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盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資 | 澳洲

海外開發商如何在澳大利亞持續開展房產業務

受多重因素推動，澳大利亞成熟健全的房產市場吸引了廣大海外投資者的關注。2017年一項研究報告表明，房產投資占據中國海外直接投資總額的36%。對海外投資者來說，理想的商業擴張方式莫過於收購一家年輕且成長良好的澳大利亞房企股份，這樣可即時獲取知識資本、行業關系和實地經驗。董事總經理李健文還有許多建議幫助大家做出正確的商業決策。【閱讀原文】

海外投資者如何選擇澳洲的房產代理？

澳洲地產業的蓬勃發展，孕育了大大小小的地產公司。有的做高端，有的做小眾，有的做區域的二手房。海外投資者買的都是投資性的期房，這種狀況下，選中介究竟應該如何考慮？今期專欄我們會跟大家分享心得。【閱讀原文】

投資墨爾本地產你需要准備些什麼？

海外市場的房產比中國更規範，但是作為投資者還是需要有一定的基本知識去做判斷。這裡我們會分享一些基本的買房知識和業內的信息，幫助有意願在澳洲投資的客戶做好更多的准備。【閱讀原文】

投資墨爾本房產需要了解的那些區域

墨爾本區域的劃分細小而繁復，一般一個區域就幾個平方公裡。對於要來買房的人來說，要了解墨爾本的區域都是要花費一番功夫的。最近我看到了一些關於這些區域有意思的資料，可以跟大家分享一下。【閱讀原文】

面臨崩盤？澳洲房地產市場仍在上升中！

眼下澳洲的房地產市場到底發生了什麼？我們正面臨的究竟是一場正在到來的房價大崩盤，還僅僅長遠上升趨勢下的小幅價格波動？未來的12到24個月內的房價走勢會怎樣？沒人能夠百分百肯定地預測未來，但我們可以根據一些現有的客觀事實和數據給出點分析。【閱讀原文】

案例分析：澳大利亞小規模房產項目開發的成功因素

在澳大利亞，成功領導並完成一個小規模項目比大型復雜的項目更具挑戰性！沒有最好的設計師，最稱職的顧問，最有經驗建築承包商和大量的資金，也沒有與政府和主管部門建立緊密的關系，專業的項目管理是最重要的。今天我們會透過KODA RESIDENCES項目的案例分析澳大利亞小規模房產項目開發的成功因素。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之十二——施工管理：時間、質量與成本

恭喜，你已經與施工單位簽訂合同，現在開始全力以赴開展實際的實體施工工程。自從購得地塊、與相關組織交涉、編制設計文件、出售大部分單位和擔保性融資後，你已經等待了近2年的時間，終於施工現場要有實際行動了！然而，關於工期延長、延期成本、施工變更和間接損失的要求相繼提出。開發商或客戶如何采取積極措施，防止以上情況一次又一次地出現呢？【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之十一——承包商選擇

對我們來說，施工招標和承包商選擇是房地產開發過程中最令人興奮的部分，因為你將直接進入真正的業務流程，並做出項目中最大的財務承諾。好好管理和執行這項工作，它將讓施工工作開展得更加順利。來到澳大利亞房地產開發系列的第11篇，我們將提供一些關於處理總承包合同的見解和策略。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之十——施工招標

現在你已完成細部設計和設計的價值工程，基本上達到了開始施工的預售門檻，且文件編制工作協調運轉並已臨近結束。你的施工許可可能也已下達。現在進入了房地產開發流程中一個非常重要的階段——主體施工工程招標。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之九——銷售與營銷戰略（2）

我們將會繼續探討銷售與營銷戰略，從開發商角度來看幾個關鍵問題：如何洞察關鍵的消費者需求，從而明智地設計和營銷項目？各種營銷策略和分銷渠道在哪種情形下能發揮最好的功效？以及為所有項目確定品牌和主題的必要性和重要性。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之九——銷售與營銷戰略（1）

我們不打算深入探討一個項目的最佳營銷、銷售或租賃方式，因為每個項目會因目標市場、位置、當時的市場條件和時機限制而迥然相異。通常沒有“完美”的營銷策略，在工作合作中也沒有“最佳”代理人。今期專欄，我們從開發商角度來看兩個關鍵問題：如何把銷售和營銷活動融入設計過程；以及一份好的綜合營銷方案包含什麼樣的信息。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之八——價值工程

幾乎在所有過去參與過的項目中，我們都觀察到，投標方的施工成本遠遠高於預算，於是在委托施工單位後接下來就是痛苦的談判和削減成本過程。這個過程非常耗時，而且從戰略上來說對開發商是不利的。以下是我們開展價值工程所采取的十步法，采用更巧妙、更快速的施工方法，利用設計團隊每位成員的經驗，獲得與較低成本相對等的建築質量和性能。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之七——設計管理

開發商如何管理和控制設計流程，以確保設計符合預期目的、在預算內、與銷售和營銷流程相結合且以有效的方式將重新設計的可能性降至最低？我們如何確保由多家咨詢公司提供的設計方案能夠相互協調且沒有錯誤或遺漏？今期專欄讓我們為大家深入講解。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之六——細部設計

你現已獲得城鎮規劃許可。恭喜你開啟了這一重大的裡程碑！裁判離場，現在正式開球，真正的樂趣剛剛開始。誰是推動和管理設計及文件編制流程的最佳人選？施工單位、開發商，還是雙方聯合進行？根本問題是采購模式的選擇——設計—施工模式、總承包模式，還是兩種模式混合使用？今期專欄我們一一探討。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之五——城鎮規劃

城鎮規劃通常是開發商所面臨的最大風險因素之一，做得不好有可能會導致項目一敗塗地。澳大利亞規劃系統的美麗之處在於其極高的透明度和可靠清晰的立法體系支撐下的結構化的過程。然而，在大多數情況下，你還是跟當地政府即地方議會打交道。我們希望，通過以下介紹可以讓大家簡單了解一下設計和城鎮規劃過程，以及我們對開發商角色的看法。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之四——前期設計

現在，你拿到了那幅完美的開發地塊，付了10％的預付款，在12個月內就要結算。該如何進行前期設計的下一個階段，並最終提交城鎮規劃？你希望在結算前獲得規劃批文，以便讓地產升值，從而得到更加有利的銀行貸款利率和期限。如果一切順利，你就可以開工建設了！因此，有效的設計和規劃流程符合你的最佳利益。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發系列之三——合同談判

你已經成功地完成了盡職調查，可行性分析顯示項目相當穩健。土地仍在市場上，你已經准備好為買地提供第一次報價。在澳大利亞，開發土地出售的典型方式有四種——場外交易、私人談判、意向申請和土地拍賣。今期專欄，我們將討論不同模式下買家購地的過程和可部署的戰略，也分享一些我們過去積累的經驗和知識。【閱讀原文】

史上最全！澳大利亞及中國房產買賣政策之比較

中國和澳洲在房產的買賣和持有的政策上還是有很大差異的。客觀地說，澳洲房產市場經過10多年的調整，價格也是在逐年上漲，但是沒有中國漲幅那麼大，即便是澳洲現在房價與中國一線大城市相比，也是更為容易接受的。今期專欄，我們從物業，出租，貸款等角度做一個澳洲和中國置業的比較。【閱讀原文】

澳大利亞地產開發系列之二——可行性及背景調查

在一個競爭非常激烈的市場中，通過一個准確而又相對比較切實際的可行性分析可以計算出在地塊競價時能出的最高價錢。如果你過分保守，你永遠不可能成功地買到任何地塊；但是過分地樂觀也可能意味著細微的市場變化，建造價格的變化，城鎮規劃的拖延，都可能對你產生影響。希望我們的建議能讓你對可行性分析和背景調查的流程有一個初步的了解，讓你了解到充分做好功課的重要性。【閱讀原文：（上）、（下）】

澳大利亞地產開發系列之一——選址買地

在澳大利亞做地產開發，項目選址是既講求藝術又講求科學：稱其為藝術是因為你需要有足夠的想像力和敏銳的直覺，能夠知道考慮中的地塊具有怎樣的潛力轉化為有特色的建築項目；稱其為科學是因為你需要了解與每個地區所相關的事實因素，如附近項目的銷售情況、租金產出、中間價的變動和將來政府政策規劃等等。作為整個開發項目中最重要的第一步，我們相信地產開發選址有好幾個方面是值得探討的。【閱讀原文】

【史上最全分析】墨爾本和悉尼房地產市場之對比

最近有不少關於澳洲地產市場是否已經到了一個頂峰還是在短期內繼續有增長的空間的爭論。在這裡我們給大家分享一些數據，幫助大家更好的分析當前的市場狀況。墨爾本、悉尼和布裡斯班是主要推動房市增長的城市，而我們會告訴你為何墨爾本才是整個澳洲最具有潛力的市場。【閱讀原文】

澳大利亞房地產開發全攻略——投資者必讀！

近來有很多海外朋友和投資者向我詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？我覺得有必要整合起來回答這些問題，同時也希望這篇文章也可以幫助大家在某些程度上對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【閱讀原文】

海外開發商如何在澳大利亞持續開展房產業務 | 澳洲

摘要

受多重因素推動，澳大利亞成熟健全的房產市場吸引了廣大海外投資者的關注。2017年畢馬威和悉尼大學的一項研究報告表明，房產投資占據中國海外直接投資總額的36%，這其中有76%的投資來自私營企業。現任開發商應側重項目執行能力的培養，在當地部署具備亞洲能力的人才，並通過設計驅動式項目打造品牌和行業聲譽。

對海外投資者來說，理想的商業擴張方式莫過於收購一家年輕且成長良好的澳大利亞房企股份，這樣可即時獲取知識資本、行業關系和實地經驗。軟件（人員、流程、關系網絡和品牌）和硬件（項目渠道）需攜頭並進，方可持續增長。采用輕資產和專業服務的方法進行開發會有4個方面的優勢——確保跨項目風險多元化、資本有效部署、與外部各方建立關系、“軟件”可通過堅實的項目渠道進行開發。

在短期內，建議將重點放在本地市場設計驅動的住宅項目上；從中期來看，一旦具備足夠的本地能力，可重點儲備具備持有收入或長期再開發、劃區及重組潛力的大型商業或多用途地塊。

投資環境

過去幾年，大量海外資金流入澳大利亞房產市場，尤其是來自中國的開發商和投資者，他們希望在這個成熟、穩定的經濟環境中發展自己的業務和項目。各種規模的開發商和投資者利用全球宏觀經濟形勢，將澳大利亞作為對外投資的重點，其中悉尼和墨爾本是大多數海外開發商的首選。據房產咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）的發布的數據顯示，2014年中國在悉尼和墨爾本的房產投資超過了紐約和倫敦。

推動這一擴張的一系列推拉因素如下：

為何投資澳大利亞房產？

房產行業最根本的驅動力是人口增長——通過自然生育和淨移民兩種方式。據國際貨幣基金組織IMF 統計，在經合組織OECD所有經濟發達國家中，澳大利亞在2004年至2014年間擁有最高的人口增長率，年增長率高達18%。這主要得益於穩定的出生率、來自中國、印度、新西蘭和英國的入境移民，另外澳大利亞是一個非常適合居住和生活的國家，吸引著外來人口的湧入。

純粹從數字角度來看，澳大利亞需在未來25年內再建造一個悉尼規模的城市，以適應人口預期增長。盡管有短期產權周期，但這仍然對主要省會城市的住宅和商業地產需求造成了嚴重的壓力。

一些關鍵因素使澳大利亞成為房產投資的熱土：

澳大利亞在全球十大宜居城市排名第四（《經濟學人》）
澳大利亞經濟25年來持續增長，被國際三大評級機構一致評定為AAA級。
房產市場具有高度彈性，受全球經濟震蕩影響較小。過去20年住宅價值穩步增長。在1992年和2015年間，澳大利亞GDP增速位居發達國家之最。

澳大利亞房產開發環境

對於希望進軍澳大利亞房產市場的任何海外開發商或投資者來說，了解澳大利亞房地產的細微差別和當地特征至關重要。我們概述了開發周期每個階段的一些特定特征，以便您初步了解澳大利亞房產市場的性質，這些特征可能與亞洲的情況有所不同。

這對海外開發商來意味著什麼？我們的觀點是海外開發商需要采取回歸本源的方式發展，信賴專業意見和執行能力。本質上說，有開發商需要著重努力的方面有三個：

通過嚴格的項目管理實踐、與業內同行建立融洽的關系、建立完善的內部質量管理流程和業務體系。
建設一支具備當地知識、行業關系，能進行運營和財務決策的本地團隊。總公司主要負責戰略制定和關系建立。
重點打造設計驅動型項目，吸引更廣泛的本地市場、促進城市公共事業發展，以此打造企業品牌，不斷提升其行業聲譽。

這些可能看起來是常識性問題，但令人驚訝的是有很多開發商只關注項目選擇和盈利能力，而非這些“軟”能力的建設。單純關注項目選址和追逐利潤可能會帶來短期的經濟回報，但我們並不認為這是一個可持續發展的長期戰略。只有通過上述措施，海外房地產開發商方可真正實現可持續發展的房地產業務，而不僅僅是有利可圖的項目組合。

執行這個方法的關鍵是配備一個具備亞洲能力且可信的當地領袖——這個人能夠充當東西方之間的溝通橋梁，在當地有一定的影響力並對澳大利亞的業務運作有著深入的了解。

從戰略上講，在澳洲進行房地產開發有四種方式。我們認為直接收購澳大利亞一家年輕但成長良好公司的股權是最佳選擇。這種方法使開發商能夠以相對較低的初始資本成本快速的利用本地資源和關系網絡，並且能在早期對公司進行控制，將其發展壯大。

在澳大利亞建立可持續發展的房產業務

可持續的房地產業務需要 “軟件”（團隊建設、流程網絡和品牌）連同“硬件”（維護短期、中期和長期的項目渠道）協同發展。他們共同形成一個良性循環。

“軟件”主要是為硬件——項目選擇和項目渠道——提供支持，包括團隊建設、業內關系和品牌建設等等。

硬件涉及項目本身的物理屬性。房地產行業是一個以項目為基礎的行業，項目周期長、現金流不穩定且回款期長，這給資本運營帶來了很大壓力。維持一個強有力的項目渠道對業務的長期穩定至關重要。強大的項目渠道可吸引業內人才，保持持續的現金流，建立自己的品牌，維持行業和政府關系。

輕資產模式是優化資本部署、將風險多樣化、發展外部關系和“軟件”的理想選擇。這種籌劃一般包括

與其他投資合伙人和（或）房產基金合資一起跟銀行債權融資合作
例如——65% 銀行債權、25% 合資股本、10% 股權，利潤50/50分配
開發期間用以維持現金流的專業費用（保險和銷售佣金），及項目竣工時為再投資預留的開發利潤。

根據項目類型劃分，澳大利亞主要有三種不動產土地

未獲批地塊——這些“生地”尚未取得規劃許可，規劃風險較高。一般來說，這種地塊上已有住宅或商業房產，這些房產具有一定的收入潛力。由於需要獲得法定批准，這類項目的總體周期將至少延長6-12個月。
已獲批地塊——這些地塊已獲得開發許可，開發風險較低，但拿地價格一般會高於市場價值。這些地塊回報快，項目渠道完善。根據不同的項目規模，項目周期可最快只需12個月。
戰略性不動產——儲備主要商業地塊，可打造長期項目渠道及兼並相鄰地塊的潛力。

將上述項目類型相互結合對於長期發展及控制未來房產周期是至關重要的。

從長遠來看，將設計驅動式項目和本地市場有效結合是潛在項目投資策略關注的重點。

關於盛達文地產發展有限公司

盛達文地產發展有限公司位於澳大利亞墨爾本，專業從事地產開發及咨詢業務。我們秉承一個理念-對每位客戶熱情以待。我們運用自己獨特的見解與深厚的專業知識為客戶提供房產咨詢，滿足他們的置業需求。我們的服務範疇包括：房地產開發，項目管理和獨立項目代表服務。

（以上為作者觀點，讀者可據此做商業決策。內容提供者：李健文，董事總經理）

盛達文地產發展總監們Simon & Vivien專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

紐約百萬以下房產庫存少坐地起價 | 美國

這兩天，紐約幾大房地產公司的一季度經營業績統計陸續公布出來。和去年相比，有的業績上升，有的下降。不過他們共同認為，目前紐約市的新開發樓盤銷售日趨穩定，高價房市場也在上升，100萬美元以下的房子雖然市場好，但是庫存太少。

據地產雜志《The Real Deal》消息，曼哈頓最大房地產中介公司道格拉斯-艾裡曼第一季度業績大幅度縮水，盈利只有10萬美元，而去年同期他們的利潤是710萬美元。但是他們的銷售額以及賣出的房子價值都和去年差不多。

所以，該公司母公司Vector Group把這個結果歸結為“新產品”賣得太少。“新樓成交少了，那是利潤大的生意，所以我們虧損。”執行長Howard Lorber說。他認為，現在這裡的地產界都認為紐約的市場在回升。

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新澤西的Realogy Holdings一季度業績比去年同期上升了6個百分點，銷售額達12億美元。該公司執行長Richard Smith說，現在市場已經有了“穩定的跡像”。在豪華住宅市場，即250萬美元以上的產品銷售比去年上升了10%。“紐約市的新樓持續強勢。”他說。

但是，Richard Smith警告說，目前低端市場，即100萬美元以下的紐約住宅房庫存太少。一套房子掛在市場上有200人來看，最後多達25個人出價要買，結果成交價比要價高出20%。

另一家公司NRT，即科克蘭、蘇富比以及Citi Habitats的母公司，銷售額比去年上跳了7%，達8.97億美元。

互聯網資訊綜合整理

房產稅推出不到一年溫哥華房價已經“漲上天” | 加拿大

去年八月，為了給房地產市場降溫，不列顛哥倫比亞省開始向海外買家征收15%的房產轉讓稅。但時隔9個月，溫哥華的房價可能又面臨“漲上天”的未來。

根據大溫地產局的統計，今年4月，大溫哥華區域局（Metro Vancouver）房屋平均價格同比增長11.4%，至941100加元，該區域也是加拿大最貴的房地產市場。

從分類來看，這個區域的公寓價格上漲最快，同比漲幅高達16.6%，環比則跳漲3.1%，至554100加元；連棟房屋的平均價格同比上漲15.3%，環比上揚2.4%，至701800加元；獨立式房屋的平均價格同比增加8.1%，環比漲幅為1.8%，至1516500加元。

從下圖來看，這波房價反彈來勢洶洶。藍色線代表獨棟房屋價格走勢，這類房屋的價格已經接近去年高點；紅色線代表的連棟房屋和綠色線代表的公寓，價格均創下歷史新高。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

換句話說，15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度。而在賣家們等待更多激進買家出現時，已經有新一批買家湧現，這些人可不在乎15%的房產稅。

大溫地產局主席Jill Oudil在報告中表示，在公寓和城市住房市場，需求已經連續幾個月增長，但供給並沒能跟上需求的步伐，“這種失衡正在刺激價格上漲。”

Oudil還認為，盡管從數據來看，房地產市場交易量下跌了26%，但如今仍然是賣方市場，買家經常收到同一個物業的多重報價。

再來看看加拿大家庭貸款的狀況，不難發現，加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點，這個比例還在不斷上揚。值得注意的是，這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。

加拿大最大房貸公司崩盤

華爾街見聞昨日提及，上周三，加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group遭遇流動性危機，股價暴跌，疑似引發了一場“加拿大版的次貸危機”。

引發這場危機的原因在於樓市泡沫背景下，儲戶們對該公司的前景失去信心。從3月28日至4月24日，資金從該公司的高利儲蓄賬戶存款賬戶中持續流出，總共減少了5.91億美元。

有分析人士表示，如果沒有HOOPP的緊急貸款支持，Home Capital Group此刻已然遭遇破產的命運，而其或還將創下加拿大近代史上最大規模的一次銀行投資機構擠兌事件。

禍不單行，危機已蔓延至另一家非銀行房貸公司。本周一，另一家非銀行房貸公司Canada’s Equitable Group表示，該公司的存款余額已經出現了“快速但可控”地下降，管理層也作出回應，稱銀行撤資行為正在發生。

（據華爾街見聞）

英首相夫婦秀恩愛一見鍾情相互付出-熱點

在一個極為普通的家庭中，情況會是男主外女主內，那麼一個總統或者首相的家庭環境中有事什麼樣的呢？據外媒報導，一手推動英國提前大選的首相特蕾莎·梅為擴大選民支持層面，軟化硬朗形象，打出“恩愛牌”，攜丈夫一同接受訪問。 60歲的特蕾莎·梅稱，在家丈夫倒垃圾，她則為丈夫下廚。

特蕾莎·梅的丈夫菲利普(Philip May)比妻子小一歲，是投資銀行高層，平時鮮有出席公開場合，為了替妻子拉票，此次也特意出席訪問。

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中國在澳投資總額排第一多為房產投資 | 澳洲

據澳洲新快網援引《澳洲金融評論報》報道，澳洲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的年度報告顯示，2016財年審批的外國投資中，中國投資者占據首位，在澳投資總額達473億澳元，其中大部分為房產投資。

據了解，2015、2016財年，中國在澳投資的473億澳元中，有319澳元屬於房地產投資，其中大部分為住宅開發。

外國投資審查委員會指出，新住宅、空地和現有住宅再開發等方面的開發，增加了房市供應，占所有住宅審批中的85.4%。其中獲批的住宅建設大部分位於新州和維州，這兩州中的悉尼和墨爾本房市需求繼續在增大。相比之下，自2014-2015年以來，獲得審批購買已建住宅的投資下降了36%。

這些數據以及去年澳大利亞財政部發布的分析均顯示，外國投資審批和住宅物業投資並沒有推高房價。外國投資審查委員的報告指出，雖然墨爾本得到的外國投資多於悉尼，但悉尼的房價增長幅度卻比墨爾本更大。

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FIRB報告顯示，2016財年審批的外國投資中，中國投資者占據首位，在澳投資總額達473億澳元，其中大部分為房產投資

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不過，中國房產集團居外網（Juwai.com）方面表示，雖然中國在澳的投資總額超過了排在第二的美國（310億澳元），但美國所擁有的澳洲資產是中國的4倍。

與中國投資者相比，美國投資者在澳洲房市方面僅投入82億澳元。大部分獲批的美國投資都為金融和保險資產方面。前一年，美國在該方面的投入為20億澳元。美國是澳洲非房產行業最大的投資者。

到去年6月30日，有13.6%的外國投資投入到澳洲農業用地方面，其中兩個占有澳洲最多農業資產的國家是美國和英國。

除此之外，荷蘭投資者也對澳洲的礦產勘探開發資產產生興趣，投資額從前一年的全無增至去年的152億澳元。

總的來說，2015-2016年度澳洲審批通過的外國投資總額上漲29%，達到2479億澳元。

（據中國新聞網）

知道嗎？美國投資移民名額每年1萬 | 美國

EB-5（Employment-based Fifth Preference）是美國一簽證類別代碼，指“第五類優先就業型移民簽證”。EB-5項目又稱“美國投資移民”項目，在1990年立法設定，是美國所有移民類別中，申請核准時間最短、資格條件限制最少的一個便捷渠道。

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美國總統川普的女婿庫什納的姊妹邁耶上5月6日在北京的一場移民投資活動中，對潛在的中國投資者表示，投資移民要盡快，否則要“漲價”了。圖為邁耶（右）在投資移民推介會上，向中國富豪推介家族的地產項目。

美國EB-5投資移民簽證每年有1萬個名額。據此方案，外國移民申請人在美投資創設有利於美國經濟的商業性企業，並創造10個全職就業機會，即可獲發兩年期移民簽證。兩年屆滿前90天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請“條件移除”，而成為永久居民。

除了EB-5，美國每年約100萬的移民中，還可以申請多種移民簽證，如美國親屬移民（IR1、F1、F2A、F2B、F3、F4）、美國公民配偶移民（CR1）、美國公民長期居住中國，申請中國配偶移民（CR1）、美國未婚夫妻簽證（K1）、美國傑出人才職業移民（EB-1）、美國職業移民（由雇主申請勞工證書）、美國非技術性勞工移民（EW）等。

（據明報加東網）

財案9大措施緩解住房問題卻被批無用 | 澳洲

據Domain網報道，2017年聯邦預算案提出9大改革幫助“緩解住房負擔能力壓力”，然而其中並沒有特別突出的措施。盡管多份文件承諾“為澳人推出全面的住房負擔能力計劃”，但本次預算並未達到首次置業者期望。

新措施中的大部分都是用來解決住房的需求側問題，卻繞開了負扣稅和投資者稅收激勵因素等容易引發政治爭議的問題。

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財案9大措施緩解住房問題卻被批無用 | 澳洲 — 鼓勵退休人士“大房換小房”或可釋放內城大型住宅

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新措施選擇收緊業主申請交通開支等特別減免的條件。然而，防止投資者利用公共資金前往外地房產度假，並未能在很大程度上緩解負擔能力問題。此外，9大措施中有3條針對外國買家——澳洲房產買家中最小型的群體。

預算幫助解決負擔能力問題的計劃中，這些“政治友好”卻意義不大的措施占了壹半以上。

其余4條措施中，其中壹條允許首次置業者將部分稅前收入存入特定賬戶用於購房，但每年3萬澳元的上限或是杯水車薪。在全澳房價最高的市場——悉尼，儲蓄如需覆蓋住房中位價折半的10%，也要5.7萬澳元，還要加上印花稅和其他費用。往屆政府也曾推出類似措施，但由於首次置業者需用更長時間在特定賬戶進行儲蓄，因此很快因為缺乏支持率而被迫撤銷。

退休人士如果出售大型家庭住宅、換住小房，可將部分售房所得轉為養老金，預計將可釋放悉尼、墨爾本等首府城市內環及中環壹帶的大型住宅。

另外2條措施包括，為管理投資基金（Managed Investment Trusts）推出稅收優惠待遇，中低收入人士租住福利房可長達10年。投資合資格福利房的人士也能享受進壹步的資本收益稅收減免。

預算轉向依賴各州推出規劃及分區改革，以促進供應。預計相關措施將能部分減輕住房負擔能力壓力。

然而，聯邦政府也在預算案中指出：“（相關問題）並沒有萬靈藥。”不過，即使沒有萬靈藥，對於有計劃在未來數年間首次置業的年輕澳人而言，本次預算也顯得缺乏決定性改革措施。

（據澳洲新快網）

日本年輕人不想買房，中國人搶日本房？原因在這裏 | 海外

一

日本：40歲未滿的年輕一代有房比率持續降低。最先從1983年的42.2%下降到2008年的28.4%。25年下跌了14個百分點。再從2008年的28.4%下降到2015年的18%。7年下跌了10個百分點。（日本人均收入）

中國：80後90後有房比率持續升高，達到了70%。而在無房的年輕人中，有91%表示今後5年內要買房。

以上表明，中國年輕人的買房比率遠遠高於日本年輕人。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

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那麼，是中國年輕人特別有錢嗎？

實際上，說起來也是一把辛酸淚。

日本東京首都圈的房價，在去年不升反降。如被譽為富人區的世田谷區，在去年年底，新建造的公寓房，整體上比原先設定的價格下降了3%（250萬日元左右）。三室二廳的72個平方（其建築面積接近中國的100平方），均價是6500萬日元。6500萬日元，按照現在的彙率是420萬人民幣左右。420萬人民幣，在上海和北京的高檔區域，能買到建築面積100平的新的商品房嗎？

就拿上海來說，處於較好地段的二手房，盡管都是在10多年前建造的，盡管已經呈現出破舊感，但其建築面積在150多平的，價格都在1200萬人民幣以上。這1200萬人民幣換算成日元是個什麼概念？就是2億日元的概念。

2億日元，能在東京都最高檔的區域（如千代田區，港區，中央區，涉谷區等）買到二幢新房。在排名稍後些的如豐島區，杉並區，台東區，北區等能買三幢新房。在更為下町的江戶川區，江東區，葛飾區，足立區等能買四幢新房。而如果是東京郊外的埼玉縣和千葉縣，則能買到五幢新房。現在也確實流行這樣的說法，在上海或北京賣掉一套商品房，用其到手的錢一半在東京置房，一半過個舒適的下半生。

確實，按照最新日本經濟網的數據分析，在東京都平均5000萬日元可買到三室二廳的新建公寓房。日本年輕世代的平均年薪為450萬日元。假設不吃不喝，5000萬日元大體是10年的時間。而在我們這裡（北上廣）80後90後的平均年薪為20萬人民幣（其實這也是高估的年薪）。假設不吃不喝，1200萬人民幣幾乎要用50年的時間。

一個是10年，一個是50年。前者如果是30歲買房，10年後是40歲。後者如果是30歲買房，50年後是80歲。40歲買房，50年後是90歲。也就是說，到了80歲，90歲，你還被1200萬人民幣的房價套住。人生還有比這更辛酸的嗎？

大前研一，是一位相當活躍的日本經濟評論家，中國讀者恐怕對他也不陌生。他曾這樣教導日本人：在法國，父母教導孩子買房的信條是房價以年收的5倍為限。但在日本則超過了10倍多。15年前20 年前買房的人還沒有還清貸款，現在已經是50多歲了。個人財物的均衡化從負債開始到負債結束，可謂非常不幸的人生。其實早在1993年，大前研一就在《文藝春秋》上撰文，揭破今後東京的地價將是現在的十分之一，叫日本人還是不要急於買房的好。這篇文章，不動產業界的人看了都罵他，說你這樣寫，我們還有飯吃？而在那時買房被套的人，多少年後則不無悔意地說，如果當時聽大前的話就好了。

日本另一位經濟評論家上念司在2016年1月出版《200%不能買房子》一書。這本書被譽為“擊退不動產業界惡魔們的福音之書”。為何是“福音之書”呢？作者在書中舉自己的例子說，用5000萬日元買房子，三年後賣出只有3800萬日元。也就是說，短短的三年時間就損失了1200萬日元。為此上念司在書中亮出了帶有衝擊性的三個觀點：

將來，具體的說是在2040年左右，日本的空房率將達40%。

今後的日本，誰都可以不花錢得到房子。

長遠看，租金還是比貸款便宜。

這三個觀點是作者的杜撰嗎？不是的。是有其實證基礎的。

二

如日本總務省在2013年有個“住宅·土地統計調查”。從這個調查來看，日本住宅總數為6063萬戶，空房數為820萬戶，其比率為13，5%。平均每7戶人家有一戶是空房。空房增加的原因：一個是人口的持續減少。每年大約是20萬，而住宅竣工數則每年穩定在100萬戶左右。一個是人口構成極端的高齡化。2015年的平均壽命統計男性為80.79歲，女性為87.05歲。女性是世界第二位（中國香港第一位），男性是世界第四位。子女上京，老人孤守家鄉。死了後就變成空房了。還有一個是就業形態的變化。近年來日本年輕夫婦同工同酬成為趨勢，原本扮演主婦角色的女性出門工作，使得離車站近，離公司近的物件變得搶手。日本野村總研的預測認為，下回總務省實施“住宅·土地統計調查”大概是在2018年。那個時候的空房數量將會超1000萬戶。

神奈川縣郊外閑靜的高級住宅地。面積220平方左右。坐巴士到車站是15分鐘。電車通勤時間是一個半小時。建造於泡沫絕頂期的平成初期（1991年）。當時的價格為1億5000萬日元一套。居住的當然都是有錢人：大企業的部長，小企業的社長，醫生，律師，航空機的駕駛員等。現在有人想出售住宅到東京都買房。於是到中介公司掛牌，開價5000萬日元。中介公司的營業員為此嘲笑道：3000萬日元都很勉強。結果真是掛3000萬日元也沒有一個人來問津。結果這位業主放棄了在首都圈買房計劃繼續在當地生活。原本1億5000萬日元的高級住宅，現在3000萬日元也沒有人要。原因在哪裡呢？

著有《這種地方不能買房子》（角川新書，2016年）的作者牧野知弘，專門去該地采訪。一位居住者對他說：往昔的光景這裡已經蕩然無存，放學路上不再有孩子們嬉鬧的歡笑，公園裡不再有孩子們玩耍的身姿。學校從合並到廢校，超市從大到小，從小到關店。尚有一息生機的則是高齡者，每天對著夕陽，數落著明天的太陽。近十年來，這個地區人口減少了35%。這就是現代日本首都圈近郊的住宅現狀：慘淡中的悲涼。

這種悲涼令筆者想起一件事。去年年初，有一位日本人來到報社說要刊登一則廣告，出售一套48.9平米的公寓，價格為5萬日元。5萬日元？筆者不相信自己的耳朵，再問一遍。回?

壹篇文章看遍租金回報+房價升值，英國買在哪兒賺最多？| 英國

買房投資，最重要的是房價升值和租金收益。

所以要麽購房出租（buy to let），靠租金的收益賺取回報。

要麽房價低的時候買入，房價上漲後再賣出，賺取差價。

但這兩種投資方式，都需要購房者有敏銳的洞察力，發現哪裏的房產有增值的空間和趨勢。

而這，就需要看看不同地段房產的投資回報率和房價上漲率來作為參考了。

壹，租金回報率

購房出租收益率＝年房租受益÷購房價格×100%

購房出租–租金回報率最高的前十名

近日，來自Aspen Woolf 的壹組數據顯示：過去壹年，購房出租的房產，投資回報率最高的前十個地區是這樣的：

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表格中不僅有該地區的郵編；地區；平均房產售價；過去壹年的房產交易量；目前房產均價；目前每月的房租價格，還有這些地區的購房出租收益率（Buy-to-Let Yield）

簡單翻譯壹下：

第壹名：曼徹斯特 Manchester，購房均價為£177,686，當前均價為£202,484，月租均價為£1,339，購房出租投資回報率為7.94％

第二名：卡迪夫 Cardiff，購房價格為£187,337，月租均價為£1,054，購房出租投資回報率為7.28％

第三名：利茲 Leeds，購房價格為£225,551，月租均價為£1,217，購房出租投資回報率為7.16％

第四名：利物浦 Liverpool，購房價格為£164,590，月租均價為£1,027，購房出租投資回報率為7.02％

第五名：Walsall，購房價格為£195,383，月租均價為£1,106，購房出租投資回報率為6.84％

第六名：紐卡斯爾 Newcastle upon Tyne，購房價格為£184,224，月租均價為£873，購房出租投資回報率為6.03％

第七名：謝菲爾德 Sheffield，購房價格為£194,673，月租均價為£888，購房出租投資回報率為5.92％

第八名：格拉斯哥 Glasgow，購房價格為£182,716，月租均價為£786，購房出租投資回報率為5.71％

第九名：伯明翰Birmingham，購房價格為£189,898，月租均價為£921，購房出租投資回報率為5.42％

第十名：桑德蘭 Sunderland，購房價格為£134,891，月租均價為£587，購房出租投資回報率為5.3％

以上為2016年壹年，租金回報率最高的十個地區。

那麽…… 往回再看5年呢？

2010－2015年，哪裏的租金回報率最高呢？

壹組來自英國官方Land Registry的數據告訴妳，2010-2015，哪裏的年租金收益率（rental yields）最高，下圖分別為地區和回報率。

具體的，我們可以看壹下全英國的年租金收益率情況

還有倫敦地區過去5年的情況

總的來說，我們不難看出，曼徹斯特依然以6.02%的年租金回報率領跑。其次是利物浦，卡迪夫，考文垂，外倫敦等等。

我們不禁要問，為啥曼徹斯特這麽牛？

因為這裏的求租的房客比出租的房源多得多得多！

供不應求了，自然房租回報率高

為啥那麽多人租房？

目前英國住房自有率正處於30年以來的最低點。在過去10年中，個人租房市場增長迅猛、規模空前：每個月新增1.75萬個租房需求，租戶數量超過了2000萬。

隨著租房需求的增加，英國的住宅供應卻遠低於其他國家。

為什麽？

Select Property Group的總經理Sergey Grechishkin說道。“在英國，20-39歲的人群中有近60%的人會租房到2025年，而曼徹斯特對中國投資者的吸引力在於，這裏的年輕租房人口比例要高於英國的其他地方。”

此外，曼徹斯特作為除倫敦以外的經濟上的英國最大城市，不僅高校眾多，生活便利，經濟發達，球隊眾多，物價較倫敦低很多，而且對華人生活尤其方便：中國城，中餐館，曼城直飛北京的航班等等，應有盡有。

這些條件綜合起來，來曼城求學和工作的年輕人，自然帶動了當地的租房市場，這也是曼城近6年來，壹直英國租金回報率最高的原因。

二，聊完了租金收益，現在看看房價升值：

英國2010-2015年，資本收益最高的十個地區

資本收益率（Capital gains），指的是資本資產（投資或房地產）價值的上升，令其價值高於買入價格。這項收益在出售有關資產時才能實現。

說白了，就是房子漲價後出售賺到的差價比率。

下圖為2010-2015年英國年均資本收益率（annualised reture）最高的地區和具體回報率

全英國的具體資本收益率如下

在這裏，非常符合大家認知的，倫敦市內亮了，以年均回報率7.81%，高居榜首！

（順理成章……)

而除了Brighton離倫敦稍微有點點距離之外，其他基本上就是外倫敦嘛！

倫敦基本上包攬了房價升值這壹項！

倫敦不同分區的年均回報率如下：

除了Inner London以外，其他年均資本回報率的地區依次是Cambridge，Outer London等等。

這下我們不難看出，倫敦的資本收益率是穩穩的英國第壹，倫敦郊區也都紛紛在前列。總之在倫敦買，圍著倫敦買，不會出錯！

綜合評比壹下……

2010-2015，英國總體投資回報率最高的地區

當租金收益率和資本收益率結合起來，就有了這個總體投資收益率的表格

英國其他地區的年收益率，可以參考下圖

不難看出，倫敦以14.81%排名第壹，具體分區收益率如下

所以說，論綜合整體的投資回報率，還是倫敦強！！

這也是為什麽投資總是看準倫敦的原因。畢竟，倫敦在世界上有著無法比擬的地位，經濟實力，技術理力量，文化中心，教育中心，政治中心…… 全球很難找到像倫敦或者紐約之外的第三個城市來媲美這倆了。

除了這些以外，看準購房投資的朋友們還要避免下面這些租金回報率最低的十個地區

我們發現很有意思–倫敦和劍橋又上榜了：

其中郵編為WC的Western Central London和郵編為CB的Cambridge地區需要註意，租金回報率很低，因為……區域好！房價高！

提示：

大方向清楚了，實際的地段和項目還是要仔細調研。

就算這個城市的總體投資收益率很高，也要精挑細選那些好的地段，畢竟壹個城市那麽大，並不是所有的地段收益率都高。

具體需要考慮交通，環境，教育資源，生活設施等等……不要盲目投資。

相關資訊：未來五年英國樓市又有大變化，倫敦首當其沖！

（據英倫房產圈）