Category: UK Investment Column

【本文為實用帖】今天給大家帶來英國房產購買的流程和注意事項。基本上，英國買房的流程基本上可以分為三個階段：

1. 確定房源

在這個階段，買家需要對所要購買的房子的目標區域進行考察。

1. 周邊設施：是否有超市？醫院？公園？公交站？商業區？
2. 周邊人員：是否是白人區？是否是富人區？路上小混混多不多？周邊住戶的車是什麼檔次？
3. 周邊環境：犯罪率是高是低？停車空間是否足夠？學校聲譽排名如何？整體街道狀況是否良好？
4. 房屋構造：房屋室內布局，水電煤氣線路是否正常，符合自己的喜好？房屋的能源消耗等級高不高等等

一般來說，如果是為了買房出租的話，那就最好選擇安全性高，通勤方便，距離商業區較近的一居兩居的公寓比較好，如果出租給學生的話，當然就是距離學校近比較好。如果是准備自己居住的話，那就是房子周邊的安全性要好，最好是富人區，而且周邊是否有好學校也是要重點關注的。

注意：英國的居住型房產土地產權分為兩種：“永久產權”（Freehold）和“租約產權”（Leasehold）。永久產權是房主永久擁有房屋占用範圍內的土地，房主可以依照相關法律自由使用。英國大部分獨立式、半獨立式房子、連體房屋，平層房屋等等都屬於永久產權。而租約產權是指房主只擁有房產但不擁有土地。一般來講開發商擁有土地，而房主每年需要繳一定的小額地租給開發商。公寓房一般屬於這種產權。

相關文章：【東哥購房攻略系列（二）看房時注意的要點】

2. 價格談判

確定好房源後，就是要跟賣方進行價格的商談了。一般來說，這個過程是通過房產經紀（也就是中介）來完成的。目前，英國的房屋市場是賣方市場。賣方會根據自己的報價來參考買主的價格，在所有的出價買主中選擇價格最合適的那個。買主先把自己的出價告訴房產經紀，房產經紀再轉告賣方，如果價格被接受，房產經紀會正式的書面通知買主價格被接受，需要提供律師的聯系訊息。如果房產經紀告知買主價格沒被接受，那麼買主還可以繼續出價，直到房屋賣出為止。

注意：買方可以單獨聯系測繪師(Surveyor)對房產進行估價。這個步驟可以在買方出價前或賣方已經接受買方的價格後進行。由於這部分花費（幾百或上千英鎊）是由買方承擔的，出價前做的風險就是如果賣方沒有接受買方價格，房產評估的費用就白花了。

3. 房屋交割

在這階段，買方需要請一個律師（Solicitor）來處理文件以及全程跟蹤與房屋經紀聯系等。律師會要求買方提供資金證明。如果買方需要按揭貸款，律師還負責幫助您和貸款方聯系。在完成上述所有文檔後，律師代表您和賣方協商合同交換(contract exchange)日期。在交換合同時，您需要向賣方支付房價10%左右的訂金，並確定合同完成日期。房產交割的最後階段是完成合同(contract completion)。就是買方在合同規定的時間內將買房尾款和律師費用轉賬給律師，律師進而轉賬給賣方。在合同完成後，律師會在土地局更改注冊，並把相關wen檔發給買方。到此為止，整個買房的流程就全部結束。

注意：在英格蘭地區，房產交易只有到交換合同時才會有法律效力。也就是說無論買方在前期投入多少，只要沒有交換合同，賣方就有權不賣或轉賣他人。所以東哥的建議是要配合律師盡快完成合同交換。相關文章：【東哥購房攻略系列（三）如何選擇正確的律師？】

那麼，除了購房款，英國購房還會有哪些額外花費呢？

1. 印花稅（Stamp Duty Land Tax）

英國這邊的印花稅，是一定要交給政府的，只有交了印花稅，這個房產交易才合法。首套和二套的稅率是不一樣的，二套的印花稅率會高於首套。

英國4萬以下的房產目前是沒有印花稅的（誰能告訴我哪有4萬鎊的房子？）

• 4萬-12.5萬的房產，首套沒有印花稅，第二套的印花稅率是3%
• 12.5萬-25萬的房產，首套印花稅率為2%，第二套的印花稅率為5%
• 25萬-92.5萬的房產，首套印花稅率為5%，第二套的印花稅率為8%
• 92.5萬-150萬的房產，首套印花稅率為10%，第二套的印花稅率為13%
• 150萬以上的房產，首套印花稅率為12%，第二套的印花稅率為15%

2. 律師費（solicitor fee）

律師在房地產交割過程中是不可缺少的環節，他們的工作會從賣方接受買主的報價開始，所以律師費的花費也是一定要有的。一般來說律師費在600-1000鎊不等，不過這是不包括額外的調查服務費用和處理費用。

3. 房產評估（Surveyor）和房產估價（Valuation）費用

兩者並不相同，但是兩者都是屬於可選擇性花費。

房產評估（Surveyor） 的主要目的是檢查房屋在建築結構上有沒有問題或潛在問題。所以如果您購買的是新建房產，您不需要此項花費的。因為英國新建的房產都會遵循非常嚴格的品質監管流程，以確保建築沒有問題。而且新建房產承建商都會提供至少十年的品質保證，所以您不需要做結構評估。如果您購買的是二手房產，根據您的要求調查機構可以為您提供三種不同的報告。根據調查的深入程度分為房屋條件報告（condition report）， 買房者報告 （Homebuyer report） 和最詳細的建築評估報告（Building Survey）。這些報告的花費在400鎊至2000鎊不等。

房產估價（Valuation）則是評估房產的市場價格。買家一般需要對房產進行估價，看看房產價格是否值得投資。如果您使用按揭貸款，一般貸款方都會為您提供免費估價報告。但如果您使用現金購買（cash buyer）， 您就需要單獨的估價，其費用在150到1500鎊之間。東哥在這裡教您一個竅門。您可以做房產評估中的第二級買房者報告（homebuyer report）。 該報告不但給出房屋結構調查，也會為您提供房產估值。您完全不用另外花錢去做房產估值。

4. 買家代理費用（Buying agent fee）

這個為可選消費，主要是因為有些買主不熟悉英國市場，而且語言並不太好才會聘用買家代理（Buying Agent）來幫助買主選房，議價，聯系律師等。（不過土豪沒時間的小伙伴也可以選擇，因為省事嘛~~）一般的費用為房價的0.5%-3%。

5. 按揭貸款手續費 （Mortgage commission)

一般來說，貸款買房的買主才會在申請按揭貸款時產生按揭貸款手續費，包括預訂費（booking fee）通常在99至250英鎊之間，手續費（commission）一般在0-2,000英鎊之間。手續費可以打入貸款總額中按月償還。

6. 建築保險（Building insurance）和財物保險 （Content insurance）

如果您購買的是新建房產，您很可能不需要再購買建築保險，因為大多數新房自帶NHBC十年建築保險。如果您購買的是二手房產，而且您申請了按揭貸款，那您就必須購買建築保險，因為貸款機構會要求買方出示建築保險才會批准貸款。建築保險的花費一般是根據房產大小、房間數量、建築年代、居住情況和重建費用來決定的。該保險覆蓋的是房產建築本身，不包括房子裡面的東西。對於兩居室公寓建築保險一般為每年100-200鎊，對於四居室住房建築保險在每年200至400鎊之間。財物保險的覆蓋內容是房產中的家具和私人物品，根據您要保的物品價值不同花費也不同。

此外，在房屋到手了之後，還有一些費用需要花費的。

1. 房產整修改建費用

對於買房自用的人，大多數人都會對新買到的房產做一些整修，例如粉刷牆壁，重貼牆紙、換地毯、窗簾等。 此外大部分人也會按照調查報告中指出的問題做相應的修繕工作，比如裝修廚房，更換鍋爐等等。在英國，入住新居的平均整修費用為5750英鎊。

2.房產維護費 （Property maintenance fee）

無論您購買房產是用作自住還是出租，房產維護費用都不可避免。對於出租的房產，房產維護更為重要，因為英國法律要求房東有責任保證其提供的設備能正常工作，以保證房客的使用安全。一般來講每隔3-5年房產需要一定的檢查和維護。每隔10到15年房產內的一些主要設備就需要更換。 比如鍋爐一般15年就需要更換（因為保險公司只給15年以內的鍋爐上保險。）鍋爐更換費用一般在2,000到5,000鎊之間。另外同樣的時間段廚房、浴室等也需要翻新。其費用也可能高於鍋爐。每隔15-25年，門、窗、房頂等都需要修繕。

一般來講對於出租房產，每年租金總收入的1/6左右會花費在房產的維護、修繕、翻新和燃氣安全證書等專案上。如果您通過租房代理（rental agent）來尋找房客、收取租金並管理房產的話，您的花費會占到租金收入的15%～20%。

當然啦！還有市政稅（Council Tax）以及水電煤氣費（Bills）還會在智勇中產生，對於在英國的小伙伴們，這兩個肯定再熟悉不過了。

最後，小伙伴們會發現，原來在英國買房的成本也不是很低呢，除了房屋的價錢，還需要七七八八的各種費用來支持。希望這篇文章對小伙伴們會有所幫助，在買房前提前做好預算，不要到時候捉襟見肘哦！

 

英國風險分析師李東偉專欄全集

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根據近日英國Nationwide公布的7月英國房地產價格數據表明，繼6月房價小幅上漲1.1%之後，7月英國房價再次微漲0.3%。雖然房價漲幅不大，並且年化漲幅從3.1%降低到了2.9%，但是對於處於房地產淡季的7月，以及之前普遍預測會下跌0.1%來說，依然是可喜的。

Nationwide的首席經濟學家Robert Gardner分析稱：“表面上看來，與房屋市場近期出現的冷卻跡像不符，房屋交易數量在6月份下降至8個月以來的最低水平，而同月份批准的房屋抵押貸款數量則調低至九個月低點。”

根據上圖顯示，由市場上房屋的供需曲線不難看出從2016年下半年至今，新購房者的需求與市場上新房產的供應一直是需大於供的。但是，從另一個方面來說，在過去12個月以來，英國的整體房價上漲緩慢，甚至有的月份出現下降的基礎上，供需的曲線平行始終沒有被打破，從另一方面也說明了，現在房地產市場的疲軟狀態，似乎人們並沒有足夠的錢來購買房產。

這個圖標，現實的是從1981年以來，房屋中介持有房屋的數量。顯而易見，目前房屋中介手中的房源已經達到了過去30年來的最低點。

事實上，英國房地產走勢還是需要根據英國整體經濟的廣泛表現來看。從脫歐以來，英國的整體經濟表現比較疲軟，增長緩慢，而且最近幾個月並沒表現出強有力的反彈趨勢。所以，預計，房地產行業在未來的一段時間內，還是會趨於緩慢的增長甚至在接下來的淡季會有所下降。

Robert Gardner還認為“雖然就業增長依然相對強勁，但隨著工資增長不能適應生活成本上漲，家庭預算面臨壓力。這表明住房市場活動有可能依然疲軟。隨之而來的受限供應可能會繼續為房價提供支持，因此，我們繼續預計價格將比2017年上漲百分之二點二，低於近幾個月的水平。”

東哥總結：

總體來說，英國房地產市場距離復蘇還是有較大的差距，由於英國整體經濟的較差表現，房地產市場暫時沒有一股新的力量來支撐反彈。不過，雖然英國房價增長趨緩，但是依然是保持了一個增長的趨勢。預計，在之後的一段時間裡，房價會保持平衡。目前，英國是一個低利率的市場，從投資的角度來說，雖然房價增長在趨緩，但是增長還是高於通脹的，再綜合低利率的環境，投資房產的回報率還是會高於其他投資類型的。

 

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英國房產市場在最近幾個月內明顯放緩，並呈現更受買家而非賣家歡迎的趨勢。英國土地注冊局的數據顯示，6月份英國房價同比增長5.6%。雖然漲幅不弱，但相較於去年同期的8%已經遜色不少。

同時，市場的活躍程度也在下降。英國皇家特許測量師學會（RICS）的每月英國住宅市場調查形容5月份的市場為“停滯不前”。本周RICS公布的6月份報告預期將提供新的放緩證據，報告房價上升的會員數量可能會繼續降低。

目前更多的關注在於倫敦高端市場房價的大幅下跌，而實際上，整個英國的房價增長都在減速。

究其背後的原因，主要有兩點：

1、英國退歐                                   

去年退歐公投的結果看來令英國人搬家的意願下降，根據英國稅務局的數據，2016年下半年，英國房屋交易量比一年前減少了9%。

第一太平戴維斯的住宅研究部主管Lucian Cook稱，薪資增長的弱勢及與退歐公投相關的政治不確定性影響了買家的情緒。“當我們談及退歐不確定性，並非是指我們離開歐盟的事實，而是其可能帶給經濟的負面影響，從而令買家的情緒受損。”

仲量聯行住宅研究部總監Nick Whitten則認為雖然增長減速，但他仍看漲英國房產市常“市場在退歐公投後開始放緩，自此以後就持續走弱。然而，增長仍然高於通脹，且在低利率環境中，投資房產的回報仍高於許多其它投資類型。”

2、抵押貸款限制                             

然而，盡管英國抵押貸款利率正處於歷史低位，根據英國央行的數據，房貸批准件數在4月份降至七個月低位。

抵押貸款借貸規則的改變令購房者更加難以借款。Cook稱抵押貸款遭到限制的環境會進一步打擊房價的上升。“未來十年內英國房產市場的基本形態將由兩個因素決定：抵押貸款監管和利率。”他說道。

2014年，英國央行引入了新的規定，要求銀行僅可有15%抵押貸款借給貸款額超過其收入4.5倍的借款者。

Cook表示：“抵押貸款監管制度被設計用來防止人們過度借款。但實際上這限制了人們可借款的數額，令首次購房者和搬家者的總體首付高昂。”

Cook認為，如果央行升息，將會進一步拖累房價。按照目前0.25%的利率，房貸平均年付息為3,625英鎊，升息將會令這一數額顯著上升，從而導致住房可負擔程度降低。

“每升息0.25%，將使得房貸的年付息額上升297英鎊。”他表示。

後市如何                                      

第一太平戴維斯和仲量聯行都預期英國平均房價將在2021年之前上漲13%。Whitten表示，房源不足及老齡人口的迅速增加都會促進需求。

“市場的基本驅動力在於，我們建造的房屋數量只有人口增長所需數量的一半。”

“目前有15%的人口年齡在65歲以上，到了2030年，這一比例將升至25%。簡單來說這意味著更多的人將花更長時間呆在家裡，而房源因此無法被釋放。”

另外，Cook和Whitten均認為，相對於數十年對擁有住房的“沉迷”，政府政策正允許建造更多房屋。

 

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上文提到，買方經紀人與傳統的房產中介不同，前者會根據客戶的需求為您量身定制提供真正有投資價值的房產項目。經過多年在英國房地產投資的實戰經驗，再加上與各大房地產中介、開發商、金融服務公司及律師事務所等的密切合作，我們累積了不少成功案例，會一連兩篇跟各位居外用戶分享。

項目一、辦公樓搖身一變住宅樓，投資回報率30%

這座三層的辦公樓位於倫敦東南肯特郡一個離倫敦非常近的小鎮中心，面朝泰晤士河。它建於19世紀，最開始是作為一個莊園，後來改成辦公樓，現在屬於政府2級保護建築。這座建築前面有個很大的花園，在側面和後面分別有三個停車場，總共占地1770平方米。

業主由於公司搬遷所以希望賣掉這所物業，然而卻沒有吸引到很多買家。情急之下找到我們公司讓我們幫忙賣掉。我們在考察完項目的整體條件後提出先改建成民用住宅然後出售的建議，在做了一系列可行性分析調查之後，業主同意了我們的建議。這所辦公物業最終會被改成6個兩居室的公寓，4個一居室的公寓，另外在後面停車場的位置會再加建3棟兩居室的別墅。

為此我們請來了英國最知名的幾個設計師事務所之一的團隊幫客戶設計了圖紙，遞交到當地政府。我們預估項目改建完成後有30%左右的投資收益率。客戶非常滿意，因為這不但解決了辦公樓難賣的問題，又多出來30%左右的投資收益率，而且這所受政府保護的建築也因此得以整修，從而有了新的用途。

英國有很多舊房如同文中的辦公樓一樣，年久失修，各種設備急待更新，所以往往在市場上估價很低，如果您能夠抓住機會買下來進行改造，會在短時間內獲得一筆可觀的收益，而且因為您真正動手為物業本身增加了實打實可以用眼睛看見的價值，這種成就感跟買房出租等從流通領域賺錢的投資方式的感受是完全不可同日而語的。

項目二、改建淨利潤超過100%，還有每個月2,525英鎊的房租收益

我們曾經幫一個客戶購買了一座位於肯特郡Chatham鎮4層的聯排別墅。它的地理位置非常優越，步行3分鐘就可以到當地的火車站，只需要不到半小時就到倫敦市中心了。

這棟別墅買的時候已經空置了十幾年，各種條件和設施都很差。我們給客戶的建議是只保留外牆裡面改建成四個獨立的公寓。客戶同意了我們的建議後，我們很快幫客戶找到了設計師，而且從頭到尾管理運作了整個改建工程。

最終我們建成了3個大面積的和1個小面積的1室1廳1衛公寓，其中一樓的公寓還帶一個後花園和可以停兩輛車的停車位。後來客戶還委托我們幫他們找到租客把4個公寓全部出租出去。從購買舊別墅到第一個租客住進去整個過程用了11個月時間，不包括項目前期3個月申請建築許可的時間。

投資收益分析：

• 購買舊別墅的成本£199,000英鎊

• 申請建築許可的成本£10,000英鎊

• 新建公寓的成本£75,000英鎊

今天這4所公寓的售價預計在£580,000左右，淨利潤超出了100%。目前4所公寓全部出租出去，每個月房租還淨賺£2,525英鎊。

相關文章：四個英國房地產投資成功項目分析（下）

 

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英國最古老的銀行巴克萊（Barclays）5月底發布巴克萊英國房地產指標報告（Barclays UKProperty Indicator report），報告中預測了未來五年英國房地產漲幅與房價，以及投資熱點分析。

而巴克萊也公布了英國未來房價漲幅前二十的區域，報告除了依據租賃趨勢，就業水平，通勤時間，當前房價之外，還對來自英國的高淨值投資者進行調查訪問，以研究購買房屋或投資物業的地點及原因，因此這份報告非常具有未來指標性。

 首先來看全英國的房價增長預測：

根據研究，盡管經濟和政治氣候不穩定，英國房地產市場仍然火熱，英國各地的房價在2017-2021年期間的平均價格漲幅預計為每年1.31％。預計2017 – 21年期間的總體增長預計為6.1％。

目前英國平均房價為274,000英鎊（資料來源：巴克萊銀行）。根據預計增長6.1％，到2021年，英國平均房價將近30萬英鎊（£290, 714）。

上表為地區性的平均值估算，再來看英國未來房價漲幅前20的區域：          

排名前十的地區中有四個位於倫敦，分別是排名第一的Richmond upon Thames（未來五年上漲39.10%，每年上漲6.82%），第四名的Camden（未來五年上漲33.90%，每年上漲6.02%）和第五名的Westminster（未來五年上漲31.90%，每年上漲5.70%），以及第七名Wandsworth（未來五年上漲31.10%，每年上漲5.56%）。

使用英國地圖來看未來投資熱點：         

倫敦在今年第二季度價格增長減緩，為五年來漲幅比例最低，要落後於英國其他地區。

更細部來看，這些投資熱點幾乎位於倫敦與倫敦附近區域，前15名投資熱點：

巴克萊銀行財富與投資執行長Dena Brumpton表示：

“房地產仍然被視為投資市場的重點，報告中的高淨值投資者通常擁有三以上個物業，而四分之一以上投資者表示，未來會計劃購買房產，因為他們認為倫敦房產市場相對成熟，可以提供長期的投資安全保障。”

報告顯示大部分投資熱點依然位於倫敦，雖然英國經過了脫歐，提前大選等負面題材影響，但依據各項經濟報告，及投資數據來看，投資者對於英國還是具有強大的信心，尤其是身為歐洲金融中心的倫敦。近期英鎊暴跌，反而讓海外投資者紛紛將資金投入，表示倫敦還是非常具有未來投資潛力的。

 

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