澳洲政府或引入中國政府“限購”政策 負扣稅限制金額或受限制 | 澳洲

澳大利亞聯邦政府壹直以來都在研究如何才能限制投資房稅費減免,因為解決住房可負擔性依舊是聯邦政府需要面對的棘手問題。

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雖然聯邦政府已經確定排除了工黨提出的取消負扣稅的計劃,另外也將改革資本利得稅減免的方式低調處理,但近期有消息稱:聯邦政府接下來可能會通過調查,了解投資者目前擁有的物業數量,並對投資者可以購買的物業數量進行限制。

另外,也有可能進壹步引入壹個針對負扣稅政策的限制金額條件。

目前,政府正在對各種方案實行的可能性進行討論,以期能有效調控全國各地房地產市場之間日益加大的價格差異,並試圖避免出現房價失控上漲出現在新的區域。

據悉,目前澳大利亞有很多投資者利用負扣稅減稅的同時,擁有大量物業房產。澳洲財政部長助理Michael Sukkar本周壹表示:澳大利亞有有房民眾中,72%只擁有壹個房產,90%擁有不超過兩個房產。

換句話說,要想解決房產可負擔性問題,澳大利亞政府需要對其進行精細的“外科手術”而不是“壹刀切”的方式進行改革。

澳洲財長莫裏森(Scott Morrison)此前在墨爾本的澳洲住房與城市研究所(AHURI)發表演講時表示 ,政府承諾幫助在租房市場中掙紮中的年輕人解決住房可負擔性問題。同時,他也重申了聯盟黨強烈反對修改負扣稅優惠政策的態度。

莫裏森稱,解決住房可負擔性問題需要在可負擔住房領域中吸引更多私人投資,以增加房屋供應量。而對房屋供應量的限制需要被解除。

莫裏森引用2016澳洲政府理事會(2016 COAG)的報告稱,聯邦政府每年投入68億澳元來提高住房的可負擔性,各州政府也投資了50億澳元,但仍有更多的澳洲人面臨著租金壓力,無家可歸的澳洲人也越來越多, 政府需要對此進行調整。

他說:“我們(政府)不需要投入更多資金,也不能減少投資,而是要進行更有效的投資。

莫裏森認為,對澳洲經濟、社會和國家財政來說,擁有自己的居所是壹個主要的積極因素。 “如果澳洲人能夠負擔得起購房消費,擁有穩定的居所,將有助於他們和他們的下壹代實現安居樂業的目標,減少對社會福利金的依賴。”

數據顯示, 過去二十年來,澳洲的住房擁有率已從71%下降至67%,其中昆士蘭和維州的下降幅度最大。25歲至34歲的澳洲年輕人所受沖擊最大。在2002年至2014年期間,這個群體的住房擁有率下降了近10%,其中只有約30%的人擁有房產。

“(如果不是因為房價可負擔性問題)本來應該有16萬多年輕人可以擁有自己的房產,” 莫裏森說。

澳洲年輕人面臨的不僅有房租的壓力,還有頻繁搬家所帶來的不穩定性。有超過85%的私人租戶曾經在五年內搬過家,其中有近三分之壹的人是被迫搬家,這壹比例是其他租戶的三倍。

莫裏森在講演中重申,聯盟黨政府不會贊同修改負扣稅,否則市場會因此受損,租金也會上漲,而住房可負擔性卻不會獲得改善。

政府在解決住房可負擔問題時面臨的最大困難就是各有不同的市場狀況。因而聯邦政府無法使用壹刀切的預算策略,也不可能在壹個預算中就解決住房可負擔性問題,而是需要和各級政府進行合作。

在過去壹年中,悉尼和墨爾本的房價分別上漲了19%和16%,十年來的年平均漲幅約為8%。但在布裏斯本和阿德雷德,房價在過去十年的年均漲幅只有3%。珀斯的房價漲幅更少,只有0.3%。

相關資訊:中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

(據澳洲財經見聞)

商業銀行上調逾270種房貸產品利率 | 澳洲

澳洲儲備銀行上周二壹如市場所料維持利率不變,連續7次在貨幣政策會議上按兵不動,這或多或少反映出澳儲行正處於兩難局面。

雖然美國步入加息周期,並預言今年的加息行動陸續有來,但澳儲行面對本土經濟復蘇力度未如理想,現階段難有條件馬上跟隨美國上調利率;另壹邊廂,在房市壹片火紅的情況下,澳儲行亦不欲再減息去提振經濟,以免房市進壹步升溫。其實,就算澳儲行不加息,商業銀行近月來已連番上調房貸利率,涉及的房貸產品估計超過270種。

澳儲行上壹次減息要追溯至去年8月初,當時把基準利率下調0.25厘,至1.5厘的歷史新低點;與2011年11月今個減息周期展開前的4.75厘相比,基準利率在這五年多的日子裏,累積減幅達到3.25厘。

央行何以不敢減息又無力加息

早幾個月之前,澳儲行因應就業市場指標和低通脹率令到經濟前景顯得不明朗,指出有理由繼續奉行超寬松的貨幣政策。然而,新任澳儲行行長洛威(Philip Lowe)卻斬釘截鐵地表明不願意再減息,並提出本地和環球經濟前景已見改善。

洛威還特別提到房市,認為悉尼和墨爾本的房價正在“輕快地”上漲,而且悉尼在未來數年料陸續有新的雅柏文樓盤推出市場,可是租金回報率卻是20年來最低。他並警告,家庭貸款增長已超越工資増長的速度,銀行透過收緊貸款條件,將有助於控制房貸風險過高,減少倚賴供息不供本的房貨方法,這對澳洲房市來說是正面的發展。

QIC首席經濟師彼得(Matthew Peter)表示,目前澳儲行無法減息,也未有空間加息,意味著其貨幣政策正處於“無能為力”的狀況。

銀行壹直未有緊貼央行步伐

即使澳儲行看來不欲貿然加息,可是商業銀行已先行壹步,四大銀行以至其他多間中小型房貸機構近期均“偷步”加息,導火線之壹正是澳洲審慎監管局(APRA)限制銀行借予物業投資者的貸款增長。

自從澳儲行再上壹次宣布議息意向以來,房貸機構已後對超過270種房貸產品實施加息。事實上,就算是在商業銀行這壹波上調房貸利率之前,它們也未有緊貼澳儲行的減息步伐。單在過去兩年,澳儲行的基準利率由2.25厘降至1.5厘,減幅達到0.75厘;可是在這段日子裏,自住人士的標準浮動按揭利率僅平均下跌了0.37厘,較澳儲行減幅的壹半還要少壹點。

澳元息差優勢恐再收窄

面對澳儲行在短期內看來加息無望,另壹邊廂美國聯邦儲備局又計劃在今年余下日子至少加息兩次,這意味著澳元對美元的息差優勢將會進壹步收窄,再加上澳元兌美元於今年2月底和3月底先後上闖0.78水平無功而還,技術上亦對澳匯構成壓力。

澳元兌美元上周二曾滑落至0.7544,與3月21日錄得的0.7748高位相比回落了2.6%。從技術的角度而論,澳元兌美元下壹個關鍵支持位在0.7490,失守恐會引發新壹波沽盤入市。中短期而言,澳元兌美元壹日受制於0.78關卡,技術上仍是處於下風。

相關資訊:16萬青年買不起房 財長發話不改負扣稅

(據澳洲新快網)

八問八答:國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

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10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期,不少地產經紀人在此日前忙得不可開交,幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時,我便與的地產圈的朋友們打趣說,10月中旬或許會比那時更忙,因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時,他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司,澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局(ATO)的監管。果然,近日受到不少經紀人和客戶求助,到底應該如何安排國際匯款且避稅?匯款金融超額,不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO虎視眈眈

不唬人的例子,擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是,在2015年末,ATO寄來一封長達42頁的意見書(Position Paper),裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細(匯款日期與匯款人等),付款明細與使用明細(車!房!生意!一清二楚並細思極恐)。你不知道的是,比你老婆更明帳的是ATO。最後,ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由,要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金!

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法,特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

  1. 我在中國賺的錢,澳洲政府憑什麼要求我交稅?

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定,當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄,並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入,即有權要求補交所得稅。

嚴重的是,一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查,則可以根據與中國政府的稅收協議,通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元,而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休,那怎麼能說明這真的是合理且合法收入?細思極恐。

  1. 我該如何匯款外幣到澳洲嗎?有什麼限制嗎?

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》:年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元,即一張身份證每年5萬美元額度

澳大利亞銀行收款方(往往是開發商或賣家的律所信托賬戶)的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼(swift code)、開戶支行代碼(BSB)、信托賬戶帳號(account number)與賬戶名稱(account name)。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可,並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分:手續費+電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1%收取,但單筆收費的限額不同,最低約為80元人民幣,最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取1530澳元不等的手續費,不同的銀行賬戶金額不等。

  1. 如果需要匯款超過5萬美元,我該怎麼辦?

此時,你可以選擇金融貨幣交易公司,幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞,錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率,算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶,收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶,不是公司賬戶。所以實際上,錢並不是從中國匯來的,更不是從本人或家人的賬戶轉來,而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些,對於大額交易,有些可以免除手續費。

但同時,金融貨幣交易公司交易風險較大,應謹慎選擇可靠的金融機構,即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

  1. 我只是想買一套房,為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅?

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額,使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入

ATO規定成為澳大利亞居民後(不包括臨時居民),需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入,就業收入,養老金,年金收入,銀行利息,股息,特許權使用費,租金,資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括產生的,衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
  • 周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
  • 來自海外的商業活動和投資收入,即使是在澳大利亞已無需納稅的
  • 如果你是臨時居民,海外來源的收入
  • 獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義,你應該可以長呼一口氣,重點詞是:周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資,則可以不必擔心ATO的監管。

  1. 國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅?

根據ATO的規定,如果過去幾年中,銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報,及有可能收到ATO的通知函或意見書,要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話,該匯款金額將被定義為“海外收入”,除補交稅款外,還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復,稅務局有權修改你的個人收入,從而影響應交稅款,產生稅務欠款,滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO暢通的信息渠道,第一時間做出反應。

  1. 如何避免國際匯款被征稅?

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款,用於在澳大利亞學習、生活和置業,許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上,如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時,需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

  1. 已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書,我該怎麼辦?

一般情況下,你收到的國際匯款來源分為三類:由親屬直接匯出,由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款,你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、(帶英譯)相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制,通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證,以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款,並非投資收入。如果資料准備時間不充分,可向稅務局致電要求延長時間,一般會獲得寬限。

  1. 國際匯款被監管後,哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅?

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時,你需要准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時(由於外匯金額限制),請你准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人,且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時,請你准備以下材料:

  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號,且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符;
  • 向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料:能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件。
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款,而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取,為了保護你在澳洲的個人稅務利益,建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料,以備ATO檢查之需。

注:

  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議;
  • 部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站;
  • 部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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澳洲2016第四季度房價報告: 首府城市同比增長6.1% 霍巴特表現強勁

2016季四度澳大利亞八大首府城市綜合房價漲幅有所提速。澳大利亞統計局數據顯示四季度8大城市綜合房價(剔除通脹因素)同比增長6.1%,高於上季度同比增幅,但仍然低於2015年同期。兩大投資熱地墨爾本與悉尼房價同比分別增長5.3%與5.2%,為六個季度以來最高,同比增長亦超過10%,顯示出房價回升勢頭。

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澳洲第四大城市珀斯與北部海港城市達爾文的表現令人堪憂。這兩個城市的房價同比與環比均在過去的兩年間止步不前;而旅遊資源豐富的塔斯馬尼亞州首府霍巴特的房價則顯示出了很強潛力,在近幾個季度內漲勢明顯,澳洲REA集團首席經濟學家Nerida Conisbee認為這是由於中國人赴澳旅遊興趣不減,但受限於當地新房庫存有限,而房價上漲 。

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澳大利亞統計局的最新數據表明,澳大利亞2016年四季度GDP環比上漲1.1%,逆轉了第三季度的跌勢。但同期失業率上升,3季度GDP同比增幅(季節調整後)則為1.8%,為2009年3季度後最低水平。在靈活的貨幣政策下,澳大利亞經濟狀況平穩。

2015年年底開始澳大利亞出現壹系列對海外買家購房加強審批力度,包括澳外國投資審查委員會(FIRB)對海外買家的申報要求、澳大利亞各銀行提高外籍人士貸款門檻、以及地方政府對外國買家新增印花稅,影響了海外投資者尤其來自中國的買家規模,但在四季度澳洲房產市場回溫顯示了政策並未影響買家興趣, 市場回暖,因而澳洲四大銀行在2017年第壹季度紛紛上調購房貸款利率,旨在打擊借助銀行資金杠桿的炒房者。

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珀斯地標性公寓The Precinct:至尊度假式生活享受,打造全新環保概念 | 澳洲

公寓房將逐漸取代獨立房,成為澳洲人的新生活方式。選擇什麼樣的公寓房,也就決定了你給自己選擇什麼樣的生活方式。新開發項目 “The Precinct”,位於Mount Pleasant區內Canning Bridge重建區的心髒地帶——Mount Pleasant區是珀斯最受歡迎的富人區及高質量學區之一。“The Precinct”包含192套公寓套房和11個高檔餐廳,它具備世界一流的優質設施,成為您極佳優質的投資選擇。

“The Precinct”包含192套公寓套房和11個高檔餐廳,它具備世界一流的優質設施,成為您極佳優質的投資選擇
“The Precinct”包含192套公寓套房和11個高檔餐廳,它具備世界一流的優質設施,成為您極佳優質的投資選擇

度假式生活體驗,至尊奢華現代享受

The Precinct提供了度假村式的奢華生活方式:室內和室外健身設施、游泳池、桑拿房、圖書館、兒童游戲室、住戶大堂、鐵板燒烤區、陽光沐浴床等等,甚至還設有外購餐飲專用升降機,業主所需付的物業管理費降至最低。

The Precinct擁有未來公寓所需要的一切——新穎設計、環保節能、奢華享受、盡享便利的生活方式,“The Precinct”包含多套1居室、2居室和3居室公寓套房。其中1居室房源:面積73平方米到98平方米(786到1055平方英尺)+ 1個停車位;2居室房源:面積92平方米至156平方米(990至1679平方英尺)+ 1或2個停車位(視不同的公寓而定);3居室房源:面積139平方米至371平方米(1496至3993平方英尺)+ 2個停車位。所有面積都包含儲物間和陽台的面積,但不包含停車位的面積。

The Precinct提供了度假村式的奢華生活方式:室內和室外健身設施、游泳池、桑拿房、鐵板燒烤區、陽光沐浴床等等
The Precinct提供了度假村式的奢華生活方式:室內和室外健身設施、游泳池、桑拿房、鐵板燒烤區、陽光沐浴床等等
The Precinct擁有未來公寓所需要的一切——新穎設計、環保節能、奢華享受、盡享便利的生活方式
The Precinct擁有未來公寓所需要的一切——新穎設計、環保節能、奢華享受、盡享便利的生活方式
珀斯房產市場的發展潛力,擁有廣闊的居住空間及高水平的生活質素,吸引著很多亞洲的投資者
珀斯房產市場的發展潛力,擁有廣闊的居住空間及高水平的生活質素,吸引著很多亞洲的投資者

珀斯是澳大利亞第四大城市,位於西澳洲西南方的天鵝河畔,背山面海,擁有絕佳的地理環境。陽光與水是珀斯的特色,地中海氣候帶來充沛的陽光,使得珀斯成為澳洲日照時間最長的城市之一。珀斯房產市場的發展潛力,也吸引著很多亞洲的投資者。珀斯擁有廣闊的居住空間及高水平的生活質素,於每年的世界最佳居住城市評選中都是名列前茅。尤其是珀斯人的友善態度世界公認,曾獲得世界最友善城市稱號,得到世界性的贊賞及認同。

中國人買房數量減少 澳洲華人中介心亂如麻 | 澳洲

最近接觸了不少華人地產中介公司,有悉尼的,有布裏斯班的,也有墨爾本的。大家似乎都多多少少有些迷茫。表面上都很忙活,開新門店的、招新員工的、拓展新業務的。。。但我能明顯感覺到,在自我定位、服務差異化和策略規劃上想得非常清楚的人也許不多。正應了那句話,大家是在用戰術上的勤奮,來代替戰略上的懶惰。

於是就有了今天這篇文章,和各位地產中介的老板與從業人員說些心裏話。先要聲明的是,本文的讀者群體是地產從業人士,所以閱讀難易指數為中等,對想進入或者想離開這個行業的朋友們也會有些幫助,此聲明壹;其二,以下言論僅代表我個人的看法,只分享心得,不敢有絲毫說教,而且可能都是錯的。

現狀

澳洲的地產市場在經歷了10年以上的蓬勃期後終於進入了壹個“調整期”,自去年開始征收海外投資者額外印花稅開始,後來的澳洲銀行海外貸款限制、中國資金限流等都促使“華人買房”業務進入了冬天,而且到目前沒有絲毫改善的跡象。

幾大首府城市收到的沖擊也各不相同,悉尼還算好,因為本地的華人投資者市場有壹定的規模,而且前幾年通過房產投資積累的財富已經讓不少人都擁有了兩三套甚至更多的房產,所以上面提到的那幾點對這個人群影響不大;墨爾本和布裏斯班受到的影響就比較明顯了,很多新的公寓樓花和聯排別墅在銷售過程中都遇到了不少挑戰。

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原來是買房的人多,市場廣闊,所以華人中介迅速湧現;現在是qualified的客戶明顯變少,市場驟然變得狹窄。

本地人的二手房市場不說,火爆得不得了,單說海外買房人群這壹塊,其實還是很多人在買,根據去年我文章裏提到的《胡潤海外置業白皮書》裏提到的,84%的中國中產階級到海外買房不是為了投資,而是為了子女教育、資產安全和將來移民,所以買房的動力依舊十足,只是這些有條件的投資者到底在從誰手裏買的問題。

挑 戰

澳洲華人中介大體分成三類,第壹類的公司數量很少,但卻占據相當大的資源,通常成立多年,品牌知名度較高,雖然可能褒貶不壹,但華人的公司就算做得很好,也會因為同行嫉妒、客戶不了解等原因有流言蜚語,這不奇怪;第二類公司成立三五年左右,有幾名固定的員工,通常有個漂亮的辦公室,但公司知名度有限,在上下遊的資源都很有限;最後壹類數量比較多,壹般全職員工不超過3個人,幹得很久的也有,剛成立沒多久的也有,不靠合作很難活得很好。

以上三類中,第二和第三類中介公司嘗過市場好的甜頭,投入和放棄成本相對較少,所以不少在找其他機會或者索性不做了。

而第壹類華人中介壹般有包括辦公場所、門店、全職員工等較大的固定成本,加之多年的經營放棄成本過大,在面臨銷售額明顯下降的情況下,會開始考慮轉型和深耕,等待下壹次房地產高潮的到來。

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“如何轉型或升級”便成為了不少中介老板思考的問題,其實無非兩個思路:要麽是在產業鏈上找出路,要麽是在商業模式上做文章。

產業鏈這個思路比較好理解,很多房產中介原來只是賣房子賺傭金,現在開始向上遊、下遊、支流伸出觸角,有的開始做房產開發,有的開始做基金,有的開始結合民間資本做臨時信貸,在多個環節上賺壹點,總比在壹個環節上餓肚子要好。產業鏈太長,對於規模不大資源有限的公司來說未必是好事,但在過冬時期,也許只能這樣,畢竟活下去更重要。

比產業鏈更重要也更有效的,是商業模式的轉型和升級。請允許我鬥膽在這裏拋個磚,能不能引出玉來就看各位老板的聰明才智了。

什麽是“商業模式”呢?定義:商業模式描述公司如何創造和獲取價值。

每個行業都會出現壹種主流商業模式。如果沒有市場扭曲,主流模式就會反映出最高效的資源組織分配途徑。引入新模式的嘗試多數失敗,但偶爾會有人成功顛覆主流模式,其推動力通常是技術。如果行業新進入者運用新模式取代在位的公司,或者競爭對手采用新模式,就說明行業發生了轉型。第壹類中介公司的老板可能要多留心這壹點。

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例如顛覆了酒店業的Airbnb,該公司創立於2008年,至今已經實現了驚人的增長,房間數量多於洲際酒店和希爾頓全球酒店集團的總和。本文成文之際,Airbnb在紐約酒店房間供應量中占19.5%,並在192個國家和地區運營,房間供應量占全球總數的5.4%。

各位地產中介老板心裏可能要清楚壹點,那就是雖然做的是地產買賣,但其實房產中介的本質是人的生意。原來是靠客戶數量取勝,轉化率低也沒問題,現在是路轉粉的階段,每壹位客戶都要盡全力爭取,目標是這位客戶的下壹套房子,這位客戶親戚的房子,這位客戶鄰居的房子,都從妳這裏買才行。

而實現這些需要的關鍵點是好的銷售人員,如果壹家中介公司最好的銷售是公司老板的話,那這家中介不會做很大的。而留住優秀銷售人員壹直是各中介老板最頭疼的問題,其實是可以解決的,有機會我們展開聊。

回到上面的話題,公司如果想實現轉型或升級,有6大關鍵因素:

關鍵因素1:定制化程度更高的產品或服務

要圍繞著比現有模式更加貼合客戶個人需求的宗旨提供服務,這壹點不能拍腦門想出來,要靠客戶反饋、大數據等手段實現。

關鍵因素2:閉環流程

提高效率,減少消耗和統壹服務標準,與其延長產業鏈,不如抓住壹個環節閉環做精。

關鍵因素3:資產共享

資產在不同供應鏈環節共享,可以是物理資源,也可以是知識信息,更可以是人。

關鍵因素4:遠離價格戰

千萬、千萬、千萬不要跳進價格戰旋渦(比如返傭金、送家具電器等),就算贏得了客戶,他們也不是妳想要的忠誠客戶類型,隨時會因為小恩小惠找別人,真正好的地產投資者是不會在這些小的地方上占便宜的。

關鍵因素5:合作性更高的生態系統

2017年地產行業的關鍵詞應該是“合作”,更合理的分散商業風險、降低成本,可以讓大家抱團等待市場下個周期到來,與其每個人自己吃壹張小餅,都挨餓,不如壹起吃張大餅都吃飽。我知道這壹點對我們華人來說有挑戰,但意思其實大家都懂。

關鍵因素6:具備敏捷性的自適應組織

地產公司老板要順勢而動,如果妳不了解傳感器技術發展、大數據、人工智能、物聯網等這些新事物,那在未來壹兩年內只會有更多頭疼的事要解決。

本片文章結束前,我最後想提壹句“品牌”在轉型和升級中的重要性,想要在任何市場環境下都能活下去的公司是要靠品牌的,公司品牌好可以吸引優秀的人才,也能讓公司的人更容易展開業務,只有公司品牌有了,才有話語權,但絕大多數華人中介公司都沒有專門的Marketing專員,而且“品牌”的邊際成本為零,可以無限使用。個人品牌也變得越來越重要,在我看來,每個中介公司老板都應該成為“網紅”,不然大家都做壹樣的事,沒點特征,員工和客戶都不會很忠誠。

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(據金錢抱)

貸款購買澳大利亞期房:你需要知道的殘酷事實 | 澳洲

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內容摘要

  • 期房貸款只能通過私人借貸機構獲得,並且利率非常高
  • 期房單位面積不得低於50平方米
  • 如果清償超過18個月,將無法申請貸款融

如果你有考慮過投資澳大利亞房地產,你可能曾考慮購買當前正在進行的期房單位開發項目。(中國人在澳洲買房條件

事實是,很多有關期房項目的事實有待公佈。

每個經濟學家都會提及的真正問題是澳大利亞(附設小浴室及小廚房)的單間公寓是否存在過剩。

據澳大利亞儲備銀行(澳儲銀行)估計,單單位於悉尼、墨爾本和布里斯班市中心,定於未來兩年內建成的在建公寓總數將就高達3.8萬套左右。

若是將這三個城市全部市場算在內,房地產市場研究機構CoreLogic指出,這一數字高達20萬套(到2018年4月)。

市場肯定是有一些擔憂,有趣的是澳洲銀行最近幾個月對此的反應。

你無法獲得單間公寓房抵押貸款

為打擊外國投資者大量收購房產,澳大利亞審慎監管機關(APRA)已束縛住澳洲大型銀行和貸款機構的手腳。
 
因此,中國投資者以及其他外籍人士不能獲得貸款購買小於50平方米的公寓。
 
這迫使多數購買計畫流產,除非你願意向私人貸款機構貸款,並支付相當高的利率(年利高達11.00%)。

然而,如果你找到一套新建的50多平方米的公寓單位,會如何?

結算不得超過3個月

如果結算超過3個月,你將無法申請抵押貸款。

過去,如果距離結算3-18個月,一些特定的澳大利亞銀行允許你申請抵押貸款,但是如今這個選項不再可用。

為何如此?原因在於市中心公寓價格波動大,尤其是單間公寓。

你考慮過買標準房產嗎?

雖然無法預測澳大利亞房地產市場的未來,不過,從澳聯儲以及澳洲審視監管局等權威機構到高級經濟學家,均表示他們對市中心的公寓供應過剩的擔憂。
 
然而,新建的標準住宅市場依然強勁,需求遠遠超過了供給。
 
通過獲得外國投資審查委員會(FIRB)的購買批准,並與專家商談選擇正確的銀行抵押貸款,中國投資者就仍然有機會投資澳大利亞房地產市場。

 

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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3月31日澳新銀行宣布上調投資房貸利息0.25% | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道,澳新銀行(ANZ)今天宣布,將對投資者的房貸利息上調0.25個百分點,達到5.85%,3月31日後開始執行。另外,對投資者的無本金貸款利息將上調11個基點。

澳洲金融業監管機構計劃收緊銀行借貸政策後,澳新銀行已用壹個月的時間來測試銀行系統,檢測其能否對各種利率的貸款進行定價操作。銀行還將再用三個月對現有的無本金貸款客戶進行政策調整。而自住買家的本金加利息貸款利率不變,依舊維持5.25%。

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澳新銀行宣布上調投資房貸利息0.25% | 澳洲
澳新銀行(ANZ)今天宣布,將對投資者的房貸利息上調0.25個百分點,達到5.85%,3月31日後開始執行

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澳新銀行澳洲業務負責人奧爾森(Fred Ohlsson)表示,這些房貸政策將對無本金貸款的客戶產生影響。該行有義務履行監管機構的要求,此舉將有助降低銀行業務風險,提高市場競爭。

澳新銀行稱,自4月22日起,新申請無本金房貸的自住買家將需支付比原來高出20個基點的浮動利率,即5.45%。投資者需支付的浮動利率也將上調11個基點,到5.96%。從7月下旬開始,將對現有無本金貸款用戶落實所有漲息措施。投資者和自住買家都將包括在內。

此外,澳新銀行還表示將對商業浮動利率上調8個基點。奧爾森表示,銀行已意識到澳人家庭預算的壓力,將給予無本金貸款客戶足夠的時間換成本金加利息貸款。在上周宣布上調標準浮動利率後,西太銀行(Westpac)周五早上也表示,將提高無本金貸款利率,澳洲國民銀行(NBA)及聯邦銀行(CBA)均已在此前上調利率。

相關資訊:10步教妳海外人士如何投資澳洲地產!(附流程詳解+最新政策)

(據澳洲新快網)

澳洲沸騰了!李克強總理澳新首訪全面盤點 | 澳洲

澳洲各界和本地華人朋友期待已久的李克強總理澳大利亞、新西蘭首訪之澳大利亞之行終於開啟了!

>>>點擊查看:澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

這是中國總理近11年來的第壹次正式訪問澳洲

澳洲沸騰了! 李克強總理澳新首訪全面盤點!| 澳洲正式訪問時間是3月22日 ~ 3月26日。

中國駐悉尼總領事館也發布了3月22~24日暫停對外辦公的通知。

朋友圈更是早就對此次總理之行翹首以盼!

包括澳大利亞重慶同鄉會等多個華人組織都發起了各種歡迎李克強總理的活動,得到了愛國華人華僑們的踴躍支持和參與!

澳大利亞總理官網也發表了“歡迎李克強”的專文。

澳洲沸騰了! 李克強總理澳新首訪全面盤點!| 澳洲

而在對澳大利亞進行正式訪問並舉行第五輪中澳總理年度會晤的時候,總理李克強還在澳大利亞《澳大利亞人報》發表了題為《推動中澳關系向前走》的署名文章。

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澳大利亞總理譚寶(Turnbull)總理表示,李克強的澳洲之行將對增進雙方互信、加強中澳經貿合作、拉動對澳投資起重大作用。

中國壹直是澳洲最大的貿易夥伴,2016年,雙邊貿易總額達1500億美元,中澳自由貿易協定在拉動雙邊貿易、增進投資、帶動就業方面發揮重大作用。

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到2017年,中國繼續保持澳大利亞第壹大出口市場和第壹大進口來源地地位。中澳投資再創新高,交流愈加頻繁、旅遊業蓬勃發展。而澳洲經濟正處重要的轉型期,為雙方經貿合作、創新交流提供許多新機遇。

數據表明,從2007~2015年,澳接受的中國ODI累計達到781億美金。在2012年以前,中國對澳大利亞的投資絕大多數都集中在了礦產能源等傳統固定資產行業,隨著礦業沒落,商業地產逐漸成為了中國資金的新寵兒,占中國對澳ODI總額的49%。

澳洲沸騰了! 李克強總理澳新首訪全面盤點!| 澳洲

專家預測,此次李克強訪澳期間,壹個重要選項就是強化雙方經貿合作領域,加快從“礦業繁榮”邁向更多元、可持續的合作格局,其中地產投資成了眾多企業家的首選。

最後,給大家附上由國際在線新聞中心制作的壹張盤點李克強總理此次澳大利亞、新西蘭首訪的新圖景全瞻。

澳洲沸騰了! 李克強總理澳新首訪全面盤點!| 澳洲

(據澳洲第壹傳媒)

10步教妳海外人士如何投資澳洲地產!(附流程詳解+最新政策)| 澳洲

澳洲的房子好贊!海外人士也能在澳洲買房?沒簽證也可以?不需要有本地身份?下面告訴妳海外人士投資澳洲房產有多!簡!單!(註:此處特指新房/樓花,off-the-plan)壹句話:準備好10%首付,還有律師費就行!

再加壹句:準備好10%首付,準備好律師費,找個靠譜好中介(H&T),就完美啦!

需要澳洲國籍!

需要澳洲綠卡!

需要有澳洲簽證!

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程|澳洲房貸申請|澳洲房產稅費

10步教妳海外人士如何投資澳洲地產!(附流程詳解+最新政策)| 澳洲

下面,就具體來講講澳洲購房的10大流程

1、選擇中介

由於國際買家對於在澳大利亞購房的政策、流程、貸款、法律等各方面事項都可能不太了解,而大部分的澳洲地產開發商都是沒有銷售團隊的,所以國際買家基本都會在購房之前找壹家澳洲當地的房產中介進行咨詢,並且幫忙處理在購房過程中的各種事項。

H&T

是澳洲本土的大型地產投資咨詢公司,在墨爾本、布裏斯班以及上海均設有分部。多年來,H&T優秀的投資顧問已為數以萬計的投資者提供壹流的地產咨詢,幫助其實現財務自由!

2、預定房產

購房者根據個人對地區和戶型的偏好選擇滿意的房產,然後與置業顧問確認該戶型是否可以認購,並由顧問協助填寫預留表格(請確認填寫妳的所有個人信息正確與否,包括電話號碼、家庭地址、電子郵件),並附上所需的個人身份證明文件,同時支付壹筆訂金,壹般是5,000澳幣,讓中介向開發商申請保留該物業。(訂金在之後會退還給購房者)

由於澳洲是壹個誠信至上的國家,加上又有厚厚的購房合同作保證,所以在澳洲購房基本不會出現規劃和實際相差甚遠的情況。購房者可以放心地挑選。當然購房者也可以親自到澳洲考察壹下欲購買項目周邊的環境和各項設施。

3、選定澳洲律師

澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割,買家必須並選定壹位澳洲認可的律師解釋和協助,並於交房時作為妳的代理 ,如果妳沒有指定的澳洲律師,H&T會為您提供澳洲頂級合作律師助您無憂投資。

4、申請海外人士購房許可買房者需要向澳洲海外投資審核委員會【FIRB】提交購房申請並且繳納壹筆申請費。購房者需填寫壹份申請表格並遞交海外投資審核委員會審核,這個過程壹般由購房者的代表律師協助完成。

10步教妳海外人士如何投資澳洲地產!(附流程詳解+最新政策)| 澳洲

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自2016年6月1日起,申請FIRB的收費如下:

  • 在澳洲購買$100萬澳元以下及$100萬澳元房產的海外投資者,須繳納$5000澳元的申請費;
  • 購買價值在$100萬-$200萬澳元房產的海外投資者,須繳納$10100澳元的申請費;
  • 購買價值在$200萬-$300萬澳元房產的海外投資者,須繳納$20300澳元的申請費;

更多詳情請閱讀政府官網http://firb.gov.au/applications/fees-2016-17/

具體來說。。。

  • FIRB是什麽組織?

FIRB是Foreign Investment Review Board的簡稱,中文翻譯為澳洲投資審批委員會。

  • 誰需要申請FIRB?

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士,都需要申請FIRB。註意TR持有者也需要申請FIRB, 即澳洲臨時居民。

  • 哪些外籍人士可以購買二手房?

持有澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士可以購買壹套自住二手房,但要在簽證到期離境前的3個月,必須出售該二手房。

5、簽訂購房合同

開發商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同,購房者在咨詢了自己的代表律師並充分理解合同後簽字。

然後,買家需要將已簽署的銷售合同及10%首付款記錄交給律師(比如H&T為您配備的專業持牌律師),然後律師會交給開發商簽定落實;然後經由開發商簽署的有效銷售合同會發還給您的律師,然後再發還給買家。

由於澳大利亞各州的相關法律不同,不同地產項目的合同也是不壹樣的。

6、支付10% 的購房首付,和印花稅

購房者需要在合同規定的時間內,壹般為2周內,支付購房款的10%作為首付款。

這筆款項可以利用電子轉賬安排,轉賬到開發商的律師(每個開發項目的代表律師不同)的銀行信托賬戶,這些信托賬戶均是澳洲政府監管的信托賬戶,妳的10%首付款會很安全地存儲在監管賬戶中,並還能獲得利息,直至房產成功交割後才會轉移至開發商。

所以,這筆錢並非真正交給了開發商,而是放在了銀行的信托賬戶裏。在正式交收房屋之前, 基本上購房者仍可享有這筆首付的利息收入。這也就是說,投資者只是換了個銀行存錢,可已經購買的房產還在不斷為自己創造投資收益。

關於印花稅,比如在新州,房產的印花稅需要在簽署購房合同後的3個月內上交給政府,在其他州,壹般都是在交房時支付印花稅。除了向政府繳納印花稅,以及FIRB,購房者不需支付其它任何大額費用。

7、房屋施工

開發商需要在合同規定的時間內完成房屋的建造施工。

8、辦理貸款

在房產交割的前三個月,買家律師以及中介會通知客人房屋即將竣工, 如果需要貸款,客戶需要聯系貸款經紀人,準備貸款材料,看自己是否符合要求,然後遞交申請。海外貸款的話,建議提前半年開始準備。

和中國不同,在澳洲從支付首付後到房子蓋好之前並不需要馬上貸款,什麽時候房子正式交付到購房者名下,貸款才開始,也才從那天開始算利息。

9、交割前驗房

在房屋完工後,開發商會邀請購房者或購房者的代表前去驗房。在驗房過程當中,如果發現任何問題,開發商會安排修善。在房屋完成交割以後的三個月出現任何問題,開發商也會保證維修(對有些電器等家具,保修期會達到兩年)。

10、房屋交割

房屋交割的前二周至壹個月左右,律師會通知購房者交房的具體日期,屆時購房者需要把剩下的尾款交給律師,然後購房者的律師會在房屋交割當天,持合同和尾款與開發商的律師交涉完成最後的交割手續。

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(據華信地產微信號)