房市 – Page 75

加拿大 | 大多倫多奧克維爾樓市綜述：9月房價漲幅令人咋舌！

奧克維爾的樓市，從今年開年以來持續火熱，除了在今年的7月有略微的降溫以外，其余都呈現逐步走高的趨勢。

平均價格

8月的均價為104.6萬，比去年同期上升了16.2%；9月的均價為106萬，比去年同期上升了31.1%，漲幅令人咋舌。

奧克維爾房產均價漲幅驚人

成交數量

8月的成交數量為309套，9月的成交數量為339套，比去年同期均有大約20%的上升。

成交數量同比上升20%

新上市房源

9月開始，新上市房源數量有明顯增加，從8月的356套增加到544套，但這兩個月仍然少於去年同期。

新上市房源同比減少

在售房源數量

從今年的3月開始，在售房源不但大大少於去年同期，而且基本呈現逐月減少的趨勢，至8月僅為345套，9月上升到419套，僅為去年同期的60%左右。

在售房源數量呈現逐月減少的趨勢

平均成交天數

8月曾經上升到20天，9月又下降到了16天，比去年同期縮短了整整一周時間。

平均成交天數同比縮短一周

Brittney專業點評

由於今年市場上的在售房源數量過少，而求購者又甚多，因此房價基本處於穩步上升的態勢。圖表提供的是所有房屋類型的成交統計，對於中國買家追捧的好學區的獨立屋，總價又在150萬加幣以內的剛需房來說，實際價格的上升幅度超過上面的平均價格升幅，所以即將購房的朋友們不要掉以輕心。

最近有很多朋友們問我，未來房價會不會下跌，因為目前有銀行收緊了購房貸款，而加拿大政府似乎又有打壓的政策出台，是選擇立即下手還是持幣觀望為好？這個問題很難回答，因為短期的市場走勢很難預測。我們從市場上的觀察來看，雖然買房的顧客很多，但很多是把未來的置業需求提前了，今年我們的客人買房後立即出租的情況非常多，造成目前的房價在漲，但租金卻在下跌。

去年下半年以來，國內二、三線城市的房產市場井噴，財富效應非常明顯，造成了當前市場的資金充沛，隨著中國部分城市在國慶長假期間出台的樓市新政，已經讓國內的樓市急劇降溫，希望進而也能影響加拿大的樓市。但國內的限購政策會不會又把資金擠出到海外？這也是個未知數。總的來說，回顧過往的歷史，這樣持幣等待房價下跌再入手的成功概率並不高，如果您執意如此，建議給自己設定一個期限，或者三個月或者半年，如果屆時不能跑贏市場則要老老實實的止損進場，不然，後果您懂的。

（所有數據來源於多倫多地產局MLS，圖表經個人整理。）

奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，本期專欄我會分享對這個政策的看法。【閱讀原文】

蔣蓓專欄全集

資深經紀蔣蓓帶領你攻占大多倫多西部房市

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日本 | 安倍經濟學命運決定日本房市走勢

安倍經濟學帶來日本經濟復甦，隨著 2020 東京奧運會各種設施的投資，使日本房地產活力回升，東京樓市出現過熱後，近期開始降溫下滑，有觀點認為東京樓市出現了「房地產小型泡沫」「不久房地產泡沫將破滅」等。

日本房地產投資顧問的長嶋修則認為，目前日本房地產談不上什麼泡沫，處於調整期，今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關。

他表示，年初開始的日元升值，使外國投資者裹足不前，之後金融廳對因節稅而過度投資超高層公寓房發出警示，給樓市澆了一盆涼水，帶來了房地產回落的局面。

長嶋修分析認為「東京樓市的高峰天頂已過」，今後日本房地產市場的走向與安倍經濟學的展開緊密相關。被稱為三支箭的安倍經濟學，繼第一支箭金融緩和，第二隻箭財政出動之後，第三支箭成長戰略如何展開備受關注。戰略成長的關鍵是企業在走向好轉時，是否具有上調工資的底力，以此使家庭收入增加，帶動內需。股市期待的也正是房地產市場所期待的。

（據鉅亨網）

加拿大| 平均每家每天漲1500$！多倫多房價持續暴漲

因溫哥華增收房屋空置稅，大量華人湧入多倫多買房。如今，多倫多房價依然堅挺，還在持續走高。

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儘管溫哥華地區的房地產市場放緩了上漲的步伐，但是多倫多地區的房價卻毫無任何放緩的跡象。多倫多房地產協會最新的數據顯示，多倫多房價仍在上漲，獨棟房屋的需求強勁，庫存持續下滑。

房價持續走高

多倫多房屋均價上漲至755755元，較去年大漲20.4%。8月的多倫多地區房價較上個月上漲6%，等於一週上漲1.1萬元。如果你覺得數字太抽象，多倫多房價的漲幅相當於每天上漲1500元，是多倫多一個家庭每天工作所得中位數的650%。房價上漲將會持續多久無法預測，但是很難說當前的多倫多房地產市場是一個不好的投資。

高端物業需求強勁

多倫多的購房者似乎沒有預算上限。大部分購房者都傾向於高端物業，特別獨棟公寓。獨棟公寓的銷售佔到了所有房產銷售的47.5%，平均售價為1013788元。中位價格為83萬元，相當於多倫多地區家庭收入中位數的10倍。

庫存大幅下滑

購房者競價購房的一個重要原因在於多倫多房地產庫存的萎縮。多倫多房地產庫存在持續下滑，新登記的房屋較餘年下跌5.6%。可交易的登記房產數量同樣下滑36.6%。這一走勢與房屋交易量上漲相對應，今年房屋銷售上漲21.5%。

自然的，在房屋供應量有限的情況下，購房者不得不競價購買從而推高了房價。此外，新登記的房產中三分之二都迅速成交。因此很難預測多倫多地區房產庫存短缺的真實情況。

新房貸規定

多倫多地區新推出的房貸政策將於10月17日正式實行。新房貸政策給借貸人施加了更加嚴厲的貸款規定。新貸款政策預計將削弱新買家的需求並降低房價。當新政在10月正式實行時是否會給多倫多的房價帶來即刻的影響，人們將拭目以待。如果真是那樣，那麼房價可能會在本月進一步大幅上漲。

當前對於購買者來說不是一個入場的好機會。新的監管環境帶來了不確定性，這將讓購房者選擇持幣觀望。在局勢明朗前就貿然進入市場顯然不是一個明智的選擇，但是這顯示了一個邏輯性的市場。當一個城市的房屋均價是該城市居民平均收入6倍以上時，所有的邏輯都不存在了。

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（據加拿大家園）

加拿大 | 聯邦打房適得其反？首次購房者最受打擊

加拿大聯邦政府日前出台了新的貸款政策，希望以此降低高房貸的風險，無論貸款利率上調或下跌，都能讓中產家庭可以承擔，以此調控樓市，讓人們能買得了房。但新政剛剛宣佈，就有業界人士認為最直接受到新政策打擊的是不是別的群體，而是本來首付就有限的首次購房者。

今年33歲的Dil Kaur一直夢想著能在大溫哥華地區買下一棟獨立屋，但找房子找了兩年，她發現房價越漲越高，要買獨立屋根本不可能，於是她就降低了自己的預期，希望能買一套兩居室的公寓。

但就在聯邦政府日前宣佈了新的貸款政策後，她不得不再次放低自己的預期，開始看一居室的公寓。Kaur說，這就是不得不接受的現實。

加拿大 | 聯邦打房適得其反？首次購房者最受打擊 — 加拿大聯邦政府日前出台了新的貸款政策，希望以此降低高房貸的風險，無論貸款利率上調或下跌，都能讓中產家庭可以承擔，以此調控樓市，讓人們能買得了房

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BC省地產協會的首席經濟師Cameron Muir表示，新的貸款政策會降低首次購房者約20%的購買力，這將徹底讓他們被擠出房地產市場。

自17日起，新的政策規定，所有首付在5%到20%以內的申請貸款買家都必須購買房屋保險，而加拿大銀行必須給所有購買房屋保險的申請貸款買家進行壓力測試，看他們在加拿大銀行傳統五年貸款利率(現在為4.64%)的情況下，能否承受得住。聯邦稱這些新政策的目標是要降低高房貸的風險，控制尤其在溫哥華、多倫多地區高漲的房價。

但Muri認為，許多首次購房者根本達不到新要求。他舉例，如果一對夫婦家庭收入在8萬左右，並購買房貸保險，在新政策之前，他們本來可以買到50萬的房子，但現在只能買40萬。對於Kaur而言，她本來在看60萬到70萬左右的房子，但現在恐怕不行了。她相信這項新的政策一定會影響到她。

Kaur表示，在普通人買房的可負擔性方面，聯邦及省府至今出台的政策似乎總是幫不上忙。哪怕她已經為買房存錢了好多年，也得到了父母的一些支持，但還是做不到。

Muri說，這項新規定也將讓年輕人在溫哥華地區更買不起房。同時，從短期來看，他預計樓市會因為那些潛在的首次購房者買不了房而相對有所冷卻，新房建設也會變緩，但這將催生租房市場更加緊俏的情況。直到這些購房者存夠了更多的首付才能再次進入市場，到那時供給會更加緊缺，而房價又會再次上漲。

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（據加拿大家園）

澳洲 | 悉尼房市難入春:待拍數量銳減畸形推高清盤率

最近悉尼的房產中介表示，悉尼的房產拍賣市場並沒有和天氣壹樣進入春天，現狀就是購房者無房可買，中介也無房可賣。Domain集團的首席經濟學家還表示今年悉尼可拍賣房產的庫存量，和去年相比只能用“崩潰”形容。

據Domain網站報道，最近悉尼內城區Newtown的壹位房產中介Duncan Gordon倍感受挫，他說雖然大家都盼著開春後悉尼會有更多可售的房源，但是迄今為止這種情況並沒有發生，“我們這個區的房產庫存水平下降了30%，而且整個悉尼的房產庫存量都在下降。”壹般往年情況來看，10月長周末之後的第壹個周六是房產拍賣數量最多的壹個周末，但是本周末只有650處房源參與拍賣，去年這壹數字為1020。

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Gordon還說，由於缺乏可售房源，9月悉尼房產拍賣市場的清盤率非常高，“全悉尼200多個區都創下了100%的清盤率。”這是因為大家都在哄搶數量有限的房源，其中今年9月平均每周有591處房產拍出，去年同期這壹數字為853。同時悉尼的平均房價也從去年的115萬澳元上漲到了今年的128萬澳元。

其中，在今年9月，悉尼的獨立屋銷售有200多個區的房產拍賣清盤率達到了100%，比如就包括內城的Newtown、Balmain和Drummoyne，北海灘的Beacon Hill, Cromer和Balgowlah，上北岸的Beecroft, Lindfield和Thornleigh，南區的Jannali and Kingsgrove ，Canterbury Bankstown的Picnic Point，不過上面所提及的這些區，其中壹半的區在9月的房產拍賣市場中，只有壹處獨立屋掛牌拍賣。

而9月裏，悉尼的公寓銷售有100個區的房產拍賣市場的清盤率達到了100%，同樣也是有壹半的區9月裏只有壹處公寓掛牌拍賣。其中東部沙灘的Coogee是表現最好的，不僅是清盤率100%，同時還是有9處公寓掛牌銷售。而附近的Kensington表現緊隨其後，清盤率100%的同時，有8處公寓掛牌銷售。其他壹些表現還不錯的區集中在下北岸，分別是Lane Cove (7)， Neutral Bay (7)，Cremorne Point (5)，Kirribilli (5)，Naremburn (5)。還有其他壹些區，如西北區的Epping (5)，東區的Kingsford (5)，以及南區的Miranda (5)。

Domain的首席經濟學家Andrew Wilson表示，和去年相比，今年悉尼的房產拍賣數量只能用“崩潰”來形容，而且所有跡象都表明，“悉尼房產的價格和清盤率都保持在壹個較高的水平”。

（據今日澳洲）

新西蘭 | 住房部長發聲：現在認定奧克蘭房市放緩還為時太早

住房部長Nick Smith表示，除非奧克蘭房價在未來的六個月仍然低迷，否則現在就認為奧克蘭房市已經降溫還為時過早。

Smith部長今日表示，奧克蘭房屋成交量的下滑可能是未來房價增速放緩的一個先兆。但是他並不支持奧克蘭房價增速下滑將會是一個長期的趨勢。「除非有更多的數據支持，不然一個月的統計數據並不能說明太多問題」。

房地產公司Barfoot也提到說奧克蘭九月房屋市場疲軟，不像一年前的奧克蘭房屋市場那般火爆。Barfoot也指出新西蘭央行的LVR新政是造成市場疲軟的原因之一。

Smith表示，政府目前集中力量提高奧克蘭的新房供應量。比如說正在推行的特殊住宅區計劃，從而控制奧克蘭房價。

工黨的住房事務發言人Phil Twyford說除非政府採取進一步措施，控制奧克蘭房屋需求，那麼奧克蘭房價很難持續性下跌。因為新增移民還是很多，奧克蘭住房短缺還是很嚴重，房貸利率持續走低。QV的數據也只是顯示奧克蘭的投資者現在分散到了Hamilton, Tauranga 和惠靈頓。

Smith表示，他對於惠靈頓房價年漲幅21%並不擔憂。因為惠靈頓的房地產市場已經平靜了好多年。在Hamilton和Tauranga，房價增速與建築成本增速類似。

QV全國發言人Andrea Rush說奧克蘭許多區域的房屋價格上漲走勢依然強勁，但是總體來看已經沒有之前的強勢。許多房屋銷售時間越來越長，在拍賣會上售出的房屋越來越少，而更多的是通過議價成交。她認為這些都是奧克蘭房屋市場降溫的表現。

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（互聯網資訊綜合整理）

加拿大 | 房市政策迷霧重重年輕人的購房夢歸何處

面對高居不下的房價，加拿大政府最近宣佈，收緊外國買家在當地購房的繳稅規定，確保只有加拿大居民才能享受主要自住房免繳資本增值稅的優惠政策。

第一個是針對海外買家稅務上的新安排，即所有在買房時只要不是本地居民的購房者，到今後如果要賣房子的時候，不能得到房子自住的豁免，賣房賺到的利潤要上稅。

加拿大 | 房市政策迷霧重重年輕人的購房夢歸何處 — 面對高居不下的房價，加拿大政府最近宣佈，收緊外國買家在當地購房的繳稅規定，確保只有加拿大居民才能享受主要自住房免繳資本增值稅的優惠政策

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第二個新的政策是針對本地高比例的貸款人士。高比例的意思就是這類人的首付少於20%，需要通過保險公司購買一個保險，銀行才能貸款給他們。

這次政策出台不少人認為雖然堵上海外買家利用優惠政策逃稅的漏洞，但也對於本地購房者造成了較大打擊。

海外買家受到加拿大房市新政二次打擊

大多數購房者是以外國人的身份，在一定的時間後會成為加拿大居民，在此政策之前，可以申報自住房的申請，避開增值稅，而現在政府填補了這一方面的漏洞。第一個新政策又能追溯到所有人，包括之前已經購房的人，所以這個政策對於海外買家來說，又是一個較大的打擊。

加拿大房貸新政讓年輕人的購房夢碎

第二類新政策的購房者都必須經過所謂的「壓力測試」，用一個比較高的利率(現在是4.64%)，來評估貸款人在這個利率的情況下，能不能負擔還款的壓力。以前只要客戶選擇一個5年固定貸款，是可以避開「壓力測試」，現在，無論你選擇任何貸款的年限，都需要經過這個「壓力測試」，因而，相對來說，首付比較少的客戶，能獲得的銀行貸款又會相應減少很多。

根據總部位於多倫多的全國最大的私人房貸保險公司Genworth MI Canada Inc. 的內部調查顯示，如果按照聯邦政府的要求，將貸款利率上調到加拿大銀行五年貸款利率(現在為4.64%)的情況下，該公司有超過1/3的客戶都沒有資格申請房貸。換句話說如果房貸利率提升，這部分客戶並沒有財政能力可以確保按時還款。這家公司的數據源顯示，這部分客戶大部分為首次購買房屋的本地年輕人。

相關經濟學家分析，這些新政策已經迫使全國房地產市場進入新拐點，聯邦政府已經表明決心將要打擊房價，但對於加拿大脆弱的經濟來時，是否能承受政

策所帶來的損失還是一個未知數。

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（據加拿大家園）

英國 | 倫敦住宅價值被指高估處於「房市泡沫危險區域」

據《獨立報》報導，一則最新報告披露，倫敦是世界上住宅價值被過分高估的第二大城市，處於「房市泡沫危險區域」。

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本週二，UBS Wealth Management發佈「泡沫索引」，該索引調查了18個城市的房產市場，根據「泡沫」風險給他們進行了排序。

其中溫哥華取代倫敦，成為泡沫索引中的第一位。倫敦排在第二位，緊隨其後的是斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和中國香港。

處於泡沫風險區的城市，其住宅價格自從2011年以來已經上漲了50%。與之相比，其他金融中心的房市平均價格，上漲幅度還不到15%。

根據這份報告，倫敦還是世界上除中國香港以外房產價格最令消費者難以承受的城市，這個判斷同時考慮了仍在上漲的房價，以及消費者的平均收入。

目前，倫敦的房產價格比2007年的市場峰值還要高15%，而市民的真實收入卻降低了10%。

報告指出，「處於通貨膨脹狀態的房價」很可能還會進一步升溫，因為房屋仍舊短缺，而貸款又容易獲得。

UBS Wealth Management的薩普特利（Claudio Saputelli）表示，「這些處於泡沫區的城市的共同特徵是，他們都面臨極低的利率，而這與其實體經濟的強勁表現並不相符。當低利率與供給不足及來自中國的持續需求結合在一起，就創造了房價虛高的理想環境。」

據該報告表述，除了米蘭之外，歐元區的低利率已經將索引涉及的所有歐洲城市推進了泡沫區。

UBS Wealth Management的地產經濟學家霍澤（Matthias Holzhey）表示，「對大多數房市被過高估計的市場而言，情勢很複雜。只有在供應量上升，利率上漲，或國際資本流向轉移的情況下，才有望導致價格的積極調整。」

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（據英中時報）

新加坡 | 房地產交易投訴減至六年新低

根據市場規模作調整後，以每1000宗交易為基數計算，投訴的數目在過去六年裡減少超過三分之二，從每1000宗交易有15起，減少至目前的4.5起。

公眾對新加坡房地產交易的投訴過去幾年來持續減少，創下六年來新低。大部分投訴是有關廣告或宣傳冊誤導人、信息不全或是宣傳冊胡亂分發。

房地產代理理事會的年報顯示，理事會在2015／2016財政年接獲的投訴案例，整體上雖從2014／2015財政年的702起增加至780起，但鑒於2015／2016財政年的房地產交易量更大，平均投訴案例實際上有所減少。

有關新加坡房地產交易的投訴性質

根據市場規模作調整後，以每1000宗交易為基數計算，投訴的數目在過去六年裡減少超過三分之二，從每1000宗交易有15起，減少至目前的4.5起。

在投訴性質方面，40％的投訴是有關廣告或宣傳冊誤導人、信息不全或宣傳冊胡亂分發；27％是經紀不專業或服務差，包括提供錯誤意見、遲到或未遵守正確程序；17％則是經紀行為不當，例如恐嚇、騷擾或誤導客戶；其他投訴涉及無牌經紀或同時代表買賣雙方的經紀等。

房地產代理理事會司長（政策與執照頒發）王雲傑說：“過去六年，每1000宗交易的投訴案例減少，歸功於理事會在管制和發展房地產業所做出的努力。此外，理事會也向公眾傳達信息，讓消費者得知如何更好地與經紀合作，以便在交易中達到最好的結果。”

另一方面，隨著新加坡房地產市場走勢疲軟，2015／2016財年的新增房屋經紀人數也創下六年來最低，從前一年的1654名減到1307名。注冊房屋經紀則從前一年的3萬2006名降至3萬零423名。房地產經紀公司總數也從1422家減少到1372家。

盡管如此，博納（PropNex）集團房地產經紀歐陽耀偉（30歲）依然選擇在大學畢業後加入這個行業。去年1月入行的他，在短短一年內創下佳績，成為博納集團表現最佳的新人之一。

歐陽耀偉觀察到，隨著我國經濟放緩，房地產市場也趨向疲軟，是導致一些經紀退出行業的原因。此外，他認為新加坡近年陸續出現OhMyHome等數碼平台，方便更多人自理買賣轉售組屋，也是影響房屋經紀業績的另一原因。

然而歐陽耀偉相信憑努力，還是能在房地產業闖出一片天。“這份工作的時間不穩定，但我喜歡每天接觸不同的人，不必朝九晚五待在辦公室。和其他行業一樣，房地產業一直在改變，若要生存就得學會適應。”

隨著新加坡房地產市場走勢疲軟，2015／2016財年的新增房屋經紀人數也創下六年來最低，從前一年的1654名減到1307名。

（據聯合早報）

泰國 | 國人為什麼爭相湧入泰國炒房？

在中國浙江一所大學任教的劉先生，近日赴泰國旅行1個多月，他沒有去熱門景點觀光，而是四處看房子，“我來考察房產，去的都是泰國二線城市。”劉男說，他賣掉自己在杭州用來投資的房子，股票也出清離場，還把人民幣存款全部換成美元，他表示：“中國資產泡沫化太嚇人了，我准備在泰國買房養老。”

中國人到海外購置房地產，從過去的歐美、紐澳，如今轉進東南亞。美國之音（VOA）報導，2013年以來，泰國出現越來越多像劉男這樣的“購房客”，目的從商業投資，到現在為了養老、度假，究其根本原因，大多是擔心中國經濟泡沫化。

清邁是中國人最喜愛置產的泰國城市之一

報導引述分析中國人海外置產行為的居外網（Juwai.com）資料顯示，去年中國人在泰國置產，比2014年大幅成長近1.8倍，平均每人購房金額為61萬美元。至於美國、澳洲、英國、加拿大、紐西蘭等5大熱門置產國家，也成長37%。

居外網CEO潘卓禮（Charles Pittar）表示：“過去5年，人民幣兌換泰銖的彙率上揚19%，使泰國房地產在中國人眼中更具吸引力。”他透露，中國人最喜愛置產的泰國城市，分別是芭達雅、蘇梅島、普吉島、清邁和曼谷。

報導指出，相較於歐美，泰國距離中國近、氣候溫暖，且觀光資源完善，深具吸引力。此外，泰國有誘人美食、與中國相近的文化，泰國人溫和有禮，而中泰兩國關系友好，都是原因。

不過，根據泰國法律規定，外國人不能擁有泰國的土地所有權，但可以合法持有永久產權的公寓，而高級公寓，正是外國投資客置產的主要目標之一。例如芭達雅、清邁，房價換算每坪約15.5萬台幣，比許多中國城市都便宜，且交屋時附有裝潢，十分劃算。此外，泰國稅負低廉，買屋稅負約為房價的1.5%，且沒有房產稅。

劉男說，其實他不熱衷在泰國熱門旅游城市置產，他認為許多二線城市，例如清萊、芳縣，不僅房價便宜，便利與服務也不輸大城市，還擁有大城市缺乏的純樸風味，並能遠離觀光客。他認為，中國過度發行貨幣，導致人民幣實際貶值，政府為防彙率波動太大、資金外流，只能讓避險資金轉進房市、放任房價狂漲。劉男感嘆，泰國物價穩定、人民安居樂業，“比國內好太多了”，他已看中幾處房地產，年底前，或許就能成為泰國的有房一族了。

（據蘋果日報）