juwai

“國內賣房赴海外抄底”、“北京一套房換美國6套房”“收益率高達40%”……類似的廣告讓很多投資者為之心動。但是曾經有過投資海外買房的諸多人士，均以親身經歷告知，投資海外房產遇到的“坑”數不勝數。一些中介公司往往利用投資者不了解國外政策、語言不通、海外信息溝通不暢、維權困難等問題，設下種種陷阱使投資者蒙受損失。

陷阱1：未獲預售批准就賣房

有的國外開發商開發建設的海外房產，在尚未取得當地政府批准的情況下就出售給中國買家，一旦此類房產長時間無法通過當地政府批准，中國買家就難以獲得合法產權。

去年夏天，凌剛參加了某知名財經專家做的海外投資講座，得知北京一家經紀公司正在推出美國酒店投資項目。“當時我覺得有財經專家為項目‘背書’，應該是值得信賴的。”但凌先生沒有想到，他為此付出了極大的代價。

幾天後，凌先生來到這家經紀公司，接待人員對他熱情推介。“只需交40%的首付款，剩余的60%我們幫你辦理貸款。”凌先生被告知，該項目每年會有高達12%的年收益率。“五星級酒店有專人打理，對方包租20年，到期後還可以回購，相當於用40萬美元的首付款撬動了20倍的杠杆，實際收益率近25%。”

凌先生當即與其指定的美國某公司簽署了包括買房、包租、回購在內的3個合同，交納了10萬美元的定金。

事後凌先生心裡卻有點隱憂，便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個項目，結果發現很多問題：“有幾點是嚴重違反美國法律的，首先是在美國賣房需要政府出具的公開報告，但他們當時沒有；其次美國規定收到的款項應該打到第三方監管的賬戶上，而不能打到公司的賬戶上；而且美國規定收取意向金，只能是房價的3%，而不是首付40%。”

和凌剛遭遇類似的還有很多業主，劉華日前也將這家經紀公司告上了法庭。劉華稱，按照被告的要求，他與美國某公司簽訂了購房協議，在協議中約定竣工日期為2016年12月31日。隨後他支付了首付款17余萬美元。但被告及美國某公司卻未在約定時間內竣工，至2017年3月，該項目土地尚未動工。而且簽訂購房協議時，該項目未取得土地公開報告，未獲得預售批准，被告對項目運營情況和投資款的去向均未向原告如實告知，已構成違約。

凌先生告訴記者，他先是通過美國的律師向美國某公司發出了律師函，然後開始了與經紀公司交涉的曲折過程。最初對方非常強硬，利用各種辦法拖延退款，但凌先生堅持不懈，在國內也請了律師，耗費了大量精力去交涉退款事由，終於拿回了10萬美元。

陷阱2：包租竟然變成無人租

除了政策風險，很多海外房產項目號稱通過包租返利等方式，使買房者的投資年回報率可達到15%至25%。涉足過海外房產交易的業內人士弗先生告訴記者，有的公司並不能保證資金安全，投資人的購房款沒有被用於投資項目土地建設，此外投資者購買的海外房產如果難以出租，代理機構會用後來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利，形成了脆弱的資金鏈，一旦發生斷裂，返利會化為泡影。

3年前，戴女士與北京一家國際投資咨詢公司簽訂了房產預訂協議，在該公司推介下，她與美國一家公司簽訂合同，以相當於30余萬元人民幣的價格購買了位於美國中部地區某市的一間公寓。戴女士付給咨詢公司1萬元定金，而購房款則通過銀行轉賬打到了咨詢公司法人賬戶上。

“當時對方承諾包租，有固定收益，回報率很高，業主只需要承擔物業稅等即可。”但戴女士買了房子以後卻並沒有按期拿到租金回報。經了解她發現，這套房產位於郊區，位置偏僻、周邊人口稀少，很難出租出去，房子只好空置。而當地房產的稅費很高，戴女士不僅沒有租金回報，反而拖欠了包括物業費等在內的大筆費用。物業公司警告她，如果拒不交納欠費，其房產有可能被沒收。

2015年，戴女士等多名購房者在美國當地法院對房屋開發商等提起了訴訟。後該案調解解決，戴女士只獲賠了6000美元。隨後，戴女士將北京的國際投資咨詢公司訴至法院，要求解除房產預訂單並退還購房款。

但法院駁回了戴女士的訴訟請求。法院認為，戴女士與某咨詢公司所簽訂的房產預訂單，實為咨詢公司為戴女士提供的居間合同。該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂，因此房屋買賣合同相關權利義務不應向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務，戴女士也訂立合同購買了房屋，因此要求解除預訂單缺乏依據。

業內人士指出，過高的投資回報率意味著很大的投資風險，因此承諾超高的投資回報率，很有可能存在虛假宣傳。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

陷阱3：中介低價購進加價賣出

讓李先生郁悶的是，他為女兒移民在葡萄牙購買的房子，竟然是中介以低價搶先購買後，再加價兩倍賣給他的。

李先生是2013年8月與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務協議，後又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》。之後，李先生得知，其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當日購買後以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關系緊密。

 “購房過程是咨詢公司與當地律師及倒賣者合作完成的。”李先生氣憤地說，經評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元，他實際損失20萬歐元。

李先生認為，他所持有的證據足夠證明正是由於某咨詢公司未能誠信協助購房，導致其損失。“搶先購買房屋再賣給我們，給我們造成了嚴重的經濟損失。”在此過程中，咨詢公司未向他及家人告知房源的真實情況，包括賣房者身份、二手房、真實價格等。

咨詢公司的答復是，他們對客戶的義務只是協助移民，並沒有幫其購買房屋。雖然李先生將咨詢公司告上了法庭，但法院未能支持他要求咨詢公司賠償損失的訴求。法院認為李先生委托葡萄牙律師買房，故該律師簽署的合同可以視為是原告真實的意思表示。

而另一位購房者萬女士比李先生幸運，拿到了部分退款。2014年，萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司為萬女士設計的方案為購買葡萄牙當地的房產，作為不動產投資，從而符合辦理居留簽證的條件。

合同簽訂後，萬女士在咨詢公司的全程安排下，前往葡萄牙購買了一套房產，房價款為53萬歐元，其居留簽證也辦理完畢。

但次年2月，萬女士及其家人前往葡萄牙度假，與鄰居溝通中獲知，她購買的房屋的價格遠遠高於該房屋的實際價格，該房屋實際價值僅為35萬歐元。

萬女士遂將咨詢公司告上了法庭。後法院判決咨詢公司補償萬女士7萬歐元。

律師建議：要書面約定國內中介承擔連帶責任

北京京師律師事務所的封躍平律師分析指出，目前房屋中介亂像叢生，不少國內中介在購房國家申請以購房為主營業務的外殼公司。國內實際控制人安排國內客戶將購房款打入外殼公司，並和境外機構簽訂購房合同。一旦客戶資金一去不復返，客戶通過合同無法向國內中介追償。因為合同的簽訂主體在境外，客戶也很難通過域外訴訟來挽回損失。另外，在大多數國家，涉及不動產糾紛一般管轄權屬於不動產所在地法院。所以，國內購房者身處國內，很難通過國內法院尋求到及時、有效的救濟。

封躍平律師建議，投資者應做好證據保全工作，對於開發商派發的宣傳冊、廣告彩頁或者其他宣傳資料應妥善保存，簽訂購房合同時，對於開發商承諾的條件，也可以要求納入合同中。一定要在置業前進行實地考察，全方位了解所購房產的設置及周圍環境。並了解當地房產市場，預防中介層層加價、隱瞞與欺詐等行為。海外房產市場服務分工相當細，建議聘請當地律師提供相應的法律服務，確保交易順利進行。

此外，購房者應將定金及後續房款放到公證公司或由銀行進行統一管理，建立交易資金第三方監管制度，不直接付款給業主，以保證資金的安全。

“海外購房也要看地段，如果房價比較便宜，一般是在郊區很偏僻的地方，建議不要購買。”北京盈科律師事務所胡文友律師建議，購房者通過國內中介機構進行海外購房，要特別書面約定國內的中介承擔連帶責任，並且在合同中約定好管轄法院，最好約定好原告的住所地法院有管轄權。

（據京報網）