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根據咨詢公司Atchison Consultants的數據：從總回報（收益與資本增長相結合）來看，在2005年1月至2015年12月的十年間，商業地產每年平均投資回報率為8.9%。而住宅地產投資的平均回報率為7.4%，高於澳大利亞股市5.5%的平均回報率以及管理型基金5.3%的平均回報率，但遠低於零售、辦公樓和工業地產投資所產生的收益。

該咨詢公司的創始人兼董事Ken Atchison表示收益是商業地產總回報的壹個重要組成部分，商業地產產生的收入（主要是租金）遠高於股票的收益並且相對而言要穩定的多。同時，商業物業的收入也遠高於住宅物業——這也解釋了為什麽國際資本積極尋求澳洲商業物業的投資機會。在低利率的環境下，高收益的吸引力顯而易見。

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縱觀商業地產，Atchison表示隨著工業地產越來越多地集中在針對快速增長的在線零售市場的物流領域，非常值得關註。如果投資者想要避免零售物業的風險，投資物流領域可能要比投商場更好。

金融危機的影響

根據Atchison Consultants：受到金融危機的影響，地產價值暴跌，銀行紛紛進行貸款回收（call in loans：指的是對於那些無固定到期日的貸款，銀行可以單方面決定借款人的還款日期）。當時，房地產投資信托基金（A-REITS）作為高負債行業，投資總回報率僅2%。隨著現在的負債率大大降低，上市地產基金的表現更加強勁，分布在逐年增長並且產生更高的股價收益。A-REITS在今年已經跑贏了大市。

在過去25年，股票和零售物業的總投資回報率都超過10%，而住宅地產作為壹種資產類別表現優於商業地產。然而，近期住宅房屋租金的增長和房價增長不符，首府城市住宅物業凈租金回報率僅2%至3%。相比之下，領先商業地產仍然能提供4%至5%的凈租金回報。

在目前這個增長低、回報低的投資世界中，澳大利亞的寫字樓、商場、工業設施和酒店等商業地產卻給投資者帶來了豐富的回報。

根據由MSCI（摩根士丹利資本國際）管理的澳洲房地產指數（The Property Council / IPD Australia All Property Index）數據，截至3月31日的1年裏商業地產的平均年回報率為14%。該指數涵蓋了排除負債影響的房產直接投資，如果加上負債的相關影響，該回報會更大。而14%的年回報率也超越了9.2%的地產股回報，更是將債券1.6%的回報遠遠甩在身後。

地產股票，特別是地產投資信托（Real Estate Investment Trusts）在截至2016年3月的1年中，因2016年第壹季度的全球股市動蕩而表現不佳。但是他們又在4月和5月中獲得了業績的攀升。包含了最好的17支信托的S&P/ASX200 A-REIT自從3月31日後已經錄得了17.5%的總回報，其中Scentre Group更是有31%的回報。地產租金回報同樣向14%的地產平均回報貢獻了力量，在指數中的1600億澳元房地產平均收入回報率為6.6%，此外資本增值達到了7%。DEXUS Property Group首席執行官Darren Steinberg也表示商業地產在低增長經濟環境中是壹份頗具吸引力的投資。

低利率、較高的回報率、悉尼和墨爾本基本面的提高改善和海外投資者的強烈需求都使房地產投資力壓了股票和固定收益投資壹籌。直接投資房產（direct investments）本次3月份的年平均回報已經達到了自2008年第3季度以來的高水平。

不過這也引起了商業地產的高回報能夠持續多久的疑問。

澳聯儲早已警告了房地長行業潛在的基本面和房價之間的脫節，但是AMP的首席經濟學家不斷表示目前低利率的環境對商業地產來說是有利的。MSCI的常務董事Anthony De Francesco表示商業地產在今年的剩余時間將持續在行業周期的高峰“盤旋”。“我們已經註意到消費者需求的放緩和就業增長緩慢的早期跡象，而這些很可能會加劇強勁的資本市場條件與較疲軟的房市基本面之間的脫節。”

De Francesco 指出辦公樓市場正在得到加強，但是零售商場和工業建築開始出現了緩和。他同時指出悉尼的辦公樓市場就正在增長，但珀斯的市場則在減弱。“珀斯的市場在受礦業低迷的打擊下邊的十分薄弱，事實上指數中珀斯已經錄得了負資本回報，也就是說房價正在下降。

而在指數中表現最好的地產行業是“不太傳統”的地產類別如酒店和醫療。這些地產類別在“其他”分類中有18% 的年總回報。

（據互聯網整理）

跟聯邦財政部長Scott Morrison所認為的壹樣，澳洲最大的銀行之壹西太銀行的行長表示，他不認為悉尼或墨爾本的房市存在泡沫。

據澳洲新聞集團報道，西太平洋銀行的行長Brian Hartzer表示，他心目中的房地產泡沫是人們相信價格只會上漲，開始借錢買房、在購買房產後壹年之內出售以及只買更大的房產。

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周三，Hartzer告訴眾議院經濟委員：“當運用貸款來進行投機性投資，這對我來說是壹個泡沫概念，我不認為在悉尼或墨爾本有這樣的狀況發生。”

在澳洲這兩個最大的城市中，房產市場正在發生的事情是，嚴格的供應限制，這導致了外國買家的需求大幅上升。

他在接受堪培拉聽證會的問詢時表示：“建築業出現了大幅上升，其中很大壹部分可能是針對海外買家的購買欲望，他們對房地產的需求性質跟追求品質的當地買家不壹樣。”

但由於中國對資本外流的打擊，許多海外買家所購買的開發項目，現在都出現了交割問題。他說：“這可能會造成供應過剩，或這些海外買家所購買的物業可能不是當地買家想購買的物業，需要花很長的時間才能處理消化。”

（據今日澳洲）

伴隨著悉尼墨爾本住宅市場的蓬勃發展，澳洲的商業地產也逐漸被咱們華人所了解。其實在全澳洲境內，商業地產投資活動早已展現日漸火爆的趨勢。

根據澳洲金融評論報最新報道，澳洲商業地產獲本季度最高收益回報地產項。

下面就壹起來總結壹下澳洲商業地產的優勢和劣勢

高租金回報

相對於3％的獨棟住宅回報率，以及6%的公寓回報率，商業地產的回報率顯然更高。根據澳洲金融評論報最新數據統計，全澳商業地產板塊的平均收益回報高達6.6%。

商業領域內有多個資產類別，包括零售商鋪、寫字樓以及工業地產。其中的零售業地產達到6.1%的租金回報，辦公室地產達到6.7%的租金回報，工業地產則達到7.3%的回報。

在如今全球經濟不夠穩定的大環境下，現金流才是王道。而商業地產板塊的高租金回報即意味著能夠帶給投資者更多的現金流。同時，商業物業的價值往往比其他形式的投資更穩定，即使在市場低迷時期也是如此。

長期租約和租金增長

商業租賃通常在3至10年，而不是6到12個月的短租。租約到期時，租客通常選擇續約。甚至在某些情況下，部分租客諸如壹些上市公司則要求15年甚至以上的租約，再多加10年的租客選項等，最後加起來能有將近50年左右的總租期。

與此同時，在整個租期內，跟據通貨膨脹率和市場價格的變動，商業物業的年租金可以提升。年租金增長分成按CPI（價格指數）增長和固定增長。如果是固定增長的話，壹般是在前壹年租金的基礎上每年增長3%－5%之間。

低持有成本

通常住宅投資者需要支付很多的費用，例如市政費，水電費，房屋維護和保險費用，以及中介管理費用等。

但是對於商業地產的投資人來說，這些費用都是不需要擔心的。因為商業物業的租約規定，租戶必須支付壹般開支，而不是房東。這些費用通常包括水電費、保險、物業管理費以及市政費用、甚至是土地稅。租戶同時自己負責裝修、排水、清潔以及噴漆等費用。而房東只需要負責房屋本身的老化和維護。然而租賃零售物業的商戶，或者是寫字樓物業，往往擁有高標準的維護，特別有客戶經常出入，不太可能受到故意損壞。

因此，如果是壹個近新的商業地產，投資者拿到的租金就幾乎等同於100％的稅前純利潤。

關鍵詞：澳洲商業地產的劣勢

租戶選擇耗時

與住宅地產相比，想要找到下壹家租戶，商業地產往往需要花費更長的時間。因此商業地產長期空置是很常見的。這就意味著，投資者需要籌備足夠的準備金以應對找到新租客之前這段時間的資金成本。

較弱的資產增值

雖然商業地產也具有壹定的增值潛力。但相對於住宅性地產，總體來說商業地產的資產增值依舊相對較弱。尤其是辦公室地產和工業地產。因為商業地產在資產增值方面比較穩健，每年僅有小幅度的增長。

高門檻

商業地產的門口相對較高，對資金量的要求更大。雖然商業地產價格各異，但是高質量的商業地產基本都超過500萬澳幣。

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（據Zank&Co.）

對於準備踏足澳洲房產投資市場的人來說，壹定考慮過購買住宅、公寓，甚至度假屋。

或許，澳洲房產投資者從沒考慮過將工廠或鈑金車間作為潛在的投資性房產，然而，專家說，這些房產確實值得考慮。工業房產通常被劃分為：工廠、工作室、倉儲設施或工業領域的商業房產 – 與商鋪或寫字樓完全不同。

MLV Real Estate位於珀斯，其所有人David Lamb說，澳洲人已經開始意識到投資工業房產的益處。

資收益率要比住宅高很多

Lamb說，通常情況下，工業房產的投資收益率要比住宅高很多。

“住宅的投資收益率大約為3-5%，工業房產大約是7-10%，但是應該保持警惕，因為高收益也伴隨著高風險。工業房產有可能在地理位置、建築品質、選擇承租者方面存在更多風險。同時，工業房產或許沒有住宅升值那麽快。”他說。

Lamb說，工業房產比住宅有更好的出租前景，每12個月進行壹次租金調整。另壹個巨大的優勢在於，承租者支付所有房產管理費。

JLL工業房產部門的全國市場總監Andrew O’Connell表示，工業房產最大的優勢在於，承租者趨向於簽訂更長的租約。

承租者趨向於簽訂更長的租約

“出租住宅，每過12個月，就需要尋找新租客。然而，對於大多數工業房產來說，租約通常最短為期三年，有時是五年。”他說。

工業房產有哪些劣勢？

除了較高風險之外，專家還表示，在資產增值方面，工業房產落後於住宅；在需求方面，工業房產也遠不如住宅房產受歡迎！

O’Connell補充道，壹些工業房產所帶來的風險和其經營活動息息相關 – 例如，儲藏或大量使用化學品的企業有可能造成環境汙染。

Lillie Cawthorn是工業房產中介Bawdens的股東，也是投資建議類書籍The Money Factory的作者，她說，在15年前，她的投資目標就從住宅轉向工業房產。

“壹開始，我出租住宅，很多租客都不會愛惜妳的房產。但在工業房產方面，不會出現這種情況 – 承租者會精心呵護房產，因為，這是他們的謀生之道。”她說。

Cawthorn從低價房產做起，在2002年，花費了275,000澳元購買了壹套strata產權的小型廠房。

她喜歡工業房產“壹勞永逸”的投資特性。

“有合適的人幫我管理，我平時不需要考慮此事，直到每個月收到銀行的對賬單。我也不需要東奔西跑修剪草坪或者擔心孩子們在吊燈上蕩秋千。”她說。

Cawthorn也喜歡工業房產的長期投資屬性。

“這像是壹場婚姻。他們想畢生經營，而我也希望他們能壹直承租。”她說

澳洲房產專家的五條建議：

1. 找到合適的代理，獲取工業房產方面的專業建議。

2. 做詳盡的盡職調查，了解現存和潛在的風險。

3. 不要魯莽行事。貨比三家。利用時間，充分了解市場。

4. 不要購買為某壹領域專門打造的大樓。因為如果目前的承租者搬離，很難重新出租。

5. 獲取正確的法律建議。確保租賃協議充分完善。

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（據澳洲房產網）

尋找合適的商業房產要比妳想象的復雜得多。

壹個看上去完美的地段可能會出現妳想象不到的問題和挑戰，因此，妳需要更用心來以避免這些問題。

當妳以為自己找到了最合適的地段時，以下是需要提醒妳的註意事項。

選定某個區域

如果妳認為某個地段有助於妳公司的運營，不過，當地的立法者卻不這麽認為。因此，妳需要弄清楚政府對妳所經營業務的相關政策，以及相關的衛生和安全法規。

了解政府對妳所經營業務的相關政策

Gunning Commercial的Malcolm Gunning認為，很多心急的企業老板總是會忽略這壹點。

Gunning說：“多數情況下，妳必須遵循許多法規，例如健康法案。在妳得到政府的批準且滿足保險條件之後，還是有可能會不符合該地段對這壹行業的規定。如果沒有通過消防檢查的話，妳將無法獲得保險，而在未來出租的時候，保險是必備的。”

值得註意的是，在不同的地區，區域劃分和其他法規通常都是不壹樣的，因此妳需要尋求專業人士的幫助。

地理位置：便捷地段對經營業務的重要性

空間充足

任何人在經營事業的時候都希望能獲得進壹步發展，但是，當事業真正進壹步擴大的時候，是否有足夠的空間來支持它的發展呢？

Gunnings認為，通過調整辦公室布局來容納更多員工是應對事業擴大較便捷的方式，不過，有些行業最終還是會需要更多空間來放置設備，因此，妳必須將這壹可能性考慮在內。

店鋪的重要性：選擇最合適的零售店鋪

他說：“零售店和辦公室是最容易處理的。如果妳經營的是服裝店，將部分商品打包，便可繼續營業。但如果妳經營的是其他產品，便會出現更多問題。以制造品為例，妳需要卡車運輸。當妳擴大經營的時候，運輸量會增大，那麽妳就需要清楚半拖掛車是否允許且可以進入企業所在的街道。在澳大利亞，所有街道都設有評級，如果所在街道不允許拖掛車通行的話，妳便不能輕松運輸自己的貨物。”

如果妳經營的是制造品類的生意，那麽妳需要規劃好是否有充足的空間來容納更多的貨物。

交通便捷

抱最好的希望，做最壞的打算。在每個首府城市都會有這樣壹些地段——每當有自然災害發生的時候，這些地段總是最先遭殃的，而這無疑會為妳的經營帶來影響。

是不是每次下傾盆大雨的時候，主幹道路上就容易發大水？妳經營的店鋪有沒有在戶外設有座椅？顧客可否乘坐公共交通前往妳的店鋪？這些問題都應該被考慮。

Gunning認為，便捷的交通是首要因素，否則人們便會有其他的選擇。

他說：“對於商業房產來說，便捷的交通是至關重要的。如果妳是壹個大型零售商，妳要怎樣來運輸自己的貨物？如果妳是食品加工商，妳有沒有可以儲存食品的設施，又會選擇怎樣來運輸？如果在不能停車的區域，那麽妳便不能停車裝卸貨物。”

WBP Property的商業評估經理Justin Thomas認為，服務業的人最清楚外在因素對壹個企業的影響力。

天氣是不可預測的，對服務行業來說尤是如此

Thomas說：“有些地段，尤其是設有室外座椅的地方，是需要看天氣的。在夏日，如果天氣好的話，所有人都想要在明媚的周末出門。但如果是下雨天就不盡其然了，然而，這也是妳所不能掌控的。說不定這個周末妳的生意很紅火，而下個周末就會很慘淡。”

選擇左鄰右舍

不能自己選擇家人，但可以選擇自己店鋪周邊的企業類型

Thomas認為，緊鄰壹些大型企業的地段比較有回報空間，如大型超市和銀行，因為他們可以為妳帶來有保障的客流量。

但是需要註意的是，並不是每個店鋪或企業都會獲得同等的客流量。Thomas說：“即時在同壹條街道上，不同的位置也會產生不同的效果。舉例來說，妳的店鋪正好位於這條街不太理想的位置，則會給妳的經營帶來負面影響。”

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（據澳洲房產網）