作為中澳律師,我只關心《我不是潘金蓮》中的法律問題!| 澳洲

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雖然我還沒有看過馮小剛導演的《我不是潘金蓮》,但通過朋友圈發現大家最近都在刷這部電影,又聽國內同行多次提起這部電影應該更像一部法律片,而不是劇情片或喜劇片。雖然現在對《潘金蓮》的網評褒貶不一,但不管怎麼講算是很成功的,這個背後做支撐的法律論點與論據也是很給力的。至於網友是挺“老炮”馮小剛還是“國民老公”王思聰,我都無所謂。因為作為中澳兩國律師,我只關心《潘金蓮》中的中澳法律問題!

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  1. 案情事實

《我不是潘金蓮》講述的是農村婦女李雪蓮(範冰冰飾)為了達到生二胎的目的,她與丈夫秦玉河決定“假離婚”,在民政局辦理了離婚手續後開始分居生活。然而半年後,她發現“前夫”秦玉河居然已另與別人結婚。李雪蓮氣憤不過,便起訴到法院要求確認雙方是假離婚。

開庭後,辦理此案的法官王公道根據他們已確實辦理了離婚登記的實情,判決李雪蓮敗訴,自此,“假離婚”被確認為了“真離婚”。但李雪蓮不服,先後向法院專委、院長、縣長、市長反映。又因為前夫說了一句“你就是潘金蓮!”,從而開始了二十年持續不斷的赴京上訪路。

上訪?為逃避計劃生育政策或買房限購政策而“假離婚”?李雪蓮不是第一個,也更不會是最後一個。

今天我們不談電影內容和各種撕逼,僅從法律的角度來欣賞這部電影。

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  1. “假離婚”的兩種情形

在中澳兩國,“假離婚”大致都可以被劃分為以下兩種情況:

  • 通謀離婚:指婚姻當事人雙方為了共同的或各自的目的,串通暫時離婚,等目的達到後再復婚的離婚行為,例如為雙方為逃避中國法的計劃生育政策與房屋限購政策,或為獲得澳洲法的購房補貼與優惠等;
  • 欺詐離婚:指一方當事人為了達到離婚的真正目的,采取欺詐手段向對方許諾先離婚後再復婚,以騙取對方同意暫時離婚的行為,例如單方為“扶正小三“、“林丹案後傳”,或轉移財產等。
  1. 中國法中的“假離婚

中國的“假離婚”很多且目的五花八門,但集中在房產方面比較多,如政策福利房、拆遷回遷房等。我清楚地記得本科《婚姻法》周老師講過的一個案例:一優質中學附近的小區開盤,一夜之間婚姻登記處人滿為患,大家排隊離婚。當然也有借此實現真實離婚目的、逃避合法債務,或者達到其他非法目的的。

“假離婚”的方式大部分是協議離婚,也有部分為更加逼真而采取訴訟離婚的。不管哪種,一旦解除婚姻關系,雙方便取得再婚權利,財產分割便可進行。因此,從法律層面來講,《潘金蓮》片中王法官的判決沒有什麼問題。

具體而言,對於“假離婚”的效力可以區分以下兩種情形:

  • “假離婚”當事人均未與第三人結婚的,其離婚可以被宣告無效:現行的《婚姻法》和《婚姻登記條例》在行政程序上已取消對“假離婚”的處罰,婚姻登記機關也不再對“假離婚”登記行使撤銷權。但如果,“假離婚”當事人系在人民法院騙取離婚調解書的,當事人對已經發生法律效力的離婚調解書,提出證據證明調解違反自願原則或者法律,可以申請再審裁定撤銷。因此,如果未經婚姻登記機關或人民法院宣告無效的,仍應認為“假離婚”發生了離婚的法律效力。
  • “假離婚”當事人一方或者雙方已經與第三人結婚的,應承認其再婚有效:此時“假離婚”當事人請求宣告“假離婚”無效的請求權消滅。實踐中夫妻雙方一旦辦理離婚登記後,婚姻關系就已解除。因此,中國法中沒有“假離婚”,一旦辦理離婚登記且未被宣告無效,那麼就是真離婚!此時如果在“假離婚”期間一方變心,另一方不可能以當時意思表示虛假提出抗辯來證明婚姻有效。

你還想逃避政策而生二胎,再買幾套房子?細思極恐

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  1. 澳洲法中的“假離婚

你還在以為只有中國流行“假離婚”的話,那你就OUT了!澳洲人或澳洲華裔早在許久以前就已經發現了“假離婚”的“好處”,請看具體案例

一真實客戶咨詢:“我婆婆已經和澳洲當地人結婚,2017年初可以拿到綠卡。現在有個想法:等婆婆拿到綠卡後,和我老公”假離婚“,老公依母子團聚簽證赴澳辦身份,之後我們的孩子再依我老公的身份赴澳讀書拿身份,最後我再和老公在澳洲復婚,通過夫妻團聚簽證而拿到身份。這樣是否可行,有沒有風險性?

我聽到這問題時,連忙解釋其思路的錯誤性和風險性(不禁豎起大拇指,內心連誇其對《移民法》和《婚姻法》的熟練掌握與運用)。

較為官方的解答可為:

在婆婆遞交簽證申請的時候是需要填寫80表格的,裡面會注明她是否有子女,子女目前的婚姻狀態;

如果老公在25歲以下並且單身的情況下,經濟上完全依靠他媽媽,可以以子女的身份在你婆婆申請綠卡的時候同時申請;如果年齡超過25周歲,那麼就要申請家庭最後成員移民,目前此類申請,移民局給出的官方評審周期為56年以上。

  • 另外,最近接到不少關於昆士蘭州政府2016年中起實行2萬澳幣的首次置業補貼的政策詢問:

要求大致為必須是澳洲永久居民或公民、購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產、購房者年齡滿18周歲且必須購買價值不超過75萬澳幣的新房。

雖然政府明文規定,夫妻一方之前已經擁有房產的,另一方在購買新房時不享受首置業津貼,但在“利誘”下,曾有極個別從未購置房產的新婚夫婦詢問過,是否可以利用規則以“假分居”或“假離婚”的形式換取自由身,以多次獲得首次置業補貼。

答案毋庸置疑,不能!且可能會招致行政罰款或刑事罪名。

  • 騙取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保護單身媽媽,因此不少人為了這些“好處”也絞盡腦汁去“假離婚”或者“假事業”。一位沒有工作收入來源且從未購置過房產的單身媽媽,可以領到的單身媽媽津貼、享受幼托費用的減免以及上述的首次置業津貼等社會福利政策。

注:澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議。)

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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留學美國所需費用最少的十個州 | 美國

根據美國國際教育研究所(IIE)的最新研究結果,美國西部的懷俄明州(Wyoming)是美國最便宜的留學目的地。德克薩斯州不僅受國際學生歡迎也是全美第五大便宜的留學目的地。

美國國際留學生中,中國學生比例最高,約占美國高校國外留學生總數的31.5%
美國國際留學生中,中國學生比例最高,約占美國高校國外留學生總數的31.5%

據《QS世界大學排名》網站報導,IIE最新發布的一項研究表明,美國西部懷俄明州被評為美國最便宜的留學目的地。該州的1,157名國際學生每年在教育生活成本上的平均開銷為19,015美元,不到那些貴的州的學生人均花費的一半。

懷俄明州是美國除了阿拉斯加州以外,人口第二稀少的州,有586,107人。

引人注目的是,前十名國際學生留學最“便宜”的州中,有4個州是懷俄明州的鄰居:南達科他州、猶他州、愛達荷州和內布拉斯加州。下表是留學美國最便宜的十個州。

留學美國最便宜的十個州

在懷俄明州的大學就讀雖然最省錢,但是這裡大學的選擇相對有限。只有一個公立四年制大學,位於拉拉米市(Laramie)的懷俄明大學。此外還有位於蘭徳(Lander)的懷俄明天主教學院(Wyoming Catholic College),以及位於懷俄明州首府夏延(Cheyenne)的鳳凰城大學分校。

以下是留學美國,花費最少的十個州:

留學美國花費最少的十個州
留學美國花費最少的十個州

德州既受學生歡迎生活成本又低

從上表可以看出,在留學美國最便宜的10個州中,德克薩斯州的國際學生人數遠遠高於其它州,說明該州很受國際學生的歡迎。

根據IIE的研究,德州在美國留學最便宜州中排名第五,每年國際學生每年的平均開銷為23,119美元。

德州最大城市休斯頓在最新QS最好的學生城市排名中位列第92位,比很多其它美國大城市的生活成本都低。

據美國“學生和交換學者項目(SEVP)”去年12月發布的關於國際留學生的最新季度報告顯示,德州是留美學生人數最多的三大州之一。其余兩個是加州和紐約州。

德州一向有著“低稅、低保”(low taxes, low services)的聲譽。近年來隨著德州不斷的發展,吸引了越來越多國際學生到德州就讀。一個是就業機會好,另外一個就是大學教育質量好而且也不貴。

  1. 就業機遇

根據稅收基金會的統計數據,德州的州和地方稅率分別為全美最低和第7低的水平,商業成本在全美平均值以下,再加上該州對企業建立的基金會,吸引了眾多跨國企業來此。德州曾多次被評選為全美商業環境最友好的州。《財富》在2015年的統計中顯示,財富500強中有54家企業的總部位於德州,位居全美第二。

德州的奧斯汀、休斯頓、聖安東尼奧、達拉斯和沃斯堡都被評為全美發展最快的大都市區。此外,德州一些小都市區近年的發展速度更快。這裡不但工作機會多,薪水也好。

  1. 大學教育

相對於加州和紐約州來講,在德州留學,所需的費用要低很多。而且,這裡的房價相對低,極具競爭力。德州的大學系統被視為美國中南部最完善、最先進的大學體系。這裡有號稱“南方哈佛”的萊斯大學,也有德克薩斯大學、德州奧斯汀大學、休斯頓大學等著名學府。學校教職員中不乏有諾貝爾獎、普立茲獎、沃爾夫獎、艾美獎以及美國國家科學獎章的得主。

全美最昂貴的留學目的地

另一方面,研究發現佛蒙特州(Vermont)成為全美對國際留學生來說最昂貴的州,國際學生在去年平均支付43,925美元。以下是全美5個最昂貴的留學目的地。

下表是全美最昂貴的5個留學目的地:

全美最昂貴的5個留學目的地
全美最昂貴的5個留學目的地

IIE發布的“2016年門戶開放報告”顯示,在2015至2016學年,共有32.8萬名中國學生在美國高校就讀,比上一年度增加8.1%。美國國際留學生中,中國學生比例最高,約占美國高校國外留學生總數的31.5%。報告還披露,2015至2016學年在美國高校注冊學習的國際學生數量首次超過100萬人,比上一年度增加7.1%。

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中國建商海外淘金 錢進東南亞 | 海外

中國建商近年來積極走出去,東南亞成為中國建商的首選,包括碧桂園、富力、綠地集團等大陸建商也都瞄准馬來西亞,展開投資布局計畫,其中最受矚目的就是碧桂園在馬來西亞的“森林城市”規畫案,十分轟動。同時,中交房地產、中國港灣工程與中國路橋工程等集團也盯上新加坡,展開插旗動作,另外,包括柬埔寨印尼等地也都有中國建商的足跡。

2016年中國建商紛紛出海。以萬達、綠地、萬科、碧桂園、招商蛇口為代表,通過收購酒店、辦公大樓與當地機構合作買地開發,投資地產等,足跡遍布“一帶一路”上的俄羅斯、馬來西亞、歐洲、美國等地。其中以“產城一體化”和“立體化綠色智慧城市”為宣傳口號的碧桂園“森林城市”一度成為市場關注焦點。

不少中國建商海外布局,都盯上新加坡,展開插旗動作。圖為新加坡市區外的一些政府組屋及私人住宅
不少中國建商海外布局,都盯上新加坡,展開插旗動作。圖為新加坡市區外的一些政府組屋及私人住宅

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風險更高 熱潮難延續

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,中國海外買房團與開發商們的東南亞熱潮可能會持續到2017年上半年。對應中國中央強力打房,更有機會誘發中國投資客更大力轉向海外買房,估計熱度可延燒到2017年上半年。

不過,中原地產市場研究部總監張大偉認為,這股熱潮很難形成更大規模也難以持續,因為相對歐美、澳洲等成熟市場,東南亞投資的政治、金融、法律等環境風險都是更高的。他說,對於東南亞來說,不具備投資目的地首選的可能性。因為畢竟它的社會經濟發展還不如中國。選擇在東南亞投資還不如在中國非限購城市購買物業,反而更有保值的可能性。

3月6日,馬來西亞總理納吉布(左二)出席碧桂園“森林城市”全球開放盛典
3月6日,馬來西亞總理納吉布(左二)出席碧桂園“森林城市”全球開放盛典

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資本管制 建案傳停售

盡管如此,中國海外買房團依然湧向東南亞等地,尤其在馬來西亞,碧桂園在馬來西亞近資2500億人民幣,在當地填出全球最大的人工島,面積達13.86平方公裡,約等於半個中國澳門,估計開發年限長達20年,也將成為中國建商在海外最大的建案計畫。

不過,這項大投資計畫最近卻因中國資本管制而出現警訊,據側面消息傳出,該建案已停止銷售,因而引發中國投資客的恐慌,碧桂園方面也出面澄清,主要是升級改造,與外彙管制無關。這項規畫當初打出投資移民優惠,曾吸引不少大陸投資客關愛眼神。

目前真實原因仍待確認,但該項目停售將並非海外房產項目中的個案。2016年建商紛紛出海,在境外開發出地產項目後,主要客層還是以中國投資客為主。可是,2017年以來,個人外彙監管封堵漏洞,資金難以流向海外,出海建商或將普遍面臨銷售上的困難。

(據中時電子報)

中國資金新寵:聚焦美國養老地產 | 美國

中國資本在過去十年迅速累積,到如今已成為環球市場上一股不容小覷的力量。曾於美林集團任職近12年的蓬鋼,在2012年看到此機遇,回國同合夥人籌備創辦信泰資本,專注於海外成熟地產市場投資機會,2013年正式運營。蓬鋼對記者說,“2000年到2010年這段時間,我是拿著海外的錢投資中國房地產市場;在這之後,我拿著國內的錢去投資海外。市場利潤空間、資本力量的變化促使我不得不這樣做。”中國香港商報記者 王理琪

信泰資本於2013年成立至今,在美國、英國、澳洲已投資10餘個地產項目,其中90%集中於美國。蓬鋼表示,雖然美國已經是一個成熟市場,但自金融危機後,它也是唯一一個忍受損失、甘願慢慢復蘇的經濟發達體,在2013年那個時候,美國地產的利潤空間就這樣出現了。

時間回溯到2000年,蓬鋼剛剛攻讀完美國麻省理工學院(MIT)房地產金融碩士,加入美林集團,開創美林在亞洲的投資業務。

中國房產市場紅利期成過去

“2000年的時候,中國還是一個新興市場,土地成本低,市場不成熟,而且過去幾十年都沒有那麼多住宅,積累了許多需求,相反當時發達國家一線城市發展相對成熟,反而沒有那麼大利潤空間,所以當時我拿著海外的錢投資中國房產,回報是相當不錯的。”蓬鋼對記者說。

然而時移勢易,中國房地產經過迅猛發展,漸趨成熟,而房地產開發商隊伍愈發壯大,房產供應已出現過剩趨勢;且土地成本水漲船高,“面粉”貴過“面包”的例子屢見不鮮,中國房地產市場的紅利期已然過去。

美國資產價格低誘熱錢

在這樣的情況下,市場紅利再一次轉向以美國為首的發達國家,而蓬鋼偏愛美國市場也自有他的道理。“金融危機以後,資產價格有一定的調整,再加上美國這個市場是在金融危機受的損失比較大的,這樣的市場在之後的復蘇進程中就會表現的更為強勁。”

“我們還可以看到,歐洲國家也好,亞洲國家也好,在危機過後,是通過印新錢的方式將不良貸款掩蓋,這使得短時間內不會遭受太大的痛苦,但這種做法會造成實際復蘇進程拉長;相反,美國忍下了一時損失,選擇慢慢復蘇。在這樣一種情況下會產生兩個效果:美國資產價格低;世界熱錢湧入美國市場。我們也能夠看到,2012年以後,美國有好幾個城市,資產價格上漲很快。”蓬鋼說。

美國物業投資收益率4年翻近3倍

深諳房地產投資規律、同時兼具國際性眼光的蓬鋼在4年時間裡控盤物業價值超過65億美元,據蓬鋼指,公司於美國投資的部分開發項目年收益率達到40%,4年已翻近3倍。

如果說蓬鋼投資成功得益於其抓住了2000年、2012年這樣關鍵的時間節點,那麼2017年是在此引起蓬鋼注意的年份,紅利的爆發不會永遠存在,他再次憑藉豐富的經驗與直覺告訴記者,經濟復蘇即將到頂,未來將轉投防守性強、有強勁現金流的優質資產。

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信泰資本CEO蓬鋼看好美國養老地產的投資前景
信泰資本CEO蓬鋼看好美國養老地產的投資前景

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養老地產前景樂觀

就在上月21日,信泰資本投資的美國養老地產行業的Welltower養老資產包完成交割,涉及美國11個州的39個優質養老社區物業,投資金額近10億美元,信泰占股比例達70%。

養老地產是蓬鋼認為前景十分樂觀的資產類別,他解釋原因說,“看好養老地產在於供需關系,從二戰後美國嬰兒潮判斷,美國老年人口基數即將進入快速增長階段,加之醫療進步令人類壽命變長,養老院未來需求將有一個迅猛增長。”

蓬鋼續指,美國使用養老院的老人比例也僅有15%,可見市場空間很大。同時,考慮到養老院並非隨意興建,往往要經過政府批准,從供應來講,比一般物業更加麻煩。蓬鋼透露,此項目年收益率可穩定於11%左右水平,”雖然不是很強勁的收益水平,但貴在穩定安全。”

而提供一個穩定的收益率,是中國投資一線機構爭奪國際一線水平的必備條件。蓬鋼與信泰資本,他們的出現也寄予了一代投資人的夢想躋身國際一線,去代表中國資本的真正實力。

(據中國香港商報)

高學歷高收入信用好 美國亞裔反而缺房住?| 美國

大家都知道在美國的亞裔通常擁有高學歷高收入,信用史也比較好。你可能認為這樣一個族群在購買房屋的時候一定會受到青睞。但是最新數據表明,事實並非如此。

3月31日,亞美地產協會(AREAA)在休斯頓舉辦了新聞發布會,公布了在美國亞裔及太平洋島民的調查報告。報告發現,盡管亞裔在經濟,工作,教育和人口增長方面占有優勢,但是購買房屋的比例卻不到美國的平均值。

亞美地產協會執行長Hope Atuel:“2000至2010年,亞裔人口增長了46%,這在所有的族裔裡是增長最快的。在經濟購買力上,2018年亞裔將達到1萬億美元。”

面對亞裔擴大的影響力和亞美地產協會等社團的呼吁,美國人口普查局終於在2016年的房屋報告中,首次單獨列出了亞裔的數據,而不是像以前放在“其它”一欄中。報告顯示亞裔有56.6%擁有房屋,而美國平均值是63.7%,白人72.2%。現在還不知道是什麼原因造成了這種情況,但是有了數據人們才方便展開調查。

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報告發現,盡管亞裔在經濟,工作,教育和人口增長方面占有優勢,但是購買房屋的比例卻不到美國的平均值
報告發現,盡管亞裔在經濟,工作,教育和人口增長方面占有優勢,但是購買房屋的比例卻不到美國的平均值

亞美地產協會創會會長黃仲仁:“就是給出一些切實的數據,讓我們為未來做打算,如何幫助更多的亞裔及太平洋島民購買房屋。我們不會生氣抱怨,我們只會想辦法成功,這樣可以克服一些挑戰。”

此次報告由瑞麥地產(Remax)聯合推出,對於美國的地產商來說,亞裔的房屋擁有率較低意味著一種機會。

瑞麥地產副主席Mike Reagan:“亞裔的房屋擁有率低於美國平均值,將來這會增長,在和地產商,貸款方等合作的過程中。數據顯示出這種重要性,就是所有的商家都需要了解與亞裔合作的機會。”

(據新唐人)

多圖!一百萬英鎊在英國各地都能買啥樣的房?| 英國

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去年的500萬人民幣買小島新聞,讓很多國人看的都不淡定了。與其花差不多1000萬去買海澱實驗小學的學區房,還不如去當桃花島主…

500萬人民幣買小島
500萬人民幣買小島

今年,英國房產網站做了個調查:100萬胖子在全國各地都能買啥樣的房?倫敦人看完,欲哭無淚…

倫敦,貝絲瓦特(Bayswater):單臥室公寓一套

在富人未滿中產以上的貝絲瓦特區,100萬胖子可以買一套單臥室公寓。樣子還是蠻好看的,就是這種白色的大樓帶草坪。

倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓
倫敦貝絲瓦特單臥室公寓

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雖然只有一個臥室,但是面積80平米,相當寬敞,裝修也是滿現代的,外面還有個小小的花園。

倫敦,富勒姆(Fulham):單臥室公寓一套

這個公寓比上面那個稍微寬敞一點,位於頂層樓,可以看到美麗的城市風光與泰晤士河。富勒姆區綠樹成蔭,有很多好學校和精制餐廳,及受倫敦中產歡迎。

倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓
倫敦富勒姆單臥室公寓

倫敦,海格特(Highgate):雙臥室二層公寓一套

這個區域位於倫敦北三區,風光優美,不過生活配套就沒有南邊那麼fancy,所以相應的房子也會大一點。

倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓
倫敦海格特雙臥室二層公寓

同樣的價格,在諾丁山(Notting Hill)也可以買到一間雙臥室公寓,只不過樓上還住了人。諾丁山(對,就是休格蘭特拍電影的那個諾丁山)距離切爾西很近,但是沒有那麼posh,更像個文化勝地。英國首相卡梅倫在這裡有套大宅。

諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓
諾丁山雙臥室公寓

在倫敦周邊的海岸小鎮布萊頓(Brighton),這麼多錢可以買到一棟喬治亞時期的三臥室三層樓大宅,還帶樓頂露台。

布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅
布萊頓三臥室三層樓大宅

到了度假小鎮康沃爾(Cornwall),一百萬胖子可以在大海邊買一棟設計超屌的三臥室別墅,真正實現面朝大海春暖花開,在自家陽台上就可以看海。

康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅
康沃爾海邊三臥室別墅

索佛克鄉下,這麼多錢可以買一套由著名設計師Peter Aldington設計的四臥室大宅,看起來好像浮在草坪上。

索佛克的四臥室大宅
索佛克的四臥室大宅

除了奢壕的四個臥室,這棟房子還有三個會客廳,一個私家花園和兩個浴室,還有周圍的林地。

索佛克的四臥室大宅
索佛克的四臥室大宅

在中產熱愛的通勤區薩裡(Surrey),一百萬英鎊可以買著名設計師Glen Beard設計的這套四臥室大宅。

薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅
薩裡的四臥室大宅

在風景如畫的小鎮科茨沃爾德(Cotswolds),則可以用一百萬英鎊買到一套四臥室的大宅+周圍的林地+馬廄(言下之意就是,只對有錢人出售…)。

科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅
科茨沃爾德四臥室的大宅

那麼,到更偏遠一點的諾桑伯蘭(Northumberland),也就是湖區的所在地,這麼多錢可以買下一棟五臥室大宅,自帶林地和游泳池!

諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅
諾桑伯蘭五臥室大宅

在北部小鎮萊頓(Ryton),可以買六臥室大宅,帶按摩浴缸。

萊頓六臥室大宅
萊頓六臥室大宅

看完了,只覺得住在倫敦真的很苦逼…

 

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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美國學區房:富人買房隨便上 窮人租房等抽簽 | 美國

“我以為移民洛杉磯以後會過上幸福的生活,生活確實很幸福——直到孩子要上學,我的生活方式和生活重心,一切都改變了。”

住在西海岸洛杉磯的華人移民小宋告訴搜狐公眾號“知世”,“經過我的仔細研究,美國也有‘學區房’,因為免費的公立學校都是就近上學。”

在美國繁華的城市,“學區”雖是影響房地產市場供求的因素之一,但並不是特別重要的因素。教育界與地產界人士認為,這主要得益於美國公立教育體系的設計、政府對教育資源的調節配置以及對房地產投機空間的有效壓縮。

但是,“學區房”三個字,卻讓年輕的父母們操心。學區房值得購買嗎

小宋是洛杉磯當地華文媒體的僱員,南加大的新聞碩士,通過H1B抽籤拿到工作簽證,老公是中國香港移民第二代,不會講中文,加州大學電腦工程博士,性格靦腆。

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聖莫尼卡區環境優美
聖莫尼卡區環境優美

他們一家本來住在洛杉磯的聖莫尼卡區一套白人社區的獨立屋裡,那裡有陽光和一望無際的沙灘,有著高度的私密性,而且80多萬美元的價格在房價高昂的洛杉磯顯得很划算。

他們的房子首付18萬美金,多數來自於雙方父母贊助,每月還貸2700美元,這差不多也是該區一室一廳公寓的月租金,“我們華人跟老美不一樣,畢竟買了一套永久產權的房子,就有了安全感。”小宋說。

買房的時候,小宋在房地產網站查詢了所有信息,聖莫尼卡區的治安、社區配置都是一流,唯一她沒有在意的,就是這裡公立學校的評分。

學區房!學區房!

在美國絕大部分州,小學從K年級開始(相當於幼兒園大班)至高中三年級或四年級(各州學制不一)都是就近入學的,公立學校均為免費教育,一般時長為12年。

公立學校的財政收入一般來自於州政府撥款和本社區居民繳納的地稅,因此,住在該社區的居民子女可以上本學區的公立學校。而公立學校往往有一套複雜的評分體制,如果在8分以上,就算是很好的學校,若在6分以下則反之。

聖莫尼卡區的學校只有6分。

“我也是孩子出生以後,才考慮到這一問題。好學區治安好,教育資源豐富,有好的老師,好的設備,而且還有免費的校車。”小宋在經過長期的研究以後,對好學區的好處娓娓道來。

在孩子上學方面,小宋也發揚了自己的“學霸”本性:“我諮詢了很多的教育專家和心理學家,大概研究了300份學校教育對小孩心理和人生發展的報告,經過三年的研究,我發現好的學區對一個孩子的成長至關重要。”

跟絕大多數普通美國人一樣,她優先考慮的是免費公立學校。

“私立學校不僅學費貴,還要捐獻高昂的費用,多的甚至可能是好幾萬美金,還會互相攀比,如果家境一般,這樣的環境不利於孩子的身心成長。”做過3年兒童教育心理研究的Lisa告訴搜狐公眾號“知世”。

上好的公立學校只有一個前提,你住在一個好的學區。因為美國是沒有戶籍制度的,美國公民每遷徙到一個新的地方,就自動成為了那裡的居民,自動地擁有了該地的各種權利。

於是,為了讓孩子上更好的學校,在小宋的女兒上四年級的時候,他們搬家了。

阿卡迪亞區的別墅
阿卡迪亞區的別墅

至少租房就可以上學

小宋告訴自己的丈夫,“在遙遠的中國,如果一個村子裡有一個孩子考上了清華北大或者哈佛耶魯,他可以終生不用工作,全村人都願意養著他,他只要上學就行了,還會被寫進村志裡,中國人對教育就是有著這樣刻骨銘心的追求。”

“病態。”小宋的老公雖然完全不能理解這種文化,但畢竟出身於華人家庭,明白自己父輩也是為了自己的教育如此含辛茹苦,打三份工供自己和哥哥弟弟上學,因此,他也無法責備妻子看似不可理解的行為。

他們搬離了聖莫尼卡,以2700美金/月出租了該區環境優美的獨立屋。從西搬到東,搬到月租2500元的阿卡迪亞區、僅有90多平的公寓裡。

在好的學區裡,不管是白人中產階級還是其他族裔的家庭,平均收入都不低。這裡居住的家庭,無論是選擇公立學校還是私立學校,家長在孩子的教育上,都會投入大量時間精力,遠遠超過普通學區的家庭。

而在那些貧困地帶,還有少數族裔聚集的低收入區,父母忙於安身立命,自身資源匱乏,對孩子的關注相對不夠。

她補充說:“如果是底層的白人,可能沒有那麼在乎孩子的教育,但是即使是底層的華人,也會為了孩子的教育願意付出所有。”

“我們搬到這個區,其實就是為這裡的教育。”不過,由於是租房而不是買房,不用自己繳付每年1萬美金左右地產稅,小宋一度擔心沒有地產稅賬單而不能幫小孩註冊上學,但事實上,她多慮了。

“後來我才發現,只要你住在區裡,哪怕是租房也可以讀該學區的學校,只要是水電賬單或者租約合同,就可以證明你的住址。”小宋說。而且自己綠卡的身份,並不影響孩子上學,“在加州,不管是合法還是非法的移民,不管你的孩子是哪個族裔,只要是居住在該學區,孩子都可以在該學區的公立學校上學。”

合租、抽籤和房價:政府的“不作為”,富人的福利

另一位華人第一代移民三寶,為了讓孩子上阿卡迪亞區的公立學校,從僅有1.2英里以外的另一個學區搬到這裡,房租漲了一倍,而且是跟人合租。但即使這樣,只要能送孩子上好的學校,三寶也覺得“值得”。

“這樣一來,好學區有大量華人搬入,相應的,亞洲餐館和各種中國超市也會相應地多起來,物價有時會高於其他區。很多白人因漲價和環境變得‘亞太化’而搬走, 有時在同一條街的兩側,房價能相差幾十萬美元,因為屬於不同的學區。”三寶說。

洛杉磯房產中介的劉大米告訴搜狐公眾號“知世”:“受金融危機影響,加州的房產交易並不限購,政府一般也不會有宏觀政策介入樓市。”

他進一步解釋說:“不過,倒是有一些本地的建房政策會直接影響到房價。比如,在華人區,也是房產交易發生較多的區,當地政府會限制開放商蓋一些較大的房子,對建築尺寸和房屋具體格局都會有一些比較細的限制規定,而這些規定會影響到華人購買該區的房產。”

這些措施,就限制了房產的購買,間接讓房產價格保持在一個合理的漲幅範圍之內。

他還給出了一份2017年的房價報告,以全加州最好的學區艾爾瑪或羅蘭港為例,一處180平方米左右的房產,約135萬美金(稅前,含裝修),那個學區的公立小學9分,初中8分,高中10分,這樣就幾乎能保證小孩“能上一個好大學”。

“隔壁不遠處一個4分學區,房價僅30萬,或者在更遠一點的灣區,房價更便宜,但是因為學區分數低,大多數華人是不願意搬到那裡去的。”他說。

根據這份報告,僅在艾爾瑪或羅蘭港區,房價在07年達到頂峰,08年金融危機後,房價下跌至75萬,後來每年以每年6%左右的幅度上漲。

到了2017年 ,該區80年代的新房漲到120萬-150萬美金。而建築於50-60年代同面積的房子大約是100萬左右。同樣是2007-2017年,北京中關村某小學附近的樓盤,均價從1萬人民幣漲到了9.5萬/平。

在加州,有些家庭不僅要在好的學區裡跟人合租一套房子,有時候為了讓孩子上好的學校,他們可能還得抽籤等待學校的名額。

來自北京的一代移民徐大亮就在這樣的等待中,他說道:“你以為美國沒有學區房?上學不用抽籤?又不是外國的月亮比較圓。”

徐大亮提到的“抽籤”,其實是因為不同地區的學校政策又略微不一樣。曾任美國教育部助理副部長的張曼君告訴搜狐公眾號“知世”,比如,在北加州舊金山附近的帕羅奧圖是一個極好的學區,學校評分常年穩定在9分-10分。

在著名的斯坦福大學所在地“帕羅奧圖”區,近半世紀來會每年免費提供幾十個名額開放給住在貧民的東帕羅奧圖區的家長們抽籤,如果抽中了這個名額,就可以讓小孩一直唸到高中畢業,這是帕羅奧圖這個區納稅人給家庭條件不富裕的家庭的福利。

而租不起帕羅奧圖富人區的房子,只能跟人合租在東帕羅奧圖區的徐大亮每年都在等待著學校的抽籤。“為了孩子能上斯坦福,今年沒成功,明年繼續抽。”

不少華人因為反對“亞裔細分法案”走上支持特朗普的道路
不少華人因為反對“亞裔細分法案”走上支持特朗普的道路

對政治不再冷漠 但依然熱愛對比

無論是在加州或是美國其它地方,大部分華人對政治一向冷漠。

但是,在去年的美國大選中,搖擺州賓夕法尼亞的此前一直不投票的華人出來投票支持特朗普

賓州華人助選團的齊女士告訴搜狐公眾號“知世”:“我是一個不在意政治的華人,但我首先是一個母親,民主黨擬推出的亞裔細分法案,限制每個族裔上一流大學的入學名額, 而不再像以前一樣,按學生的成績錄取。我們華人的孩子學習努力,本來就容易進入好的大學。”

這確實使很多大學的亞裔比例增高,但是因為自由主義的政治正確和族裔公平,讓讀書好的小孩不能得到公平的教育機會,這是入學政治化。而賓州後來的投票結果,特朗普的選舉人票數高出了希拉里,這跟之前的民調結果不同。

加州的華人特朗普助選團
加州的華人特朗普助選團

有專家評論,這批“原本沒有政治訴求”的華人婦女改變了投票結果。雖然此說法沒有可靠的事實證據,但是在加州、賓州等很多地方,確實有為數不少的華人父母,因為教育細分法案的問題,而走上投票給共和黨的特朗普之路,或者走上為特朗普搖旗吶喊的道路。

不過特朗普上台以後新任命的教育部長,在施政演說時,計畫要取消傳統的學區制度,這讓這些華人父母的心又崩潰了一次,走上了反對取消學區房制度的路。

“如果學區房制度取消,那我們這些年租房、買房、搬家、抽籤所經歷的努力, 不都白費了嗎?”小宋憤憤不平地說。

“我們華人誰不想送孩子上好學校,誰不想為孩子買好學區的房子,買不了也要租。我從小就是家裡的榜樣,我的孩子也不能不如其它小孩啊。”小宋說。

也許這裡還有一件很重要的事情,“人類的天性就愛對比”。

(據搜狐)

世界各國買房能力大起底:美國人首付幾乎零 中國人只能“啃老” | 美國

房子已成人們生活中一個越來越重的砝碼,在年輕人的世界裡,房子更成為日常生活的重要組成部分。在中國,20來歲的年輕人紛紛擠進買房隊伍,不惜做“房奴”也要買套房子。在中國之外的國家,年輕人是否也同樣背負著房產的枷鎖呢?我們來看一下。 

美國:年輕人房貸首付幾乎為零

美國年輕人買房,都是找銀行貸款。所以,信用分數和收入很重要。美國人的信用分數是從第一張信用卡開始算的,你的任何貸款(包括學貸、車貸等),都和這個分數緊密相關。總的來說,信用分數越高,貸款利息越低。 

2008年次貸危機前,美國年輕人買房需要付的首付超低,甚至有零首付的現像。銀行貸款批得也容易。現在銀行謹慎多了,首付也提高了,一般為5%-20%。

雖然買房並不難,但35歲以下的美國人中,房屋擁有者所占比例並不高。美國年輕人經濟獨立,沒有來自父母的資助,同時也不怎麼存錢。因為要還各種貸款,加上近幾年經濟發展緩慢,很多美國年輕人根本就沒有什麼結余。 

那些能存下錢的人,也不一定就這麼早想買房安家。再加上投資種類繁多,買房容易養房難,還是租房各種省事。種種原因,造成了美國年輕人買房的比率較低。 

>>>點擊查看:美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

現在美國銀行謹慎多了,首付也提高了,一般為5%-20%
現在美國銀行謹慎多了,首付也提高了,一般為5%-20%

澳大利亞:買房壓力小,購房比例不高

澳洲年輕人大多對房子沒有太特殊的情結。家裡能給准備一個房子最好,沒有的話能租一個,有地方住就好,不一定非要買。大多都是年紀比較大、有家庭孩子的人,才考慮買房。  

對於在澳洲有工作的年輕人來說,其實買房最大的障礙,還是如何攢夠首期——一般是20%。目前澳洲屬於利息極低時期,而租金又極高,交房之後貸款利息基本上已低於房租。 

總體來說,澳洲年輕人只要工作穩定,尤其是雙方都工作的年輕夫婦,房子的壓力還是比國內的年輕人小很多的。

英國:年輕人首次購房向父母尋求資金

調查顯示,英國大約三分之二的首次購房者,都曾向父母尋求資金幫助。這一方面突顯出英國本土人對樓市繁榮的擔憂,另一方面也透露出英國年輕人當下的生存狀態和買房困境。

近幾年,英國房價年漲幅達10%,放貸標准自2008年金融危機以來收緊,銀行現在要求購房者繳納更多首付。英國抵押貸款機構Halifax訪問20-45歲人士的調查報告顯示,63%的購房者從父母那裡尋求了資金幫助。 

當前,作為普通白領的英國人面臨的購房困境,主要有房價高企、年輕人信用額度低、與亞洲投資者競爭,以及在城市交通和城鄉差別中做選擇等問題。這些與中國當下的年輕人購房困境頗為類似。

加拿大:年輕人攢夠首付就買房

加拿大目前有1/5的家庭,必須用其稅前收入的30%支付房貸。隨著利率水平的提高,他們負擔房貸的能力還在不斷削弱。

加拿大,除非特例,很少能在大中型商業銀行找到首付低於20%、還貸期超過40年的房貸。這種做法,是為避免家庭衝動型購房,避免過高的房貸金融風險和房地產泡沫。

加拿大的房屋產權是永久性的,但每年要交0.5~1%的物產稅。60萬美元左右的房子,一般要交5000美元/年的房產稅。

如果按70年、3%利息算,也要交100多萬美元的稅,又夠買一套更好的房子了。這樣看來,加拿大年輕人的買房處境其實跟中國年輕人也差不多。

貸款買房在加拿大是主流,拿現金買房的事情在中國人到來之前房產經紀都是聞所未聞的。所以,他們首付並不需要攢很多錢,只要有工作,每個月慢慢還即可。

尤其是房租還很貴,跟房貸不相上下,這種情況下,能攢夠首付的,基本都會考慮第一時間買房。加拿大年輕人一般要1/3到1/2工資還房貸。

新加坡:年輕人買房無壓力,政府照顧

新加坡政府對於低收入家庭購買組屋,也有各種政策照顧。對於低收入家庭購買組屋,政府會根據具體情況最高給出4萬新幣的補貼。

年輕人買組屋買得跟父母近,也是政府考慮的情況。符合收入條件的年輕家庭,買新組屋跟父母做鄰居,政府補貼1萬新幣。有這補貼,買個30萬左右的組屋,首付基本就沒問題了,三十年貸款,月供使用公積金就可以。 

組屋是銷售給家庭的,也就是說,單個年輕人不可以購買,年輕人要購買組屋的話,必須先結婚。

新加坡年輕人只要有正當工作,買房甚至可以不用掏一分錢(當然這是很極端的情況,不過確實有);然後,住幾年年賣掉,還可以賺上一筆。 

中國:年輕人買房只能“啃老”

隨著房價不斷飆升,中國大學生難以承擔畢業後經濟壓力的現狀,已經越來越普遍。

年輕人工作後時間不長就要面臨著結婚、成家的問題,住房消費因此成為他們的最大也是壓力最重的支出。

目前,中國年輕人買房或多或少都要靠父母補貼,少則幾十萬,多則數百萬。

韓國:年輕人買不起房

韓國與中國相鄰,連房地產的問題也類似。從2014年4月份起,被稱作韓國房地產價格風向標的首爾江南地區住宅每坪的價格已經突破3000萬韓元(1 坪等於3.3平方米,1美元約合970韓元)。

因此,男方的父母都會拿出多年的積蓄給兒子買房。家長沒錢或兄弟多的年輕人就只能選擇租房了。

法國:年輕人掙錢也不買房

法國的房價情況如何,法國如何控制國內的樓市?在法國工作的中國人郭斌說道,“我每個月都有住房補貼,在法國,不用買房子,不值得。像我住的房子,25平方米,價格是2萬歐元左右,買了也沒潛力。像外國人,買了房子以後,只能居住,如果離開法國,房子必須賣了。幾年間,沒啥升值,所以很多人都不買房子。” 

“房租非常便宜。法國對房租的控制很嚴厲,他們建了很多廉租房。如果你沒有房子,還是剛工作的,拿著收入證明就可以去申請了。可以發補貼,也可以住廉租房,自由選擇。” 

“在法國,年輕人掙錢、都去消費了,像旅游等。”郭斌說道,“這幾天,住房補貼發下來了,每個月是172歐元。我在法國租的房子是25平方米,月租金300歐元,我一個月的工資是1500歐元,這個收入在保障範圍內,有住房補貼。”

日本:房貸零首付貸款壓力小

整體上來說日本的年輕人可以用收入的不到1/5來供一套150平米的土地,樓上樓下120平米左右的小樓,當然是沒什麼壓力。除了東京市中心的房子特別貴一些,想要擁有一套自己的住房並不困難。

但大多數日本人並不急著買房,人年輕的時候有各種可能性,可能會換工作,也可能被派到其他城市工作,租房住更方便些。

房租並不怎麼貴,同樣除了東京以外,不比京滬貴多少。就算租不起還可以申請租金和其他成本(給房東的禮金押金等等)相對便宜的公營住宅。

日本租金水平已經穩定了很多年了,法律也保護租房者利益,房東單方面提出漲房租不給就請租戶離開的事情不會發生,租房沒什麼不便,更不會有孩子上不了戶口,沒辦法上學等等事情,所以結婚時也沒有女方一定要求男方有房的社會風氣。

(據新浪)

緊鄰波摩萊的奢華海濱聯排別墅綜合體——投資Majestic Sea Village,選擇健康生活、寧靜與祥和!| 海外

奢華聯排別墅綜合體Majestic Sea Village距離迷人的小城波摩萊僅3公裡。該城雄踞在布爾加斯灣(Burgas Bay)狹長的岩石半島上,位於保加利亞東南部黑海沿岸,距離布爾加斯僅20公裡,距離保加利亞首都索菲亞(Sofia)約400公裡。布爾加斯國際機場距離該城僅10公裡。波摩萊是由北京倡議發起的世界旅游城市聯合會(World Tourism Cities Federation,WTCF)會員。

小城波摩萊雄踞在布爾加斯灣(Burgas Bay)狹長的岩石半島上,位於保加利亞東南部黑海沿岸
小城波摩萊雄踞在布爾加斯灣(Burgas Bay)狹長的岩石半島上,位於保加利亞東南部黑海沿岸

自古以來,該城便因其在波摩萊湖制鹽過程中提取的軟泥擁有藥用品質而聞名世界。波摩萊藥泥是一種細膩、稠密的天然堿性物質。該藥泥顏色較深,富含礦物質,低硫,水溶性鎂離子、硫酸鹽、氯化物、鎂元素和鈉離子含量較高。其中還含有鐵、二氧化硅和鈣等微量元素。該藥泥的治療功效可惠及全身,尤其是周圍神經系統。實踐證明,該藥泥具有抗炎功效。在該藥泥的影響下,人體內的代謝過程被大大激活。而且,波摩萊藥泥不僅具有治療功效,還擁有美容和復顏效果。

波摩萊藥泥不僅具有治療功效,還擁有美容和復顏效果
波摩萊藥泥不僅具有治療功效,還擁有美容和復顏效果

波摩萊是夏季最受歡迎的度假勝地之一。這裡擁有長達5公裡的潔淨海灘。夏季非常溫暖,陽光明媚,海風徐徐,清爽怡人。冬季潮濕,但並不寒冷。該城非常著名的還有其礦泉水的治療功效。

波摩萊是夏季最受歡迎的度假勝地之一,擁有長達5公裡的潔淨海灘
波摩萊是夏季最受歡迎的度假勝地之一,擁有長達5公裡的潔淨海灘

Majestic Sea Village——奢華海濱別墅

決定在波摩萊地區開發奢華聯排別墅並不是巧合。我們希望該綜合體能夠深入大自然的懷抱,擁有激動人心的壯觀美景,寧靜祥和,但又不遠離大城市。我們決定投資修建其自帶的專屬基礎設施,打造該地區最頂級的SPA浴療中心。這裡居住、休閑兩相宜——兩者完美共生!

奢華聯排別墅綜合體“Majestic Sea Village”居住、休閑兩相宜
奢華聯排別墅綜合體“Majestic Sea Village”居住、休閑兩相宜
Majestic Sea Village位於海邊——您可以在這裡欣賞、感受大海。該綜合體的基礎設施包含寧靜的處女海灘
Majestic Sea Village位於海邊——您可以在這裡欣賞、感受大海。該綜合體的基礎設施包含寧靜的處女海灘
SPA浴療中心提供藥泥治療並自帶美容院;健身中心;咖啡館;酒莊和餐廳供應生物有機產品並自帶花園
SPA浴療中心提供藥泥治療並自帶美容院;健身中心;咖啡館;酒莊和餐廳供應生物有機產品並自帶花園

如果您決定在這裡投資購房的話,可以利用產自“Majestic Sea Village”附近的波摩萊藥泥開發全年火爆的浴療旅游項目。如果您希望購買我們的精品聯排別墅自住的話,SPA浴療中心將全年為您提供服務。

 “Majestic Sea Village”住宅綜合體共有126套奢華聯排別墅。您可以從11種不同的戶型中挑選。該綜合體占地超過25 000平方米。

這裡的雙層別墅線條干淨、簡潔。采用大型整塊無縫混凝土建造而成,並使用獨立支撐立柱、墊圈和鋼筋混凝土板加固。建築風格融合了新古典主義和地中海風格。

建築外立面鋪有純天然石灰華。石灰華是通過熱礦泉沉積形成的一種石灰岩,是最常用的現代建築用石。每一棟別墅周圍都種滿綠色植物,並自帶燒烤庭院或小型泳池。

 “Majestic Sea Village”建築外立面鋪有純天然石灰華
“Majestic Sea Village”建築外立面鋪有純天然石灰華

該別墅為毛坯房。如果您希望的話,Artstroy也可以為您提供全套裝修服務。您可以選擇不同的裝修風格,我們還可以嚴格按照您的喜好設計裝修。或者您也可以購買我們的精裝修別墅,裝修效果圖如下。

Artstroy也可以為您提供全套裝修服務,您可以選擇不同的裝修風格
Artstroy也可以為您提供全套裝修服務,您可以選擇不同的裝修風格

如果您希望享受美麗的大自然、舒適的居住環境、清新的空氣、花園、大海、寧靜的氛圍以及現代化的住宅,相信您一定會喜歡我們全新的聯排別墅綜合體項目。讓Majestic Sea Village成為您最喜歡的地方和新家吧。

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