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售後回租（sale-leaseback\Buy-to-let）

目前，售後回租是國際房地産市場最前沿的投資方式之一。對于中國投資者來說，這個名詞可能還比較陌生，但是它在歐洲已經風行了50多年。

簡單來說，售後回租就是房地産開發商將房産産權銷售給投資者，再將房産租回，與投資者簽訂租賃合同，統一管理，幷且每年返還給投資者穩定的租金收益。這種投資方式最大的好處是，大大减少了房産管理的不便，擺脫房産空置的風險以及個人出租的種種麻煩，同時又可以獲得一份穩定的收益。尤其是對于長期生活在中國的投資者，投資海外房産很簡單，但是真正麻煩的是購買後的管理，無法事必躬親。而對于房子來說，沒有管理、沒有出租，就談不上收益和升值，所以對于海外投資者來說，售後回租是一種非常穩妥的房産投資方式。

目前房地産市場魚龍混雜，很多開發商會打著售後回租的旗號以及高昂的回報率吸引投資者，但是幷不能真正做到收益保障，或者回報率摻水不是淨回報率。所以，廣大投資者在選擇房産項目時一定要謹慎幷且保持理性。

作爲售後回租房産投資的專家，根據自己的實際經驗，總結了以下幾條建議，希望能幫助您找到穩定安全的售後回租項目，將您的儲蓄投資在最值得信賴的地方。

• 瞭解市場

市場研究是安全投資的第一步。最重要的是，在看到高收益的同時也要看到背後隱藏的風險，幷看清潜在的優勢和劣勢。

首先，您可以和售後回租房産領域的專家交流，獲取更多經驗。其次，可以多詢問幾家做售後回租項目的房産公司，做多方面的比較。雖然每個市場的回報率都有所區別，但是如果在同一座城市，相同類型的房産項目（比如都是旅游地産），如果兩家公司有超過1% 以上的回報率區別，您就要仔細比較一下租賃合同的細節了。比如租約時間、租金回報率是否寫入合同（這是保障收益的關鍵 !），以及租金收入是否要交稅、是否還需要交納房産保險、水電費等等。

• 瞭解目標租客

業主必須得清楚地知道自己的房産要租給怎樣的客戶群。這可以幫助您選擇一個最合適的區域，您的目標客戶群希望居住的地方，幷且這裏有完善的基礎設施以及便利的交通。比如，如果您是一對年輕夫婦，投資一套靠近大學、公共交通或者學校的小戶型是非常合適的，可以保證您有穩定的租客。如果您希望投資旅游度假地産，那麽房産一定要選擇在景色優美的度假目的地。

• 度假地産投資

隨著人們對度假的關注度越來越高，旅游度假地産投資也越來越火爆。除了我們上面所提到位置，還有一點投資關鍵，那就是入住率。在行業有領導地位的酒店品牌或者度假地産品牌是您的首選。因爲這樣的品牌有强大的市場推廣能力以及品牌價值，可以更好的宣傳和管理房産，入住率也會非常高，這就是房産穩重升值的保障。

• 長期投資還是短期投資

一定要確定您的投資期限有多久。要和開發商確認好您的房産在租約期間或者結束時是否需要進行翻新 ?翻新的費用是多少 ? 這些都是您需要在未來支付的費用。很多奢侈房産雖然美麗，但是幷不一定適合您，因爲未來的翻新整修費用可能會非常昂貴。

• 預算

合理選擇投資項目，向開發商瞭解清楚一切購買房産的費用以及房産管理維護費用。如果需要貸款，需要多選擇和比較幾家銀行的貸款利率，選擇最合適的一家。

• 房産經紀人

好的房産經紀人可以讓購房過程充滿樂趣和享受。專家級的經紀人可以更好的瞭解您的預算、需求、實際情况，幫您尋找到最適合的投資項目。

總之，對于首次嘗試售後回租方式的投資者來說，一定要選擇一家高資歷、經驗豐富、在行業處在領軍地位的開發商，保障萬無一失。

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地産投資市場

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如果你是百萬名看過電影《人在囧途之泰囧》中的一個，那麼你肯定已經知道泰國清邁是多麼美麗的一個城市，清邁就是這部熱門電影的拍攝地。自從電影發佈後，清邁變成了最受中國人歡迎的東南亞旅遊勝地之一。全球最大的在線酒店預訂網站雅高達（Agoda.com）調研稱，在羊年的春節期間，清邁受中國自由行旅客熱捧，成為第三大國際熱門旅行景點，僅次於曼谷和普吉島。

清邁以低地為主，有美麗的熱帶雨林和鄉村，與喧鬧的曼谷和泰國其他的主要旅遊中心相比，簡直是一片平靜的綠洲。很多人更喜歡清邁較為溫和的氣候，而不是泰國南部全年炎熱潮濕。由於這些原因，清邁常常被譽為亞洲，甚至全球最適宜居住的城市之一。許多國際遊客開始在清邁享受退休後的生活—— 永遠地逃離他們祖國的寒冬。

清邁的外籍人士數量已超過4萬人，並且呈持續快速增長之勢，來自中國大陸的人尤其多，這些中國家庭主要被清邁更低的房價和這裡國際學校更低的教育成本所吸引。

在過去的十年裡，泰國主要城市曼谷、普吉島和芭堤雅的房價不斷上升，清邁的房價相比它們要落後好幾年。這意味著，仍有可能只花30萬人民幣就買到一個好公寓。不過，如今的泰國清邁房價上漲也很迅速。自2010年以來，年增速已高達10%-20%。

這期間，清邁的基建投資可謂大手筆。現在，該市以能夠成為除曼谷以外擁有最多現代商場的泰國城市而自豪。對遊客和當地居民來說，那裡是名副其實的購物天堂。清邁共有十所大學，任何時候都有超過10萬的學生。這意味著，租賃市場也會得到蓬勃發展，以滿足學生的住宿需求。很多家長正為在清邁讀書的兒女購買公寓。

另外，清邁高端房產的需求也很旺盛。受益於臨近中國南部的地理位置，清邁成了泰國最大的工業中心之一。該地區許多工廠都有外籍高管，他們不斷需要高品質的住房選擇。

清邁的大規模投資在短時間內不太可能結束。按原計畫，未來幾年將有1億泰銖投資於機場、一個貫穿清邁、連接曼谷、延生至中國的高速鐵路網，以及一條新的高速公路。新路線會將清邁連接到R3A公路，而R3A公路則與中國南部、老撾、緬甸和泰國相連。

乘飛機到清邁很容易，因為很多廉價航空公司都有航線往來，包括飛鳥航空（Nok Air）、亞航（AirAsia）和泰航微笑航空（Thai Smile）。同時，很多國際航空公司也到達該市，例如中國香港港龍航空（Dragonair）、中國東方航空。另外，還有大批中國訪客可以自駕去清邁，該市離中國南部邊境還不到400公里。

總之，目前的清邁房地產市場如果不是在全世界，那麼至少在泰國，變化最為迅速。所以，不管你在搜尋一個度假的地方，還是想在一個安靜、綠化好的地方安置第二個家——一個理想的退休去處，或是尋找一個能同時提供極高租金收入和資本增值的絕佳投資機會，清邁都是個不二的選擇。

Emily專欄全集

Emily 解析泰國房產投資

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