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海外 | 歐洲黃金簽證：投資未來新生活

隨著中國買家在海外購置房產的目的越來越多樣化，投資者們也更善於根據不同的投資目的選擇投資地點。根據居外網的調查，留學、移民、投資與度假已為中國買家海外購房的四個主要目的。近些年來，海外住宅出租回報率、學區房等概念被炒得火熱，而如何通過海外購房進行移民對很多想要移民的國人來說仍是一個灰色地帶。

當今可以通過購買房產獲得永久居民與公民資格的國家當中，最出名的就是歐洲的“黃金簽證”國家。這些國家中，最受國人認可的則為：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯與馬耳他。西班牙與葡萄牙是被國人廣泛了解的國家；希腊兼具著愛琴海的靜謐與浪漫；馬耳他與塞浦路斯則是位於地中海的美麗海島，均為英聯邦成員。這些“黃金簽證”國家的房市走向略有不同、購房移民政策也各有特色。不同類型的投資者應該如何選擇呢？

市場走勢

黃金簽證國家房價走勢

數據來源：居外研究

Central Bank of Cyprus
Bank of Greece
Instituto Nacional de Estatistica
TINSA
Central Bank of Europe

說到在歐洲投資，許多投資者可能會因近期疲軟的經濟形勢對投資前景產生擔憂。誠然，近年來只有少數國家還能保持明顯的增長。在這樣的大經濟環境之下，歐洲主要的黃金簽證國家房價走勢也並不像主流房產投資國家那麼漲勢喜人。上圖中我們可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙與葡萄牙的房市自2008年全球金融危機之後均有走弱的趨勢，一直到2014年末出現觸底反彈的趨勢，在2015年末與2016年初已經出現持續的上揚動力。然而馬耳他的房市似乎並沒有受到太多來自經融危機的負面影響，在2008至2009年經歷短暫的調整之後，繼續呈現上漲的趨勢。2016年1季度馬耳他房價已經比2013年同期上漲超過20%。

事實上，出台黃金簽證的國家基本都希望通過吸引外來投資振興本國經濟，改善經濟局面。想要在這些國家進行買房移民卻同事將投資盈利最大化最為目的，是不現實的。對於打算通過買房移民的投資者來說，在海外買房既是財產投資，更是對未來生活的投資。不同於財產投資，生活投資的價值難以用數字來衡量，需要每一個投資者根據自己對理想生活的期望與計劃進行判斷。黃金簽證國家的移民政策

移民政策

黃金簽證國家的移民政策

西班牙：最快獲得居留權

西班牙是居留簽證批准最快的黃金簽證國家。在購買50萬歐元房產之後1個月內就可以獲得居留准證，且沒有最低居留要求。然而從那之後，投資者如想獲得永久居民或者公民身份，需要的時長與居留天數規定則是歐洲黃金簽證國家中最嚴苛的。可以說在西班牙買房移民，獲得簽證容易，但徹底變換身份則較難。

葡萄牙：最受歡迎項目

西班牙的鄰國-葡萄牙，擁有著最受歡迎的黃金簽證項目。與西班牙類似的投資門檻，可以在半年內獲得居留准證。雖然有一定的居留要求，但相比於西班牙來說，在葡萄牙購房可以更快速且方便的獲得永久居民與公民身份，相信對希望取得歐洲護照的投資者更具吸引力。

希腊：最低門檻項目

希腊擁有全歐洲投資門檻最低的黃金簽證政策，25萬歐元（約185萬人民幣）的投資額度在國內一線城市也很難購買到的住宅。在投資之後大概40天內，投資者就可以獲得居留准證，且不附帶最低居留天數的條件。配偶與18歲以下的子女也將自動獲得居留准證。不過，想要進一步獲得希腊國籍，申請者需要等待7年時間。另一方面，希腊政府征收較高的房產稅，使得房產投資的收益率相交其他黃金簽證國家有所降低。

塞浦路斯：最快獲得公民資格

對於富裕的投資者來說，在塞浦路斯投資250萬歐元，可在3個月內直接獲得塞浦路斯國籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一項政策則允許投資者通過較少的投資額度先獲得永久居民身份，在滿足對地居留條件的情況下，可在5年後申請公民。

馬耳他：最嚴苛審核程序

作為黃金簽證國家中房市發展最好的一個，馬耳他的公民獲得難度也最高。雖然需要的投資額不像塞浦路斯那麼高，但投資者需支付政府一大筆不可歸還的款項作為捐助。馬耳他對申請者采用十分嚴苛的調查標准，確保只有足夠合格且擁有名望的投資者才能獲得馬耳他公民。在申請人獲得在馬耳他的居留准證 12 個月後，居住在馬耳他的申請人將被授予馬耳他公民資格。需要留意的是，雖然已經簽署協議，塞浦路斯尚未正式成為申根成員國，正式加入的時間將取決於“塞浦路斯問題”的解決時間。

匈牙利：國債移民新方式

除了房產投資移民，匈牙利還出台了通過投資當地國債獲得居留權的政策。相比與一些國家，匈牙利國債投資門檻更低，批准時間更短，直接獲得永居身份並且可以進一步獲得公民，適合一般移民者。國債投資相對於房產投資投入時間較短，回報雖不一定高但可預期性較強。

相信許多國人都有探索世界，在不同國家生活乃至定居的願望。類似黃金簽證這樣的政策正為擁有一定經濟基礎的投資者提供了十分便捷的機會。近年來，人民幣兌歐元持續走強也讓更多人產生了在歐洲投資的想法。當然，美國、加拿大、澳大利亞、英國、新加坡等熱門移民國家也都有自己的投資移民政策。不過想要移民這些國家通常需要極高的資金投入與繁雜的程序。投資者們一定要明確自己的需求，衡量好投入與回報，就一定能找到自己心儀的移民新家園。

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？【閱讀原文】

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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旅游熱下的房產風潮 | 泰國

這是一個可以與加勒比海媲美的陽光普照之地。很多海外的買家都試圖在禪意十足的泰國尋求高回報率的投資。

盤踞在印支半島的中心，泰國那有著棕櫚葉樹蔭的海灘，漂浮的集市與充滿異域風情的叢林，都集中展現了亞洲的精華。該國在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年來旅游業更是發展迅速，度假者和房產投資者蜂擁而至，嘗試這裡的熱帶風情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir說：“外來移民在這裡買房的歷史也有幾十年了。

大多來自中國香港、新加坡、美國和澳大利亞，但是西方和富有的東亞人是帶動這裡旅游住宅銷售的主要群體，還要感謝飛機航線的完善和一條豪華地產專線的迅速發展。像在普吉島這樣的熱門地的中等價位（在過去的十年中每年上漲20%－50%），依然比競爭對手馬來西亞的房價要優惠，並且大大低於新加坡。生活消費是歐洲的三分之一，中國香港彙豐銀行的僑民探索者調查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰國位居第二，其生活質量得到移民的大加贊賞。

一個正在興起的趨勢是，海外游客對泰國度假別墅的需求增多

雖然外國人在泰國房產市場的投資，受到2015年曼谷爆炸事件的影響，但是該領域還是顯示出了其堅韌性。來自CBRE泰國辦公室的 James Pitchon 說“那場發生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸慘劇打擊了市場的投資氛圍。“但是相比單一的突發事件，整個國家的經濟是拉動房產市場的更主要的因素。房產市場主要是被本地經濟推動產業，而不是依賴外國資本。國際買家也很關鍵，但是他們絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元。”

第二房產買家們，尤其是熱衷於開發日益繁榮的度假租賃房產市場的人，有很多地段可以選擇；比如人群熙攘的度假勝地華欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），還有島嶼樂園——普吉島（Phuket）和蘇梅島（Koh Samui），可以提供炙熱的陽光浴。來自地產中介Siam Real Estate的Patrick Lusted說：“六個月前，芭提雅、普吉島、甲米（Krabi）和華欣都吸引了大量買家的興趣。尤其是芭提雅，因為幾個世界級的主題公園的相繼開工，預計會加快房產價格的增長。

普吉島正成為東南亞最受歡迎的島嶼，這裡的國際機場在2015年一年中，飛機的起落超過1000萬次。遠遠超過了其他受歡迎的度假地。來自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 說：“這些島上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年時間對基礎設施進行完善，還開發了幾個頂級的度假勝地，以便更加推動投資。”

來自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda認為，一個正在興起的趨勢是，海外游客與普吉島當地的中產階級對度假別墅的需求增多，類似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，為滿足此類需求做了很多調整。

“同時，在首都曼谷，買家所關注的不是豪宅別墅，而是公寓。據泰國銀行稱，在過去的5年裡公寓的平均價格上漲了10%。投資的潛力很大。客戶如果購買期房和正在建設的公寓基本可以拿到10%的回報，如果出租的話，會得到8%和12%的年淨回報率，因為是旅游勝地，這裡每年的租賃旺季長達250天。”

曼谷是東南亞的動力之城，對外國人的投資一直保持著吸引力。市中心的黃金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓價格從2015年便開始增長。這些地段的高價公寓的供應量非常有限，加上臨近著名的昭披耶河（Chao Phraya），這座城市前沿的開發區，已經具備了成為熱門地段的所有條件。據泰國地產協會的數據確認，這裡超豪華的開發區的樓盤起價每平方米£4,000，個別項目為每平方米£6,000。

當地的地產中介Fabrice Lore確定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓買家來自海外，中國香港和新加坡占大多數，但是越來越多的歐洲人，也紛紛喬遷到這裡。他們喜愛這裡的生活方式和房產本身自帶的門房服務。在首都，全套的的酒店式服務是王牌。”

一個典型的例子便是建築公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大廈（MahaNakhon），這是泰國最高的建築。還有有著奢華服務的公寓Nimi Langsuan售價£500,000起。這個有著187套房的大樓樓頂設立了私人聚樂部，座落在廊雙路上，臨近倫皮尼公園，該項目還在建設之中，目前已經售出5套頂樓套房。PACE公司預計2018年完工。

也許更有趣的是買家們對地段的選擇。Lore 說：“幾年前，大部分國外買家都停止他們在市中心之外的搜索，現在，這些異鄉人越來越多地從市中心搬出，在捷運延伸出來線路上安家落戶。現在在Bearing和Bang Wa購買房子的外國人不再少見，兩站之外的房子價格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分鐘。你的生活依然會和城市緊密相連。”

泰國的國際買家絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元

在泰國買房注意事項

泰國有非常嚴格的房產產權法律。外國人可以永久擁有房產權，但是沒有土地權。
大多數房產都是續約租賃權的機制，就是買家會對其房產的租賃權30年續約一次，或是可以增延到120年。租賃人可以在租期內改建房子，還可以轉讓給親友。
對於私人住宅，政府不收房產稅。只有在出賣房產時才有費用產生。一般在房產市值的2%－3%，該費用一般由買家和賣家共同承擔。賣家要承擔中介費，一般在房價的3％－5%之間。

在電影《指環王》中，霍比特人弗羅多·巴金斯和他的同伴們踏上尋找魔戒的征程，其拍攝地便是制片人Peter Jackson的家鄉——新西蘭。如今，買家們有著不亞於電影中弗羅多所身負的“使命”，來到這地球中心上的島嶼，尋找奢華的世外雅居。在這裡史詩般的夢幻宅邸不再是虛幻的空想，而是真實的存在。Laura本期帶我們去領略新西蘭雙島的魅力。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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海外 | 买房出租热欧洲学生宿舍平均收益6%

近年有不少人選擇把資金轉往海外投資，當起海外包租公，歐洲、日本、東南亞等都是投資客熱門選項，有業者跟上海外購屋熱潮，推出包租建案，平均租金投資報酬率最高可達7%，不過想搶當海外包租公，要承擔的風險也不小。

海外 | 買房出租熱歐洲學生宿舍平均收益6% — 近年有不少人選擇把資金轉往海外投資，當起海外包租公，歐洲、日本、東南亞等都是投資客熱門選項，有業者跟上海外購屋熱潮，推出包租建案，平均租金投資報酬率最高可達7%

海外置產報酬率比國內高，但注意各國法令細節，避免糾紛，鄭文燦出訪歐洲國家，盼提升桃園綠色指標。過去在學區買房當包租公，投資報酬率高，但隨著近年房市稅率調漲，持屋成本提高，以及未來少子化的衝擊，不少包租公擔心投資的學區，是否會面臨學校退場、找不到學生租客的危機，而現在海外投資正熱，也有中國台灣包租公、投資客選擇出走，其中人口增加速度快的澳洲，也成了投資客最愛。

根據澳洲權威地產研究機構SQM預測，2016年墨爾本房價漲幅最高為13%，租金投報率最高可達7%，根據自由時報報導，有業者推出的包租建案，100~140坪的別墅，室內3~4房，台幣僅約1千萬元起，潛銷1個月就銷售3成，但也要注意，澳洲政府規定，外國人只能買新房，且持有一年內必須轉手，也只能賣給有澳洲護照的人，並課50%的利潤稅收。另外，想當海外包租公，歐洲的學生宿舍也是近年相當吸金的投資標的，由於歐洲學生宿舍需求量大，平均年收益率大約在6%，學生宿舍的穩定報酬率，也是新加玻主權基金頻收購歐洲各地學生宿舍的原因，而中國台灣目前引進的有「全球型宿舍基金」、「歐洲地區學生宿舍基金」兩種，前者去年投報率4.27%，今年至10月為止，收益率是5%，後者則今年只有0.84%，但2014、2015年都有8~9%，兩檔基金從成立以來，都只有1、2個月績效下跌，相對穩健。

不過，雖然海外投資報酬率相對國內來的高，但「看不到的房子」所要承擔的風險可不少，除了注意購買的房子是否符合當地人的需求，選擇海外包租，也要注意和業者簽訂的合約細項，天時地利不動產創辦人張欣民曾也撰文建議，若要投資，海外首都都心區建設完善、機能好，在地及外來購屋需求最高，因此選擇第一、二大城市是最好的選擇。

相關資訊：居外特別策劃：旅行中的商機海外那些投資潛力無限的旅遊城市

（互聯網資訊綜合整理）

泰國 | 東南亞成為華人房產投資者“新寵”之泰國篇

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？

泰國在近些年逐漸成為國人房產投資熱地，曼谷市中心公寓或普吉島的海景公寓房已經成為投資者們經常會談論的選擇。居外網的數據表明，2015年間中國買家關於泰國房產的問詢量相較2014年增長41%，詢盤價格中位數約為60萬元人民幣。超過一半的咨詢者表示度假與旅游是在泰國置業的首要目的。

泰國房價指數（來源：泰國銀行）

外籍人士在泰國以個人名義只能購買公寓，如要購買土地月有的別墅則需先注冊公司，再以公司名義進行購置。2008年以來，泰國公寓房價一路攀升，2016年第一季度的公寓價格相比2008年第一季度已增長約60%，年化增長率超過6%。公寓價格的攀升一方面是因為90年代泰國房地產泡沫破裂之後，政府對新建住宅總量進行嚴格控制，市場供給大大減少；另一方面，隨著泰國經濟與國際影響力穩定發展，越來越多泰國當地與海外投資者將目光投向這個充滿魅力的國度。人民幣對泰銖也在今年逐步走強，2015年到達5.75的最高值。雖然2016年初人民幣對泰銖略微走低，但仍處於歷史高點。

泰國房產受追捧有兩個根本原因：泰國經濟的良好發展與更親民的房產價格。

2014年9月—2016年9月20日泰銖兌人民幣彙率（來源：exchangerates.org.uk）泰國國民生產總值GDP & 人均國民生產總值（來源：世界銀行/www.tradingeconomics.com）

經歷2009年全球金融危機打擊之後，泰國經濟自2010年逐步邁出低谷，過去6年裡泰國的GDP增速增幅在16%至-5% 之間震蕩，但總體形勢向上。曼谷是泰國的政治金融中心，據2010年泰國人口普查估算2016年曼谷的常住人口接近830萬，加上流動人口曼谷目前的人口規模為1500萬，全泰國約有13%的人口都居住在曼谷。

作為東南亞第二大國際化大都市，加之諸多跨國企業和機構在曼谷開設辦公室，整個城市對房產租售無疑存在巨大需求。90年代泰國房地產泡沫破裂之後，曼谷新建住宅總量大大減少，過去3個季度中每季度僅有7000多個單位上市。根據Colliers研究，2016年第1季度曼谷新建公寓的平均售價約為2.2萬元人民幣/平方米。市場上供給最集中的價格區間也正是在1.8萬元至2.8萬元每平米。而這樣的價格在國內一線城市只能購買偏遠市郊的住宅。除了良好的市場前景，曼谷充滿魅力的生活方式也讓人心之所向。陽光充沛的熱帶風光、昭披耶河沿岸各式古跡、豐富的夜生活與讓人大快的泰式料理，吸引著各地的人留在曼谷生活。

泰國城市房產投資優勢比較（來源：Numbeo.com）

清邁是泰國第二大城市，泰國注明文化旅游城市。盛大的水燈節與清新的新興旅游景點-拜縣，都是游客們最愛前往的地方。清邁生活節奏很慢，物價低廉，適合養老。房價比曼谷低將近一半，是理想的入門級投資景點。不過由於房產市場需求沒有曼谷那麼旺盛，房價與租金上漲較為緩慢。更適合作為長期潛力投資與度假自住房的選擇。

距離曼谷1個多小時車程的芭提雅，是著名的旅游景點。將來高鐵建成後，到曼谷機場僅需20分鐘。芭提雅豐富的旅游資源與多樣的夜文化，吸引著全世界的游客，也是理想的養老地點。芭提雅房產的出租需求大多來自與外國人，房租較高，可與國內一線城市媲美；而房產售價則遠低於國內一線城市，是中級投資者的理想投資地點。

普吉島與周邊島嶼的海景早已世界聞名，是泰國毋庸置疑的頭號旅游勝地。作為成熟的旅游區，普吉島擁有各種旅游度假設施，但也擁有泰國最高的物價。由於島嶼土地不多，房產供給十分有限。這也造就了普及的高房價。然而由於旅游業是這裡唯一的產業，這裡住房需求的淡旺季明顯，淡季（5-11月）出租率較低。作為設施齊全的明星旅游景點，普吉島是泰國最適合度假自住的地方。這的房價增幅則與泰國旅游業的發展趨勢直接相關。因為，普吉島的投資者需要研究旅游市場，抓准投資與獲益時機。

與日本、新加坡不同，泰國的政治經濟穩定系數尚未達到發達國家標准。總體而言，泰國房產更適合作為短期投資或度假屋。計劃長期投資的投資者應密切關注泰國社會動態。

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年，然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房市投資額達到170億美元，使中國成為全球第二大跨境房地產投資來源國。居外網最新的數據表明，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。【閱讀原文】

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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韓國 | 高房價逼韓國人“逃離”首爾去年13萬人遷出

與中國虛虛實實的“逃離北上廣”有所不同，“逃離首爾”在韓國有了確鑿的數字支撐。今年5月，首爾人口時隔28年首次跌破千萬，高房價問題導致“脫首爾”現象嚴峻。而“逃離”首爾的人們大多選擇鄰近首爾的首都圈城市安家落戶，使首爾周邊城市的人口明顯增加。最典型的就是仁川，該市常住人口有望首次突破300萬，成為繼首爾、釜山之後的韓國人口第三大城市。（韓國首爾房價走勢）

今年5月，首爾人口時隔28年首次跌破千萬，高房價問題導致“脫首爾”現象嚴峻

首爾人口跌破千萬

1988年，韓國首都首爾人口首次突破1000萬，開啟了千萬人口時代。然而近些年，面對這座韓國人心目中的第壹城市，高房價讓越來越多的人選擇離開，“脫首爾”現象日益嚴峻。

據韓國《亞洲經濟》報道，房價過高是導致“脫首爾”現象的主因，很多青年人不得不選擇首爾之外的地方發展。據韓國統計廳發布的“2015韓國移動人口統計”顯示，2015年首爾凈流出人口中，61.8%與住房有關。

據韓國KB國民銀行統計，目前首爾市平均房價為1860萬韓元/坪(約合3.3萬元人民幣/平方米)，而仁川的房價僅為841萬韓元/坪，不到首爾房價的壹半。人們想在首爾市租賃“全租房”(房屋承租人向業主支付房屋市價約70%的保證金，即可免費居住，租約到期後保證金會退還，很多韓國家庭采取這種居住方式)，其成本也高達1273萬韓元/坪。換句話說，拿著在首爾市內僅夠租房的錢，人們完全可以在仁川買到自己的房子。

周邊地區人丁興旺

原本生活在首爾江西區的尹秀仁17日成為壹名仁川市民。她告訴韓國《中央日報》，“本打算在首爾租壹套新的全租房，無奈價格太高。仁川上班近，環境也好，所以搬到了這裏”。在首爾市民為躲避房價(包括房屋租金)暴漲而紛紛“逃離首爾”的情況下，仁川則迎來了“300萬人口時代”。仁川市17日表示，包括外國人在內的登記人口總數有望在本周突破300萬。

據估算，仁川人口數量到2040年可能超過釜山，成為韓國第二大城市。帶動仁川人口增加的直接原因並非出生率的上升，而是松島、永宗、青蘿等隸屬於仁川市的經濟自由區近年來大力建設不動產項目。

韓國《朝鮮日報》18日稱，仁川便宜且生活便利的住房吸引了大量韓國人前來購房，其中不少是不堪高房價壓力的首爾人。據韓國統計廳統計，去年共有13.73萬人“逃離”首爾，其中約1.13萬人遷至仁川居住，其余大多遷至環繞著首爾的京畿道城南、高陽、河南等鄰近首爾的“半小時車程”首都圈城市。

韓政府全方位施壓

面對以首爾江南地區為中心的房地產投資過熱趨勢，韓國政府也在采取應對措施，為樓市降溫。

韓國政府已實施了限制貸款購房的對策，將貸款購房的最高價格標準從9億韓元(約合539萬元人民幣)降低至3億韓元，貸款額度也從5億韓元降至1億韓元。然而，首爾平均房價已經超過5億韓元，按照以上規定首爾市幾乎所有的購房需求者都無法得到貸款。因此，近日首爾的購房貸款記錄幾乎為零。

韓國政府宣布限制貸款方針後，韓國各大銀行也大幅加強了對家庭貸款的審查。隨著韓國金融監管當局嚴格限制家庭貸款，預計銀行的貸款利率在近期將會再度上漲。據報道，韓國政府還決定對家庭貸款大量增加的銀行進行特別審查，以加大對銀行的施壓力度。韓國政府對房地產貸款的全方位施壓正趨於表面化。

韓國《每日經濟》18日稱，2006年韓國房價暴漲，2008全面暴跌，現在是否會再次重現這壹怪圈？韓國政府出臺的措施是否真的能夠奏效，外界正拭目以待。

（據環球時報）

海外 | 2016年中國海外房產投資者剖析——投資性買家的消費趨勢

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年。中國經濟衰退，英國公投退歐，全球經濟不確定性不斷增加。然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。

戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》指出，在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中國投資者的投資總額已經超越加拿大，成為美國房地產最大的海外投資來源國；同時期中國投資者在泰國的投資額翻了五翻，超過1600萬美元，成為泰國第三大海外投資來源國；2015年下半年至2016年上半年，中國投資者在澳大利亞房產市場投資額達到180億美元，為美國買家投資額度的3倍，新加坡買家的6倍。

居外網最新的數據表明，相比於前些年，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。2013-2015年間，將投資作為海外置業主要目的的中國買家穩定維持在所有買家的30%左右，在2016年前八個月卻攀升至43.5%。與此同時，2015年大熱的教育投資卻有所下滑。這一現像有兩個潛在原因：隨著海外資產配置的概念被更多中國買家所接受，投資需求從教育、自住等剛性需求變為更具前瞻性的資產配置需求；另外隨著人民幣貶值壓力增大，更多的國人主動尋求更多海外投資方式已保證資產增值。

2016年中國海外房產投資性買家的消費趨勢

那麼這一部分以投資為目的的海外購房者來自何處？平均花費為多少？最喜歡的投資目的地又是哪裡呢？我們可以從居外網的獨家用戶數據洞悉一二。

投資目的地比較：泰國受追捧

2016年1至8月，居外網所有海外置業問詢中美國房產占據將近40%，為最受歡迎的目的地。不過如果我們將目光聚焦在以投資為主要目的的海外購房者中，最受他們青睞的國家則是澳大利亞。在投資性海外房產詢盤中，超過38%選擇澳大利亞作為房產投資的目的地，25.7%的問詢者傾向於美國，排名第三的泰國則吸引了8.6%的潛在買家，加拿大以7.1%的詢盤量緊隨其後。具體到城市，墨爾本、悉尼與芭提雅三個城市在投資性詢盤量城市排行榜上分列前三位。通過這樣的對比我們不難發現，澳大利亞與泰國房產對中國的投資性買家具有極大的吸引力。在針對泰國的四個主要投資城市普吉島、清邁、芭提雅與曼谷的所有房產詢盤中，超過三分之二都以投資為主要目的，這一比例超過全球任何其他地方。而通過比較這些國家的詢盤價格，我們不難發現泰國城市吸引眾多投資者的主要原因。

所有海外房產買家和投資性買家的目的地比較

在傳統投資地澳大利亞、美國與加拿大，投資性詢盤中位價均為38萬美元左右（約250萬人民幣），對成熟的投資者來說，這些國家市場機制健全，回報穩定，是十分合適的選擇。相比之下，2016年1-8月間泰國投資性房產詢盤中位價僅為8.1萬美元（約54萬人民幣），這一價格即使在國內二線城市進行理想的房產投資也較為困難。正是因為巨大的價格優勢，加之地理位置的便利，泰國房產成為了中國大眾級投資者海外投資的理想選擇，在投資性詢盤量上僅次於澳大利亞與美國。

投資性詢盤中位價格（美元）

投資房型比較：中小戶型為主

因為子女教育或移民而進行海外置業的買家通常會通過自己與家庭的實際情況來選擇房屋類型與大小，不過在投資性房產詢盤中，選擇中小型住宅的買家占大多數。打算在澳大利亞與美國投資者的買家更傾向於價格10至50萬美元的2至3臥住宅，而泰國的潛在買家更喜歡投資額低於10萬美元的1臥小戶型。在房價較高的城市，一室戶的房型也受到一些買家的歡迎。

投資者來源地比較：北上廣繼續為主力軍

2016年1-8月間，來自北上廣的投資性詢盤占據居外網所有投資性詢盤的50%。其中來自北京的投資性詢盤占23.4%。通過進一步分析這三個城市的投資性詢盤數據，我們發現雖然三個城市在詢盤價格上相差不大，詢盤中位數均為32至35萬美元間，但北上廣的投資者有著不同的投資行為。

北京投資者選擇的投資地點十分廣泛，既有歐美傳統投資熱地，也不乏北歐、南美這樣充滿潛力的投資地。值得一提的是北京投資者對日本房產的關注度很高，占據了日本房產所有投資性詢盤的43%，詢盤中位價也高達83萬美元（約551萬人民幣）。

上海的投資者則更傾向與亞太地區的市場，在越南、新加坡、泰國與澳大利亞都占有較高的詢盤百分比。另外，在美國、加拿大等中端投資市場，上海投資者的詢盤中位價也要高出北京投資者。

廣州投資者對馬來西亞與歐洲房產青睞有加。超過70%的投資性馬來西亞房產詢盤來自廣州，詢盤中位價為25.3萬美元。除此之外，西班牙、意大利、德國與法國的投資性房產詢盤中，廣州投資者都占有相當的比重。不過廣州投資者的詢盤價格普遍要低於北京與上海。

雖然目前海外房產投資仍然集中在主要一線城市，但同2015年相比，2016年前8個月中一些二線城市表現突出。鄭州、杭州、合肥、南昌、南寧等城市的詢盤占比都出現了明顯增長。

近年來央行出台一系列措施，使人民幣國際化與彙率自由度不斷提高。人民幣彙率的波動與海外投資趨勢必將成為越來越多國人生活中討論的話題。隨著國人國際化資產配置意識越來越強，深度挖掘投資動機，分析不同的投資習慣，將有助於投資者得到更人性化的服務，對整個海外投資業的發展有著深遠意義。

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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日本 | 东京房价为何不涨

《金融时报》东京分社社长罗宾哈丁 (Robin Harding) 对东京的城市规划政策感兴趣，全世界大城市楼价近年大幅上升，做成严重社会矛盾，例如年轻人和老年人对立，但东京楼价过去几十年原地踏步。

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哈丁发现楼价不涨的原因，跟供应有关，东京楼市不错表面上已经非常挤迫，但实际上房产供应量，却源源不绝。

中國香港立场新闻报导，上世纪八十年代，日本经济出现泡沫，资产价格升至疯狂水平，特别是东京楼价，当年便传出东京某几幢商业大厦的估值，可买起整个纽约曼克顿。

当年东京城市规划由上而下紧控，政府操生杀大权，管制新地产项目，供应量不多。然而，泡沫爆破后，东京百业萧条，政府对城市规划的态度，一百八十度转变，变成无为而治，对地产发展放任自由，把权力转移到业主手上。

中國香港式“强拍”在东京是匪夷所思，业主的业权，圣神不可侵犯。业主可百分百决定物业的发展方向，因此重建项目四处可见。

东京楼价为何不涨，主要原因是业主不停把低密度楼房改建为多层式发展。在东京买入低密度房子，隔离随时变为工地，改建为 20 个单位的五层高的楼房，哈丁在东京的住所正发生此事。近年不少中國香港人在日本置业，须留意东京楼价长期不升的基本特征。

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（据钜亨网）

日本 | 10月25日元對人民幣暴跌跌幅近0.2%

數據顯示，北京時間週二(10月25日)日元對人民幣匯率今日走勢暴跌，目前匯價報價0.0648，短期均線空頭排列強力壓制，預計後市日元匯率仍將繼續下跌。日元匯率走勢圖

據銀行間外匯市場最新數據顯示，2016年10月25日日元對人民幣匯率中間價為：1日元對人民幣0.0649元，100日元對人民幣6.49元，1人民幣對15.4167日元，100人民幣對1541.67日元。

日本 | 10月25日元對人民幣暴跌跌幅近0.2% — 10月25日元對人民幣暴跌跌幅近0.2%

日元還要繼續下跌

富達國際日本首席投資官認為，隨著美聯儲將射出加息之箭，美日貨幣政策分歧料推動日元兌美元匯率到2017年底跌至110-120日元。

富達投資(日本)首席投資官Takashi Maruyama指出，日本央行(BOJ)將政策重點從買入債券轉向控制國債收益率曲線，將有助於防範日元升值損害經濟。

他表示，假如海外通脹預期升溫，且美國能夠實現大約2%的增長，從而為美聯儲加息創造條件，日元可能會大幅貶值。

Maruyama上週在富達東京辦公室接受採訪時表示：「日本央行的政策是一種尋求利用外部因素變化的政策。阻止日元走強是一個中長期目標，在日本央行的購債項目下是不可能實現的，因此日本央行將目標瞄準了收益率，提高了可持續性。這一點很合邏輯。」

Maruyama表示，日元不再進一步走強是促進日本經濟和消費物價上漲的前提條件。Maruyama預計，美聯儲在今年12月會加息，並在明年繼續上調利率。與此同時，因油價抑制進口成本，日本央行不能實現其通脹目標。

（據第一黃金網）

柬埔寨 | 中國超越韓國成為柬埔寨房地產投資霸主

柬埔寨國土規劃和建設部副國務秘書羅迪西哈近期表示，韓國在柬埔寨房地產業稱霸約 10 年之後，如今已被中國已取代，成為柬埔寨房地產業投資最多的來源國。

高棉日報報導，羅迪西哈表示，從 2000 年到今年 9 月為止，外資企業在柬房地產業投資共有 287 個項目，建築面積約 1050 萬平方米，總投資額共 42.97 億美元。在外資企業中，一共有來自 18 個國家企業，其中來自中國則有 110 個項目，總投資額為 16.56 億美元，排在第一位。

他表示，在柬埔寨房地產業的國際投資來源國中，中國已替代韓國成為柬埔寨最大的投資來源國。韓國排第二，投資項目共有 46 個，總投資額共 15.93 億美元。排名第三是日本，共有 34 個項目，投資額共 2.24 億美元。

據 FOCUS Property 房地產公司總經理布英光說，他對中國投資增長不感到意外，他說：「柬中關係不斷得到鞏固和加深，尤其是目前雙方的關係已升級到全面合作戰略關係，這對吸引中資企業到柬投資起到積極的促進作用。」

（據鉅亨網）

在新西蘭買房，哪些地段最物有所值？| 海外

記者Laura Henderson本期帶我們去領略新西蘭雙島的魅力，諸多神話類電影都將那翠綠如畫的風景作為拍攝地，而這片神奇的土地也的確如電影中的畫面一樣，美得令人難以置信。

在電影《指環王》中，霍比特人弗羅多·巴金斯和他的同伴們踏上尋找魔戒的征程，其拍攝地便是制片人Peter Jackson的家鄉——新西蘭。

如今，買家們有著不亞於電影中弗羅多所身負的“使命”，來到這地球中心上的島嶼，尋找奢華的世外雅居。在這裡史詩般的夢幻宅邸不再是虛幻的空想，而是真實的存在。

皇後鎮

Touch of Spice是新西蘭皇後鎮的一家度假酒店，出租奢華的度假屋的同時，還提供定制體驗服務。主人Jacqui Spice認為，如今的游客和潛在的房產買家們希望享受到的是，有魅力、時髦，且在原生態環境下的生活。

她說：“我剛剛做這個生意的時候，很少聽到一晚上$1,500的度假屋，現在，對於高端客戶，一晚上收$3,000都是很正常的。”

Jacqui將時尚的皇後區稱為“富人的游樂場，他們喜歡在這裡抓新鮮的小龍蝦，煮來吃；乘坐私人飛機來去自如，或是被直升機載著去米佛爾峽灣玩兒。很多情況下，游人到此度假後便決定在這裡買房，安家落戶了。”

有些人可能認為，作為英國前殖民地中的一個鄉下島國，這裡是毫無生氣的。Jacqui的說法試圖消除這種偏見：“這裡的島嶼越來越精致了，很多地方都有美食、商場和酒吧。新西蘭不再只有羊群和連綿的山丘。”

在奧克蘭北岸的休閑之都卡塔普納，設備完善的頂層閣樓海景套房以700萬元售出

惠靈頓

很多海外買家希望找到物有所值且安全地方居住，於是新西蘭的房價隨著來自澳大利亞、中國、美國和歐洲的買家們的湧入，而水漲船高。據來自北部房產中介Bayleys Wellington的Chris Barnes說，有些人買下寬敞的豪宅作為家庭居所，有些人則只為投資而購買公寓。

Chris認為惠靈頓的房價與其他幾個城市相比價格低廉，很低的彙率非常利於貸款（4%的彙率，可以保持2到3年不變）。盡管最近的一項聲明說，為了防止本地買家買不起房，要限制海外買家貸款，但Chris肯定地說：“總是有銀行願意貸款的，所以海外的買家不用擔心。”

Alison Parker是一位高端房產代理人，住在奧克蘭北部海邊的塔卡布納。據她觀察，英國買家還是鐘情於別墅，或是裝修過的，建於19世紀末20世紀初的房子，這些房屋大多位於有特色的鄉間，那裡的好學校和沙灘這些對買家的來說至關重要，其重要程度不亞於Tolkien在《指環王》中所塑造的戒指。

Alison透露，自帶花園的別墅的價錢一般在$200-$250萬之間。擁有絕佳視野的大別墅，一般要$400萬以上。而高端的沙灘海景房則可能達到$1000萬。

卡塔普納也是一個公寓中心，價錢從$85萬到$250萬不等。Alison最近以$700萬的價格，賣掉了一個設備完善的頂層閣樓套房。

來自另一個奧克蘭房產中介Legacy Realty Partners 的Jim Rohrstaff 說，國際買家會買的典型房產一般位於市郊，如萊繆拉（Remuera），赫恩灣（Herne Bay），帕內爾（Parnell）和聖瑪麗灣（St Mary’s Bay），這些區域都離好學校，餐廳還有商業區不遠。

“海景房也是國際買家關注的重點，如Te Arai，那裡新建了Tara Iti 高爾夫球場，離奧克蘭有90分鐘的車程。”Jim還說：“你可以花$200-$400萬美元在這裡買塊地，然後就可以自由地在新西蘭建造你夢想中的沙灘海景房了。”

來自房屋中介Bayley，位於奧克蘭辦公室的Daniel Coulson推薦激流島（Waiheke Island），乘坐渡船40分鐘就可到達商業區。他說：“那裡緊鄰市區，但又有著世外桃源般的幽靜。激流島在地裡位置上受豪拉基海灣（Hauraki Gulf）的庇護，所以有著獨有的氣候。這裡有著豐沛的葡萄園，沙灘，咖啡館，一年到頭節日不斷。

在新西蘭首都惠靈頓，擁有絕佳視野的大別墅一般要400萬元以上

克賴斯特徹奇

東海岸的小鎮克賴斯特徹奇（Christchurch，又名基督城）5年前曾經被地震侵襲，很多人因奧克蘭房價太高開始陸續而搬到這個重建的小鎮，從前被這個小鎮提不起興趣的人在聽到這個消息的時候會很振奮。

來自Bayleys的Rosemarie de Jong說：“你在這裡會得到相對於北部更佳實惠的價格，在市郊黃金地段的一套很好的家庭用房只需$200萬。

如果你不介意的話，也可以考慮買一座被地震損壞，但更加便宜的房子。有些房子的牆上因地震而出現裂縫，這些瑕疵可以在保險賠償下修復好。

在准備去“中土世界”遠征之前，你要熟悉新西蘭的購買程序。有60%的房子會被拍賣，也就是說成交後改價，或是最後一刻毀約的情況是很少的。Daniel強調說：“先付10%的訂金，所有的買賣都是無條件的現金交易。“

在新西蘭買房絕對如同《指環王》中神奇旅程一般，與白巫師甘道夫並肩——最後坐享銀屏上出現過的奢華生活。

有人說時間是最好的治愈師，德國的首都柏林便是這句話最好的印證。地產專家Laura Henderson發現，德國前衛的首都城市柏林，正迅速成為歐洲最受歡迎的國家，大批國外買家正在湧入。今期專欄，我會分析德國房產市場的最新發展，以及公開在柏林買房的注意事項。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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