泰國買房必看:2017年3月泰國各大城市房價及房租盤點 | 海外

進行海外房產投資,房價和房租都是每個投資者比較關心的問題,房價決定投入的多少,房租則反映了收入的多少。

近些年來,泰國房產憑借其低投入、高租金收益,以及永久產權、不計公攤、精裝修等優勢吸引了眾多國內投資者。據有關機構統計,在2016年中國人查詢海外房源目標國家全球排行榜上,泰國緊隨美國、澳大利亞、加拿大等傳統老牌國家之後,躍居第四位,而中國買家投資的重點主要集中在曼谷芭提雅、普吉、清邁等熱門旅遊城市。

由於泰國政策規定,外國個人買家只能購買公寓,故本文僅對泰國公寓的價格及租金進行盤點。

泰國公寓房價及租金整體情況

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泰国买房必看:2017年3月泰国各大城市房价及房租盘点 | 海外

分區域來看,泰國市中心公寓每平方米的價格在¥1,180.63-¥4,919.30之間,平均房價是¥18035.30/平方米,中心以外的均價則是¥10,561.52/平方米。租金的話,市中心壹居室價格在¥1,180.63-¥4,919.30每月,平均是¥2,559.10每月 ,市中心以外壹居室租金平均價格則是¥1384.96。

曼谷公寓房價及租金情況

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曼谷市中心的公寓每平米的價格在¥23,612.66-¥39,354.43之間,平均是¥28376.61/平方米,同樣是首都,跟北京比起來,曼谷房價還是比較低的。曼谷市中心壹居室的租金價格則是¥3904.02每月。

芭提雅房價及房租情況

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芭提雅市中心公寓每平方米的價格在¥11,722.61-¥18,560.81之間,平均價格則是¥14998.96/平方米。芭提雅市中心壹居室的每月租金價格在¥1,953.77-¥4,884.42之間,平均租金則是¥3122.05每月。

普吉房價及租金情況

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普吉市中心公寓每平方米的價格在¥9,768.85-¥19,537.69之間,平均價格則是¥15,987.74。市中心壹居室公寓壹個月的租金在¥1,953.77-¥3,907.54之間,平均租金則是¥2808.47每月。

清邁房價及租金情況

泰国买房必看:2017年3月泰国各大城市房价及房租盘点 | 海外

清邁市中心公寓每平方米的價格在¥5,861.31-¥13,676.38之間,平均價格則是¥10945.45。市中心壹居室壹個月的租金在¥1,367.64-¥2,930.65之間,平均租金是¥2098.17。

泰國是東盟中軸國,也是“壹帶壹路”重點國家,再加上中泰高鐵的建立,這些都為泰國經濟的發展創造了良好的環境,同樣,泰國的房地產市場的發展也會更加穩健。

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(據有路uoolu.com)

溫哥華地產局:公寓及城市屋熱銷 4月房價繼續上漲 | 加拿大

溫哥華地產局在近日公布,2017年4月大溫地區在MLS系統中的住宅銷量達到3,553個單位。與去年同期4,781套單位相比下降25.7,較2017年03月售出的3,579間略低0.7%。

與過去十年同期平均水平相比,4月銷售量高出4.8個百分點。

特別是公寓城市屋市場,今天前四個月,公寓城市屋銷量占到了所有房屋銷量的68.5%,而去年同期的數據只有58.2%。

溫哥華地產局主席Jill Oudil表示,雖然4月的樓市和壹年前相比有所下滑,但基本和歷史上春季的市場情況持平。房屋需求還是很大,和幾個月來的情況壹樣,供給仍無法滿足需求。這種市場情況也讓房價走高,搶offer的情況很普遍。

2017年4月大溫地區共有4,907套獨立屋、城市屋以及公寓在MLS系統中掛牌出售。與2016年同期的6,127套相比下滑19.9%。而與今年3月的4,762間相比則上升3%。

目前大溫地區所有掛牌房屋的數量為7,813個,和去年同期的7,550個相比增加了3.5%,和今年3月相比增加3%。

4月的銷售掛牌比為45.5%,和3月相比下降了2%,不過仍表示市場是賣方市場。壹般來說,如果這個比率在12%以下,則表明市場有下滑趨勢,如果連續幾個月超過20%,則表明價格將上行。

從房屋類型來看,獨立屋的比例則為26%,城市屋的比例為58.2%,公寓的銷售情況最火熱,公寓的銷售掛牌比例為82.2%,也就是說只要有新公寓上市,絕大部分很快就會被賣出去。

大溫地產局主席Jill Oudil說,隨著新建房屋不斷被放出,我們可能將進壹步看到房價上漲。過去3個月,公寓的基準價格大幅上漲8.2%,城市屋價格上漲5.3%,獨立屋上漲2.8%。

4月大溫地區房屋的基準價格為94萬1100元,和去年同期相比上升了11.4%,和過去三個月相比上升了5%。

立屋銷售方面,2017年4月份共售出1,211間,比2016年4月的銷售記錄1,979套下降38.8%;獨立屋基準價比去年同期增長8.1%達到$1,516,500. 比去年三月增長1.8%。

公寓銷售方面,2017年4月份共售出1,722間,比去年同期的2,107套減少18.3%。公寓基準價為$554,100比去年12個月增長了16.6個百分點,與上月相比增長3.1%。

城市屋的銷售業績也繼續保持上漲趨勢,達到620間,比去年同期的695套減少10.8 %;城市路基準價比去年同期高出15.3%個百分點,達到$$701,800,與2017年3月相比增長2.4%。

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(據西岸居)

限購又加稅!加拿大2017年誓要控制房價 | 加拿大

當生活在加拿大的大多數人,明星,政府,白領,藍領等等加入房地產推銷大潮的時候,那麼這樣的潮流離房價的崩盤還有多遠?今天主要以加拿大經濟的中心城市多倫多為例,這個看似的安定平靜、積極向上的城市,是否暗藏殺機,隨著近期的發展,經濟還安全嗎?

一、望眼整個加拿大的房價,呈一個上升趨勢。2009-2016過去8年中,多倫多樓市一直在漲。累計漲幅大約200%~800%,特別是多倫多地區的房價過去幾個月一直以15%-30%的驚人速度同比上漲。

多倫多,加拿大的經濟中心就業機會多,有利於年輕人的發展,越來越多安省年輕人以及安省以外的年輕人來其平台發展。其次多倫多,相對於加拿大整體的環境,多倫多是個居住的好地方,教育資源多,生活方式便利,臨近的城市風景優美,也是多數人考慮定居在多倫多的一個因素。09年到16年多倫多的常住人口,淨增加100多萬人,流動人口淨增加50萬人,達到600萬常住人口和近800萬淨人口的規模。

多倫多可謂是加拿大第一大城市,也是北美第四大城市,目前,房價漲勢已經超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華。截止今年3月,獨棟住宅均價同比跳漲33.4%至120萬加元,城中心區的獨棟住宅售價高達160萬加元,聯排住宅(townhouse)和公寓均價也實現了近三分之一的同比漲幅。供不應求被認為是房價飆漲的主要原因。

多倫多房產局數據顯示,3月大多倫多地區的住宅地產銷量同比上漲17.7%,至1.2077萬,其中公寓(condominium)和獨棟住宅(single-family detached  home)的銷量漲幅最大。盡管新增掛牌數同比上漲15.2%至1.7051萬,但掛牌數增幅仍趕不上銷售量的增長,導致當地樓市供給側繼續趨緊。

當然與國內相比,不如國內房價的攀升力度,但是對於一個經濟穩定的一個發達國家來說,這些快速的增長,讓政府內部憂心忡忡。

舉一個例子:加拿大Condo一室一廳(50-60平米)的房子為例子,位於Bayview與Sheppard-Yonge 地鐵站附近,臨近富人區,2015年成交價格32萬加幣以內,如今同樣的位置估值40萬加幣以上。

二、目前加拿大的自有住房率為70%,是全世界最高水平。

什麼是自有住房率:“住房自有率”是國際上考察居民居住條件的常用指標,其含義是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占整個社會住房家庭戶數的比例。

住房自有率高了帶來了什麼影響:家庭擁有自有住房,並不代表居住問題已經解決。經濟發達國家自有住房擁有率低,而落後國家的自有住房擁有率高。原因之一就是發達國家人口流動性強,為了減少住房買賣的麻煩,很多人寧願租房住而不是買房。相反地,落後國家人口流動性較差,擁有自有住房的家庭,反而更可能居住在自己擁有的住房中。

住房自有率水平高的國家,幾乎都是經濟水平發展比較低的轉軌國家,而住房自有率低的國家則大多為經濟發達的國家。其中住房自有率最低的當屬瑞士,在1990年,住房自有率低至31%,緊隨其後的是瑞典和德國;而住房自有率最高是亞美尼亞,其在1998年時數值高達96.3%。由此可見,住房自有率高也不是什麼值得稱道的事情,反倒是經濟水平落後的標志。

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多倫多可謂是加拿大第一大城市,也是北美第四大城市,目前,房價漲勢已經超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華
多倫多可謂是加拿大第一大城市,也是北美第四大城市,目前,房價漲勢已經超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華

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三、在低利率的刺激下,加拿大居民負債水平高,目前家庭債務收入比率為169.4%,相對於往年的146%大幅提高。

我們可以拿幾年前美國的次貸危機為例子:

1. 金融機構的所謂“創新”,制造了很多無法償還的貸款。

2. 房地產市場一直以來的上漲趨勢使得美國人樂觀地認為房價永不下跌,有人借款炒房,有人為房屋申請二次按揭進行消費。借款方有了(金融機構),貸款方有了(消費者),一筆一筆原本並不存在的資金就被金融機構”創造“了出來。這個過程一直持續,直到大量次級貸款(借給信用較差的人的貸款)無法償還,金融機構的資金鏈斷裂為止。這就是所謂的次貸危機。

3. 再看看如今安省家庭收入與房價的對比。

安省家庭收入與房價的對比
安省家庭收入與房價的對比
房價/收入比
房價/收入比

四、目前房地產行業占加拿大GDP過高。

對比加拿大的老大哥美國。作為發達國家,房產不應該是國家發展的經濟支柱。

如今美國:服務業占最大比重,全國四分之三的勞力從事服務業。2007年美國房地產總值12萬億美元,當年美國的GDP是16萬億美元,房地產和信貸這兩個經濟部門在頂峰時期主導整個美國的GDP。美國連續十多年的雙赤字現像並沒有轉機。十多年的赤字,債務還在攀升,貿易還是逆差,美國政府其實欠債累累。而依靠經濟景氣度的還債能力,還處於弱平衡,你就知道為什麼次貸危機那麼要命了。

五、目前溫哥華多倫多的限購措施。

望著日益見漲的民怨,加拿大政府憂心忡忡。加拿大各級政府都忙著把民怨轉移,首先針對的就是海外買家。

BC省政府近來的報告指出:從 6月的數據來看,全省範圍內,僅有大約 3.3%的房屋交易新業主來自海外,而溫哥華地區則有 5%的買家來自於海外。相比本地人,海外買家在房地產市場上出手更為闊綽平均出價高出 42萬許,達到 116萬。在六月份的 19個交易日內,大溫地區的 5000宗房屋交易中, 260個交易為海外買家,其中中國人占 234個。

這些數據非常斷章取義,不僅時間非常短,而且不一定具有代表性。聯邦政府希望通過調查海外買家對房地產市場的影響,從而對海外買家征稅。

2016年7月25日加拿大BC省政府宣布,將對外國買家(加拿大公民和永久居民PR除外)征收15%的特別物業交易稅。  這意味著如果外國買家(留學生、工簽、海外投資者等)在2016年8月2日後於大溫哥華地區購買價值2百萬的的別墅,將要額外支付30萬加幣的“BC省房產稅”。 另外,溫哥華全面開啟房屋空置稅也將很快實施。大溫哥華地區房產局(Real Estate Board of Greater  Vancouver)公布的數據顯示,1月大溫哥華區域局(Metro  Vancouver)的住宅地產銷售量同比大跌39.5%,為連續第七個月下跌,環比下滑11.1%。

4月20日,安省省長韋恩在多倫多宣布,政府將通過立法,在GGH地區的房市實施15%的非居民投機稅(Non-Resident Speculation Tax)。不是加拿大公民或永久居民的購房者,如果在這地區購買住宅物業,將要多付15%的稅。有超過6個家庭的多單元出租物業,以及農業、商業和工業用地,不適用於該稅。

立法通過後,新稅從2017年4月21日開始實施,在4月20日或之前簽訂了買賣協議的交易,可免於此稅。

就世界而言,澳洲NSW從6月21日開始在原有印花稅基礎上,對海外購房者加收4%的印花稅現在看來是非常“溫和”的了。

(據新華僑網)

各國年輕人是否和中國一樣背負房產枷鎖?| 海外

衣食住行,人生四事。這其中,房子的比重越來越大,尤其在年輕人的世界。比如中國,20來歲的年輕人紛紛擠進買房隊伍,不惜做“房奴”也要買套房子。那麼中國之外的國家,年輕人是否同樣背負著房產枷鎖呢?我們來看一下。

美國:年輕人房貸首付超低

美國年輕人買房都是找銀行貸款。

所以信用分數和收入很重要。美國人的信用分數是從第一張信用卡開始算的,你的任何貸款(包括學貸、車貸等),都和這個分數緊密相關。總的來說,信用分數越高,貸款利息越低。

2008年次貸危機前,美國年輕人買房需要付的首付超低,甚至有零首付的現像,銀行貸款批得也容易。現在銀行謹慎多了,首付也提高了,一般為5%-20%。

雖然買房不難,但35歲以下的美國人中,房屋擁有者比例並不高。

美國講究年輕人經濟獨立,沒有來自父母的資助,同時也不怎麼存錢,還要還各種貸款,加上近幾年經濟發展緩慢,買房真的不容易。

而那些能存下錢的人,也不一定就想買房安家。因為美國投資渠道眾多,而且買房容易養房難,租房各種省事……種種原因,造成了美國年輕人買房比率較低。

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美國買房容易養房難,年輕人買房比率較低
美國買房容易養房難,年輕人買房比率較低

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澳洲:買房壓力小,購房比例也不高

澳洲年輕人大多對房子沒有特殊情結。

家裡能給准備房子最好,沒有的話租一個,有地方住就行,不一定非要買。大多都是年紀比較大有家庭孩子的人,才考慮買房。

對於在澳洲工作的年輕人來說,買房最大的障礙是攢夠首期,一般是20%。目前澳洲屬於利息極低時期,而租金又極高,交房之後貸款利息基本上已經低於房租。

總體來說,澳洲年輕人只要工作穩定,尤其雙方都工作的年輕夫婦,買房壓力比國內年輕人還是小很多的。

英國:年輕人首次購房向父母尋求資金

調查顯示,英國大約三分之二的首次購房者,都曾向父母尋求資金幫助。

這一方面凸顯出英國本土人對樓市繁榮的擔憂,另一方面也體現出英國年輕人當下的生存狀態和買房困境。

近幾年,英國房價年漲幅高達10%,放貸標准自2008年金融危機以來不斷收緊,銀行要求購房者繳納更多首付。英國抵押貸款機構Halifax訪問20-45歲人群的調查報告顯示,63%的購房者從父母那裡尋求了資金幫助。

當前,作為普通白領的英國人面臨的購房困境,主要有房價高企、年輕人信用額度低、與亞洲投資者競爭,以及在城市交通和城鄉差別中做選擇等問題。這與中國當下年輕人的購房困境頗為類似。

加拿大:年輕人攢夠首付就買房

加拿大目前有1/5的家庭,必須用其稅前收入的30%支付房貸。隨著利率水平的提高,他們負擔房貸的能力還在不斷削弱。

加拿大,除非特例,很少能在大中型商業銀行找到首付低於20%、還貸期超過40年的房貸。這是為了避免衝動型購房,避免過高的房貸金融風險和房地產泡沫。

加拿大房屋產權是永久性的,但每年要交0.5~1%的物產稅。

60萬美元左右的房子,一般要交5000美元/年的房產稅。如果按70年、3%利息算,也要交100多萬美元的稅,夠買一套更好的房子了。

所以,加拿大年輕人的買房處境跟中國年輕人其實也差不多。貸款買房是主流,拿現金買房的事情在中國人到來之前都是聞所未聞的。

他們首付並不需要攢很多錢,只要有工作,每個月慢慢還即可。尤其是房租還很貴,跟房貸不相上下。這種情況下,能攢夠首付的,基本都會考慮第一時間買房。加拿大年輕人一般要1/3到1/2工資還房貸。

新加坡:年輕人買房無壓力,政府照顧

新加坡政府對於低收入家庭購買組屋,有各種政策照顧,會根據具體情況給出最高4萬新幣的補貼。

年輕人組屋買得跟父母近,也是政府考慮的情況。符合收入條件的年輕家庭,買新組屋跟父母做鄰居,政府補貼1萬新幣。有了這補貼,買個30萬左右的組屋,首付基本就沒問題了,三十年貸款,月供使用公積金就可以。

組屋是銷售給家庭的,也就是說,單個年輕人不可以購買,年輕人要購買組屋必須先結婚。

新加坡年輕人只要有正當工作,買房甚至可以不用掏一分錢(當然這是很極端的情況,不過確實有);然後住幾年賣掉,還可以賺上一筆。

中國:年輕人買房只能“啃老”

隨著房價不斷飆升,中國大學生難以承擔畢業後經濟壓力的現狀,已經越來越普遍。

年輕人工作後時間不長就要面臨著結婚、成家的問題,住房消費因此成為他們最大也是壓力最重的支出。

目前,中國年輕人買房或多或少都要靠父母補貼,少則幾十萬,多則數百萬。

韓國:年輕人買不起房

韓國與中國相鄰,連房地產的問題也類似。

從2014年4月份起,被稱作韓國房地產價格風向標的首爾江南地區住宅每坪的價格已經突破3000萬韓元(1 坪等於3.3平方米,1美元約合970韓元),接近6.5萬人民幣每平方米。

因此,男方的父母都會拿出多年的積蓄給兒子買房。家長沒錢或兄弟多的年輕人就只能選擇租房了。

法國:年輕人掙錢也不買房

法國的房價情況如何,法國如何控制國內樓市?

在法國工作的中國人郭斌介紹:“我每個月都有住房補貼,在法國不用買房子,不值得。像我住的房子,25平方米,價格2萬歐元左右,買了也沒升值潛力。而且外國人買了以後只能居住,離開法國房子必須賣了。所以很多人都不買房子。”

“另外房租也非常便宜。法國對房租控制很嚴,建了很多廉租房。如果沒有房子,還是剛工作的,拿著收入證明就可以去申請了。可以領補貼,也可以住廉租房。”

“在法國,年輕人掙錢都消費了,像旅游等。”郭斌說道,“這幾天我的住房補貼發下來了,每個月172歐元。我租的房子是25平方米,月租金300歐元,我一個月的工資是1500歐元,這個收入在保障範圍內,所以有住房補貼。”

日本:沒有學區房,房貸零首付貸款壓力小

整體上來說,日本的年輕人可以用收入的不到1/5來供一套150平米土地,樓上樓下120平米左右的小樓,當然是沒什麼壓力。

除了東京市中心的房子特別貴一些,想要擁有一套自己的住房並不困難。

但大多數日本人並不急著買房,人年輕的時候有各種可能性,可能會換工作,也可能被派到其他城市工作,租房住更方便些。

房租並不怎麼貴,同樣除了東京以外,不比京滬貴多少。就算租不起還可以申請租金和其他成本(給房東的禮金押金等等)相對便宜的公營住宅。

日本租金水平穩定很多年了,法律也保護租房者利益,房東單方面提出漲房租不給就請租戶離開的事情不會發生,租房沒什麼不便。而相對自由的戶籍制度,也令學區房的概念並不存在,包括結婚,女方並不會要求男方一定提供住房。

所以日本人通常會選擇人到中年事業有成的時候擇址買房,開始經營人生的下半場。

(據北京新浪網)

建屋局:組屋價與剩余屋契不成正比 價格或下跌 | 新加坡

有讀者指出,兩個同地區的組屋單位屋契相差數十年,但價格相差不遠。對此,建屋發展局表示,給組屋定價會考慮多個因素,例如市場環境、剩余屋契,以及周邊設施等,上述兩個單位的情況不同,不能直接比較。

99年屋契的組屋價格會因剩余屋契縮短而下跌,到了屋契末端,價值可能歸零,不過建屋發展局強調,房地產價格與剩余屋契並不成正比,剩余屋契也並非決定組屋定價的唯壹因素。

建屋局: 組屋價與剩余屋契不成正比  價格或下跌 | 新加坡
隨著越來越多組屋步入“高齡”,組屋價值是否會隨屋契縮短而縮水引起越來越多人關註(蕭紫薇攝)

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受訪的房地產分析師指出,由於“高齡”房地產在貸款和動用公積金時會遇到限制,因此較老舊的房地產貶值速度更快。

有分析師也相信,當高齡組屋越來越多,可能形成壹個新市場,未來年長者要換屋套現時,未必要向建屋局直接購買屋契較短的二房式單位,也可在公開市場上買面積較大、屋契較短,但價格更便宜的舊組屋。

舊組屋價值與屋契長短的問題,最近引發各界關註,有讀者上月中投函《海峽時報》,指建屋局在剩余組屋銷售活動中出售的組屋定價,並未反映屋契長短。

該讀者以去年11月剩余組屋銷售活動中推出市場的兩個四房式單位為例指出,雖然兩個單位剩余屋契相差數十年,價格僅差了不到5萬元。

這兩個四房式單位,壹個在宏茂橋5道、面積91平方公尺,剩余屋契62年,售價35萬7200元。該單位之前由建屋局收回,在剩余組屋銷售活動中重新出售。另壹個單位在宏茂橋21街,面積93平方公尺,是壹個依然有99年屋契的新單位,售價40萬4000元。

建屋局行銷與發展處處長伊格納修斯(Ignatius Lourdesamy)上星期在《海峽時報》回應時指出,建屋局給組屋定價時會考慮多個因素,包括市場環境、剩余屋契、樓層、面積、朝向等,以及所在地點,包括是否靠近市區、周邊設施、交通便利度等。

他說,雖然宏茂橋5道的單位屋契較短,但在七樓,也較靠近宏茂橋地鐵站和巴士轉換站、宏茂橋城(Ang Mo Kio Hub),以及宏茂橋鎮中心。

相比之下,宏茂橋21街的單位雖然屋契較長,但在二樓,而且在宏茂橋的西部,距離鎮中心較遠。

他說:“由於兩個單位情況很不同,不該直接比較,而且房地產的價格並不與剩余屋契成正比。根據新加坡估價師普遍使用的估價方法,考慮到貨幣的時間價值,頭幾年的前期屋契更值錢。”

新加坡測量師與估價師學會估價及實踐處主任張麗金也指出,屋契並非決定房地產價格的唯壹因素,其他因素包括房地產的狀況、地點、樓層等。

“單位的樓層及是否靠近地鐵站,都會影響組屋價值。壹般上每相差壹層樓,估值可能差0.5%;而壹個離地鐵站五分鐘步行距離的單位,與壹個需要搭乘短程巴士到地鐵站的單位,估價也會相差5%至10%。”

她也指出,在房地產估價中,剩余屋契是“房地產能帶來收入的時間長度”。“如果從投資的角度看,相當於在這些年中,房地產可賺取租金,因此這在估價中必定是壹個考量。”

國際地產顧問公司總裁邱瑞榮指出,如果組屋的剩余屋契不足30年,買家不能動用公積金,建屋局也不會為剩余屋契不足20年的轉售組屋提供房屋貸款,這些都限制舊組屋未來的“轉售能力”。

因此他認為,宏茂橋的這兩個單位,定價確實可以有更大區別。“雖然屋契較短的那個單位地點、樓層更理想,但別忘了舊組屋會有更多維修保養的問題,這些都會影響組屋價值。”

房地產經紀公司Chris International董事許家榮卻持不同看法。他認為,盡管舊組屋在貸款和動用公積金上會面對問題,但不代表這類單位今後會完全沒有市場,特別是地點較好的單位。

(據聯合早報)

房地產轉讓分期付款契約(Land Contract )交易模式介紹 | 美國

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近來美國房地產熱滾滾,過去東西沿岸是投資熱點,如今熱度從沿岸延燒至內陸,中西部受到比價效應拉抬,加上低利率造成租金飛漲,價格蠢蠢欲動,況且美國目前仍是“租不如買”的環境,租屋族開始考慮買屋。

不過,許多美國人沒有儲蓄的好習慣,要拿出數萬或數十萬美元的頭期款,很多家庭的財務都會出現捉襟見肘。為此,近期美國開發出一種房地產買賣交易模式——房地產轉讓分期付款契約(Land Contract)。

Land Contract的模式是買賣雙方以合約明定房地產買賣交易金額,買方可以支付較少的頭期款,並與賣方約定以分期付款方式支付買賣價金與利息;價金未全數付清之前,所有權與權狀由第三方保管,等買方將全部價金與利息按月繳清,再過戶登記,保障雙方權利。

分期付款期間,所有稅費如房屋稅、維修等,由買方自行負責,與賣方無關。 但期間若買方超過一定月份沒有按時繳納本金與利息,將視為違約,房屋所有權會歸還賣方。Land Contract交易過程中會委請律師做為公正第三方,律師除了簽署買賣合約,也要擔任監管分期付款的責任,任一方違約,律師都能明快處理,減少時間耗損。

實務上,買賣雙方談好價格後,買方准備1萬至2萬美元的頭期款,並約定支付本金利息,期間介於8~10年、每年支付8~10%利息,最後1年將剩余本金一次付清。

對買方來說,若手上現金不足、又無法立即從銀行貸出足夠金額,或是預期未來1~2年間買方經濟狀況將變佳,能夠向銀行取得更低的貸款,或是目標區域的租金與分期付款本利和相差不遠,采取Land Contract交易模式,可以事先鎖住房價。

對賣方而言,Land Contract的賣價通常會高於市價1~3成。因為房地產未來的處分與租金收益比較確定,就算未來房價下跌,不管是跌價損失或持有費用如房屋稅、維修費等都與賣方無關,不必擔心租客欠租不繳、房屋空租、房屋修繕等。唯一的缺點是,房價上漲的資本利得與賣方無關,且總價金無法一次取得,必須分多年取得,類似年金的概念。

對賣方來說,用什麼方式脫手房屋比較好?我個人建議,屋主應從幾個面向考慮,比如未來房價漲跌預期、物業管理質量、該地區租客平均素質高低、持有該房產每年的可能維修成本等因素綜合考慮後,才能做出正確的決定。

 

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最受白領歡迎的20個居住熱點 西南倫敦占據9位 | 英國

最新報告顯示,越來越多的年輕家庭正把居住地挪向東薩塞克斯的海岸線沿線,以便擁有更大的居住空間和更平緩的生活節奏;而那些傾向於留在倫敦的年輕家庭,則慢慢把目光移向泰晤士河岸以南, 倫敦的西南區占據9位。

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最受白領歡迎的20個居住熱點 西南倫敦占據9位 | 英國

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從下列的區域不難看出, 對年輕職業家庭具有吸引力的區域都離不開便利成熟的生活圈以及優質教育資源。 另外獨立的咖啡廳、大量的綠地、鬧中帶靜的地段更是價格不菲。 而距離倫敦市中心的距離也導致了房價的差異。 

20個熱點居住地區排行:

1/20 Hove, BN3(倫敦以南)

房產均價: £380,326 

在評選出來的倫敦最受歡迎的20個熱點居住地區中,Hove霍夫這個沿海小鎮連續三年被評選為最受歡迎第一名。

Hove霍夫地區的房產均價為38萬鎊,而三居室的別墅、價值在70萬鎊至100萬鎊之間的房產,最受歡迎。這些來到Hove霍夫小鎮買房安居的倫敦人,都是為了尋找更美麗平和的生活環境,相比於相鄰的旅游城市布萊頓,Hove霍夫這裡游客更少,但風景同樣美麗。

2/20 Wandsworth, SW18(倫敦西南二區)

房產均價: £763,418

Wandsworth旺茲沃斯的SW18郵編區被評選為了大倫敦地區最受歡迎的居住地區,這裡的房產均價在76.3萬鎊左右。

3/20 Wimbledon, SW19(倫敦西南三區)

房產均價: £703,388

4/20 Fulham, SW6(倫敦西二區)

房產均價: £1,090,094

5/20 Battersea, SW11(倫敦西二區)

房產均價: £891,796

6/20 Tower Hamlets, E14(倫敦東二區)

房產均價: £526,060

作為連接倫敦兩大金融城Bank 以及Canary Wharf的區域, 便捷的交通對年輕職業家庭的吸引力不言而喻。 該區域為傳統的倫敦城帶來無限的充滿活力, 是倫敦人新型的生活新趨勢。 

好房推薦:該區域新舊樓盤眾多, 請聯系Kingsley Hamilton 中國業務部咨詢。 

7/20 Brighton, BN1(外倫敦以南)

房產均價: £383,819

布萊頓Brighton,從海邊到南岸國家公園,被評選為最受歡迎居住地區的第7名。尤其受到年齡在25歲至44歲之間人士的歡迎。這裡有熱鬧的夜晚生活,有前衛開放的文化環境,還有與倫敦不到一個小時的通勤距離,處處都吸引著年輕倫敦家庭來此置業。

8/20 Streatham, SW16(倫敦西南三區)

房產均價: £468,161

9/20 Hampstead, NW3(倫敦西北二區)

房產均價: £1,352,836

而在所有當選的20個倫敦熱點居住區裡,Hampstead漢普斯泰德NW3地區是房價最貴的。這個傳統富人區一直吸引著明星、藝術家、富豪們置業, 對年輕的職業者也有著相當吸引力。 

10/20 Putney, SW15(倫敦西南二區)

房產均價: £742,683

Putney 是有著地鐵和火車連接市中心, 優質的校區和大面積綠地和較近的市區距離

11/20 Tooting, SW17 (倫敦西南三區)

房產均價: £677,614

12/20 Ealing, W5(倫敦西三區)

房產均價: £687,851

13/20 Hammersmith, W14(倫敦西二區)

房產均價: £1,139,668

Hammersmith 是西倫敦的交通樞紐和商業中心。 方便的交通和該區域幾所貴族和頂級私立中小學, 也成為年輕家庭的優選。 

14/20 Kilburn, NW6(倫敦西北二區)

房產均價: £897,236

好房推薦: 靠近地鐵站的准現房馬上推出, 請聯系Kingsley Hamiton Estates中國業務部獲取更多資料,一房49萬起。

15/20 Paddington, W2(倫敦西一區)

房產均價e: £1,231,224

16/20 Balham, SW12(倫敦西南三區)

房產均價: £810,975

17/20 Brixton, SW2(倫敦西南三區)

房產均價: £587,147

18/20 Reading, RG1(外倫敦以西)

房產均價: £265,342

雷丁不用多說,被比喻為英國的“雄安”,除了有26分鐘通勤倫敦的交通優勢、平均26.5萬鎊的低房價、優良的居住環境,還因為之後的伊麗莎白線交通工程和地區改造工程,而一躍成為相當具有升值潛力的新興人氣地區。

好房推薦: 雷丁湖畔小區公寓29萬起, 第二期馬上開放登記, 僅6套, 請聯系登記意向。

19/20 Chiswick, W4(倫敦西三區)

房產均價: £857,792

位於西三區的Chiswick 是倫敦最古老的區域之一。擁有眾多的獨立咖啡廳, 超市, 大面積綠地及西倫敦最大的商業城。 居住人群以律師、文藝工作者為主。 

20/20 Didsbury, M20(北英格蘭)

房產均價: £260,057

Kingsley Hamilton Estates 點評:

從下列的區域不難看出, 對年輕職業家庭具有吸引力的區域都離不開便利成熟的生活圈以及優質教育資源。 另外獨立的咖啡廳、大量的綠地、鬧中帶靜的地段更是價格不菲。 而距離倫敦市中心的距離也導致了房價的差異。 

(據悅居英國)

日本置業百科 | 3分鐘看懂怎樣在“2020奧運會舉辦國”買房置業

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日本最新房價報告

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弱勢日元推動2016年的日本出口貿易,吸引了更多外來外資,2016年日本經濟弱復蘇,不過,日本國內消費仍因為多年時斷時續的貨幣緊縮而滯漲。但日本住房市場在2016年卻表現紅火。2016年,東京公寓二手房均價漲9.1%,明顯好於之前一年1.01%的漲幅。東京住宅價格在2016 年4季度環比上漲1.16%。>>>詳細

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日本重點城市租金回報率

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數據來源:Global Property Guide

 

 

日本買房流程

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對於初次去日本置業的外國人來說,了解日本的購房流程、交易費用、房價等信息是基本的準備工作,知道了這些基本的信息後,開展後面的購房工作就變得容易許多。居外網整理了日本買房流程、費用及最新房價等方面的信息供大家參考。>>>詳細

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日本房貸流程

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對於多數想去國外置業的國內買家來說,能否貸款買房是一個非常棘手的問題。日本的房貸辦理也不例外,既要找到能對外國人提供房貸的銀行,又要了解各個銀行不同的貸款條件和利息。居外網整理了外國人去日本辦理房貸的大致流程及可供選擇的銀行信息供大家參考。>>>詳細

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日本房產稅費

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各個國家房產政策不同,外國人在買房時需要繳納的稅費也不盡相同。在日本買房時,除了購房款外,購房者還需要繳納哪些費用?後期的維護管理階段需要繳哪些費用?出租、轉讓時賣家又需要繳納哪些費用?居外網整理了日本房產在各個階段的房產費用供大家參考。>>>詳細

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擇校風刮到美國 老美爸媽也頭疼學區房 | 美國

在紐約,第8公立學校是公認的好學校。這所涵蓋小學和初中、白人學生佔多數的學校,有一流的師資、參與度很高的家長、豐富的課程、好學的學生,再加上該校坐落於有著“美國10大最美街區之一”之稱、與曼哈頓隔河相望的布魯克林高地,學校片區內的學區房價格高得令人咋舌。不惜重金住進學區房,本該順理成章進入好學校,可日前紐約市教育局的一紙提案,卻打破了這片好學區令人心醉的寧靜。(學區房值得購買嗎?)

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美國學區房
美國學區房

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學區改劃:巨大鴻溝不易踰越

兩個學校的差距太大了。橫在兩個學校面前不易踰越的鴻溝,是社區和家庭之間巨大的貧富差別和階層分化。

據悉,因第8公立學校嚴重超員,學區內持續的房地產開發熱潮又不斷催生新的就學需求,紐約市教育局遂向管轄該校的第13區社區教育委員會提出方案:將現屬第8公立學校學區的兩個居民區,即丹波(Dumbo)和威裡格山(Vinegar Hill)的大部分區域,改劃到附近另一所學校——第307公立學校的學區。

方案如若施行,便意味著,這兩個居民區正排隊等候第8學校入學名額的50個家庭,眼巴巴的期待將終成泡影,已入住學區的其他眾多家庭與他們心儀的名校也從此無緣。更讓家長們難以接受的是,第8學校和第307學校的差距實在太大了。

兩個學校的差距有多大?先看教學質量與學生表現,以紐約一家教育網站提供的數據為例,在今年紐約州公立學校共同核心標準考核中,第8學校有64%的學生閱讀達標;第307學校的同項達標率只有12%。而且,第307學校曠課率奇高:每學年有三分之一的學生曠課超過一個月。

更讓人吃驚的是,兩個學校相距僅僅一公里多,學生構成卻大相逕庭。按另一家美國教育網站的統計,第8公立學校白人學生比例為61%;而在第307公立學校,非洲裔和拉丁裔學生佔比則高達92%。

再看兩個學區的房產狀況。第8學校的學區房頗受追捧,這幾年房價節節攀升,數百萬美元一套的公寓比比皆是;第307學校的許多學生則來自學校街對面、低收入群體租住的法拉格特小區(Farragut Houses)。在以往的新聞報導中,小區的名字不時與貧困、毒品等負面詞彙相關聯。

學區改劃方案一出,許多家長開始抱怨和質疑,有的建起網上群組商議對策;只有少數家長願意去瞭解新學校。耐人尋味的是,對新方案,第307學校的家長也有牴觸情緒,他們擔心,富裕的白人學生的大量湧入,會給學校帶來未知的改變。

紐約教育局希望社區教育委員會能在今年11月之前就提案進行投票表決,以使新的學區劃界能在2016新學年生效。

橫在兩個學校面前不易踰越的鴻溝,是社區和家庭之間巨大的貧富差別和階層分化。如何運用智慧平衡不同的利益訴求,解決難題,對紐約教育管理部門是個挑戰,也是創造歷史性進步的機遇。

學區邊界:阻擋資源公平分佈

美國日益激烈的社會競爭,催生了大量不想讓孩子輸掉的家長,使得“擇校風”盛行,好學區的吸引力持續發酵。

“學區房”與教育不平等的相關性,在美國社會引起越來越多的關注。人們開始質問:“為什麼必須住進昂貴的房子,才能受到好的教育?”

學區房價格與教育質量到底有怎樣的聯繫?據《華盛頓郵報》報導,在首都華盛頓特區,學生總體閱讀測試成績達到熟練率80%的公立好學校,學區內的三居室房子中位價約為80萬美元。相比之下,同是三居室,如果中位價格低於46萬美元,其所對應的公立學校學生閱讀熟練率會低於45%。如果一個家庭只負擔得起低於30萬美元的房子,他們的孩子只能去讀更差的學校了。

為何房價高的學區教育質量也高?最常見的解釋是,美國公立學校辦學經費高度依賴學區內所徵收的房產稅,而房產稅的徵收額度以房價為基礎。因而,學區房價高,房產稅收入多,辦學經費自然充足;房價低的學區,辦學經費難免匱乏。在美國大部分州裡,花銷最大、最富裕的學區,學生人均開支是花銷最少學區的兩倍;在有的州,這一比例甚至超過三比一。

“辦學經費是重要原因,這是由美國的教育管理體制決定的。美國教育管理權基本在地方行政,教育立法權基本在州,各州又分權到各市鎮及學區,美國又是一個特別多元化的社會,各地情況很不一樣,談教育資源的公平化是個相當複雜的問題。而且,在教育的過程中,除了教育投入,其他因素也有很大影響。比如,能負擔起好學區房價的家長受教育程度大多較高,對教育更重視,會激勵孩子在學業上成功。”波士頓郊區尼德姆鎮已退休的高中法語教師克瑞斯蒂娜·米拉比萊(Christine Mirabile)對記者說。

現實的確如此。今日的美國,教育資源的分佈,與社會階層分化的態勢相吻合。記者看到,在波士頓富裕的郊區小鎮,家長在公立學校有著極高的參與度。大批擁有碩士甚至博士學位的職業女性在成家生子之後辭去高薪工作,做起全職主婦,全身心投入到學校相關事務和孩子的課外活動中。這樣的家長教育背景和教育投入,掙紮在生存線上的群體根本無力企及。

“在富裕的好學區,如果家長們認為州政府的撥款不充分,有的家長乾脆組織可以免稅的非營利組織支持教育,或者直接捐款給學校;在這些學區,有經濟實力的納稅人也會根據公立學校的辦學需要,組織學區居民表決增加稅收,加大對教育的投入力度。可是,在許多經濟實力弱的學區,低收入群體,尤其是少數族 裔,即使想要多付稅支持本學區的學校,也會因為各種因素困難重重。”居住在西雅圖市的英語教師、自由撰稿人安妮·瑪麗·利(Anne Marie Leigh)說。

美國日益激烈的社會競爭,催生了大量不想讓孩子輸掉的家長,使得“擇校風”盛行。近些年,因留學移民政策鬆動,各國“孟母”又紛至沓來,好學區的吸引力持續發酵,不斷漲價的學區房,讓無力負擔的家庭更加無力。

專家支招:打破房價與教育質量的聯繫

除了給不富裕的家庭和孩子創造更多的機會,政府還應該創建獎勵機制,鼓勵優秀教師到需要幫助的學校去任教。

“現在,家庭收入對孩子學業成就的影響,幾乎與父母教育程度所產生的影響一樣大了。”斯坦福大學教育學院研究教育領域貧困和不公平問題的教授肖恩·里爾登(Sean Reardon)教授說。

為促進教育資源的公平流動,彌補教育制度的不足,美國政府和民間正在進行多種努力,社會各界人士也紛紛獻計獻策。

華盛頓一家雜誌新近刊文《打破房價與教育質量的聯繫》,作者是賈森·貝德克(Jason Bedrick)和林賽M。伯克(Lindsey M. Burke),文中讚揚了華盛頓特區從2003年嘗試的“機會獎學金項目”。該項目向低收入家庭學生提供最高12500美元的獎學金,資助他們去私立學校就學。在投入上,相比當地公立學校學生人均投入,更為經濟,卻讓6100多名孩子有了改變命運的機會。

該文還力薦“教育儲蓄賬戶”的進一步推廣。與其他類似的金融產品相比,教育儲蓄賬戶的設計更為靈活。家長或其他人為孩子存入的專項教育資金,享受稅收上的優惠,可用於孩子從小學到大學任意階段的多種需求:購買課本、網上課程以及選修公立學校的課程,等等。2011年,亞利桑那州率先啟動了針對有特殊需要學生的教育儲蓄賬戶,佛羅里達州、密西西比州和田納西州緊隨其後。今年,內華達州成為向幾乎所有公立學校學生推行教育儲蓄賬戶的第一州。

對使用教育儲蓄賬戶的家長,亞利桑拉州作過一項調查。結果顯示:在不同分組人群中,家庭年收入在28000美元以下、經濟最困難的家庭,表達了最高即89%的滿意度。而這一人群中,有67%表示對他們孩子以前就讀的公立學校很不滿意。

波士頓所在的馬薩諸塞州,又被簡稱為“麻省”或“麻州”,公立教育水平一直在美國名列前茅。在提升經濟薄弱地區的教育水平方面,該州有著豐富的探索經驗,如積極推進一種公立民營學校類型——公立特許學校的發展。

據麻州中小學教育部專家、教育學博士沈安平介紹,麻州鼓勵經濟條件低下的社區創辦公立特許學校,吸引了一批敢想敢闖的教育工作者投身教育。麻州公立學校目前總在校生為956000多人,已建起公立特許學校81所,特許學校在校生人數37000多人,佔麻州公校在校生人數的3.9%。絕大部分特許學校開設在公立教育比較薄弱的城市社區。由於這些學校與其他商業、大學和教育研究機構有多方聯繫,獲得不少支持。許多學校相比同地區的其他公立學校,教育成果明顯突出。這些學校不僅提供非常優質的教育,還極盡全力幫助每一個學生獲得財務資助和其他幫助,使他們的高中畢業生幾乎全部上了大學。

“除了給不富裕的家庭和孩子創造更多的機會,政府還應該創建獎勵機制,鼓勵優秀教師到需要幫助的學校去任教。”法語教師克瑞斯蒂娜·米拉比萊對記者說。英語教師安妮·瑪麗·利也認為,美國應該向芬蘭等國家學習,提升教師的待遇和職業榮譽感,鼓勵更多優秀的人才投身教育領域。

(據新浪教育)