Special Investment Column – Page 90

英国华人房产投资协会会长：海外房东在英国的房产租金该如何缴税？| 英国

近来有很多读者电话咨询有关作为中国人在英国租房子，应该如何缴税的问题，笔者觉得很有必要对于现有的相关法律做一个分析。海外房东税务政策是针对拥有英国房产收入的海外人士的征税政策，不论个人是否居住在英国，所有的房产租金收入在英国都应纳税。

海外房东每税务年度必须向税局如实申报其英国租金收入，个人年度自估纳税申报必须每年向税局按时上报，并根据具体收入范围缴纳英国个人所得税。

2015-2016年度英国个人所得税征收标准
收入（英镑）	税率
0—£31,785	20%
£31,786 — £150,00020%	40%
£150,000以上	45%

注：海外房东可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现为£10,600

征收时间：年度租金所得的计算是在一个税务年度（从每年的 4 月 6 号到来年的 4 月 5 号）以应收租金减去累积费用。请注意，这不同于中介或者租客的现金计算法。

扣除费用：值得注意的是，个人所得税只是针对租金净收入进行征收，指的是扣除掉相关费用后的收入。一般而言，可抵扣费用一般包括以下：

会计费用、房屋交接清点费、租金管理费、园丁费用、贷款利息、中介费用、管理费用、地方政府税

对于资本性质的费用，在计算租金纳税基数时将不允许抵扣，例如购买土地，房屋的本金及房屋改造费用。

另外，如果在计算时选择 10%磨损津贴补偿方式，家具或其他房屋硬件更换费用将不能作为费用抵扣。

2、英国租金收入的征收方式：租客每季度代扣或房东每个财年结算

你可以让中介或是租客有责任先从所付给海外房东的租金收入中代抵扣 20%的基本税，并每隔 3 个月向税局交付。

如果没有房屋中介介入，租客必须从所付房租中抵扣 20%的基本税，每季度向税局申报与交付。中介在计算代抵扣基本税基时，可以从所收房租中先扣减相应合理的，税法允许的费用，这些费用只限于中介所列举的，海外房东直接支付的费用不在可抵减范围之内。

当然，房主也可以先收取房租，等财政年度末的时候补交一年所欠税款。大多数外籍房主会选择后者作为自己的缴税方式。

3、租金基本税抵减递延申请

海外房东可以向税局申请租金基本税的抵减递延，海外房东需满足以下条件，税局才会批准申请：

海外房东没有延迟的英国税务事务；
或是从来没有任何的英国纳税义务；
或是在递交申请的税务年度，海外房东预测不会有英国纳税责任；

如果申请成功，税局会发给海外房东，或者是其代理人，例如房屋中介，或是代理会计师确认信。

英国华人房产投资协会会长Gary专栏全集

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非加拿大居民申请贷款有哪些要求？| 加拿大

非加拿大居民是指哪一部分人群呢？关于非加拿大居民的定义，若从税收的角度讲，加拿大国家税务局有特定的定义。本文关于非加拿大居民的定义仅限于在加拿大未获得工作许可的国际学生，具有外国身份而非登陆移民的各类工作人员。在贷款方面，有时也把具有这种身份的人士称为暂时在加拿大居住的人士。

近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？

最大房屋贷款额

对于未获得工作许可的国际学生来说，如果要在加拿大购买房屋，首付资金最低为35%。也就是说，可以获得的房屋贷款数额为房屋价格的65%。除此之外，银行或者金融公司在审批房屋贷款时，还需要审核申请人的其他财务状况，信用状况，等等；其目的是确保申请人在获得贷款后能够而且愿意按照合同条款偿还贷款资金。

对于获得工作许可的非加拿大居民来说，购买房屋的首付资金可以最低为5%。也就是说，具有这种身份的人士，可以最大获得所购买房屋价格的95%房屋贷款。这种标准与加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申请购房贷款的标准完全相同。

房屋贷款违约保险

尽管如此，但是在购买房屋贷款违约保险方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇还是有差别的。对于加拿大居民来说，一般地，如果购买房屋的首付资金少于所购买房屋价格的20%，就必须购买房屋贷款违约保险。而对于非加拿大居民来说，如果购买房屋的首付资金低于35%，就必须购买房屋贷款违约保险。

一般地，审核房屋贷款的银行或提供保险的公司，在审核时，会要求申请者至少有三个月的工作时间。因为这是保证申请者有稳定的工作收入。有些公司还会要求申请者在加拿大的最短居住时间。

对于所购买的房产，提供房屋贷款违约保险的公司也有要求。从再出售角度来看，该公司要求所购买的房屋将来能够容易卖出，且不损失其市场价值。这是保证发放涉及该房产贷款资金的安全性。这条标准一般似乎容易达到。因为许多非加拿大居民购买房屋的目的，不仅仅为了省房租，而是要获得投资收益。

最低首付资金计算

在首付资金方面，尽管房屋购买者的首付资金可以最低为房价的5%；但是，如果房屋价格高于50万加元时，首付资金就会高于5%。按照新政策，当所购买房屋价格高于50万加元时，首付资金的比率分两步计算。低于50万加元的部分按5%计算首付资金；而高于50万加元的部分则按10%计算首付资金。最后，把这两部分加总，获得最低首付资金。

此外，无论是银行（金融公司）或者提供房屋贷款违约保险的公司，对于贷款申请者信用状况，家庭债务与收入的比率，仍有很多要求。限于篇幅，今天就讲这些。有关房屋贷款的详细信息，请通过居外联系房屋贷款经纪成小洲。

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加拿大购房，首付资金来源有哪些？ | 加拿大

当您为购买房屋申请贷款时，一般都要有首付资金。根据目前加拿大政府的规定，购房首付资金占房屋价格的比例最低可以达到5%。若首付资金低于20%时，购房者所获得的房屋贷款还需要购买房屋贷款违约保险。所以，首付资金的多少也就决定了您所购买房屋的价格，也决定了您所能够获得房屋贷款的数量，以及您所获得房屋贷款的条件，例如利率和偿还贷款的条件等。

那么，首付资金从哪里支出呢？一般地，关于首付资金有以下几种来源。

1、自己的储蓄资金

这是从过去日常生活中生吃简用所节约下来。一般来说，金融公司给您提供贷款时，首先要保证您有足够的首付资金。这些资金要求在您个人的银行账户上至少存在三个月。

2、从RRSP账户中提取资金

如果您是第一次购买房屋，您可以从您的RRSP账户提取资金作为首付资金。最大的提取量为25000加元。提取的这部分资金，您不用向加拿大税务局补交税收，但必须在未来的15年内重新还到RRSP账户。如果与您共同购买房屋者，也是第一次购房者，他（她）也可以从他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。这样，你们就可以获得50,000加元的资金。同时，加拿大税务局对第一次购买房屋者有明确的规定。这是指在过去四年内没有属于自己的住房。在加拿大，这个规定被称为Home Buyer Plan。

3、从直系亲属获得的资金

对于购买房屋者来说，即便有房屋贷款，即便首付的比例可以最低达到5%；但是，一下子要拿出一笔资金，对许多人来说，都不是一件容易的事情。所以，有时候，就需要亲戚朋友的支持。根据加拿大金融公司（包括银行），在审批房屋贷款时，对资助首付资金的亲戚有明确的规定。英文称Immediate family，中文可以翻译为直系亲属。这是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。这些亲属资助您购买房屋的不用偿还的资金，可以作为您的首付资金来源。

4、从朋友借来的资金

有时候，为了筹集资金，您可以从您可以信赖的朋友处借款，作为您的首付资金。有些金融公司可以把此作为您的首付资金来源，为您提供房屋贷款，但是，您从朋友借来的这部分资金仍然被认为是您的债务。在计算您的家庭债务率时，要考虑这部分债务。这样的评估结果实际上会提高您的贷款风险。

5、从金融机构获得的贷款

除了从朋友处借款外，您也可以从金融机构获得贷款，作为首付。例如，用其他房产作为抵押获得信用贷款（Line of Credit），或者用您的信用卡等获得贷款。与从朋友处获得的借款性质相同。这部分借款仍然被认为是您的债务，在计算您的债务率时必须考虑在内。这将提高您的总债务率水平，同样，也增加了您的贷款风险。

所以，在考虑您的首付资金来源时，必须仔细考虑，权衡利弊。

（注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的贷款专家）

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中国为澳洲海外投资主要来源国澳洲海外投资管理局公布年度报告 | 澳洲

澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亚政府在上个世纪70年代左右建立的负责审查海外投资的专门管理机构。澳大利亚税务局（ATO）在2015年5月份之后开始参与负责所有的住宅房屋FIRB申请，并收取相应的FIRB申请费，同时负责海外投资中涉及住宅FIRB申请的后续监督审查等程序。

今年FIRB公布的年报显示去年财政年度（2015年-2016年财政年度）申请批准数额达到41,445个，相对于2014-2015财年的37,953有大约10%以上的的增长。同时，批准的海外投资财产数额高达2,479亿澳币，相对于2014到2015年财年的1,919亿澳币，也有大幅度增长。

报告中同时指出，中国已经连续三年成为已经被批准的澳大利亚海外投资的最大资金来源国，投资金额高达473亿澳币，且主要集中在房产方面的投资。

农业土地登记制度

自2015年FIRB的程序改革以后，相应的，程序、制度、规则都产生了巨大的变化。其中，农业土地登记系统，也已经建立。最新的记录显示，截止到2016年9月份，中国投资者在澳大利亚，拥有大约150万公顷土地，大约占整个澳洲农业土地面积的0.4%，占海外人士所拥有的澳洲农业土地面积的2.8%，在海外拥有农业土地的国家中占据第五位，目前占据第一位的国家是英国。

FDI 海外直投资金总数

截止2015年12月份，外国直投资金（英文为Foreign direct Investment FDI）数额累计高达7355亿澳币，相对于2014年，增长了493亿澳币，大约有7%的增长。其中，美国投资数额占比最大，占据整个投资数额的23.6%，中国暂居第五位，大约占整个海外直投资金数额总额的4.8%。

其中就行业方面来说，矿产行业一直占海外直投资金数额主要位置。2015年年底，矿业占整个海外直投资金的40.1%，但是自2011年开始，这个行业的投资数额已经在减少，相对于2014年-2015年的矿产投资仅仅增长了6.4%，相对于上年增长度的13.8%降低了近一半。生产制造业为第二大类别，占整个海外直投资金的11.7%。房地产行业虽位居第三，但是值得注意的是，房地产行业海外投资呈现巨幅增长，相对于去年增长幅度达到36.8%之多。

FIRB 申请费

自2015年，澳洲开始收取相应的FIRB申请费用以后，FIRB就海外投资申请收取的费用总数已经高达7800万澳币，其中，住宅类的FIRB申请费，达到6750万澳币。

海外投资审查委员会公布了2012至2016年度批准的海外投资申请的案子数额，投资总额，各个行业投资批准数额，以及各个州投资批准数额，下面有一些具体的列表（除非特别说明，否则以下数据均来源于FIRB）。

房产领域FIRB相关数据

该报告显示，在2015-2016年财年总数中，关于房产的海外投资申请达到40755个，占整个申请份额的98%，其中包括商业物业和住宅物业申请。住宅FIRB申请达到40149个申请，总价值约为724亿澳币。

此外，维多利亚州（墨尔本）申请获批数额，占总体申请数额的44%，新南威尔士州（悉尼）占32%，昆士兰站17%。

2016年12月底财长所公布的一个报告当中显示海外投资对于房地产市场的影响并不是特别大。比如说，海外投资申请在墨尔本投资申请的获批数额，远远超过在悉尼投资申请的获批数额，但是，悉尼房产价格的增长速度强度要比墨尔本高很多。当时的报告，还认为，由于海外投资导致房产增值的数额，墨尔本和悉尼每个季度大约为80和122澳币，这相对于两个城市每个季度增长高达12820澳币记录的数值比较，是非常微不足道的。

该年度报告中列出了一系列表格，其中下列表格说明，2015-2016财年，海外投资者个人购买新建住宅用房的申请数额为26253个，涉及到的房产价值约576亿澳币。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亚房地产海外投资的各州申请及批准情况

中国因素

目前中国在澳大利亚仍然是海外投资输入数额最大的国家，在申请总数以及投资所涉及的价值等方面，都位居第一位。相对于投资总额来说，与2014-2015年财年相比，中国投资人的投资增长数额大约略少于6%。相对于2013-2014年度和2014-2015年度间增长达60%的数额来看，增长幅度减少了非常多。

中国投资者在澳大利亚投资批准的总数额中，大约占整个批准数额的26%，其中涵盖了制造业、电力和天然气行业等等。此外，中国在澳大利亚房产行业的投资势头仍然强劲，相对于2014-2015年增长了31%。

美国目前在当年投资总数中居于第二位，第三位为荷兰，第四位为加拿大，第五位是阿联酋。

FIRB法律监管情况

报告中还披露了相关的FIRB申请调查以及监管FIRB法律遵守条件的情况。在2015-2016年期间，大概2100个案子的调查中，完成调查的有1637个，其中有260个被发现违反了相关条件，其中包括了在购房之前没有申请批文，或者临时签证到期后没有卖掉自己的房子，或者临时签证持有人持有超过一个以上的二手房，以及名义上是澳大利亚人但是实际上是外国人控制的公司和信托拥有二手房，以及没有遵循批准条件等情况。

根据2015年更改的方案，如违反FIRB有关法律，法律规定违规者有可能会承受刑事或者民事处罚，一般是涉及到比较严重的违反条件，目前来说还没有一例这种刑事案件。但是报告当中指出，有可能会对有些案件执行刑事或者民事处罚。例如，在购买二手房必须不能出租的前提下，购买者在收房后马上进行出租。还有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去购买澳洲的房产，然后马上去转让股份给外国人，以逃脱FIRB监管等情况下，刑事或者民事处罚有可能会适用。

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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美国房市94狂？| 美国

根据Corelogic研究机构刚公布美国3月平均房价，较去年同期上涨约7%，并预估未来一年平均房价涨幅约5%。

美国房价自金融海啸下跌後，反弹迄今已8年，优质地区的房价已超过海啸前最高价，甚至屡创新高，让人担心美国房价是否有修正的疑虑？关於这点，不妨从几个面向来分析，会发现美国房市多头格局尚未走完。

首先，从美国房产现金交易的比例高。今年1月份全美房产采取现金交易维持在平均37%的水准，距离金融海啸发生前的25%，尚有一大段的距离；其中东西部丶南部现金交易比率约40～50%；即使东西两岸高房价地区，现金交易比率也有超过25%。

再者，在所有房产交易中，廉价急售（distressed sales）房产，如法拍丶银拍等销售占比仍在下降，从2009年超过30%比率，大幅降至2017年的7～8%，可见市场预期房价仍然乐观。

另外根据ATTOM Data Solution研究机构公布，去年一整年，全美home flip（房屋短进短出，定义为一年内买房後又卖房）交易数量，来到过去十年以来的新高，且平均一年内买房又卖房的单笔交易利润，约为6.2万美金。

其中又以加州圣荷西（短进短出利润14.6万美金）丶旧金山（短出利润14万美金）丶洛杉矶（短进短出利润12.7万美金）丶西雅图（短进短出利润10.2万美金）等地区的“炒房”利润最为惊人。房屋交易短线进出频繁且又获利颇丰，表示美国房价多头续攻意味明显，不然手上房产就很容易被套住而无法出脱。

在股票市场，若股票价格持续上涨，现股交易的买盘比率不低，且不仅当冲交易量频创新高，且当冲交易利润也同步创高时，应可视多头市场。若依此标准，回头检视目前美国房市，全美平均房价仍持续上涨丶房屋买卖现金交易比率超过三成五丶短线买屋卖屋数量创新高与获利不斐，是否正意味着美国房产多头气势仍持续延烧。

不过，毕竟美国领土幅员广阔，城市间也有前段丶中段与後段班之分。置产投资前，应该勤做功课，并辅以专业代销或仲介机构谘询与提供对的建议，而不是被美丽的话术与包装所吸引，才能避免已经选对投资的国家，但购置的房价却没涨的窘境发生。这就好比许多台股投资人，若不是持有台积电丶大立光这类的股票，即使台股已经破万点，心中完全无兴奋喜悦的感觉，如此一般。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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到美国购房的简单步骤一到十 | 美国

国际市场上对美国房产需求一向最为强劲，尤其是现在英国房产受其退欧影响、加拿大房产遭其政府部门强力控制而冷却的情况下。市场预期，2017年美国经济发展势头良好，房产投资前景更为乐观。目前投资者面临的最大问题是在美国购房需要哪些步骤，如何来实现？

确定购房优先考虑要素

在看房前列好对房屋要求的优先顺序，会省去很多时间和精力，让您的购房经历愉悦轻松。列出购房时优先考虑的三个必备要素、三个可忽略要素。想好什么对你来说是最重要的：是价格、过户进度、卧室数量、区域位置或是其他？

确保资金到位

在看房选房之前确保您的购房资金已到位。了解清楚资金流转及转账到美国所需时间。要了解任何形式的转账或外币兑换的费用，哪一种手续费更优惠。如果您需要贷款买房，则要确定是在国内贷款、在国际银行贷款抑或是委托贷款经纪人。如果你决定在美国贷款，则需咨询房产经纪人，他们会向你推荐贷款银行。

选经纪人

选经纪人可通过有过购房经验的朋友或家人推荐，或者上网选择。网上选经纪人需注意以下几点：

必须有地产执照
在您中意的购房区域业绩及口碑良好。

在购房时有许多细枝末节需要注意，如购房时如何抽签、房屋景观、住房协会规则、相关费用、学区、超市位置及房屋的实际价值等等，因此要找的经纪人不仅要经验丰富、可靠，还要对当地房产业有深入的了解。

向经纪人清楚地表述你的需求

一个优秀的经纪人会详细了解你的购房需求。告诉他们你所需房屋的特点、你的经济状况以及可能会延迟签约的限制因素。你的积极配合可协助他们尽快帮您找到适合的房屋。

选房、看房

一旦经纪人在脑海中对你所需房屋有了清晰的概念之后，他们会根据你的要求发送房源供你预选，预选之后根据你的喜好进行筛选。看中之后，国外购房者可在网上查看房源，或去实地查看，或要经纪人带你“VR”看房（现场拍摄或者录制）。

提供报价

看中合适的房源之后，你需要和经纪人合作，制定有利的报价。经纪人在准备报价合约方面很专业。他们会根据自己对当前市场的了解、区域情况、他们与卖方及其他房产经纪人的关系帮你制定出一个合适的报价。报价和约包括以下几项内容：购房定金（诚意金）、过户文件的监管机构、进行房产检查所需时间、签约时间。

通常在成交之前买卖双方会有一到两轮的讨价还价过程。

尽职调查

一旦合约签订，接下来就要开始进行尽职调查及等待过户了。尽职调查一般包括以下几点：

实地查看房屋状况及翻修需求
出具一份正式的房屋估价报告
检查房屋产权史及目前产权归属
做地界勘查调查报告
购买保险
查看房主协会规则，如有需要进行申请成为协会会员
提供银行贷款所需文件

交易管理及过户协调

经纪人在这个阶段会协助你与有关各方协调，促使交易顺利达成。这些工作包括：协助最终文件的签订及在您方便的时间安排过户。需要注意的是，这些文件时效性很强，签订后必须及时准确送还以确保及时付款及备案。你可参加当地的合约签署会，通常设在律师处或保险公司办公室。你也可选择在本国或者在国外旅行时签署。经纪人会协助你完成整个流程。

签字过户

过户时买方或其贷款机构付购房款，买卖双方签署过户文件。买主拿到钥匙与产权证明。产权证及贷款抵押文件由过户中介报送政府备案。

乔迁入住

您可选择合适的时间入住。经纪人会向你提供当地的室内设计师、水、电、煤气等公用事业单位及搬家公司、门房服务的电话给您，确保您入住顺利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰写。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地产经纪人，专门从事高端房产销售。尤其是在檀香山市场，她是专家。另外，Anne Hogan Perry还是Coldwell Banker国际不动产国际集团的首1%精英成员之一，也是2007年以来夏威夷前100强经纪人。

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。【阅读原文】

Luxury Presence CEO Malte Kramer专栏全集

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到美国置业的五大注意事项 | 美国

在纽约，非美国公民购置房产并不是什么稀奇现象。有些人是希望买一处临时住所。有些人的子女在纽约留学，他们希望帮助孩子毕业后在这里找到工作，还有一些人可能仅仅把在纽约置产看成是一个不错的投资机会。不管出于何种原因，在美国购置房产都要谨记以下五点注意事项。

1、聘请专业律师

一名合格的律师会希望与你当面讨论交易事宜，包括交易流程、检查合同、对房产执行尽职调查以及审查过户费。虽然你可能无法在美国长时间停留，但花些时间理解交易如何生效并与你的律师进行沟通是非常重要的。

2、签署委托书

在与你的律师会面时与其签署委托书是个不错的选择。这样，如果你无法亲自前往美国办理过户手续的话，也不会耽搁交易流程，因为你的律师可以代表你办理过户手续。唯一的例外情况是，你以实体（如有限责任公司或企业）名义购买时。在这种情况下，该实体必须委托另外一个人作为其代理人签署过户文件，且必须以书面形式委托该代理人。

3、房产交易流程及需时

走完买卖流程通常需要30-60天。纽约的房产交易手续非常复杂，除了买卖双方外，还经常涉及公寓大楼本身（以及相关公寓或合作公司）。比如，公寓会要求买方在过户前提交审批申请。这一审批流程最多需要花费30天。另外，买方还需要购买产权保险，且承保的产权保险公司也需要对交易各方和公寓大楼自行执行尽职调查。

4、卖房前咨询税务人士

出售房产会产生纳税义务。在纽约出售房产前咨询税收方面的专业人士是个不错的选择。他们会建议你通过1031延税条款和其他方法进行避税。

5、《外国投资房地产税法案》

另外，作为非美国公民，你需要遵守《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）。FIRPTA在卖方为非美国公民或居民时适用，且在某些情况下，买方必须在过户时按照售价的10%纳税。经验丰富的律师会告知你这一纳税规定是否适用于你的情况，并在适用的情况下协助你申请IRS扣缴税款证明。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰写）

纽约优质房产经纪Kai Wong专栏全集

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法治社会买房产好的律师在纽约很重要 | 美国

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。

从一个洗碗机合同条款说起

别小看洗碗机，它可是很多当地买家必须要的一样配件。可是纽约很多旧一点的大楼没有，也不允许单元自己花钱装，因为大楼的下水道不能支持那么多洗碗机。关于这一点，大楼往往在业主守则里有明文规定。

我有一个客户，签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候，他的律师告诉他，这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢？他不想不买，于是我们在合同中加了一句：这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段，物业公司说这个洗碗机是不允许的。原来，卖家买这个房子的时候，洗碗机就已经在了，他们以为他们的洗碗机是破例允许的（grandfathered in）。可是大楼这几年Board 也换人了，对这项规定也变得从原来的眼开眼闭到严格执行。最后，卖家必须把洗碗机拆除。我们因为合同里写那一句“错在卖家”的条款，所以得以要回一笔远远超过一个洗碗机的钱。

新楼盘地税估计误差的陷井

新楼盘的销售资料里会有估计的地税。那个地税当然是有可能或者说一般会和实际的地税有误差。那究竟应该相差多少呢？

我的一个客户在看一个新盘的时候，觉得地税很低很吸引。结果，他的律师做完尽职调查后告诉他，那个地税是以大楼在申请销售资料批准的那个时候的楼房价值作为计算地税的基础。那个时候的大楼刚刚开始建造，所以大楼的价值当然远远低于完工后的建筑价值，所以显示的地税是不切实际的低。我们知道，所有的新楼地税会有一个估计误差，在法律上这个是允许的，可是这个发展商的做法就有点讲不过去了。据律师讲，只有很少的发展商会这样估算。一般应该以完工后的大楼建筑作为基数。

买卖房屋交接后回租的策略（Post-Closing Occupancy）

有的卖家因为种种原因，希望在房子交接后再在房子里住一阵，这就构成原来的卖家变成买家的租客。听上去这好像没有什么，其实，这里面大有讲究。

我有一个客户被卖家要求回租，他一开始并不觉得那是什么大事，他自己也不急于要搬进去住。可是他的律师给他仔细讲了其中的风险：即使只有一天的回租，这也构成所谓的租赁关系（Tenancy）。如果屋主和租客之间有纠纷，闹上法庭，纽约的法律是比较保护租客的。而在正常的租赁过程中，中介会做很多的背景调查来尽量避免纠纷。可是，回租由于时间通常较短，一般不会有调查，如果卖家真的决定不在约定时间搬走，买家即新屋主没有很有效的手段迫使卖家即旧屋主立刻离开。不过，如果卖家真的有困难，并且很有诚意在约定时间搬走，回租还是一个很有用的方式。在押金、逾期罚款和逾期租金等等条款上必须与律师酌情商讨，在保护自己利益的同时，找到双方都能接受的一笔交易。

总而言之，好律师的作用是非常大的，大家不要贪小便宜失大利。

英国退欧，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。【阅读原文】

纽约房产经纪人葛宜珉专栏全集

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纽约房地产买卖的前期尽职调查——权利与坚实保障 | 美国

大多数商业地产项目的买家都清楚“前期尽职调查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房买卖交易中则甚少被提及和重视。我希望通过本文告诉众多进行私人住宅房地产买卖的读者：“前期尽职调查”是您应有的权利且为您的投资提供了坚实的保障。

房地产交易的“前期尽职调查”主要目的是为了确保买卖双方在签订合同之前，即双方确定合同权利义务之前，通过合理信息披露、调查，更好地、更全面地了解地产本身的状况，以便合同谈判时基于前期尽职调查的情况来完善交易合同各方的利益。其概念的产生以及对披露信息的调查方式，意味着买方是“前期尽职调查”中受益最多的一方。

由于美国各州地产法和惯例法规定不同，对于“前期尽职调查”的时间点设立也不同。在纽约州，前期尽职调查是在买卖双方签署正式购房合同之前。其主要还是因为纽约州的地产市场过热、“卖方市场”占主导地位。当一处地产存在多个潜在买方来竞争的时候，卖方会先等买方做完“尽职调查”后，再与其履行合同权利义务。这样避免了买方中途以“尽职调查”出现问题为由取消并终止合同。如此一来，合同签署前的“尽职调查”无疑又给了买方时间上的无形压力。因此有时，买方若急于进入合同程序，会做出放弃前期尽职调查的决定。亦或者，有些律师为了避免承担相关的法律责任，以低律师费为由，明确其工作范围不包括“前期尽职调查”，将责任转嫁给客户自行承担。但正如之前强调，“前期尽职调查”的重要性决定了其成为一个必要的权利。

如何行使好这个必要的权利并达到其符合的调查标准，这对于普通大众来说并不简单。不同的房型对于前期尽职调查的内容和范围都有着不同的标准。以下我就针对几种较为热门的房型进行相关分析。

共有公寓/合作公寓

前几期介绍了共有公寓和合作公寓的产权、租赁权的管理方式。所有购房者在签署合同时都会有条款写明“已经收悉大楼计划书和相关修订案、并愿意接受所有所含内容”。这使得公寓式房产最为重要的尽职调查内容就是审阅大楼计划书（Offering Plan）。而往往大楼计划书的内容繁多、复杂，此时就需要买方律师在前期合同谈判时仔细阅读并将相关信息披露给客户。主要包括：

大楼特殊风险披露
大楼产权形式
大楼住户入住规则
所购单位记录在案的房型图
大楼目前所有的居住许可证效力等等

除此之外，律师还应当在前期尽职调查过程中考虑到一些无法从审阅大楼计划书中发现的问题。例如，大楼目前是否收到诉讼困扰导致将来大楼公摊费增加（在审阅近年大楼财务报表时也可验证相关诉讼和大楼律师聘用费的增加）、所购单位本身或临近单位是否存在诉讼纠纷或者是建筑隐患。

这样看来，公寓式大楼的“前期尽职调查”主要依赖于大楼文件和管理公司的尽职调查回复。买家本身聘请专业人士进行房屋状况本身的验房并不多见，主要还是因为公寓式地产的独特“共同所有”方式以及管理委员会自身约束性较强的管理模式。

独立别墅/连体别墅

由于独立别墅和连体别墅的购房者相较于公寓式地产购房者来说，拥有着较为独立的房屋所有权，所以此类地产的“前期尽职调查”主要着重于房屋本身。主要包括：

聘请有专业资格人员进行验房
白蚁现象（木质屋）
房屋周围的水灾情况
审阅卖方持有的最新测绘图和产权保单（如果有）
审阅连体别墅所在区域的居民协会相关细则等等

“前期尽职调查”时间一般在拿到大楼计划书或验房报告之后的 3-5个工作日内。

对于看似抽象且有点按部就班的审阅调查工作，买家会怀疑是否有必要冒着失去合同签署机会的风险来等待调查的完成？或许一份全面的合同同样能保障个人利益？当然！一份全面的合同的确能保护买家利益。如果在交割前出现问题，该合同就能保护买家得到相应的赔偿。但是，诉讼赔偿并不是交易的最终目的，而是购房者的美国梦。所以，通过“前期尽职调查”预先向买家揭露未知问题，可以让投资者有更大的自由选择空间。

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美国房产投资入门六部曲 | 美国

我在居外网的首期专栏是关于美国房产投资的基础知识。教，是不敢当，而是提供建议。以我个人的工作经验来说，我强烈建议中国买家在签订房产合同之前先咨询律师和专业人员。在开始一场奇妙的房地产投资旅程之前，让我们看看你能做什么。

1、想要什么

购买房产前先需要明确自己想要什么。如果想要取得成功，就必须有股冲动，包括房地产投资。所想要的就是所渴望的，是能带来享受和满足感的东西。一旦你确定想要什么，经常会有强大的动机或目的，突显出这种欲望。投资房地产应该有这种欲望，并能从中真正得到满足，因为房产投资是很难做的。

2、确立目标

要想得到自己想要的房产，确立目标是非常关键的一点。这种目标不应该只是在脑海中，而是应该明确的写出来。你应该大声对自己说出来，并不时回顾一下。就好似创业者定期提醒自己为什么要开公司。

有很多方法来建立目标。在这方面，我学过很多方式，但没有绝对的对或错：

确立1年以下的短期目标
确立可以看到未来的长期目标（包括短期目标）

3、学习

知识能解除焦虑，增加信心。如果准备开一家房地产公司，就必须了解公司纷繁难懂之处。我发现，了解房地产投资最简单的方法就是阅读关于它的一切。但你必须将它学以致用。

阅读和学习最终是要用于实践。你可以在市场上找到大量的关于房地产投资的刊物，可以从中得到借鉴。此外，需要牢记有关领导和励志的出版物。

4、了解自己所在地区的房地产市场

大多数房产投资者都是从研究其居住地的房产开始的。一旦学到了足够的专业知识，就有可能在这个地方开始投资。因为，自己的居住地比其他地区更容易了解，也感到更舒适，容易知道当地居民对房产的需求。购买当地的房产也比较便宜，减少投资之旅的成本，还可以随时看到你所购买的房产，这会给你一种安全感。

5、找一个“导师”

找一个可以帮助自己的导师，他可能成为你最大的学习经验。我所认识的每一个成功房地产投资者的“导师”都说，他们的成就要感激他们生活中的老师。而我的导师也助我良多，他就是我爸爸。

你的导师可以无关身份，只要是你信任的那个人的建议，他们愿意在你投资和学习过程的各个阶段为你提供帮助。

6、建立自己的房地产“团队”

组建一个成功的“团队”会让房产投资者的工作变得更简单。你不可能包揽所有事，在房地产投资方方面面都能面面俱到。很多人在房地产投资中都受到挫折，因为他们尝试一个人处理很多问题。然而，你必须有一个可以帮助你的专业团队。其中包括：

房地产经纪人：在众多与其他房地产投资者和销售合作的经纪人中选取最好的

房地产承包商：售后团队能及时完成工作。要求有推荐并确保他们获得许可

产权律师：每个投资者都需要一个律师，他们会保护你的资产，一定聘请一位与投资者工作的律师

产权公司：确保你要购买的房产没有留置权，选择房产时要谨慎，每年关闭数以百计

房产检查员：这要花很多钱，但从长远来看，会节省下万元成本，还会出色的审查房产状态

以上，是我对刚入门房产投资的买家提出的6个关键点。虽然简单，但非常重要。我希望，这能让入门者理出一些投资思路。总之，任何事都没有绝对的对与错，这里仅代表我个人观点。

房产公司创始人汤惠专栏全集

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