Category: Financial

日本消費稅誕生於1989年，在經歷了兩次上漲後，又將於今年10月1日起從現行的8%提高到10%。

老齡化、少子化等問題，使得日本備受財源不足和債務問題的困擾，日本每年有約1.3萬億日元的財政缺口，該數字還在不斷增長中。因此有媒體指出，這也是日本政府“不得已而為之”的事情。

回顧歷史，日本引入消費稅的第一年（稅率3%），房屋銷售價格不僅沒有下降，反而急劇攀升。1990年至1991年的泡沫經濟對房地產價格的影響比增加消費稅更為大，日本住宅市場用了超過三年時間才能得以恢復。

日本第二次消費稅增加（從3%到5%）發生於1997年。次年，房屋銷量下降了21%（從82861套減少到65470套）。兩年之後，房屋銷量才回到消費稅增加之前的水平。

從2014年公寓的供求情況來看，消費稅增加（從5%到8%），並未引致突然搶購的情況，銷量同比下降19%，從55245套減少到44529套。至今，房屋銷量還未恢復到消費稅增加前的水平。

總體看來，在前兩次消費稅上調（1997年和2014年）中，房屋銷售數量同比下降約20%。

此次消費稅調整後，日本市場上待售房產的數量和房價或將上漲，識別房產質量是否優秀變得尤為關鍵。盡管可供出售的房產數量會增加，但房屋售量是否會攀升仍值得懷疑。

從上圖可以看到，日本房產銷售額在2013年7月至9月期間達到頂峰，即日本第三次消費稅增漲的前六個月。從數據來看，這一時期共售出近兩萬套公寓，銷售率為78.0%。

這背後的原因是，買家們利用臨時的“過度措施”來減輕消費稅增加可能帶來的預期效果——對於2014年4月1日後取得所有權的房產，買方可以通過在2013年9月30日之前簽訂的銷售合同，以5%的消費稅率購買房產。

此外，房屋平均售價也在2013年7月至9月達到峰值。這在一定程度是因為，增稅前，房屋需求激增。

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現行消費稅上調計劃將於今年10月10日生效，如果計劃不變，今年3月13日簽訂的房地產合同也將適用過渡性措施。

近期，日本市中心房價正處在相當高的水平。與此同時，抵押貸款利率已降至1.0%以下。此外，政府正采取各項措施促進購房，抵押貸款利率扣除就是這些措施中的項目之一。當抵押貸款利率處在歷史低位時，就會吸引更多買家。

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參考來源：日本房產資訊網
撰稿：FERN WANG
排版：KYRA WANG

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在英國脫歐前，倫敦是歐盟毫無爭議的金融中心，遙遙領先其他競爭對手。但一旦英國和歐盟徹底分家，歐盟金融中心的地位必然要轉移到歐盟其他城市，之前巴黎、阿姆斯特丹、都柏林等都紛紛有意爭奪這一位置，但從目前看來，德國的法蘭克福，一座人口僅75萬的小城在眾多競爭者中已遙遙領先。

全球金融中心指數是英國智庫機構Z/Yen對世界金融中心城市競爭力的權威評估，根據其最近一次（2018年9月）公布的數據，受脫歐的長期拉鋸戰影響，倫敦金融中心指數再度下滑，已將榜首之位拱手讓給紐約。與此同時，其他上榜的歐洲金融中心城市排名大多都有明顯提升，其中進步最快的正是美茵河畔的法蘭克福，從上次的第20名，一下子躍居Top10，在歐盟城市中已高居第一（倫敦不計）。

據安永會計師事務所保守估計，在英國正式脫歐前，將有約7500億至8000億歐元的資產被轉移到德國法蘭克福。

超過90%的銀行資產流入德國

隨著當地時間15日晚，英國議會投票否定了首相特雷莎·梅與歐盟達成的脫歐協議，英國無協議脫歐的可能性越來越大。

德國法蘭克福萊美兩河地區國際投資促進會總裁孟睿軻（Eric Menges）在接受第一財經記者專訪時表示，脫歐到目前為止仍有許多不確定性，這對金融業的影響甚大。因此有不少銀行為了防止無協議脫歐，把歐洲的總部從倫敦搬到法蘭克福，據他目前所了解的消息，至少有超過25家的大中型銀行已確定將歐洲總部遷到法蘭克福。

孟睿軻稱，此外也有不少銀行擴張了其在法蘭克福的分部，聘用了新員工。還不能確定將有多少金融業崗位直接從倫敦轉移到法蘭克福，但可以肯定的是，當地銀行業大為受益，相關交易額將大幅增加。

據安永保守估計，在正式脫歐前，將有8000億英鎊（約合6.96萬億人民幣）的資產被轉移到歐洲其他金融中心，這約占英國銀行業總資產的10%，而其中超過90%（約7500億至8000億歐元）都將流入德國法蘭克福。

與此同時，還有數千個金融崗位將被遷離倫敦。

據公開消息看，從倫敦遷入法蘭克福的資產主要來自德國與美國的金融機構。去年底，德銀就宣布准備將資產負債表的四分之三（約6000億歐元）遷回德國，而德銀的總部就位於法蘭克福。據英媒報道，德銀在英國的資產規模相當於歐洲銀行業在英國資產總規模的一半。

另據美媒去年底報道，美國多家銀行計劃將德國法蘭克福的資產規模擴大10倍。預計從倫敦轉入德國的資產為3000億美元，其中規模最大的是摩根大通集團，約1000億美元;其次是高盛，約400億~600億美元，轉移的資產類別包括證券、貴金屬、銀行貸款等。

安永英國金融服務部門主管阿裡（Omar Ali）表示：“我們的數據只反映了已經公布的轉移舉措，在幕後還有不少公司在為無協議脫歐做准備。”他稱，如果英國最終“無協議脫歐”，當前的資產和就業崗位轉移規模可能將只是“冰山一角”。

法蘭克福究竟有何魅力？

法蘭克福之所以能成為歐盟第一的金融中心，除了得益於英國脫歐的”東風”之外，也與其自身的眾多優勢緊密相關。

歷史上，法蘭克福一直都是德國傳統的經濟、金融中心。德國知名的金融機構包括：德意志銀行、德國商業銀行、德國復興信貸銀行等的總部都位於此。

自1998年6月1日歐洲央行在法蘭克福成立後，法蘭克福作為歐元區“首府”的地位便無可動搖。德國Helaba銀行在一份報告中指出，銀行業對貨幣政策極為敏感，把歐洲總部設在法蘭克福，更有機會在政策公布前掌握動向。

此外，法蘭克福也聚集了不少中資金融機構，中國四大行及浦發、招行都在法蘭克福設有分行。2014年，法蘭克福還成為了歐洲首個人民幣離岸交易中心，比倫敦早了三天。作為歐盟的人民幣清算中心，同時也是德國華人最多的城市，法蘭克福地區因此成了中資企業在德國進行綠地投資的熱門首選地。

德國法蘭克福萊美兩河地區國際投資促進會中國事務高級經理徐知賢告訴第一財經記者，目前已有850多中資企業在法蘭克福地區落地，而且投資勢頭良好，比如奇瑞汽車就將於今年初在法蘭克福附近的勞恩海姆市建立研發設計中心。

根據歐洲城市觀察機構的報告，自20世紀90年代後，法蘭克福在歐洲最重要城市的排名中長年位居第三，次於倫敦與巴黎。

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除了豐厚的金融底蘊之外，法蘭克福另外一個特色在於它“小而全”。作為一個（市區）人口僅75萬的城市，論規模它和倫敦、巴黎並不在一個重量級上。

孟睿軻告訴第一財經記者，法蘭克福最大的優勢在於它是歐洲大陸交通的樞紐，擁有歐洲最繁忙的機場，和世界各地緊密地結合在了一起。由於良好的基礎交通設施，出了機場15分鐘就能抵達拐角便能遇到金融機構總部的市中心，而住在周邊城市的居民也可以在最多20分鐘之內，到達法蘭克福市中心或者機場。

他還表示，在IT方面，比如在數據網絡通信上，法蘭克福的硬件條件也是全德國最好的。

法蘭克福同時也是德國最為國際化的城市，法蘭克福市長費德曼（Peter Feldmann）稱，當地25%的人口都不持有德國護照。

德國黑森州外國人參議會議員楊明告訴第一財經記者，法蘭克福有移民背景的人口實際上已超過了半數。

歐元區“首府”房價直追倫敦

根據德國調研機構Empirica公司的最新數據，法蘭克福當地公寓每平方米均價已接近6000歐元，而據英國最大的抵押貸款機構Halifax近日統計，倫敦中心市區房屋每平方米均價在6000~8000英鎊之間（按最新彙率：1英鎊約等於1.12歐元）。如果法蘭克福能保持住最近2~3年的漲勢，很快房價就將和倫敦看齊。

根據法蘭克福房地產和咨詢公司Immoconcept公布的數據，自2008年以來法蘭克福每個區的房價都至少漲了100%，增幅最快的是“好人區”（Gutleutviertel），達到了180%。

德國一家知名基金公司地產投資部負責人夏晨暉對第一財經記者表示，根據業內預測，脫歐之後數年內，會有8000~10000個銀行崗位從倫敦搬到法蘭克福，除此之外，律師、會計師、咨詢師等金融服務業的人員也會相應增加。夏晨暉表示，雖然新增人員及其家人不一定會全部舉家搬到法蘭克福，但對於法蘭克福本來就供不應求的住宅市場而言，未來的住房短缺問題無疑將會更加嚴峻。

孟睿軻表示，近年來，全德國大城市的房價漲勢都十分驚人，歸根結底這是因為德國良好的經濟形勢所致。法蘭克福是一座充滿活力和年輕人的城市，因此需要很多的居住空間，住房緊缺問題，早已引起當地政府的關注，將來可能陸續會出台相關政策來緩解這一問題。

德國德升地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，城市就業機會的增加，外來人口的湧入，也許會刺激法蘭克福政府對基礎設施進行改善並擴大投資，推出更多的住宅地塊，私營經濟也應該對此有所反應。不過對比倫敦和巴黎，法蘭克福的軟性設施還有很大差距，比如在國際學校、服務業等方面都有很大的提升空間。

孫楊還表示，中國投資者敏銳的目光其實早就注意到了法蘭克福，2016年英國公投之後，向他咨詢當地房產的華人開始有明顯的增加。

位於法蘭克福的新建樓盤，充分引入了現代化節能住宅體驗，對於想要接近文化、購物、金融區和各種休閑活動的人們不要錯過。代理公司更特別為在德國投資房產的客戶提供租憑和管理服務。售價僅約33.3萬歐元（約¥257萬）。
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海外房產中文平台居外網CEO羅雪欣女士對第一財經記者表示，中國買家對法蘭克福房產的詢盤，從居外網的數據來看，在2018年第一季度之前，一直保持穩定增長，但幅度不大，自第二季度開始詢盤量明顯上升，到第三季度環比上漲了126%，比2017年同期更是增加172%。這與2018年年中以來中國買家對德國房產的興趣大幅度提升保持一致。

孫楊認為，無論退歐談判最終結果如何，對法蘭克福的積極影響已在逐漸發酵，法蘭克福作為歐盟金融中心的核心地位將進一步得到鞏固。

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來源：一財網
責編：Zoe Chan

古巴，這個謎一般的國度隨著去年10月宋慧喬在哈瓦那海濱大道拍《男朋友》一劇又火了一把。

曾經被嘲笑為離開祖國的低等“蛆蟲”，現在他們口袋裡現金充裕，他們被財政緊張的政府伸開雙臂歡迎回家，冀望他們像蝴蝶一樣，扇動一場市場經濟革命。這不是改革開放之初的中國，而是今日的古巴。

60年前為了擺脫美國的控制，卡斯特羅兄弟與國際主義戰士切·格瓦拉等領導的古巴革命讓全世界記住了這些大胡子。然而到了今天，古巴年輕人80%親美，在哈瓦那城市博物館做公務員的講解員大媽在對筆者解釋時則保持一種復雜的矜持——“古巴今天的問題無關政治，都是經濟問題”；古巴革命60周年之時，不得不說是革命的悲哀。

赤腳游蕩在哈瓦那海濱大道的馬裡奧·加西亞像雪茄一樣是古巴產，而他在國外流亡16年後的回歸是共產黨執政下古巴新興房地產市場背後人口經濟學的一部分。

自2013年以來，估計有40,000名像他一樣的古巴人被政府的市場化改革和移民回歸政策所吸引從國外返回（古巴人口約1100萬），這些政策方便於外籍古巴人回國並購買房產。

如同1978年改革之初的中國，熱烈擁抱港澳台華僑，古巴則張開雙臂歡迎當年流亡的政治難民——他們往往是膚色較淺的富人階級。

2011年勞爾·卡斯特羅上台後的一項改革，允許古巴人購買和出售房地產。他哥哥於1960年的住房改革禁止房地產銷售，同時古巴人不能擁有一套以上的城市住宅，一紙法令也讓成千上萬的租戶與佃農變成業主與地主，盡管窩在手裡無法出售，這正是“居者有其屋”的社會主義理想。然而這無法阻止古巴人交易房產；那時古巴人發明了自己的方式交易——換房，只要兩家覺得彼此條件差不多或者吃虧一方獲得其他形式補償，於是雙方就都有了新居，一舉兩便。

房地產銷售在1100萬人口由國家主導的經濟體在2012年有4.5萬樁交易，2013年8.8萬樁，2014年達到10萬樁，2015年略有回落，規劃官員加西亞·普萊安說，這位來自加泰羅尼亞的西班牙人因仰慕古巴革命來到這裡至今超過半個世紀。

古巴地產並未完全向外資開放，通常需要合資公司，由當地自然人或機構控股，譬如古巴新開的凱賓斯基酒店。革命之後，如同中國一樣，沒收了帝國主義資產，古巴只有國有酒店，價格又貴服務又差，通常服務於外國游客，一晚房費往往超過100美元，而古巴收入較高的醫生階層，月收入還在30美元到50美元之間徘徊。

而哈瓦那國會大廈對面的那家筆者曾點過炸蝦的意大利餐廳則據稱是尤文圖斯俱樂部合資的產業。

2015年第35屆古巴國際旅游交易會即將閉幕的時候，北控集團與古巴政府簽署了建造高爾夫度假項目的意向書。

很難想像，古巴在知名旅游度假勝地瓦拉德羅原本只擁有一座18洞的高爾夫球場，中國北控集團與古巴合作在古巴北部海岸的貝洛蒙特地區(Bello Monte)建立一所新的高爾夫球場和度假村，該地區位於首都哈瓦那和瓦拉德羅之間。

39歲的瑪格達·莫拉在意大利和邁阿密工作了14年後於2012年回到哈瓦那，在該市Vedado區的中心位置購買了一塊3,300平方英尺的復式公寓，進行了翻新，現在與家人一起住在樓上，將下層單元改造成迷你宿舍。它有五個房間，每個房間每晚35美元，在TripAdvisor上獲得好評。

根據《邁阿密先驅報》2018年9月的報道，目前古巴待售房產超過8000處，其中五分之四位於哈瓦那。而且大部分房源都位於哈瓦那最令人向往的地段，尤其是Vedado區和Playa區。這些街區的典型三居室，雙浴室公寓的售價約為60,000美元，而那裡的聯排別墅或者獨立別墅的價格也不過10萬美元。去年旅游業的激增使得該市酒店客房嚴重短缺，如果新上台的民主黨眾議院推動取消特朗普上台後的旅行限制，預計未來幾年將有數百萬美國游客入境。由於最近Airbnb等短租平台入駐促使美國人在網上預訂房間，因此該市最令人向往的街區公寓很快就被包裝為客棧（Casa），日租價格已比2012年筆者在古巴時翻了一番。

而且幸運的是，由於旅游業，靠近機場和沿海地區的一些物業相對維護得很好。因此，您可能需要考慮投資哈瓦那老城區、Vedado區和Playa區，旅游勝地瓦拉德羅，聖地亞哥和Cayo Largo海灘等地區；事實上旅游業是古巴收入最高的行當，為涉外旅行社開車的司機日薪都超過80美元（主要來源是歐美旅客的小費），即使開黑車月收入也能達到1000美元，這在人均月收入不到30美元的古巴簡直是天文數字。房屋修繕業也隨著地產交易的放開而蓬勃發展，新的浴室設備從南佛羅裡達州Home Depot（家得寶超市，美國知名建材連鎖）源源不斷的海運過來。哈瓦那熟練的電工和管道工一天的收入已高於醫生一個月的收入。

古巴不同於世界上任何成熟的房地產市場。首先，房地產經紀人很難找到。此外，如果確實有人幫助您完成房產交易，請不要指望他們知道您感興趣的房產的准確價格，在市場化價格形成之前，成交極度依賴於本地化的知識與人脈。

雖然現在允許當地人擁有，購買和出售房產，但政府仍然對整個市場保持非常嚴格的控制。任何對古巴房地產感興趣的外國人都需要熟悉第17.1條第6章。在進行任何投資之前，請咨詢居外以獲得更多信息。

如果您不是古巴公民，只有以下三種方式可以在古巴購買任何類型的房地產：

1. 迎娶/嫁給古巴人

與古巴人結婚的外國人可以申請永久居留許可。這使他們享有與當地人相同的權利，包括房屋的所有權。如果您有古巴配偶，您可以直接從當地購買該國任何地方的房屋。

需要注意的是，如果婚姻結束，古巴公民有權保留房產（如果你沒有入籍則可能失去房產）。由於不少古巴留學生認為古巴處於市場化前夜，與古巴人結婚也並不新鮮。加之古巴公民獲得美國綠卡曾有特殊政策（即干濕腳政策，截至2017年1月，凡不經第三國登陸美國的古巴公民，一旦成功登岸即可獲得美國綠卡），更加誘人的是在古巴結婚，花費僅為5000土比索，僅相當於200美元左右。當時就讀於哈瓦那醫學院的A同學咨詢過老師之後簡直不敢相信，後來他任職於北控駐哈瓦那辦事處，並迎娶了當時還在讀大三的古巴同學，早早買了房。

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2. 以古巴親戚的名義購買或合資

臨時居留簽證的外國人通常以其古巴親屬的名義購買財產，這些親屬也可能是配偶或子女，或者與可靠的古巴人合資，不幸的是，這使外國所有人幾乎無法控制他們的物業。

另一個需要考慮的挑戰是，即使是公民也不得在古巴擁有兩所以上的房屋;一個是住宅，另一個是度假屋。不過很多古巴人通過子女、配偶父母的名義來購置房產。

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3. 從另一個外國人購買房地產

在20世紀90年代初，古巴政府允許在哈瓦那建造一些公寓式建築。當時允許外國公民在這些建築物中購買公寓。當時購買房產的人仍然可以將其出售給非該國永久居民的其他外國人。

然而特朗普上台之後於2017年11月9日重啟對古巴的制裁政策，限制美國與古巴之間的貿易與旅行，“削弱了投資潛力和投資者對房地產市場的興趣，“古巴規劃官員加西亞·普萊安表示。

“但是，從長遠來看，潛力巨大，並將再次上升，”他說，並補充說，古巴的房地產行業最終可能對外資開放，即使這可能會加劇價格飆升。“

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來源：邁阿密先驅報、華盛頓郵報、Businesstimes
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG

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英美加澳超七成人士投資目的為養老；看看嬰兒潮一代、X一代和千禧一代不同的態度。

投資理財似乎已經成為新時代中產階級及以上人士的熱衷的事業了，小到儲備養老金，大到房地產長線投資，不同人群有不同的投資目的。而投資目的也因地而異，因人而異。

數據網站Visual Capitalist對比不同國家居民的投資態度後發現，加拿大、澳大利亞、美國、英國四國居民大部分是為了養老而理財，比例高達70%以上，加拿大更是高達78%。大部分人從年輕的時候就開始投資不同類型的養老計劃，通過購入基金等投資手段來達到長期穩定的較高收益。

其它國家就沒有這麼未雨綢繆了。新加坡、巴西、德國、法國、印度、阿聯酋在這一比例上從57%到12%不等；中國在預備養老金的投資目的人群比例上為零。有意思的是，中國投資者更願意投資房地產，這一人群占到了42%；“購入高價商品”、“用於教育投資”、“用於創業投資”這三個投資目的各占了18%、12%、12%。

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說到投資，免不了要提到資產經理人。投資人往往會委托專業的資產經理來管理自己的財產，沒有專業背景的小散戶難免會心有余而力不足。而大部分投資者委托財產經理人最看重的就是他們能一切以投資者的利益為上（Trusted to act in my best interest），占到35%；以及是否能將投資回報最大化的能力（Ability to achieve high returns），占比17%，而解雇財產經理人的原因也不外乎是他們沒有做到這一點（Underperformance），或者有道德上的錯誤，比如數據外泄（Data breach）。

而在選擇財產經理標准中，投資人注重的因素有很多。是否能做到收支透明、是否能有效地保護投資人隱私、是否能寫出簡單易懂的投資報告等等都是投資人認為一個好的財產經理所需要具備的素質。不過調查顯示，似乎只有40%-50%左右的投資人對他們的財產經理人這些方面的素質感到滿意。

再來看看不同時代的人所呈現的區別。出生在二戰之後二十年內的嬰兒潮一代（Baby Boomers）正迎來退休年齡，因此他們的投資目的不外乎是更好的為退休鋪好路。同時他們對財產的保護度（Make sure money is safe）和渴求度（Preserve as much wealth as possible）也相對比較高。

這幾個方面暫無遠憂的千禧一代則是墊底，他們更關心，如何將財產繼承給自己的後代，以及是否有足夠的錢支付人生中重要活動的花費。同時對迅速累積財富的風險較高收益較大的投資計劃也比較感興趣。

而X一代（Gen Xers）則是比較穩扎穩打，既不急於求成也不過於未雨綢繆。他們更願意在市場中抓住合適的機會，為個人財富增值。

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來源：新浪教育
責編：Zoe Chan

自2008年金融危機至今，德國房地產市場經歷了連續10年之久的繁榮期，房價數十年不漲的神話早已破滅，當地的公寓和房屋價格正變得讓普通民眾越來越難以承受。即使是在市場動蕩不安的2018年，全球大多數資產類別普遍出現負收益的背景下，德國房價，尤其是大城市房價仍保持了10%以上強勁增長。

據漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新數據，2018年第三季度德國前七大城市每平米均價（含新房及二手房）同比增長11.3%，達到了4410歐元（約合34400元人民幣），且增幅未有明顯放緩的趨勢。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為（德國）當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

而據海外房產網站居外網向第一財經記者獨家提供的詢盤數據顯示，2018年，德國房地產市場的詢盤量同比2017年增加149.1%（其中大部分詢盤人士來自中國地區）。總詢盤量排在第六，比2017年上升了一位，僅次於美國、澳大利亞、加拿大和泰國等熱門國家。

大城市房價漲上天

2007年以前，德國房價曾連續幾十年保持相對穩定，未有明顯的波動。但2008年金融危機之後，德國的房地產市場異軍突起，開啟了長達10年的快速上漲期，每年平均增幅穩定在8-10%之間，成為近十年來收益表現最佳資產之一。

漢堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度數據顯示，德國整體房價同比增長了7.6%，而前七大城市的漲幅更為強勢，達到了11.3%。同期漢堡房價上漲了9.3%，至每平米5690歐元（約合44380元人民幣）。

GEWOS的負責人萬德茲科（Carolin Wandzik）表示，“我們仍未看到房價上漲有放緩的趨勢。”

2018年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，2019年歐洲房地產投資前景最佳的十大城市，德國占了四席，分別是柏林（第二）、法蘭克福（第五）、漢堡（第七）和慕尼黑（第十）。

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據德國調研機構Empirica公司的數據，慕尼黑的房價高居德國大城市第一，當地公寓每平米均價已達8158歐元，其次是法蘭克福（5889歐元）和斯圖加特（5886歐元），然後是柏林與漢堡。

2018年初，Empirica公司的分析師曾悲觀地預測德國大城市的房價將在未來四年內下跌30%，然而市場似乎並不買賬，去年仍有大量熱錢流入，繼續推漲著房價。

供不應求是核心因素

歸根結底，任何一種資產上漲的最核心原因都是供不應求，德國房價也不例外。根據德國建築行業數據，每年需要興建35萬-40萬套住房，才能滿足市場的需求。但2018年，完工的住房僅30萬套。

德國地產及住房行業協會數據顯示，德國住房市場的缺口目前已達85萬套。隨著大城市房價不斷上漲，人們開始轉向一線城市周邊的中小城市，同時也帶動了這些城市的房價上揚。

德國Helaba銀行分析師米特羅普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世紀90年代中期，德國每年建造超過60萬套住宅，之後很長一段時間，房價幾乎沒有上漲。2008年全球金融危機爆發後，新建住宅跌到了谷底，每年僅16萬套，這使得房市供不應求的情況極為嚴重，房價也是從那時起一飛衝天。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

除此之外，德國經濟近年來增速穩定，吸引了大量外來移民和難民的湧入，也進一步助推了當地房價。

孫楊認為，德國的整體人口雖然沒有增長的趨勢，但大城市，比如法蘭克福、柏林等地人口的數量卻一直在穩定增長，這將支撐德國大城市房價的進一步上漲。另一方面，英國脫歐的不確定性讓部分投資者把目光從英國轉向了經濟局勢更加穩定的德國，這也推動了外來資金的流入。

此外，2018年12月中，德國內閣通過了該國歷史上首部移民法草案，鼓勵專業人才來赴德就業，並對獲得長期工作簽證的條件給予了放寬。這加強了德國對全球人才市場的吸引力，對於未來的房價也是一個長期的利好因素。

2019年房價還會漲嗎？

對於高企的房價德國聯邦銀行曾發出過多次警告，認為德國房價被高估了30%，但大多數市場專業人士並不認為德國房價在2019年會突然發生轉向。

米特羅普洛斯認為，推動德國房價上漲的驅動因素完好無損，持續的低利率讓融資成本維持在低位，雖然明年歐洲央行有可能加息，但加息幅度料將有限，大量人口會繼續湧入大城市，“我沒有看到德國經濟要發生衰退的跡像，房價也沒有下跌的理由。”

孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，從機構投資人的角度看，2018年全球股市整體下跌，持有股票的基金損失慘重，而房地產的表現一直優秀，回報相對較高並且穩定，如果這一趨勢持續下去，2019年各大金融機構勢必會繼續增加對房地產的持有比例，繼續加重市場上優秀資產難求的現像，導致價格繼續上漲 。從個人角度看，德國經濟和政治環境穩定，良好的就業機將繼續吸引人才湧入大城市，對房地產的需求還是會穩健增長，即使歐洲央行宣布終止持續近四年的債券購買計劃，並且有可能在2019年進行加息，但大城市幾乎為零的空置率以及持續不斷的的住房缺口，可能仍將繼續推動大城市地產價格上漲。

德國Pfandbrief銀行協會認為，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房價漲幅將有所減弱，與周邊地區的房價差距將會減少。該協會的主要負責人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房價增速將放緩，但我們不認為會出現嚴重的調整。

德意志銀行房地產基金經理阿蘭多夫（Georg Allendorf）表示，德國房地產市場的繁榮將持續相當長的一段時間，“在未來一兩年內，房地產市場將保持當前的上漲趨勢。”但他也承認，“許多地區的房價已經到了很高的水平，對我們而言，這意味著投資選擇變得更加困難。”

德國房地產委員會會在馬特納（Andreas Mattner）則發出了警告，他認為政治家的監管措施可能會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、甚至禁止租金上漲，都可能會給房價較大的負面影響。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan