Special Investment Column – Page 90

美国独树一帜的独栋别墅租赁——市场分析与投资前景 | 美国

美国，全球第一大经济体，有超过3亿人居住在将近1.2亿套住宅中。2016年4季度美国统计局数据显示全美住房自有率为63.7%，延续近年来的低值。这意味着将近4300万套住宅的居住者为租客。造成这样现象的一部分原因是2006年信贷危机与之后的经济大萧条，使更多人负担不起房贷与首付，被迫选择租房。不过随着工作与生活形态多样化，租房的便捷性、灵活性与对家庭现金流的较小压力也使得租房成为美国年轻人的主动选择。根据2015年美国社区调查，超过1.1亿的美国人租房居住，而这其中超过一半的租客年龄在30岁以下。随着这部分人逐渐成为社会中流砥柱，租房居住需求将进一步增加。

租赁住宅的主要房型包括独栋别墅，联排别墅与公寓。截止2015年，43%的（约4759万）美国租客住在独栋别墅内，高于所有其他住宅类型。 如果说选择租房是买房居住的替代选项，那么选择租住独栋别墅则代表了居住品质与社区环境对美国居民而言的不可替代性。相比中高密度社区，独栋别墅通常位处市郊，优美的自然环境与较大的社区空间保证了丰富且高质量的配套设施。低密度的社区意味着良好的邻里关系、较高的私密性与安全性也非常适合家庭居住。较为富裕的别墅社区也通常支撑着附近高质量的学校，进一步吸引为子女求学搬家而来的租客。

在这样的市场背景下，独栋别墅租赁这一独特市场便成为了机构投资的热门选择。机构通过银行拍卖或者公开收购独栋别墅，再出租给那些不打算购买却依旧愿意通过租赁的方式拥有独栋别墅居住环境的居民们。过去五年中，超过500亿美元的资产已经投入到了独栋别墅出租行业，使之成为一个值得关注的投资市场。投资独栋别墅租赁具备现金流稳定、收益波动小、杠杆高等特性，已吸引越来越多小型与私人投资者。那么投资独栋别墅租赁的发展前景如何呢？

美国住宅租赁需求强势

如果我们将眼光投向最基本的市场供给与需求，不难发现独栋别墅租赁正迅速向卖家市场转型。如上图所示，经历金融危机之后的美国住宅出租空置率快速下降，由2009点4季度的10.7%将至2016年4季度的6.9%；而与此同时租金要价则稳步上升，同时期的租金要价中位数由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅达到27%。在公开自由的美国住宅租赁市场，价格是体现供求关系的最好证明。近期美国住宅租赁市场走势充分说明市场需求增长强劲，不断下降的空置率也表明供给并无大幅增长，市场料将在近期延续强势表示，投资前景可期。

租赁市场稳定性强

另一个值得注意的趋势，是住宅租赁市场相对销售市场的稳定性。在金融危机期间，卖家大规模增多，买家则急剧减少，美国住宅价格崩盘。整个美国的住宅销售要价中位数从2007年4季度的17.88万美元到2010年4季度的13.52万美元，在3年内下跌了24.4%，在拉斯维加斯、迈阿密以及旧金山等投资者聚集的城市，房价跌幅甚至可能超过50%。而与销售要价走势相比，金融危机并未对出租要价带来太大的考验，在危机期间依旧保持着稳步上升的趋势，危机之后的涨幅更是高于销售要价。究其原因，除了年青一代美国人对租房生活方式的偏好，更因为在市场波动造成许多人不能负担房贷的同时，却给租赁市场带来更多需求，造成了住宅租赁市场需求刚需成分高，抗震性强的特点。而在众多住宅房型中，独栋别墅的租赁需求则更为稳定。由于独栋别墅适合家庭居住，与邻里、自然环境、学校、医院等设施黏性较高，受外界因素突然搬走的可能性要低于市中心高密度住宅里生活独立自我的单身租客。

整体房市前景看好

2016年12月房价vs金俯融危机前房价峰值（来源：S&P Corelogic 城市房价指数）

租赁可以带给投资者定期回报，而住宅本身的价值则决定了投资者退出市场时可获得的本金升值，所以投资租赁住宅时也一样要关注住宅本身的升值潜力。目前美国整体房市仍初于危机之后的复苏期，整体价值低于金融危机前的峰值水平。在中国投资者最关注的几个城市里，除了个别城市的房价在近几年超过了危机前峰值，大部分城市的房价较之前峰值水平仍有15%至20%的提升空间。

2017年3月，美国非农就业报告显示美国失业率降至4.5%，为近年来新低。随着“全民就业“与良好通胀水平的逐渐达成，美国经济势头基本面良好。美联储也加快加息脚步，分别在2016年12月与2017年3月两次加息，目前联邦利率已经升至1%，并进入计划加息通道。相信未来几年美国房市的发展将受到良好的基本面提振，在整体房市发展看好的情况下，独栋别墅租赁这一独特市场也必将进一步受到投资者瞩目。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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在佛罗里达州迈阿密参与房产拍卖前必须了解的三个问题 | 美国

【最新消息】James Pratt先生正式入围本年度澳大利亚REB顶级拍卖师决赛，赛果将於7月份宣布。

随着世界大多数国家将拍卖作为售房途径，全球对房地产的拍卖需求也在持续增长。

房地产拍卖在欧洲、澳洲及英国是很受欢迎的主流售房方式。在这些地方，拍卖会地位尊贵，主要针对高端房产尤其是超奢华房产市场。

来自迈阿密海滩（Miami Beach）科威国际不动产（Coldwell Banker）的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”（由福布斯发布的30位30岁以下在不同领域做出杰出贡献的人士）经纪人，她说：“在迈阿密，进行拍卖的一般都是滞销房产，因此拍卖前需对买家进行拍卖流程的培训，使他们能平和面对，适时出价。”

迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan

Alyssa曾经挂牌并售出了迈阿密海滩一些顶级奢华豪宅，她说，“房产拍卖在迈阿密并非常态，但一些奢侈房产会采取此种方式销售。星岛（Star Island）便是其中一例，该岛屿位于迈阿密海滩最令人垂涎的位置，也是是唯一一个拥有海滨住宅的岛屿，有许多名人和企业巨头在此居住。” 几年前该岛屿已以1200万美元拍卖售出。拍卖会由科威国际不动产迈阿密海滩项目的Jill Eber 主持，起拍价为1050万美元。

拍卖流程的紧迫性可以帮助业主迅速卖掉房屋——这也使买家可早日购房，甚至在拍卖前购房，如果业主也想将房屋早点出手的话。

以下是买家在迈阿密竞拍房屋前需要了解的三个问题。

1、买家是否可以在拍卖前出价？

尽管房产销售中并未提及买家在拍卖日前出价的问题，但几乎所有拍卖房产的业主都会接受或至少看一下拍卖日前的出价。买家只需简单的咨询下卖方经纪人：业主是否打算提前卖房、是否可以在拍卖日之前向业主出价。

据迈阿密经纪人Alyssa Morgan 说，“参与拍卖的业主更倾向于以市场价格将房产尽快出售，而非待价而沽。”

在拍卖日之前出价也是最佳购房方式，这样可缩短等待拍卖的时间，同时也能让新买家进入市场。

2、咨询是否已有买家出价？

要想以最优价格成交，买家需要了解市场行情——询问一下该房产是否已有拍卖前出价？

这会让你更清楚地的解该房产的市场关注情况，同时也让你的出价所处位置更加明了。如果无人出价意味着对该房产关注者较少；有几个出价至少会让你知道市场行情。在不确定是否已有出价的情况下，不要在拍卖日之前出价。

3、所拍卖房产是否有任何特殊条件？

对业主而言，拍卖的一个主要优势在于它让买家更快地采取行动，这也意味着，一些拍卖房产可能会附带常规销售中没有的特殊条款。

买家需意识到，在拍卖日临近时去完成所有的调查及查验工作是很有压力的，因此需尽早进行调查、询问该交易是否带有任何特殊条款。

迈阿密是美国顶级房地产市场之一。这里气候温和，四季如春，住宅和商业物业相结合，业态丰富。

尽管房地产拍卖在迈阿密并不常见，但也时常发生，这个过程对买卖双方来说都是一个良好学习机会。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——中半岛 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是中半岛的房产。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在中半岛的房地产市场包括下列城镇：Burlingame市（不包括Ingold Millsdale工业中心），Hillsborough和San Mateo（不包括North Shoreview / Dore Cavanaugh地区）。下方图表中的销售数据包括这些社区的所有独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度下降1.1%

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——中半岛| 美国 — 中半岛房产房价一年趋势

房产储量自2015年第四季度减少13.2%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为54天

房产售价与要价的百分比为103.33%

线下交易的房源百分比为64.35%

第四度房市分析

经过萧条的夏秋两季，硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是，该地区仍然是两个市场。

第四季度，在房价中位数平均为150万美元的地区，房产销售活动增加，这一状况与前几个月相反。虽然销量回升，但买家仍然抱有谨慎态度，且不愿意参与竞价大战。以低于要价出售的房产数量增多，导致房价中位数比去年降低。与旧金山湾区的其他地方相比，高于要价出售的房产数量下降得更加明显，特别是高价位的房产。

相反，与去年同期相比，今年第四季度中，房价较为实惠的地区销量减少。但是，由于市场上的房产数量不足，销售活动受到极大的限制。在房价较实惠的地区，房价比去年有明显的攀升，可见需求量仍然非常旺盛。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在中半岛销售的最接近房价中位数1,607,500美元的一套房产。

1423 Capuchino Avenue, Burlingame, CA 94010
3室/2浴/1,350平方英尺
售价：1,646,000美元

太平洋联合公司第四季度在中半岛出售的售价最高的房产。

2241 Forest View Avenue, Hillsborough, CA 94010
3室/7浴/7,080平方英尺
售价：12,500,000美元

前景预期

虽然硅谷高价位房产的销量增加，但围绕着新一届政府施政的不确定因素可能会暂时制约该地区，特别是对风险投资的相关活动。但是，价格实惠的房产数量明显增加，以及对这类房产的强烈需求，将有助于推动市场活动。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点， Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得：

什么是商业地产
各类商业地产投资的风险和收益
投资商业地产的优点
投资加拿大商业地产正逢其时
大多伦多地区商业地产行情
商业和民用地产投资的不同
商业地产的投资回报率
投资人士主要聚焦的商业物业
在售商业（物业）机会举例

篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。今天先来看要点1—4。

1、什么是商业地产？

多伦多现有商业地产类型：公寓物业（以收租金为目的的各类物业，例如：六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等）、商务楼、酒店物业、零售物业（包括大型购物广场商场，小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等）、商业物业（社区中心、养老院、教堂等）

工业用地中，生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好，市政审批都准备好了，已经改成商用了，所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益，是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。

2、各类商业地产投资有什么风险和收益？

3、投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点？

利于资产增值。

保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多，例如美国房地产泡沫破灭的时候，普通住宅价格跌幅巨大，而商业地产基本维持原状。

稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工，可以贷款杠杆提高收益，有政策优势。

税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。

4、为什么说投资加拿大商业地产正逢其时？

近几年，外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低，其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%，美国为代表的美洲地区占总投资的48%，欧洲的占10%但呈明显上升趋势。

原因一：多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意，为了规避风险，欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。，举例：收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团，在2015年，从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼，在2016年，花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL，拥有66%的股份，包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店，总面积约150万平方英尺。

原因二：加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐，更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化，最火爆的温哥华市场有点降温，多伦多涨势扩大，贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示，银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。

CBRE的执行副总裁表示，2016年经历了史无前例的商业带框旺季，贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。

大约58%的投资受访者表示，他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置，现在最受关注的是工业物业。看图，多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多，且持续走强。办公楼物业占据第二大份额，其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示，每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。

从成交价格看，办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情，办公楼物业价格在逐渐走低，商业零售去年有大幅增长，工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看，工业物业和商业零售是不相上下的。

延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）

声明：居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权，可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置 | 美国

正如我们上周谈到的，稳定的收益、完善的法律制度、较高的流动性和透明度让很多人坚信投资于美国房地产是一项明智的选择。然而，美国共有五十个州，和数不清的大中小城市！应该投资于哪个城市呢？

一些海外投资者根据个人的经历和人脉关系选择投资地点，例如有表哥住在纽约，或是曾在佛罗里达州读书，抑或是曾去过加州旅行。但在现实生活中，一名专业的投资顾问能够基于当地市场情况和关键经济指标帮助你进行战略性选址规划，这些指标包括供求关系、流动性、就业增长率，和当地商业环境等。下面，我们就一同来探讨如何分析市场状况，并进行投资选址。

门户城市

随着全球化的不断升温，许多美国大城市迎来越来越多的国际人口。这些大都会区拥有极高比例的核心物业资产，最集中的财富，高速增长的经济，以及对土地开发使用的多元化需求。与此相反，小型城市拥有相对较少的资本、资产交易量，流动性也更低，所以较少引起国际投资者的注意。比如位于郊区的农场，往往环境舒适宜人，并且可能有石油开发的机会，但是却鲜有交易，例如位于西德克萨斯州，售价$7.25亿美元的瓦格纳农场，自1849年建成以来最近第一次出售！

美国的门户城市（Gateway Cities）相当于国内的一线城市，一般所认为的门户城市包括：纽约、洛杉矶、旧金山、迈阿密、华盛顿特区、达拉斯、西雅图、芝加哥和休斯顿。这些美国最大的都会区拥有强有力的经济增长率、成熟的房地产投资市场，以及大量的国际人口。本书第四部分将由房地产专家详细介绍这些门户城市并提供独家投资建议。

供求关系

正如很多房地产投资者所熟知的，房地产投资是建立在供求关系的基石之上。市场对房地产物业的需求主要由强有力的经济增长所推动，经济增长带动就业率提升，吸引更多就业人口来到当地工作、居住，并因此推动房地产价值上升，新兴地产开发项目接连动工，从而进一步促进整体经济发展。

以下是美国12大城市及全美就业同比增长率：

另一方面，房地产物业的供给受到可使用土地面积和政府区域规划的限制，并受到投资活动及其他因素的影响。

分析房地产供给的首要原则便是土地的有限性，正如一句房地产业名言所说，“他们无法创造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）没有人能够为了填补房地产供应的短缺而创造出更多相同的土地。每一块土地都是不同的，并且土地只有有限的供应量。土地并非工厂生产的大宗商品，如果某一地区的建筑用地供给不足，没有人能够运进来更多土地以满足需求，因此，只能在当地供给并且受到所在地市场状况的影响。

政府的区域规划（Zoning）对房地产供给有着显著影响力。举例来说，加州洛杉矶有非常严格的区域规划条例，通常，更改一块土地的区划，获取建筑许可证（Building Permit）需要数年之久，这意味着在更改区域规划和审批建筑许可期间，这一区域会积累大量的需求。洛杉矶有大约50个非常独特而与众不同的街区！例如，洛杉矶迪士尼乐园附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建筑许可已被积压数年，因此，任何早期获得出租型公寓许可的项目将会获得极大的市场需求，以及随之而来的高水平投资收益。通常，在房地产投资开发中，与当地拥有丰富经验，熟知政府审批程序的地产商合作是获得成功的关键。

影响供给的第三个重要因素是房地产物业的重置成本。建筑的最主要的成本包括土地成本、建筑材料及施工成本，以及聘请建筑师、工程师、律师等的费用。如果成本中的任何一项过于昂贵以至于总开发成本超出在当地需求状况下买家所愿意承受的价格，则项目不应进行。

关于供求关系的一个很好的实例便是绿地集团2014年在美国的投资。在投资之前，绿地集团调查了全美自住型公寓的总体供求关系，首先，他们分析了美国房地产业所处的整体经济周期，之后对比了不同的州和门户城市并选择了加州主要城市洛杉矶。在洛杉矶范围内，绿地集团考察了所有主要街区的经济复苏及增长状况。最终，他们决定在具有战略性地位的洛杉矶市中心区域建设其巨型公寓项目，项目不仅靠近久负盛名的南加州大学（University of Sothern California）和数量众多的文化娱乐场所，而且坐落于南公园（South Park）区域的中心位置——洛杉矶CBD重要的“生活、工作、休闲”综合区（Live-Work-Play）和市内新建或重建项目区（Urban Infill），这一区域近年来物业大幅升值。如今，绿地集团的“洛杉矶绿地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析师城市排名

美国的大型房地产投资和研究公司每年基于一系列指标对各大城市进行排名，这些排名可以帮助投资者更好地做出战略性选址规划。例如，上文图中根据就业增长率的排名，以及普华永道（PwC）和城市土地学会（ULI）针对2017年商业地产投资市场的排名（下图）。

资料来源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，还有针对城市多元化的排名。例如，德克萨斯州近几年来经济蓬勃发展，然而由于休斯顿的经济主要依赖于石油产业，所以受到油价下滑的负面影响较大。相比之下，达拉斯和奥斯汀则有很大不同，达拉斯是全美经济最多元化的城市之一，由于达拉斯在地理上位于美国的中心位置，它也成为各大行业的产品分销枢纽地。如下图所示，芝加哥、达拉斯、坦帕和丹佛是经济最多元化的四个美国城市。

通过研究这些排名，你可能发现一些二线城市，它们并非国内投资者首选的门户城市，但却在核心增值资产、增值资产和机会主义资产方面提供了优越的风险/回报水平。正如普华永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投资者从一线沿海城市转向房地产价格快速上升的二线及三线城市，城市名以“Ville”结尾的城市——包括田纳西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛罗里达州的Jacksonville——正在吸引着越来越多的年轻人，这些城市拥有较小规模但类似于纽约和旧金山的购物中心、餐厅和娱乐休闲场所，以及较低的物价水平、房价和丰富的就业机会。“如果年轻人希望组建新家庭，他们会选择一个他们能负担得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

资本成本

在选择投资地时，另一个需要考虑的因素是投资者的资本成本。如果你的资本成本很低，那么主要门户城市中的，提供稳定可靠但相对较低回报率的核心资产将是很好的选择。例如，安邦保险拥有大规模的保险资金，而从2012年开始，中国保险监督委员会放宽了保险资金投资不动产的品种、范围和比例，并且调高保险公司境外投资余额的上限至总资产的15%，从而促进投资多元化，和保险资金的总体稳定性。在这样的背景下，2014年安邦保险在举世瞩目中以$19.5亿美元的价格收购了全球著名的纽约地标建筑——华尔道夫酒店（Waldorf Astoria），该酒店是各国元首到访美国经常下榻之所，亦是纽约主流社交活动的中心地带，被希尔顿创始人康拉德·希尔顿称为“绝佳之精品”。这样的核心资产年投资回报率较低，但考虑到保险公司的低资本成本，以及对于全球多元化投资的需求，这是十分明智的一项收购。

品牌影响力

如果投资资本来源于一个注重其国内外市场形象的大型企业，则投资物业的选址对于企业品牌形象有巨大的影响。如上文中的例子，安邦保险相对来说是一家比较年轻的公司，在中国以外不多为人所知，但是当收购了曼哈顿著名的华尔道夫酒店之后，安邦保险在纽约、美国，以及全球商业精英中为人所津津乐道。在黄金市场投资的著名物业对企业品牌的提升效果远远超过投资于偏远地区的不知名物业。

地理多元化

正如巴菲特的投资名言所说，不要将所有鸡蛋放在一个篮子里，投资者最好不要将所有资产投资于同一个城市。选择在不同方面拥有强大潜力的数个关键城市，并投资于这些城市的房地产项目，这样，当一个地区经济放缓时，如底特律在通用汽车破产后经济一路下滑，其他地区的地产项目仍表现良好并提升整体投资回报。

如果进行海外投资的部分原因是将资产投资于中国经济以外，从而达到多元化，那么，投资于不受大规模国内资本影响的地区则是明智之选。例如，加拿大温哥华的房价因国内买家众多而大幅升值，如果国内经济增速下滑，温哥华的房地产价格将很可能下跌，因此，在这里的投资并不能很好地保护投资者免受国内经济波动的影响。类似的，由于加州拥有优质的气候条件，并且距离中国相对较近，很多亚洲投资者在加州购买房产，构成了这里需求和供给的重要组成部分，这样的现象不仅在加州尔湾和传统的华人社区存在，加州大部分地区均是如此。所以，在加州以外的地区投资才能更有效地对冲中国经济的波动。

小结

海外投资选址需要考虑多种不同因素，从风险/回报水平到品牌影响力，从各大城市排名到地理多元化选择等等。在投资前进行详细的考察和规划，咨询投资顾问，并根据自身投资需求和公司发展方向选择最优质的战略性地理位置将确保你达成理想的投资目标。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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英国华人房产投资协会会长：海外房东在英国的房产租金该如何缴税？| 英国

近来有很多读者电话咨询有关作为中国人在英国租房子，应该如何缴税的问题，笔者觉得很有必要对于现有的相关法律做一个分析。海外房东税务政策是针对拥有英国房产收入的海外人士的征税政策，不论个人是否居住在英国，所有的房产租金收入在英国都应纳税。

1、英国租金收入缴税的计算方式

海外房东每税务年度必须向税局如实申报其英国租金收入，个人年度自估纳税申报必须每年向税局按时上报，并根据具体收入范围缴纳英国个人所得税。

2015-2016年度英国个人所得税征收标准
收入（英镑）	税率
0—£31,785	20%
£31,786 — £150,00020%	40%
£150,000以上	45%

注：海外房东可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现为£10,600

征收时间：年度租金所得的计算是在一个税务年度（从每年的 4 月 6 号到来年的 4 月 5 号）以应收租金减去累积费用。请注意，这不同于中介或者租客的现金计算法。

扣除费用：值得注意的是，个人所得税只是针对租金净收入进行征收，指的是扣除掉相关费用后的收入。一般而言，可抵扣费用一般包括以下：

会计费用、房屋交接清点费、租金管理费、园丁费用、贷款利息、中介费用、管理费用、地方政府税

对于资本性质的费用，在计算租金纳税基数时将不允许抵扣，例如购买土地，房屋的本金及房屋改造费用。

另外，如果在计算时选择 10%磨损津贴补偿方式，家具或其他房屋硬件更换费用将不能作为费用抵扣。

2、英国租金收入的征收方式：租客每季度代扣或房东每个财年结算

你可以让中介或是租客有责任先从所付给海外房东的租金收入中代抵扣 20%的基本税，并每隔 3 个月向税局交付。

如果没有房屋中介介入，租客必须从所付房租中抵扣 20%的基本税，每季度向税局申报与交付。中介在计算代抵扣基本税基时，可以从所收房租中先扣减相应合理的，税法允许的费用，这些费用只限于中介所列举的，海外房东直接支付的费用不在可抵减范围之内。

当然，房主也可以先收取房租，等财政年度末的时候补交一年所欠税款。大多数外籍房主会选择后者作为自己的缴税方式。

3、租金基本税抵减递延申请

海外房东可以向税局申请租金基本税的抵减递延，海外房东需满足以下条件，税局才会批准申请：

海外房东没有延迟的英国税务事务；
或是从来没有任何的英国纳税义务；
或是在递交申请的税务年度，海外房东预测不会有英国纳税责任；

如果申请成功，税局会发给海外房东，或者是其代理人，例如房屋中介，或是代理会计师确认信。

英国华人房产投资协会会长Gary专栏全集

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非加拿大居民申请贷款有哪些要求？| 加拿大

非加拿大居民是指哪一部分人群呢？关于非加拿大居民的定义，若从税收的角度讲，加拿大国家税务局有特定的定义。本文关于非加拿大居民的定义仅限于在加拿大未获得工作许可的国际学生，具有外国身份而非登陆移民的各类工作人员。在贷款方面，有时也把具有这种身份的人士称为暂时在加拿大居住的人士。

近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？

最大房屋贷款额

对于未获得工作许可的国际学生来说，如果要在加拿大购买房屋，首付资金最低为35%。也就是说，可以获得的房屋贷款数额为房屋价格的65%。除此之外，银行或者金融公司在审批房屋贷款时，还需要审核申请人的其他财务状况，信用状况，等等；其目的是确保申请人在获得贷款后能够而且愿意按照合同条款偿还贷款资金。

对于获得工作许可的非加拿大居民来说，购买房屋的首付资金可以最低为5%。也就是说，具有这种身份的人士，可以最大获得所购买房屋价格的95%房屋贷款。这种标准与加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申请购房贷款的标准完全相同。

房屋贷款违约保险

尽管如此，但是在购买房屋贷款违约保险方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇还是有差别的。对于加拿大居民来说，一般地，如果购买房屋的首付资金少于所购买房屋价格的20%，就必须购买房屋贷款违约保险。而对于非加拿大居民来说，如果购买房屋的首付资金低于35%，就必须购买房屋贷款违约保险。

一般地，审核房屋贷款的银行或提供保险的公司，在审核时，会要求申请者至少有三个月的工作时间。因为这是保证申请者有稳定的工作收入。有些公司还会要求申请者在加拿大的最短居住时间。

对于所购买的房产，提供房屋贷款违约保险的公司也有要求。从再出售角度来看，该公司要求所购买的房屋将来能够容易卖出，且不损失其市场价值。这是保证发放涉及该房产贷款资金的安全性。这条标准一般似乎容易达到。因为许多非加拿大居民购买房屋的目的，不仅仅为了省房租，而是要获得投资收益。

最低首付资金计算

在首付资金方面，尽管房屋购买者的首付资金可以最低为房价的5%；但是，如果房屋价格高于50万加元时，首付资金就会高于5%。按照新政策，当所购买房屋价格高于50万加元时，首付资金的比率分两步计算。低于50万加元的部分按5%计算首付资金；而高于50万加元的部分则按10%计算首付资金。最后，把这两部分加总，获得最低首付资金。

此外，无论是银行（金融公司）或者提供房屋贷款违约保险的公司，对于贷款申请者信用状况，家庭债务与收入的比率，仍有很多要求。限于篇幅，今天就讲这些。有关房屋贷款的详细信息，请通过居外联系房屋贷款经纪成小洲。

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加拿大购房，首付资金来源有哪些？ | 加拿大

当您为购买房屋申请贷款时，一般都要有首付资金。根据目前加拿大政府的规定，购房首付资金占房屋价格的比例最低可以达到5%。若首付资金低于20%时，购房者所获得的房屋贷款还需要购买房屋贷款违约保险。所以，首付资金的多少也就决定了您所购买房屋的价格，也决定了您所能够获得房屋贷款的数量，以及您所获得房屋贷款的条件，例如利率和偿还贷款的条件等。

那么，首付资金从哪里支出呢？一般地，关于首付资金有以下几种来源。

1、自己的储蓄资金

这是从过去日常生活中生吃简用所节约下来。一般来说，金融公司给您提供贷款时，首先要保证您有足够的首付资金。这些资金要求在您个人的银行账户上至少存在三个月。

2、从RRSP账户中提取资金

如果您是第一次购买房屋，您可以从您的RRSP账户提取资金作为首付资金。最大的提取量为25000加元。提取的这部分资金，您不用向加拿大税务局补交税收，但必须在未来的15年内重新还到RRSP账户。如果与您共同购买房屋者，也是第一次购房者，他（她）也可以从他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。这样，你们就可以获得50,000加元的资金。同时，加拿大税务局对第一次购买房屋者有明确的规定。这是指在过去四年内没有属于自己的住房。在加拿大，这个规定被称为Home Buyer Plan。

3、从直系亲属获得的资金

对于购买房屋者来说，即便有房屋贷款，即便首付的比例可以最低达到5%；但是，一下子要拿出一笔资金，对许多人来说，都不是一件容易的事情。所以，有时候，就需要亲戚朋友的支持。根据加拿大金融公司（包括银行），在审批房屋贷款时，对资助首付资金的亲戚有明确的规定。英文称Immediate family，中文可以翻译为直系亲属。这是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。这些亲属资助您购买房屋的不用偿还的资金，可以作为您的首付资金来源。

4、从朋友借来的资金

有时候，为了筹集资金，您可以从您可以信赖的朋友处借款，作为您的首付资金。有些金融公司可以把此作为您的首付资金来源，为您提供房屋贷款，但是，您从朋友借来的这部分资金仍然被认为是您的债务。在计算您的家庭债务率时，要考虑这部分债务。这样的评估结果实际上会提高您的贷款风险。

5、从金融机构获得的贷款

除了从朋友处借款外，您也可以从金融机构获得贷款，作为首付。例如，用其他房产作为抵押获得信用贷款（Line of Credit），或者用您的信用卡等获得贷款。与从朋友处获得的借款性质相同。这部分借款仍然被认为是您的债务，在计算您的债务率时必须考虑在内。这将提高您的总债务率水平，同样，也增加了您的贷款风险。

所以，在考虑您的首付资金来源时，必须仔细考虑，权衡利弊。

（注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的贷款专家）

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中国为澳洲海外投资主要来源国澳洲海外投资管理局公布年度报告 | 澳洲

澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亚政府在上个世纪70年代左右建立的负责审查海外投资的专门管理机构。澳大利亚税务局（ATO）在2015年5月份之后开始参与负责所有的住宅房屋FIRB申请，并收取相应的FIRB申请费，同时负责海外投资中涉及住宅FIRB申请的后续监督审查等程序。

今年FIRB公布的年报显示去年财政年度（2015年-2016年财政年度）申请批准数额达到41,445个，相对于2014-2015财年的37,953有大约10%以上的的增长。同时，批准的海外投资财产数额高达2,479亿澳币，相对于2014到2015年财年的1,919亿澳币，也有大幅度增长。

报告中同时指出，中国已经连续三年成为已经被批准的澳大利亚海外投资的最大资金来源国，投资金额高达473亿澳币，且主要集中在房产方面的投资。

农业土地登记制度

自2015年FIRB的程序改革以后，相应的，程序、制度、规则都产生了巨大的变化。其中，农业土地登记系统，也已经建立。最新的记录显示，截止到2016年9月份，中国投资者在澳大利亚，拥有大约150万公顷土地，大约占整个澳洲农业土地面积的0.4%，占海外人士所拥有的澳洲农业土地面积的2.8%，在海外拥有农业土地的国家中占据第五位，目前占据第一位的国家是英国。

FDI 海外直投资金总数

截止2015年12月份，外国直投资金（英文为Foreign direct Investment FDI）数额累计高达7355亿澳币，相对于2014年，增长了493亿澳币，大约有7%的增长。其中，美国投资数额占比最大，占据整个投资数额的23.6%，中国暂居第五位，大约占整个海外直投资金数额总额的4.8%。

其中就行业方面来说，矿产行业一直占海外直投资金数额主要位置。2015年年底，矿业占整个海外直投资金的40.1%，但是自2011年开始，这个行业的投资数额已经在减少，相对于2014年-2015年的矿产投资仅仅增长了6.4%，相对于上年增长度的13.8%降低了近一半。生产制造业为第二大类别，占整个海外直投资金的11.7%。房地产行业虽位居第三，但是值得注意的是，房地产行业海外投资呈现巨幅增长，相对于去年增长幅度达到36.8%之多。

FIRB 申请费

自2015年，澳洲开始收取相应的FIRB申请费用以后，FIRB就海外投资申请收取的费用总数已经高达7800万澳币，其中，住宅类的FIRB申请费，达到6750万澳币。

海外投资审查委员会公布了2012至2016年度批准的海外投资申请的案子数额，投资总额，各个行业投资批准数额，以及各个州投资批准数额，下面有一些具体的列表（除非特别说明，否则以下数据均来源于FIRB）。

房产领域FIRB相关数据

该报告显示，在2015-2016年财年总数中，关于房产的海外投资申请达到40755个，占整个申请份额的98%，其中包括商业物业和住宅物业申请。住宅FIRB申请达到40149个申请，总价值约为724亿澳币。

此外，维多利亚州（墨尔本）申请获批数额，占总体申请数额的44%，新南威尔士州（悉尼）占32%，昆士兰站17%。

2016年12月底财长所公布的一个报告当中显示海外投资对于房地产市场的影响并不是特别大。比如说，海外投资申请在墨尔本投资申请的获批数额，远远超过在悉尼投资申请的获批数额，但是，悉尼房产价格的增长速度强度要比墨尔本高很多。当时的报告，还认为，由于海外投资导致房产增值的数额，墨尔本和悉尼每个季度大约为80和122澳币，这相对于两个城市每个季度增长高达12820澳币记录的数值比较，是非常微不足道的。

该年度报告中列出了一系列表格，其中下列表格说明，2015-2016财年，海外投资者个人购买新建住宅用房的申请数额为26253个，涉及到的房产价值约576亿澳币。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亚房地产海外投资的各州申请及批准情况

中国因素

目前中国在澳大利亚仍然是海外投资输入数额最大的国家，在申请总数以及投资所涉及的价值等方面，都位居第一位。相对于投资总额来说，与2014-2015年财年相比，中国投资人的投资增长数额大约略少于6%。相对于2013-2014年度和2014-2015年度间增长达60%的数额来看，增长幅度减少了非常多。

中国投资者在澳大利亚投资批准的总数额中，大约占整个批准数额的26%，其中涵盖了制造业、电力和天然气行业等等。此外，中国在澳大利亚房产行业的投资势头仍然强劲，相对于2014-2015年增长了31%。

美国目前在当年投资总数中居于第二位，第三位为荷兰，第四位为加拿大，第五位是阿联酋。

FIRB法律监管情况

报告中还披露了相关的FIRB申请调查以及监管FIRB法律遵守条件的情况。在2015-2016年期间，大概2100个案子的调查中，完成调查的有1637个，其中有260个被发现违反了相关条件，其中包括了在购房之前没有申请批文，或者临时签证到期后没有卖掉自己的房子，或者临时签证持有人持有超过一个以上的二手房，以及名义上是澳大利亚人但是实际上是外国人控制的公司和信托拥有二手房，以及没有遵循批准条件等情况。

根据2015年更改的方案，如违反FIRB有关法律，法律规定违规者有可能会承受刑事或者民事处罚，一般是涉及到比较严重的违反条件，目前来说还没有一例这种刑事案件。但是报告当中指出，有可能会对有些案件执行刑事或者民事处罚。例如，在购买二手房必须不能出租的前提下，购买者在收房后马上进行出租。还有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去购买澳洲的房产，然后马上去转让股份给外国人，以逃脱FIRB监管等情况下，刑事或者民事处罚有可能会适用。

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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美国房市94狂？| 美国

根据Corelogic研究机构刚公布美国3月平均房价，较去年同期上涨约7%，并预估未来一年平均房价涨幅约5%。

美国房价自金融海啸下跌後，反弹迄今已8年，优质地区的房价已超过海啸前最高价，甚至屡创新高，让人担心美国房价是否有修正的疑虑？关於这点，不妨从几个面向来分析，会发现美国房市多头格局尚未走完。

首先，从美国房产现金交易的比例高。今年1月份全美房产采取现金交易维持在平均37%的水准，距离金融海啸发生前的25%，尚有一大段的距离；其中东西部丶南部现金交易比率约40～50%；即使东西两岸高房价地区，现金交易比率也有超过25%。

再者，在所有房产交易中，廉价急售（distressed sales）房产，如法拍丶银拍等销售占比仍在下降，从2009年超过30%比率，大幅降至2017年的7～8%，可见市场预期房价仍然乐观。

另外根据ATTOM Data Solution研究机构公布，去年一整年，全美home flip（房屋短进短出，定义为一年内买房後又卖房）交易数量，来到过去十年以来的新高，且平均一年内买房又卖房的单笔交易利润，约为6.2万美金。

其中又以加州圣荷西（短进短出利润14.6万美金）丶旧金山（短出利润14万美金）丶洛杉矶（短进短出利润12.7万美金）丶西雅图（短进短出利润10.2万美金）等地区的“炒房”利润最为惊人。房屋交易短线进出频繁且又获利颇丰，表示美国房价多头续攻意味明显，不然手上房产就很容易被套住而无法出脱。

在股票市场，若股票价格持续上涨，现股交易的买盘比率不低，且不仅当冲交易量频创新高，且当冲交易利润也同步创高时，应可视多头市场。若依此标准，回头检视目前美国房市，全美平均房价仍持续上涨丶房屋买卖现金交易比率超过三成五丶短线买屋卖屋数量创新高与获利不斐，是否正意味着美国房产多头气势仍持续延烧。

不过，毕竟美国领土幅员广阔，城市间也有前段丶中段与後段班之分。置产投资前，应该勤做功课，并辅以专业代销或仲介机构谘询与提供对的建议，而不是被美丽的话术与包装所吸引，才能避免已经选对投资的国家，但购置的房价却没涨的窘境发生。这就好比许多台股投资人，若不是持有台积电丶大立光这类的股票，即使台股已经破万点，心中完全无兴奋喜悦的感觉，如此一般。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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