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深度：當大數據與人工智能應用到房產領域將如何改變房地產業的未來？

前言：大數據、人工智能化時代，人們日常生活的各個領域都面臨快速而深刻的變革。不可避免的，大數據與人工智能也正在走入房地產行業，並邁出了變革的第一步。下文是介紹了當前這一領域的領先者——美國房產經紀巨頭BHHS（Berkshire Hathaway HomeServices）的探索之路。

一、數據分析的4個階段

在數據分析的進化過程中，我們已經走了很長一段路，但引用搖滾老將艾麗斯-庫珀（Alice Cooper）的話而言：“我們還有很長的路要走。”上世紀90年代初，緩慢、基礎的後台程序占據統治地位。數字分析主要用於支持內部決策，與實際的前台業務並無關聯。為了便於討論，我們且稱之為數據分析的1.0階段。

接著來到了21世紀初，數據分析進入2.0階段。谷歌、支付寶等公司開始關注大量的非結構化數據。“數據科學家”由此興起，在他們的觀測之下，數據管理活動日漸盛行。

隨著大數據開始被大型企業采用，數據分析進入3.0階段。集團企業聘請數據科學家、收購規模較小的數據公司，充分利用分析的力量。

最後，數據分析進入4.0階段，也就是我們現在所處的時代。隨著預測分析和認知分析的出現，機器學習也開始了。突然間，人工智能不再是科幻電影裡的情節，而是一種可行的商業決策工具。對大數據和分析的適當迷戀與人工智能時代結合之後，商業領袖們必須面對這樣一個現實：當數據分析過程完全自動化以後，機器可能會決定我們下一步的行動。但是，作為一個商業團體，我們是否已經准備好相信這些機器的一言一語？

二、從Facebook開始，人工智能逐步進入商業運作

從臉書的經驗中得到的啟示而言，答案是肯定的。2017年3月，臉書推出了一項試點項目，該項目使用人工智能來主動識別臉書上有潛在自殺傾向的帖子，僅在第一個月就檢測出100個“有自殺傾向的用戶”，並在第一時間采取措施阻止悲劇發生——這都要歸功於臉書的人工智能系統。

人工智能拯救生命的消息出現的恰逢其時，此時大數據分析正從人為參與向自動化轉變，這一轉變意味著管理層領導必須相信人工智能的力量。

在廣告業，人工智能目前雖是小眾市場，但確實很受歡迎。2017年11月初，寶馬開發了一款Snapchat高清仿真車用產品，該產品與Snapchat著名的“跳舞的熱狗”或“人工智能濾鏡”不同，這是增強現實版產品的廣告首例，也是慶祝寶馬X2上市宣傳活動的一部分。用戶彷佛就站在車旁，手裡拿著手機，可以自定義車輛顏色及從各個角度觀看車輛細節特征，用一種全新的方式與X2互動。

同月，阿迪達斯與Salesforce合作推出一款新的移動應用游戲。通過與用戶互動，該應用會根據用戶的偏好及行為習慣進行調整，從而創造出高度個性化的移動體驗。該應用內的嵌入式人工智能可以了解用戶的特定喜好，為他們展示定制化的產品推薦、文章、博客文章、視頻以及用戶最喜愛的體育和運動員情況的實時更新。

據2017年普華永道發布的一份名為“全球人工智能研究：探索人工智能革命”的報告預計，截止到2030年，人工智能將為全球經濟貢獻15.7萬億美元，而在同一年，當地GDP將從人工智能活動中獲得約26%的增長。

該研究證實，人工智能的核心問題並非是其生存能力，而是負責任地使用它的能力。（Facebook防自殺檢測系統還開發了自己的語言，於 2017年夏初被迫關閉。幾周之前，SpaceX CEO 伊隆·馬斯克（Elon Musk）在推特上說，“幾年之後，機器人的行動會如此之快，你需要閃光燈才能看得到它。”）

人工智能除了作為一個科學概念尚未被完全理解之外，它還是一項必須保護消費者利益的舉措，而不能成為商譽受損的先兆。對任何行業而言，擁有精通專業且具備數據分析能力的員工都是成功的關鍵。客戶數據須保護得當；隨著科技的發展，人工智能技術必須及時更新。你是否擁有合適的人才來操控人工智能技術？這個答案將確定你是否做好了擁有人工智能增強系統的准備。

三、從主觀到客觀的轉變，當人工智能進入房產行業

如果你仍未理解人工智能的作用，那麼由一個精通數據的領導者或員工進行預測分析會給你的業務帶來很大的幫助。位於底特律的Berkshire Hathaway HomeServices Loft Warehouse公司總裁傑羅姆·韋斯（Jerome Huez）創造了一個“理想指數”（Desirability Index），用以記錄消費者購房時最看重的內容——康樂設施、房產位置、單位面積等等。這個指數有助於確定房產的預測價值，方便開發商對多種飾面、便利設施及可選項進行成本效益分析。

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該指數由MLS數據系統生成，並經季度驗證以確保錄入到模型中的數據是准確及最新的。之後韋斯花了幾個小時分析該指數所產生的數據，他說：“基於這個需求曲線模型可以告訴我消費者想要什麼，但它無法告訴我為什麼。”

韋斯和他的經紀人與全市房地產投資者合作，在完全基於數據和預測分析上，正在打造一個全新的底特律——一座正在經歷自身變革復興的城市。

他解釋說：“我厭倦了各種各樣總是主觀而非客觀討論物品定價方式的會議，” 韋斯預計在一到兩年的時間裡，“理想指數”的生成過程將會完全自動化。屆時，有關房地產開發的決定將取決於機器，即人工智能與預測分析的結合。

韋斯對這個目前尚處於手動模式的系統進行了解釋，“能為客戶提供這種服務讓我們非常興奮，”他還指出在底特律沒有任何經紀公司擁有類似於“理想指數”的系統，能幫助投資者確定最佳建設方案。他表示：“這種競爭優勢意味著客戶只願意與我們合作，不然他們還能到哪裡獲取這種每天生成的信息？”

作者：HomeServices Franchise (HSF) Affiliates LLC業務發展和運營高級副總裁克裡斯·斯圖爾特（Chris Stuart）

位於加州爾灣的HSF Affiliates LLC經營和管理房地產經紀網絡Berkshire Hathaway HomeServices 、Prudential Real Estate和Real Living Real Estate。而作為舉世聞名的沃倫巴菲特（Warren Buffet）旗下企業，Berkshire Hathaway HomeServices是美國發展最快的房產經紀網絡之一，共有43,000名專業房產經紀、共1,300家經紀公司，遍布美國主要城市和城郊市場。2017年Berkshire Hathaway HomeServices正式與居外網展開合作，用中文向中國買家展示他們的美國掛牌房源。

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美國紐約第五大道721號

房屋價格：1,150萬美元（約7,647萬元人民幣）
預估交易費：約459萬元人民幣
建築面積： 196平方米
房型：2臥3衛
房齡：35年
景觀：城市，中央公園
配套設施：定制家具、頂級廚房、步入式衣櫥、家庭音響系統、禪宗浴室裝飾

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美國佛羅裡達州Ponte Vedra海灘大道1271號

房屋價格：399萬美元（約2,569萬元人民幣）
預估交易費：約159萬元人民幣
建築面積：1.47英畝土地，居住面積421平方米
房型：4臥5衛
房齡：30年
景觀：海景
配套設施：私人庭院、環形車道、壁爐、露台

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責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

仲量聯行：2018年亞太區商業房地產投資看“這六類”

仲量聯行董事總經理趙正義2018年1月16日表示，綜觀2018年亞太區房產投資趨勢，多元化的投資組合，將是投資人在傳統地產選擇下的新投資標的，如(1)共享辦公、(2)銀發住宅、(3)養生村、(4)數據中心、(5)個人倉庫、(6)物流倉儲，都將為全球投資市場增添投資動能。

趙正義指出，在智能科技丶共享辦公浪潮帶領之下，全新辦公體驗將可望為企業提升員工工作效率丶吸引優秀人才及辦公環境管理方便性，成為企業租戶於未來辦公空間規劃上的主要考量。他回顧2017年亞太區重大房產交易，中國香港創下全球商辦大樓交易單筆最高成交金額，52億美元出售中環中心（The Center）；雅高酒店集團（Accor Hotel）以12億美金收購澳洲曼特拉集團（Mantra Group）的酒店；嘉德置地投資信托以15億美元收購新加坡亞洲廣場2號大樓（Asia Square Tower 2），皆引發全球房產市場及媒體的高度關註。

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展望2018年房產市場，仲量聯行預測，由於亞太地區核心市場成長動能持續增加，投資人看好發展中市場投資意願攀升，2018年亞太地區房產交易量將可望成長5％達到1,350至1,400億美元。那麼2018年投資人和企業租戶該聚焦於哪些房產趨勢呢？

仲量聯行表示，2018年印度丶中國將持續成為亞太地區被受矚目的投資市場。印度在經濟成長趨動和房產基本面良好，壹線城市的辦公大樓和零售地產預計將為投資人帶來豐厚的投報率。中國的住宅市場在長期供應不足丶人口紅利以及政府監管調控政策下，壹丶二線城市住宅庫存量仍處歷史低點，促使租賃住宅將成為2018年市場關註焦點，並為中國的房地產開發商和投資者帶來新商機。

銀發住宅丶養生村丶學生宿舍丶數據中心和個人倉庫，都將是2018年投資人於房產市場中的新選擇。仲量聯行研究顯示，新形態地產項目的市場需求已明顯超過供給量，人口高齡化及人口成長皆是驅動新形態房產需求的主要因素。與其他傳統資產類別相比，個人倉庫的收益率相對吸引人，在東京和新加坡為5-7％，澳大利亞為5-8％，中國和印度甚至高達8％。

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房產科技將是2018年房產界的新潮流。根據研究顯示，2013-2017年期間，全球房產科技總投資額高達78億美元，其中48億美元來自亞太地區。長期來看，服務數據化、物聯網(IOT)應用和自動化將對企業房產策略、團隊組織產生巨大影響。物聯網智能系統和通過網絡運行的設備，將更有效率的清楚呈現資產使用率和效能，智能建築將幫助業主和企業租戶節省成本並提高績效表現。

盡管成本控管在公司營運上仍為大多數企業的主要考量，但聘請優秀人才更是企業成長不可或缺的重要資產。為提高員工彼此間的互動並吸引和留住優秀人才，2018年考慮使用共享辦公空間的公司將持續增長。創造全面用戶體驗的轉變正在開始改變辦公空間。未來的工作空間是能夠滿足員工需求，同時提高效率和參與度。那些提供高科技、個性化和創新空間的公司，如：共享辦公空間、健身房，創造以人為本的辦公環境將脫穎而出，在人才爭奪戰中吸引最好的人才。

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地址：澳大利亞新州悉尼Orion路2-6號
倉庫：約496平方米
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來源：仲量聯行
責編：Zoe Chan

巧用科技和豚鼠解構紐約新型私立學校如何改變傳統教育 | 美國

長期以來，紐約市的私立學校由一小部分精英學校主導。這些學校學位有限，每年的學費可高達5萬美元，入學程序繁雜得能讓最冷靜的家長陷入恐慌。其中有些學校的辦學宗旨偏傳統，而另一些則更激進。但是總體上來講，即使這些學校有任何改變，也都相當緩慢。

現在，一些新湧現的公司號稱，他們將為家長們提供更適合21世紀的選擇——並從中營利。

AltSchool是一家位於舊金山的新公司，號稱將使用新科技革新教育。該公司自2015年在紐約開辦了第一家“微型學校”後，又陸續開辦了另外兩家。

有一些學校則注重削減成本，比如說去年在TriBeCa開辦的小小Portfolio學校（Portfolio School），該校使用高科技減少行政支出，強調實驗性學習，如讓學生為班級的豚鼠設計籠舍等。另一家位於布魯克林和曼哈頓的連鎖學校BASIS 獨立學校（BASIS Independent Schools），采用較傳統但側重科學的課程設置，學費也僅為該市頂級私立學校的三分之二。

還有一些學校則致力於跨文化方面的知識，比如Wetherby-Pembridge學校（Wetherby-Pembridge School），該校是英國威廉王子和哈裡王子曾就學過的一所學校的分支，對那些今年在紐約明年可能就在倫敦的國際企業的工作人員非常有吸引力。

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另外，WeWork公司也將觸手伸進了該領域。WeWork是一家專注於辦公區域分享的公司，近期因購買了Lord & Taylor大樓而震動了紐約的銷售業。本月，該公司宣布將於明年開辦一所叫做WeGrow的自有學校。公司創始人之一瑞貝卡·紐曼（Rebekah Neumann）在一篇博文中這樣寫道：“（這所學校）將以社會責任和企業家精神為本，致力於釋放每個孩子的超能力。”

WeWork期望其教育板塊與房地產板塊能夠相輔相成，在同一棟大樓裡，家長工作，孩子學習，雙方甚至可以共進午餐。從長遠來看，該公司希望在52個已有公司分支的城市建立這種學校，以使需要出差或調職的員工能夠將孩子從一所學校轉到另一所，就像將筆記本電腦（MacBook Air）換個地方充電一樣。

與紐約其他私立學校不同的是，這些新學校都是營利性的。

專注教育技術的風投公司ReThink教育（ReThink Education）的管理合伙人馬特·格林菲爾德（Matt Greenfield）認為，這些新學校湧現，是對現存教育選擇感到挫敗的家長，他們渴望創造理想學校與冷眼風險投資交織的結果。

他說：“學校本質上是一門不錯的生意。紐約房價高得嚇人，其他生活成本也不低，紐約學校的學費也很高，所以我認為，從經營的角度來講，這些學校是不錯的生意。”

當然，這並不是說一定能成功，有些學校已經開始經歷挫折。AltSchool的投資人包括Facebook的首席執行官馬克·扎克伯格（Mark Zuckerberg），該學校近期宣布關閉了包括東村校區在內的兩所校區，反映出該公司將工作重心從建立全國性的學校網絡“轉移至”推廣其開發的教育軟件。該公司宣稱，即使紐約校區學費為小學32,000美元，中學37,000美元，仍無法維持其收支平衡。

過去十年建立的一些其他營利性學校也幾易其主。一所以學前教育為主的Mandell學校（Mandell School），曾開設小學部，但在上個學年末忽然宣布將其關閉。現在BASIS在使用它們上東區的舊址。

最令人矚目的營利性學校當屬2012年開設的國際學校Avenues （Avenues: The World School）。該校以其野心和驚人的學費著稱。Avenues為學生提供西班牙語—中文雙語課程，以助其適應全球化。創始人說明將最終建立一個擁有20所位於世界各地的學校網絡。

Avenues成功地吸引了學生，在位於切爾西（Chelsea）的校園總共有從幼兒園到12年級大約1600名學生。但是其全球擴張計劃進行得似乎不是很順利，目前仍然只有紐約一所學校。

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一些建校時間更短的學校，特別是像Wetherby-Pembridge這樣的學校，使用英國標准課程設置，甚至拼讀都遵從英國傳統（比如說在“colour”裡堅持帶有“u”），也在努力吸引國際家長。明年將要開始招生的Polis國際學校（Polis World School），宣布提供中文浸入式蒙特梭利教學，並招募“創辦家庭”（相當於教育領域的種子期投資人）以順利起步。

一些觀察家對這種新型的學校持懷疑態度。曼哈頓私立學校顧問公司（Manhattan Private School Advisors）為不同家庭在入學程序方面提供服務，它的創始人及所有人阿曼達·烏西（Amanda Uhry）不鼓勵家長申請營利學校，因為她對這些學校的長期穩定性沒有信心。

她說：“有些人確實被這些學校所吸引，學校也確實有學生，” 但這是因為那些人沒辦法進入更有聲望的非營利性學校。在她看來，很多家庭“寧願去公立學校也不願意進入沒有一點歷史的私立學校。”

但是，WeWork對於找准市場似乎很有信心。一位因其工作情況還有待確定而要求匿名的建議者透露，該學校教學方法將結合華德福和蒙特梭利，學生在校將修習瑜伽和冥想。他們也會定期到紐曼家（Neumanns）的農場活動，該農場位於紐約Pound Ridge，占地60英畝。學生將學習使用地產食材進行烹飪。

紐曼夫人（Ms. Neumann）及她的丈夫，WeWork的合伙創始人亞當·紐曼（Adam Neumann），養育了5個孩子。在接受彭博社采訪時，她說，在他們家裡，工作和家庭生活之間“並沒有界限”。類似地，WeWork公司也模糊了工作和休閑的界限，辦公室配備有桌上足球以及生啤。

在彭博社的采訪中，紐曼夫人說道，學生將會接受在WeWork租用辦公空間的企業家的指導，並鼓勵其開展自己的生意。她舉例說，一位8歲的孩子在農場自己經營的攤位上出售自己設計的T恤衫，他在WeWork今年經營的小飛行員學校上學，馬上將要成為在WeWork辦公的時尚設計師的學徒。

該學校可能將會在位於西18街的WeWork空間開始上課，隨後可能會搬遷到將來位於第五大道的Lord & Taylor大樓的總部。學校設計師為丹麥建築師比約克·英格爾（Bjarke Ingels），將尋求“消除傳統學校環境的分區設計”。

WeWork的目標為明年以約70位3歲到四年級的學生開始，逐漸擴張至12年級。

ReThink公司的格林菲爾德先生說，根據他獲得的信息，紐曼夫人看起來很真誠，而且，讓學生接觸商業和其他可能的職業是有利的。“不是說一定管用，但是，畢竟也不會對孩子有什麼巨大的壞處。”

原文來源：紐約時報
發表日期：2017年11月20日
責任編輯：Zoe Chan

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智能科技如何提升物業管理的操作效率？| 美國

科技正幫助物業管理者達到以前不可想像的操作效率。在從出租、住戶保留到維修的一系列領域中，新工具都在提升物業管理的操作。

總部設於芝加哥的業主管理公司（owner-operator）瓦特通（Waterton）的應用創意總監艾瑞克·波特（Eric Potter）指出，在眾多前景光明的新科技中，有一項是高級分析平台。盡管傳統系統擅長挖掘具體的網絡流量，但總是存在一些盲區會歪曲顧客的全面體驗，波特解釋道。現代系統能夠收集更多數據，采用開放源和專用數據設備，並結合復雜的機器學習算法，“從而更好地理解公寓住戶，以及理解操作中涉及到精確至顆粒層面的各種因素。”

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

在蘭特拉城堡置業公司的力嘉塔·斯隆湖邊社區（Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community），住戶可用密鑰卡進入例如健身房之類的控制區域

因此，業主能夠更好地對提升住客體驗的投資做出決定，“而非只依賴直覺和經驗，直覺和經驗總是有層出不窮的偏見和問題，”他補充。

瓦特通公司總部距離芝加哥的技術中心——芝加哥塊鏈中心（The Chicago Blockchain Center ）只有一個街區，這也讓該公司關注了另一項快速發展的相關技術。這種名為“分布式分類帳”的技術是跨多個站點進行數據共享和同步的數據庫。

“在多戶住宅，能夠即時使用不論任何名目的100％防欺詐分類賬，將讓業主管理公司人員迅速知道，誰搬進了他們的房子，轉租者是什麼樣的人，進行更好的背景調查等等。”波特解釋道。

物聯網一體化

第三方物聯網服務的發展繁榮也利於提升多戶住宅的管理操作。產業業主和物業管理人員已經早就意識到智能家庭技術對吸引和留住住客的影響，現在他們也發現了物聯網這個高級應用能夠提升操作效率。位於紐約西沙芬（Suffern）的蘭特拉城堡置業公司（Castle Lanterra Properties(CLP)）的創始人及執行總裁艾力·雷德（Elie Rieder）觀察道，物聯網曾經只是一個讓住戶控制他們的居住環境的平台，現在成為多戶住宅物業管理人員最重要的操作工具。

在其位於丹佛的擁有369套產業的力嘉塔·斯隆湖邊社區（Regatta Sloan’s Lake）中，有著大量的零售商店，這要求物業管理人員嚴格控制公寓的出入，CLP公司最近投資建設了電子安全系統——銀河系統，該系統能讓物業全天候遠程控制樓房和相關便利設施的出入。住戶使用密鑰卡進入大樓、自己的寓所、所有的公共區域以及住戶專用停車場。

機智的物業管理人員還使用智能科技來提高與住戶的交流。“在線門戶網站是我們和住客即時交流的一種方式，他們可以選擇自己任意的平台進行交流，可以在電腦、平板或者智能手機上操作。”馬克·杜拉克維克提到，他是位於芝加哥的第三方管理公司卡司管理服務（Kass Management Services）的主管。

在降低開銷的同時，科技方案也幫助業主和管理人員解決無數的操作難題。

CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖邊社區安裝了銀河系統，可遠程控制樓房和相關便利設施的出入

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加利福尼亞州千橡市漢斯置業公司（Hanes Properties）的運營總監布萊恩·漢斯（Bryan Hanes）從產業管理軟件AppFolio獲益匪淺，該軟件能夠處理租賃、會計、保養以及其他事務。他高度欣賞該產品簡化了租賃流程的雙向短信功能。該公司之前主要靠電話以及郵件跟進潛在租戶的拜訪，AppFolio的短信功能“大幅度提高了溝通，讓我們能夠跟他們全方位溝通並完成交易”。漢斯說。

廣告空房也簡化成了點一下鼠標的事兒。“即使房間仍然住著人，你也可以在廣告裡包括該房的細節，照片、視頻、以及根據模板建立的房間描述，”他解釋說，“一旦你得知現租客的任何停租通知（或暗示），只需要點一下鼠標，廣告就能發到20個不同的租房網站上。……AppFolio還能自動整理出（該房）何時租出並撤下廣告。”

CLP公司也開始使用一個叫做Rentlytics的產品。雷德介紹，該產品基於房地產和整個投資組合捕捉、維持及分析數據。它能夠整理出諸如物業保養、建築翻新等日常活動對其整體的財務表現的影響，包括收入、單位租金、設施花銷、租賃到期管理以及淨收益，也表示出了與預算的差異。

長期可負擔

可負擔型住房的管理者也從使用高級技術工具方面獲益匪淺。例如，公司老板卡洛琳·卡西裡（Caroline Caselli）說，可負擔型住房的管理人員使用了在線應用平台Haven Connect，更容易管理物業的租賃、與申請人交流以及自動化管理等待名單等。“管理人員減少了行政負擔，提高了公司監管，而且申請人也不必再打電話來確認他們的申請狀態或更新資料，”她說。

Haven Connect的顧客包括C&C公寓管理、Palo Alto房產公司、HIP房產以及加利福尼亞州的聖卡洛斯市（San Carlos）。

像機器學習和人工智能這樣的工具也在物業維護方面取得重大進展。波特說，隨著現成可定制的人工智能方案數量不斷提升和傳感器成本不斷下降，非技術公司可以獲得所需的工具來創建與財富500強制造企業相媲美的復雜的、具有預見性的分析平台。例如，這可以幫助公司確認空調機組故障的平均時間。

物聯網傳感器的平均成本，包括主動和被動傳感器，從2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年，這些傳感器幾乎可以免費使用。“這是一個只會被想像力局限的領域。（只有想不到，沒有做不到。）”他指出。

Motionloft公司的傳感器能夠測量交通情況，幫助業主和物業管理人員優化維護和安全問題

位於舊金山的Motionloft公司生產的傳感器，可以區分人、汽車和自行車，為業主和管理人員提供數據，以測量通過其物業的交通量。據Motionloft公司的合伙人丹尼爾·馬拉克（Daniel Malak）說，這有助於管理人員優化維護和安全操作，並建立一體化的步行空間。

為控制垃圾，芬蘭的Enevo公司將傳感器安裝於垃圾箱上，與技術連接起來，以產生以前無法獲取的廢物流數據，從而洞察每棟物業的廢物產生情況。垃圾箱裝滿之後就會被收集，既提高了效率，也減少了成本。

波特說：“是直到最近，新興的分析平台和物聯網平台才能同時被物業管理公司采用的。”

相關專欄文章：【新創科技對房產業的衝擊與機會】

原文來源：Multi Housing News
發表日期：2017年11月19日
責任編輯：Zoe Chan

蒙特利爾：迅猛發展的高科技和新經濟

今年夏天，美國的WIRED雜誌對全球四十個大城市在世界上的高科技地位進行了一次全面評定，蒙特利爾是加拿大唯一入圍的城市，排位也名列前茅。它在新經濟方面創下了三個北美最強：每百名就業人口中在高科技領域就業人數在北美第一，每百元加幣出口的產品中高科技的含量北美第一，蒙特利爾島180萬人口中每百人中的在校生人數超過波士頓，名列北美第一，優秀的人才質量得到眾多企業的讚賞。目前，蒙特利爾有四所綜合大學、一系列專科學院、八百多個研究所等，在培養人才及科技攻關上起到了重要作用。但面對這些成績，蒙特利爾市市長布克先生仍然不斷地告誡大家：成績是脆弱的，轉眼間都會花為烏有。只有不斷的發展，才能不落後於世界水平。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 |加拿大房貸流程 |加拿大房產稅費

目前，蒙特利爾的第一大支柱工業是航天航空業，從北美自由貿易協定簽署的十年以來，這個產業的發展增長了560%，這裡有僅次于波音和空中客車之後的第三大航空器生產廠家龐霸疊（Bombardier Canadair）飛機製造公司、普惠（Pratt&Whitney Canada）公司、貝爾（Bell Helicopter Textron）直升飛機公司等，國際中小型飛機市場的一半被蒙特利爾的廠家所壟斷，貝爾直升飛機公司的產品佔了國際直升飛機市場的半壁河山；另外，象波音飛機的飛行模擬艙，其市場的95%產品也由蒙特利爾製造；美國航天飛機上的機械手由蒙特利爾研製，而操作這一機械手的科學家當然也是來自蒙特利爾市，他已經是第三次隨美國航天飛機遨遊太空。

生物工程是蒙特利爾的第二大支柱工業，加拿大50%的生物工程公司及發明專利都是在蒙特利爾注岬模幽么蟮諞煌房寺∨５諉商乩輝贒ovral機場高速公路的兩旁，一家又一家接連不斷的生物製品公司和研究機構，構成了蒙特利爾高新開發區的一道景觀。

蒙特利爾的第三大支柱工業是電腦及多媒體，近年來，蒙特利爾市政府推動建設了多媒體城，在財政上給予高新企業極大的優惠，兩年不到的時間裡，創造了七千六百個就業崗位，形成了類似於美國的硅谷效應，在這個多媒體城建設完成後，市政府還計劃投資八億多加幣建設一個世界級電子商務中心，更加全面地發展高新科技。

蒙特利爾的第四大支柱工業是電子通訊，這裡有領先於世界同行業的光電纖維和網絡通訊產品生產企業“北方電訊公司”，其生產規模和水平目前都領先於美國的同類企業。另外，蒙特利爾市的水電工業、製藥、醫療器械等傳統產業都在加拿大佔有舉足輕重的地位，蒙特利爾的工業產值高達一千多億元，這些都是這座古老城市在新經濟上時代的騰飛所具備的堅實基礎。

有些新移民和遊客由於對蒙特利爾還不太了解，看到城區廢棄工廠的殘垣斷壁，就說蒙特利爾在走下坡路。齊先生解釋說那是一種誤解。蒙特利爾在上個世紀經歷了百年大發展之後，需要產業的調整與轉型，而20世紀七、八十年代的加英裔資本撤出，工廠南遷等，正好為蒙特利爾的工業從勞動密集的加工型轉向技術含量高的技術型帶來了大好時機。

在談到法語文化對蒙特利爾的影響時。齊先生介紹說，蒙特利爾有70%的人可以講英法兩種語言，這使得人們的視野和思維更加開闊。既可以兼收北美的先進技術，又可以並蓄歐洲文明的科技成果。以國際時裝業為例，蒙特利爾既是北美了解歐洲時裝設計潮流的窗口，又是歐洲了解北美時裝趨勢的前哨。法語文化是蒙特利爾發展的一個優勢，今後將會繼續鞏固和保持。

（據北美旅遊網）

紐約為何一直這麼美？（下）| 美國

導讀：科技與藝術結合發展，讓紐約房地產迅速成長。

眾所周知，紐約不但是美國第一大城市，而且也是多種行業的首都。真所謂羅馬不是一日建成，紐約今天的成績得來不易。如果您在過去十年裡游覽過紐約的話，您可要重新認識這座美麗的大都會，因為房地產的發展改變了城市的面貌。上篇文章：【紐約為何一直這麼美？（上）】

科技

美國科技發達，許多科技公司在紐約都設有東岸總公司為吸納人才的基地例如：面子書、亞馬遜及谷歌等。因為紐約擁有科技公司的助陣而吸引了國內外精英的到來，這也促使了房地產需求量大增同時也提倡了開發商開發商業樓宇的機會。近年，曼哈頓中城的商業樓宇出現了出埃及記式的大遷散現像，這是因為下城的金融區有大量的A級商業樓宇。許多龍頭行業如：金融、媒體、保險業等都選擇聚集在下城。下城的發展也為該區房地產增值不少。哪裡將會有大量的新建房源，社區現像也比以往的年代大有改善。不但如此，位於布魯克林也有硅谷坐落在DUMBO（曼哈頓橋下）。商業樓宇的蓬勃發展讓也帶動了附近一代的房地產。因為人口流量增長自然的會有更多的商業機會，這也促使了紐約州政府投資改善公共設施和促進當地的旅游業。

此外，紐約人口的生活環境也被科技公司利用為研發的大藍圖。在過去幾年裡，大都會捷運和政府擴大免費無線網絡服務也在各個地區增設網絡亭。這些網絡亭替代了舊時代的公共電話亭，它不但提供免費的無線上網，也提供免費資訊、充電及電話服務。

LinkNYC網絡亭已從曼哈頓展延至皇後區和布魯克林區。類似這種設備還在研發和測試當中，在未來的日子裡將會擴張到其他城市。

Etsy 總部位於布魯克林的DUMBO。（圖源：officelovin.com）

藝術

藝術是西方文化的精神糧食，紐約客對藝術也非常敏感。紐約有很多著名的藝術館和珍藏品，其實紐約本身就是一個大大的藝術中心，它收藏了服裝、建築、表演及歷史藝術的城市。紐約公共場合如地鐵站、公園或廣場都為藝術家提供了所需的創作靈感和展示空間。身為這城市的居民也可深深的融入這城市的文化氣息。紐約有很多房子窗戶外的景觀填滿了城市的建築色彩、臨近的公園也設置了一座座的裝置藝術品。紐約政府鼓勵藝術團體和借用公共場地來配合藝術家，目的是要利用市民在城市裡流動來提升商業機會。

基建

川普總統說過美國基建落後。我們還活在二戰後年代遺留下來的基建，比起許多發展中的國家落後。川普總統為了想要制造更多就業機會，他喚醒了政府未來將大興土木的重建美國的基礎設施。其實，在川普上任前紐約政府已計劃修建機場、火車站、大橋和各主要交通設備，有些計劃也將近完成。這些投資除了為了應付未來的需求以外，也希望提升人民的生活效率。今天，為了配合人口的增漲和減低汽車流量及污染，政府把公路改造為人行廣場。這些廣場不但成為了城中居民的休閑處，同時也帶動了周邊的商業機會和房價。

這座連接布魯克林和皇後區的吊橋在2017年正式啟用，將為市民每天節省時間同時也提升生產指數。

在以上的種種因素，紐約被打造成一個變化多端的國際大都會。它可能年事已高，可是老而不退的它積極的向世界各地寫下挑戰書！這也是它吸引了許多國內外的人才到來，不管你來自任何國家和膚色紐約市都能為你提供一個美好的生活環境。

上篇文章：【紐約為何一直這麼美？（上）】

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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新創科技對房產業的衝擊與機會 | 美國

在多數人的的觀念裡，房地產業屬於傳統產業，不僅跟科技沾不上邊，產業循環的速度也不快。不像科技業，許多電子產品生命周期都不超過1~2年。如果房產投資人還抱持這樣的想法，那就大錯特錯了。

以銀行業而言，隨著新創fintech金融科技公司的攻城略地，使得許多銀行業務漸被蠶食鯨吞、甚至消失，逼迫銀行掀起並行、整編潮，進而導致許多城市不少大型一線金店面，有著為時不短的空租期。然而這個趨勢，似乎仍未停歇。美國電商巨人Amazon亞馬遜的崛起，同樣也使得美國零售商場正掀起一波淘汰關門潮。這些都是新科技的運用進而掀起房地產的重大變化。

然而，新科技運用對房地產業的衝擊不僅如此。事實上，全世界新創科技公司最多的美國，光是在去年，共有235家房地產科技公司（Real Estate Tech Company）公司，在市場上成功地募集26.65億美金的資金。

在美國眾多的房地產高科技新創公司中，根據我的觀察，大致上可分成四大類：

第一類，屬於運用大數據的“房地產網絡搜索引擎類”公司：免費提供用戶欲查詢對像之歷史價格、目前房屋估值與未來一年房價預估。還有欲查詢對像之學區好壞、房產稅、欲查詢對像周邊附近其他類似正在銷售對像開價、照片等數據。該類之新創房產科技公司，主要假想敵就是在那達克掛牌的Zillow公司，包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用戶欲查詢對像未來房價高精准度著稱。今年初也獲得Google董事長Eric Schmidt艾立克･史密特的青睞，共同參與3,300萬美金的增資入股。

第二類，提供短期房屋網絡招租服務公司：這類主攻短租、民宿出租的新創房產科技公司，主要是把Airbnb為主要競爭對手。這類為數不少的公司，包括比較知名的Flip公司，提供承租人房屋分租服務，尤其在紐約、舊金山這類房租驚的嚇人的大城市，最受用戶的歡迎。還有Tripping、Homeaway與VRBO等許多，跟Airbnb大同小異的公司。

第三類，有能力將房地產部分流程更為優化的公司：這種類型的新創房產科技公司，可能擅長在優化房地產營造流程，也可能專精在物業管理，又或是簡化在線貸款征信流程等房地產交易流程中的某一部分。舉例而言，例如: OnTarget公司，利用其優異的計算機軟件程序技術，提供開發商、營造商、承包供貨商、銀行，甚至投資人，可以藉由隨時上該網站，達到實時監控大樓興建實際進度，並有效控制時間與材料成本的目的。Honest Buildings公司也是運用雲端數據庫與大數據分析，有效監控營建過程，與OnTarget有異曲同工之妙。

第四類，運用VR、AR虛擬現實與3D技術，提供潛在買方體驗新銷售手段之公司：其中最令我感到興趣的兩家公司，就屬Matterport與Floored了。這兩家公司，提供潛在買家利用該公司網站，點選任一房產對像，就能讓投資人有如親臨實境，輕易取得該對像360度的各種視野，根本不必親自到現場看屋，提供潛在買方搶先看屋樂趣的科技公司。這兩家最大的差別在於Matterport專注在住宅市場，而Floored專注在商業辦公室對像。

根據美國聯邦儲備局的一份報告，美國最大的資產是房地產，目前來到40兆美金的市值。這個數字，隨美國著房價的持續上漲，市值也不斷的增加。身為美國房產投資專家，與創投多年經驗的我，一方面看到美國新創科技公司前僕後繼地投入房地產市場，提供房產投資人更透明、更精准、更多元的房產評估信息，對美國房地產產業進化與升級做努力與貢獻，感到驚艷與佩服，更使得我對美國房產後勢樂觀以待。

反觀中國台灣，根據台經院的“2016中國台灣獲投大盤點”報告，2016年全中國台灣新創公司共募得約3.5億美金，僅為同期美國房地產科技新創公司所募得資金的12.5%，且僅有一家新創科技公司iStaging跟房地產有關，也只募得560萬美金，僅為美國房產科技新創公司同期募得金額約0.2%。故想藉此呼吁中國台灣相關主管機關或過去十年有享受到房地產增值的中國台灣大型建商，應該鼓勵、支持新創科技公司積極投身提升中國台灣房地產產業進化的領域。

也引頸期盼，中國國內、港澳台等地，未來能有越來越多新創科技公司願意為華人世界的房地產產業進化與升級做貢獻，提供房產置產與投資者享受透明、精准、多元的房產評估信息，進而使得房產市場交易更為有效率。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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美國人才政策不利移民硅谷人才瞄上多倫多 | 加拿大

多年來，加拿大科技人才一直都是向美國外流。但近來，由於國內政策支持和創業環境日趨成熟，加上美國總統川普（特朗普）人才政策不利外來移民，國內科技企業開始日益吸引美國人才，真可謂30年河東，30年河西！

人才逆流

CBC新聞報導，上月，多倫多科技創業公司zoom.ai一個軟件工程師職位收到眾多美國求職者，公司總裁皮瑞拉（Roy Pereira）一度還以為是自動垃圾郵件。皮瑞拉說，在過去公司職位求職者中，僅有1%來自美國。此次面試許多求職者是硅谷人才，其中多數是少數族裔的非美國公民，仰慕多倫多科技環境並對美國移民政策不安。

大多區其它科技企業也表示，最近收到許多美國和其它國家科技人士求職信。如Shopify今年一季度收到的美國求職信比去年全年平均收到的要高出40%。

多倫多執行搜索程序公司Caldwell Partners合伙人普拉哲（Elan Pratzer）說，出現這一趨勢是因為大環境，一是多倫多已日益成為科技創業溫床，二是川普人才政策優先考慮美國人。

美國人亞當姆斯（Kiki Adams）從德州大學畢業後，去年7月應聘到多倫多一家人工智能企業工作。她說，多倫多人工智能發展迅速，是吸引她來多倫多工作的主要原因。如果在美國同類規模的公司工作，她可能享受不到加拿大這樣的醫保。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

現在的多倫多已成為一個了不起的科技中心，既有資金能力，也有人才資源。圖為多倫多地標CN塔臨水而建

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發展勢頭強勁

過去幾個月來，多倫多科技界也連續發生幾起令人鼓舞的消息。如新的人工智能研發中心Vector Institute宣布成立，優步（Uber）透露要在多倫多設立自動駕駛汽車研發中心，還有谷歌也說多倫多潛力巨大，透露要參與多倫多的互聯網發展。此外，特魯多總理上月也曾專門抽時間推銷加拿大科技產業，承諾今年預算要為科技產業發展提供資金支持。

業內人士表示，這一勢頭都是過去五六年來不斷努力的結果，使得科技業投資和風險資本產業日益發展，同時多大和滑鐵盧大學也在為科技業源源不斷提供人才。

普拉哲說，現在的多倫多已成為一個了不起的科技中心，既有資金能力，也有人才資源。Top Hat科技創業公司創辦人兼CEO西拉加德茲（Mike Silagadze）說，過去五年來，他親眼見證多倫多科技產業增長10倍。亞當姆斯說，多倫多在一些科技專業領域，如人工智能和網絡安全等方面，非常有知名度，正日益開發世界上最創新和最尖端的科技。

留住人才是關鍵

西拉加德茲還說，多倫多能吸引外來人才固然了不起，但留住國內人才是關鍵，現在正是扭轉和避免人才外流的好時機。在美國成功創業的加人，遠遠多出留在國內成功創業的人，如Slack 和Tesla等。因此留住這類人才，讓他們在國內創辦公司，才會對整個科技生態環境起到巨大帶動。

MaRS Discovery District風險資本執行副總裁特傑（Salim Teja）說，現在許多方面都顯示留住人才條件已成熟，許多科技企業都能在國內發展得很好，創業公司也日益增多。更重要的是，創業公司不僅越來越多，而且規模越做越大，意味著科技創業公司在國內越來越能募集到風險資本，如League and Wealth Simple就是其中一個成功例子。

瑞爾森大學創業孵化推動中心DMZ數據顯示，現在情況出現逆轉，越來越多國內科技創業者選擇國內創業孵化中心，而不是選擇要求他們搬到美國的其它孵化中心一段時間。這說明，越來越多創業公司在創業之初就有在國內創業的信心。

管理人才挑戰

科技人士出現逆流，固然是好事，但最大問題還是科技業高層執行管理人才都流向國外。西拉加德茲說，國內企業最大挑戰是缺乏高層執行管理人才，即使能吸引其中一部分人回國，也影響巨大。

普拉哲說，雖然越來越多海外的加籍高層管理人才回國興趣日益濃厚，但真要想吸引更多這類人才回國，國內企業就得提供具有國際競爭優勢的薪資待遇。頂尖的人才，需要頂尖的待遇來匹配，要能做到這點，自然會吸引更多人才。

互聯網資訊綜合整理

Snap上市：洛杉磯被科技新富改變房價與矽谷看齊 | 美國

Snap為洛杉磯年輕的初創企業帶來希望。未來這裏或許將掀起壹波和矽谷類似的科技公司上市潮

壹家公司的上市，不僅會催生很多新富豪，會助推當地房價上漲，甚至會改變壹座城市的生活方式。

在美國第二大城市洛杉磯，這裏的財務管理經理和房地產經紀人，終於迎來了壹個興奮的時期。隨著“閱後即焚”應用Snapchat母公司Snap的上市，洛杉磯的科技富豪突然多了起來，這跟傳統上豪宅置業者大多是來自好萊塢的電影明星、職業運動員和富豪繼承人可完全不壹樣。

“我認為Snapchat就是洛杉磯的谷歌。”房地產經紀人康斯丁（Constine）對第壹財經記者表示。康斯丁所在的房地產代理公司代理著洛杉磯最高端的壹批豪宅。

Snap上市：洛杉磯被科技新富改變房價與矽谷看齊 | 美國 — 近幾年來，由於加州高科技公司的興起，在科技領域發家的富翁們都開始在洛杉磯等西海岸城市置業

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2004年谷歌上市，在矽谷造就了許多新百萬富翁。Snap的上市也將給以高收入好萊塢巨星而知名的洛杉磯造就壹大批科技領域的“新富”。

房價與矽谷看齊

近幾年來，由於加州高科技公司的興起，在科技領域發家的富翁們都開始在洛杉磯等西海岸城市置業。（洛杉磯房價走勢）

“房產中介們之所以激動，是因為人們有錢後買的第壹個保值的物品就是房產，或者說是自己夢寐以求的家，現在是我大展拳腳的時候了。”康斯丁說道。

距離矽谷以南600公裏，Snap為洛杉磯年輕的初創企業帶來希望。未來這裏或許將掀起壹波和矽谷類似的科技公司上市潮。這壹前景讓洛杉磯的房產中介、基金經理和奢侈品商家對潛在的大好商機抱有很大的期待。

在Snap上市前，創始人艾文·斯皮格爾（Evan Spiegel）就已經在Snap所在的威尼斯海灘豪擲千萬美元購置了壹處房地產。Snap上市首日股價大漲44%，讓斯皮格爾和另壹位創始人鮑比-墨菲(Bobby Murphy)的身價飆升到53億美元。

康斯丁對第壹財經記者表示，他剛剛接的壹位客戶，正是Snap的中層管理人員，他正在為對方推薦壹處位於聖莫尼卡的豪華公寓。“Snap上市後，洛杉磯壹下子多了好幾十個億萬富翁和百萬富翁，這推動了房地產價格的上漲。”

根據房產網站Trulia的數據，去年壹年這裏的房價上漲了13%，每平方英尺（約合0.09平方米）住宅的平均價格達到了1257美元，比同是科技公司紮堆的舊金山郊區還要高，和矽谷的帕洛阿爾托持平。

Snap發行首日，股票以24美元開盤，交易價格在3月2日攀升到25.42美元，公司的市值逼近300億美元。除了兩位創始人身價達到幾十億美元之外，Snap負責工程的高級副總裁蒂莫西·塞恩的身價也超過了1億美元。

為了吸引這些暴富的科技新貴，谷歌和Facebook的付費搜索和社交平臺的廣告幾乎全部被洛杉磯的房產中介、律師事務所和財富管理公司買斷。像康斯丁這樣的房地產經紀人也在依靠自己的人際關系網，讓更多富豪了解自己能夠提供的金融和財富管理服務。

科技公司的員工們已經感受到了廣告正在撲面而來。洛杉磯壹家從事與自動駕駛技術相關的科技公司的壹位員工對第壹財經記者表示：“我的LinkedIn賬戶收到了大量的廣告，有推銷房地產的，有賣保險的，也有提供財富管理服務的。”

以售賣曼哈頓海灘和赫莫薩海灘地區房產為主的萊格蘭德海灘之家的房產中介李·萊格蘭德說：“能目睹科技產業的大發展實在太棒了。”因為預計將有來自 Snap公司的新富和其他科技富翁的新錢湧入，萊格蘭德正在建設壹些高端海景房產。

Snap正在嘗試幫助近2000名雇員為他們突然增加的財富做理財培訓。公司甚至在考慮請斯坦福大學的專家向員工解釋上市對他們生活的影響。谷歌上市的時候也采用了類似的方法。

盡管加州初創公司遍地都是，不過真正能夠上市的寥寥無幾，員工手上股份變現的機會也是千載難逢。美國銀行洛杉磯分行財務經理霍華德·羅恩表示：“初創公司的科技新貴們會認為自己還有機會再中這樣的大獎，但其實這種情況很少發生。程序員、工程師都應該把公司上市看作是人生中僅此壹次的機會。”羅恩建議他們對資產進行多樣化配置。

壹杯果汁9美元

與此同時，Snap也在改變著洛杉磯威尼斯海灘的面貌。這裏曾經是波西米亞風格的大洛杉磯海邊的社區，2013年斯皮格爾把Snap搬到這個區域的時候，他們把公司安置在威尼斯海灘步道附近的壹座獨棟海景平房裏。

到了2015年底，Snap的雇員數量比最初的600人增加了三倍，Snap已經買下或者租賃了數個分布在商業區和住宅區之間的辦公地點。

Snap只是洛杉磯不斷發展的科技產業的壹個縮影。過去幾年裏，科技公司員工湧入了當地的初創公司，比如被聯合利華以10億美元收購的Dollar Shave Club、迪士尼花了5億美元收購的 Maker Studios，以及被騰訊投資的遊戲公司Riot Games。

但並非所有人都歡迎改變。科技公司的蓬勃發展也推升了洛杉磯的物價，曾經屬於家庭經營小店和潛水吧的威尼斯海灘，現在那裏的果汁要9美元壹杯，壹些店裏賣的奶酪果醬土司要7美元壹片。高檔服飾和家居用品商店也遍布主要的商業區。

高檔化進程已經把藝術家們和工薪階層家庭趕出了威尼斯海灘。有些餐館因為無法支付持續上漲的房租而關門。

康斯丁對第壹財經記者表示：“為應對這些變化，壹些政客和威尼斯海灘的居民正在敦促政府管理者實施更嚴格的限制。”

大量投資正在湧入洛杉磯

Snap的上市也為洛杉磯風險投資人指明未來財富的方向。“未來3至5年絕對會是資本的‘文藝復興’時期，”聖塔莫尼卡市風險基金公司Upfront Ventures的創始人馬克·蘇斯特爾說道，“因為有 Snap上市這樣的事件，我們能目睹這些公司的員工們將他們的資金重新放入市場。這個地區會有壹波初創公司的爆發。”

當地人向記者描述，現在經常在威尼斯海灘附近看到壹些知名風投的投資人和當地的企業家在壹起，這些投資機構包括剛剛晉級全球風投第壹梯隊的光速創投。

谷歌在洛杉磯的辦公室也設在威尼斯海灘。當地政府還把壹個工業區改造成了辦公場所。

曼哈頓合作夥伴董事總經理馬克思·沃爾夫對第壹財經記者表示：“矽谷風險投資人長期註重的要素洛杉磯都有，越來越多的資金會南下。大量投資正在湧入洛杉磯區域。”

Snap上市創造的財富會有多少流入洛杉磯還不得而知。這個城市長期以來壹直是富翁和名人的目的地，也充斥著來自娛樂業和銀行業的現金。但對於那些能幫助 Snap員工花錢和理財的人來說，這仍然是壹個令人興奮的時期。

（第壹財經日報）