Author: ZoeChan

柬埔寨有望實現“高速夢” 房地產發展將再次提速

近日，柬埔寨公共工程運輸部部長孫占托先生會見了中國路橋工程有限責任公（CRBC）黨委書記、副董事長楊永勝一行。中國路橋工程方面表示：考慮投資金邊—西港高速公路項目。據了解，柬埔寨公共工程運輸部將於今年內，同中國路橋工程有限責任公司（CRBC）談妥金邊—西港高速公路的相關建設條件，從而早日實現柬埔寨高速公路的美夢。

柬埔寨首都金邊

便捷交通帶動房地產行業飛速發展

交通的日漸發達，必將帶來金邊經濟的飛速增長，首當其衝的就是房地產行業。自2012年以來，柬埔寨房地產業逐步復蘇，尤其金邊市開發量和房屋價格逐年攀升，幾乎每年都有10～20％的成長，部分地區房價表現甚至更高，且近年仍持續維持這樣的漲幅。近兩年越來越多的國外商人和本地人民對本國房地產市場看好，各地的房地產價格隨之大幅上升，房地產市場再次大熱。不僅如此，柬埔寨政府出台多項利好政策並啟動海外置業項目來吸引更多的客戶和外資進入。

柬埔寨房產價格目前還處於窪地階段。同時年輕化的人口結構、自由的經濟體制和大量湧入的旅游業促使柬埔寨成為目前最佳的海外房產投資國家之一。目前柬埔寨人口增長率為2.5%，人口紅利平均年齡為27歲，在中國這正值結婚、生子的最佳年齡，未來房地產剛性需求市場極大。還有一項調查顯示，柬埔寨現在每年有16.2%的人離開農村到城市尋找工作，有3.1%的人不再從事農業，轉行當工人。這些人進入城市後需要住房，柬埔寨房地產的發展潛力還體現在人口需求上。

此外，2015年，柬埔寨共接待外國游客480萬人。而2016年前2個月，柬埔寨共接待外國游客91.4萬人次，與2015年同期相比增長了2.7%。根據現有的增長速度，預計到2020年柬埔寨接待的外國游客數量將達750萬到800萬人次，將產生約50億美元的經濟效益。大量的游客在帶動經濟增長的同時，也對目前現有的居住和購物條件形成了衝擊。目前金邊已經成型的高檔出租公寓不多；購物方面，擁有200萬城市人口的金邊僅有一個AEON購物中心，並不能滿足日益增長的旅游產業需求，一個新的綜合商業體的建立已經迫在眉睫。

太子中央廣場打造金邊第二個AEON購物中心

太子中央廣場，雄踞金邊核心區，位於諾羅敦大道南段，北距金邊地標性建築——獨立碑2.5公裡，距機場25分鐘車程，3分鐘抵達AEON購物中心。緊鄰使館區，西連高級別墅區（加滿華庭），南接ING國際城，恰處國際都市生活核心圈。獨特的區位優勢使太子中央廣場有潛力成為金邊下一個受追捧的綜合購物中心。

作為金邊中心國際化HOPSCA，太子中央廣場8000方商業集合體驗式購物街、大型生活超市、國際美食廣場、休閑會所、豪華影院、大型電玩、親子互動平台等多種業態於一身。兼具購物、娛樂、餐飲、居家、旅游、文化體驗等不同功能配套，提取ShoppingMall的優點，融入國際化商業街規劃理念，首創金邊國際級一站式都會生活圈，帶來全新的購物體驗。

太子中央廣場總開發面積103956.9㎡，項目業態豐富，包括情景購物街，23-40㎡SOHO公寓，60-126㎡闊景華庭，56-175㎡LOFT復式公寓，休閑會所等，可為海外投資者提供多種投資選擇。目前項目在售23-175㎡精裝公寓，月供386$起，年投資回報率約12%，自去年12月開盤以來，火爆熱銷800余套，居住投資皆可，搶占發展原始股不容錯失。

（互聯網資訊綜合整理）

罰金壓力大 新加坡超級豪華公寓區降價銷售

靠近烏節路的阿摩園（Ardmore Park）和德雷葛園（Draycott Park），一直是新加坡樓價最高的超級豪華共管公寓區之一。最近，區內一個已完工的共管公寓項目，在稅務罰金的壓力下，不得不削價清貨，引起市場矚目。

位於阿摩園的Ardmore Three，雖然早在2014年第四季已經完工，但是這個擁有84個單位的項目，截至今年3月底只賣出七個單位，每平方英尺平均售價為3300元。

市場人士預測，如果到今年底，發展商會德豐產業（Wheelock Properties）仍無法賣出所有單位，預計將須付高達7920萬元的延長費。

4月中，發展商把剩余單位重新推出，截至本月13日已賣出大約30個單位。這相信與發展商的削價行動有關，據了解，發展商現在為所有買家提供15％的現金回扣。扣除回扣後，這些單位的尺價應該已被壓低至每平方英尺大約2600元至2700元。

不過，從市區重建局的數據來看，這些現金回扣似乎都沒有反映在4月和5月的Ardmore Three單位買賣禁令（caveat）交易記錄。24個單位中，幾乎全部的交易尺價都在每平方英尺3000元以上，尺價最高的是一個位於21至25樓的單位，以將近608萬元成交，即每平方英尺3422元；價格最低的是一個位於6至10樓的單位，以大約534萬元成交，即每平方英尺2989元。

過去兩三年來，這個全新加坡最昂貴的共管公寓地區之一，價格下跌了大約15％左右。

雅茂園公寓三年前任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右。

以雅茂園公寓（Ardmore Park）這個老字號“樓王”來說，三年前，要在這個項目購買任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。不過，過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右，尺價已調低至2890元左右。這個項目的所有單位面積相同，都是2885平方英尺。

區內的99年地契共管公寓嘉豪閣（Draycott 8）也有相同走勢。2014年12月，一個樓高介於6至10樓的單位，以575萬元成交，尺價即2000元左右。到了去年12月，一個位於樓高相近的單位，成交只有500萬元，尺價約1746元。

至於區內另外一個共管公寓項目，Ardmore II的交易記錄很少，過去一年的尺價在2500元左右。例如去年12月成交的一個16至20樓的單位，單位價為503萬元，尺價達2486元。

在租金方面，目前雅茂園的單位租金一般在1萬4000元以上，也就是每平方英尺大約4.85元至5.89元。

Ardmore II的單位一般約2024平方英尺，租金在9000元至1萬零500元之間，即每平方英尺4.45至5.19元。

屬於99年地契的嘉豪閣，單位主要分兩種：2500多平方英尺的單位，租金介於1萬3000元至1萬7000元；1100多平方英尺的單位，租金介於6400元至7000元之間。這也就是說，這個項目的租金尺價在5至6元之間，租金回報率其實遠遠勝於同區的其他項目。

（據聯合早報）

 

英國最新房價月報出爐！按平米計算哪些地區房價最高？

在經歷新財年新政，地區政府班底換屆期間，英國房市度過了短暫的低迷期。雖然近來全球經濟疲軟，推歐風波猶在，而面對日益緊張的住房危機，人多房少仍是不容置疑的事實，因此房價很快恢復了先前走勢，增長日趨穩定。

根據Halifax銀行的最新數據，就全國範圍來看，截至2016年5月，英國每平米平均房價為2,216英鎊，自1996年以來，家用住宅每平米房價增長了1,585英鎊，漲幅達251%。其中英格蘭南部和大倫敦地區是每平米高房價的集中地。

每平米房價最貴的地區位於倫敦，具體是哪個區域則毫無意外地落在了肯辛頓切爾西區（Kensington and Chelsea），即11,321英鎊/平米，該數據與去年相比價格還下降了1%…這是啥概念？以一間3×3.5平米的雙人床臥室為例，按照目前平米房價的全國數據，想買到這樣一間兩居室需要2.3萬英鎊，而在這種“房價王”地區，買到同等條件的房間則需要12萬英鎊。同樣位於倫敦市中心的威斯敏斯特區（Westminster）位列榜單次席，平均房價為10,552英鎊/平米，這也是榜單中僅有的每平米房價高於1萬英鎊的地區。

與全國的251%的20年每平米房價增長率相比，倫敦地區的漲幅達到了432%，是除英格蘭南部以外其他地區的2倍多，其中哈克尼（Hackney）地區每平米房價增速最快，1996年至今價格翻了821%，猶如光速…32個行政區中有17個區的房價都高於5000英鎊/平米。以下為全英每平米房價最值錢的前10個地區：

英國每平米房價最高的10個地區

不過，即便是房價相對較低的地區，家用住宅每平米房價也都在1000英鎊以上。以下為除倫敦和英格蘭外其他大區每平米房價排行榜，大家自行感受一下：

英國除倫敦和英格蘭外其他大區每平米房價排行榜

以上地區中，每平米房價增速最快的四個地區為Leamington Spa（287%），Salford（276%），Rshden（267%），和Harrogate（257%）。

另一方面，位於蘇格蘭的Airdrie房價最低，每平米價格僅有1019英鎊，這個數字連肯辛頓地區房價的十分之一都不到…以下表格為每平米房價最便宜的10個地區：

英國每平米房價最低的10個地區

房姐Chloe專業點評

了解每平米房價的數據有助於我們對目標購房地區房價產生更直觀的印像，並且對於不同區域不同戶型的房產價格也會做到心中有數。每平方米的房價價格高低主要來自於房產的具體位置，外觀，外部和內部設施，新舊程度，以及其他綜合房產條件。

總體來看，英國大部分地區單位平米房價都處於高價格並且增長迅速的態勢，因此房地產表現穩定而出色。

房姐這裡還有一組數據，就全世界範圍來看，如果准備出租一間未裝修的兩居室，在倫敦您可以獲得大概3,200英鎊的月租金收入，這個數字僅次於人多地少的中國香港和人口密集度更大的紐約。

數據來源：英國《衛報》

正是由於居高不下的房價與位居世界前列的高出租租金，倫敦地區的房產投資得以越發繁榮。許多富豪都將房產作為搭配基金或股票進行投資的最佳投資組合，且投資房產的比重也在不斷提升。

 

大家都知道今年大多倫多地區的房地產市場火爆，誰周圍都有那麼幾個正在或者考慮買房的朋友，但房地產市場火爆成什麼樣了呢？四月中大多地區交易增長迅猛，各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯。今天我們就從最新出爐的2016年4月房地產官方數據報告來一探究竟。【閱讀原文】

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

四房式每單位9人申購！新加坡新組屋成買家爭購對像

受訪的房地產分析師認為，宏茂橋的地點適中，又靠近大巴窯、碧山等其他成熟組屋區，是吸引許多買家的主要原因。加上這是建屋局三年來首次在宏茂橋推出預購組屋項目，面對這個成熟組屋區的強勁市場需求，顯然供不應求。

建屋發展局時隔三年在宏茂橋推出新組屋，不出所料成為本輪組屋銷售活動中最炙手可熱的新項目，其中每個四房式單位有多達九個買家爭購。

今年新加坡第二輪組屋銷售活動5月30日晚截止。截至昨天下午5時，宏茂橋Ang Mo Kio Court的234個四房式單位吸引2107人申請，平均每個單位有九人申購。

1623人申請200五房式與三代同堂單位

其中，首次購屋者的申購率是7.6，第二次購屋者的申購率高達37.5，相當於每個留給第二次購屋者的單位，有至少37人爭購。該類單位的售價從38萬2000元起跳。

宏茂橋同個項目的200個五房式和三代同堂單位則有1623人申請，整體申購率達8.1。其中，首次購屋者的申購率是5.5，第二次購屋者的申購率則高達57.9。

建屋局最後一次在宏茂橋推出預購組屋，是2013年1月的Kebun Baru Court項目。

受訪的房地產分析師認為，宏茂橋的地點適中，又靠近大巴窯、碧山等其他成熟組屋區，是吸引許多買家的主要原因。加上這是建屋局三年來首次在宏茂橋推出預購組屋項目，面對這個成熟組屋區的強勁市場需求，顯然供不應求。

博納產業首席執行長林永富說：“宏茂橋是成熟組屋區，而建屋局已有好幾年沒有在那裡推出預購項目，所以這次可說是非常難得。宏茂橋就好比女皇鎮或紅山，那裡的居民有不少已上了年紀，因此第一次購屋者當中，相信有許多是希望住在父母家附近的年輕人。”

宏茂橋Ang Mo Kio Court的四房式及五房式和三代同堂單位，在本輪組屋銷售活動中最受買家追捧。

另一個備受買家追捧的項目是勿洛的Bedok North Woods。該項目中247個四房式單位吸引1580份申請，平均每個單位有至少六人爭購。首次購屋者的申購率是5.1，第二次買家的申購率則高達31.9。

ERA產業主要執行員林東榮說：“盡管勿洛的新組屋也備受歡迎，但宏茂橋吸引更多買家也是預料之中的，因為一般買家認為宏茂橋比勿洛的交通更便利。”

武吉班讓Senja Heights、Senja Valley、Senja Ridges，以及三巴旺EastCreek@Canberra項目的市場反應相對冷淡，二房式至五房式和三代同堂單位的整體申購率介於0.9至2.6。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮認為，建屋局可考慮把更多新組屋單位保留給第二次買家。

他說：“政府目前在成熟組屋區留給第二次買家的單位只占總數的5％，經常形成50多個買家搶購一個單位的情況。反觀一些非成熟組屋區，首次購屋者的申購率往往少過1，因此政府可考慮先在非成熟組屋區提高保留給第二次買家的單位比率，以鼓勵更多第二次買家申購非成熟組屋區單位，再根據情況調整成熟組屋區留給第二次買家的單位比率。”

（據聯合早報）

2016第一季度英國企業家移民政策分析

進入2016年第二個季度，總體感覺英國政府對企業家移民政策把控和監管相對放松了很多。 從目前看到的數據來看，如果按照目前的數據統計趨勢，今年中國地區的企業家移民的申請數量和通過率形勢相對會比較樂觀，應該比2015年有明顯的提升。

目前的實戰反饋中透露了一個信息，即英國移民局對於企業家移民的政策審核方向有了相對明確的標准：

  1. 有工作經驗的申請人是受到歡迎的。
  2. 加入到現有項目的申請模式是受到歡迎的。 

企業家移民首簽——相對放松

今天要重點談的是，針對那些目前仍然在英國即將畢業或剛畢業的申請人，如何加強自己的工作經驗及如何證明自己的工作經驗。 

簡言之，GET當中一定會有2個問題：

  1. 你有沒有工作經驗？ 
  2. 你的工作經驗對於你在英國運營或者加入的企業有什麼幫助？

對於暑期實習或家裡安排的假期零工，很難被ECO所認可和接受，更加難以用來加強自己真正在英國創業的可行性。 但是對於那些目前仍在校園的申請人，又無法提供有效的可信的工作證明。目前我們看到的一個比較實際有效的方法是： T5+T1組合。如果申請人持有T5簽證，在所感興趣的行業或公司中有一段時間，至少3個月的全職實習，對後續申請英國企業家移民是有很大幫助的。 

如何獲得T5臨時工作簽證

關於T5的文章，網絡上有很多分享，本文僅就關鍵點做一個分析和判斷。 簡單總結如下：

  1. 你需要有一個雇主願意擔保你；
  2. 這個雇主至少需要已經有一定的營業歷史和記錄；
  3. 簽證通常是最長12個月；
  4. 簽證不能在英國境內轉換成其他簽證；
  5. 簽證可以在英國從學生簽證直接轉；
  6. 通常T5簽證期間，有最低工資收入保障；
  7. 簽證可以算入10年當中。

解決方法——“彼得森 T51 管培生計劃” 

  1. 加入此計劃需要經過彼得森律師行團隊的審核，有一定條件，例如英國本科以上學歷，仍然持有英國有效簽證 (T4/T2)。
  2. 加入此計劃能夠確保英國企業家移民成功率達到90%。
  3. 此計劃僅適合目前仍然在英國，在讀本科或者研究生最後一年的申請人。 

獲得T5後，盡可能在雇主處多積累工作經驗，加強對英國商業模式的理解，特別是針對性培訓，將極大提高後期企業家移民成功機率。 

啰嗦一句：能否順利通過英國企業家移民，其實很大程度上靠的是能力。從執行力到商業思維到性格，這些是決定成功的關鍵因素。

企業家移民續簽——日趨嚴格

從第一季度操作的企業家移民續簽來看，明顯的與首簽形成了很明顯的對比。續簽的審核力度和細節已經被完全的細化和量化。從用工數到小時數，到最低工資，到FPS的細節標准。 

關於續簽的基本信息，也可以參照上一期的文章《實用指南分享！英國企業家移民續簽之——就業崗位創造計算！》。

需要提醒大家注意的是，2016年4月6日後，移民局對於續簽的審核細節當中，增加了很多特定的要求，例如：

  1. 每筆投資額必須有清晰的轉賬流水記錄，從個人賬戶到公司賬戶。 
  2. 對於會計材料的審核力度，超乎想像，記得找個有經驗的好會計很關鍵！
  3. 對於HMRC提供的相關文件，細節到標點符號，格式的要求。
  4. 有可能被抽到面試，考驗商業運營的真實性以及申請人參與的真實性！
  5. 在工作機會產生的過程中，崗位的更替以及疊加的可能性；
  6. 工作小時的算法！一定要嚴格按照指引上的要求，不能想當然！

近來西班牙中國律師事務所接到了不少有意辦理西班牙投資移民和已經在西班牙取得了正式投資移民身份的客人的多次來電來函咨詢，大家表示紛紛表示，媒體目前公布的基本信息遠遠不能解答大家在實際生活中遇到的一些疑問。應廣大客戶要求，西班牙中國律師事務所季奕鴻主任律師就大家廣泛關注的重點問題統一做出整理解答。【閱讀原文】

 

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論感興趣，有疑問的讀者也可加【劉律師微信】：LIU07888088168進行探討，或瀏覽劉律師新浪微博：【英國移民peterliu】了解更多。

《英國生活指南》即掃即得

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

新加坡房價見底反轉在即 可能比中國香港更值得投資

仲量聯行認為，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢

根據仲量聯行（LaSalle Investment Management）的說法，新加坡房市現在可能比中國香港房市更接近底部。

彭博社報導，全亞洲兩個房價最高的地區——新加坡及中國香港，政府為了提高民眾對房地產的購買力，紛紛推出了打房政策，加上這兩地區的經濟發展逐漸趨緩，房地產需求也大幅下滑，房價明顯地有向下修正的趨勢。

仲量聯行分析師 Chris Chow表示，中國香港與新加坡處在不同的景氣循環之中，雖然中國香港政府的打房政策也執行了一段時間，但到目前為止，中國香港的房價變動還僅限於過去市場的炒作價格區間，還沒修正到實際價格。

由於對中國經濟放緩的擔憂日漸增加，中國香港房產價格自 2003 年的高點至去年9月已經下滑了 370%，而9月至今房價也有 13% 的跌幅，新加坡的高點則是 2013 年，至去年9月下跌了 13%，而9月至今下跌了 1.2%。

中國香港的商辦市場則是需求強勁，中國投資人在中國香港設置辦公室的需求還是非常高，然而 仲量聯行卻已退出中國香港房市多年，他們表示，雖然商辦大樓的投資殖利率還是很高，但現在中國香港的房市風險卻難以估計。

仲量聯行認為新加坡現在比中國香港更接近房市的轉折點，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢。

（據鉅亨網）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解新加坡房產投資獨家專業解讀。

淡靜房市現高買氣 新加坡新公寓大賣！

新加坡中部社區大巴窯七年來的第一個私人公寓項目Gem Residences，在正式推出公開售賣前一天便已賣出逾半單位。該項目有接近580個單位，但在淡靜的房市卻能有如此高的買氣，表現非常亮眼。

Gem Residences位於大巴窯4巷和6巷交界處。它前天舉行貴賓預售活動時已賣出300單位，5月28日上午11時正式推出公開銷售，至中午時分售出單位已增至310個，意即已賣出53.6％的單位。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮受訪時說，據知該項目在一個月前開始收集買家的興趣，它在一個月內便賣出53.6％的單位，這是相當好的成績。

麥俊榮指出，大巴窯已相當多年沒有新私宅項目面市，市場有不少積壓購買需求（pent-up demand）。而且，負責銷售的都是較大的房地產代理公司，它們一直非常積極地在行銷。

他說，除了Gem Residences，也有其他項目取得好成績，最重要的是地點、價格以及行銷。這個項目不見得很便宜，但有不少一臥房和二臥房的單位，這使到更多人負擔得起。

Gem Residences 5月28日正式推出市場公開銷售，吸引了不少公眾和買家前來參觀和購買

Gem Residences的單位平均尺價每平方英尺1426元。據《海峽時報》報道，ERA產業主要執行員林東榮指出：“這個項目是在大巴窯，那裡已相當久沒有新項目面市。大巴窯是個發達、成熟的組屋區，那裡對新項目有強勁的需求。吸引人的售價也是一個因素。”
Gem Residences47％的單位售價在100萬元以下，73％售價在140萬元以下。價格最低的是一間452平方英尺的一臥房單位，售價57萬8000元。

該項目的聯合發展商毅雅地產（Evia Real Estate）管理合伙人王維升說：“我們相信Gem Residences能受到歡迎，這歸功於它的優良地點以及其獨特的‘俱樂部公寓概念’。一臥房和二臥房單位非常受買家歡迎，這並不讓人感到意外，它反映我們過去數個星期收集到的反饋。較讓人意外的是，三臥房、四臥房和五臥房的單位也取得很好的反應。”
這個項目的另兩個聯合發展商是馬來西亞公司金務大（Gamuda）和大地控股（Greatearth）的子公司Maxdin。負責聯合銷售的代理是ERA產業以及博納（PropNex）。

一個星期前，高文（Kovan）地鐵站旁的綜合發展項目Stars of Kovan舉行貴賓預售活動，共賣出60個單位。整個項目共有390個公寓單位，價格介於每平方英尺1227元至1554元，平均價格則為每平方英尺1408元。

（據聯合早報）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解新加坡房產投資獨家專業解讀。

加拿大貸款置業方程式

最近躋身於買房的人們深深切切的感受今年大多地區房地產的猛勢，4月5日，地產局今天公布了3月份和第一季度的銷售數據，與去年同期相比，今年3月多倫多地區的地產銷售大漲16.2%，共有10,326間房屋易手；第一季度銷售量大增15.8%，共有22,575間房屋易手。多倫多416地區的獨立屋均價為117萬4,358元，比去年同期上升了12.4%；905地區的獨立屋均價為83萬7,217元，比去年同期上升18.2%。

不僅如此，對於未來的加拿大房地產形勢也是一片看好。加拿大《赫芬頓郵報》根據2013至2016年的樓價走勢，估算10年後多倫多、溫哥華等各大城市的房價。據其推算，在2026年多倫多的單家庭房屋（single-family home）將在226萬至358萬之間，而溫哥華單家庭房屋均價則將在280萬至510萬之間。

房屋火爆，搶offer現像不可避免，當驗房和貸款條件都為了爭取更多成功率而舍棄的時候，購房者如何能夠保護自己，能有十足把握獲批貸款，以及海外投資人如何在加拿大獲得貸款都成了經常被問及的問題。今天我們就來深入探討加拿大貸款流程和注意事項。

加拿大貸款程序跟中國大不同

很多人初來加拿大想要安置家業，但對於加拿大的銀行體系以及貸款手續並不了解，更對於自己出來加拿大憑借什麼資料輔助能夠成功獲得房屋貸款一無所知。

在中國，申請人想要獲得貸款首先要通過正規文件證明自己有償還能力，銀行站在不信任的角度在審視您的申請，檢驗您是否能夠有資格獲得貸款。而在加拿大情況就不一樣了，大部分加拿大商業銀行根據貸款人的申請資料，憑借信用記錄的信息來審核貸款人的資格，一般情況下只要您的信用記錄保持良好，平且能夠證明自己申請時所陳述的內容，銀行都會同意放款。

加拿大銀行的按揭貸款流程大致分為三個步驟：審批、驗證以及放款。通常情況下，只要貸款人能夠如實填寫貸款申請，及時全面的提供銀行所需要的文件，銀行都會如期發放款項的。移民出現紕漏導致不能成功獲得貸款的情況一般因為收入證明不過硬、首付來源解釋不清、房屋實際價值與銀行估計不符、房屋結構有改建現像以及產權交割情況存在疑點等。但要是這些情況都不存在，一切都非常順利的話那麼從申請提交按揭貸款到獲得銀行批復只要一到兩個工作日，在這方面加拿大銀行的效率還是比較高的，當然也有例外，每個人情況不同可能需要的時間也會不一樣，信用記錄這些硬性條件有問題就可能導致花費更多時間等待。

銀行審核的內容從上述內容也能初見端倪，主要包括對於房價、收入、首付以及居民身份這四個項目的審核。只有這四項都沒有問題，才能保證順利獲得貸款。只要銀行覺得不夠證據證明就會一而再再而三的向您索要相關信息，直到銀行滿意為止。正如介紹律師的文章所提到的，律師會處理貸款文件的審核。對於新移民來說，繁復的法律文件和術語要自己搞懂不被欺騙，要花很長的時間進行研究，即使本地人看到如此多的銀行或其他貸款機構的文件也會一頭霧水。聘請一個律師不僅可以節省時間也可以會進行的更順利，關鍵律師通常會在審核結束後向你詳細解釋這些本讓人雲裡霧裡的貸款條款。要是貸款通過了檢驗，銀行便會通知律師，並把貸款文件交給代理律師。

想要了解其銀行或貸款機構的貸款詳細業務便要到門店自己咨詢相關的工作人員。建議貸款人要多去咨詢幾家銀行或貸款機構，不僅能貨比三家也能保證自己不在這個貸款之路上失足、降低風險。

加拿大銀行的買房貸款相關產品

  • 預批住房按揭貸款（Pre-approved Mortgages）：預批是指銀行提前批准您作為買家可以向該銀行以多少利率貸到多少額度的款。許多銀行都提供預批貸款，並鎖定利率在一段時間內不會上升。這項業務尤其能幫助您更好的了解自己的財政狀況，讓您在買房前能夠知道自己能負擔什麼價位的房子，由於利率會在一定期內固定也就保障您能夠安心的去挑選自己想要的夢想家園。
  • 常規住房按揭貸款（Conventional Mortgages）：大多數銀行都提供標准的以物業作為抵押的常規房屋抵押貸款，要求貸款人每月支付月供，即本金和利息。常規抵押貸款要求買家至少首付房價的25%-35%。這個屬於大家最多選擇的貸款形式，由於首付夠多一般這種貸款成功率也比較高。
  • 高額住房按揭貸款（High-ratio Mortgage）：如果您的首付低於25％，你還是有可能可以申請到房屋貸款，但您將需要按揭保險（Mortgage Insurance）。這種保險是保護銀行的利益的。加拿大有兩個機構作貸款保險，一個是GE，另一個是CMHC。
  • 賣家借出的住房按揭貸款（Vendor Take-back Mortgage）： 這種貸款形式需要基於房屋的賣家願意借出房價的一部份給貸款人，也就是買家。這種形式的貸款往往是第二按揭，來填補房屋成交價與銀行貸款之間的差價，賣家這樣做的目的也是為了能提高房屋一定的吸引力。
  • Open Mortgage和Closed Mortgage：Open Mortgage 允許貸款人除了固定月供外可以作額外還款，以減少借貸的利息成本。因為它的還款靈活性，利率就會稍高些。而Closed Mortgage就沒有這種可以隨時還款的靈活性了，你必須到簽訂期限到期時才能結束，才可以付清按揭，但利率就可以稍低些。

當然，買家除了可以選擇不同的住房按揭貸款類型，還可以選擇不同的還款時間可以按每月，每半月，每兩個星期，每星期等形式向銀行支付按揭。一直以來加拿大的低利率對房產市場起了很好的支撐作用。

值得注意的是，非加拿大居民和新移民貸款前，即使你在加拿大並沒有收入，也一定要保證自己在加拿大境內沒有不良信用記錄，因為只有符合這一條件您才能順利貸款。也正由於信用記錄的缺失，一般情況下非加拿大居民和新移民需要交付相對當地居民更多的首付，所以買房前做好貸款評估，准備好充分的首付資金才能保證買房過程萬無一失。

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

澳大利亞房地產開發系列之十——施工招標

現在你已完成細部設計和設計的價值工程，基本上達到了開始施工的預售門檻，且文件編制工作協調運轉並已臨近結束。你的施工許可可能也已下達。現在進入了房地產開發流程中一個非常重要的階段——主體施工工程招標和選擇一個合適的施工單位或承包商承擔施工工程。

不管你的工程是一個小型的國內多用戶住宅開發項目還是一個投資數百萬美元重點打造的復合項目，在對施工工程進行招標時謹記以下事項非常重要。這裡假定基於競價機制選擇施工單位。

1、按照緊湊且易於交付的格式，整理所有設計文件、報告以及相關通信資料、信件和圖紙。編制所有文件的主索引和明細表將有所幫助。編制完整、清晰的文件會讓招標工作變得容易得多，你也可以將主索引和明細表用作整理文件時的檢查表。

2、如果你也正在准備標底的話，QS將對文件編制的完整性和准確性進行嚴格的第三方獨立核查，並向咨詢團隊提出招標相關問題，以說明所有缺失的細節。因此，標底有兩個目的——成本估算和對招標文件編制的質量和完整性進行第三方核查。它可以充當招標發行的“試金石”

3、請確保各投標方清楚需要交付的可退回文件。設計一個投標方及相關信息明細表，這樣各投標方將會提交相同類目的信息。這些信息可能包括價格細分、施工計劃、主要人員、保險憑證、以往項目的參考資料、聯系方式以及投標方的資質。

4、在招標序言或者與投標方的溝通中，明確規定招標過程中各事項和活動的時間表並予以堅持。這些裡程碑事件將包括招標發行日期、回標日期、評估周期、面談及會議日期以及目標中標日期。對大型公司來說，也可能考慮加入多個級別的管理層簽字保證或者董事會批准的時間表。

5、執行投標方資格預審流程也很合適（尤其是對大型項目來說），在資格預審中你的銀行或施工投資方也將有機會審查各投標方，對其進行信用和財務核查，從而讓你確保各投標方有能力和資源承包施工工程，且擁有成功完成這項工程的必要技能和專業知識。這將確保在進行最後的承包商選擇時不會感到意外。有能力的中小型施工單位總是因為不具備同時處理多個項目的規模而受到限制。在資格預審階段你必須讓投標方承諾擁有成功執行這一項目的必要資源和合適的管理人員。

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。

 

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

東南亞兩國新興選“宅”回報吸引

東南亞國家住宅回報吸引，海外投資者普遍選擇較熟悉的新加坡、馬來西亞和泰國三國。事實上，鄰近中國香港的柬埔寨與越南，政局已趨穩定，經濟發展迅速，物業入場門檻亦低，近年成為投資新貴。其中，柬埔寨首都金邊和越南中部城市峴港，為著名旅游勝地，基建配套日趨完善，住宅有價有市，投資潛力不容忽視。（東南亞有哪些國家）

柬埔寨與越南近年政治穩定，兩國政府大力發展經濟及旅游，成為東南亞新興經濟體，加上當地樓價較星馬泰等國為低，吸引熱錢流入尋找更佳回報及投資機遇。

柬埔寨首都金邊

柬埔寨是擁有二千多年歷史的古國，世界遺產吳哥窟舉世聞名，每年吸引大量游客。

自90年代開始，柬國經濟逐步起飛，地位愈見提升。目前該國人口約1,600萬，年增長率約1.8%，其中超過一半人口年齡低於30歲，擁有大量年輕勞動力。

柬埔寨實際GDP增長率

事實上，受惠於“東盟一體化”及“一帶一路”政策，柬埔寨GDP已連續5年增長高見約7%。其經濟以農業、制衣業及旅游業為主，去年上半年服裝出口總額達30億美元，較2014年按年增長達12.7%，在三大經濟支柱中表現突出。至於旅游業為新興經濟命脈，去年相關職位達98萬個，料到2024年，將上升至164萬個，有助帶動住屋需求。

另方面，柬埔寨經濟政策開放，加上未有外彙管制，誘使外資及跨國企業進駐，加速經濟發展及住宿需求。觀乎其他東南亞國家，如星馬泰樓價進一步上升，相對而言柬埔寨仍然偏低，有大幅升值空間，現時平均每年漲幅高達約10至15%，成為海外長線投資者的新寵。

越南首都河內

至於越南方面，目前人口逾9,000萬，是世界人口密度最高的國家之一，勞動人口比例占逾6成。該國首都河內是文化之都，古跡建築隨處可見，旅游業、工業及貿易市場為經濟重心；至於南部大城市胡志明市，為越南經濟重心之一，知名度不遜於河內。

越南樓市自金融海嘯後一度低迷，該國政府積極投放資源發展物業市場，吸引海外投資者入市，越南央行去年將美元存款利率調低後，該國經濟及樓價因利好消息而迅速回穩。

越南實際GDP增長率

根據當地數據，2015年胡志明市及河內的住宅交投，較2014年按年增逾1.7倍及9成，走勢凌厲，顯示房屋市場正在急速復蘇。不過，由於樓價飆升，拖低租金回報率，若有意投資越南，不妨向二線城市入手，如名氣度甚高的港口城市峴港，屬越南第四大城市，住宅租金回報較一線城市高，約有5釐。

（據東網）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解海外房產投資獨家專業解讀。