥、俄羅斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英國、美國以及歐盟等二十方組成。 G20成員涵蓋面廣,代表性強,構成兼顧了發達國家和發展中國家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,國土面積占全球的60%,國內生產總值占全球的85%,貿易額占全球的80%。G20峰會采用協調人和財金渠道雙軌籌備機制,按照協商一致原則運作,目前無常設機構。
  • KYC:Know Your Client 客戶信息獲取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管當局間協議範本,是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 經濟合作與發展組織,簡稱經合組織,是由35個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織。目前中國尚不是經合組織成員國。

以上便是CRS的由來和基本知識,以及中國CRS的具體管理辦法。接下來,我們來了解CRS在中國及全球實施的時間表和落地後對不同群體的具體影響。

相關閱讀:金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(下)

 

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脫歐談判在即 政治不確定性升高 六月份英國房價下滑0.4% | 英國

英國房地產代理商 Rightmove 觀察到,由於政治不確定性導致市場壓力,英國的房屋價格在 6 月份下挫,是自去年 12 月以來的首月下跌。

根據 Rightmove 的資料顯示,六月份的房價下跌 0.4%,打破了連續五個月價格上漲的趨勢,並標志著八年來首次在六月時價格下跌。前月的價格上漲了 1.2%。

去年同期,房價在六月份上漲了 1.8%,不過低於《彭博》的經濟學家所估計的上漲 2.8%,也是 2013 年 4 月以來最弱的漲幅。五月份的房價較去年同期上漲 3%。

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由於政治不確定性導致市場壓力,6月英國房價自去年 12 月以來的首月下跌
由於政治不確定性導致市場壓力,6月英國房價自去年 12 月以來的首月下跌

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Rightmove 的主管 Miles Shipside 表示,目前看來,政治的不確定性依然會持續下去,房屋市場在傳統上並不喜歡變動劇烈的環境。

而且,英國家具零售商 DFS 警告,由於英國消費者在不確定的經濟環境下,不敢購買高價位的商品,預期全年的利潤將低於市場預期。

隨著政府即將開始脫歐談判,英國工作者的薪資在兩年多的時間內首次出現負增長,而且,通貨膨脹率達到四年來的最高點,薪資還沒有趕上生活成本。

由此看來,在民眾的收入降低、通膨增加,以及生活成本高漲的情況下,民眾的消費信心也無法提振,而且,又面臨脫歐談判的不確定性,英國房市在短期內應該還會持續維持疲軟的態勢。

(據鉅亨網)