Category: Finance News

巴菲特曾說：「在別人恐懼的時候你要貪婪」。房產投資就是一場勇敢者的遊戲，恐懼與成功並存。在曼哈頓大部分地區的房產投資已趨於飽和時，何不將眼光投向別處？有時，尚未開發的處女地也可能意味著它是塊蘊含寶藏的沃土，哈林區大概就是其中之一。

推薦房源：紐約哈林區房產

上世紀90年代的哈林區是歷史上著名的貧民窟，治安不好犯罪率高。後經歷了兩任前紐約市長整頓，治安有了顯著的改善。經過十多年的發展，哈林區的房產板塊正在發生翻天覆地的變化。

作為傳統的非洲裔社區，東哈林區近十年亞裔人口增長很快，目前住在哈林區的華人已接近2000人；在2000至2010年間，東哈林地區的亞裔人口翻了三倍，其中主要增長的是中國移民。華埠雖然遍佈中國超市、飯店、日用品商店和醫療診所等，但今年中國城的物價和租金水漲船高，使得中低收入人群無法負擔。更因房地產商開始瞄準老舊房屋翻新成商業樓，他們的生存空間不斷受到擠壓，只能另尋他處。

覆蓋97至125街的東哈林區，沿途6號線20分鐘就能抵達曼哈坦的唐人街，因此，東哈林漸漸成為華埠居民搬遷的首選地之一。除了交通便利，東哈林的房租相比華埠和曼哈坦其它地區便宜不少。以一室一廳為例，東哈林的租金在1500元至2500元之間，二室一廳在2000元左右；而在曼哈頓很多其他地段，這個價格至少翻倍。近幾年，紐約市房屋局在哈林區提供了較多的公共廉價租房。此外附近還有平價超市，餐廳和購物場所，公共汽車鐵路十分發達，因此吸引著越來越多的華人遷入東哈林。

西哈林的焦點則是著名常春藤學府哥倫比亞大學，110街百老匯大道和阿姆斯特丹大道的學區將擴張至133街，總計12棟大樓，科學和表演中心也將會開放給社區居民使用。而大型零售企業等也會陸續進駐哈林。這一系列新的開發項目將全面提升哈林的生活品質、教育水平和文化娛樂層次，拉動當地經濟。

以更直觀的數字來體驗哈林的房價優勢，中哈林和東哈林地區每平方英呎在500至800元，西哈林略貴為600至900元。至這裡買到很大更舒適的一室一廳，或者小兩房一廳的投資，在曼哈頓下城可能只有選擇蝸居了。在今後的五至十年內，西哈林125到140街靠近哥倫比亞大學的地方，和東哈林125街以南，相信會有很大的投資潛力。除了Condo外，投資聯排也是不錯的考慮。

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南加州紅火的租金增長雖不及舊金山及紐約，但並不表示比這兩個地方要更容易租到公寓。

據房地產數據公司ReisInc.公佈的新數字，今年第一季度洛杉磯縣平均支付的租金比去年同期上漲2.4%，月租約1520美元，大致與通貨膨脹率相符。橙縣租金上漲3.5%，約1660美元。

據市場追蹤，位於南加州的橙縣，空置率為2.4%，是79個市場當中第二低。洛縣的3.2%空置率也不甘落後。這兩個縣都名列美國租金最昂貴的市場，儘管遠低於舊金山的2277美元月租及紐約的3233美元，但是公寓仍然短缺。

在美國11個最吃緊的出租市場，七個都在加州，包括聖地牙哥、范杜拉縣和內陸帝國（河濱縣與聖伯納汀諾縣），其中內陸帝國租金過去3個月上漲1.6%，是全美上揚第二快的地區。

近兩年掀起一股公寓興建熱，多單位住宅開發商試圖趕上經濟好轉和年輕人喜歡入住公寓的步伐。

今年春天，本該是屬於美國房市的銷售旺季。但房源緊張，房價上漲，購房對於越來越多的家庭而言都變得遙不可及。一季度數據顯示，今春美國新業主數量不會顯著增長。

在美國，房屋供不應求現象普遍存在。美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的信息表明，3月開始，只需要不到5個月，全美的二手房就可全部出售。在買賣雙方更加平衡的市場，也只需要6個月左右。

更重要的是，對於低價位房屋的大量需求，意味著這些房屋的價格上漲更快。根據美國房屋市場研究機構CoreLogic的數據，今年2月，售價在13.5萬美元以下的房屋，房價較去年同期上漲9%，而售價在22.68萬美元以上的房屋，房價則較去年同期上漲5%。

目前，房價上漲速度已經超過平均時薪漲速的一倍以上。對於購買者來說，尋求資金支付首期款變得越發艱難。

千禧年前後背負的助學貸款以及儲蓄耗盡，也令很多年輕人失去了獲得抵押貸款資格的能力。直至收入有實質上升之前，他們將被迫繼續努力，延遲購房夢想。

Bankrate首席金融分析師Greg McBride指出，「人們在投身於購房之前，需要獲得更高的收入。」

除了支付更多的首期款，一些購房者願意放棄房屋檢查（home inspection）或者在房屋買賣成交後，給予賣方幾週的時間搬出。

另外一個阻止更多房屋進入市場的因素是，許多業主欠下的抵押貸款大於他們的房屋價值，這稱之為負資產狀態。CoreLogic數據顯示，截至 2014年第四季度，通過抵押貸款購房的業主中約有10.8%仍處於負資產狀態。其中以內華達州最為嚴重，近四分之一的貸款購房業主為負資產狀態。

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急于買下你的第一棟房子？ 已有房子但想換大房？小心今年春天買房競爭激烈，在丹佛和洛杉磯等供不應求的熱門市場，開始上演開價戰。缺少上市房子，是2008年房市崩盤以來，美國房屋銷售尚未恢復到健全水平的主要原因。

今春買房者需要注意六個因素：

一、供應緊張：很多地區的待售房子供不應求，物業一上市很快就脫手。今年3月的數據顯示，整個美國市場的房子不到五個月就會賣光，通常應是六個月。 房地産數據公司Zillow表示，最難買到房子的市場包括聖荷西、洛杉磯、西雅圖、丹佛、達拉斯-福和市、田納西州納施維爾和波士頓。

二、低價房屋需求大：在搜尋這些房子的人將發現價格漲得較快。13萬5000元以下的房子，在今年2月結束的12個月價格上揚9%。而22萬6800元以上的房子，價格只漲了5%。

三、房貸利率低：長期房貸利率仍然接近歷史最低，30年固定利率房貸的最新全國平均利率僅爲3.80%，一年前則爲4.21%。這是好消息，因爲每月償還的房貸金額較低。但是低利率能維持多久不得而知，所以很多人趁利率還低的時候趕快買房。

四、較少現金購屋：由于房價升高，大型投資者紛紛退場。所以傳統的購屋者不必與以現金購屋這些投資人競爭。

五、法拍屋大减：與一年前相比，處于法拍程序的房子减少12%，銀行收回的房子則减少34%，法拍和短售交易均大幅降低。

六、度假屋搶手：由于股市水漲船高，嬰兒潮人士尋找安享晚年的地點，而掀起搶購度假屋的熱潮。去年度假屋占了房屋銷售的21%，達到全國房地産商協會測得的歷來最高比率，預期今年這股趨勢會持續，但是房價會上漲。

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美國是個稅收制度相對比較完備的國家，紛繁複雜的稅收支撑起龐大的公共財政支出，房産稅即是其中重要的一項。美國房産稅在評估中力求反映市場價值，在徵收過程中强調靈活原則，這在一定程度上對房地産投機行爲起到遏制作用。

推薦房源：美國德州房産

房産稅率因地而异。由于不同地方采用不同折扣率，因此直接比較房産稅率嚴格來說沒有意義。根據明尼蘇達州納稅者協會對全美調查，美國城市平均房産稅爲1.4%；郊區地區爲1.3%。在美國城市中，底特律最高約爲3.25%。新澤西、紐約是美國房産稅最高的兩個州。

在德州，虽不徵收聯邦政府或州政府的房産稅，但是，根據房屋所處地點不同，有包括縣、市、學區等徵稅部門徵收的房産稅。一般來說，先由政府評估房産價值，稅金根據其價值而定。不同城市，甚至同一城市不同區域的房産稅率不盡相同，通常在2%到3%。

據研究，房産稅每增加1%，房價就會降低20%以上。德州相對于其他州較高的房産稅是其低房價的一個重要因素，也使其成爲2007年次貸危機中全美受影響最小的州。

• “沒有州稅” 德州房産一大優勢

雖然德州的平均房産稅率接近2%，但憑藉著“沒有州稅”這一優勢，這裏依舊是美國近幾年人口遷入最多的州，吸引了大量的大公司和新移民來到這裏定居。幷且，根據2010年的美國人口普查數據顯示，德州所交納的各類稅金總額在美國50個州中排名第45位。總的來說，德州是一個整體低稅的州。

德州房産稅也是由當地政府所規定的房産稅率乘以該物業的評估價值從而計算得到的。因爲每個房主交納的房産稅都不一樣。如果納稅人對稅有异議，那麽唯 一的原因只能來自于房産納稅價格評估上。各地政府均設有專人處理房主的爭議以便調整房産納稅估價。當然，納稅人有异議時，必須有根據，不能憑主觀感覺。异議價與房産納稅價也須有一定差距才會被受理。顯然，房主需要就此交納一筆費用。

• 房産價值評估 收到30天內提异議

那麽，如果想要降低房産稅，過程是何如的呢？

首先，通常地方政府在每年初發出房地産價值評估(Notice of Appraised Value)通知，就休斯頓而言，Harris、Ford Band、Brazoria和Montgomery等各個地方政府發出評估通知的時間有先後，通常都在4月底、5月初這段時間內。這份房地産價值評估通知 上會有三個數目字：

1. 市場價值( Market Value)
2. 政府估算價值（Appraised Value)
3. 周圍同小區的其他房價相比的公平值（Unequal Value）

德州房産稅仲裁人特別提醒，此處的市場價值，雖然名爲市場，但幷不是真正房地産交易市場上房屋買賣的價值，而房産稅的多少則是由市場價值和估算價值中較低者來計算；而認爲評估通知不合理而進行的申請程序，只能降低房屋的市場價值。

若真認爲市場售價(Market Value)和政府估算房價(Appraised Value)相距甚遠、自家房價與周圍同小區的其他房價産權不等(Unequal Value)或其他原因認爲自己理應獲得更低的估價，可以在收到通知的30天內提出异議。

• 房産稅逾三年未繳 會被沒收拍賣

Harris County和Ford Band County都接受在綫异議（Online protest)， 前提是沒有拖欠前一年的房産稅。舉例來說，假設住戶在今年5月收到2015年的估值通知，如果要申請網絡异議，那麽2014的房産稅必須已經繳納，沒有拖欠。

需要注意的是，對房産稅的違約抗稅行爲，政府有嚴格措施。一般情况下，對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時間愈長罰金愈高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後，地方政府可以對拖欠房産稅房産采取留置、拍賣。由于政府房産稅擁有最先申訴抵押權，因此，如果房産主對多方機構有違約，那麽地方政 府有最優權力在房産拍賣所得款項中得到資金用于抵稅。逾期三年未繳納房地産稅會導致房産被地方政府沒收拍賣。

• 屋主自住房减免 違反規定有刑責

而在减免方面，德州的屋主自住房(homestead) 可從房産總值中减掉1萬5000元，根據餘額乘以稅率從而納稅。

對于65歲或以上的老年人和殘疾人來說，不僅可以在學區稅方面（在房産稅中占很大的比例）額外减1萬元，還在地産稅中再减3000元。爲了照顧殘疾 退休軍人，德州政府更是豁免其全部的房産稅。對于想在德州購房的外國人來說，在房産稅徵收政策和减免政策方面基本與本國人無异，能够享受到同等的待遇。

住家房地産免稅的申請截止日期爲4月30日，申請者須在當年1月1日需持有房屋所有權證書(Ownership)。夫婦共同限申請一戶，且于全美只能擁有一房，需自住。若通過免稅後違反規定，像是將房屋出租他人，或擁有兩戶以上房屋被查出，除需繳交先前免稅額與罰款，連帶還必須擔當刑事責任。

其他像是年滿65歲長者免稅(Over-65 Homestead Exemption)、殘疾人免稅(Disability Homestead Exemption)、及去世年長者的配偶免稅(Over-55 Surviving Spouse of a Person who received the Over-65 Exemption)。申請者若符合以上任一免稅資格，可提交證據更新免稅。

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