News Feature – Page 105

房屋貸款更容易美國房市2015年繼續“吹暖風”

美國房市將在2015年迎來壹股暖風。

全美房地產經紀聯盟（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）向《第壹財經日報》記者提供的最新數據預期顯示，2015年美國房市將健康發展，成屋銷售將上升至530萬棟，超過2013年和2014年的水平。而且美國成屋銷售通常占房屋銷售總量的90%，主導著美國房市。

美國“兩房”下調房貸首付比例，美國房市2015年將繼續復蘇。推薦房源：美國紐約“公園廣場30號”

勞倫斯同時預期，成屋銷售中間價格繼續穩中有升，但是漲幅將繼續放緩。2015年成屋銷售中間價將上升4%，而根據2014年12月公布的數據，去年11月美國成屋銷售中間價格與2013年同期相比上升5%，達到20.83萬美元。而在2013年11月，成屋銷售中間價格同比上升9.4%。

經濟復蘇拉動房市

保羅（化名）去年8月剛在壹家著名保險公司找到基金經理的工作。此前，由於整個基金行業的不景氣，他工作壹直不穩定，甚至在年中下崗。他告訴本報記者，當時，已經和現在的妻子開始談論起婚禮的事宜，失去收入來源後非常不安。然而，讓他高興的是，新的工作非常穩定，工資也超過每年10萬。

“找到工作後，我們的婚禮如期舉行。另外，我已經存了壹些錢，準備今年年中左右買房。”保羅告訴本報記者，“我們目前還住在丈母娘家。希望能早點搬出去。”

雖然去年年初的嚴冬放緩了美國經濟復蘇的步伐，GDP在2014年第壹季度甚至下降了1%，但是隨著天氣的轉暖，美國經濟迅速復蘇。標普首席美國經濟學家貝斯安（Beth Ann Bovino）在給客戶的報告中預測2015年美國的GDP增長將加速到3.1%。

勞倫斯也認為GDP在2015年將加速增長。“880萬個在經濟危機時期流失的工作崗位將全部恢復。我們看到更多的人願意主動辭職追求更高薪的工作。更高的工資和房租將促使美聯儲在2015年上半年加息。但是只要不斷有新的工作崗位產生，我們就不必擔心加息對房屋可承擔性的沖擊。”勞倫斯在提供的研究報告裏指出。

首次購房者回到房市

美國房市最近的最大變化就是，曾經壹度減少的首次購房者在去年12月兩房降低首付要求後回到房市。全美房地產經紀聯盟在去年年末公布的購房者背景調查報告顯示，首次購房者在截至2014年11月時僅占全部購房人數的33%，比2013年下降了5個百分點，使得2014年成為1987年以來比例最低的年度。自1981年以來，每年首次購房者的平均人數占全部購房者的40%。

根據報告，首次購房者的基本形象是平均年齡31歲、收入中位數為68300美元的人群。他們主要購買平均價格為16900美元、平均面積為145平方米的房子。勞倫斯在報告中指出，“47%的首次購房者表示貸款審批過程超出想象的艱難。減少苛刻的信貸條件和降低強制性房貸保險是提高首次購房者比例的必要手段。”

此外，97%的年輕購房者申請房屋貸款。正常銀行會要求購房者提供20%的首付，因為當銀行將房貸打包賣給“兩房”（房地美、房利美）時，兩房要求每個房貸都至少有20%的首付。而首付比例不低於5%的房貸還是有機會在購買私人房貸保險後也打包出售給兩房。但是申請過程非常艱難，對信用分數和文件的要求更高。

而聯邦房屋署（Federal Housing Administration）為低收入者提供擔保，允許購房者用最低3.5%的首付比例貸款，但是房屋價格和申請者的收入根據各地的水平受到壹定的限制，最重要的是聯邦房屋署的貸款擔保也不是免費的。在2014年有35%的首次購房者申請了聯邦房屋署擔保的低首付貸款，與2010年的56%相比有顯著下降。勞倫斯認為與房貸實際壞賬比例相比，聯邦房屋署的房貸擔保費太高了，阻止了首次購房者貸款的願望。

有鑒於此，房利美和房地美在去年12月9日聯合宣布，兩房將接受首付比例最低為3%的房屋貸款，大大降低了首付比例的要求。兩房的主管機構聯邦房屋貸款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾對媒體表示，“有很多信用良好、有足夠工資支付房貸的人因為沒有足夠的首付而無法獲得貸款。首付比例的高低不能代表還貸能力，我們需要看信貸歷史、收入等，全方位地評估貸款人的還貸水平。”3%是次貸危機前兩房允許的最低首付比例。

許多專家預期千喜世代（1978~2000年間出生）的人將逐步取代老去的“X世代”（二戰後出生的壹代）成為首次買房主力。由於二戰後嬰兒潮出生的人在1987~1993年間集中達到生育高峰，千喜世代是美國的人口又壹個小高峰。如今，千喜世代逐步進入首次買房大軍，加上更加容易的貸款將進壹步推高美國未來的房市。

住房庫存緊張有所緩解

除了貸款難以申請，無合適之房可買也是壓抑房市交易的壹大問題。根據最新的統計，美國2014年年末待售的成屋總共為209萬棟，比上年同期高5%。按照現行銷售速度需要5.1個月能銷售完畢，比上年同期待售成屋相當於4.8個月的銷售量稍長壹些。通常6個月的存銷比被視為健康的房市，短於6個月就表明待售住房庫存緊張。

勞倫斯認為住房庫存緊張是由於房產商信心不足、開工不足所致。根據全美房地產經紀聯盟統計，去年雖然消費者信心指數不斷上升，房產商信心指數卻出現下降。勞倫斯估計2014年新房動工數將僅為100萬棟，而在2015年，新房開工數有望上升到130萬棟。雖然動工數上升30%，勞倫斯認為這還是不能滿足需求的增長。他認為今年貸款條件放寬會激發人們的購房需求，大約需要150萬棟新房才能滿足。

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加拿大央行降息將給加拿大房市火上澆油？

加拿大中央銀行1月21日意外地宣布再度降息後，引發人們對經濟的擔憂，這兩天加元彙率狂跌、股市猛漲。央行坦言，油價大幅下滑讓經濟增長變得不明朗，是這次降息的主要原因。

央行減息或令買家提早入市

有地產經紀認為﹐加拿大中央銀行今次減息0.25厘﹐樓市方面最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

據明報報道﹐壹般的首次買房人士資金不多﹐而且負擔能力有限﹐對他們來說﹐這次的減息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐擁有較大面積的房子。預期會有買家利用這次減息的機會提早入市﹐當中包括了首次置業人士。

減息無疑是樓市的壹個好消息。不過買家還是要量力而為﹐因為利息不會壹直持續在這樣低的水平﹐所以還是要註意本身的負擔能力。目前加拿大經濟形勢不樂觀﹐利息雖然減了﹐但大家的收入的增長並不大﹐而且房價已經高企﹐所以減息也不會對樓市帶來特別大的刺激效果。

此外不排除利率掉頭回升的可能性﹐但估計在半年內不會再有變動﹐因為中央銀行需要時間來觀察減息後的整體經濟形勢。

加拿大央行本次降息，最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

五年定期貸款利息預期創新低

有房貸經紀估計﹐隨著加拿大中央銀行突然把隔夜利息調低﹐五年期的定息房貸的利率可能會創新低。

業內人士Brian Matthey稱﹐如果目前的情況不變﹐五年期的房貸利息可能會下調至2.69厘。他補充稱﹐這個利息還未計算優惠。

根據房貸行業的壹般做法﹐客人如果講價﹐壹般可以獲得折扣﹐最後所取得的利率因而會比廣告中公布的利率為低。

房貸經紀Gord McCallum相信五年期的定息房貸的利率可能會刷新歷來的低位。他表示﹐如果五年期的定息房貸利率調低至2.5厘﹐他不會感到意外。

總理支持央行:加拿大經濟好得很?

加拿大總理哈珀星期四下午在安大略省聖凱瑟琳市說，加拿大經濟的基礎很牢固，完全經得起石油價格下跌帶來的沖擊。加拿大仍然會在2015年消滅赤字，達到財政平衡。他表示，聯邦政府的財政狀況確實受到原油價格的影響，可能不得不動用壹筆備用資金來達到財政平衡。他對加拿大央行降低基準利率的決定表示支持，並讓他的聽眾相信，加拿大的經濟和金融政策使這個國家成為全世界最穩定的經濟體，他所領導的政府將繼續創造就業，支持企業創新，幫助制造業發展，並且不會增加企業的稅收負擔。

由於低息刺激加拿大房市壹直高燒不退，如今再次降息，有人擔心會給房地產市場火上澆油。不過業內人士表示，壹旦市場失控，政府會出手幹預的，只不過要看時機而已。

大銀行收緊房貸次級市場占有率增

加拿大房貸市場的次級放貸商所占的市場比率創了歷來的高位﹐被指會增加樓市的風險。

次級貸款市場的主要參與者是有別於大型銀行的放貸機構﹐目前所涉及的貸款﹐只占全部房貸的2.2%。

以這個比率來說﹐壹旦發生違約問題﹐應當未足以對樓市造成任何嚴重的結構性損害﹐但它們的市場占有率已顯著增加。

根據加拿大帝國商業銀行世界市場(CIBC World Markets)利用加拿大統計局的資料編制的數據顯示﹐在過去的壹年﹐這些另類的放貸商所批出的貸款額增加了25%﹐但同期間總體的房貸額只增加了4%。

美國樓市崩盤及在2008年經濟衰退﹐次級貸款被指是部分原因。他補充稱﹐次級貸款是健康運作的市場的壹個正常環節。在美國﹐次級貸款曾經占市場5%﹐壹直持續了40年都沒有出事﹐但當增高至33%時﹐問題就來了。

本國的大銀行追隨聯邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的樓市降溫政策﹐因此需要收緊貸款條件﹐以致非銀行的房貸機構獲得更多的發展空間。

由於有更多的房貸申請不獲銀行接受﹐房貸經紀會把這些申請轉介給包括了Home Capital Group等的非銀行的貸款公司。

德意誌銀行：加拿大房價被高估63% 稱冠全球

最近加拿大的銀行股價紛紛跳水，這跟投資者看空加拿大樓市有密不可分的關系。

近日德意誌銀行（Deutsche Bank）發表環球樓市報告稱，加拿大房價被高估了63%，是全球高估樓價國家中的冠軍。並指由於加拿大國民的負債額高，令到加拿大「處於嚴重危機」。

上述是德意誌銀行的國際首席經濟分析員斯路傑（Torsten Slok）發出的研究報告，他認為若加拿大樓價與國民收入作出比較，樓價被高估了35%;若與租金比較，更是高估了91%。

他指加拿大的另1項問題是國民的家庭負債額極高，若以占收入的比率計算，已升至較美國高出五成。德銀曾於1年前指出加拿大於全球高估樓價國家中稱冠，昨天的評估更是再進壹步。

德意誌銀行稱，加拿大房價被高估了63%，是全球高估樓價國家中的冠軍。

加拿大中央銀行也認為加拿大樓價被高估，但只認為高估了10至30%。

《經濟學人》雜誌（The Economist）於近年壹直認為加拿大樓價被高估，認為若與國民收比較是高估了32%；若與租金比較則是高估了75%。

德銀的報告，有解釋加拿大「處於嚴重危機」的7大原因：

當美國國民的家庭債務自2008年經濟大衰退後逐漸減少時，加拿大國民的家庭債務若以占收入的比率計算，是歷來最高，並較美國國民負債率高出五成。
加拿大住宅按揭信貸市場已經放緩，對樓市是項壞消息。
加拿大國民的各種債務齊齊慍升，包括信用卡貸款?按揭貸款及個人借貸，但收入增長速度則極之緩慢。
加拿大的住宅房屋建築量於近10年的增長不高，但柏文單位建築量則急升。
加拿大的最大樓市市場多倫多，於近數年的新屋動工及竣工量都放緩。
溫哥華市於近數年的新屋動工及竣工量保持平穩。
加拿大去年有7%勞工是於建築業工作，倘若樓市大跌，對整體經濟會有重大影響。相對而言，美國則只有4%勞工是於建築業工作。

澳洲挪威樓價被高估50%

此外，德銀的上述報告稱，澳洲及挪威的住宅樓價也被高估了50%，其中例如澳洲新南威爾斯省Wollongong市的樓價，若以樓價中位數與家庭收入中位數比較，較美國紐約市更貴。

不少國家的中央銀行曾推出經濟政策，希望減少樓市泡沫的危機，例如英國，中國香港及星加坡。

高盛的經濟分析員Hui Shan去年曾估計，推出的政策能每年降低1%信貸及樓價增長。

德銀的報告又指美國的樓價是較歷史的平均數低5%。

英國樓價被高估38%

由於英國政府鼓勵買家付較低首期，上述報告指英國樓價被高估38%。

悉尼名校學區房受捧房價大漲

灸手可熱的悉尼學區房：櫻桃溪Patricia Place 15號

這是悉尼西北區一間普通的家庭住房，位於櫻桃溪（Cherrybrook）Patricia Place 15號，有5間臥室，面積適中，標價135萬。銷售中介承認這個價格很大膽，但它能成為今年1月最受追捧的房子之一，因為它的所在地有名校——櫻桃溪科技高中（Cherrybrook Technology High School）。該校的學生在HSC考試中都取得優異成績。

《悉尼晨鋒報》報道稱，為上最佳公立學校而在集中區（catchment zones）買房的人可以節省一大筆錢，因為私校的學費已經像搭上火箭般飆升。

澳洲獎學金集團（Australian Scholarship Group）1月公布的最新數據顯示，2015年出生的孩子如果學前班至12年級都在悉尼上私校，學費將達到541,275元。

澳洲房地產機構Domain也公布了它的《校園專區》（School Zone）特輯，顯示了各房產所屬的集中區。至於Patricia Place，一份腳注稱這間房子處於John Purchase公立學校和櫻桃溪科技高中的集中區。

瑞恩懷特西檳榔山和櫻桃溪（Ray White West Pennant Hills and Cherrybrook）中介克勞福德（Andrew Crawford）估計75%的家庭在這裡買澳洲學區房是為了上名校。他們為搶到學位不惜支付多10%的價格。

考慮到私校教育的高成本，如果買家擁有不止1個孩子，那麼他們就賺到了。很多中國買家和印度人都是奔著公立名校而來。“如果八成買家是印度人或亞裔，那麼有三成都是某種形式的投資者。我覺得很驚訝，很多家庭都是母親帶著孩子搬到這，而父親則留在中國。他會一次過來留3個月，其余9個月我們都看不見他。”克勞福德說。

Domain集團的數據顯示，2014年末櫻桃溪的房價均值是109.2萬，比前一年高出整整23.2%。其他政府名校還有Willoughby女子高中、Killara高中，兩者所在地區的房價分別漲了21.1%和16.9%。“它們都是好學校，對於我們，是一個非常重要的大賣點。”房產中介Gabi Somlai稱。他說買家也經常爭奪東林德菲公立學校（East Lindfield Public School）集中區的房產。

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改建房屋讓房産瞬間升值10% 陽光房最高可達108%

改造房屋不僅僅可以提升居住者的生活質量，還能爲您的房産增值。

房地産服務機構Zopa最新發布的調查報告顯示，平均來說，房屋改造可爲房産增加10%的價值，其中改造陽光房的投資回報率最高，爲108%。

在調查中，Zopa詢問了使用其申請住房改造貸款的用戶一系列問題，包括他們對房産做了什麽樣的改動，利潤和開支分別是多少。

Zopa表示，通過對房産進行改造，房主平均可爲房産增值30,000英鎊。大到對房屋結構進行翻新，小至清潔打掃，均可以幫助房産增值。但是如果你不想過多投入，那麽在房産進行出售時也很難獲得可觀的回報。

Zopa的CEO及聯合創始人Giles Andrews表示，“最新的房地産市場報告顯示，市場走勢將放緩，房主需要通過各種措施來使其現有房産增值，而不是搬遷。由于貸款利率處在歷史地位，從長遠角度看，房屋改造工程會是一個很划算的增值方法。”

陽光房

陽光房可以爲您的房産增加一個額外的房間。與拓展不同，只要陽光房所用的土地不超過原有建築的一半面積，這項改建則不需要申請規劃許可。

如果至少一面新建的墻壁和四分之三的屋頂采用玻璃或透明材質；或者陽光房通過額外的門與原建築分隔開來，那麽根據建築規定也可免去消防和結構安全的規定。

平均成本: £5,300

平均利潤: £5,750

投資回報率: 108 %

花園
花園往往是一個容易被忽略的區域，致使它雜草叢生，混亂不堪。但前花園却是潜在買家在看房時最先會注意到的地方，一個簡陋破敗的花園則很難爲買家留下好印象。而整潔美觀的花園可爲你的家增添一份熱情、現代的氛圍。

平均成本: £4,550

平均利潤: £4,000

投資回報率： 88%

外觀

和花園相同，房産的外觀也會是潜在買家最先注意的區域。肮髒的窗戶，殘缺的門框和破損的屋頂瓦片會爲您的房産造成非常不好的影響幷直接影響到房屋價值。

花費一定時間對房屋的外觀進行粉刷和維修，會讓你的房子在第一印象上便取得優勢。

平均成本: £6,000

平均利潤: £4,500

投資回報率: 75%

擴展

擴展可以通過增添或擴展房間爲房産增加更多使用面積。

最近政府放寬了對此類改建的要求。傳統上，對于附屬房産，只允許對進行不超過3米的單層擴展改造；在沒有規劃許可的情况下對獨立房産的擴展不得超過4米。

到2016年5月，這些要求將分別增加至6米和8米。然而這必須提前獲得鄰居的許可。

如果你要進行一項兩層的擴展工程，同樣需要遵照過去3米和4米的限制。幷且擴展出來的部分與最遠的邊界之間的距離不得小于7米。此外，對屋頂的擴展不能超過4米高，

同樣，在房屋外部的拓展工程不能占用超過花園面積的一半。

平均成本: £19,750

平均利潤: £14,000

投資回報率: 71%

屋頂
如果買家認爲屋頂的維修問題無法避免，那麽他們很可能會壓低報價。對屋頂定期維護時期保持良好狀態，確保沒有漏水現象可幫你避免被壓價的問題。

平均成本: £4,150

平均利潤: £2,600

投資回報率: 63%

地毯

走廊和樓梯的地毯最易磨損。因此多年積累的污漬和發黴的氣味這很可能使房子看起來過于老舊。經常清潔您家的地毯則能爲您的房産“减齡”，營造現代、整潔的氛圍。

平均成本: £4,000

平均利潤: £2,000

投資回報率: 50%

閣樓

最近由全國建築協會（Nationwide Building Society）進行的調查發現，閣樓改造可以爲房産增值20%。閣樓改造可在不搬遷的前提下增加供額外的房間。基于Permitted Development Rights，大部分改造都不需要規劃許可。

規劃官員往往熱衷于保持街道外觀的統一，因此大部分的閣樓改造都應將對整體外觀的影響降到最低。

平均成本: £24,6000

平均利潤: £12.000

投資回報率: 50%

厨房

厨房往往是買家最先進行替換，以符合他們需求的區域。如果賣家可以提供一個現成的，具有吸引力的空間可以爲買家避免一些麻煩。

HSBC調查發現，全新的厨房可以爲房産增值至少5,000英鎊。

平均成本: £9,600

平均利潤: £4,750

投資回報率: 49%

浴室

很多房産買家希望浴室能够帶有自己的風格，但是一個乾淨，智能，便于清潔的浴室則是需要一定的投資的。

HSBC調查發現，全新的浴室將爲房産增值至少3,500英鎊。

平均成本: £4,900

平均利潤: £2,350

投資回報率: 48%

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新加坡房市非有地私宅租金滑落5.3%

據新加坡媒體報道，新加坡非有地私宅租金在12月連續11個月下跌後，在過去壹年滑落了5.3%，其中以高檔私宅租金的跌幅最大，達到6.7%。

根據新加坡房地產交易信息網站SRX的預估數據，新加坡房市非有地私宅租金去年12月份環比下跌0.8%，其中高檔私宅租金跌幅最大，滑落了1.2%。中檔私宅與大眾私宅的租金跌幅較小，分別跌了0.6%與0.3%。

新加坡房市非有地私宅租金滑落5.3%

新加坡智信研究與咨詢（R” ST Research）總監王伽勝說：“中央核心區（即高檔私宅）的跌幅最大，是因為公司繼續減少外來專才的房屋津貼，作為壹種有效的節省成本策略。”

王伽勝指出，雖然大眾私宅12月份的租金跌幅最小，但租賃需求疲弱，加上有項目完工，可出租單位增加，給租金施加下行壓力。

亞洲外來專才較精打細算

他說：“大部分的外來專才還沒選擇到郊區居住、租下那壹帶的共管公寓，尤其是西方外來專才。這是因為郊區項目壹般至少有300個單位，有時會有點擠。”

他說，西方外來專才比較喜歡環境清幽的小型項目，而租下大眾私宅的人多數是來自亞洲的外來專才。“他們比較會精打細算，甚至會考慮租下政府組屋的房間。”

王伽勝指出，大眾私宅租金下跌的另壹個原因，可能是因為租戶覺得各個單位都大同（樓盤）小異。

“因此，業主的上策是降低租金，提供好處，包括房屋勤雜服務等。比如說，經紀人可能會負責租出同個項目裏的多個單位，好讓業主以較劃算的價格提供這些額外服務。”

根據SRX的數據，非有地私宅租金從去年2月份就開始下跌，從去年初到去年底，共下跌6.4%。

中檔私宅與大眾私宅租金在過去壹年分別下滑4%和6.2%。

出租單位方面，SRX估計去年12月份租出的單位有2968個，與去年11月份的3026個單位相比，少了2%。

出租單位同比則下跌14.1%。前年12月份，共有2601個單位租出。

新加坡政府組屋方面，SRX價格指數顯示，12月分的租金環比下滑0.4%，其中四房式、五房式與公寓式組屋分別跌0.7%、0.6%和0.3%，三房式單位則起0.4%。

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澳洲官息下調至新低2.25% 房貸利率6年來最低

澳央行宣布降息至新低2.25%，是18個月來首次

澳大利亞央行在2月3日宣布下調現金利率後，財政部長何基（Joe Hockey）呼吁其它銀行馬上跟進降息。澳大利亞聯邦銀行（CBA）首先宣布跟進這一決定，隨後是西太銀行（Westpac）。

澳央行宣布降息四分之一基點，將官方利率將至60年新低2.25%。但何基表示，其它大型商業銀行應該馬上跟進這一決定。何基表示：“降息的跟進對於澳大利亞經濟的影響是極大的，而這種跟進最好馬上發生。我呼吁澳大利亞銀行，馬上完全跟隨降息，不僅僅在於澳洲購房者，小企業和信用卡也同等重要。”

聯邦銀行已經宣布將全部跟進央行的降息決定，把標准浮動房貸降低四分之一的基點，至5.65%。聯邦銀行還宣布降低5年固定房貸利率三分之一個基點，至4.69%，3年固定房貸利率降低至4.69%。

聯邦銀行是首批宣布跟進降息決定的澳大利亞商業銀行。大部分澳洲貸款購房者仍然在等待是否有其它銀行跟進，降低澳洲房貸利率。

西太銀行宣布，將降低標准浮動房貸利率0.28%至每年5.7%。新利率將從2015年2月20日起實施。那些使用西太銀行Premier Advantage Package 的顧客，將獲得最少0.7%的利率優惠，這樣他們的實際利率會跌至5%。這一調整後，西太銀行的房貸利率將至6年來的新低。如果購房者借貸30萬元，每月將能夠節省52元，一年624元。西太銀行零售和企業業務部總裁葉敦（Jason Yetton）表示：“今天削減利率對於購房者來說，是一個好消息，將提振澳大利亞經濟的前景，提振消費者和商業信心。”

國民銀行宣稱，他們正在審查貸款利率。澳新銀行在2月6日前都不會透露是否跟隨降息的消息。

其它非大型借貸機構，比如ME Bank和ING Direct都馬上跟進了降息。ME Bank的標准浮動貸款利率從2月20日起跌至5.13%，而ING DIrect的簡化房貸產品利率將從2月20日起降至4.97%。

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道明銀行：加拿大石油大省房市將受重創

加拿大道明銀行（TD Bank）認爲，隨著油價下跌，能源生産地區的住房市場受重挫，除了兩個最熱的房地産市場，加拿大房價今年開始全面下行。

該行預測，只有安大略省和不列顛哥倫比亞省 ——分別受多倫多市和溫哥華市常年火爆的房地産市場推動，在2015年能躲過房屋價格和銷量下跌。該行認爲，安大略省和不列顛哥倫比亞省的房價今年將分別上漲3.1％和2.9％。

不過，該行指出：“2014年的房價進一步上漲某程度上削弱了支付能力，將有可能成爲安大略省和不列顛哥倫比亞省的市場阻力。”

多倫多和溫哥華的強勢將小幅推高全年平均房價約1.6%，但加拿大整體房屋銷售預期下滑1.7%。

道明銀行預測，在2015年，阿爾伯塔省的房屋銷售將暴跌逾20％，價格下跌3.5％；薩斯喀徹溫省銷售將降低6.7％，價格下挫3％。該行報告稱，薩斯喀徹溫省的“住房市場出現極度疲軟的迹象”，盡管相比阿爾伯塔省，它的經濟更加多樣化。

該行還稱，這三個原油生産大省和加拿大其他地區之間的“經濟表現將出現巨大的差距。”

這對安大略省反倒是好消息。在該行看來，安大略省將引領加拿大經濟增長，預計該省GDP在2015年將增長2.8％，2016年將增長2.5％。制造商的能源成本有所降低，加元走弱令出口更具競爭力，“安大略省特別能從中受益”，該行在報告中寫道。

阿爾伯塔、薩斯喀徹溫和紐芬蘭將成爲加拿大經濟增長最慢的省份，其中紐芬蘭省的經濟在今明兩年將徹底萎縮1.1％。

另外，報告還指出，政府支出也將拖累阿爾伯塔省的經濟發展，由于石油收入減少，該省面臨數十億加元的預算缺口。阿爾伯塔省今年的經濟發展“預期將幾乎停滯不前”，GDP增長僅爲0.5％，2016年將反彈至1.8%，但仍大幅落後于該省于近年的經濟增速。

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倫敦政府推出“零貸款購房計劃”幫助更人買上房

據悉，本月初，倫敦市長鮑裏斯·約翰遜宣布了兩項總額達上千萬英鎊的房屋購買新政策，旨在幫助更多倫敦人有能力購買房産，幷提高住宅投放市場的速度。其中“零押金，零貸款購房計劃”從年初正式開始執行。

倫敦市政府推出“零首付”政策幫助首次購房者安家

針對首次購房者的利好政策，以共享産權（Shared ownership）的形式購置房産的“第一步”計劃。共享産權旨在幫助中低收入群體能够有能力購買一份房産，該形式的産權通常需要較少的押金，幷將獲得總額達1.8億英鎊的“第一步挑戰基金”（First Steps Challenge Fund）資助。“第一步挑戰基金”將加快住房投放市場的速度，預計在2015年至2020年間建成4,000套新建住宅幷建立起一套可收回資金的機制，使資金可以再投資，爲更多經濟適用房需求者提供機會，最終實現，截至2025年幫助25萬名倫敦人住上經濟適用房這一最低目標。

爲了更有效地幫助首次購房者，倫敦市長在年初推出“零押金，零貸款購房計劃”，該計劃由社會企業公司Genie協助實施。參與該計劃的購房者將加入一份長達30年的貸款計劃，每5年進行一次評估，在整個貸款期結束時可獲得該房産的全部産權。

對于還在爲購房押金而努力的人們，這項計劃無疑爲他們的購房計劃帶來了一綫希望。

目前，倫敦地區的平均房價已經超過500,000英鎊，即使購房者預先支付20%的押金，還必須提供108,500英鎊的年收入以滿足抵押貸款申請。而該收入水平比倫敦平均年薪33,000英鎊的3倍還要多。

通過鮑裏斯·約翰遜提出的“第一步”計劃，將幫助超過50,000名倫敦人購買到共享産權形式的房産。此外，在他的主張下，還簡化了申請和購買流程，爲購房者提供更多的選擇和靈活性。

位于Bexley行政區的Erith Park項目是倫敦市長鮑裏斯·約翰遜剛剛公布的“第一步計劃”中的一部分。其中有80%的住房是廉租房和共享産權住宅。

Erith Park的改造由Orbit集團主導，與WatesLiving Space，Bexley區以及當地社區共同合作完成。目前，該項目已從市長處獲得了2300萬英鎊的經濟適用房基金支持。該地塊的前身是Larner Road房地産，擁有大量的單身公寓且長久以來受到較高犯罪率的困擾，使該地區幷不受當地家庭所接受。

Erith Park的一期工程共343套住宅，一居室售價139,950英鎊起，三居室的別墅售價240,000英鎊起。根據規劃許可，二期工程將建成244套住宅，幷于今年3月開始啓動。

此外，鮑裏斯·約翰遜還批准了Genie公司價值4000萬英鎊的貸款融資，以促進一項新的房屋購買政策。該計劃將在未來10年內向市場投放2,000套新建住房。

據《英國房産周刊》獲悉，針對首次購房者的另一利好政策，“零押金，零貸款購房計劃”由社會企業公司Genie支持。參與該計劃的購房者將加入一份長達30 年的貸款計劃，每5年進行一次評估，在整個貸款期結束時可獲得該房産的全部産權。當然，如果購房者希望將房産提前出售，該房産也可以進入公開市場買賣，只需按照所有權比例將受益拆分。參與“零押金，零貸款計劃”的購房者相當于每月通過支付房租的形式，一點一點的累計購得房屋的産權。

Genie有優先購買權購得業主的産權。購買價值245,000英鎊房産每月的成本是1,136英鎊。每次付款將預先購得一定比例的産權，在最初的5年內每月的購買比例僅爲1.8%，之後可購得較大份額的産權。最高達5,000英鎊的額外股份可隨時購買。

Genie 的顧客希望可以購買到那些正在進行改善工程的區域，從長遠考慮可以受惠于房價的上漲。倫敦的東南區是首都內房價最低的區域之一。而目前，該地區正受惠于交通改善工程和重建工程所帶來的便利和潜力。針對公共交通的改善，不僅僅是Woolwich和Abbey Wood的新增橫貫城鐵站點，還包括計劃建設的一座橫跨泰晤士河連接碼頭區的新橋。

由于房價上漲速度遠超收入漲幅，購房者不得不在地點上做出讓步。大部分人將目光投向了倫敦南部和東部，這些地區擁有大批正在建設的信件住宅，而房價僅是倫敦北部和西部的三分之二。倫敦幾乎80%的房屋需求是每平方英尺的價格低于450英鎊，一居室房産售價的上限爲250,000英鎊，兩居室房産上限是 400,000英鎊。

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澳大利亞要嚴格限制外國人在澳買房

澳大利亞總理托尼·阿博特2日說，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購買房，將重新評估該領域的審批制度，以確保澳本國民眾不會因房地產價格遭哄擡而“買不起房”。

澳當局調查顯示，過去幾年來，壹些針對外國投資者的住房限購政策並未得到嚴格執行，以致不少住房被“不符合條件”的外國投資者購買。

將更好地落實限購措施

阿博特2日向全國記者協會發表演講時提及澳大利亞當前的房地產政策，表示將進壹步限制外國人在澳購置房地產。

阿博特認為，雖然澳大利亞早就出臺了多項限制外國人在澳購房的政策和法規，但先前幾屆政府並未嚴格執行相關規定。

阿博特說，本屆政府將於近期出臺更完善的“審批制度和外國人購置農業用地的登記制度……同時更好地落實針對外國人（在澳）購置住宅的限制措施，以確保本國年輕人不會因房價高漲而無力購房”。

壹些經濟分析師認為，近年來澳大利亞住宅價格呈上漲趨勢，主要緣於需求旺盛和低利率政策。在澳大利亞各大城市中，悉尼和墨爾本的住宅價格漲勢最猛。

據澳大利亞國民銀行統計，澳大利亞2014年成交的住宅交易中，大約六分之壹由外國投資者購買。

當地媒體報道，在澳購置住宅的外國投資者中，絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中國。

近年來，隨著外國投資者的大批湧入，澳洲各地出現了大批新建的公寓項目。

圖為澳洲新南威爾士州的壹個項目

現行住宅買賣政策漏洞多

根據澳大利亞當前法律，壹名外國投資者如果擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲準在澳購置1套住宅，但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售此房。

然而在實際操作中，不少不符合條件的外國人在澳大利亞房地產中介、律師或親友的“幫助”下，違規購置住宅，且在離境後也不出售。

澳眾議院下屬壹個負責外國房地產投資事務的經濟委員會2014年11月發布報告，批評澳大利亞外國投資評估委員會、財政部下屬貿易政策辦公室等政府機構未能有效執行房地產領域針對外國投資者的限購政策，同時提出12項改革建議。

這個經濟委員會在報告裏說，澳當局眼下並不清楚總共有多少不符合條件的外國投資者違規在澳購房，因此應首先建立壹個全國數據庫，確保外國人購房等資料被及時錄入數據庫。

該委員會建議，對違規購房的外國投資者處以罰款；對“幫助”外國投資者違規購房的澳籍中介、律師或親友處以罰款並提起刑事指控；確保臨時居留的外國投資者離境後出售在澳房產。

澳大利亞商業地產勢頭旺

除住宅外，澳大利亞商業房地產也頗受外國投資者青睞。澳大利亞聯合新聞社報道，2014年澳大利亞非住宅類房地產交易中，大約三分之壹由外國投資者購買。

澳Dexus房地產公司數據顯示，外國投資者2014年在澳購買商業房地產的總額達281億美元，創歷史新高，其中大部分用於購買辦公樓。

Dexus房地產公司總經理彼得·斯塔德利認為，“外國投資者青睞澳大利亞（商業）房地產，是看重其高回報、資產質量以及澳大利亞相對穩定的經濟增長前景”。

在澳大利亞各大城市中，悉尼和墨爾本的商業房地產需求最旺盛，布裏斯班和珀斯的需求增長則較緩。

斯塔德利預測，包括辦公樓、工廠和零售商店在內的澳大利亞商業房地產2015年將延續“良好的銷售勢頭”。

作為全球最大的海外房產搜索平臺，居外網將及時跟蹤“澳大利亞限制外國人在澳買房”這個熱點事件的最新發展，敬請期待！