避险避税?父母将澳房登记在子女名下的利与弊 | 澳洲

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近半年来,海外人士的贷款限制对澳房市场着实有着不小的冲击。

不幸的是,汇丰银行也在约半个月前将申请“海外贷款”的VIP客户定存条件从3个月延长为6个月;新加坡银行也声明将停止向海外收入且购买布里斯班楼盘的中国大陆买家发放贷款

雪中送炭”的是,本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策,这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息,申请条件的关键词大概为:自住房非投资,可最多贷70%,父母还款,父母中一人与留学生必须联名购房。

本人并不精通贷款业务知识,法律专栏也不探讨此部分内容,但引发我思考的是若父母出资买澳房,到底该不该放子女的名字?或者,留学买房,到底用父母的名字还是自己的名字?相信房产界的朋友一定已经被各位家长询问过无数次了,那么此文将着重分析“父母将澳房登记在子女名下的利与弊”。

(除非另有注明,本文讨论的“子女”多为在澳留学生或无稳定收入的青少年。)

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  1. 利? —— 为什么一些父母想把澳房登记在子女名下?
  • 规避各种税费: 将房子直接登记在子女名下,相比赠予、继承或过户等既省钱又方便,能省下不少税费,还不用担心未来澳洲是否有可能会实行遗产税。如果子女已获得绿卡,则更可以避免近半年澳洲各州相继实行的海外人士购房的附加印花税;
  • 规避家庭破产风险:有些家长从事商业经营活动或政治岗位,在经营良好时提前策划,以孩子名义购置房产,如果面临生意失败,资不抵债等风险,还能给自己保留一部分东山再起的资本,为自己和孩子都留条后路;
  • 规避FIRB申请费:如果子女已获得绿卡,则可以免交至少5000澳币的外资审查委员会的申请费;
  • 规避二手房的购房限制条件:FIRB规定,海外人士购买二手房有不少于12个月的签证要求。许多在中国工作生活的家长往往不能达到此要求,而留学在澳的子女往往有长达3年的签证,因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择;
  • 担心子女的婚姻财产纠纷:因为对澳洲家庭法的不了解,许多家长误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度,所以为子女事先购置房产作婚前财产,以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知,澳洲却实行婚姻共同财产制度,无婚前婚后财产一说;
  • 夫妻感情出现危机:夫妻之间产生矛盾时往往互不相让,谁也不愿在财产上吃亏,此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护,从保护子女权益出发,协商将房产登记在子女名下。

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  1. 弊? —— 子女作产权人,可能带来的风险是什么?
  • 子女买澳房不能贷款:首先,《合同法》规定,未成年子女一般情况下不得独立签订购房合同;此外,买方若为未成年人一人,则该房屋买卖不能申请银行贷款,只能一次性付清房款;
  • 子女无法再获得首次置业补贴或印花税减免:澳洲政府有系列利好政策来支持与辅助青年人或新移民在澳洲安家置业,提供补贴与税务减免。如果父母在子女留学时,便与其联名购房,那么子女今后将无法获得再首次置业优惠;
  • 同居视为配偶,对方有权利申请分财产: 你或许不知道自己的孩子在澳洲有多会撩汉/妹,你或许也不知道他们已经同居,但在澳洲,同居一样是法律保护的合法行为,同居一年以上的事实婚姻伴侣享有与婚姻制度下夫妻的同等权益;
  • 留学生报税问题:若该房产为投资房,那么租金收入需要作为留学生在澳洲的收入用来报税,当年收入超过18,200澳币以上的部分则需要按规定缴税;此外,将来女子毕业留在澳洲工作的话,未来此房产的租金更要作为收入来缴税;
  • 父母无权处置房产:子女若作为唯一产权人,父母便不能随意出售、抵押子女名下的房产。若为未成年人,父母必须保证出售房产是为了未成年人利益的保证书,且出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则,子女可提出异议,认为父母侵犯其合法权益,要求其承担赔偿责任;
  • 父母离婚时易出纠纷:如果夫妻离婚,以子女名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割,那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住,可能会由此引发抚养权争夺局面;
  • 父母想再收回房屋困难,且无法控制子女成年后擅自处分房产:一句话,多少留学生倒在赌城和美人的石榴裙下?并且,如果子女成年后不履行赡养父母的义务,父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。更需要注意,因为在澳长期生活的子女可能与你的传统观念与生活习惯是有很大不同的,实践中已有在澳子女成年后将房屋出卖,不让其父母探访或移民同住的情况发生。
  1. 如果现在一定要登记孩子的名字,那么我该怎么做?

依以上分析,各个家庭的情况各有不同,难评判利与弊,最好与最坏。一般来说,若父母购买澳房时,要求一定要加孩子的名字,可考虑以下方式:

1) 共同共有 – Joint Tenancy:联名购房时的一般原则。

  • “不分你我”:所有购房者共同拥有该房产,即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担;
  • “生还原则”(Principle of Survivorship):共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦,也少了很多法律的手续。如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。

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2) 按份共有 – Tenancy in Common

  • “比例分你我”:与上述共同共有不同的是,购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权;
  • “自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人;
  • “出资不同”的首选:如果在最初购买这个房子的时候,双方所支付的首付是不一样的话,那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

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  1. 如果现在没有登记子女的名字,那么未来怎么把房产留给子女最划算?

1) 在中国:根据中国《物权法》、《继承法》以及相关法律解释与税务制度,一般情况下,在继承、赠与和买卖三种方式中,购买房产后满2年再转卖给子女是将房产留给子女较为划算的方式:

  • 如果该房产为父母唯一住房,且已满五年,那么个人所得税和营业税都会减免,只需缴纳房屋总额1%的契税。
  • 相比继承和赠与,子女向父母购买该房产再出售时,只需再缴出售价1%的契税和1%的个税。而通过继承、赠与获得的房产在转让时要交差价20%的个税。
  • 以一朋友父母在温州的房子为例,假设他现在以500万人民币的市值向父母通过购买的方式获得,若3年之后他再以700万人民币出售该房产时,通过以下三种方式的税务分别为:
(此表格来源于金装律师诉讼保全中心,非本人原创)
(此表格来源于金装律师诉讼保全中心,非本人原创)

2) 在澳洲

  • 读者思考题:何种方式将澳房留给子女最划算?
  • 可将答案留言至本人微信(lin61230),有理有据者即可获30分钟免费中澳两国法律咨询。

注:

  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;
  • 本文前言内容不构成贷款建议,请依个人情况与银行或贷款经理确定申请方案;
  • 本文涉及部分贷款业务知识,特此感谢NAB银行贷款经理Kevin 提供参考信息。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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看完天后蕾哈娜伦敦买房经,感觉自己买了假房!| 英国

而在伦敦众多区域中,蕾哈娜就选中了霍斯顿(Hoxton)。她的伦敦朋友也都向她推荐此地,说“这是伦敦最有趣的地方。”

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天后级明星的挑剔可想而知,跟着明星选房,确实能看出不少门道。

首先,这里有几个容易被忽略的房价“助推神器”。英国房产网站Zoopla调查显示,定期的集市会给周边物业带来额外5%的溢价。

始于1687年的Hoxton Street Market是伦敦最古老的集市之一。新鲜的蔬菜水果、衣服玩具、艺术佳作,应有尽有。

有艺术氛围的社区,物业溢价3%-5%。

Hoxton是伦敦的潮流聚集地,这里聚集了超过600座可供展览的艺术空间,每个工作室都有聚集三四十位的设计师或艺术家。

知名品牌Jimmy Choo 由此地开始了辉煌的时尚之路。

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名人因素还将使物业再额外增值3-5%。

蕾哈娜在这儿购置公寓后,一众美国时尚达人也接踵而至。

除了艺术、时尚和传统,Hoxton还是伦敦金融城和科技城的后花园,与新经济的巨大价值无缝相邻。

有着欧洲硅谷之称的伦敦科技城,已有超过1600家公司入驻,吸引了谷歌、Facebook、英特尔、思科等科技企业和新兴独角兽公司的青睐,有超过58万高薪精英在此工作,占全伦敦就业岗位总数的27%。

作为这些新贵阶层首选的安家之所,Hoxton已成为伦敦两大新兴富人区之一。

与传统的西南富人区在文化和经济发展上对比鲜明,而崭露头角之势也令该区房价较西南富人区的咋舌天价,更平易近人。

英国新贵们和传统富人的偏好之别,在Hoxton淋漓尽致体现。

从经济领域到人文底蕴,Hoxton成为个性新贵们的休憩地

如果你问伦敦人,哪里最IN 哪里最潮,哪里有着最当下的艺术交汇,所有人都只会回答Hoxton。

与伦敦西边传统富人区不同,Hoxton的崛起得益于伦敦最富创造性的一群人——独立设计师与科技城新贵。

与聚集在西边传统保守的Old Money们不同,这些时代的弄潮儿们用自己独特的才华与特立的个性成为新的国民经济支柱。

最著名的WhiteCube Gallery(白方块画廊)、百年艺术馆、迷迭香剧院纷纷落户于此。如此多元化的文化氛围是全球现代艺术家们的梦想地。因此,Hoxton地区逐渐形成了独特的人文气质。

在竞争激烈的CBD生存,而在Hoxton享受生活

受到这些新贵们的生活习惯与偏好的影响,在Hoxton,随处可见独立个性的公园、集市、咖啡馆、餐馆、酒吧等,为该区住户们带来别具一格的的生活乐趣。

占地19公顷的Shoreditch 公园在寸金寸土的一区内可谓奢侈,为Hoxton区的住户们提供了休闲的重要场所。

同时园内设有各项运动设施场地,共享单车站、露天剧院等等。

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建成于19世纪初的摄政河,总长13.8公里,基本横跨伦敦北部,是散步休闲放松身心的好地方。

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Geffrye博物馆建筑建成于18世纪,为一级历史建筑,该馆收藏并展出自1600年以来英国的家庭摆设和家庭生活,独特而温馨。

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享誉伦敦的咖啡圣地Curio Cabal,供应伦敦最炫酷的鸡尾酒Proud East。

除了咖啡,Hoxton还有获得真正啤酒比赛(Campaign for Real Ale)冠军的酒吧——Wenlokc Arms,贝克汉姆就是这里的常客。

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伦敦一区的便利与地位,伦敦人都会懂

区域内同时拥有多条便利的公交线、新建的可以直通国王十字地铁/火车站的骑行路线,并且散布着Hoxton、Old Street、Farringdon等多个地铁站。

风和日丽的时候,穿上轻便的徒步鞋,也可步行前往科技城区。 

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丰富的教育资源

东伦敦人总给人一种时尚、前卫、活力的年轻者形象,然而这并不影响Hoxton的成为家长们的安家之选。

在霍斯顿区步行可达伦敦城市大学、伦敦大学国王学院、帝国理工学院、伦敦政经学院等多所大学。区内更有众多评级为杰出(Outstanding)、优秀(Good)的小学、中学。

在此处,你也许分分钟和世界高校的学霸们擦肩而过。

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(据英国大家庭)

婴儿潮退休换屋 或推高公寓楼价 | 加拿大

有温哥华研究房屋规划的学者指出,婴儿潮退休人士“大屋换细屋”的潮流,由于经济能力较好,将会推高楼价,令年轻人买楼更加困难,他更指责政府一直忽略长者房屋的问题,引致不少低收入或没有屋可换的长者不单要挨贵租,甚至有可能沦为无家可归者。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

婴儿潮退休换屋 或推高公寓楼价 | 加拿大
婴儿潮退休人士“大屋换细屋”的潮流,由于经济能力较好,将会推高楼价,令年轻人买楼更加困难

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西门菲沙大学(SFU)城市研究项目总监甄瑞谦,周五接受《星岛日报》访问时表示,随着人口老化,“大屋换细屋”这趋势将会持续,但他担忧这会推高柏文的楼价,因为现时柏文的购买者:有年轻上车一族,也有投资者及炒卖者,再加上“大屋换细屋”的买家。由于“大屋换细屋”买家,手头上拥有现金,出价也会阔绰一些,换言之也会把柏文楼价推高,年轻一族若要上车,就须与他们竞争,也增加柏文可负担性的问题。

轰政府忽略提供长者屋

甄瑞谦又指,一直以来,长者房屋都被政府完全忽略。他说,并非所有长者都能够“大屋换细屋”,好像在华埠的不少公公婆婆,他们都是住在一些廉租公寓,但近年由于柏文楼价不断上升,令租金攀升了不少,导致这些公公婆婆面临被逼迁,更有可能沦为无家可归者。他呼吁政府有关部门要关注这现象,又希望传媒多报道这方面的问题。

卑诗大学(UBC)社工系教授殷妙仲表示,“大屋换细屋”人士搬到子女居住地方附近这现象,不单发生在华裔身上,就连他身边的西裔同事,退休后也搬到子女附近地方居住。他说从社会服务的角度,这其实是好事,因为这些人可以向家人提供服务,好像托儿服务,从而舒缓公共服务的需求。不过,他指“大屋换细屋”潮也是一种人口流动,政府有关部门好像加拿大统计局就应该反映这现象,因为“大屋换细屋”人士搬到某区,由于这批人都是年纪较大,该区的医疗需求也会增加,政府有关方面就要作出资源调配,否则可能会出现问题。

(据西岸居)

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

当前,到美国买房已成为国内高净值人士的热门选择,或自住,或成为重要的投资理财选择。不过,对于大部分打算到美国买房的国内买家来说,必须了解的问题是:你的资金准备够了吗?你知道在美国买房,除了房价本身,还包括不菲的买房费用和持有费用吗?且看居外网为你一一介绍。

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

一、美国房产价格:34—70万美元左右 (最大支出)

根据居外网对国内买家在美国买房的数据分析,尽管美国国土面积与中国大陆相差无几,但大部分国内买家最终买房的目的地都在旧金山洛杉矶纽约波士顿这几个都会区。旧金山和洛杉矶的华人区比较多,也相对成熟,纽约是美国的金融中心,而波士顿则是中国留学生汇聚的留学重镇,自然也成了国内买家青睐的买房市场。

2016年11月美国七大都会区房价地图

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

由2016年11月美国各都会区最新房价地图可看出,11月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中,旧金山市、圣马刁、伯克利与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高,中位数约120万美元。旧金山市与圣马刁的房价为113万和112万。伯克利的房价为100万左右,尔湾的11月成交价中位数也名列前茅,约77万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色,11月房价中位数不到4万美元。

作为专业海外房产平台,居外网提供每月美国的最新房价数据,可点击查询。

2016年最新美国主要城市房价走势

 

二、不得不付的美国买房相关费用:占房价的5%-7%(容易忽略的购房成本)

 大家还要把买房过程中所产生的系列支出考虑在内,因为这绝对不是一笔可以忽略不计的费用,为了帮助大家更好地做好购房资金方面的预算,下面跟大家说说在美国买房,买家必须支付的10项费用。

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

想要了解更多,可点击查询 在美国买房后,会牵涉到哪几种费用?

 

三、美国房产税:0.5%-3%(买房后必须支付的重要费用)

 美国房产税并没有一个特定的标准,而是由每个州政府自行规定,每座城市的税率也有一定的差别,所以,投资者如果想要知道自己每年需交多少房产税的话,就得先确定想要投资哪个州和是哪座城市。大部分美国州的房产税税率在房价的0.5-2.5%左右。

居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

了解更多相关内容,可点击:

美国房产税介绍

美国各州房产税一览表

美国房产税如何征收

 

总结:

根据以上介绍,我们以在美国购买一套50万美元的房产为例,买家需要准备的资金为:

房产总价50万+相关费用(5-7%)+第一年房产税(0.5-3%)=54万美元

注:以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。

由此可见,去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的,加上这些,美国买房费用预算可又要增加不少。居外网建议大家一定要提前了解并做好相应的购房计划。

 

居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章

 

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安省对外国购房者征15%的税收的影响 | 加拿大

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为了打击在大多伦多及周边地区投机炒作房地产市场的行为,安省政府决定在2017年4月21日起开始对外国人(公司)在该地区购房征收15%的反投机税;同时,国际留学生和获得工作签证的人士在该地区购买房屋后,可以获得该税收的返还。本文就这方面的政策作简单介绍。

1、外国人和外国公司

从2017年4月21日起,外国人和外国公司在大多伦多及其周边地区购买房屋时,必须缴纳15%的反投机税收。这里的外国人是指在加拿大生活的未获得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外国公司是指未在加拿大注册的公司,或者虽然在加拿大注册但是部分或全部,直接或间接地由外国公司控制的公司。

2、15%税收所适用的房产包括哪些?

安省所征收的15%的反投机税收主要适用于购买居民住宅型房产,包括独立房屋(detached)和半独立房屋(semi‑detached houses)、镇屋(townhouses)和共管公寓(condominium units)。此外,所购买房屋属于两个单元房屋(duplexes)、三个单元房屋(triplexes)、四个单元房屋(fourplexes)、五个单元房屋(fiveplexes)和六个单元房屋(sixplexes),外国购房者也需要缴纳15%的税收。

对于所购买的房产超过6个单元的出租公寓大楼,以及购买农业用地,商业和工业用地,购房者不需要缴纳15%的反投机税收。

3、15%反投机税的豁免

如果外国人获得了安省移民提名项目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)},或者外国人获得难民庇护身份,该外国人在该地区购买房屋时不需要缴纳15%的反投机税收。

若外国人的配偶具有加拿大公民身份,或拥有加拿大永久居民身份,或者是安省移民提名项目的提名者,或者是拥有难民庇护身份,该外国人和其配偶联合购买房屋时,不需要缴纳15%的反投机税收。

4、15%反投机税收的返还

外国人在购买房屋后的四年内获得了加拿大的公民身份,或者获得了加拿大永久居民身份后,可以获得该项税收的返还。

国际留学生在购买房屋后的至少两年内在安省的大学(University/College)注册了全日制的学习课程,可以获得反投机税收的返还。

外国人在购买房屋后,能够合法全职在安省工作至少一年后,可以获得反投机税收的返还。

5、15%反投机税收所适用的地区

从一般概念上讲,15%反投机税适用于多伦多及其周边地区,或者称为大金马蹄地区。那么,该地域范围又包括那些具体的地区呢?

从地理范围来看,主要包括以下地区:Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。对我们中国人来说,比较熟悉的地区,除了大多伦多地区外,像汉密尔顿(Hamilton)、滑铁卢(waterloo)、尼加拉瓜(Niagara)、贵而富(Guelph)等都包括在这次反投机税所征收的范围内。

从该政策的具体内容看,该政策的设计确实是为了打击在大金马蹄地区投机房地产的炒作行为,而对于那些要在该地区安家置业者影响并不大。当然,对于国际留学生和获得工作签证的外国人士来讲,尽管在未来一到两年内可以获得税收返还,但是,现在在大金马蹄地区购房要多支付15%地费用。因此,这种政策实际上也抑制了这部分人士对购买房屋的需求。

关于房屋贷款详细政策,请通过居外联系安省持牌贷款专家成小洲

(注意:本文仅为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。资料来源:加拿大安省政府网站)

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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《USA地产大亨》连载(三)——独栋别墅物业 | 美国

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近年来,美国住房市场正在经历着大规模的转变,住宅拥有率(Homeownership Rate)在2004年达到近70%的顶点后,便开始一路下滑,2015年底下降到不到64%,相当于25年前的水平,与此相对应,独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因,住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影,以及巨大的人口结构变化,包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中,步入工作岗位的千禧世代(Millennials)并不急于买房,以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后,全美5500万套以贷款购买的房产中,大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖,这便是所谓的法拍屋(Foreclosed Home)。这些住宅被收走后,房主的信用记录会受到严重影响,加之金融危机后更加严格的贷款审查标准,使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而,即便是七年之后违约信用记录被消除,银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎,对贷款人信用的要求更高。因此,这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房,而相对于公寓,他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外,美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似,很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而,随着时代的变迁,这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代(Millennials)是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比,千禧世代的财务状况更加窘迫,他们中的很多人担负着高额学生贷款,刚毕业便遇到了严重的金融危机,让他们需要更多时间储蓄购房首付款,然而随着房租不断攀升,积累存款就变得更加困难;另一方面,如今的美国年轻人更倾向于租房,这样,他们便能在获得新工作后随时搬家,而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭,很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年,出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%;2006年到2014年(下图),出租型别墅增加了390万栋,即34%。同时,由巨大的需求推动,别墅租金也迅速上升,2015年,包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

资料来源:美国人口普查局,Moody’s Analytics
资料来源:美国人口普查局,Moody’s Analytics

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区(Neighborhood)购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如,在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭;位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生,暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率(Property Tax Rate)在不同地区不尽相同,计算租金回报时房产税是一笔重要支出,但高税率不一定是一件坏事,只要别墅位于容易吸引长期租户的地区,仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区(School District)划分范围,在本学区内招收学生,因此,房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素,位于优质学区的房产升值更快,出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入,意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”,包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是,前十名的城市中,有四个位于德克萨斯州,据福布斯评论,德州已成为一块巨大的人才磁铁,高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中,达拉斯2010年至2015年就业增长15%,远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目,需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可(Building Permits)。此外,投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可,如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓,则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场,其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建,和独栋别墅土地开发三种方式(对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》)。

个人投资者

投资于几套住宅,获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内,房屋销售价格和月租金的比值(售租比,Price-to-Rent Ratio)较低,投资回报有限。据统计,2014年,中国有78%的城市房屋售租比超过300:1,而在北上广深那样的一线大都市,售租比超过800:1的房产也随处可见。相比之下,美国的房产投资回报率高了很多,例如,一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元,月租金约$1850美元,售租比为135:1,意味着大约11年的租金即可收回房款,扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后,预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多,投资后,BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

美国独栋别墅物业
美国独栋别墅物业

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的,由于人们对住宅的刚性需求,住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小,出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括:

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常,别墅每月的费用占租金收入的50%左右,然而,如果市场供过于求,或处于市场低迷阶段,则别墅的空置率提高,租金下降,在极少情况下,可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外,如果市场不景气,出售别墅时,可能物业升值幅度很低,甚至出现售价低于购买价的情况。因此,在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校,且生活较为便利的地区,从而确保即使在整体经济低迷的情况下,投资仍有较好的回报。例如,德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位,其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍,共创造逾200万个就业岗位,超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司(Property Management Company)寻找租户、收取租金,并进行房屋的日常维护,选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长,且爱惜房屋的高质量租客,并缩短房屋空置时间,降低房屋维护费用。

此外,独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而,如果投资运营方也投入自己的资金,在投资份额中占有一定的比例,则运营方与投资者的利益相同,有利于投资者的利益最大化。另一方面,独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式,因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

  • 美国住宅拥有率近年来一路下滑,从2004年的70%的下降到2015的不到64%,相当于25年前的水平,与此相对应,独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。
  • 住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影,以及巨大的人口结构变化,包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中,步入工作岗位的千禧世代(Millennials)并不急于买房,以及不断迁入的外来人口。
  • 投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。
  • 投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低,选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校,且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

Ben006

从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛谷。(旧金山房价走势

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国
旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市:格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产,其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度上升5.8%
    房价自2015年第四季度上升9.8%
索诺玛谷房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度增长4.0%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国
索诺玛谷房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为64天
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索诺玛谷房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为100.46%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国
索诺玛谷房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为56.83%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国
索诺玛谷房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

索诺玛谷第四季度的情况可以总结为一句话:“虎头蛇尾”。10月与11月的成交量可观——与2015年同期的成交数量与价格点类似。但是与2015年相比,12月的销量与新签合同的数量都有所减少。是总统大选对房地产活动造成了影响,还仅仅是比以往更加明显的季节性下滑,只有时间才能告诉我们答案。

整体来看,2016年索诺玛谷的房产活动与2015年基本一致,与旧金山湾区的其他地区相比,该地区的销量下降幅度最小。虽然购房者仍然非常谨慎,但低价房产相对充足,有助于保持需求。

市场统计数据

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷销售的最接近房价中位数770,000美元的一套房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

  • 1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
  • 2 室/2浴/1,480 平方英尺
  • 售价:770,000美元
高档房产
 
太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷出售的售价最高的房产。
 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

  • 3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
  • 4 室/9 浴/6,840平方英尺
  • 售价 : 11,500,000美元

前景预期

第一季度通常会保持不变。大量买家仍然积极,但大部分买家不会像2016年的其他时期一样过于狂热。卖家应留意有关其房产定价过高的意见,确保他们的房产尽可能处在最佳状态。索诺玛谷是一个具有魅力的目的地,整个旧金山湾区的就业情况良好——这两大因素是未来房地产发展的好兆头。但是,在该地区,贷款利率增加的影响仍然比较明显。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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何时买房才划算?看看美国理财专家怎么说 | 美国

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美国房市持续上涨。图为加州的一处地产开放给买家参观
美国房市持续上涨。图为加州的一处地产开放给买家参观

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春末夏初之际,美国一些房屋纷纷上市挂卖。当前地产交易市场的活跃,让不少租房者为之心动。

当你在为自己选择租房还是买房而感到纠结之际,不妨看一看专家们的建议。Jean Chatzky是位个人理财专家,也是美国个人理财网站《The Balance》的资深编辑。以下是她的经验分享。

当你计划在某个地方住上至少有好几年的时间,当你看着成本的微积分时,你把钱投入房子中是有道理的。

买房,不仅仅是支付房屋贷款。你必须记住一点:除了购买房屋所有权之外,还有其他费用,有维护费,每年可花掉1%到2%。需要缴税,支付房屋保险。如果你家有一个草坪的话,需要打理草坪。如果你有一个车道的话, 冬天需要铲雪。有些东西可能是你不会指望的。

另一方面,如果你看大多数地产市场的升值,房价预计会继续上涨,稍高于通货膨胀率,这是很好的。它不会成为一个杀手级的投资,它是一种资本保值的补充方式。

如果你期望你在一个地方住上很长时间,你想建立一个补充的储蓄账户,偿还抵押贷款是一个非常好的方式。当您决定要搬家时,您可以获得一笔总额,然后再投资另一个物业。

以上的建议只适用于那些想要拥有一个地产的人。你想要买那个地方,把它变成你的财产,扎根下来,作为房子的屋主,拥有一处地产跟租一个房子感觉有所不同。所以,如果你的生活处于这一阶段,那就应该买房子。

互联网资讯综合整理

美媒:纽约已成过去 中国房产投资者开始瞄准迈阿密 | 美国

美国CNBC网站5月26日报导,美房地产经纪公司“OneWorld properties”CEO佩吉•富奇5月25日受访时表示,与过去中国投资者热衷於在纽约旧金山买房产不同,现在迈阿密正成为中国投资者一个“更便宜的”房产投资目的地。

福奇说,相比纽约旧金山西雅图这样的长期投资避风港,迈阿密的房产价格较为低廉,这帮助其成为中国房地产投资商的宠儿。

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迈阿密的房产价格较为低廉,成为中国房地产投资商的宠儿
迈阿密的房产价格较为低廉,成为中国房地产投资商的宠儿

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此外,迈阿密即将迎来的发展项目也进一步吸引了中国投资者的需求。目前,太古地产有限公司正在开发迈阿密一个综合发展项目,名为“Brickell City Centre”,它将涵盖豪华公寓丶办公楼丶酒店和购物中心。

报导说,过去人们认为这种外国需求的增长推高了当地的房产价格,并且迫使当地政府采取措施进行限制。不过,福奇认为,迈阿密的房地产市场仍处於增长阶段。她说:“我认为迈阿密还有许多成长的事情要做,其增长空间还很大。房地产市场并不是短期投资项目,而是长期的。”

(据新浪中国香港)

悉尼、布里斯班两地买房 印花税竟相差24倍!| 澳洲

据房产网站Realestate报道,CoreLogic RP Data研究机构进行了一项评估,内容主要为在购买最能负担物业时,每个首府城市的首次置业者需有多少存款才能满足首付及印花税的要求。该机构以此发布了最新的《房地产脉搏报告》(PropertyPulse)。

据了解,评估中以每个首府城市25%的房价来当做城市较低端房产的价格。基于这个标准,布里斯班的首次置业者购买价值39万澳元的物业,需要支付5%的首付20,543澳元。而在悉尼购买66.6万澳元的物业则需59,033澳元存款才购支付首付和印花税

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悉尼、布市两地买房 印花税竟相差24倍!| 澳洲
悉尼布里斯班购置最可负担物业,所需缴纳印花税相差24倍(Domain图片)

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CoreLogic方面的研究负责人劳伦斯(Tim Lawless)表示,这其中一个较大的差距来自于印花税。在以上的例子中,在昆州(Queensland)需要支付的印花税为1043澳元,而悉尼则为25,733澳元,两者相差24倍。这显示出,布里斯班的可负担能力更高,置业的机会更大。

布里斯班成为吸引买家之处不仅在于印花税。在住宅价格与收入比率方面,悉尼的房价是普通家庭收入的8.5倍,而布里斯班则是6倍。悉尼的中位房价比布里斯班高了近80%。

劳伦斯指出,抑制布里斯班房价增长的主要因素是低就业率。他建议政府应该实行一些税收刺激政策,鼓励商家重新来到昆州,以增加就业岗位。或者针对现有的商户实行税收减免等。另外则是进行基础设施建设,这将能促进就业、提高生产力。

相关资讯:中国房地产泡沫推高了澳洲房地产价格?

(据澳洲新快网)