压倒性优势！华人成西班牙房产强势买家

据西班牙媒体报道，2014年，华人在西班牙全国各地购买超过1500套住房，已经超过西班牙去年总共出售房屋量的25%，这一现象在马德里和pais vasco尤其明显，华人成为购买住宅的主力军，压倒性的成为了所有旅居西班牙的其他外国群体。华人在西班牙购房的比重越来越大，2014年华人在西班牙购买1530套住房，而五年前，2010年华人仅在西班牙购买750套住宅，这个数字在短短五年期间翻了一番。

压倒性优势！华人成西班牙房产强势买家

以西班牙4700万居民的比例和概率来说，旅居西班牙的华人只有18万多，因此华人购房的比例非常大。每117个华人就购买一套住房；而西班牙当地人是每161人购买一套住房。

近几年，西班牙房价一直暴跌，也为一些旅居西班牙的华人打工族提供了买房的好时机。除了旅居西班牙的华人购买住房之外，西班牙政府出台50万住房投资移民的政策也促使很多中国人赴西班牙购房。

西班牙媒体有报道说，这项政策吸引了很多中国百万富翁在西班牙买房。并且无论是投资移民的中国人或者是多年旅居西班牙的华人，他们中30%以上购买的都是超过100平方米的大房屋。

除马德里之外，由于房地产市场在近年来缩水25%-40%。去年在巴塞罗那出售的90%以上的高档别墅区房屋都被中国人投资移民购买。而且近几年，超过300万欧元的房产基本所有都是华人购买，每年都有超过150多例。

中国投资逐步升温的德国“混凝土黄金”

准备投资海外房地产时，还是主要考虑澳大利亚和加拿大吗？随着德国房价稳步上涨，更多中国投资者正把目光投向德国的房地产市场。投资德国的“混凝土黄金”。仲量联行的数据显示，亚洲投资者在德国的房地产投资额，在2013年底已达到12.7亿美元，比2011年增长了916%。《德国之声》报道，根据中介公司Colliers International的数据，韩国目前是在德国房地产市场投资最多的国家，但中国投资者正日益活跃，2012到2014年期间的投资额达到3.55亿欧元(约24.69亿人民币)。

中国投资逐步升温的德国“混凝土黄金”

德国政府历来将房屋作为基本的社会保障，给予了大量补贴，之前几十年德国房价一直较低。但自欧债危机以来，欧元疲软，德国经济却保持稳定，房地产价格也相对便宜，吸引了很多国外资金。同时，存款、贷款利率的下调，让存款成为一个收益较少的理财渠道，也让贷款的成本更低，这促使更多的国内居民开始了对房地产的投资。德国一家银行的报告显示，自从2010年以来，德国七个大城市的房地产价格以平均每年7%的速度上涨。《金融时报》报道，房地产正成为德国的“混凝土黄金。”按投资的城市来看，仲量联行表示，中国和韩国的投资者在过去三年间在德国进行的房地产投资，27%投资在了柏林，23%在法兰克福，9%在慕尼黑。投资德国房地产的注意事项德国的法律偏向对租户的保护。

二战后德国物资匮乏，收入水平低，大多数人无力购买房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德国，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德国《民法》规定，“出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。”如果投资者希望通过购买房地产获得出租收入，需要熟悉德国相关的法律法规，对租户的选择也要更为谨慎。考虑是否在德国购买房地产，还要考虑交易过程中相对较高的公证费用、登记费用和地产购置税。根据Beiten Burkhardt律师事务所的报告，在商业性房地产转让时，一般情况下，这包括约占房地产价款0.5%的登记费用和1.5%的公证费用。

此外，大多数联邦州的地产购置税为3.5%，柏林的税率为4.5%。一些投资者希望通过购买德国的房地产移民德国。Beiten Burkhardt的报告显示，购买房地产并不能成为外国人获得德国居留许可的理由。但为管理在德国的房地产或监督其房地产投资，外国人可以根据德国《居留法》第6条，通过简易程序取得多次往返商务签证。该签证有效期最多为五年，前提条件是签证持有人每半年内不会在德国逗留三个月以上。

此外，商业性投资者可以根据德国《雇佣条例》，通过简易程序为其高管人员取得以工作为目的居留许可，而不需经德国联邦劳工局事先同意。如何购买投资回报率高的德国“混凝土黄金”？中国投资者需要密切关注欧洲央行的最新经济举措，以判断德国的融资成本是否能保持在低位，以支持房地产市场的持续升温。此外，中国投资者还需要与熟悉当地法律法规的专业机构合作，在一个着重保护租客利益的房地产市场中降低自己的投资运营风险。

加拿大高中留学有哪几种类型

  • 插班入读公立中学

国内在读高一学生赴加拿大留学插班入读加拿大各省市公立教育局管理的高中学校，公立中学一般以当地学生为主，有良好的英语学习环境，注重学生实际能力和社会意识培养，管理上比较开放，但是由于不提供校内住宿，要求学生必须住在当地人家里，所以虽然能够帮助中国学生更快融入当地学习生活，但是对第一次走出国门的学生而言，要求有比较强的自理和自立能力。

加拿大高中留学有哪几种类型
  • 入读可寄宿私立中学

加拿大出国留学入读以教授高中课程、颁发毕业文凭为主的寄宿学校，由于采取寄宿制，封闭式管理，一般来说，这样的学校相对于公立学校而言，对国际学生的照顾更专业也更全面一些，而且也有一套针对国际学生普遍情况、为了获得加拿大高中毕业文凭而设的教育方案。虽然这些学校国际学生稍微多一些，但对于年龄小、独立生活能力较弱的学生来说，也是一个相当不错的选择。

  • 申请入读贵族中学

加拿大的贵族中学多数建于一个世纪以前，严格遵循培养精英人才的教学传统与理念，同学大多来自加拿大当地的优等或上层家庭，在这里，学生有纯正英语环境，置身于传统西方文化氛围，更易融入主流社会。教学质量优越，升学率接近100%,且多数毕业生入读了北美著名大学，最后成为政治家、企业家、科学家、艺术家，律师等社会精英。贵族中学在加拿大拥有极高的声誉和地位，但是由于费用昂贵，要求严格，且对国际学生人数有限定，申请通常并不容易。

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中国游客拉动 免签入境致韩国全南务安机场旅客大增

5月24日电据韩联社报道，韩国光州本部海关23日表示，自从全罗南道务安国际机场被指定为中国游客免签限时入境换乘机场后，今年1至5月经由该机场的旅客人数比去年同期增长77%，达4.5452万人次，停降航班同比增长48%，达341架次。带动了总体旅客人数的增长！

中国游客拉动 免签入境韩国全南务安机场旅客大增
中国游客拉动 免签入境韩国全南务安机场旅客大增

务安机场自2014年2月起被指定为免签限时入境换乘机场，在此换乘的旅客无需签证可在韩国境内停留120小时。此后乘坐经停务安机场航班的中国旅客显著增加，带动了总体旅客人数的增长。

光州海关方面为配合旅客增长趋势，从上月末开始实施24小时行李安检并提供年中无休的旅客通关服务。海关方面表示，为吸引旅客而采取的一系列措施取得了成效，为保障旅客便利，今后将进一步完善相关服务。

中国香港新居屋最贵“楼王”售价326万港币 半小时即售出

据中国香港《文汇报》报道，中国香港全城瞩目的新居屋21号开始销售，头60名中签幸运儿率先到乐富居屋销售中心选购心仪单位。其中最贵“楼王”售价326万元(港元，下同)的荃湾尚翠苑单位，开始销售后半小时内即获认购，仅元朗宏富苑“无人吼”。

中国香港新居屋最贵“楼王”售价326万港币 半小时售出

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据报道，有申请者20年来四度抽居屋首次中签，有申请者曾轮候公屋五六年，有年轻人“一击即中”，但无论等了多久，大家终于一圆“上楼梦”。

港府事隔12年再度推出新居屋，结果破纪录接获13.5万份申请，超额认购62倍。当局更一度要通宵派表，反映居屋严重“渴市”。当局共推售2160个居屋单位，售价由187万至326万元。

乐 富居屋销售中心原定昨晨9时开始拣楼，但有申请者早于8时许，已急不及待抵达现场进行登记，希望尽早入场。这次以“家有长者优先选楼计划”的申请人，远超 出售单位数目，现场所见，有不少头发花白的长者。房委会更准备了多个展板，展示5个屋苑的数据，包括单位模型及销售数据，并设置大电视及座位，让申请人 “慢慢拣”。

根据销售中心电子屏幕显示，“楼王”尚翠苑A座28楼6室，于不足半小时已成功售出，该单位面积511方呎(平方英尺)，售价326万元。拥有较多大单位的尚翠苑，最受买家追捧，其中A座共有25个单位被拣中，大部分为6室，面积同为511方呎。

以近300万元拣选尚翠苑单位的王女士表示，自己20年前首次抽居屋，今次第四次终于“中奖”。她指出，一家三口现居于大窝口，这次成功拣到居屋，好像中了六合彩。被问及楼价高企，单位价格会不会太昂贵，她则坦言，反正都要买，什么时候都这么贵。

以约270万元选购了美盈苑一个逾400方呎单位的李小姐形容，中签心情有如中六合彩。她透露，曾以单身人士身份申请公屋，等了五六年都等不到，之后得悉这次居屋让参加“家有长者计划”的家庭较其他家庭类别优先，故联同母亲一起以白表申请。

乐富居屋销售中心现场设有示范单位，吸引不少买家及准买家参观。该单位属尚翠苑B座9室，实用面积438方呎，售价约230万至280万元，单位以清水房形式展示。

根据中国香港房屋署最新数字，截至当晚7时半，共售出45个单位；换言之，有15人未有前往拣楼或拣不到心头好。最受欢迎的屋苑为尚翠苑，共售出26个单位。

新加坡买房时10个不得不知的英文缩写

新加坡生活步伐快，因此也是一个英文字母缩写的天堂，人名、地名、路名、政党、机关等等，全部能用英文字母缩写表达。无独有偶，新加坡房地产市场中的种种名词，也多用英文字母简化。常用这些缩写的本地人，或许一眼就知道其中含义，但对不熟悉这些简化用语的人来说，这简直如同外星文。居外网为你整理出跟新加坡房地产市场买卖相关的英文字母缩写，让你快速掌握新加坡买房交易的最基本知识。

新加坡买房时10个不得不知的英文缩写

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  •  ABSD：额外买家印花税，英文称Additional Buyer’s Stamp Duty。这是新加坡政府最几年推出的房地产降温措施之一。买家印花税是买家购房时须缴付的一笔税，额外买家印花税顾名思义，就是在一般买家印花税上添加的额外税务。目前，新加坡公民在购买第二、第三套及更多套私宅房子，分别需付额外7％和10％印花税；永久公民购买第一、第二及更多套房子，分别需付额外5％和10％印花税；外国人购买房子时，一律得付额外15％印花税。
  •  COV：现金溢价，英文称Cash Over Valuation。这是2007年组屋价格飙涨后最重要的组屋买卖用词之一，尽管已经“作古”，但不妨了解一下。过去，组屋屋主打算出售组屋时，可先索取估价，然后同买家商讨溢价。也就是说，溢价是组屋售价中高出估价的差额，必须以现金支付，对买家负担能力有显著影响。由于溢价是买卖双方你请我愿，因此它被视为组屋转售市场的探温针。不过，建屋发展局在2014年3月，已调整转售组屋估价索取程序，买卖双方不再通过商议现金溢价决定转售价，而是得参考附近组屋转售价直接商议价格。
  •  CT：产权屋契，英文称Certificate of Title。这是证明房地产拥有权的唯一法律文件。买卖交易进行时，一旦买方行使了购买意向书的选购权，这份文件就会交付买方律师检查。一般上，屋契会由律师保管，直到买卖顺利完成。随后，旧屋契会交还新加坡土地管理局。买方律师则向土地局申请一份新的屋契，证明买方已是屋子拥有者。如果屋子获银行抵押贷款，买方律师会将屋契交给银行。
  •  LTV：房贷与价值比率，英文称Loan to Value。这指买家向银行申请房贷的最大顶限。譬如，100万元的房子，LTV若是80％，可借贷的数额最多是80万元。在新加坡，现行个人借贷的第一套房地产房贷的LTV是80％；个人借贷第二套房地产房贷的LTV是50％；第三或更多房贷则是40％。私人住宅和组屋的房贷偿还期一律不得超过35年。如果借贷期超过30年，又或者房贷要到过了65岁的退休年龄才能缴清，顶多只能向金融机构借到相等于房价的60％；若已有一个或更多房贷，其LTV则为40％。
  •  OTP：选购权书，英文称Option to Purchase。这是买卖双方签署正式房屋买卖合约前，必经的一道程序，买方在签署OTP时须付卖方一笔定金，二手私宅一般是房子价格的1％，但视市场情况而定，组屋的则一般是5000元。签署OTP可防止卖方在一定期限内，通常为14天，把房屋卖给别的人。买方在这这段冷静期里，可思考是否真要买这间房子。如反悔变卦，买方无须完成交易，但卖方可没收定金。而卖方一旦签署OTP，除非买方无意完成交易，不然必须售卖房子。
  • S&P：买卖协议，英文称Sales & Purchase Agreement。买方在冷静期后，决定行使购买意向书的选购权，双方就进入买卖协议。签署买卖协议的当天，就是所谓的购买日期。购买日期在新加坡十分重要，因为房子在特定的时间里脱售，就需要支付一定的卖方印花税。签署买卖协议时，买方也须支付另一笔定金，一般是房子价格的9％。两笔定金加起来，就等于房子价格的10％。签署买卖协议前，买方律师也会展开调查，确保无破产债务记录、产权屋契确实等。
  • SSD：标准印花税，英文称Standard Stamp Duty。国内税务局会按房子的转售价格，向房屋买卖双方索取买卖印花税。买方所须缴付的标准印花税分成几层，首18万元征收房子价格的1％、接下来的18万元征收2％、余额征收3％。除了标准印花税，某些买家也须支付额外买家印花税，范围介于5％到15％。此外，卖方也须缴交印花税，目的是为房地产市场降温，并防止人们投机，以短期买卖房地产牟利。现行的卖方印花税率是：买后于第一年卖出要缴付16％；第二年12％；第三年8％；第四年4％，此后则无需缴交卖方印花税。
  •  TDSR：总偿债比率，英文称Total Debt Service Ratio。这是新加坡金融管理局的一项房贷限制，目的是划一金融机构评估个人房地产贷款能力的框架。当局的条例规定，金融机构在评估个人房地产贷款申请 时，必须将申请者的所有债务考虑在内，包括非房地产贷款，如车贷﹑学费贷款和银行卡债等，贷款者每月的摊还款额，不得超过收入的60％。所有房地产类型的 贷款、以房地产为抵押的贷款，和这些贷款的再融资，都受TDSR限制。那些为无法达到TDSR条件的贷款者做担保人的人，必须被同列为联合贷款人（co- borrower）。
  •  TOP：临时入伙证，英文称Temporary Occupation Permit。任何建筑竣工，可供人居住或使用时，建设局就会颁发此证，因此TOP日期也可被理解成落成日期。大概在一年后，建设局会颁发另一份证明，称 为法定完工证书（Certificate of Statutory Completion）。但绝大部分发展商在描述竣工日期时，只会引用TOP。这个日期在新加坡十分重要，如果是购买未建好新项目并使用银行累进式付款制 度，买家一般在TOP日期后，才开始承担更高的银行贷款每月摊还额。
  •  VTO：看屋后出价，英文称View To Offer。这是房地产转售市场中的一个术语，指屋主先让买家看屋，再让买家出价。屋主自己不先开价，可能是为了投石问路，看屋子能吸引到多高的出价，并 让屋子价高者得。有时屋主不开价，也是因为屋子未完成估价工作，所以不清楚市价。一般上，买家看屋前，已会按屋子所在地区和附近设施，把心目中的预算告诉 房地产经纪。

财经专家曹仁超：港地产股低估值反映行业“衰老”

恒基主席李兆基近年不断说买地产股好过买楼，原因是地产股价与有关公司的资值折让大，他也身体力行的不断增持恒基，而事实上恒基股价去年升了35%，远远跑赢楼价指数的13%升幅，而今年以来恒基股价升幅亦是高于楼价升幅。

财经专家曹仁超：港地产股低估值反映行业“衰老”

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不过，最近知名财经评论人曹仁超接受《灼见名家》访问的一段有关地产股与楼市的说话，却值得关注：

他说：“中国人的经济，到了某个阶段，往往人人寻租，统统做收租佬。从经济学 来说，收租是对整个经济最没有帮助的行业。今时今日我们以中国香港有李嘉诚、李兆基为荣，真是贻笑大方，笑死鬼佬！我真要批评一下，这30多年来他们的建楼技 术有进步过吗？外国的预制房屋、倒模式技术，中国香港都没有。房地产商这些年来毫无技术创新，最擅长就是赚地价（asset inflation） 。”

曹又指出，整个 asset inflation 始于1971年美元与黄金脱鈎，至2014年10月随QE3完结。“因此将来若还想赚地价，这个方向我是会担心的。可以见到现在上市地产股的市值是低过 NAV（net asset value）30%或以上，亦即股票市场告诉你，他已不是成长的行业，而是衰老中的，只是还未浮面。”

最近基金经理黄国英也在《明报》的投资讲座指出，不少人以中国香港的股票市盈率偏 低来说港股较其他地方抵买，事实是中国香港占颇有比例的上市公司属“资产型”公司，根本欠缺持久爆发的增长力，资产升值，很大原因只是供求失衡和息口低而已， 与公司领导的创造力无关，所以难出现如腾讯的可以正正经经升几百倍，又或如Apple、Google、facebook及Telsa等为社会 作出重大贡献，而令股价有无限上升空间的公司。

可以这样说，中国香港股市要靠北水和外资炒起，又或人人只懂买楼收租，没有打拼创意，其实反映中国香港的前景确有隐忧。

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澳洲房产投资有利可图 转售亏损比例持续下降

澳洲房地产数据CoreLogic RP Data今年3月的盈亏报告显示，第一季度房产销售亏损比例继续下降。

全澳转售亏损的比例为8.6％，是2011年第二季度以来的最低水平。

今年第一季度，房产转售创了高达171亿澳元的利润，平均毛利达到251,696澳元，售价在原来购买价格两倍以上的住房高达32.3％。

虽然全澳房产转售亏损比例下降，但州会城市的表现各不相同。亏损比例持续下降的城市有墨尔本、悉尼、阿德莱德和布里斯班，而珀斯、堪培拉，霍巴特和达尔文有上升趋势。

偏远地区房产转售亏损的比例大大高于州会城市，偏远地区为14.8％，州会城市仅5.7％。

全澳转售亏损的比例为8.6％，是2011年第二季度以来的最低水平。

转售亏损比例最大的地区如下：

1、Mackay（昆州）（34.7％）
2、Fitzroy（昆州）（29.6％）
3、Townsville（昆州）（29.1％）
4、Wide Bay（昆州）（28.2％）
5、Cairns（昆州）（23.6％）
6、Outback（昆州）（22.9％）
7、South East（塔州）（22.7％）
8、黄金海岸（昆州）（21.4％）
9、Wheat Belt（昆州）（21.4％）
10、Outback（西澳）（21.3％）

昆州偏远地区房地产市场在该季度里转售成绩最差，21.5％的澳洲房产转售出现亏损。Mackay的房产转售价比原来购买价低于三分之一。该镇房产市场低迷是因为采矿工人离开及空置率攀升。

上月初，Mackay的一栋房子（12 Hangan Street, Bucasia）仅售33.5万澳元，比2011年1月购买时的价格减少了5.5万澳元。这套三卧室住房已经在市场上销售长达706天，终于在4月8日卖出。

包括Rockhampton和Gladstone在内的Fitzroy地区的房产转售亏损程度仅次于Mackay，亏损比例达29.6％。

卖家在2009年10月以46.5万澳元购买的Gladstone的一套四卧室房子（9 Sutherland Court, Telina），上月初的售出价仅为44万澳元。该镇的住房与商业房市场一直受到矿业衰落的影响。

昆州地区的表现突显出全国各地不同的市场情况。

转售亏损比例最低的地区如下：

1、悉尼（新州）（2.4％）
2、Illawarra（新州）（2.5％）
3、Toowoomba（昆州）（2.7％）
4、Newcastle 和 Lake Macquarie（新州）（3.4％）
5、珀斯（西澳）（5.5％）
6、Geelong（维州）（5.6％）
7、墨尔本（维州）（5.6％）
8、Ballarat（维州）（6.5％）
9、Far West 和 Orana（新州）（6.9％）
10、New England and North West（新州）（7.4％）

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悉尼派珀角豪宅成中国富豪“必败品”

Chanel、Louis Vuitton和Prada算什么，《澳洲金融评论报》说中国人现在的奢侈新宠是在悉尼东部富人区派珀角（Point Piper）占得一席之地。

澳洲这个最富裕的城区房价中值已经超过900万，吸引的不仅仅是本地买家，还有已经在当地扎根的华裔富豪和新中国移民。5月20日晚上，一位拥有澳洲居住权的中国人就花大约4000万买了一栋3层的欧式建筑“曼德勒”（Mandalay）。
 
“他们想要最好的。”全球著名物业顾问莱坊国际（Knight Frank）的亚洲市场高级总监Dominic Ong称。
 
“这与彰显地位有点关系，但中国人最希望的还是享受生活，就跟其他人一样。派珀角面朝北，可以饱览海港大桥和歌剧院。”
 
中文地产服务商居外（Juwai）的副执行长安祖耀表示，派珀角对中国买家的吸引力与对澳洲人是一样的。“它有大量高端房产，滨水景观和地理位置都是文化核心。因此，中国买家爱上派珀角的理由与澳洲人是一样的。”
 
“曼德勒”虽然不是滨水豪宅，但同样可以看到悉尼海港和歌剧院，还配有健身房、桑拿房、酒窖和加热泳池。
 
中国买家觉得没有多少地方比派珀角好
 
不过不是每个人都把这种现象称为新的中国潮。有份销售“曼德勒”的LJ Hooker Double Bay中介Bill Malouf认为，这可能只是一种延伸。
 
“中国人在派珀角买房是因为它的终极地标位置。如果他们要在悉尼买，他们就想看到悉尼大桥和歌剧院。这与澳洲人去巴黎就想吹嘘自己住在埃菲尔铁塔下一样。”
 
Ray White集团的联合主席怀特（Brian White）也住在派珀角，他说这个区时代以来都拥有出色的地理位置，不用多久澳洲新人也都爱上它。“他们觉得派珀角是‘得天独厚’”怀特说。
 
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澳洲利率每降0.25% 悉尼房价平均增长4000澳元

根据穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的模型，央行利率每降0.25%，悉尼房价就平均增长4000澳元。

5月澳联储再降息至新低2.0%，令澳洲房价平均增长0.5%
 
据《澳洲人报》报道，这个模型发现，澳联储（Reserve Bank）5月的降息将令澳洲房价平均增长0.5%，而对利率最敏感的悉尼和珀斯房价将增长0.6%。
 
穆迪经济学家瑟科斯塔（Matthew Circosta）警告悉尼和墨尔本的趋势令人担忧，一旦利率恢复至正常水平，这些城市的业主将很脆弱。
 
“在其他所有条件都一样的情况下，房价在比较正常的利率范围内将被高估。如果东海岸热门市场的房价增长继续加速，需引入更加严厉的宏观审慎工具。”
 
澳联储和审慎监管局（APRA）都对悉尼和墨尔本表示担忧，因为受1月份以来的两次降息推动，它们的房价继续迅猛增长。最新的CoreLogic RP Data数据显示，悉尼房价年比增长了14.5%，墨尔本增长了10.6%。
 
穆迪分析师尝试预测一旦利率恢复至正在的水平4.5%，房价会被高估或低估多少。穆迪的模型显示，新州房价现在被高估了2.9%，仍处于“公平”范围。但维州房价现在已被高估8%，一旦澳洲利率开始攀升，将被高估13.3%，高估水平过于严重。
 

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