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2017年3月紐約市房價和租賃市場的最新指數 | 美國

美國俗語說：“投資房產，地段代表一切。”在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。

目前曼哈頓公寓的平均價格是2,455,709美元，在這些被搶購的設施的三個街區內，您可預測的平均售價（Average Price）和平均尺價（Average PPSF）為：

歡迎來到租房優惠的陰影世界。

盡管同比去年的租賃市場下降1％，但今年曼哈頓租憑市場持續兩個月出現了平均價格小幅上漲。自二月份以來，三月份的平均價格為$3,539上漲了1.1%，平均每平方英尺平均價格上漲0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以來，擁有門衛的大樓在套房至3臥式的平均租金價格上漲了1％，但在4臥室以上卻下降了2.8％。而非門衛的大樓比上個月以來平均增長了2.5％。在3月份裡，我們可見更多租金下調的的房源，這種現像平均每月上升了11.3%而房源庫存總量穩步增長8.5％。由此可見，房源的增漲提高了市場的價格競爭。許多大業主，在過去幾個月裡提供了優惠配套給新租客。德詩集團（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了兩到三個月免費租金來代付經紀佣金。在金融區一代，180 Water Street 和 70 Pine Street則提供提供了兩到三個月免費租金給簽兩年租約的租客。

市場總是有租房者願意每兩年從一座新建築跳到另一棟，尋找最新的優惠套餐，但很多人不喜歡這種不穩定的生活。根據TOWN截至2017年4月7日的《租賃優惠報告》裡，曼哈頓有1,800個房源以及布魯克林和皇後區共有500多個房源提供這類激勵措施。報告裡也指出曼哈頓子當中有63%所得到優惠的房子介於在$2,500至$5,000租金內，上東城占了總數量的15.5%。在布魯克林和皇後區裡，威廉斯堡（Williamsburg）成為榜首。許多新開發的大業主試圖通過提供免費租金來競爭。當租客享有超過兩個月免費時，折後租金與實際總租金之間會產生相當大的差距。有些租客會覺得不想在兩年後處於不安心的位置，因為他們續約時必需支付租金的實際面值加上潛在的2%到5％的租金上漲。在許多情況下，優惠配套都不公開的，因為業主不想通過以較低的價格簽署新的租戶，來打亂樓宇中的現有租戶。

如果，您想在紐約投資房產可委托有經驗的中介為你分析當地的行情。我個人認為，很多租客會選擇投向小業主的房子因為這類公寓的平數和設計都比出租大樓的大和好看。此外，精明的租客一般會覺得小業主會合理的漲租。

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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中國人來美購房擠出買家前五名 | 美國

據美國房地產商協會（NAR）指出，中國外匯管制新政策推行後，中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中，已不再晉入前五名之列。

據財經內幕（Business Insider）報導，由NAR公布的2017年數據顯示，外國購屋者最鍾意的美國房市為邁阿密、洛杉磯、紐約市、華盛頓州的貝靈厄姆（Bellingham）和夏威夷州的卡胡魯伊/懷盧庫/拉海納（Kahului-Wailuku-Lahaina）地區，在2016年，這五個房市是中國買家的熱門目標，但到了2017年3月，中國買家甚至不是這些市場的前五大外國買家之一。

報導指出，相反地，這些房市的首位外國買家是加拿大，事實上，在20個美國最熱火房市中，加拿大幾乎全部獨占鰲頭，僅有加州的中央市（El Centro），加拿大買家位居第二。

NAR統計顯示，大部分中國買家購屋是為了遷居，占61%，而加拿大、英國買家購屋是用來偶爾居住。在2016年，80%加拿大人、61%英國買家購屋卻未遷入，中國買家僅39%。

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NAR指出，中國外彙管制新政策推行後，中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中已不再晉入前五名之列

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報導說，中國有13億1700萬人口，而中國公民2016年在美國購置住房2萬9195棟，其中1萬1386棟住屋，中國買家用來投資或偶爾居住。相反地，加拿大有3585萬人口，2016年，加拿大公民購買的美國住屋為2萬6851棟。由於80%加拿大人購屋並不遷入，其中2萬1480棟住屋是加拿大人買來投資或偶爾居住。

在美國置產的外國買家另一有趣的情況是他們購買的房屋種類的不同，在2016年，中國買家在美國購房總金額最大，投入約270億元到美國房市，加拿大以89億元遙遙落居第二，兩者金額差距極大，但加拿大人購買的房屋間數幾乎與中國買家相同。

中國買家購房金額平均為93萬6615元，加拿大買家平均為33萬2072元，而美國人購屋平均僅花費27萬1000元；由此數據顯示，美國人競購住房的對像，較可能是加拿大人而非中國人。

（據世界日報）

年收入多少能在美國貸款買房？舊金山門檻21.5萬美元 | 美國

隨著美國經濟成長穩健，連帶牽動房價上漲，對首次購房者來說，想要擁有一間典型的房屋越加困難。美國房產投資公司日前公布一份數據，比較美國主要城市的住房可負擔能力比，到底年收入多少才能在美國主要城市貸款買房？數據可見，最貴的舊金山房屋價格中位數高達129萬美元，首付10%的購房者年收入門檻為21萬5千美元。

根據美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）報導，美國房產投資公司尤尼森（Unison）近日發布《尤尼森住房可負擔能力報告》（The Unison Home Affordability Report），該報告使用美國人口普查局（United States Census Bureau）2015年的美國社區調查數據來估算各城市和居住區家庭收入的中位數。

在計算住房可負擔能力時，該報告假設購房者需繳10%—20%的首付，並按每月4%的固定利率貸款30年，允許負債與收入的最大比例為45%。以下是Unison公司向CNBC提供的相關數據，顯示在美國部分主要城市購買一所典型的房屋所要達到的收入水平：

舊金山

房屋價格中位數：1296916美元
首付10%的購房者年收入：215089美元
首付20%的購房者年收入：179643美元

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紐約

房屋價格中位數：637703美元
首付10%的購房者年收入：105761美元
首付20%的購房者年收入：88332美元

波士頓

房屋價格中位數：584622美元
首付10%的購房者年收入：96957美元
首付20%的購房者年收入：80979美元

洛杉磯

房屋價格中位數：555073美元
首付10%的購房者年收入：92057美元
首付20%的購房者年收入：76886美元

西雅圖

房屋價格中位數：528387美元
首付10%的購房者年收入：87631美元
首付20%的購房者年收入：73189美元

芝加哥

房屋價格中位數：244651美元
首付10%的購房者年收入：40575美元
首付20%的購房者年收入：33888美元

拉斯維加斯

房屋價格中位數：205177美元
首付10%的購房者年收入：34028美元
首付20%的購房者年收入：28420美元

（據ETtoday東森新聞雲）

想在美國首次購屋這十個城市讓你夢想成真 | 美國

有能力購買屬於自己的第一棟房子，像征人生跨越獨立自主以及實現美國夢的門檻。房地產分析公司，根據各項指標列出全美最適合首購族的十大城市。

《今日美國》報導，對剛踏入社會、背負學生貸款的年輕人來說，多個城市房價漲勢不停，龐大的首付款（頭期款），令首次購屋成為遙不可及的夢想。

房地產數據庫公司Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）說：“當千禧世代長到應該購屋的年齡時，他們會發現很難進入住房市場，因為庫存量低，競爭激烈。”

據Zillow對美國35個大都會地區的研究，全美有10個城市的房屋市場，最適合首購族，大多數位於東南部或中西部地區。

排在前十名的城市，住房市場的特色是經濟實惠，庫存量足以及有更強的房屋增值潛力。

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被Zillow評為房價最親民的十大城市中，有7個城市的房價中位數低於全美房價中位數（196,500美元）

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據Bankrate的分析，加州是最令首購族望屋興嘆的州，夏威夷和紐約排在第二名及第三名，愛荷華州、猶他州和明尼蘇達州的房價，最貼近首購族的負擔能力。

美國西部城市房屋市場門檻最高，舊金山地區房屋首付款的5%，還超過前十大城市房屋首付款的20%。

Bankrate分析師貝爾（Claes Bell）說，過於競爭的市場以及無法負擔的高價，困擾許多第一次購屋的年輕人。

最大障礙是首付款，被Zillow評為房價最親民的十大城市中，有7個城市的房價中位數低於全美房價中位數（196,500美元），這意味著首購族在這些城市購房，要支付的首付款較低。

以下是Zillow綜合各項指標，評定最適合首次購屋者的十大城市，及其房價中位數：

佛羅裡達州奧蘭多市（Orlando）：202,900美元
佛羅裡達州坦帕市（Tampa）：183,300美元
印第安納州印第安納波利斯市（Indianapolis）：219,200美元
內華達州拉斯維加斯市（Las Vegas）：219,200美元
得克薩斯州聖安東尼奧市（San Antonio）：158,500美元
賓夕法尼亞州匹茲堡市（Pittsburgh）：135,700美元
喬治亞州亞特蘭大市（Atlanta）：175,800美元
密西根州底特律市（Detroit）：138,700美元
得克薩斯州達拉斯市（Dallas）：205,300美元
俄亥俄州克利夫蘭市（Cleveland）：132,400美元

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紐約曼哈頓的絕佳置業選擇，公園大道性價比最高的精品公寓 | 美國

舉世聞名的紐約公園大道，無疑是全紐約城最佳居住地的代名詞，生活環境獨一無二，中央公園數步可達，休閑娛樂、健康生活觸手可及。麥迪遜大道上的設計師專賣店林立，令你永遠走在時尚最前沿。而環繞羅列的精英學校、明星餐廳和酒店，則提供豐富多彩的生活樂趣。如果您希望在人氣最旺的公園大道選擇中意的公寓，我們已為您“量身打造”最佳物業！這是公園大道中性價比最高的公寓，絕對不容錯過！

位置絕佳私密獨享，盡覽紐約市區的絢爛美景

曼哈頓被形容為整個美國的經濟和文化中心，是紐約市中央商務區所在地，世界上摩天大樓最集中的地區，彙集了世界500強中絕大部分公司的總部，也是聯合國總部的所在地。紐約的公園大道兩邊高樓林立，有世上最昂貴的房地產，例如公園大道740號一平方英寸的價格高達數千美元，此外這裡也住了如小約翰·戴維森·洛克菲勒和倫納德·伯恩斯坦等在內的許多富有的企業家和名人。

這棟公寓環境優雅、溫馨舒適，是公園大道上不可多得的公寓選擇之一。本公寓擁有公園大道公寓中最低的月物業費和稅費，僅為 5600 美元/月！公寓內每間房間均配有全景落地窗，讓您飽覽南向窗外的美景、盡享充足陽光照射。同時，公寓層高合適，設有 4 間臥室以及 4 間浴室和 1 間盥洗室。

這套公寓總面積為 2755 平方英尺（約 256 平方米），雖然不算大型，但卻足夠舒適，獨立的臥室廂房，可滿足您私隱及靈活的房間安排需求。住宅的東西南向均面向公園大道，讓您盡覽紐約市區的絢爛美景。公寓位置絕佳，距離中央公園兩個街區，距離購物聖地麥迪遜大道更是僅有一個街區，讓您體驗紐約世界一流的美食和娛樂服務。

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紐約百萬以下房產庫存少坐地起價 | 美國

這兩天，紐約幾大房地產公司的一季度經營業績統計陸續公布出來。和去年相比，有的業績上升，有的下降。不過他們共同認為，目前紐約市的新開發樓盤銷售日趨穩定，高價房市場也在上升，100萬美元以下的房子雖然市場好，但是庫存太少。

據地產雜志《The Real Deal》消息，曼哈頓最大房地產中介公司道格拉斯-艾裡曼第一季度業績大幅度縮水，盈利只有10萬美元，而去年同期他們的利潤是710萬美元。但是他們的銷售額以及賣出的房子價值都和去年差不多。

所以，該公司母公司Vector Group把這個結果歸結為“新產品”賣得太少。“新樓成交少了，那是利潤大的生意，所以我們虧損。”執行長Howard Lorber說。他認為，現在這裡的地產界都認為紐約的市場在回升。

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新澤西的Realogy Holdings一季度業績比去年同期上升了6個百分點，銷售額達12億美元。該公司執行長Richard Smith說，現在市場已經有了“穩定的跡像”。在豪華住宅市場，即250萬美元以上的產品銷售比去年上升了10%。“紐約市的新樓持續強勢。”他說。

但是，Richard Smith警告說，目前低端市場，即100萬美元以下的紐約住宅房庫存太少。一套房子掛在市場上有200人來看，最後多達25個人出價要買，結果成交價比要價高出20%。

另一家公司NRT，即科克蘭、蘇富比以及Citi Habitats的母公司，銷售額比去年上跳了7%，達8.97億美元。

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美國移民數量最多的20個大城市紐約居首 | 美國

皮尤研究中心最新研究顯示，亞洲移民比例今年在增加，預計到2055年，亞裔將會成為美國最大移民群體。

皮尤研究中心（Pew Research Center）周三（5月3日）發表的最新研究顯示，亞洲移民比例今年在增加，預計到2055年，亞裔將會成為美國最大移民群體。大多數移民分布在20個大城市。紐約、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。

皮尤研究中心的這項研究主要是基於1960年至2015年的移民數據。研究報告顯示，美國是全球擁有移民最多的國家。2015年的移民人數超過4320萬，占當年全球移民總數的五分之一。

美國的移民數量自1970年以來大增，1970年的移民數量占美國人口的4.7%，而到了2015年，移民人口占美國人口的13.4%，幾乎是1970年的3倍。

移民集中在三個州20個城市

全美的4320萬移民中，大約有一半（46%）的移民生活在三個州：加利福尼亞州（25%）、德克薩斯州（11%）和紐約州（10%）。加利福尼亞州是2015年擁有移民人口數量最多的州，為1070萬。德克薩斯州及紐約州各自有大約450萬移民。

根據區域來看，總計大約有三分之二的移民住在美國的西部（35%）及南部（33%）。大約五分之一的移民在東北地區（21%），還有超過十分之一的移民居住在中西部地區（11%）。

根據2015年的數據，大多數移民分布在全美20個城市。紐約市、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。其余移民較多的城市為舊金山、芝加哥、休斯頓、華盛頓、西雅圖、聖荷西、聖地牙哥、拉斯維加斯、河濱市、鳳凰城、達拉斯沃思堡、奧蘭多、亞特蘭大、底特律、費城、波士頓、沙加緬度。

這20個城市擁有2790萬移民，占全美移民總數的65%。大多數未經批准的移民也生活在這些地區。

根據2015年的數據，大多數移民分布在全美20個城市。紐約市、洛杉磯和邁阿密是移民最多的城市。圖為去年9月在紐約的入籍儀式。

移民來自哪些國家？

2015年的數據顯示，墨西哥是美國移民人口最大的來源國，有1160萬墨西哥移民，占移民總數的27%；占據第二位的中國移民，為270萬，占移民總數的6%，排名第三的是印度移民，為240萬（5.5%），第四是菲律賓，為200萬（5%）。如果按照地區來看，南亞和東亞的移民占移民總數的27%，和墨西哥移民的比例持平。

新移民的來源

近年來，新移民的來源在發生變化，從傳統上的墨西哥國家逐漸轉到亞洲國家。根據皮尤研究中心，每年大約有100萬新移民到達美國，2015年來美的新移民最多的國家是印度（11萬），其次是墨西哥（10.9萬），中國（9萬）以及加拿大（3.5萬）。

自2010年以來，每年來美的亞裔移民已經超過西班牙裔。自經濟大衰退以來，來自拉丁美洲特別是墨西哥的移民人數放緩。

預計到2055年，亞洲人將會成為美國最大的移民群體，超過西班牙裔。皮尤研究中心估計，到2065年，亞裔移民將會占據所有移民的38%，西班牙裔占31%。

移民的受教育程度如何？

總的說來，移民的教育水平要比美國出生的人口低。但如果按照移民來源來看，情況則大不相同。墨西哥和中美洲的移民完成高中畢業的比例遠遠低於美國出生的公民。

但在另一方面，來自南亞和東亞、歐洲、加拿大、中東等地區的移民要比美國出生的居民獲得學士學位及更高學歷的比例更大。其中，來自南亞和東亞的移民獲得高等學位的比例最高，為51%。

此外，總部位於美國的全球知名求職搜索網站Indeed.com的報告顯示，近年來美的新移民與早期移民相比，在教育程度和職業類型上都有很大不同。從教育程度上來看，Indeed發現，非常明顯的是，近年來的新移民比早期移民受教育程度高，有更多人持有學士學位。從職業類型來看，與早期移民相比，新移民從事的工作更多是在科學、技術領域。

移民人口是否在增長？

展望未來，如果目前的移民趨勢持續下去的話，到2065年，美國人口增長的88%都可以由來美的移民及其子孫後代來承擔。

研究還發現，除了新來移民外，移民家庭中在美國出生的孩子也將是促使美國人口增長的重要因素。從2015年的統計結果看，移民婦女生孩子的比率（7.4%）要比美國出生的婦女生孩子的比率高（5.8%）。

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美國房子為何炒不起來 | 美國

網上有不少來美國炒房大賺的帖子，相信讓不少有錢人為之心動。而實地調研一下在紐約買房養房賣房的種種稅費等成本，發現這種吸睛的帖子如果不是有意誤導，提及的大多也是難以復制的個案。美國房子之所以炒不起來，是因為相關稅費在制度設計上，給一般投資者的炒房衝動戴上了“軟抑制的腳鐐”。

紐約瑞禧地產創始人傑西·湯在接受新華社記者采訪時表示，炒房這個概念在美國不適用。美國房地產市場歷史悠久，法律齊全。次貸危機過去10年了，美國房地產市場已基本回歸理性，即便是在紐約這樣的繁華大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、物業費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本，靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房後一年以內賣掉，所得利潤需交短期資本所得稅，這個稅率與賣房者個人所得稅率相當，收入越高，稅率越高，短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10％到39.6％，共7個檔次。如果在購房後一年以上兩年以內賣掉，所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是15％，高收入階層是20%，低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上，且此房是賣房者自住房，則有25萬美元（1美元約合6.9元人民幣）的利潤免稅額，夫婦共同申報，免稅額為50萬美元。而如果是二套、三套投資房，則無此免稅額待遇。另外，對於外籍房產持有人在售房時會有10%的預扣稅，可在當年報稅季申報，多退少補。

同時，在美持有房產的成本也相當高昂。首當其衝的是房地產稅。房地產稅率由當地政府決定，各州有差異，同一州內不同郡市之間也可能不同，具體計算起來比較復雜。在紐約，除曼哈頓島之外，一般而言，房產密度較高或者商業較發達的郡縣，房地產稅相對會低些。比如長島，價值在200萬至300萬美元左右的房產，房地產稅一年就可能要3萬至5萬美元。另外，由於房地產稅中有一部分是教育費用，好學校周邊的房子，房地產稅也會因此增加。

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其次是物業費。公寓樓物業管理公司收費不低。紐約皇後區森林小丘一套兩居室的使用權公寓，一年物業費8000至1.4萬美元左右；如果是產權公寓，一年房地產稅加物業費也會在1萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪、掃雪等費用（如果自己不做的話），一個季節下來也需要1000美元左右。如有不慎還會吃市政罰單，比如丟垃圾不合規，罰款300美元等。

第三就是房屋保險。為防火災、颶風等天災人禍，房子必須買保險。一般房險每年在750至2000美元左右，如果出租房裡有2至3家人住，保險也會增加。房屋修繕和維護費也不低。房子裡的地毯、地板、中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機、乾衣機、灶台和微波爐等，出租了也需房主維護修理，到使用壽命年限則需全部翻新更換，水、氣、電、供暖和制冷系統更需維護，獨立房還需維護或更換房頂、外牆、內牆，草坪需要剪草，游泳池需要專業維護等等，而美國人工相當昂貴，動輒幾百數千美元是常事。記者的一位華人朋友在長島買了套6個臥室的豪宅，住進去不久就發現光請人打掃衛生、維護泳池就每月花費不菲，最後索性只住一個角落，泳池也拿塑料布給蒙上了。

即便是出租，還有空置和租客賴租的風險。租約一般一年一簽，到期租客不續簽，則需整修清理，尋找新租客。要碰上賴租的，需要隔30天書面催租一次，催租兩次後，才可提告，而法庭排期則要在2至3個月以後，法官判其敗訴後還要給他一個月搬家期限，如有孩子，這個期限會更長，至少6個月的租金泡湯。且不說還需要付每小時150至300美元的律師費。

此外，賣房時需交付房產中介佣金、轉讓稅及其他手續費，加在一起約為房價的8%－10%，而當初買房時還支付了房價4%左右的相關手續費用。

顯然，在房價上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國投資房產要在短期內贏利幾乎是不可能的。紐約瑞禧地產創始人傑西·湯說，也有不少美國人買房投資，但大多做長線出租，他們首先關心的不是房價能漲多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供、保險和物業費等”。

（據新華社）