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居外研究：新加坡房市——政府嚴控下的機遇

新加坡公寓價格同比增長快速反彈

新加坡市區重建局（URA）的數據表明，2017年4季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年，隨著觀望情緒的緩解，低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來，新盤受到極大追捧，二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中，新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%，為7年來最高水平。

圖1：新加坡私人公寓房價走勢

來源：URA

新加坡房市中的政府調控

全球金融危機之後，隨著經濟復蘇，消費者信心增長，新加坡私人住市場市迅速復蘇，並且增速驚人。從2009年2季度到2013年2季度的四年間，新加坡公寓房價漲幅超過50%，這無疑引發了市場對房價過高與投資行為的擔憂。其實從2010年開始，新加坡政府就陸續出台多項針對賣家的限制政策，旨在為房價降溫，擠出泡沫。2011年底與2013年初，新加坡兩次增加外國人與新加坡當地居民購房需繳納的附加印花稅，2013年1月開始，外國人需繳納的附加印花稅上升到15%，永久居民購置首套房也需要繳納5%的附加印花稅，非首套房則需繳納10%。加上3%的基本印花稅，外國人面臨的總印花稅率為18%，在當時是全球主要地產投資國家中最高的。同時，管理機構也不斷地縮緊最高貸款額度上的限制。

真正為房市成功降溫的，是第二次附加印花稅的提高與2013年6月總債務償還框架（TotalDebt Servicing Ratio，簡稱TDSR）的實行。根據TDSR，貸款機構在評估房貸時，需考慮到申請人所有房貸類與非房貸類貸款，所有貸款的月還款額不得超過收入的60%。這兩項改變同時打擊了公寓市場上當地與海外的需求，成交量也從2013年開始銳減。伴隨著成交量的萎縮，新加坡公寓房價終於開始朝著政府預期的方向下行。

圖2：新加坡私人公寓價格指數與主要降溫措施

來源：URA

經過了幾年的沉寂，2017年開始，市場需求的不斷累積導致新房市場以及二手房市場成交量增幅明顯，去庫存速度加快。2017年3季度開始，新加坡私人公寓市場迎來價格的拐點，止跌反彈。在那之後，房價上升勢頭迅猛，環比、同比增幅都迎來2011年2季度以來的最高水平，政府堅持多年的“降溫措施”眼看就要完全被市場情緒消化。在這個轉捩點，新加坡政府雷厲風行，在7月5日宣布將從次日（7月6日）起，再度調整額外買房印花稅和貸款與價值比（loan-to-value ratio），為房地產市場降溫。由於新政將在第二天執行，導致消息發布當夜新加坡買家蜂擁至售樓處，連夜排隊等待搶購。這次加稅，除了擁有新加坡公民和永久居民身份的首套房買家，其他所有買家要繳納額外買家印花稅一律上調五個百分點。作為企業機構的購買者， 則需多繳納10個百分點。此外，貸款與價值比也降低了，貸款與價值比指貸款金額和抵押品價值的比例，多見於抵押貸款，如房產抵押貸款，通俗來說就是你的抵押物能貸出的錢變少了。

房價料平穩升值，租金迎來上漲空間

7月初的突然加稅，讓市場措手不及的同時，也帶來了短期的市場回調。根據新加坡房地產平台SRX發布的最新報告，7月份私人公寓市場雖然房價依然保持上漲勢頭，但是成交量卻逆市回調，顯示出突然加稅的威力。不過長期來看，市場上的供求關系依然沒有發生太大改變，長期來看新加坡私人公寓市場的上升動力依然不減，但是房價上漲的幅度大小似乎已經被掌握在政府的手中。

華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓，最高達290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（約合15,311元人民幣）的平均尺價，在全球最昂貴公寓中排行第九。
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隨著此前房價連續走弱，從2016年底開始，新加坡刮起了一股整體收購的風潮。許多地皮短缺的開發商們開始通過整體收購老舊的私宅項目，並加以重新開發的方式為市場帶來新盤供給。據不完全統計，從2016年底到2017年底短短一年時間內，有18個私宅項目成功集體出售，售價總額達到令人瞠目的68億元新幣（約333億人民幣）。由於從收購到新樓盤的開盤通常要一年以上，這意味著這些新供給大概率將會在2019年前後進入市場。而在那之後，由於新加坡新項目的工程周期通常為3年到3年半，從現在到2022年的新房市場都將會處在一個供給的低谷期，這將把一部分新房需求推至二手與租賃市場，促使二手房價與租金上漲加速。


文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

 

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德國法蘭克福房市的繁榮並非完全受益於英國脫歐

2016年夏天，英國轟動的脫歐公投導致一小部分國際企業和投資者離開英國，投奔歐洲其他更為安全的強勁市場。德國的金融中心法蘭克福便成為了英國脫歐的主要受益對像之一，其後其房市的增長就充分證明了這一點。但法蘭克福房市的成功背後還有其他的原因。

早在英國脫歐前，法拉克福強勁的經濟就吸引了許多歐洲以及其他地區優秀且前景看好的企業和投資者。法蘭克福超過一半的人口為外國人，因此，相比其他德國城市，英語和其他語言在法蘭克福的使用範圍更為廣泛。法蘭克福機場是歐洲最繁忙的機場之一，這使得法蘭克福成為國際企業和企業家設立基地的一大方便選擇。作為美世咨詢公司評選的十大優質生活城市，法蘭克福還是備受歡迎的宜居城市。

德國金融中心——法蘭克福高於平均水平以上的住房市場增長受益於英國的脫歐公投，但脫歐並非法蘭克福房市繁榮的唯一原因

自2006年以來，該城市的房價就進入了上升趨勢。住房需求與收入水平的增長賦予房主和售房者更高的定價權力。此外，法蘭克福不針對房產投資征收資本所得稅，這進一步增加了海外購房者的投資興趣。

英國脫歐的影響

英國脫歐雖然不是點燃法蘭克福住房市場繁榮之火的火種，但確實為其進一步發展填了一把柴。部分大型金融組織從倫敦撤出轉向法蘭克福，預計為後者在未來幾年內創造了約4600至10000個工作崗位。今年年初發布的普華永道《房地產市場新興趨勢報告》顯示，英國脫歐使法蘭克福躍居第二，僅次於柏林。僅2017年上半年的房地產轉手交易額就達到了28億歐元，創下新高。

德意志銀行數據顯示，直到去年，住房市場價格的增長才略有放緩，現有公寓價格上升了15%，新公寓價格上升了近17%。仲量聯行的調查發現，截至2017年末，法蘭克福新建公寓的平均售價達到了4830歐元（約¥3.8萬）/平方米；市中心新公寓的租金達到美元15-16歐元（約¥119-127）/平方米，超過柏林和大多數主要城市的價格。

德國法蘭克福緬因的這座優雅新型建築，采用經久不衰的現代風格，擁有大窗戶和馬鞍型屋頂。在這裡，您可以根據您的喜好進行個人定制選擇，並享有5年保修。公寓樓將於2019年完工。房價為34.2萬歐元（約¥264萬）。
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2017年，法蘭克福迎來13000新人口，人口增長達到新高。他們中的大多數人衝著該城市低至5.6%的失業率而來，希望在這裡找到更多的工作機會。柏林及其他城市的人口增長出現放緩，但法蘭克福的人口卻迎來最快速的增長。截至2018年底，該城市人口預計將達75萬，到2027年，將達到80萬。這為目前已經存在供應緊張問題的法蘭克福房市帶來的新的壓力。

供不應求

為滿足不斷增長的住房需求，開發項目的發展速度也達到了前所未有的高度，但即便如此，也難以滿足當前的市場需求。自2011年來，法蘭克福的人口增加了超過62500，但與此同時僅建成14200所公寓。仲量聯行預計，為滿足市場需求，每年需要建成約7000所新公寓。就目前可用的土地情況來看，達成這一目標是不可能的。

政府也注意到了這一市場情況，並為此制定了一系列解決措施，其中包括開發新的城市區、將公共和商用樓轉變成住房、在現有公寓樓的基礎上增建新樓層等。開發萊因緬因（Rhein-Main）大都市區土地以新建92000所公寓的計劃可能因基礎設施成本問題而延期。

盡管法蘭克福大力發展新建和再開發項目，但未來十年，房市供不應求的緊張狀態仍將持續下去。盡管這對住戶而言是一大難題，但供不應求的市場對住宅房產投資者而言是有利的，因為他們可以利用房價的上升趨勢，在未來幾年內進一步抬高價格。

位於法蘭克福的新建樓盤，充分引入了現代化節能住宅體驗，對於想要接近文化、購物、金融區和各種休閑活動的人們不要錯過。代理公司更特別為在德國投資房產的客戶提供租憑和管理服務。售價僅約33.3萬歐元（約¥257萬）。
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延伸閱讀：【德國社會福利夢寐以求 買環保房產送德國移民】


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原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

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高力國際：菲律賓房地產的發展將迎來歷史新高

房地產顧問服務公司高力國際稱，盡管上調的利率和通貨膨脹帶來了一定挑戰，但今年菲律賓房地產市場的供需很可能迎來歷史新高。

盡管第二季度菲律賓國內經濟增長放緩，達到三年來最低的6%，但高力國際稱菲律賓的經濟發展速度仍然位居該東南亞第三，僅次於越南（6.8%）和中國（6.7%）。

高力國際表示，“盡管經濟增長放緩，但房地產行業仍是十分堅挺，2018年辦公、住宅和休閑房產的供需都將達到歷史新高。”

菲律賓首都及第一大城市馬尼拉

然而，該公司補充道，利率的上調或將在未來12至24個月內削弱中低收入階層對住宅房產的需求。

高力國際指出，由於開發商對高利率的影響有所擔憂，因此今年上半年新增公寓的數量有所減少。

8月初，菲律賓央行將政策利率上調了50個基點，為2008年全球金融危機以來最大幅的上調力度。

高力國際表示，“我們認為，利率的波動應當會促使當地開放商更願意與外國公司合作，共同開發水平和垂直住宅項目。”

除調高的利率外，加速的通貨膨脹對消費產生抑制，因此也給房地產行業帶來了一定的挑戰。

7月，由於食品和飲料產品價格上漲，通脹率達到5.7%，為五年來最高。

高力國際指出，房地產行業還面臨其他的挑戰，如由於技術工人的缺乏和公共基礎設施項目的大幅增加而導致建築進度的延誤，路權問題以及稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（該法旨在合理化政府為投資者提供的刺激政策）實施的不確定性。

高力國際稱，數據顯示，今年，辦公房產的供需和凈吸納率都將達到歷史新高。

截至上半年，馬尼拉大都會的凈吸納量達到641000平方米，高於去年整年的638000平方米。

高力國際預計今年其吸納量將達到107萬平方米，此外，新可出租辦公房產的吸納量預計將達到108萬平方米，創下又一歷史新高。

高力國際表示，“預計在2018年下半年建成的可預租辦公樓中已有31%完成預租，因此今年下半年房市的高需求趨勢將持續下去。”

除了來自中國業務外包公司和離岸博彩公司的需求外，馬尼拉大都會辦公房產還受到物流、電信、保險和金融服務等傳統企業的推動。

與此同時，住宅房產大的發展將持續受益於菲律賓與中國的友好關系。

高力國際稱，“菲律賓的高力國際接收到了越來越多來自中國香港、日本和中國大陸公司的詢價，由此可見菲律賓越來越有可能與外國開發商合作。”

大量開發商計劃在馬尼拉以外的關鍵城市，如加維特省（Cavite）、布拉幹省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平項目（住房和土地）。高力國際建議開發商在菲律賓的二三線城市開發住宅項目，因為這些地區的終端用戶需求高。

菲律賓加維特省大雅台市（Tagaytay）離馬卡蒂市區車程1小時半左右。這裏可觀看到全世界最小的火山島湖，是環境優美的休閑區。Wind Residences是2015年新發展的公寓。共有5棟樓。公寓設施有室外室內遊泳池、網球場等等，周邊有大型遊樂場、騎馬場、購物中心、5星級酒店和餐館。
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高力國際預計今年菲律賓國際遊客的數量將從去年的660萬上升到750萬。由於馬尼拉大都會將新增2800間新的酒店房，酒店供應量達到歷史最高，因此酒店的入住率大概將在65-68%之間徘徊。

高力國際預計，從明年開始至2021年，馬尼拉每年的平均入住率將達到68%-70%，與此同時，酒店房費的價格預計將每年增加約1-2%。

高力國際認為，盡管今年第一季度，由於稅制改革加速與納入的不確定性，工業房地產的投資下降了38%，但其吸納率仍將保持穩定。

部分企業宣布在呂宋島工業園區中部和南部設立辦公處。

高力國際表示，“最初，人們擔心菲律賓的房地產市場會出現過熱現象。但央行不斷采取舉措旨在控制通脹，以舒緩對房市過熱的擔憂。為了使得經濟增長能夠更好地支持房市的繁榮發展，政府必須確保實行適當的政策改革，包括繼續實施稅收和非稅收刺激，以保持菲律賓對外包和工業公司入駐的吸引力；放寬關鍵行業（如建築）的外國合作限制，以解決項目進度延期的問題。”

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原文：PhilStar
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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最新全球城市房價指數發布：地產市場將迎來拐點

《經濟學人》最新房價指數追蹤了全球最具活力的22個城市，發現過去五年裡，這些城市的平均房價實際增長了34%，其中七個城市的漲幅超過50%。但這樣的增長會保持多久？

房市修正

從奧克蘭到阿姆斯特丹，從悉尼到舊金山，黃金地帶的房價已經一飛衝天。最新的房價指數追蹤了全球最具活力的22個城市（見表）。這些城市共有1.63億居民，經濟產出相當於德國和日本的總和。過去五年裡，這些城市的平均房價實際增長了34%，其中七個城市的漲幅超過50%。

這番上漲一部分源於全球金融危機後的反彈，而那次危機便是從房地產崩潰開始的。


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來源：經濟學人
責編：Zoe Chan

退歐刺穿房產泡沫 英國房價創金融危機以來最長連跌

退歐還未成真，英國樓市的泡沫就先破了。

房產中介機構Acadata數據8月13日公布報告顯示，今年7月，英國房產均價為30.2251萬英鎊（約合265萬元人民幣），環比下降0.2%，已連跌五個月，創2009年以來最長連跌。

Acadata報告稱，英國全國房價年化增速降至1.6%，創至少六年來新低，季節性調整後銷量降低6%。國內最火爆樓市倫敦量價齊跌，二季度銷量同比下降7.3%，市內將近三分之二的區房價下跌。

報告指出，英國樓市在經歷三十年繁榮和經濟增長放緩後走向疲軟，英國退歐帶來的不確定性和過去一年通脹增速跑贏薪資給樓市施壓。倫敦的房屋均價是全國平均水平的兩倍多，也是全國樓市最受打擊的地區。

法國興業銀行經濟學家Albert Edwards預計，過去十年，英國房產價格增長逾50%，隨著房產泡沫逐步縮小，英國房價可能跌幅高達12%。

Edwards認為，英國央行過去十年的貨幣寬松助長了貸款買房的需求，開放的移民政策也吸引了海外國民投資英國樓市。而今，英國定於明年正式退出歐盟，加之英國央行加息，制造房產泡沫的需求勢必枯竭。

Acadata也認為，今年8月英國央行加息料將進一步降低樓市活動。

華爾街見聞上月文章就提到英國樓市繁榮消退的跡像：今年7月英國全國房屋開價下降0.1個百分點，為七個月以來首次下降，其中倫敦房價下降0.5個百分點，小戶型價格降幅高於大戶型。

英國《衛報》稱，截至今年3月，倫敦地區房價在過去的一年中已經下跌高達15%。下圖的英國房價同比增長數據來自英國全英房屋抵押貸款協會Nationwide。

（以上圖表來自華爾街見聞數據頻道）

文章認為，倫敦樓市的不濟直接反應了市場對英國樓市的擔憂：一方面，退歐協商遲遲未能落定，為英國樓市增加風險，尤其是倫敦能否保持全球金融中心遭到質疑；另一方面，英國央行將上調利率，增加按揭貸款負擔，也引起市場擔心。

受美聯儲進入加息通道影響，去年11月英國央行十年間首度加息，本月再度加息，並暗示今年晚些時候貨幣政策可能會進一步收緊。


延伸閱讀：【居外研究：脫歐2年後英國房價增速創5年最低】


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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

居外研究：溫哥華vs多倫多 12個月的房市大反轉

多倫多與溫哥華房地產委員會都發布了2018年7月房市數據，同去年這個時候相比，兩地房市處境似乎互換了位置。受到加稅與加息雙重影響，大溫哥華地區房價下滑壓力加大，而多倫多卻似乎已經步入復蘇軌道。

去年下半年，多倫多地區剛剛開始加收15%海外買家附加稅，一時間市場恐慌情緒嚴重，賣家急於拋售，買家則多持觀望態度，房價也開始下調。然而在當時已經加稅超過半年時間的大溫哥華地區房市則拋開加稅影響，進入了更快的上漲通道，尤其是公寓市場火爆依舊。不過一年過去了，加拿大央行進行了幾次加息，對購房者也開始實行更嚴格的壓力測試標准。為了進一步抑制房價增長，溫哥華地區也在今年初將海外買家附加稅再次加至20%。這也造成了今天兩地房市表現的大反轉。

溫哥華房市繼續步入買家市場

根據大溫哥華房地產委員會(REBGV)的數據，溫哥華都會區的住宅銷量在7月份跌至2000年以來的最低水平。

2018年7月，共成交2070套住宅地，同比下跌了30.1%，這一數字與上個月相比也有著14.6%的環比跌幅。與過去十年間的7月平均水平相比，上個月的銷量也要低了將近30%。

REBGV總裁菲爾·摩爾在一份聲明中說：“由於目前市場上活躍的購房者越來越少，我們看到整個地區房價上漲的壓力越來越小。”

“這一點在獨棟別墅住宅市場最為明顯，但公寓與聯排市場的需求也在從過去幾年不斷升溫的瘋狂中逐漸放緩。”

市場的冷清也帶來了房價下降。根據REBGV的數據，7月份大溫哥華地區獨棟別墅的基准價格約為159萬加元，同比下降1.5%，環比則下降0.6%。

大溫哥華地區房價指數

來源：大溫哥華房地產委員會

即便是在炙手可熱的公寓和聯排別墅市場，房價在7月也出現了環比下跌，不過仍遠高於去年的水平。目前，大溫哥華區地區一套公寓的基准價格為70萬加元，比6月份下降了0.5%，而聯排別墅的價格為85.6萬加元，環比下跌了0.4%。

溫哥華下朗斯代爾（Lower Lonsdale）社區這座精致的2居“空中樓閣”位於高聳的18樓，俯瞰著溫哥華市中心和獅門大橋（Lions Gate Bridge）。這座住宅在周圍建築群中巍然聳立，脫穎而出，讓您盡覽一望無際的宜人美景，亦可獨享鄰近的屋頂景致。點擊查看房源信息

摩爾表示，夏季通常是房地產行業較為平淡的季節，但由於房貸利率上升和更嚴格的貸款要求，今年的市場可能會特別冷靜。

多倫多房市量價齊升，復蘇勢頭明顯

在多倫多地區，7月份的住宅銷量與房價連續第二個月同比上升，表明了該地區房市正處於復蘇中。

根據多倫多房地產委員會上周五發布的最新數據，該地區的住宅均價從去年7月的75.6萬加元，上漲4.8%，至2018年7月的78.2萬加元。

7月份的成交量也同比增長了18.6%，而新房源上市的數量則下降了1.8%。

該委員會的市場分析總監傑森·默瑟表示：“看來，由於安大略省公平住房計劃和房貸政策變化帶來的心理影響正慢慢淡化，一些之前還在觀望的人重新進入了市場。”

根據MLS發布的數據，7月份，多倫多地區房價連續第五個月環比上漲，同比漲幅達到3.1%。

大多倫多地區住宅銷售均價

來源：多倫多房地產委員會

大多倫多地區住宅成交量

來源：多倫多房地產委員會

其中，公寓的表現繼續超過其他低密度住宅。上月，公寓平均價格同比上漲8.9%，至54.7萬加元。在上個月大多倫多地區售出的2002套公寓中，約有四分之三位於多倫多市區。

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與此相對，在該地區售出的2390套獨棟別墅中，則有四分之三位於市區外。在整個大多倫多區域範圍內，獨棟別墅平均價格同比微漲0.5%，達到100萬加元。由於供給緊缺，市內獨棟別墅房價同比上漲3.6%，而周圍的905個社區的度別別墅價格基本保持不變。在多倫多購置一棟獨棟別墅平均需花費135萬加元，而在周邊地區則為90.7萬加元。

進入夏季之後的6、7兩個月份，二手房銷量與價格均高於去年同期，似乎預示著今年下半年的多倫多房市將出現更強勁的局面。而房地產委員會和業內高管之前有過類似的預測。

多倫多地區的MLS房價指數在7月份環比小幅下跌0.59%，但該委員會發布的報告稱，“目前看來在，房價同比增長率很快將會重回正軌。”

經季節性調整的數據也同樣顯示，7月份的房價同比增長3.1%，銷量同比增長6.6%。

就像居外網之前預測的那樣，隨著加拿大兩大城市政策頻出，房市增速正在放緩。而像蒙特利爾、渥太華、卡爾加裡等其他重點城市則是目前考慮投資加拿大的不錯選擇。今年以來，蒙特利爾被評為加拿大最為強勁的豪華住宅市場，而普華永道也將埃德蒙頓和卡爾加裡列為值得關注的投資市場前十名。目前這兩個城市的房屋空置率低至3%，房市供求水平健康。

根據加拿大蘇富比的報告，2018年上半年，蒙特利爾市的豪宅（100萬加元以上）銷量同比增長24%，跟溫哥華與多倫多萎縮的豪宅市場形成強烈反差。造成這一現像的原因主要有3個：

  1. 蒙特利爾並未對海外投資者征收額外稅費
  2. 蒙特利爾房價相對於多溫兩地仍較低
  3. 相對於多溫兩地近期大起大落的房價走勢，蒙特利爾房價一直保持5%左右的平穩同比增長幅度

居外網的獨家買家行為數據也反映了蒙特利爾的崛起，在2018年第一季度，蒙特利爾的房源詢盤量同比增長超過50%，超越溫哥華僅次於多倫多，為加拿大第二。而在幾年前，蒙特利爾在最受居外買家歡迎的加拿大城市榜單上僅排名第4。

蒙特利爾精品住宅區的公寓項目，擁有高級的三層樓設計，面朝蒙特利爾大學（University of Montreal）別具人文氣息，家門口和四周被綠色植物環繞，環境清新雅致。中國買家向來最關注孩子的教育問題，這套住宅能提供最好的成長環境。加上蒙特利爾房市未來看漲，您的明智之選一定會帶來理想回報。

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文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

 

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“資金避風港”德國正在擴大其歐洲住宅投資的領先地位

自2009年以來，德國的房地產熱潮一直在擴張，一些城市的公寓價格在此期間翻了一倍多。隨著主要城市的人口和就業人數繼續增加，房地產價格和租金的增長預計不會很快結束——盡管缺乏新的供應意味著投資機會可能變得更加稀缺。

根據仲量聯行（JLL）的研究，2017年德國的住宅交易總額為170億歐元（約1346億元人民幣），比上一年增加了近25％。更重要的是，德國占歐洲住宅總量的近40％。它的五個城市——柏林（Berlin）、漢堡（Hamburg）、杜塞爾多夫（Dusseldorf）、德累斯頓（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是歐洲大陸的前20名城市之內；首都柏林更脫穎而出，成為國際買家的最愛。

雖然供應短缺仍然是一大障礙，德國強勁的經濟、相對穩定的政治和持續的移民淨增長都讓海外投資者有充分理由對2018年及以後該國的住宅市場感到樂觀。

隨著房價和租金的強勁增長預計在2018年持續，德國將繼續成為海外房地產投資者在歐洲的首選地。

｜歐洲的避風港

雖然倫敦仍是海外購房者的傳統偏好，英國退歐所帶來的不確定性和房產印花稅的增加在過去幾年裡令德國受益匪淺，因為許多投資者和全球企業都尋求更加穩定的選擇。“英國退歐的影響” 是投資者給出的常見原因——他們在今年較早前普華永道（PwC）發布的《2018年歐洲房地產新興趨勢》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）報告中將柏林和法蘭克福列為首位。

盡管大多數德國住宅投資主要來自國內買家，外資仍占據著重要的份額，並正在迅速增長——根據仲量聯行的數據，外資從2016年的不到20％增至2017年的超過四分之一。大多數外資來自其他歐洲國家，如法國和瑞士，但隨著德國住宅市場在海外獲得更多曝光，來自更遠地區的投資也正在相應地增加。

由於現有住房存量有限，遠期購買交易正在增加，因為買家希望確保對仍在建設但可能在完工前售罄的房產分一杯羹。資產和基金經理也在幫助投資者實現投資組合多元化，以實現最佳的收益率表現。

｜在德國哪裡投資？

雖然城市之間存在顯著差異，但德國大都會區的特征通常是需求增長和供應不足：城市人口不斷增加，空置率下降，租金增長加快，部分地區比其他地區更多。

柏林繼續占據主導地位，去年的住宅投資達到37億歐元（約293億元人民幣），超過任何其他歐洲城市。柏林的房地產市場極為多樣化，高端的市中心公寓和郊區物業比更具競爭力的實惠房子享有更強勁的價格和租金增長。公寓是柏林房地產買家特別感興趣的領域，平均價格自2010年以來翻了一倍多。

柏林市中心米特區全新豪華公寓“格林特”，將歷史與現代結合，鉑金地段價值獨特，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,482萬）

柏林市中心的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,482萬）。點擊查看房源更多信息

在首都之外，德國其他一些主要城市的價格增長和淨收益率更令人雀躍。去年漢堡的投資增長了63％，總額達到10億歐元，而杜塞爾多夫的投資則增長了126％，達到5.6億歐元。遠期購買占兩個市場交易的一半以上。法蘭克福（Frankfurt）是另一個吸引投資者和移民的選擇，因為其國際人口眾多，經濟蓬勃發展，2.9％的淨收益率高於其他主要城市。

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｜住宅市場前景

與歐洲大部分地區一樣，德國房地產市場的發展因缺乏新建築以滿足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重點開發經濟適用房意味著建築許可嚴重受限。

隨著人口增長放緩以及更多目前正在規劃中的項目進入市場，預計未來幾年這種壓力將會緩解，但就目前而言，大多數投資者都滿足於通過遠期購買來靜待投資成果。隨著價格和租金增長可能在未來幾年繼續增長，德國的住宅投資能夠在相對較低的風險下提供有利可圖的長期收益。

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原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

高收入“新移民”將助力中國香港房市保持熱度

中國大陸高收入的職業人士將成為香港的新一批購房者，為香港房市帶來新的購買力，進一步刺激香港這一目前全球最高房價市場的需求和房價。

裡昂證券數據顯示，2019年，來自中國大陸約21,000名職業人士將成為香港的永久居民，而隨著香港政府的簽證政策吸引越來越多的高收入人士，未來這一數據將進一步增加。

在香港居住7年後即可獲得永久居民身份，這意味著此類購房者無需承擔非居民購房者需繳納的15%的購房稅。該稅法於2012年與其他針對非永久居民購房者的稅收一同推出，要求非永久居民購房者支付高達30%的稅收。

如今，2012年搬入香港的職業人士將無需承擔這一稅率。據裡昂證券稱，這意味著香港這一供不應求的房市將新增7,000棟的購房需求。

裡昂證券房產研究的區域負責人王女士（Nicole Wang）表示，“這一稅法於2012年推出，一經實施就限制了2010-2012年間來香港的中國大陸職業人士的購房能力。今年以及2019年，這一人群將為房市帶來高需求。”

王女士表示，“這一人群為了避免支付購房稅而支付了七年的高昂租金。因此，他們勢必要在香港買下一套公寓。”

來自中國大陸的年輕專業人士有資格在香港獲得永久居留權，他們將成為該房地產市場的一股新力量

過去26個月來，香港中檔住房的價格不斷上升。新房開發商每賣出一棟公寓就提高售價，市場上銷售信心高漲，開發商相信只要有新的房產供應，就會有買家瘋搶購買。

香港政府近期推出新的舉措，試圖控制房價，其中包括向未出售的房產征稅、增加建設公共住宅的土地面積等。花旗銀行預計，今年下半年香港房價將下降7%，並指出房產供應將增加，股票市場將出現下滑。

但考慮到新一波購房者帶來的7,000棟住房的潛在需求量，部分分析人士認為房價不大可能出現下滑。

利嘉閣地產的調查負責人陳先生（Derek Chan）表示“政府每年計劃建立18,000棟私人房產，而目前還有7,000的新需求。來自中國大陸的新增需求即使不會進一步增加也會保持下去。如果政府不增加土地供應，房價就不會下降。”

政府數據顯示，超過30%在香港工作的中國大陸職業人士的月工資超過4萬港幣。而相比之下，去年香港本地職業人士的月收入中位數為16,800港幣，超過4萬港幣的僅為14%。

市場上已有種種跡像表明這些即將成為永久居民的中國大陸人已經做好准備將其工資收入投到房產市場中。

35歲的金融職業人士李女士（Angela Li）表示，“我雖然不窮，但購房稅的負擔太重了。”李女士2011年來到香港。她表示，“我剛來的時候就考慮買一所房子，但不久後新的稅法就出台了，我就放棄了。”

她目前在九龍靠近奧運站的住宅區尋找住房，她現在就住在這一地區，月租達到25,000港幣。

李女士表示，“住房貸款應該會和我目前的租金差不多。”

房產中介稱，過去幾個月來，年輕中國大陸購房者的數量增加了20-30%。

美聯物業的住宅董事布少明（Sammy Po）表示，“由於無需承擔重稅，越來越多的中國大陸人會選擇買房子。”

“他們主要是在啟德、西九龍和北角等新開發區尋找住房。與此前來香港‘大采購’超級豪宅的資金雄厚的大陸商人不同，他們是全新的一波購房者。”

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原文：南華早報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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世邦魏理仕報告：柬埔寨房產業不受選舉影響依然強勁

世邦魏理仕最新報告顯示，2018年第二季度，柬埔寨房產市場的增長依然強勁。公寓、辦公和工業房產業均為房產市場的繁榮發展做出卓越貢獻。

然而，於7月29日舉行的選舉的不確定性影響了投資者的投資信心，導致市場投資熱情有所降溫。世邦魏理仕表示，這一不確定性成為導致新投資不足的“最顯著因素”。

盡管如此，2018年第二季度仍有2,000所公寓完工，房市公寓總供應量達到11,830套，實現了20%的季度環比增長。

7月23日，世邦魏理仕在柬埔寨的副主任詹姆斯·霍奇（James Hodge）告訴《高棉時報》（Khmer Times），“投資者對金邊公寓的投資情緒仍十分高漲，地段好、質量高的項目仍能達到可觀的預售率。針對當地購房者的較為便宜的房產市場也十分景氣。”

霍奇表示，公寓市場的房價整體相對穩定，高端公寓的價格平穩上升。

但他解釋道，由於房主爭搶租戶，租金受下行壓力影響有所下降。他表示，“最新一季度數據顯示，中檔公寓的租金下降了12%，高檔公寓下降了5%。”

霍奇指出當地和外國公司不斷發展，此外，部分機構從傳統別墅中搬出，轉而選擇現代辦公樓，因此辦公房產的需求仍十分強勁。

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相比上個季度，辦公空間的供應量下降了3.3%，而其整體入駐率創下新高，達到了近88%，相比今年第一季度上升了5個百分點。

霍奇表示，辦公空間供應量的下降是因為舊的辦公樓需要重新裝修或進行再開發，因此不包括在現有供應房產中，這意味著辦公房產向高質量發展，以滿足租戶的需求。

他表示，“未來兩個季度，新的辦公房產將進入市場，這些項目包括Keystone、East Commercial Center、E.SUN Tower和Diamond Twin Tower ，屆時辦公樓供應量將有所增加。”

霍奇表示，由於7月底的大選帶來的不確定性，今年前五個月（相比2017年下半年），工業房產業的投資有所下降。

他指出，今年前五個月獲批建設的工業房產項目總數為26個，建築總面積達到140,000平方米。

“工業房產業仍處於供不應求的狀態，其中高檔工業房產尤其如是。在不享有提前出租承諾的優勢下，大部分地主都不願意建立高質量的工業房產。”

他表示，“有的租戶願意接受低質量住房，有的則傾向於定制建造房產，工業房產的租金整體較為穩定。”

對於大選對投資信心的影響，霍奇表示，“選舉總是會造成房產市場發展的放緩，因為投資者們都在等政治環境回到非選舉時期的狀態再進行投資，這是全球的普遍情況。”

“如果不考慮單一的大額投資，那麼相比去年，今年柬埔寨房產的數據十分可觀。”

霍奇還表示，他預計選舉後，房產項目的數量和價值將會飆升，創下新高。

土地管理部門數據顯示，2018年前五個月，建築投資達到17.8億美元，全國有1,370個項目獲批投建。

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原文：Khmer Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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澳洲房價遭遇近6年來最大跌幅 “微型信貸危機”或加速房價下跌

根據Corelogic最新發布的報告，2018年7月澳洲房價同比下滑1.6%，創下自2012年8月以來的最大跌幅。不過由於過去幾年的瘋狂漲勢，當前房價仍比五年前高出30%以上。

八大首府城市中，有5個在7月出現同比房價下跌。兩大城市悉尼與墨爾本的房價同比與環比均出現下滑，珀斯與達爾文市場依然保持低迷；布裡斯班、阿德萊德與堪培拉表現基本穩定，霍巴特房價則繼續一枝獨秀。

全澳範圍房價減速

最值得注意的是，雖然比悉尼晚了5個月，墨爾本房價在7月也開始進入下滑，同比微跌0.5%，環比下跌了0.9%，是7月所有城市裡環比表現最差的。相比去年11月房價開始下跌之前的頂峰，悉尼房價已經下跌5.4%，墨爾本房價也下跌了2.9%。

在過去五年中一直保持穩定漲勢的布裡斯班與阿德萊德，房價增幅也開始明顯縮小。相較一年前的這個時候，布裡斯班的房價同比增幅從2.9%縮小到1.2%，這個數字在阿德萊德更是從5.4%降低到0.7%。

霍巴特與首都堪培拉的表現繼續高名列前茅，但是增幅也都放緩至近期新低。

高價住宅受打擊更大

2017年下半年開始，澳洲房價增幅開始回落，其中高房價的市場區間受到打擊最大。房價同比變化的回落幅度要遠高於中價位與低價位住宅。

澳洲住宅價值滾動同比變化，按不同價格區間

從不同城市來看，這種市場分化在悉尼與墨爾本最為明顯。相比於去年同期，悉尼與墨爾本的高價位住宅價格下跌都較顯著。特別是在墨爾本，雖然整體房價同比出現下跌，但是中低價位的住宅價格依然在上漲，其實是高價位住宅的價格下滑拖累了整體數據。

2018年7月住宅價值同比變化，按不同價格區間

而在其他城市，這樣的現像卻不是很顯著。造成這樣的區別，原因是多樣的。但是一個主要原因則是因為澳洲近年來一系列的加稅與貸款限制大大抑制了市場上的對高價住宅的純投資需求，而更偏向於中低價位的首套房買家的需求則相對而言占據了更大的比例。在更受投資者青睞悉尼與墨爾本，有更多專門為投資者興建的豪宅，那麼這兩個城市的房價在目前市場環境下受到更大的影響也就不奇怪了。

德勤預測：“微型信貸危機”或加速房價格下跌

根據德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）發布的最新商業前景報告，悉尼和墨爾本的房價下跌“將會加劇，隨後再慢慢回升”。

越來越高的成本和越來越低的信貸流動性會影響房地產市場，引發“微型信貸危機”，對房價造成更大的壓力。

除此之外，即使澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank）沒有針對銀行貸款收緊和銀行皇家委員會（banking royal commission）做出的裁決采取措施，加息也是造成“恐懼引發恐懼”現像的原因以及人們預期最終會加息的前提。

報告指出，緩慢上升的利率，較低水平的失業率，還有最重要的因素——人口增長將暫時緩解市場的硬著陸趨勢。

德勤經濟研究所預測，悉尼和墨爾本的房價下跌“將會加劇，隨後再慢慢回升”

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“自全球金融危機以來最長的房產市場干旱期恰逢信貸收緊，而投資機構發放的貸款已經跌至6年來的最低點，”報告中提到。“這意味著現在墨爾本正在經歷的房價下調將會加劇，隨後才有所改善。”

報告還補充道：“盡管現在市場上看到的負面信號比特朗普總統的心血管疾病風險評估的還要多，我們仍然期待出現運行良好的房產建設周期。”

“這種良性環境對我們在未來幾年內所無法預見的前景有很大的影響。我們沒有看到中國倒下，也沒有看到澳大利亞失業率攀升。我們並不認為全球和本地的利率會快速上升。”

商業建築價格略有上升

“我們仍然可以看到，當前的房價下滑在2019年底將會觸底，但由於持續的人口增長，這次的底部比過去幾個周期到達的底部更為堅實。”

但在經濟衰退停止之前，住房建設和翻新的速度將在未來幾年內減慢，並被寫字樓和酒店的商業建築工程數量的小幅度上漲而抵消。

澳大利亞旅游業表現強勁，海外游客更是提供了一大助力。這使得人們加大了對酒店住宿行業的投資力度，斥22億美元巨資打造的巴蘭加魯（Barangaroo）皇冠悉尼酒店度假村就是一個例子。

2016年6月，新州規劃評估委員會批准興建巴蘭加魯六星級皇冠悉尼酒店度假村

雖然大部分商業建築都坐落於新南威爾士州，但由於新州在首都城市中的房價漲幅最大，它未能幸免於承受住房市場低迷造成的衝擊。

報告中透露，昂貴的住宅將難以出售，但得益於首次購房者的優惠，“低端房產受到的影響較小”。

昆士蘭未受到過度供應引發的負面影響

和悉尼一樣，墨爾本的房地產市場也會走弱，但物業價格跌幅低於悉尼。

這些價格下調現像有利於昆士蘭州的房地產市場，因為有更多人從其他州遷移到了這個陽光明媚的地方，使其擺脫了房產供應過多造成的負面影響。

“這一切預示著昆士蘭州的住宅建設工程擁有更光明的前景，”報告中說道。

“房屋建設審批通過率已經急轉直下，建築開工率也已經見底。雖然住房建設的總體速度仍有可能拖慢澳大利亞未來一年內的經濟增長，但因為強勁的人口增長消耗了當前的過剩供給，物業市場可能會就此開始增長。”

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報告還警告說，珀斯房地產市場仍處於低迷狀態，而首都領地（ACT）還有建設更多房產的空間，但人口和住房需求的進一步增長都需要國家提供更良好的基礎設施支持，否則人口增長將不可避免地受到一定的阻力。

“國家的移民人數將被削減——也許會被大幅削減——從而削弱了許多支撐國內市場增長，且‘最有可能’的預測變為現實的可能性，”報告中稱。

人口增長是房產市場獲得緩慢穩定增長的基礎。

 


文：Adam Yang、金融評論（Financial Review）
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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