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貸款新規對購房者們產生了多大影響? | 加拿大
2017年伊始，加拿大的房價雖未明顯下跌，但卻出現了較持久的頹勢。最新房價數據顯示，加拿大1月份住宅平均售價為$470,253，較之去年同期上漲了0.2個百分點。本週三（2月15日），加拿大房地產協會公佈了全國房價相關統計數據，1月份全國房屋銷量下降了1.3%，成為自2015年秋季出現最低銷量以來的第二低。
自去年10月份加拿大政府出台的針對抵押信貸市場投機行為的新規實行之後，全國的房產市場很大程度上受到了影響，如今1月份的房產銷量和售價也充分說明了這一點。據CREA（房地產協會）主席Cliff Iverson在官方聲明中提到，2017年加拿大購房者面臨了前所未有的挑戰，比如信貸新規使得購房者申請貸款的資格審查更嚴格，而這也隨之導致金融貸款辦理費用的上漲;另外，全國各地的房地產市場情況不盡相同，所以要想搞清楚具體到底政府的貸款新規對購房者們產生了多大影響，還需要時間去評估。
儘管最近12個月以來加拿大全國整體的住宅均價並未出現明顯浮動，但具體到不同地區來看，卻可能會有天壤之別。
加拿大房地產協會最新的房價指數表統計了不同類型房屋的平均售價，數據顯示，大溫哥華地區（Greater Vancouver）過去一年房價上漲了15.6%，而大多倫多地區（GTA）漲了22%，近年來這兩個地區一直都是加拿大房產最熱的市場，也正是這兩個地區的高房價在不斷拉高全國的房屋均價。
不過，數據中也能看出有很多地方房價是出於下降趨勢，比如卡爾加里市過去一年房價下降3個百分點，而薩斯卡通市下降了1個點。BMO銀行經濟學家Doug Porter分析稱，只有安省絕大多數地區以及卑詩省的少部分地區都處於房產泡沫時期，除此之外，加拿大全國的房產行情還是發展比較良好的。
雖然很多城市房價虛高，但銷量卻在減少，也正是這樣加拿大全國房產市場的平均值相對較平衡。
TD銀行經濟學家Diana Petramala稱，像溫哥華地區，房屋銷量近一年跌了40%，這一結果也解釋了為什麼溫哥華市對全國的房價市場影響在逐步減小。她還提到，2017年能制約房市過熱的最大因素就是貸款利率的上漲，因為從近期數據來看，美國總統川普當政之後，加拿大的貸款利率漲了幾乎30個基準點;如果房價一直以高於居民收入四倍的增速上漲的話，人們的購房力會大大受挫，隨之而來更高的借貸成本也將開始遏制購房需求。
總之，2017年加拿大房市看似平穩，但暗流湧動，大城市房價虛高的泡沫到底是否會破滅？我們拭目以待吧。
相關資訊：2017春節大溫哥華購房潮冷 | 加拿大
（據溫哥華找房網）
多倫多土地轉讓稅新規定3月1日生效 買家平均多繳750元 | 加拿大
2月15日，多倫多市議會通過了市一級的土地轉讓稅(Land Transfer Tax)新規定，3月1日起正式生效。一個好消息則是：儘管稅率上升，但是首次購房者退稅額也有所增加，這意味著他們的稅務負擔基本沒有加重。
據本地英文媒體《多倫多太陽報》報導，按照新的土地轉讓稅規則，住宅房產(Residential)成交價中25萬到40萬之間的部分增加0.5%的附加稅(目前稅率為1%);房價中超過200萬以上部分加征0.5%附加稅(目前為2%)。
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奧克維爾12月的平均價格為96.3萬，比11月所創造的111.4萬的奧克維爾全年最高記錄有了14%的價格下降。各位朋友看到這個價格數據可能會有些吃驚，實際房價真的降了嗎？答案是否定的。因為12月的成交量極度萎縮，僅有的少量成交也多限於低價房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均價格的下降。從市場上一些典型房屋樣本的實際成交來觀察，價格沒有下降。 另外，12月仍然僅有19天的平均上市時間，也能印證前面的判斷。因為在12月房源總體質量不高的前提下，仍然能有19天的銷售時間，和2016年11月的數據完全一樣，比2015年同期的37天的數據整整縮短了一半；加上市場上僅有199套在售房源處於歷史上的最低位，各項數據都說明，市場處於嚴重的供不應求的狀態。 如果僅從奧克維爾或多倫多的房產數據來看，暫時沒有任何跡像可以暗示房價將會下跌；但個人認為，如果從整個宏觀經濟的大環境來看，大多地區的房市在2017年存在很大變數，最主要的因素來自於中國的外彙流出管制。回顧中國的外彙儲備，在2014年6月達到近4萬億的峰值後，一路處於下降狀態，到本月最新的數據顯示為3萬億，近30個月的時間減少了1萬億。在此期間，華人在全球的移民目的地，諸如：美國、加拿大、英國甚至德國等地的房價，都處於快速上升的態勢。從2016年下半年外彙減少的總量來看，這些地區的樓市仍有很大的購房准備資金，所以短期來看，房價仍然具備繼續上衝的動能，直到這些資金被消耗殆盡，並且外彙的持續流出也能得到有效抑制。 中國在2017年開年，就宣布了個人外彙兌換和彙出的新規，由於新規的半年過渡期可能會造成購房資金的加速流出，所以預計2017年上半年的房價仍將維持上漲的態勢，至於今後具體漲的多少，將取決於未來幾個月的外彙流出速度。鑒於中國外彙儲備，可能會在半年左右的時間內下降到2.7萬億的警戒位，中國過去若干年長期的居民外彙管理的寬松政策勢必終止，預計多倫多的樓市將在2017年三、四季度變為平穩甚至走弱，因此個人對2017年的房價預測傾向於先揚後抑。 但是不管怎樣，由於中國北方的空氣污染在短期內無法得到有效治理，今後新移民和持旅游簽證入境的國人將越來越多，即使總體流出的購房資金下降，但受打擊的可能僅僅集中在高端市場，對於那些好學區、低總價的獨立屋，價格將持續堅挺甚至繼續上漲，另外，租金價格也將緩慢回升，但不管怎樣，從長期來看，由於大多地區人口的持續流入，進而導致房價上漲至跑贏通脹的水平，將毫無問題。 （所有房產數據來源於多倫多地產局MLS） 如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！ 本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。 日前，有媒體報導稱，中國嚴控公民把資金轉移到境外購買海外房產的行動，已然開始發威。隨之而至的是，國人在海外置業的熱潮開始有所降溫。 伴隨著個人資金的不斷外流，政府已多次開展整治行動並於去年年末開始出台嚴格限制措施。2016年12月28日，中國人民銀行發佈《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》，將大額現金交易的人民幣報告標準由「20萬元」調整為「5萬元」，以人民幣計價的大額跨境交易報告標準為「人民幣20萬元」。此舉被解讀為變相調低了換匯額度。同時，外匯管理局還提到，個人購匯存在漏洞，致使部分違規、欺詐、洗錢等行為時有發生，包括利用經常項目從事資本項目交易。 今年元旦後，銀行開始執行外匯管理局的個人購匯管理制度，無論是銀行櫃檯還是網上銀行購匯，都會被要求填寫《個人購匯申請書》。申請書上明確這些不得用於境外買房等未開放的資本項目。違法違規的將不僅被列入「關注名單」，還被取消兩年內的購匯額度，甚至被處罰違法金額的30%左右的罰款、追究刑事責任。 有商業銀行人士指出，現在的換匯政策會打消很多客戶的購房念頭，2017年的海外置業潮或將面臨降溫，中國買家將無力繼續為海外房價推波助瀾。有中介人士更預測，對外流資金的嚴控，還可能導致買家無法為已購房產還貸，這或將影響全球的樓市。 記者越洋連線 美澳地產經紀人 美國至少減少了三分之一中國買家，料半年後影響更明顯 最近美國加州的房屋供應量大幅下降。 美國SOCAL房地產投資公司和房地產估價行CEO，KEN CHEN：中國收緊換匯政策後，對美國的海外購房市場帶來的影響是很明顯的，以往春節假期是中國人買房的交投旺季，但今年春節市場明顯冷淡下來。粗略估計收緊政策以來，美國市場至少減少了三分之一的中國買家。比如有一位來自深圳的買家，在加州看中了一套380多萬美元的豪宅，但發展商要求他在五天內交5%的定金，大概需要20萬美元，受制於新的換匯政策，這位買家沒辦法在短期內換到20萬美元，最後交易泡湯了。還有一位中國客戶想買一套70多萬美元的房子，但手頭上只有半年前已經匯到中國香港的20多萬美元，不能一次性付款，只能做按揭，但賣家最終決定不賣給他，而選擇賣給當地一位付現金全款的買家。 現在能在美國購房成交的客戶都是換匯政策出台之前已經把錢匯出來的，暫時當地樓價沒有明顯波動。當這批買家消化完畢後，估計半年以後市場會明顯冷下來，尤其是一些中國人喜歡購房的區域，房地產市場會受到明顯的影響。 國人赴澳置業興趣大減，華人區樓價飆升已成明日黃花 新春期間到加拿大考察投資買房的客戶大減。王荔玨攝 澳大利亞房產置業中介機構廣州·僖爾泰海外房產負責人嚴先生：今年1月儘管悉尼和墨爾本的房價環比仍有所上漲，不過，由於中國對外流資金的嚴控，這對澳大利亞華人區大金額的置業有影響。目前，華人區的樓價已相對企穩，不再有每年25%這麼誇張的增幅。過去兩三個月，中國買家的置業興趣已大為減弱，來澳旅遊兼看樓的人數較去年同期減少了一半左右。 相關資訊：卑詩省房屋夥伴計劃逾250宗獲批 67%成功者簽約買樓 | 加拿大 （據 廣州日報 ） 卑詩省為首次置業人士提供的「卑詩房屋夥伴計劃」（BC Home Partnership Program）自上月16日開放申請以來，已收到340宗申請，省府審核通過的申請超過250宗，涉及的貸款金額超過110萬元。 暫接340宗申請 省政府指，成功的申請人中有67%已簽署購買房屋合約，並且已收到「卑詩房屋夥伴計劃」借款獲准的信件。省府指出，該計劃自上個月16日開放申請以來，已收到340個申請，網頁瀏覽次數達到6萬人次。 「卑詩房屋夥伴計劃」是省府用於幫助那些能夠支付按揭，卻難以拿出首期的首次置業買家。這項25年的貸款計劃，最多可為符合條件的申請者提供3.75萬元或樓價的5%貸款，在首5年內免付利息及免繳本金。 但該計劃亦有多項條件限制，除了申請人是首次置業者外，房屋的成交價也需要在75萬元或以下，而申請人也必須符合最少樓價80%或以上的銀行保險首按資格，另外全家年收入亦不能高過15萬元。 此外，申請人必須為加拿大公民或是永久居民至少5年，必須在購買房屋前在卑詩省居住至少1年，申請人在世界各地均不曾擁有房屋。 該計劃只適用於今年1月15日及之後完成交易的房屋買賣，計劃為期3年。透過該項目，省府希望令更多原本租屋居住的省民，能夠儘早擁有自己的房屋。 省府預期未來3年對該計劃的投資為7億元，並預計能幫助4.2萬人首次置業。 相關資訊：房價漲開支加 你是不是變成了隱形窮人? | 加拿大 （據溫哥華找房網） 在上週日BC省長簡蕙芝(Christy Clark)宣佈持有工簽的海外房屋買家可以豁免支付15%的額外物業轉讓稅之後，本週三(2月1日)該省財長麥德莊(Mike de Jong)又宣佈，可能會考慮退還部分已經收取的稅金。兩件事情可能顯示，打壓海外買家對溫哥華房地產市場產生的負面影響，已經超過BC省府的預料，而他們即將出台相應的平衡措施。 據當地英文媒體《溫哥華太陽報》報導，麥德莊在本週三接受一個採訪時透露，該省省府正考慮將一部分已徵收的土地轉讓稅退還給海外買家。他並沒有說具體哪些人可以獲得退稅，只透露在繳稅後不久就收到移民身份的海外買家符合要求，以及海外稅務居民可能也會在稅務退還的惠及範圍之內。 麥德莊表示，「我們考察這個問題已經有一段時間了。一些人在購買房屋、繳稅之後不久就收到他們的楓葉卡。對於他們徵收額外的轉讓稅就變得不那麼必要了。我們認為，這種情況下，省府應該像給予首次購房者優惠一樣，免除他們的負擔。」 他還坦言，省府目前還不考慮改變對海外買家額外徵收物業轉讓稅的打壓政策，不過也暫時不打算將它擴大到大溫哥華以外的地區。 據悉，BC省政府推出這一稅項之目的，是冷卻當時過熱的溫哥華房地產市場。然而由於政策從宣佈到實施，只給了市場兩個星期的反應時間，所以立刻對大溫哥華地區的房市產生巨大影響。僅去年8月份為例，該區房屋銷售量比前年同期驟降26%。其後的幾個月裡，房屋銷量繼續大減，而平均房價的漲幅也大大減緩。在一些較不熱門的地區，已經出現了房主主動降價的現象。 與此同時，該省通過徵收外國買家稅而獲得了4800萬元的收入。 麥德莊表示，對於該政策的分析和回顧目前仍然在進行當中。在這之後，該省還會用其他方法讓房地產稅收變得更加公平。 值得一提的是，在三天前也就是上週日，BC省省長簡蕙芝(Christy Clark )曾表示，該省將對有工作許可證的外國人，希望在BC省購買物業，以及在省內居住和交稅的海外人士，豁免支付額外物業轉讓稅，以鼓勵海外人士前來卑詩省。 簡蕙芝並給出時間表，不過由於該措施的出台不需要經過省議會的審批，所以應該會很快。 BC省議會反對黨發言人伊比(David Eby)支持簡蕙芝和麥德莊的做法，但是他又表示，政府實際上在實施政策之初就應該考慮到這個問題，而不是在政策實施數個月之後才進行改正。 相關資訊:加拿大 | 一讀搞定加拿大房貸（一）房貸的前世與今生 （據加國無憂） 盡管不斷出臺市場調控措施，但在2016 年3季度，加拿大11個主要城市的房價同比漲幅仍然達到了10.18%，超過去年同期4.57%的增幅壹倍以上，也是自2010年2季度以來最大的同比漲幅。2016年3季度環比增長幅度為4.59% 。 漲幅排行：2016年3季度通脹調整後房價同比漲幅最大的城市是溫哥華，漲22.4%，隨後是維多利亞(16.3%)，多倫多(14.8%) 和漢密爾頓(11.6%)。溫尼伯的漲幅適中，為3.2%。 跌幅排行：2016年3季度的壹年卡爾加裏的房價同比跌幅最大，達到6.2%，隨後是魁北克(-3.3%)，哈利法克斯(-2.2%)，埃德蒙頓(-2%)，蒙特利爾(-1.2%) 和渥太華(-0.5%)。 加拿大地產協會(CREA) 的數據顯示，2016 年10月的住房銷量較去年增加2%，也是銷量同比增長幅度最高的壹個月。所有地方市場的銷量較去年同期增加大約60%，其中大多倫多地區的銷量最高。2016年10月的去庫存時間大約為4.5個月，也是近7年來的最低水平，顯示出住房市場供應持續緊俏。CREA預計今年的銷量將達到創紀錄的535,900 套，較去年增長6%。 2016年12月，加拿大央行將基準利率保持在0.50%的水平不變。在此前，央行曾在去年連續兩次降息，以應對油價下跌和經濟前景不樂觀的問題。基準利率在2010年9 月曾達到1%的水平。鑒於經濟前景不樂觀，央行可能會在2018 年壹季度前，保持基準利率不變。 加拿大統計局的數據顯示，2016年3季度加拿大的經濟年化增長率為3.5%，較2季度下跌的數據出現反彈。2 季度之所以出現下跌，主要原因為出口下滑，以及去年五月阿爾伯塔山火負面影響的延伸。受到油價大跌的影響，加拿大經濟去年的增長水平僅為1.2%，比2014年2.5%減少了壹半以上，也是自2009 年衰退以來最低的數據。IMF 預計加拿大經濟今年將繼續增長1.2%，明年增長1.9%。 熱門新聞 2016-08 BC省政府對大溫哥華地區的海外房產買家額外征收15%印花稅 2016-09 加拿大房產附加稅起效中國購房者紛紛退場 2016-10 加拿大央行行長承認加國經濟增長低於預期，房產能源仍是發展關鍵 本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。 加拿大按揭與房屋公司（CMHC）1月17日宣佈，從3月17日開始，增加房屋貸款按揭保險費用，平均每人每月大約增加5加元。 CMHC高級副總裁Steven Mennill表示，這是因應政府金融機構監督辦（OSFI）在1月1日生效、保險公司要有額外資本的新例要求，而作出改動。有關保險的供款金額，是以承保按揭金額貸款與價值比率（ loan-to-value ratio ）計算，加幅視乎這個比率而定。 據CMHC公佈的數據顯示，2016年前9個月，平均CMHC保險貸款約為24萬5000元，平均首款的比例約為8％，平均債務清償比率（GDS）為25.6％。 根據CMHC規定，房屋首付低於20%的必須購買房屋按揭保險，購房者的平均債務清償比率不應超過其每月家庭總收入的32％。 CMH還給出一個加價幅度表，此表基於25年還款期，5年2.94%的按揭利率下，貸款首付在5%-9.99%的申請者，如果貸款15萬的保險費用增加2.82元，25萬增加4.7元，35萬增加6.59元，45萬增加8.47元，55萬增加10.35元，如果貸款額為85萬，則每月按揭保險費用將增加15.98萬。據CMHC估計，所以客戶平均每月約增加5加元。 CMHC的按揭保險只是對按揭貸款者首期低於兩成的申請人士硬性規定購買，還有特定的貸款申請者，例如有些申請人，雖然首付超過了20%，但是銀行還會要求擔保公司作保，只有需要購買保險的購房者才有影響。 相關資訊：加拿大 | 多倫多房價狂飆：議員再呼籲向外國人徵購房稅 （據星網） >>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費 渥太華房產市場勢頭正旺。據加拿大咨議局（Conference Board of Canada）調查顯示，渥太華GDP繼2016年1.6%的增長之後，2017年增長率將超過2.3%，2018至2021年間年均增長預計在1.8%左右。這種增長的主要驅動力是：加拿大公共服務部門在多年的裁員及招聘凍結之後，又再次開始招聘。業內人士及觀察者都有壹種強烈的感覺：這座城市已到達壹個拐角，正處於快速發展的風頭浪尖之上。 渥太華租賃市場供不應求，從而降低了2017年出租專用公寓的空置率。兩居室公寓平均租金較2016年上升2.0%。共管公寓則供大於求，空置率上升。 渥太華相對便宜的房價吸引著來自其他地區的人們到這個城市，特別是高價位的多倫多，因為千喜壹代和年輕家庭更傾向於尋求更好、更便宜的生活方式。此外，科技型企業也在擴大或進軍渥太華，渴望人才的湧入，並盡其所能吸引更多的人來到這座城市。普華永道“2018年房地產新興趨勢”調查中的壹名受訪者說：“渥太華適合居住、工作及養家糊口。” 正如在其他市場壹樣，公共交通建設正在塑造著渥太華的發展。投資額高達21億加元的渥太華輕軌壹期項目預計於2018年完工；二期也會隨之開工建設，預計2023年建成。更緊密的交通網絡已經激發沿線重要位置的快速發展。 信息來源：普華永道（PwC）、加拿大房地產協會（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC） 責任編輯：Zoe Chan 本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。大多倫多奧克維爾樓市：2016年綜述與2017年展望 | 加拿大
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居外網2016第三季度加拿大房市報告：住房市場漲幅加速
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加拿大 | CMHC上調房屋按揭保險 3月17日生效
“加拿大硅谷”渥太華2018年房產市場勢頭大好 | 加拿大
圖壹：渥太華MLS®綜合房屋價格指數（2005年1月—2017年12月）
圖二：渥太華MLS®房屋基準價格（2005年1月—2017年12月）
圖三：渥太華各類型房屋銷量及售價
租賃市場概覽
圖四：2017年渥太華各類型房屋空置率及租金
2018年房市的機遇和挑戰
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