澳洲政府或引入中国政府“限购”政策 负扣税限制金额或受限制 | 澳洲

澳大利亚联邦政府一直以来都在研究如何才能限制投资房税费减免,因为解决住房可负担性依旧是联邦政府需要面对的棘手问题。

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虽然联邦政府已经确定排除了工党提出的取消负扣税的计划,另外也将改革资本利得税减免的方式低调处理,但近期有消息称:联邦政府接下来可能会通过调查,了解投资者目前拥有的物业数量,并对投资者可以购买的物业数量进行限制。

另外,也有可能进一步引入一个针对负扣税政策的限制金额条件。

目前,政府正在对各种方案实行的可能性进行讨论,以期能有效调控全国各地房地产市场之间日益加大的价格差异,并试图避免出现房价失控上涨出现在新的区域。

据悉,目前澳大利亚有很多投资者利用负扣税减税的同时,拥有大量物业房产。澳洲财政部长助理Michael Sukkar本周一表示:澳大利亚有有房民众中,72%只拥有一个房产,90%拥有不超过两个房产。

换句话说,要想解决房产可负担性问题,澳大利亚政府需要对其进行精细的“外科手术”而不是“一刀切”的方式进行改革。

澳洲财长莫里森(Scott Morrison)此前在墨尔本澳洲住房与城市研究所(AHURI)发表演讲时表示 ,政府承诺帮助在租房市场中挣扎中的年轻人解决住房可负担性问题。同时,他也重申了联盟党强烈反对修改负扣税优惠政策的态度。

莫里森称,解决住房可负担性问题需要在可负担住房领域中吸引更多私人投资,以增加房屋供应量。而对房屋供应量的限制需要被解除。

莫里森引用2016澳洲政府理事会(2016 COAG)的报告称,联邦政府每年投入68亿澳元来提高住房的可负担性,各州政府也投资了50亿澳元,但仍有更多的澳洲人面临着租金压力,无家可归的澳洲人也越来越多, 政府需要对此进行调整。

他说:“我们(政府)不需要投入更多资金,也不能减少投资,而是要进行更有效的投资。 

莫里森认为,对澳洲经济、社会和国家财政来说,拥有自己的居所是一个主要的积极因素。 “如果澳洲人能够负担得起购房消费,拥有稳定的居所,将有助于他们和他们的下一代实现安居乐业的目标,减少对社会福利金的依赖。”

数据显示, 过去二十年来,澳洲的住房拥有率已从71%下降至67%,其中昆士兰和维州的下降幅度最大。25岁至34岁的澳洲年轻人所受冲击最大。在2002年至2014年期间,这个群体的住房拥有率下降了近10%,其中只有约30%的人拥有房产。

“(如果不是因为房价可负担性问题)本来应该有16万多年轻人可以拥有自己的房产,” 莫里森说。

澳洲年轻人面临的不仅有房租的压力,还有频繁搬家所带来的不稳定性。有超过85%的私人租户曾经在五年内搬过家,其中有近三分之一的人是被迫搬家,这一比例是其他租户的三倍。

莫里森在讲演中重申,联盟党政府不会赞同修改负扣税,否则市场会因此受损,租金也会上涨,而住房可负担性却不会获得改善。

政府在解决住房可负担问题时面临的最大困难就是各有不同的市场状况。因而联邦政府无法使用一刀切的预算策略,也不可能在一个预算中就解决住房可负担性问题,而是需要和各级政府进行合作。

在过去一年中,悉尼墨尔本房价分别上涨了19%和16%,十年来的年平均涨幅约为8%。但在布里斯本和阿德雷德,房价在过去十年的年均涨幅只有3%。珀斯的房价涨幅更少,只有0.3%。

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(据澳洲财经见闻)

商业银行上调逾270种房贷产品利率 | 澳洲

澳洲储备银行上周二一如市场所料维持利率不变,连续7次在货币政策会议上按兵不动,这或多或少反映出澳储行正处于两难局面。

虽然美国步入加息周期,并预言今年的加息行动陆续有来,但澳储行面对本土经济复苏力度未如理想,现阶段难有条件马上跟随美国上调利率;另一边厢,在房市一片火红的情况下,澳储行亦不欲再减息去提振经济,以免房市进一步升温。其实,就算澳储行加息商业银行近月来已连番上调房贷利率,涉及的房贷产品估计超过270种。

澳储行上一次减息要追溯至去年8月初,当时把基准利率下调0.25厘,至1.5厘的历史新低点;与2011年11月今个减息周期展开前的4.75厘相比,基准利率在这五年多的日子里,累积减幅达到3.25厘。

央行何以不敢减息又无力加息

早几个月之前,澳储行因应就业市场指标和低通胀率令到经济前景显得不明朗,指出有理由继续奉行超宽松的货币政策。然而,新任澳储行行长洛威(Philip Lowe)却斩钉截铁地表明不愿意再减息,并提出本地和环球经济前景已见改善。

洛威还特别提到房市,认为悉尼和墨尔本的房价正在“轻快地”上涨,而且悉尼在未来数年料陆续有新的雅柏文楼盘推出市场,可是租金回报率却是20年来最低。他并警告,家庭贷款增长已超越工资増长的速度,银行透过收紧贷款条件,将有助于控制房贷风险过高,减少倚赖供息不供本的房货方法,这对澳洲房市来说是正面的发展。

QIC首席经济师彼得(Matthew Peter)表示,目前澳储行无法减息,也未有空间加息,意味着其货币政策正处于“无能为力”的状况。

银行一直未有紧贴央行步伐

即使澳储行看来不欲贸然加息,可是商业银行已先行一步,四大银行以至其他多间中小型房贷机构近期均“偷步”加息,导火线之一正是澳洲审慎监管局(APRA)限制银行借予物业投资者的贷款增长。

自从澳储行再上一次宣布议息意向以来,房贷机构已后对超过270种房贷产品实施加息。事实上,就算是在商业银行这一波上调房贷利率之前,它们也未有紧贴澳储行的减息步伐。单在过去两年,澳储行的基准利率由2.25厘降至1.5厘,减幅达到0.75厘;可是在这段日子里,自住人士的标准浮动按揭利率仅平均下跌了0.37厘,较澳储行减幅的一半还要少一点。

澳元息差优势恐再收窄

面对澳储行在短期内看来加息无望,另一边厢美国联邦储备局又计划在今年余下日子至少加息两次,这意味着澳元对美元的息差优势将会进一步收窄,再加上澳元兑美元于今年2月底和3月底先后上闯0.78水平无功而还,技术上亦对澳汇构成压力。

澳元兑美元上周二曾滑落至0.7544,与3月21日录得的0.7748高位相比回落了2.6%。从技术的角度而论,澳元兑美元下一个关键支持位在0.7490,失守恐会引发新一波沽盘入市。中短期而言,澳元兑美元一日受制于0.78关卡,技术上仍是处于下风。

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(据澳洲新快网)

八问八答:国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

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10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期,不少地产经纪人在此日前忙得不可开交,帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时,我便与的地产圈的朋友们打趣说,10月中旬或许会比那时更忙,因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时,他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司,澳大利亚居民更会受到澳洲税务局ATO)的监管。果然,近日受到不少经纪人和客户求助,到底应该如何安排国际汇款避税汇款金融超额,不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO虎视眈眈

不唬人的例子,拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是,在2015年末,ATO寄来一封长达42页的意见书(Position Paper),里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细(汇款日期与汇款人等),付款明细与使用明细(车!房!生意!一清二楚并细思极恐)。你不知道的是,比你老婆更明帐的是ATO。最后,ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由,要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金!

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法,特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

  1. 我在中国赚的钱,澳洲政府凭什么要求我交税?

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定,当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录,并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入,即有权要求补交所得税。

严重的是,一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查,则可以根据与中国政府的税收协议,通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元,而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休,那怎么能说明这真的是合理且合法收入?细思极恐。

  1. 我该如何汇款外币到澳洲吗?有什么限制吗?

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》:年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元,即一张身份证每年5万美元额度

澳大利亚银行收款方(往往是开发商或卖家的律所信托账户)的开户银行名称与地址、银行代码(swift code)、开户支行代码(BSB)、信托账户帐号(account number)与账户名称(account name)。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可,并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分:手续费+电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1%收取,但单笔收费的限额不同,最低约为80元人民币,最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取1530澳元不等的手续费,不同的银行账户金额不等。

  1. 如果需要汇款超过5万美元,我该怎么办?

此时,你可以选择金融货币交易公司,帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚,钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率,算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户,收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户,不是公司账户。所以实际上,钱并不是从中国汇来的,更不是从本人或家人的账户转来,而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些,对于大额交易,有些可以免除手续费。

但同时,金融货币交易公司交易风险较大,应谨慎选择可靠的金融机构,即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

  1. 我只是想买一套房,为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税?

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额,使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入

ATO规定成为澳大利亚居民后(不包括临时居民),需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入,就业收入,养老金,年金收入,银行利息,股息,特许权使用费,租金,资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括产生的,衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
  • 周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
  • 来自海外的商业活动和投资收入,即使是在澳大利亚已无需纳税的
  • 如果你是临时居民,海外来源的收入
  • 获得免税的海外就业收入

看完这些定义,你应该可以长呼一口气,重点词是:周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资,则可以不必担心ATO的监管。

  1. 国际汇款在什么样的情况下需要交税?

根据ATO的规定,如果过去几年中,银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报,及有可能收到ATO的通知函或意见书,要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话,该汇款金额将被定义为“海外收入”,除补交税款外,还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复,税务局有权修改你的个人收入,从而影响应交税款,产生税务欠款,滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO畅通的信息渠道,第一时间做出反应。

  1. 如何避免国际汇款被征税

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款,用于在澳大利亚学习、生活和置业,许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上,如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时,需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

  1. 已经收到澳大利亚税务局ATO意见书,我该怎么办?

一般情况下,你收到的国际汇款来源分为三类:由亲属直接汇出,由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款,你须向税务局提交汇款人银行对账单、(带英译)相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制,通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证,以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款,并非投资收入。如果资料准备时间不充分,可向税务局致电要求延长时间,一般会获得宽限。

  1. 国际汇款被监管后,哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税?

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时,你需要准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时(由于外汇金额限制),请你准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由他人账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人,且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时,请你准备以下材料:

  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号,且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符;
  • 向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料:能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款,而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取,为了保护你在澳洲的个人税务利益,建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料,以备ATO检查之需。

注:

  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;
  • 部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站;
  • 部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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澳洲2016第四季度房价报告: 首府城市同比增长6.1% 霍巴特表现强劲

2016季四度澳大利亚八大首府城市综合房价涨幅有所提速。澳大利亚统计局数据显示四季度8大城市综合房价(剔除通胀因素)同比增长6.1%,高于上季度同比增幅,但仍然低于2015年同期。两大投资热地墨尔本与悉尼房价同比分别增长5.3%与5.2%,为六个季度以来最高,同比增长亦超过10%,显示出房价回升势头。

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澳洲第四大城市珀斯与北部海港城市达尔文的表现令人堪忧。这两个城市的房价同比与环比均在过去的两年间止步不前;而旅游资源丰富的塔斯马尼亚州首府霍巴特的房价则显示出了很强潜力,在近几个季度内涨势明显,澳洲REA集团首席经济学家Nerida Conisbee认为这是由于中国人赴澳旅游兴趣不减,但受限于当地新房库存有限,而房价上涨 。

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澳大利亚统计局的最新数据表明,澳大利亚2016年四季度GDP环比上涨1.1%,逆转了第三季度的跌势。但同期失业率上升,3季度GDP同比增幅(季节调整后)则为1.8%,为2009年3季度后最低水平。在灵活的货币政策下,澳大利亚经济状况平稳。

2015年年底开始澳大利亚出现一系列对海外买家购房加强审批力度,包括澳外国投资审查委员会(FIRB)对海外买家的申报要求、澳大利亚各银行提高外籍人士贷款门槛、以及地方政府对外国买家新增印花税,影响了海外投资者尤其来自中国的买家规模,但在四季度澳洲房产市场回温显示了政策并未影响买家兴趣, 市场回暖,因而澳洲四大银行在2017年第一季度纷纷上调购房贷款利率,旨在打击借助银行资金杠杆的炒房者。

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珀斯地标性公寓The Precinct:至尊度假式生活享受,打造全新环保概念 | 澳洲

公寓房将逐渐取代独立房,成为澳洲人的新生活方式。选择什么样的公寓房,也就决定了你给自己选择什么样的生活方式。新开发项目 “The Precinct”,位于Mount Pleasant区内Canning Bridge重建区的心脏地带——Mount Pleasant区是珀斯最受欢迎的富人区及高质量学区之一。“The Precinct”包含192套公寓套房和11个高档餐厅,它具备世界一流的优质设施,成为您极佳优质的投资选择。

“The Precinct”包含192套公寓套房和11个高档餐厅,它具备世界一流的优质设施,成为您极佳优质的投资选择
“The Precinct”包含192套公寓套房和11个高档餐厅,它具备世界一流的优质设施,成为您极佳优质的投资选择

度假式生活体验,至尊奢华现代享受

The Precinct提供了度假村式的奢华生活方式:室内和室外健身设施、游泳池、桑拿房、图书馆、儿童游戏室、住户大堂、铁板烧烤区、阳光沐浴床等等,甚至还设有外购餐饮专用升降机,业主所需付的物业管理费降至最低。

The Precinct拥有未来公寓所需要的一切——新颖设计、环保节能、奢华享受、尽享便利的生活方式,“The Precinct”包含多套1居室、2居室和3居室公寓套房。其中1居室房源:面积73平方米到98平方米(786到1055平方英尺)+ 1个停车位;2居室房源:面积92平方米至156平方米(990至1679平方英尺)+ 1或2个停车位(视不同的公寓而定);3居室房源:面积139平方米至371平方米(1496至3993平方英尺)+ 2个停车位。所有面积都包含储物间和阳台的面积,但不包含停车位的面积。

The Precinct提供了度假村式的奢华生活方式:室内和室外健身设施、游泳池、桑拿房、铁板烧烤区、阳光沐浴床等等
The Precinct提供了度假村式的奢华生活方式:室内和室外健身设施、游泳池、桑拿房、铁板烧烤区、阳光沐浴床等等
The Precinct拥有未来公寓所需要的一切——新颖设计、环保节能、奢华享受、尽享便利的生活方式
The Precinct拥有未来公寓所需要的一切——新颖设计、环保节能、奢华享受、尽享便利的生活方式
珀斯房产市场的发展潜力,拥有广阔的居住空间及高水平的生活质素,吸引着很多亚洲的投资者
珀斯房产市场的发展潜力,拥有广阔的居住空间及高水平的生活质素,吸引着很多亚洲的投资者

珀斯是澳大利亚第四大城市,位于西澳洲西南方的天鹅河畔,背山面海,拥有绝佳的地理环境。阳光与水是珀斯的特色,地中海气候带来充沛的阳光,使得珀斯成为澳洲日照时间最长的城市之一。珀斯房产市场的发展潜力,也吸引着很多亚洲的投资者。珀斯拥有广阔的居住空间及高水平的生活质素,于每年的世界最佳居住城市评选中都是名列前茅。尤其是珀斯人的友善态度世界公认,曾获得世界最友善城市称号,得到世界性的赞赏及认同。

中国人买房数量减少 澳洲华人中介心乱如麻 | 澳洲

最近接触了不少华人地产中介公司,有悉尼的,有布里斯班的,也有墨尔本的。大家似乎都多多少少有些迷茫。表面上都很忙活,开新门店的、招新员工的、拓展新业务的。。。但我能明显感觉到,在自我定位、服务差异化和策略规划上想得非常清楚的人也许不多。正应了那句话,大家是在用战术上的勤奋,来代替战略上的懒惰。

于是就有了今天这篇文章,和各位地产中介的老板与从业人员说些心里话。先要声明的是,本文的读者群体是地产从业人士,所以阅读难易指数为中等,对想进入或者想离开这个行业的朋友们也会有些帮助,此声明一;其二,以下言论仅代表我个人的看法,只分享心得,不敢有丝毫说教,而且可能都是错的。

现状

澳洲的地产市场在经历了10年以上的蓬勃期后终于进入了一个“调整期”,自去年开始征收海外投资者额外印花税开始,后来的澳洲银行海外贷款限制、中国资金限流等都促使“华人买房”业务进入了冬天,而且到目前没有丝毫改善的迹象。

几大首府城市收到的冲击也各不相同,悉尼还算好,因为本地的华人投资者市场有一定的规模,而且前几年通过房产投资积累的财富已经让不少人都拥有了两三套甚至更多的房产,所以上面提到的那几点对这个人群影响不大;墨尔本和布里斯班受到的影响就比较明显了,很多新的公寓楼花和联排别墅在销售过程中都遇到了不少挑战。

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原来是买房的人多,市场广阔,所以华人中介迅速涌现;现在是qualified的客户明显变少,市场骤然变得狭窄。

本地人的二手房市场不说,火爆得不得了,单说海外买房人群这一块,其实还是很多人在买,根据去年我文章里提到的《胡润海外置业白皮书》里提到的,84%的中国中产阶级到海外买房不是为了投资,而是为了子女教育、资产安全和将来移民,所以买房的动力依旧十足,只是这些有条件的投资者到底在从谁手里买的问题。

挑 战

澳洲华人中介大体分成三类,第一类的公司数量很少,但却占据相当大的资源,通常成立多年,品牌知名度较高,虽然可能褒贬不一,但华人的公司就算做得很好,也会因为同行嫉妒、客户不了解等原因有流言蜚语,这不奇怪;第二类公司成立三五年左右,有几名固定的员工,通常有个漂亮的办公室,但公司知名度有限,在上下游的资源都很有限;最后一类数量比较多,一般全职员工不超过3个人,干得很久的也有,刚成立没多久的也有,不靠合作很难活得很好。

以上三类中,第二和第三类中介公司尝过市场好的甜头,投入和放弃成本相对较少,所以不少在找其他机会或者索性不做了。

而第一类华人中介一般有包括办公场所、门店、全职员工等较大的固定成本,加之多年的经营放弃成本过大,在面临销售额明显下降的情况下,会开始考虑转型和深耕,等待下一次房地产高潮的到来。

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“如何转型或升级”便成为了不少中介老板思考的问题,其实无非两个思路:要么是在产业链上找出路,要么是在商业模式上做文章。 

产业链这个思路比较好理解,很多房产中介原来只是卖房子赚佣金,现在开始向上游、下游、支流伸出触角,有的开始做房产开发,有的开始做基金,有的开始结合民间资本做临时信贷,在多个环节上赚一点,总比在一个环节上饿肚子要好。产业链太长,对于规模不大资源有限的公司来说未必是好事,但在过冬时期,也许只能这样,毕竟活下去更重要。

比产业链更重要也更有效的,是商业模式的转型和升级。请允许我斗胆在这里抛个砖,能不能引出玉来就看各位老板的聪明才智了。

什么是“商业模式”呢?定义:商业模式描述公司如何创造和获取价值。

每个行业都会出现一种主流商业模式。如果没有市场扭曲,主流模式就会反映出最高效的资源组织分配途径。引入新模式的尝试多数失败,但偶尔会有人成功颠覆主流模式,其推动力通常是技术。如果行业新进入者运用新模式取代在位的公司,或者竞争对手采用新模式,就说明行业发生了转型。第一类中介公司的老板可能要多留心这一点。

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例如颠覆了酒店业的Airbnb,该公司创立于2008年,至今已经实现了惊人的增长,房间数量多于洲际酒店和希尔顿全球酒店集团的总和。本文成文之际,Airbnb在纽约酒店房间供应量中占19.5%,并在192个国家和地区运营,房间供应量占全球总数的5.4%。

各位地产中介老板心里可能要清楚一点,那就是虽然做的是地产买卖,但其实房产中介的本质是人的生意。原来是靠客户数量取胜,转化率低也没问题,现在是路转粉的阶段,每一位客户都要尽全力争取,目标是这位客户的下一套房子,这位客户亲戚的房子,这位客户邻居的房子,都从你这里买才行。

而实现这些需要的关键点是好的销售人员,如果一家中介公司最好的销售是公司老板的话,那这家中介不会做很大的。而留住优秀销售人员一直是各中介老板最头疼的问题,其实是可以解决的,有机会我们展开聊。

回到上面的话题,公司如果想实现转型或升级,有6大关键因素:

关键因素1:定制化程度更高的产品或服务

要围绕着比现有模式更加贴合客户个人需求的宗旨提供服务,这一点不能拍脑门想出来,要靠客户反馈、大数据等手段实现。

关键因素2:闭环流程

提高效率,减少消耗和统一服务标准,与其延长产业链,不如抓住一个环节闭环做精。

关键因素3:资产共享

资产在不同供应链环节共享,可以是物理资源,也可以是知识信息,更可以是人。

关键因素4:远离价格战

千万、千万、千万不要跳进价格战旋涡(比如返佣金、送家具电器等),就算赢得了客户,他们也不是你想要的忠诚客户类型,随时会因为小恩小惠找别人,真正好的地产投资者是不会在这些小的地方上占便宜的。

关键因素5:合作性更高的生态系统

2017年地产行业的关键词应该是“合作”,更合理的分散商业风险、降低成本,可以让大家抱团等待市场下个周期到来,与其每个人自己吃一张小饼,都挨饿,不如一起吃张大饼都吃饱。我知道这一点对我们华人来说有挑战,但意思其实大家都懂。

关键因素6:具备敏捷性的自适应组织

地产公司老板要顺势而动,如果你不了解传感器技术发展、大数据、人工智能、物联网等这些新事物,那在未来一两年内只会有更多头疼的事要解决。

本片文章结束前,我最后想提一句“品牌”在转型和升级中的重要性,想要在任何市场环境下都能活下去的公司是要靠品牌的,公司品牌好可以吸引优秀的人才,也能让公司的人更容易展开业务,只有公司品牌有了,才有话语权,但绝大多数华人中介公司都没有专门的Marketing专员,而且“品牌”的边际成本为零,可以无限使用。个人品牌也变得越来越重要,在我看来,每个中介公司老板都应该成为“网红”,不然大家都做一样的事,没点特征,员工和客户都不会很忠诚。

相关资讯:1小时收160份申请!墨尔本租房竞争激烈

(据金钱抱)

贷款购买澳大利亚期房:你需要知道的残酷事实 | 澳洲

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内容摘要

  • 期房贷款只能通过私人借贷机构获得,并且利率非常高
  • 期房单位面积不得低于50平方米
  • 如果清偿超过18个月,将无法申请贷款

如果你有考虑过投资澳大利亚房地产,你可能曾考虑购买当前正在进行的期房单位开发项目。(中国人在澳洲买房条件

事实是,很多有关期房项目的事实有待公布。

每个经济学家都会提及的真正问题是澳大利亚(附设小浴室及小厨房)的单间公寓是否存在过剩。

澳大利亚储备银行(澳储银行)估计,单单位于悉尼、墨尔本和布里斯班市中心,定于未来两年内建成的在建公寓总数将就高达3.8万套左右。

若是将这三个城市全部市场算在内,房地产市场研究机构CoreLogic指出,这一数字高达20万套(到2018年4月)。

市场肯定是有一些担忧,有趣的是澳洲银行最近几个月对此的反应。

你无法获得单间公寓房抵押贷款

为打击外国投资者大量收购房产,澳大利亚审慎监管机关(APRA)已束缚住澳洲大型银行和贷款机构的手脚。
 
因此,中国投资者以及其他外籍人士不能获得贷款购买小于50平方米的公寓。
 
这迫使多数购买计划流产,除非你愿意向私人贷款机构贷款,并支付相当高的利率(年利高达11.00%)。

然而,如果你找到一套新建的50多平方米的公寓单位,会如何?

结算不得超过3个月

如果结算超过3个月,你将无法申请抵押贷款

过去,如果距离结算3-18个月,一些特定的澳大利亚银行允许你申请抵押贷款,但是如今这个选项不再可用。

为何如此?原因在于市中心公寓价格波动大,尤其是单间公寓。

你考虑过买标准房产吗?

虽然无法预测澳大利亚房地产市场的未来,不过,从澳联储以及澳洲审视监管局等权威机构到高级经济学家,均表示他们对市中心的公寓供应过剩的担忧。
 
然而,新建的标准住宅市场依然强劲,需求远远超过了供给。
 
通过获得外国投资审查委员会(FIRB)的购买批准,并与专家商谈选择正确的银行抵押贷款中国投资者就仍然有机会投资澳大利亚房地产市场

 

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3月31日澳新银行宣布上调投资房贷利息0.25% | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道,澳新银行(ANZ)今天宣布,将对投资者的房贷利息上调0.25个百分点,达到5.85%,3月31日后开始执行。另外,对投资者的无本金贷款利息上调11个基点。

澳洲金融业监管机构计划收紧银行借贷政策后,澳新银行已用一个月的时间来测试银行系统,检测其能否对各种利率的贷款进行定价操作。银行还将再用三个月对现有的无本金贷款客户进行政策调整。而自住买家的本金加利息贷款利率不变,依旧维持5.25%。

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澳新银行宣布上调投资房贷利息0.25% | 澳洲
澳新银行(ANZ)今天宣布,将对投资者的房贷利息上调0.25个百分点,达到5.85%,3月31日后开始执行

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澳新银行澳洲业务负责人奥尔森(Fred Ohlsson)表示,这些房贷政策将对无本金贷款的客户产生影响。该行有义务履行监管机构的要求,此举将有助降低银行业务风险,提高市场竞争。

澳新银行称,自4月22日起,新申请无本金房贷的自住买家将需支付比原来高出20个基点的浮动利率,即5.45%。投资者需支付的浮动利率也将上调11个基点,到5.96%。从7月下旬开始,将对现有无本金贷款用户落实所有涨息措施。投资者和自住买家都将包括在内。

此外,澳新银行还表示将对商业浮动利率上调8个基点。奥尔森表示,银行已意识到澳人家庭预算的压力,将给予无本金贷款客户足够的时间换成本金加利息贷款。在上周宣布上调标准浮动利率后,西太银行(Westpac)周五早上也表示,将提高无本金贷款利率,澳洲国民银行(NBA)及联邦银行(CBA)均已在此前上调利率。

相关资讯:10步教你海外人士如何投资澳洲地产!(附流程详解+最新政策)

(据澳洲新快网)

澳洲沸腾了!李克强总理澳新首访全面盘点 | 澳洲

澳洲各界和本地华人朋友期待已久的李克强总理澳大利亚、新西兰首访之澳大利亚之行终于开启了!

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这是中国总理近11年来的第一次正式访问澳洲

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲正式访问时间是3月22日 ~ 3月26日。

中国驻悉尼总领事馆也发布了3月22~24日暂停对外办公的通知。

朋友圈更是早就对此次总理之行翘首以盼!

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲

包括澳大利亚重庆同乡会等多个华人组织都发起了各种欢迎李克强总理的活动,得到了爱国华人华侨们的踊跃支持和参与!

澳大利亚总理官网也发表了“欢迎李克强”的专文。

而在对澳大利亚进行正式访问并举行第五轮中澳总理年度会晤的时候,总理李克强还在澳大利亚《澳大利亚人报》发表了题为《推动中澳关系向前走》的署名文章。

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澳大利亚总理谭宝(Turnbull)总理表示,李克强的澳洲之行将对增进双方互信、加强中澳经贸合作、拉动对澳投资起重大作用。

中国一直是澳洲最大的贸易伙伴,2016年,双边贸易总额达1500亿美元,中澳自由贸易协定在拉动双边贸易、增进投资、带动就业方面发挥重大作用。

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲

到2017年,中国继续保持澳大利亚第一大出口市场和第一大进口来源地地位。中澳投资再创新高,交流愈加频繁、旅游业蓬勃发展。而澳洲经济正处重要的转型期,为双方经贸合作、创新交流提供许多新机遇。

数据表明,从2007~2015年,澳接受的中国ODI累计达到781亿美金。在2012年以前,中国对澳大利亚的投资绝大多数都集中在了矿产能源等传统固定资产行业,随着矿业没落,商业地产逐渐成为了中国资金的新宠儿,占中国对澳ODI总额的49%。

澳洲沸腾了! 李克强总理澳新首访全面盘点!| 澳洲

专家预测,此次李克强访澳期间,一个重要选项就是强化双方经贸合作领域,加快从“矿业繁荣”迈向更多元、可持续的合作格局,其中地产投资成了众多企业家的首选。

最后,给大家附上由国际在线新闻中心制作的一张盘点李克强总理此次澳大利亚、新西兰首访的新图景全瞻。

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(据澳洲第一传媒)

10步教你海外人士如何投资澳洲地产!(附流程详解+最新政策)| 澳洲

澳洲的房子好赞!海外人士也能在澳洲买房?没签证也可以?不需要有本地身份?下面告诉你海外人士投资澳洲房产有多!简!单!(注:此处特指新房/楼花,off-the-plan)一句话:准备好10%首付,还有律师费就行!

再加一句:准备好10%首付,准备好律师费,找个靠谱好中介(H&T),就完美啦!

需要澳洲国籍!

需要澳洲绿卡!

需要有澳洲签证!

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程|澳洲房贷申请|澳洲房产税费

10步教你海外人士如何投资澳洲地产!(附流程详解+最新政策)| 澳洲

下面,就具体来讲讲澳洲购房的10大流程

1、选择中介

由于国际买家对于在澳大利亚购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解,而大部分的澳洲地产开发商都是没有销售团队的,所以国际买家基本都会在购房之前找一家澳洲当地的房产中介进行咨询,并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。

H&T

是澳洲本土的大型地产投资咨询公司,在墨尔本、布里斯班以及上海均设有分部。多年来,H&T优秀的投资顾问已为数以万计的投资者提供一流的地产咨询,帮助其实现财务自由!

2、预定房产

购房者根据个人对地区和户型的偏好选择满意的房产,然后与置业顾问确认该户型是否可以认购,并由顾问协助填写预留表格(请确认填写你的所有个人信息正确与否,包括电话号码、家庭地址、电子邮件),并附上所需的个人身份证明文件,同时支付一笔订金,一般是5,000澳币,让中介向开发商申请保留该物业。(订金在之后会退还给购房者)

由于澳洲是一个诚信至上的国家,加上又有厚厚的购房合同作保证,所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。当然购房者也可以亲自到澳洲考察一下欲购买项目周边的环境和各项设施。

3、选定澳洲律师

澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割,买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助,并于交房时作为你的代理 ,如果你没有指定的澳洲律师,H&T会为您提供澳洲顶级合作律师助您无忧投资

4、申请海外人士购房许可买房者需要向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请并且缴纳一笔申请费。购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核,这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

10步教你海外人士如何投资澳洲地产!(附流程详解+最新政策)| 澳洲

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自2016年6月1日起,申请FIRB的收费如下:

  • 在澳洲购买$100万澳元以下及$100万澳元房产的海外投资者,须缴纳$5000澳元的申请费;
  • 购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者,须缴纳$10100澳元的申请费;
  • 购买价值在$200万-$300万澳元房产的海外投资者,须缴纳$20300澳元的申请费;

更多详情请阅读政府官网http://firb.gov.au/applications/fees-2016-17/

具体来说。。。

  • FIRB是什么组织?

FIRB是Foreign Investment Review Board的简称,中文翻译为澳洲投资审批委员会。

  • 谁需要申请FIRB?

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士,都需要申请FIRB。注意TR持有者也需要申请FIRB, 即澳洲临时居民。

  • 哪些外籍人士可以购买二手房?

持有澳洲12个月以上有效签证的外籍人士可以购买一套自住二手房,但要在签证到期离境前的3个月,必须出售该二手房。

5、签订购房合同

开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同,购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。

然后,买家需要将已签署的销售合同及10%首付款记录交给律师(比如H&T为您配备的专业持牌律师),然后律师会交给开发商签定落实;然后经由开发商签署的有效销售合同会发还给您的律师,然后再发还给买家。

由于澳大利亚各州的相关法律不同,不同地产项目的合同也是不一样的。

6、支付10% 的购房首付,和印花税

购房者需要在合同规定的时间内,一般为2周内,支付购房款的10%作为首付款。

这笔款项可以利用电子转账安排,转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户,这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户,你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中,并还能获得利息,直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以,这笔钱并非真正交给了开发商,而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前, 基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。这也就是说,投资者只是换了个银行存钱,可已经购买的房产还在不断为自己创造投资收益。

关于印花税,比如在新州,房产的印花税需要在签署购房合同后的3个月内上交给政府,在其他州,一般都是在交房时支付印花税。除了向政府缴纳印花税,以及FIRB,购房者不需支付其它任何大额费用。

7、房屋施工

开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。

8、办理贷款

在房产交割的前三个月,买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工, 如果需要贷款,客户需要联系贷款经纪人,准备贷款材料,看自己是否符合要求,然后递交申请。海外贷款的话,建议提前半年开始准备。

和中国不同,在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款,什么时候房子正式交付到购房者名下,贷款才开始,也才从那天开始算利息。

9、交割前验房

在房屋完工后,开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房。在验房过程当中,如果发现任何问题,开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题,开发商也会保证维修(对有些电器等家具,保修期会达到两年)。

10、房屋交割

房屋交割的前二周至一个月左右,律师会通知购房者交房的具体日期,届时购房者需要把剩下的尾款交给律师,然后购房者的律师会在房屋交割当天,持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。

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(据华信地产微信号)