ZoeChan – Page 333

美國三月份成屋購買量下滑0.8％買家的負擔能力漸下滑 | 美國

美國三月份購買現有成屋的數量較二月時下滑 0.8％。全國房地產經紀人協會的待售房屋銷售指數比 2016 年 3 月份高出 0.8%。

經濟學家 Lawrence Yun 表示，在大多數地區，出售房屋的價格越低，競爭越激烈。這就是為什麼盡管總銷售額更多，但今年首購的買家在市場中的數量始終無法提升的原因。

抵押貸款利率在三月份下跌，這給了買家一些小小的經濟股勵，但還不足以彌補快速上漲的價格。Yun 表示，由於供應緊縮，房價已經較去年同期上漲了近 7%，房屋銷售的熱烈程度已經逼近歷史新高。

不過，買家的購屋能力明顯惡化，越來越多的買家在房市中被邊緣化。本周，根據房地產公司 Redfin 的報告指出，3 月份的看屋團數量有所下降，潛在買家的數量也同樣下滑。與此同時，抵押貸款的申請數量也在減少。

東北部地區的待售房屋銷售指數在本月下挫 2.9％。中西部地區每月下降 1.2％，每年下降 2.4％。南方銷售額每月上漲 1.2％，比去年 3 月份上漲 3.9％。西部銷售額每月下降 2.9%。 Yun 預測，今年的成屋銷售額約為 564 萬，年增率為上揚 3.5％，增幅較去年有所回落。

（據鉅亨網）

去美國留學讀中學的中國學生為何越來越多？| 美國

要想去美國留學讀中學，就要知道該國的教育體系是怎麼樣的，比如我國實施的是九年義務教育，那麼在美國是怎樣的制度？

美國的法律規定兒童6-16歲必須入學。美國的中學分為公立和私立兩種，美國的公立學校由政府稅收支持，當地學生免費入學，私立學校私立中學的資金主要來源於私人或者一些組織機構，如教會、企業、財團、社團等。

對於中國學生而言，可以選擇就讀公立中學或是私立中學，兩者的區別在於學生持有的簽證類型不同。去公立中學，是依據美國國務院的國際學生交換計劃，學生身份只能是交換生，持有的簽證是J1簽證。按照J1簽證的規定，學生在美國最多只能停留一個學年，一個學年滿後，不能續簽或停留在美國，學生必須按期回國。

就讀私立中學，才是留學生身份，拿的簽證是F1的留學簽證。一般來講，持有F1簽證，學生可按I-20表格上規定的停留期限合法居留在美國。

據美國《2015門戶開放報告》中指出，在美國際留學生總數在2015年度人數突破30萬大關，增長率高達10%。其中，初高中留學人數均出現大幅度增長，全球在美低齡留學生高達14萬余人，根據中國學生所占比值進行粗略估算，僅最近一年時間就有4萬余名中國學生在美學習中學課程，比前一年增長了近5000人。

（據新浪教育）

美國移民政策恐有變中國人慌忙申請“黃金簽證” | 美國

北京——他擁有一座價值300多萬美元的湖畔別墅，車庫裡有兩輛梅賽德斯轎車，還有一名管家，為他拍打枕頭，擦亮皮鞋。

不過北京房地產高管劉西玉（音）生活中最想要的一個便利卻仍然欠缺：一張美國綠卡。

他受夠了中國肆虐的空氣污染和子女承受的僵硬的學校制度，劉西玉去年承諾向加州的一個房地產開發項目出資50萬美元，希望獲得EB-5投資者特別簽證，這樣他和家人就可以更多地待在美國了。

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聯邦特工本月搜查了加利福尼亞州的一家公司，找到了大量證據。該公司被控幫助富有的中國投資者開展欺詐活動，以便獲得綠卡

現在，在一系列欺詐和職權濫用醜聞之後，特朗普總統發誓要收緊移民政策，開展新的審查，這促使數以千計像劉西玉這樣的中國申請人尋求在更嚴格的規定落實到位之前獲得簽證。

立法者本周在試圖對預算達成協議，避免政府停擺的同時，也討論了EB-5項目。

47歲的劉西玉說：“我想幫助美國發展經濟。我不明白為什麼有人會反對。”

渴望將資金從中國轉出的富有家庭，近年來急於通過EB-5項目獲得綠卡。2016年的大約1萬份投資者簽證中，有四分之三都被中國公民獲得。

這個項目有時被稱為“黃金簽證”，已經幫助美國的酒店、高速公路、賭場和其他項目吸引了數以十億計的美元。

但它也引發了對濫用的擔憂，包括本月洛杉磯一起5000萬美元欺詐案的調查，這個案件涉及100多人，其中包括中國公民。

該項目讓特朗普面臨兩難困境，一方面他誓言要收緊移民政策，另一方面他也渴望促進就業的增長。

他在總統競選過程中抨擊中國，但上任以來，卻尋求和中國培養更好的經濟關系。作為商人，特朗普及其女婿、顧問賈裡斯·庫什納(Jared Kushner)認可EB-5項目，以幫助房地產項目獲得融資。

在中國，很多簽證申請人都希望特朗普從商業角度審視這個問題。他們說自己贊成特朗普收緊移民的政策，但他們表示要把重點放在非法移民而不是投資者身上。

來自北京的企業家李靜（音）在兩年前申請了投資移民簽證，她表示，美國讓非法移民留下，卻把通過合法手段尋求簽證的中國投資者拒之門外，這很不公平。

李靜在喬治亞州的一個高速公路項目中投資了50萬美元以便獲得綠卡，加入她正在該州一所軍事院校學習的兒子。她說，中國城市的房地產市場很繁榮，所以人們出售房屋並用這些錢來投資比較容易。

“最重要的是孩子的教育，”她說。“中國的父母願意付出任何代價，來為下一代提供力所能及的最好東西。”

EB-5項目成立於1990年，它允許外國人及其直系親屬在美國申請永久居留權，但他們需要在農村地區或失業率高的地區投資50萬美元，至少產生10個工作崗位，或者也可以選擇在其他區域投資100萬美元。

這個項目非常受歡迎，以至於積壓了2萬多份申請，最長要拖五年綠卡才能批下來。不過很多中國人說他們願意等。

23歲的魏馳（音）兩年前因雇主無法辦理工作簽證而申請了EB-5簽證。他父母來自中國南方城市廣州，他們提供了50萬美元，讓他在華盛頓投資了一座公寓大樓。

魏馳是一名管理顧問，現在靠留學生簽證留在紐約，他說：“我現在所能做的事情就是等。”

一些官員對這個項目疑心比較大。來自加利福尼亞州的共和黨參議員黛安娜·範斯坦(Dianne Feinstein)和來自艾奧瓦州的共和黨參議員查爾斯·E·格拉斯利(Charles E. Grassley)在今年1月提出了消除該項目的立法，稱它導致了龐氏騙局和引人關注的濫用案件。立法者也對投資者安全背景調查不充分表示了擔憂。

範斯坦說，這個項目顯得好像美國公民身份可以出售似的。她說：“數以百萬的人正在等待簽證，為富人提供一條特殊的公民資格通道是不對的。”

一些立法者也擔心，EB-5項目以農村地區的發展為代價，令大城市獲益——鑒於特朗普在農村地區獲得的政治支持，分析人士指出，他可能會對這個說法很敏感。

有些人建議不要取消項目，而是將投資的最低金額從目前的50萬美元提高到135萬美元。其他人則認為應該鼓勵在農村投資，為他們留下一部分簽證。

特朗普政府對該項目的未來仍然保持沉默，不過一些分析師認為，鑒於他在房地產業方面的背景，特朗普可能會支持該項目。庫什納在澤西市有一個特朗普品牌的豪華公寓樓項目，從中國投資者那裡獲得了近四分之一的融資，大約5000萬美元。

“這可能是他們唯一願意接受的移民項目。”康奈爾法學院的移民發教授史蒂芬·W·耶爾-勒爾(Stephen W. Yale-Loehr)表示：“如果設計得當，它可以為美國工人創造就業機會。”

律師表示，由於預計特朗普政府會修改這個項目，過去幾個月裡，來自中國投資者的申請數量出現了飆升。

中國經濟在放緩，政府希望防止資金急速流出，引發不穩定，因此最近實行了嚴格的貨幣管制措施。盡管如此，EB-5項目的投資者通過離岸賬戶等方法繞過了這些規則。

北京移民律師顧歐文（音）說：“很多人擔心這將是他們獲得更好交易的最後機會了。”他還表示，中國的富人也將該項目視為保護資產免受政治風暴衝擊的一種方式。

房地產高管劉西玉表示，他將繼續等待簽證，但他說自己很擔心11歲的兒子在北京的健康和教育狀況。

“如果特朗普總統真的想把美國放在第一位，”他說，“他必須讓中國投資者走進門。”

（據紐約時報中文網）

加勒比海投資移民最佳地：安提瓜島 | 海外

安提瓜島有著所有海濱生活的浪漫，並可以賦予你現代人所能享受的所有舒適。最近，一項全新的海洋度假勝地開發區將海島資源發揮到新的高度。Laura Henderson帶你領略這個魅力海島的風情，同時為您介紹這個地方的房產投資潛力。

安提瓜島帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海區域非常重要的節日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），這一節日將迎來50周年紀念。這個活動也是很多旅店經營者們為了延長當地的旅游季而想出的點子，最初的活動是為期兩天的當地漁船比賽，參加比賽的漁船都被漆成繽紛的彩色來增添節日氣氛。

今天，這依然是安提瓜島吸引度假者的好方式，但是帆船運動更加的嚴肅了。當然，之前的漁船也消失了。現在，來自世界各地的游艇，在這裡彙聚成小型艦隊，還有郵輪與運動皮劃艇，在不同競技類別中比賽。

但是這個島嶼有著遠遠超出船賽的魅力。坐落在背風群島的中心，在沙灘上感受細沙穿過腳趾是日常，更不要說猶如百寶箱般的歷史與文化景觀。作為英國前殖民地之一，這座島上的英國傳統依然隨處可見，如舊堡壘、紀念碑和教堂，還有混合了英國與西印度風情的獨特文化。

過去的幾年中，隨著歐洲和中東成為內部投資的領先市場，這裡的旅游業迅猛發展起來。這裡有著充足的房產供哪些有追求的買家和游艇迷選擇，大多都處在度假勝地，為買家提供一站式的安全保障和所有權，以及有著社區氛圍生活環境。比較恰當的一個例子便是海濱小村莊歡樂港（Jolly Harbour），在這座島風景如畫的西海岸，有著一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都設有私人的游艇停泊位，航行歸來後在甲板上小酌一杯是再愜意不過的事情。娛樂設施包括網球中心、游泳池和沙灘聚樂部，還有幾家絕佳的餐廳喝酒吧、一個超級市場和成排的商店。豪華的四室別墅800,000美元起，最高價的房產達200萬美元左右，通常是五室的別墅，帶有私人停泊位和通往沙灘的私人通道。

在這個島上掀起讓人興奮的浪潮的是還沒有正式發售的度假別墅開發區Callaloo Cay。這片住宅區坐落在Morris Bay Beach——東南海岸線上的一篇靜寧沙灘上。Callaloo Cay的設計結合了奢華海濱度假地的活力與世外桃源的靜謐。

這個度假勝地在2017年將迎來史無前例的開發計劃，預計在2020年完工。開發項目遵循良好的可持續發展的建設原則，打造綠色建築和和諧互通的社區是擴建項目的主旨，其中包括一個著名的五星級酒店，私人別墅，和世界級溫泉浴場，以及引領潮流的沙灘聚樂部和一些海濱餐廳。

在這裡你可以遙望到地平線處迷人的日出與蔚藍的海水，這個高檔私人度假勝地將占據海濱的中心地帶，面積將達32公頃。另外5公頃地將用於為當地居民和游客開發的國家公園。房產的擁有形式有可贖回股份，分式產權和全部產權。想要擁有全部產權，至少要投資400,000美元，這也會使投資者獲得公民身份，還附帶一系列的優惠稅收政策。

通往樂土的護照

自從吸引世界富豪的投資移民項目推出以來，安提瓜島和巴不達島的加勒比海岸一直被外來投資的浪潮衝刷著。

受同位於加勒比海的鄰居聖基茨和尼維斯島最早推出的世界上第一個投資項目的啟發，安提瓜島和巴不達島的投資移民項目僅在過去的12個月中就吸引了大量的投資者，包括好萊塢影星Robert De Niro，他前不久在巴布達島投資了一個2.4億美元的度假勝地“人間天堂”；來自中國的一達投資集團，在臨近巴布達島的吉納島（Guina Island ）投資了10億美元，准備建造一個面積達1,600公頃的巨型開發區。

與此同時Arton Index——一項權威的全球投資移民界的統計機構將安提瓜島的項目排在了加勒比海各國同類項目的第一位。這一結果是從辦理速度、花費、生活質量、閑適程度和自由度等幾個指標的衡量中得出的。

來自安提瓜島和巴不大島投資局的J Henderson Fields表示，盡管安提瓜大島的投資移民項目頗為成功，但這個島國希望盡可能地保持業界的這一聲譽也是顯而易見的。

能夠體現這一“謹慎樂觀”態度的舉動是，政府在投資者的合同中加入了一項條款：在特定時間內，投資者離開該國的時間是有限制的。

Fields 解釋道：“每個申請人都會經過合格機構的細致審核過程，所有項目必須經過投資單位的批准。”

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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科技人變心了？告別矽谷，直奔西雅圖！| 美國

最近好友的小孩從柏克萊大學電腦研究所畢業，他陸續收到亞馬遜、微軟、臉書、Google等四家科技公司工作聘書，但他與父母親難以抉擇，究竟該如何選擇？
雖然累積近20年創投與房產投資資歷，但我的答案並非從公司“未來性”的角度出發，反而是比較四家公司所在地：矽谷與西雅圖，高科技人才支付房租或房貸後的“可支配所得（disposable income）”高低來提供建議。

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根據Linkedln-Zillow最近一期報告指出，科技人若在矽谷所在的灣區（Bay Area）買房，每月薪水支付完房貸後，僅剩下約4,200元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約37%；相較在西雅圖置產，每月薪水支付完房貸後，仍剩下近6,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約59%。

若不買房改采租屋，矽谷所在的灣區（Bay Area），科技人每月薪水支付完租金後，剩下約4,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約35%；相反地若在西雅圖租屋，每月薪水支付租金後，仍剩下近5,500元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約55%。
可以看出高科技人才在西雅圖，不管是買房自住或是租屋，支付房貸或租金後，最後剩下來“可支配所得”都高出待在矽谷1,500~2,000元美金。這說明過去這1、2年，矽谷房價呈現漲不動、甚至小幅下修；但西雅圖房價年漲超過10%，明顯呈現兩樣情。我認為這樣的發展趨勢將會持續。

在西雅圖，許多電腦軟體、開發和數據工程師大多服務於科技巨頭亞馬遜和微軟。即使總部在矽谷的Google及臉書都在西雅圖設有衛星辦公室或研發中心，且目前擁有超過1,000人編制，可見許多矽谷高科技公司也看好西雅圖有機會形成另一個矽谷的潛力。反觀加州矽谷，過去五年間，高科技人才往外州尋找新工作機會的人數卻大幅成長67%，想搬離矽谷的人數日漸增多。

所以我的建議是：若是只想擔任高科技專業人員，並兼顧生活品質的話，因為在西雅圖的“可支配所得”遠高過在矽谷，應該先考慮西雅圖。但若是要自行創業或是選擇加入新創公司一起打拼掛牌上市，不可否認的，矽谷畢竟是美國高科技新創公司的搖籃，容易取得外部投資資金，且新創公司群聚，成功機會較高。

至於是要投資矽谷還是西雅圖房產？我個人認為，矽谷灣區的房價已經高處不勝寒，下修的機率不低，反而是西雅圖的工作機會不斷增加，新人口持續湧入，使得房價有機會持續攀高，值得一試。

（據《經濟日報》鍾仁義。鍾仁義即將加入居外【名家專欄】，敬請密切留意。）

闊別3年亞洲境內房產投資總額首度超越跨洲投資 | 海外

闊別3年，亞洲境內房產投資總額首度超越跨洲總額，根據全球房地產資本分析公司Real Capital Analytics（RCA）統計資料，去年亞洲資本投資境內房產的投資總額高達693億美元，較前年大增176億美元，增幅約34％，反觀去年亞洲資本投資跨洲房產總額為589億元，相較前年減少64億美元，減幅近1成，是近3年首見境內投資超越跨洲投資，不過，去年1整年中國台灣卻無任何外資出現。

今年房產投資市場看好亞洲境內，尤其是中國、中國香港、新加坡與印度。圖為印度首都新德裡

去年亞洲房地產市場相當活躍

進一步分析近10年亞洲資金投資境內房產總額變化，2008年僅約208億美元，但是到了2016年則達到693億美元，8年時間成長2.33倍，顯示境內房產投資相當強勁。

高力國際分析，去年堪稱是亞洲房地產投資市場相當活躍的一年，即便去年中國在亞洲境內投資總額比率僅占17.4％，雖還不到主導地位，不過，隨著人民幣走貶放緩，加上美國可能實行保護主義，以及中國推動“一帶一路”的政策等原因，預期今年中國將把資金從過往高度投資美國，轉移至投資亞洲境內，而且倘若中國真如預測，將大量的資金投入亞洲境內市場，將可有效抵消利率上升的壓力，讓亞洲的房產平均收益維持平盤，因此，今年房產投資市場看好亞洲境內，尤其是中國、中國香港、新加坡與印度等。

而且多數亞太市場包括中國、印度、澳洲、中國香港等的經濟條件健康，也順勢推升整個亞太區辦公室租賃需求，其中悉尼、墨爾本與中國香港本島的租金更有增長的趨勢，目前中國香港辦公室平均淨收益率約3.8％，新加坡中央商務區約3.6％、上海約4％，北京約4.5％、首爾約4.1％、雅加達約6.4％。

中國取代日本成為亞洲最大房地產投資市場

即便自2009年起，其他洲投資亞洲的房產總額，始終低於亞洲資金跨洲投資總額，去年僅162億美元，不過，亞洲資金境內投資房地產反而逐步熱絡，尤其是去年中國房地產的交易總額364.52億美元，相較日本約290.49億美元，還要多出近75億美元，首度超越日本，成為亞洲房地產的最大投資市場。至於中國台灣則排第7名，僅25.13億美元，僅是中國交易總額的6.9％，連1成都不到。

根據RAC發布去年亞太區前10大房地產投資總額區域，其中，中國、中國香港、韓國、新加坡、印度、及菲律賓均為成長，僅日本、澳洲、中國台灣、紐西蘭呈現衰退。去年亞洲單筆最大房地產交易案便落在新加坡，為去年第2季卡達投資局以24.3億美元買下地標建築Asia Square Tower 1。

若進一步統計去年亞太區各城市房地產交易總額，前10名依序為東京，交易總額約163.34億美元、上海約146.75億美元、中國香港134.97億美元、首爾約99.22億美元、悉尼約90.36億美元、新加坡約79.64億美元、墨爾本約54.83億美元、布裡斯本約29.18億美元、大阪約29.13億美元，進一步分析以上10個城市中，去年任一個城市的交易金額，均超越中國台灣去年全年交易總額。

（據自由時報）

華人在新西蘭買房父母起重要作用 | 海外

據新西蘭天維網援引stuff消息，對於生活在新西蘭的千禧一代（1981-2000年生人）來說，擁有自己的房產依舊是至關重要的，盡管其中的原因與在中國買房的理由不盡相同。

近日，匯豐銀行開展一項關於全球房屋所有權的研究，澳大利亞、加拿大、美國、英國、法國、阿聯酋在內的九個國家的9000餘人參與了這項調查。研究顯示全球擁有自己房產人數的平均值為40%，在19至36歲的中國人中，有70%的人擁有自己的房產，這一數據遠遠領先於其他國家和地區。

房地產經紀人Tony Tang表示，中國80、90後房屋擁有率居高不下是因為中國傳統思維——房子意味著穩定。Tony Tang表示，“養兒防老”的思維是存在於中國傳統文化中的，父母希望孩子們在他們老了以後能贍養他們，經常與他們在一起生活。在中國人的婚戀方面，擁有住房是一件有吸引力的事，因為這確保了新建立的家庭有足夠的確定性和安全感，但是對於在新西蘭出生的華人來說，有房並不是結婚的前提條件。

26歲的護士LeAnne Chew是新西蘭出生的馬來西亞華人。她表示，自己從兩年前就開始尋找合適的房子，這來自於她的父母的建議。

在父母的擔保下，LeAnne Chew在奧克蘭CBD不遠的Kingsland購置了一套價值37.5萬紐幣的公寓。她表示，對她來說，購房並不是為之後的婚姻做打算，更像是一個為了投資而做的決定。“對於我爸媽來說，我可以毫無壓力地住在他們現有的房子裡，他們只是想確保我們的財產安全，或是為未來進行投資。我曾經喜歡把所有的錢都花在買衣服和旅行上。他們認為只有我被捆綁在一個財務承諾上，我的錢才會變成有價值的東西。”她說。

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LeAnne Chew表示，新西蘭人對中國買家的負面看法是值得深思的。“媒體把有房產的亞洲人描繪成很貪心的樣子，但事實上他們與其他人一樣努力。如果在新西蘭歐洲裔群體也從他們的父母那裡獲得幫助購房，別人的看法就不會是這樣了，這是非常有偏見和不公平的。”

LeAnne Chew的父母是1980年代從馬來西亞移民來新西蘭的，她的爸爸是一名繪圖師，媽媽從事客戶服務工作。“他們並不富裕，但工作非常努力，然後把賺到的大部分錢存起來。他們移民來新西蘭是做出了家庭犧牲的。我覺得，家庭是他們的驅動力，就像一個小的單位一樣，父母撫養孩子並且期望孩子以後贍養他們，這是一種來源於自身文化的驅動力。”她說。

因為所購買的公寓是用來投資的，LeAnne Chew和伴侶在Grey Lynn的一個小房子裡租住，公寓的租金被用來還貸款。每周他們需要付660紐幣的租金，與此同時，他們很努力地在為自己未來的房子存錢。“在長遠計劃中，對這個公寓的投資有助於我最終能夠擁有自己想要的房子。”她說。

情況類似的還有25歲的 Patrick Yu（化名），他生於中國，4歲時和父母移民來了新西蘭。他是在父母的幫助下貸款購置了一套價值70萬紐幣的兩居室公寓。目前，他本人住在這個公寓裡，但是一直在尋找租客租住來補貼房貸。他的房產之路始於兩年前，那時剛有了穩定的工作的他，為在房價飛漲之前進入房市，便著手尋找合適的房子。“自己擁有房產比租房子更有意義，而且租房還是在幫助別人償還貸款。”他說。

Barfoot and Thompson的房地產經紀人Alex Wu表示，他注意到越來越多的80、90後是在父母幫助的情況下購置房產，這種情況不僅僅是在中國人群體中發生。

看來，家長們仍然是千禧一代進入房價高企的新西蘭房地產市場的最大希望。

（據中國評論新聞網）

2017年歐洲投資熱點系列——法國 | 海外

2017年1月，節日和冰雪成為這個季節的主題。每年的這個時候，全球各大滑雪勝地紛紛成為旅客們的熱點話題。而在眾多滑雪勝地中，法國阿爾卑斯山脈無疑是所有滑雪者最向往的地方。這裡擁有著全球最大滑雪區Les 3 Vallees，雪區面積是筆者前不久所處的長白山滑雪度假區的近40倍。Les 3 Vallees地處法國南部的Savoie省，距離法國第二大都會區-裡昂約200公裡車程。無論是享受不一樣的生活，或是看中旅游業帶來的商機，相信有不少國人已經想要在這裡置業投資。那麼這一區域是否具備進行地產投資的價值？進入2017年，全法國的房地產走勢又是怎樣的呢？

法國房價 vs 經濟復蘇

新的一年，美國新總統對世界經濟全球化的影響，歐洲四大經濟體英國、法國、德國、與意大利均將在2017年舉行總統大選，加之英國退歐具體方案尚未明確，眾多的不確定性預計將使全球動蕩的政治經濟形勢在2017年持續。並不樂觀的經濟局勢使得房地產投資成為了資產保值與對抗資本波動相對安全的選擇。目前法國房價整體仍處於低位，但復蘇勢頭明顯。2017年，受到法國大選提振，全球經濟復蘇與歐盟低利率的多重刺激，相信會有更加良好的表現。從近五年來法國二手房價走勢與各大經濟社會指數走勢的比較情況來看，我們不難發現法國二手房價增幅遠遠低於法國GDP，國民可支配收入與物價增幅。這說明法國二手房價目前處於被低估的狀態，上升潛力很大。

2016年7月，法國二手房房市場交易量近84萬套，同比增長15%，超過2012年2月水平達到歷史峰值。市場活躍度的增高是因為2015年下半年以來價格的持續上揚增強了買家信心，令大多數人認為市場已經進入上升通道。除此之外，歐盟的超低利率環境對房產市場需求也產生著強大的刺激。在2017年不穩定因素影響下，歐盟提升基准利率的幾率微乎其微。

都會區的房價表現

據法國國家統計局數字，2011年1季度至2016年2季度，能准確反映房地產市場買賣雙方情緒的法國二手房價並未出現大幅上升，反而有著2%左右的跌幅。2012至2015年前半段，市場經歷了漫長的下跌期，直到2015年後半段才開始持續反彈上漲，是近幾年從未出現過的。同其他區域相比，法國最大的兩個都會區巴黎與裡昂則有較好表現，五年間增幅在5%-10%區間。巴黎與裡昂這兩個都會區的房價走勢也十分有趣。不難看出2012年全法二手房價格開始下滑之前，巴黎都會區二手房價漲幅明顯高於裡昂，卻在2012年之後進入漫長的下滑，直到2015年中才開始反彈。反觀裡昂都會區的二手房房價則無明顯跌勢，雖有波動但卻一直保持著向上的大趨勢。

法國Notary Index最新房價指數顯示，2016年2季度法國二手房價同比上漲0.6%。其中，別墅同比增長0.7%，表現優於公寓的0.5%。別墅房價表現好於公寓的這一趨勢也在全法都較明顯。不過公寓二手房價四年內的首次同比增長對投資者也是一個值得關注的好消息。

（房價來源：Notary Index 2016年2季度；租金回報率來源：Numbeo 2017年1月）

投資建議

投資者應當注意的是，別墅與公寓的表現在不同城市並不相同。2015年2季度至2016年2季度，大部分法國大城市二手別墅價格增長更快，而在巴黎，二手公寓增則表現更好。這其中很大一部分原因是因為對巴黎購房者構成與其他城市很不相同。作為國際化大都市，很多潛在買家為在外派工作者或投資者，而公寓通常裝修更精致，位置靠近市中心，更符合這部分購房者的需求。反觀其他城市的購房者多半為當地大家庭，別墅也就因此更受歡迎。因此對打算在巴黎置業的購房者來說，位置便利的精裝公寓是投資的首選，巴黎昂貴的公寓價格也凸顯了這一區域的地理價值。而自己喜歡田園生活或打算在不那麼擁擠的城市進行投資的買家，則可以關注房價增幅顯著裡昂與波爾多的別墅。希望通過出租獲得持續回報的投資者，則應該關注不同城市出租回報率的差別。由於房價（尤其是公寓）昂貴，巴黎的出租回報率在法國大城市中相對較低。馬賽與圖盧茲的低廉房價造就了較高的出租回報率，適合打算通過出租收益的投資者。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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美國房價漲幅創三年新高西海岸房價漲勢凶猛 | 美國

一項衡量美國主要城市房價變動的重要指標顯示，美國房價正在加速上漲。最新公佈的標普/凱斯席勒20個城市房價指數顯示，截至2月底的三個月內，全美20個城市房價同比上漲5.9%，高於截至1月底的三個月內5.7%的漲幅，創下2014年7月以來的新高。至此，美國房價已經連續五個月實現同比上漲。（美國房子有多便宜？）

數據顯示，美國房地產市場需求仍然火爆，西海岸房價漲勢兇猛。2月份西雅圖房價環比上漲1.9%，同比上漲12.2%，位居全部20個主要城市之首，舊金山房價環比上漲1.2%，同比上漲6.4%。

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另據美國最大的房地產數據平台Zillow發佈的最新報告，2月份美國平均房價為每套19.57萬美元，同比上漲6.9%。Zillow高級經濟學家亞倫·特拉薩斯表示，每年春末夏初是美國傳統的購房季。今年，由於史無前例的房源緊張短期內無法得到緩解，加上勞動市場的強勁勢頭和日益上漲的租金不斷推動需求，全美大部分地區極有可能出現激烈競爭。在部分房價較高的市場，漲勢已有所放緩，但在房價相對較低的社區，價位依然加速攀升，特別是佛羅里達州以及得克薩斯州的達拉斯市。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示，數據顯示美國房價有持續上漲之勢。目前為止驅動美國房產市場再創新高的幾大因素——購房者高漲的購買需求和供不應求的房源——已根深蒂固，預計未來幾個月內，市場仍將保持這一競爭激烈的局面。從長遠角度看，房產市場按揭利率提升的可能性極大，提高利率或可緩解飛速上漲的房價，尤其是在房價較高的沿海市場，但同時也會削弱購房者的整體購買力，但利率逐步上升的同時，可供出售的房源卻在不斷減少。想要一夜之間讓整體市場力量發生決定性轉變是不可能的。

（據中國證券報）鉅亨網

中國熱錢正流入南加州葡萄酒產區 | 美國

多年來，中國熱錢資助了很多美國的開發項目，如今，中國投資者正將目光轉向一些較少涉足的領域，南加葡萄酒產業就是其中之一，而該行業也希望能吸引到更多的中國投資人。

據《洛杉磯時報》報導，20年多年前，劉大衛（David Liu）通過向美國出口金屬片而掙下第一桶金。2008年金融危機時，他在美國買下了數千套繳不出房貸的公寓，之後將其出售大賺了一筆。如今，劉又瞄准了下一個投資目標，特美谷（Temecula）地區的葡萄酒莊，這是中國投資較少涉及的行業。

“12橡樹”葡萄酒莊

特美谷比起北加州的納帕谷（Napa Valley）要小得多，但納帕谷離洛杉磯太遠了。而距離特美谷20分鐘駕程之內的南加居民至少有2千萬人，且目前葡萄酒的質量也比以前有了較大提升。

劉大衛預計特美谷因為臨近洛縣、橙縣和聖地亞哥縣，將迅速成為一個規模更大、吸引品酒家及游客的葡萄酒產區。

劉現在是美國公民，奔走在中國和美國之間。他在河濱縣購買了700英畝荒地。他在這塊地方建了一個葡萄酒度假村和一個叫“12橡樹”（臨時名稱）的社區，該社區包括一家酒店、一個釀酒廠、一個會所以及多幢價值數百萬美元的住宅，其中許多都是專為客戶定制的，周圍環繞著私人葡萄園，這些住宅將在當地出售，同時也對中國買家出售。

這整個項目的開發，正當從中國來的資金從南加的洛縣和橙縣地區轉向內陸帝國之際。內陸帝國的土地和房產更便宜，當地酒廠價格也遠低於納帕谷的酒廠。

南加主要葡萄酒產地約有40個酒廠。“12橡樹”是南加葡萄酒區由中國資本支持的5個重要項目中最大的一個，計劃在2019年開放。

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Avensole釀酒廠

其它四個項目中，一個是Avensole釀酒廠，為前電影劇作家及訴訟律師力頓（Sheldon Lytton）創立的山頂資產，他找到了一群中國EB-5投資者，幫助建立了現在的生意。

力頓是在5年前拜訪特美谷山谷的，當時他立即被這裡起伏的丘陵所吸引。2013年，他買下了當地一塊占地22英畝的酒莊，開始制造自己的品牌酒Avensole。

在開張前，他先要對酒莊進行翻新，他找到一位華裔美國客戶做設計顧問。這名華裔客戶幫他聯系了5名EB-5項目的中國投資者，這些投資者現在擁有酒莊一半的股份。Avensole現在有16英畝的葡萄園、一家餐廳、一個品酒室、一個供婚宴和65名員工活動的會所，設計中還結合了中國風水的概念，保護財產不受損失。

力頓說，沒有EB-5的資金，他自己是無法做到這樣規模的。他在開張自己酒莊前，對中國文化知之甚少，最喜歡的中國食品也不過是美國食品的變種。

而現在，74歲的力頓正在設計一品以中國商標為主打的葡萄酒，他按時將酒莊的報告送給中國的投資者。他還打算在酒莊建一個直升機平台，吸引富裕的中國參觀者。

對特美谷的更多投資

特美谷由中國投資者支持的項目還有計劃中的Europa村，一個集民居、酒店、釀酒廠、會所於一體的開發項目。該項目從100 名EB-5中國投資者那裡獲得了6000萬美元的注資。

外國資本還進入了特美谷釀酒商支持的一個計劃，這些酒商打算在2020年前將當地的酒廠數量翻一番，達到100家以上。這次擴張將會大大刺激當地的旅游業發展。據最新統計數據，2015年，旅游業給當地帶來了7億美元收入。

從中國政府開始加強資本管制以來，來自中國的投資已經開始放緩。但專家說，從長期來講，中國公司和投資者會持續在海外置產。

更多酒廠和投資，將幫助特美谷洗脫葡萄酒品質不佳的名聲，這種變化可能會吸引更多最初本來打算前往聖芭芭拉和Paso Robles的品酒家。

特美谷首席房地產經紀人Terri Delhamer說，與納帕和索諾瑪（Sonoma）相比，特美谷就像個嬰兒。但是，當地正在吸引了更多的資本和投資。更多錢進來，就有更多資金投入提升酒的品質，這會幫助特美谷贏得信譽。

中國人樂於投資

對許多中國投資者來說，他們不僅獲得了簽證機會，還獲得了擁有加州葡萄酒鄉一片土地的殊榮。

當Rancon集團開發公司主席斯蒂芬森（Dan Stephenson）去中國為Europa村招募投資人時，有許多投資者都是第一次接觸洋酒。雖然反腐導致中國的酒銷售有所下降，但作為上流階層的消費標志，高檔葡萄酒依然很受中國消費者歡迎。

斯蒂芬森說，這些中國投資者並非菁英中的菁英。他們不知道法國葡萄酒和加州葡萄酒之間的差別，有幾個人聽說過納帕谷，但是他們不知道特美谷。

現在，特美谷吸引中國資金更容易了。當地許多酒店和商場已經通過EB-5項目獲得了投資，數十戶房產被賣給了海外中國買家。

當地一家由前胡桃市長林恩成（Joaquin Lim）創立的教育公司正在安置數百名來自中國的付費學生。該公司將學生們安排進入茉莉塔（Murrieta）和特美谷的公立學校，並為學生及其他客戶提供住處。林恩成正在和中國第三大住房開發商Country Garden協商在茉莉塔建一家酒店。

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