美留学生想去毕业旅行?签证问题要注意!| 美国

现在是美国大学生毕业的季节,在骊歌高唱的此时,毕业生们也面对即将踏入社会的压力。不论是否已经正式找到工作,很多人都希望在进入职场之前透过旅游犒赏自己丶放松一下。然而,对於身处美国国际学生来说,不论回国探亲,或是到邻近国家旅游,都必须要仔细考量自身签证状态。尤其特朗普的移民政策相对严格,更让很多人在他上任後的第一个毕业季谨慎观望丶迟迟不敢动身。《苹果》也采访资深律师蒋佩芳(Evie Jeang),针对毕业後丶就职前这段空窗期,分享国际学生该注意的旅行事项。

“如果已经正式拿到工作,那就可以放心旅游。”蒋佩芳表示,不论旁人怎麽说,在申请到工作以及拿到证明之前,从美国出境都存在着一定的风险。“尤其最近特朗普管得很严,我觉得留学生们应该要更注意一点”。她表示,这种风声鹤唳的情况不是只针对持签证国际学生,自己很多持绿卡的客户,进来入关时也遭到严实的询问。“因此,若你还在找工作,最好还是乖乖地留在美国境内。”蒋佩芳表示,若是已经找到工作,而且也拿到工作许可证(Employment Authorization Document,EAD卡),那只要在入境时携带Optional Practical Training(OPT)文件丶I20丶EAD卡丶以及公司的聘雇证明就可以。所谓的EAD卡,便是指美国移民局批准一个外国人在一段时间内,在美国工作的一份证明文件,通常在留学生申请的OPT通过之後透过邮件寄出。

但若因为急事,不得不在找到工作或是拿到EAD卡之前出境呢?蒋佩芳强调,自己并不赞同大家这麽做,“如果一定得出境,就必须要更谨慎。”最好的方式,就是将OPT的申请给列印出来,包含收据以及确认码等等,通通带在身上。当海关询问时,就可以透过这些资料追踪留学生OPT的审核情况。如果被海关人员问到为何必须在这段期间出国的理由,也必须要能够清楚而合理的交代。

对於身处美国的国际学生来说,不论回国探亲,或是到邻近国家旅游,都必须要仔细考量自身签证状态
对於身处美国的国际学生来说,不论回国探亲,或是到邻近国家旅游,都必须要仔细考量自身签证状态

此外,蒋佩芳也澄清,有部份的留学生以为签证没有过期便可自由进出美国,这是错误观念。“即使F1签证仍在有效期内,也不代表你可以放心出国旅游。”因为签证的有效性是建立在I20之上,一旦後者过期,海关便不会放行。所以若要旅游,必须确认自己在I20效期到期之前返回美国;更重要的是,最好在离境之前先到学校的国际学生中心取得旅游签字,才能确保万无一失。

日前网上盛传美国海关可能透过检视旅客的通讯软体,来决定是否予以通行,蒋佩芳也向记者证实此事。她表示,的确听闻客户提及这个情况,“由於美国海关可以以国家安全的名义来进行审查,所以你没有权利拒绝。”其实以过去经验来说,很多海关人员都是透过这些讯息,来得知当事人是否进行非法打工丶或其实没有符合签证申请条件等等;若海关发现有问题,可能就会请到所谓的“小黑屋”深谈。

留学生来说,入境美国时若进到所谓的“小黑屋”,绝对让许多人感到恐惧。蒋佩芳说,所谓的小黑屋其实并没有那麽恐怖,它主要只是在美国海关对旅客签证或身份有疑虑时,可以进行深度了解的二次面谈区。“真的不要那麽紧张”,蒋佩芳认为,只要保持平常心,放轻松如实回答,通常不会有太大问题。不过为了以防万一,最好还是能“打给自己熟悉的律师丶亲戚丶或是朋友,让对方知道自己的状况。”

蒋佩芳强调,近来美国海关虽然较为严格,但也并非在刁难旅客。只要资料齐全丶据实以报丶以及避免在签证空档时期出境,通常不会有太大问题。“但如果真的不幸被拒绝入关,最好还是乖乖的配合离开,免得对於以後申请签证或是身份造成影响,千万不要因小失大。”

小知识:
Optional Practical Training(OPT)就是所谓的“选任实习”,持F-1签证的留美学生,在毕业後都可以透过实习或正式工作的方式进行校外打工。而OPT必须要与申请者所学的专业内容相关。

(据苹果日报)

金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读(下)| 海外

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导读

金融、法律圈的人士对CRS(缩写相关定义请参看附录一)已经非常熟悉,但对于一般大众来说,很多人还是对其基本概念和前因后果没有意识,也会有诸如CRS是什么意思,对我们有什么影响的疑问。但是不管普通人是否有意识,5月9日中国相关管理机构已经正式发布了中国CRS的具体管理办法。了解CRS基本概念,获取基本知识,做好基本准备,对将受影响者意义重大。在上一篇文章,澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐律师解读了CRS的基本信息,现在继续探讨目前中国公布的相关政策法规的影响。

>>>CRS全球征税启动,国人的海外资产何处安放?

四、中国积极参与CRS

中国政府在2014年9月就已经承诺实施AEOI标准,并确定首次对外交换信息的时间为2018年9月。

2015年,中国第十二届全国人大委员会第十五次会议批准通过了《多边税收征管互助公约》,并于2016年2月正式生效。

2015年12月,中国国家税务总局签署了《金融账户涉税信息自动交换多边当局间协议》。这是中国的MCAA。

2016年10月14日,中国国家税总局发布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法(征求意见稿)》。

2017年5月9日,中国国家税务局、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会发布2017年14号公告发布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》。该办法会于2017年7月1日开始实行。这是中国的CRS。

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五、CRS在中国落地的具体实施的影响

1. 对一般中国公民、企业的影响

中国该管理办法的公布和具体实施是针对非居民,就是非中国税收居民的金融账户的信息。中国国内一般公众包括中国公民个人和中国一般企业都基本上没有什么影响,最多是自2017年7月1日后开设新账户时需要做个声明。

2. 对有海外资产、海外身份的中国公民、企业的影响

该管理办法主要针对中国国内的非居民金融账户。对于有海外资产、海外身份的中国公民个人,需要根据具体情况和法律确定自己的税收居民身份。如果即使拥有海外身份(比如其他国家的绿卡、永居等),但是可以确定是在中国长期居住,可以认定为中国税收居民,其在中国的金融账户信息不会被收集(当然如果被认定双重税收居民,有可能双重收集)。

如果中国公民单纯在海外有自己的存款账户(不管有没有海外身份),比如在中国香港有自己的账户并存有资金,有很大可能性会被中国香港相关机构收集汇总通过MCAA报告会中国税务主管机构,这要看其海外账户所在国家(地区)的具体相关CRS政策和法律规定。建议需要尽早了解获取相关信息,提前安排准备。

对于拥有国内海外资产(非金融产品,比如房产不动产、汽车、私人飞机、游艇、贵重物品)的情况,鉴于AEOI标不涉及非金融资产,目前还在报告审查范围之外。但是需要指出的是,如果拥有的海外房产有银行贷款,一般就会连接到该贷款银行的存款账户,此信息就有可能被披露。这需要参考了解不动产所在地国家(地区)对CRS的具体规定和程序。

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已经在海外设立分公司或者子公司,或者没有设立公司,但是海外拥有资产的中国企业,要积极了解相关所在地国家(地区)的CRS政策,进行税收居民身份认定,并且了解实际控制人以及外国公司的相关定义,才能争取时间提前准备,获取税收申报的主动地位。

3. 对在中国的海外个人、企业的影响

在中国居住工作的拥有海外护照的个人并不一定就是非居民,就像前面所说明对于非居民的定义,满足居住条件的个人会被认定为中国税收居民的情形下,该税收居民的金融账户信息不需要收集和通报给海外护照所在国家(地区)。当然这还是税收居民认定的问题。所以对于在中国工作居住的拥有海外其他国家(地区)护照的个人,必须应当比较熟悉中国和护照所在国的税收居民认定规则,认定自己税收居民身份,才能避免不必要的法律和税务责任。

对于在中国境内的海外企业(比如外资独资或者合资、合作企业等等),如果是按照中国法律依法设立,一般应当会被认为是中国税收居民,但是强烈建议具体咨询法律意见,确保税收居民身份认定,避免法律和税务责任。需要提醒的如果是消极非金融机构,即使是中国税收居民,其实际控制人为非居民的,仍然会接受CRS监控。

4. 中国金融机构的责任

管理办法影响最大的是中国金融机构。其公布是5月份,实施是从7月1日起,留给金融机构的只有一个多月的准备时间,其具体实施会影响到从业务、运营、合规、IT、风控、培训等部门,都带来巨大压力。但是鉴于中国金融机构已经开展过AML(Anti Money Laundry 反洗钱)和KYC( Know Your Client 客户信息获取)的工作,此前CRS也一直在征求金融机构意见,相信中国金融机构一定能够从容处理。

六、CRS在中国及全球实施时间及可能展望

在G20和OECD的大力推动下,目前全球已经有100个国家(地区)承诺实施AEOI标准,其中有50个会在2017年首次交换信息,中国承诺会在2018年首次交换信息(具体参见附录三)。

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根据AEOI标准的要求和MCAA中具体规定,已经承诺实施AEOI标准的国家(地区)会相互挑选信息交换伙伴,只有在双方均有意向的情况下才可以建立伙伴关系,才会互相交换信息

中国税务总局的相关解释中说明中国将与尽可能多的国家(地区)建立信息交换伙伴关系,但这也说明至少目前中国政府尚未明确确定和具体哪个国家(地区)建立信息交换伙伴关系。但是大趋势看,会有越来越多的国家彼此实现对方税收居民信息交流,实现税收信息透明化,打击跨境逃税,增加国家税收。

澳大利亚普亚律师事务所将持续关注CRS合规要求并乐于分享我们的见解和思路,会进一步为我们的客户提供准确法律分析和建议。

附录一:相关英文名词缩写语解释(按字母顺序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融账户涉税信息自动交换标准,简称“AEOI”标准。很多文章中将此简称为“标准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗钱
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用报告标准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美国海外账户税务合规法案。
  • G20: (Group of Twenty二十国集团) 1999年经七国集团财长会议倡议成立的财长和央行行长会议机制,此后升级为领导人峰会,由中国、阿根廷、澳大利亚、巴西、加拿大、法国、德国、印度、印度尼西亚、意大利、日本、韩国、墨西哥、俄罗斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英国、美国以及欧盟等二十方组成。 G20成员涵盖面广,代表性强,构成兼顾了发达国家和发展中国家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,国土面积占全球的60%,国内生产总值占全球的85%,贸易额占全球的80%。G20峰会采用协调人和财金渠道双轨筹备机制,按照协商一致原则运作,目前无常设机构。
  • KYC:Know Your Client 客户信息获取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管当局间协议范本,是各国(地区)税务当局关于相互(双边或者多边)进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 经济合作与发展组织,简称经合组织,是由35个市场经济国家组成的政府间国际经济组织。目前中国尚不是经合组织成员国。

附录二:AEOI标准中国相关时间表

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附录三:承诺实施AEOI标准国家

2017 首次交换信息的国家(地区) 共50个

安圭拉、阿根廷、比利时、百慕大、英属维尔京群岛、保加利亚、开曼群岛、哥伦比亚、克罗地亚、塞浦路斯、捷克、丹麦、爱沙尼亚、法罗群岛、芬兰、法国、德国、直布罗陀、希腊、格陵兰、根西岛、匈牙利、冰岛、印度、爱尔兰、马恩岛、意大利、泽西岛、韩国、拉脱维亚、列支敦士登、立陶宛、卢森堡、马耳他、墨西哥、蒙特塞拉特、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、圣马力诺、塞舌尔、斯洛伐克、斯洛文尼亚、南非、西班牙、瑞典、特克斯和凯科斯群岛、英国

2018年首次交换信息的国家(地区)共50个

安道尔、安提瓜和巴布达、阿鲁巴、澳大利亚、奥地利、巴哈马、巴林、巴巴多斯、伯利兹、巴西、文莱达鲁萨兰国、加拿大、智利、中国、库克群岛、哥斯达黎加、库拉索岛、多米尼克、加纳、格林纳达、中国香港、印度尼西亚、以色列、日本、科威特、黎巴嫩、马绍尔群岛、中国澳门、马来西亚、毛里求斯、摩纳哥、瑙鲁、新西兰、纽埃、巴拿马、卡塔尔、俄罗斯、圣基茨和尼维斯、萨摩亚、圣卢西亚、圣文森特和格林纳丁斯、沙特阿拉伯、新加坡、圣马丁、瑞士、特立尼达和多巴哥、土耳其、阿拉伯联合酋长国、乌拉圭、瓦努阿图

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澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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正值买房旺季 华人查看风水避后患 | 美国

5月至8月是休斯顿房地产市场的旺季,华人选房都注重好的学区,而且不少人对住宅地的风水也很关心。5月27日在休斯顿中国文化大学同学会年会上,风水及命理老师徐慕平介绍了几种风水中忌讳的住宅地形和屋内设计。

“就像没有十全十美的命格,风水十全十美的房子是没有的,” 徐老师说。房屋风水有内外之分,房屋外部环境占六成,内部环境占三成。

徐老师列举了一些风水忌讳的例子,比如进门正对厨房、厕所或者楼梯就当避免,二楼卧室对着一楼的灶台或者车库,主卧床头上方有横梁,或者大门外二十尺内有大树或者石柱,房屋位于丁字路口,或者距离街道太近,或者周围是学校、教会等等人群聚散的场所。

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美国的房屋存在风水问题而无法居住的大概有三分之一
美国的房屋存在风水问题而无法居住的大概有三分之一

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在美国看房风水与在中国看房有些不同。美国的房屋,人们进出习惯用通往车库的门,或者偏门,房屋的大门往往成了摆设,每年出入用到的次数很有限。徐老师表示,后门或者偏门的风水也很重要。

根据多年看房的经验,徐老师说,美国的房屋存在风水问题而无法居住的大概有三分之一,其他基本上都可以通过修改,补全的方法,让房屋可以住人。

徐老师还说,在购买房屋后的前十天里,房屋都要经过检验,此时可以查看房子的风水。如果发现房屋有不可接受的风水问题,可以选择退出购房交易。

现场的一位房地产人士提醒说,人们在买房时,“因风水退房”最好事先写进合同里,不然就不仅仅是赔几百块钱能了事的。

除了风水,人自身的命格也起到很大作用。风水好,命运不济,或者风水不太好,但是命格很旺都是常见的情况。

互联网资讯综合整理

美国房市买气不振 库存稀缺 贷款申请量下滑3.4% | 美国

倘若消费者找不到住屋可购买,那麽他们就不需要申请抵押贷款。而这可能促使了抵押贷款的申请量下滑,上周就下跌了3.4%。

抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)所发布的经季节性调整後之指数较一年前下降了14%。

MBA的首席经济学家Michael Fratantoni表示,住屋销售仍然受到全国缺乏库存的限制,房价涨幅几乎是通货膨胀的三倍。

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美国住屋销售仍然受到全国缺乏库存的限制
美国住屋销售仍然受到全国缺乏库存的限制

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本周抵押贷款的申请量下降1%,过去四周下降了5%。不过,比一年前的同一个月高出7%。今年春季房屋需求旺盛,但待出售的房屋供应量却持续下降。

两个星期前,抵押贷款利率下降至今年的最低水准,促使再融资业务跃升。 不过,本周再融资的申请量下降6%,比去年同期下降31%。目前利率持续下滑。

Mortgage News Daily的首席营运长Matthew Graham指出,在现代经济史中,这份数据报告有最巨大的潜力以推动利率

(据钜亨网)

中国客疯赴美置产 美国民众不买帐 | 美国

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今年第一季中国海外商业地产投资,有9.8亿美元投向美国
今年第一季中国海外商业地产投资,有9.8亿美元投向美国

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戴德梁行最新报告显示,今年第一季中国海外商业地产投资,有9.8亿美元投向美国,仍是中国投资客最爱买的前三志愿,然而,美国人反而不看好自家的房地产市场,房利美房屋购买情绪指数3月下跌3.8,认为现在是买房好时机的美国人再少1成,与中国投资客的置产热情形成强烈对比。

美国OneWorld地产经纪公司执行长Peggy Fucci表示,与长期热门投资地点纽约旧金山西雅图比起来,价钱较便宜的迈阿密,近来开始吸引中国的房地产投资人,当地近来也有不少投资开发案是瞄准中国买家

不过,美国房价飙涨也带来副作用,数据显示过去1年,洛杉矶郡的无家可归者人数激增23%,主要原因就是当地不断攀升的房价

在此情况下,今年有研究报告指出,近6成的美国人担心会有另一场房地产危机,因为房价继续高涨,借款人倾向申请低首付丶高风险的抵押贷款。近来Owner.com网站调研报告也显示,55%的美国人有意将购房预算平均削减4万美元。

(据中时电子报)

大数据专家引领您实战 中国香港丶中国台湾及一带一路房地产市场 | 海外

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一带一路机遇:斯里兰卡不再流泪

斯里兰卡经济也许给人比较落后的感觉,但其实该国贫穷率近年已不断改善,GDP每年增长率保持在4%至5%的水平。另一方面,日渐增加的外国投资者、回流的侨民及富豪,以及来自世界各地的旅客,亦提升了当地的新房与豪宅需求,同时亦为当地饭店及公寓增加了机遇,加上交通及基建逐渐改善,相信斯里兰卡楼价只会有升无跌。【阅读原文

 

2016年中国台湾房地产市场回顾

2014年中开始,中国台湾的房地产价格逐年下跌,2016年创下15年以来的最低交易量,只有24.5万栋,台北市楼价更从最高点下挫15%至20%。未来中国台湾房地产市场发展,或可从过去一年10条房产热搜新闻回顾,预测中国台湾房市未来动向。【阅读原文

 

2016年中国香港房地产市场回顾

不少人认为2016年是糟糕的一年,多颗巨星殒落、全球政局不稳引致经济动荡、加息阴霾笼罩全球等,然而中国香港房价在风雨中继续站稳,甚至越升越有,逼使政府出手压抑房价升势,成果就有待市场亲自”汇报”。现在,不如一起来回顾2016年这一年来,牵动中国香港甚至全球房地产市场的新闻吧!【阅读原文

 

一带一路机遇:泰国楼市追落后

作为其中一个最受中国香港人欢迎的国家,泰国的确有其独特的魅力。虽然泰国旅游业贡献在东南亚可谓数一数二,但其楼价涨幅却在几个主要亚洲城市中排第尾。在过去10年,泰国楼价涨幅只有24%,相较于马来西亚的54%、菲律宾的75%、新加坡的78%以及中国香港的160%,泰国楼价的确存在极大的“追落后”空间。【阅读原文

 

一带一路机遇:长线投资首选新加坡

新加坡与中国香港共列为“亚洲四小龙”,亦是全球三大金融中心之一。在新加坡投资楼市,现在的确是一个难得的机遇:新加坡2016年第三季的私人住宅楼价指数按季跌1.5%,不只是自2009年6月以来最大的按季跌幅,更是连续第12季下跌。不少分析师均认为,新加坡楼价已见底,投资者若于现时入市,有望捉紧当地楼价触底反弹的机会。【阅读原文

 

一带一路机遇:马来西亚蓄势待发

最近,我在网上看到一篇文章,说马来西亚是一块“福地”,独特地理位置不只让马来西亚远离自然灾害,更使她成为东南亚另一个值得投资的国家。马来西亚位处东南亚的交通及经济中心,亦是中国“一带一路”计划沿线其中一个最大的国家。在房地产市场方面,马来西亚去年的房价上涨了17%,涨幅是亚洲之冠,值得投资者留意。【阅读原文

 

一带一路机遇:越南楼市有钱途

在2011至2013年之间,越南曾经历房地产市场泡沫爆破,当时房价暴跌、房地产积压问题严重,在河内等城市更不难发现“烂尾楼”。但在越南政府的政策转向、并开放投资机会予外国人后,在短短数年间,越南楼市已迅速恢复,可见这个国家的强劲“生命力”。趁资金还未攻陷这个漂亮的国家,快点来发掘她的黄金机遇吧!【阅读原文

 

一带一路机遇:斯里兰卡不再流泪 | 海外

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你有听过“印度半岛的一滴眼泪”吗?你有喝过“锡兰红茶”吗?它们有什么共通点?——它们都代表着印度洋的一个小岛:斯里兰卡

看看地图上的斯里兰卡,它就像一颗小水滴,加上位处印度的下方,仿佛是印度流出来的眼泪,所以被称为“印度半岛的一滴眼泪”。而在1972年前,这个小国的名字都是“锡兰”(Ceylon);1972年锡兰废除君主制,改称为“斯里兰卡共和国”;直至2011年,斯里兰卡政府下令禁用“锡兰”这个旧名字,希望新名称“斯里兰卡”能替全国上下讨个新气象。然而,由于锡兰红茶在全世界已享负盛名,故可以逃过“改名”之举。

斯里兰卡被称为“印度半岛的一滴眼泪”
斯里兰卡被称为“印度半岛的一滴眼泪”

斯里兰卡经济也许给人比较落后的感觉,但其实该国贫穷率近年已不断改善,GDP每年增长率保持在4%至5%的水平,趋向“中等收入更高”国家。另一方面,该国的经商成本亦相对较低,因为当地人力资源便宜,但教育程度却颇高,成为不少外资拓展业务的新选择。

图片来源:中国香港贸发局经贸研究
图片来源:中国香港贸发局经贸研究

日渐增加的外国投资者、回流的侨民及富豪,以及来自世界各地的旅客,亦提升了当地的新房与豪宅需求,同时亦为当地饭店及公寓增加了机遇,加上交通及基建逐渐改善,相信斯里兰卡楼价只会有升无跌。为吸引外资流入当地房地产市场,斯里兰卡政府在2016年放宽了外国人买楼限制,外国人可以购买当地土地及住宅(之前只能购买4楼以上的住宅),同时豁免15%土地税,单位放租则只需要付1%印花税。

根据斯里兰卡房地产网上平台LankaPropertyWeb.com的调查显示,44.1%受访者表示,会将投资放在房地产,比投资定期存款、基金及股票的受访者更多;在同一调查中,58.3%受访者相信当地房价会持续上升。

日渐增加的外国投资者丶回流的侨民及富豪,以及来自世界各地的旅客,亦提升了斯里兰卡的新楼及豪宅需求
日渐增加的外国投资者丶回流的侨民及富豪,以及来自世界各地的旅客,亦提升了斯里兰卡的新楼及豪宅需求

与中国香港房地产市场一样,越来越多人由线下转到线上进行买卖及宣传,当地投资者更相信,在网上媒体宣传、搜寻及买卖楼盘,比传统媒体如报纸更为有效。LankaPropertyWeb.com创办人Daham Gunaratna指,该网站近年的浏览人数及广告数量都大幅增加,效益远超传统印刷媒体及其他电子媒体,而他们访问过的发展商亦表示,将会在电子宣传渠道投放更多资源,去宣传旗下的楼盘。

位于科伦坡的全新楼盘,你猜一个1,000平方呎(约92.9平方米)的三房两厕单位卖多少钱?——只需要2,300万斯里兰卡卢比,即约118万港元(约104万元人民币)!别以为这么便宜的单位,想必定是位于郊外或是未发展的区域吧?非也,上述单位距离最近的地铁站仅仅100米,生活所需包括超级市场、学校、餐厅、医院等也应有尽有。

不过,“一带一路”计划的推展在斯里兰卡并非一帆风顺,或成为投资当地的隐忧。今年1月初,由中国协助斯里兰卡开发的赫班托达港(Hambantota)工业区举行动土典礼时,有数百名斯里兰卡民众与警方爆发冲突,表示不愿离开自己的土地,这是斯里兰卡民众对中国投资的抗议行动,首次演变为暴力事件,凸显当地民众对中国在该国扩张的不满。投资者宜密切留意相关的事态发展,并关注“一带一路”计划在当地的推展进度。

 

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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史上最全!澳大利亚及中国房产买卖政策之比较 | 澳洲

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中国和澳洲在房产的买卖和持有的政策上还是有很大差异的。澳洲作为一个发达的国家,房产市场相对成熟稳定,是一个可以考虑做长期投资的市场。法律和政府对市场的监管严格,对购房者也是一种保障。虽然澳洲人都喜欢拥有自己的房子,但是也有很多年轻人选择租房,房屋的出租率也是比较健康。澳洲在各方面的税收都是很高,对房屋出租的获益也不例外,这就要求购房者在计算贷款收益时,要做到合理避税。(中国人在澳洲买房条件?)

中国是一个高速发展的国家,房产市场曾经也随之有着一段疯狂的暴涨,运气好的投资者的房产在过去的十多年间已经翻了有10多倍。但是整个市场要趋于更理性,操作更规范也是需要时间来调整的。为了限制投资者对房产的炒作,政府出了限购令,这也使得现在想把房产作为投资的一部分变得很困难。

客观地说,澳洲房产市场经过10多年的调整,价格也是在逐年上涨,但是没有中国涨幅那么大,即便是澳洲现在房价与中国一线大城市相比,也是更为容易接受的。加上澳洲房子都是全装修带一部分家电和澳洲中介对房屋出租的专业管理,使得投资者比较省心。

下面,我们从物业,出租,贷款等角度做一个澳洲和中国置业的比较。我们设置了一个☆,给比较下来有绝对优势的一方。  

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盛达文地产发展总监们Simon & Vivien专栏全集

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留学生在澳大利亚可以购买二手房吗?华人律师亲自解答 | 澳洲

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近期很多读者朋友来信询问,想给在澳大利亚留学的孩子置业,看中了当地的二手房。这种情况是否可以购买二手房呢?(相关资讯:澳洲房产购买流程

相关规定

首先,让我们来解读一下相关的法律规定。根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》规定,“临时居民”为居住在澳洲并且符合以下条件的人士:

  • 持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证;
  • 已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

澳大利亚外国投资与审查委员会的官网明确说明,临时居民通常可以在澳大利亚购买一处二手房作为其在澳居所,并受到下述条件限制:

  • 该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所;
  • 该居民不得出租此物业或其中任一部分,同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住;且
  • 在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业。

需要强调的是,该临时居民不得在澳购买任何二手房作为投资或出租目的。

由此可见,拥有12个月以上学生签证的留学生是可以在澳购买二手房的,但必须自己使用该二手房作为居所。在购买二手房前,该学生必须向澳大利亚外国投资与审查委员会递交购房申请并支付相应申请费,在获得批准函后才可合法购买二手房。具体申请方式,请务必在购房前联系自己的律师准备相应材料。

注意事项

那么,留学生在澳购买二手房需要特别注意哪些事项呢?

第一,二手房的竞争比起新房楼花可能更为激烈。一般来说,楼花新房是定价销售,而二手房一般为出价或拍卖等形式出售,简单来说即价高者得。同时,如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房,那FIRB的申请费是不退的。目前,FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制,如果最后拍得的价格超过FIRB批准函,可能会面临额外的费用。因此,在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

第二,如果学生买房准备要办贷款,那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师,了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力,那么作为在澳的全职学生,是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。因此,留学生购买二手房必须准备好充足的资金才行。

第三,留学生购买二手房后,必须将其作为自己在澳的主要居所使用,不得出租或分租该物业的任何部分,从而获得投资收入。严格来说,购买了二手物业后必须搬进去居住,即使空关着也是不符合FIRB规定的。

第四,在学生签证到期或学生离开澳大利亚或停止使用该物业为其主要居所的3个月内,必须将该物业出售。一般来说,如果该学生获得了澳洲永居签证,则可自由使用该物业。

值得注意的是,学生的父母在没有澳洲有效签证的情况下是不可以购买二手房的,只能以孩子的名义购买。若是购买新房楼花,则可自由选择是写在孩子名下还是父母名下。

 

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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投资墨尔本地产你需要准备些什么?| 澳洲

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墨尔本买房攻略:现在海外房产,尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值,股市又捉摸不定的时候,投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。

但是,当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时,心里有点惴惴不安,如何投入,如何管理,如何来看待这个投资,是不是会被人骗,这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范,但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。

这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息,帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。

海外投资者在澳大利亚能买什么?

澳洲政府为了保障当地居民的利益,规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择,但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的,带一部分家电的,所以装修是不用担心的。

澳洲买房,我需要准备多少钱?

如果购买期房,首期是房款的10%,这笔钱会放在开发商的信托账户里,由政府监管。等交房后,需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80%,购房者就需要补足10%,如果银行只贷70%,那么就需要补足20%。同时,印花税,海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后,要开始缴纳物业,政府管理,以及水接通等费用。

澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈,也有很多产品,通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品,同时他们也可以事先与客户沟通,帮助客户做好财务的规划。

当你计划买房,对手头资金不是很确定的话,事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金,所以一般状况对买房者不存在任何的费用。

澳洲买房,谁来帮我操作?

我记得在中国买房,售楼处的给一份标准合同,告诉我不能改的,大家也就闭着眼睛签了。

澳洲买房,房产经纪给你提供的是房产信息,但是执行买房这件事情是有律师来操作的。 当你买房找好律师后,律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的,律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此,律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师,可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度,也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。

澳洲买房,这笔账怎么算?

作为投资的房产,我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth,就是房产本身的增值;二是Rental Yield,也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好,而且在几年内自身的增值也很快。

Capital Growth 跟整个的市场情况,所处的区域,房子的种类都是有关系的。

前不久看到一则新闻报道,提到了墨尔本高档的区域KEW,几年来的房产增值情况。

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25年前,业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅,这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款,25年后,业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来,每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去,那条街的房子都已经是巨贵了。

往回看都是容易的,最难的是预测将来。在业主买房的那一刻,他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说,当然是大大的赢家。

对于投资者来说,他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了,对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民,不知道是会涨还是跌,当经历过5000点然后又到4000点的时候,知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的,关键看你怎么把握。

从资产升值的角度来说,带地的房子会比公寓房更稳健,公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓,到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前,她拿着笔钱买townhouse,或者其他区域的公寓,可能资产的增值会更好。

但是从出租回报率的角度来说,同样这套Docklands的公寓还是不错,基本每周的租金在550澳币这样。

Docklands公寓的出租回报率可观
Docklands公寓的出租回报率可观

墨尔本一般的2房的公寓,每周的租金在450-600澳币不等,1房的公寓周租在300-450澳币不等,价格取决于地段,房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右,是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是,只要业主肯稍微降低一点房租,房子的出租还是不成问题的。

去掉物业等常规费用,政府的一些费用和中介的管理费,一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价,但是,大部分人都会贷款买房,所以,如果按照30%首付来计算的话,这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平,这样也不用交收入的所得税。

盛达文地产发展总监的专业建议

在投资的时候,如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好,但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大,就找一个出租比较好的区域,例如靠近CBD或者靠近学校。

有时候买房者愿意为了更好的朝向,风景而付更高的房价,但是这些因素在出租的时候,并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得,这就是要自己考虑了。

墨尔本区域的划分细小而繁复,一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说,要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料,可以跟大家分享一下。【阅读原文

 

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