Category: Special Investment Column

恭喜，你已經與指定的、成績斐然的施工單位簽訂合同，現在開始全力以赴開展實際的實體施工工程。自從購得地塊、與相關組織交涉、編制設計文件、出售大部分單位和擔保性融資後，你已經等待了近2年的時間，終於施工現場要有實際行動了！

起初，每個人對准時交付一件符合質量和預算要求的產品都很樂觀。不過，隨著時間的推移，問題開始出現了。施工現場花費的時間果然比計劃中的長得多，施工單位試圖通過催促相關子承包商加快施工，但質量問題開始出現了。子承包商開始競相變更施工和延長工期，因為他們遭遇了施工延期和日常開支增加的情況，施工單位開始發出變更通知。現場會議變成每周一次的防御性合同事務，而不是積極地推進項目和管理風險。施工單位聲稱項目正在按計劃進行，但卻在實際竣工前1個月才提出項目將無法如期完工。他們開始磋商如何按照最低的法律法規要求按時竣工。項目在實際竣工後2個月完成全部收尾工作並准備交工。關於工期延長、延期成本、施工變更和間接損失的要求相繼提出。圍繞合同展開的爭論和較量將在實際竣工後持續四個月之久。

這聽起來很熟悉，對嗎？那麼開發商或客戶如何采取積極措施，防止以上情況一次又一次地出現呢？我們觀察到，許多經驗豐富的開發商仍會面臨這些問題，即便是多年以來管理過許多復雜的項目也是如此。這說明，在預算內按照質量要求准時完成一個項目現在仍是個熱門話題，如同項目管理這一領域被開辟出來時一樣！

澳大利亞的施工單位一般可分為三個層級——第一層級、第二層級和其余的國內施工單位。

• 由於過去幾年來發生的企業整合，目前幾乎沒有真正的第一層級承包商了（Leighton、Multiplex和Lend Lease是其中較為有名的幾家）。第一層級承包商一般會承擔合同價格至少在5,000萬澳元以上的大型商業施工工程，通常合同金額高於1億澳元。承擔合同價格最高為1億澳元的商業或大型住宅項目的施工單位中大多數是第二層級承包商。
• 澳大利亞有許多聲譽良好的第二層級承包商，但這些公司一般非常專注於某一兩個州，很少有國家級別的第二層級施工單位。第三層級承包商數量最多。它們都是國內的小型施工單位，通常專門承包住宅、聯排別墅和公寓的施工工程。
• 第三層級承包商承擔的施工工程合同價格一般最高約為2,000萬澳元。

這種金字塔式的分層現像可以將施工單位的競爭市場隔離開來，但隨著房地產周期的不斷向前發展，這一現像在經濟繁榮時期有時會造成勞動力短缺，在經濟下滑時期有時會形成勞動力過剩。這通常會反映在更高的施工投標價格和更長的施工工程前置時間上，這一現像很難控制。開發商在與施工單位接洽時必須充分理解供需平衡，在評估房地產開發項目時預留充足的前置時間和應急費用。

在最後這一充滿風險的階段，相關組織和客戶有無可以采取的策略，為項目成功發展導航？我們並不只是單純地適應這些策略。如何彼此協調一致地執行和實施這些策略，是成功交付項目的秘密武器。我們嘗試探究幾個相對重要的策略。

項目治理結構

尤其是對大型項目來說，執行嚴格的項目治理結構將確保在項目推進過程中可以進行無障礙溝通、及時決策以及積極的現場和安全風險管理。可以采取召開各級別會議的形式——每周現場會議、每月領導會議以及每月項目報告會。每周現場會議的召開是為了監控現場進度、理解變更要求、協調設計施工問題以及監控施工質量。PCG領導會議應由承包商和項目管理公司成員、客戶及其他關鍵利益相關者出席，其目標是審查現場進度、成本、質量和安全問題。安全一直是施工工程的一個重要方面，因為任何傷亡及時間損耗都將對客戶和整個團隊造成間接的法律和聲譽影響。施工單位將就此提交月度報告，駐場建築師或工程師向客戶提交月度報告。會上也將討論下個月的前瞻計劃和合同計劃制定的目標日期。

正式的治理結構與非正式的同等重要。非正式的治理結構是指，客戶與承包商在項目各個層面結成的非正式關系——從現場管理層面到承包商的高管層面。客戶和承包商總公司的高管應定期聯系，以便引起施工單位領導團隊的適當注意。應在整個項目過程中保持聯系，不管是否出現了任何正面或負面問題。這些互動也應充當雙方在從合同角度考慮問題前的上報通道。被上報的問題經常通過高層雙邊協議解決，而無需考慮合同層面，從而節省了團隊在這上面花費的精力和時間。

獨立監測與控制

除了執行溝通和會議結構外，考慮指定一名現場客戶代表也很重要，駐場建築師通常履行以下職能：

• 擔任客戶和項目的獨立進度審計員，根據合同計劃跟蹤進度，就所有潛在問題向客戶提出建議
• 積極監控施工工程質量，進行質量檢查，監控所有不合格施工的整改。管理實際竣工
• 擔任設計團隊和施工現場之間的溝通和通信紐帶，在必要的情況下發布現場指示。所有客戶指示、設計更改和設計團隊的變動都應告知駐場建築師。駐場建築師是與施工單位進行正式溝通的唯一聯系人
• 定期向客戶提交正式報告，擔任合同管理者管理施工合同，評估施工變更和延長工期請求。
• 聯系所有住戶或最終用戶開展的客戶裝備工程，與施工單位協調裝備整合工程

駐場建築師是施工現場唯一的客戶代表，因此總部的設計團隊應給予他/她足夠的資源和支持。有時在大型項目上，也可能指定一位駐場工程師或駐場施工服務工程師，分別負責各自的領域。也可以委托一位工程監督員，其職責僅是通過檢查和測試，確保工程施工符合設計和規格，維護工程的質量和工藝。

在上一篇文章中，我們簡單討論了施工工程采購的總承包模式和設計—施工模式各自的優缺點。你可能已經注意到，我們明顯偏愛總承包模式，或者與此模式非常相近的其他模式。因為其加強了對整個設計和談判流程的控制力、增加了施工效果的確定性，也提升了投標方之間的競爭性。我們將不再深入探討這一采購模式的技術性，因為我們知道已經有大量關於這一主題的分析和著述，我們不想重復出版文獻來煩擾你。

反之，我們將提供一些關於處理總承包合同的見解和策略，希望減少澳大利亞施工行業表達的但也完全被亞洲施工行業接受的部分擔憂。總承包合同指的是，承包商僅負責嚴格根據客戶提供的合同文件執行施工工程，客戶為所有設計錯誤和協調問題負責。不過，我們承認項目中仍將留有部分設計—施工要素，如專業的廠房、設備或結構。

1、在技術和人力資源上投資，以應對細部設計協調問題，降低未來因協調問題引起變化的可能性。

2、在設計過程中引入施工咨詢公司，就可建造性問題提出建議——確保建築細部可建造，結構盡可能進行標准化和優化以實現可重復性，以及關鍵性服務廠房和設備的前置時間易於理解和整合。

3、對大型項目來說，委托全職現場客戶代表督察和監控工程進度和質量，管理和建設與現場團隊的工作關系。在亞洲，這是進駐施工現場的駐場建築師或駐場工程師的任務。客戶經常依賴咨詢團隊或項目經理每周一次或兩次視察施工現場，進行施工質量的抽檢工作。在我們看來，這是不夠的。任何形式的兼職或不定期現場監控都不足以掌握一周內發生的諸多情況。另外，委托向你報告的全職現場代表可以讓承包商時刻保持警醒，他也可以就項目進度違反計劃的情況為你提供獨立、誠實的見解，並及時采取必要的補救趕工措施。如果未來出現任何問題，全職現場代表也會根據合同及時發出指示和警告，保障客戶的合同進度。有多少次在每次現場會議上，承包商告知我們項目正在如期開展或者當前進度比計劃有所提前，但在預計完工前2個月卻發現項目要延期2個月才能交工？到那時，你還能做什麼？准備好花大價錢進行曠日持久的合同官司、支付趕工費用，或者聽之任之。

雖然大多數合同考慮到了違約金賠償、延期成本和潛在的間接損失，但我們的經驗表明，這些費用最終很少真正強制交付，尤其是在通過法院追繳時，這些合同條款主要是充當一種威懾力量——用亞洲俚語來說，是一只“紙老虎”。我個人更傾向於采取相反的措施。有時設置提早交工獎金比懲罰更有效，也更易於實施——至少你擁有控制權且占據上風。

對小型項目來說，委托一名兼職人員密切關注項目進度和工程質量，並管理交工和結算流程。

4、在預算中預留適當的應急費用，以應對意料之外的設計和協調錯誤。一般來說，根據項目的復雜程度和設計—施工要素的多少，這一部分金額占合同價格的5%到10%。將這部分應急費用掌握在自己手中，別讓團隊覺得還有可以用來花銷的額外資金。這是客戶的應急費用，運轉理想的項目通常不會動用到一點應急費用就可以完工。這些應急費用可以由你以提早交工獎金或咨詢團隊獎勵的形式酌情使用。

5、常規的合同條款總會在時間表和程序上為客戶注重的設計問題和協調事項留有余地，考慮到客戶的要求有效以及他們是否也有權延期的情況。花些時間與你的施工律師一起審查並確定這些變化、延期成本和EOT合同條款無模棱兩可之處。明確哪些變化被界定為設計開發，哪些是範圍變更，以及各種情況下承包商的權利。規定提交要求的時間限制。

不過，一定要謹記，在應對施工律師和法律條款時，很容易過於謹慎和過度拘泥於合同。律師能夠也會盡可能多地指出各種特殊情況，以保障你的權利和立場。這會向投標方傳達錯誤的合同信息。作為開發商，你將需要平衡法律風險與商業現實，確保合同既能保護自己，也能為承包商留有一定的靈活處理空間。給予你的律師以明確、堅定的指示，反之則不然。聽從律師的建議，但由你自己敲定最終的基本規則。你想怎麼玩這個游戲？進攻、防守，還是攻防結合。世界上最理想的合同是那些簽訂後就一直壓箱底直至項目結束的合同。一旦你開始著眼於合同條款，就知道已經出問題了。合同只在出問題時才會被擺上台面。你的目標是在訴諸任何形式的法律途徑前解決這些問題。

6、柔性管理合同也很重要，但有時不會被優先考慮。雖然建立業務關系有很多正式的途徑，如合作研討會、制定共同綱領和聯盟，但我們相信承包商和客戶之間歸根結底是一種非正式和非書面上的關系。定期舉行最高層面的非正式約談和會晤，促進雙方最高層面之間的溝通。可以采取每月在咖啡廳或餐廳碰面的形式。這種形式的當面溝通經常會在非正式的環境下為關鍵性重大問題的上報提供討論機會，推動項目向前。許多重大問題一般會在這些會面中通過商業交易和安排予以解決，並避開嚴格的合同就這些問題進行談判。畢竟，如果最終能夠實現雙贏，在細小的合同條款上爭論不休有什麼意義呢？

不同公司采用不同的方法評估施工承包商的適用性。寬泛地說，這些方法可以分為兩類——以報價為參照和不以報價為參照。以報價為參照不僅僅是指選擇報價最低的投標方。而是必須根據各投標方的資質或其承擔的責任和除外責任審查報價。這樣，為實現物有所值，我們必須逐一比較所有投標方的報價，並在必要的情況下做出調整。通常，QS能夠進行這些專業調整和比較。不以報價為參照的標准一般包括被提議團隊的能力、過往類似的項目經驗及參考資料、財務能力、施工計劃以及所有特殊的承包和技術資質。

政府機構有時可能采用雙信封招標法，以確保脫離商業報價進行技術評估。不過，在大多數私營部門組織中，技術評估是與商業報價並行的，且將在很大程度上受到報價的影響。為了保留可比性和結構要素，也要分別規定以報價為參照和不以報價為參照的權重，以形成一種更加科學的評估方法（以報價為參照占65%，不以報價為參照占35%——可以進一步規定這35%的權重如何劃分）。 

團隊對投標方進行初始評估後，可以安排與各投標方面談，討論問題，解答疑問。面談結束後通常會形成書面確認書，書面確認書將構成合同的一部分。任何價格調整或新的資質也需編制文件並納入合同文檔中。任何設計變動也將由各自的設計咨詢公司編制文件並納入合同文檔中。

對我們來說，施工招標和承包商選擇是房地產開發過程中最令人興奮的部分，因為你將直接進入真正的業務流程，並做出項目中最大的財務承諾。好好管理和執行這項工作，它將讓施工工作開展得更加順利。

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。